TISTEDAL Høistadveien 9

Tomt
1341.1m²

Beskrivelse av tomt
Lun og barnevennlig jordtomt mot vest. Innerst i en liten blindvei ligger nr. 9 med utsikt over jordene på Oreid. Sol til sen kveld - og med utsikt mot Solheim og Høiåsmarka! Pent opparbeidet hage med plenarealer, busker, blomsterbed og en asfaltert og steinsatt gårdsplass med garasje. Eiendommen ligger i et området som er definert med stor mulighet for marin leire.

Beliggenhet
Velkommen til en super, barnevennlig og frodig tomt i jordekantene mot Oried. Sol fra morgen til sen kveld. Herifra er det kort og fin vei til barnehage, Tistedal skole, buss, baker og matbutikk, badeplasser i Femsjøen og oppover langs med Kruseter og Erte, samt den flotte Ertemarka i bakkant. Her kan man friste med et stort nett av tur- og treningsløyper, lysløype, kunstsnøløype vinterstid, samt helgåpne sporthytter på både Erte og Ormtjern. Sopp- og bærterreng av 1.klasse!

Adkomst
Kjør over Jernbanebrua rett før Stangesskovene. Ta til høyre og første vei til venstre inn Flatebyveien. Følg veien rett frem. Midt i bakken og venstresvingen går Høistadveien inn til høyre. Stikkvei til nr 9 kommer til høyre etter ca 100m. Siste del er felles med nr 11. Delt vedlikeholdsansvar.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse, med noe næringsvirksomhet.

Skolekrets
Tistedal barneskole og Risum ungdomskole.

Offentlig kommunikasjon
Buss fra Tistedal sentrum.

Byggemåte
Bygningen er oppført med bindingsverk som er utvendig kledd med malt stående bordkledning. TAkkonstruksjon er oppført med plassbygde takstoler, med undertak av bordtro og underlagspapp. Taket er tekket med profilerte metallplater. Takrenner og nedløp i stål. Vinduer med 2-lags glass og malte trekarmer. Noe ulik alder på vinduer. Terrasse i impregnerte materialer. Grunnmur er oppført i betong med tresonittplater på innsiden og pusset og malt på utsiden. Grunnmur i tilbygg er lettklinkerblokker som er pusset og malt på utsiden. Informasjon om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
1.etg. inneholder hall, vaskerom, 3 soverom, dusj-bad/wc, stue og spisestue med åpen løsning til nytt kjøkken. Utgang fra stuen til innglasset sommerstue og terrasse som vender ut mot vest. Kjeller: Inneholder gang, kontor, kjellerstue, dusj/wc, matbod, kjølerom, lagringsrom. Loft: kryploft med lagringsplass. Frittstående garasje for 1 bil.

Standard
Boligen er gjennomgående godt vedlikeholdt opp i gjennom årene, og fortløpende påkostet, bl.a. i forbindelse med tilbygg 2000. I senere år kan nevnes nye grålaserte laminatgulv i eikeutførelse 2020, nytt delikat kjøkken i 2020 med integrerte hvitevarer. Hagestue 2017, og mye mer. Inne er rommene malt i lyse, duse fargevalører. Dels malt panel og malt smartpanel på vegger. Luft/luft varmepumpe i tillegg til rentbrennende peisovn i stuen. Stort, flislagt bad/dusj/wc med varmekabler. Separat vaskerom på hovedplan. Kjeller har endel innredede rom med eldre standard på overflatene. Utvendig er huset påkostet med bl.a. etterisolering og ny klending 2017, takfornying 2020, 3-fas el.anlegg 2019 inkl. el-billader, drenering i 2015 m.m. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Opplysninger om eiendommen Utvendig Taktekking,TG2 Taket er tekket med profilerte metallplater, besiktiget fra bakke og fra takfot i stige. Eier opplyste at det er utført takfornying med rengjøring og overflatebehandling av taket i 2020. Undertak er utført med bordtro og underlags papp, dette gjelder også tilbygget. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking. - Det er noen bulker i taktekkingen og den er dårlig festet nede på takutstikket på tilbygget. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Takplater som er dårlig festet må utbedres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Nedløp og beslag,TG2 Takrenner og nedløp i stål. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er påvist andre avvik: - Det er noe rust på spill blikk enkelte steder. Det var oppholdsvær på befaringstidspunktet, det kan derfor ikke utelukkes at det er lekkasjer på rennene. Tiltak - Anbefaler å undersøke for lekkasjer ved regnvær, eventuelle lekkasjer må utbedres for å lukke avvik. Rust på spill blikk må behandles for å lukke avviket, alternativt bytte disse, kostnad for dette medtatt. Anbefaler å montere snøfangere der ras kan forårsake skade på person, ikke krav da boligen ble oppført, kostnad for dette er ikke medtatt. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Veggkonstruksjon,TG2 Boligen er oppført med bindingsverk som ut fra byggeåret skal være isolert med 10 cm. Vegger på tilbygget er isolert med 15 cm. Utvendig kledt med malt stående bordkledning. Sørvegg er etterisolert med 5 cm og påsatt ny kledning i 2017. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er lite lufting bak bordkledningen, utført med kun horisontale lekter som er montert på kubbinger i veggen, dette medfører at det er større risiko for råteskader på kledningen og på vegg konstruksjonen. Gjelder ikke etterisolert vegg. Enkelte klednings bord har sprekker og slitasje som normalt for alder. Tiltak - Det er ikke behov for strakstiltak, men luftingen må forbedres for å lukke avviket. Når kledningen skal byttes må det etableres bedre lufting. Anbefaler å foreta overflatebehandling på vindskier som er slitt. Kostnadsestimat : Under 10 000 Takkonstruksjon/Loft,TG2 Takkonstruksjon er oppført med plassbygde takstoler, undertak av bordtro. Konstruksjon på tilbygget er ikke inspisert, ikke tilgjengelig. Konstruksjonen er isolert mot varm side. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er påvist andre avvik: - Misfarget bordtro på grunn av dårlig lufting på raft enkelte steder. Det mangler isolasjon over kasse for downlight, generelt dårlig isolert over disse, medfører risiko for kondensvann og skade på himling. Det mangler vindsperre på isolasjon enkelte steder, medfører at isolasjonsevne blir lavere enn forventet. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Lufting på rafter der denne ikke er tilfredsstillende må utbedres, isolering over kasser for lamper må utbedres, dampsperre inntil kassene må kontrolleres og utbedres og det må monteres vindsperre på isolasjonen for å lukke avviket. Anbefaler å tilleggs isolere loftet, kostnad for dette er ikke medtatt. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Vinduer,TG2 Vinduer har 2 lags glass og malte trekarmer. Vinduene har noe forskjellig alder, vindu på kjøkken og i stue er fra 1985 med unntak av vindu i sørvegg som er byttet i 2017. Vindu i spisestue er fra byggeåret. Vindu på soverommene er fra 1989 og 1996 og vinduer i tilbygget er fra byggeåret 2000. Vinduer i kjeller er fra byggeåret 1969 og har koblede glassrammer med malte trekarmer. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Det er ett av stuevinduene som er punktert. Det er merker etter kondensvann på vindu på hoved soverom og på vinduer i kjeller, medfører økt risiko for råteskader og økt behov for vedlikehold, årsak er dårlig ventilering i rommet. Omramming er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på omrammingen og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Tiltak - Glass som er punktert må byttes for å lukke avviket. For å lukke avvikene må omrammingen kuttes slik at det blir luftespalte mot vannbrett. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Dører,TG2 Ytterdør har malt isolert dørblad og malte trekarmer, døren er fra 2000 da tilbygget ble oppført. Balkongdør har dørblad med malt overflate og 2 lags glass, malt trekarm, døren er fra 1995. Skyvedører i hagestue er i lakkert aluminium og har enkle glass, montert i 2017. Ytterdør i kjeller har malt overflate og trekarm, enkel dør uten isolasjon, fra opprinnelig byggeår. Kjellerlem i tre er plassbygget og har malt overflate, fra opprinnelig byggeår. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Kjellerlem og ytterdør i kjeller er noe slitt. Kjellerdør tetter ikke godt mot karm. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler å bytte kjellerdør med tanke på varmetap. Kjellerlem er planlagt malt før salg. Kostnadsestimat : Under 10 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Det er oppført terrasse på sørside ved hovedinngang og på vest side der det meste er overbygget med hagestue. Konstruksjonen er oppført med impregnerte materialer som er malt/beiset. Hagestue er oppført med malte trekonstruksjoner og det er benyttet Polykarbonat plater som tak. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert rekkverk. - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Rekkverk er lavere enn 90 cm som var kravet da boligen og tilbygget ble oppført. Det mangler rekkverk utenfor hagestue. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Rekkverk må monteres der fallhøyde er over 50 cm for å lukke avviket. Høyde på rekkverk må endres til minst 90 cm for å lukke avviket. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige trapper,TG3 Utvendige trapper er oppført med impregnerte materialer som er malt/beiset. Trapp til kjeller er støpt. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert rekkverk. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler rekkverk på en side av trapp på vestside. Høyde på rekkverk er under 90 cm. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Innvendig Overflater,TG2 Det er laminat på gulv i alle rom, på vegger er det malte plater, tapet og malt panel, i himlinger er det malt panel i alle rom, malte plankettplater i stue og kjøkken. Overflater har varierende alder. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det er enkelte sprekker på veggoverflater og det er noe bruksmerker på enkelte overflater. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det må påregnes noe behov for overflate oppussing på enkelte rom Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Etasjeskille er utført med trebjelkelag, normal stivhet for byggeåret. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Planavvik i stue/kjøkken utgjør 28mm målt i hele rommet. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Myndighetene anbefaler alle å måle radon i boligen. Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass som dannes i berggrunnen. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø. Der øker radon risikoen for lungekreft. Kreftrisikoen øker med radonkonsentrasjonen og med tiden man oppholder seg i en radonutsatt bygning. Denne boligen ligger på et område der det er lav/moderat risiko for radon i boligen, Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Kostnadsestimat : Under 10 000 Pipe og ildsted,TG2 Pipe er oppført med teglstein og har heldekkende beslag over tak. Vedovn er montert i stue. Det blir montert pipesensor 8.5.24 dette er et system for brann forebygging. Vurdering av avvik: - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Det er en sprekk i pipen over sotluken, dette er ikke anmerket som avvik i forbindelse med tilsyn 13.9.2022 Tiltak - Det bør undersøkes med tilsynsmyndighet om dette er registrert/vurdert. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Rom Under Terreng,TG2 Det ble tatt hull i vegg mot grunnmur i hjørne mot nord. Vurdering av avvik: - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. - Det er benyttet 2 cm isoporplater på innside av grunnmur som isolasjon, disse er kun tildekket av tynne trefiberplater. Slik isolasjon skal være beskyttet av puss eller annet ubrennbart materiale. Det er flere steder i kjelleren tegn til fukt gjennomtrenging i grunnmuren med synlig saltutslag. Det er høyt fuktnivå i konstruksjon med tilfarergulv i kjeller stue, det kan være skjulte råteskader. Tiltak - Isopor må beskyttes på innsiden med puss eller annet ubrennbart materiale, alternativt fjernes. Tilfarer konstruksjon på gulv er en risiko konstruksjon og bør fjernes, fukt fra underside utgjør risiko for skjulte råteskader. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Krypkjeller,TG2 Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv av asfaltplater på tilbygget. Vurdering av avvik: - Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. - Det er manglende fuktsperre på bakken. - Det er påvist andre avvik: - Terreng i kryperommet har fall inn mot grunnmur og det mangler fuktsperre på bakken. Stubbeloftplater har løsnet og ramlet ned på deler av arealet. Det er ikke tilfredsstillende tettet rundt rørgjennomføringer i stubbeloftet. Slik konstruksjonen står nå er den ikke vindtett og fukt fra grunnen kan dampe helt opp i gulvplater. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - For å lukke avviket må det leggs fuktsperre på bakken, fall på terreng bør endres slik at det faller bort fra grunnmuren de det er kjeller og stubbeloft må tettes med vindsperre duk eller tilsvarende. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Innvendige trapper,TG2 Innvendig trapp har lakkerte overflater og belegg på trinn. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Åpning i rekkverket er over 10 cm, medfører risiko for barn ved at de kan få hodet inn mellom sprinklene. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. - Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. - Anbefaler å lage åpningene mindre, kostnad for dette medtatt. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige dører,TG2 Innvendige dører har malte slette dørblad av finer og malte heltre fyllingsdører og enkelte spon fyllingsdører . Malte trekarmer. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Dører og karmer har normale bruksmerker. Tiltak - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte dører må justeres og enkelte har behov for overflatebehandling. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 1 Etasje > Vaskerom Overflater Gulv,TG2 Det er vinylbelegg på gulv med oppbrett på vegg, underlag med varmekabler. Vurdering av avvik: - Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er en sprekk i belegg skjøt. Det er ikke fall til sluket i rommet, gulvet er flatt. Oppkant under dør er for lav. Tiltak - Belegg skjøt må utbedres for å lukke avviket. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at gulvet bygges med riktig fall til sluk. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Eldre plastsluk med belegg under klemring i sluket. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Vaskerom Ventilasjon,TG2 Det er ingen ventilering i rommet utover ventil i vindu og vindu som kan åpnes. Tilluft under dør. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Det er fliser på nedre del av vegger og tapet på øvre del. Det er malt panel i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist avvik i fuger. - Fuger er stedvis slitt/løsnet og misfarget. Tiltak - Det må foretaes lokal utbedring - Fuger må utbedres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Det er fliser på gulv på underlag med varmekabler. Fall til sluk under badekaret utgjør 6mm og fall til sluket i dusjnisjen utgjør 4mm. Vurdering av avvik: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Fuger er slitt, spesielt i dusjnisjen. Det er skade på en flis. Det er tilnærmet flatt gulv, kun litt lokalt fall i dusjnisjen og til sluket under badekaret. Krav til fall er 1:100 det vil si 1cm pr meter gulv. Det er ikke tilfredsstillende oppkant under dør. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Fuger bør skiftes ut. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Kostnad for utbedring av fuger medtatt. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er 2 stk plastsluker i rommet, tetteskikt er trolig utført med smøremebran, men dette kan ikke bekreftes. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Rommet har oppnådd forventet levetid. Tiltak - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Anbefaler å montere dusjkabinett, rommet må påregnes renovert på relativt kort sikt. Kostnad for dusjkabinett medtatt. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1 Etasje > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet er utstyrt med dusj på vegg avskjermet med glassdør, toalett, badekar og servant på skapinnredning med malte fronter og skrog. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Glassdør til dusj har løsnet noe fra vegg og henger litt som følge av dette. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Døren må festes skikkelig om den skal benyttes, fjernes om en installerer dusjkabinett. Kostnadsestimat : Under 10 000 Kjeller > Bad Overflater Gulv,TG2 Det er vinylbelegg på gulv med oppbrett på vegger i dusjnisjen, utenfor dusjnisjen er det vinylbelegg uten oppbrett på vegger. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Fall i dusjnisjen utgjør mindre enn 1:100 Rommet utenfor nisjen har ikke sluk, dette er ok, rommet kan betraktes som et toalettrom. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Dusjnisjen fungere med avviket, det er ikke behov for tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjeller > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Eldre plastsluk med belegg under klemring i sluket. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjeller > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet er utstyrt med dusj på vegg avskjermet med vegger og dusjforheng, servant på veggbrakketter og toalett. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Servant og toalett er gammelt utstyr, dusj garnityr er av nyere dato. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjeller > Bad Ventilasjon,TG2 Rommet har naturlig ventilasjon med ventil i vegg. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i vegg eller tak. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Spesialrom Kjeller > Kjølerom Overflater og konstruksjon,TG2 Eldre plassbygget kjølerom plassert i kjeller. Det er benyttet furugulv og kledning på vegger og himling er utført med granpanel. Vurdering av avvik: - Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. - Rommet ser ikke ut for være bygd som rom i rommet med luftespalte rundt hele rommet. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det kan ikke utelukkes at det må gjøres tiltak. Kostnadsestimat : Under 10 000 Kjeller > Kjølerom Teknisk anlegg,TG2 Kjøleaggregat av merket Thermotex, eldre modell. Anlegget ble ikke testet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Tiltak - Anbefaler servise på anlegget. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Tappevanns anlegget er utført med kobberrør. Deler av anlegget er fornyet da ny kjøkkeninnredning ble montert. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på rør fra byggeåret. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Avløpsrør,TG2 Avløpsanlegget er utført med plast og malmrør Anlegget fra byggeåret er utført med malmrør, nyere rør er av plast. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Lufting på anlegget er kun ført opp på kaldloft og avsluttet med durgoventil. Røret for kloakklufting er ikke isolert. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Lufting for kloakk må føres over tak for å lukke avviket, røret må også isoleres. Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon med ventiler i vinduer og vinduer som kan åpnes, det er også ventiler i vegg på enkelte rom. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Balansert ventilasjon må monteres for å tilfredsstille dagens krav. Kostnadsestimat : Under 10 000 Andre VVS-installasjoner,TG2 Luft/luft varmepumpe med innedel montert i stue. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Slike varmepumper har en levetid på 8 til 16 år. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at anlegget har hatt service. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner. - Anbefaler service om dette ikke er utført. Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Eldre varmtvannsbereder plassert på teknisk rom. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg,TG2 230 volt elektrisk anlegg som er sikret med automatsikringer. 3x40A overbelastningsvern, 16 underkurser hvorav 2 stk 20A, 6 stk 15A, 3 stk 13A og 5 stk 10A kurser. Kommentar: Anlegget har ikke vært kontrollert av DLE siden 1978. På grunn av anleggets alder samt at undertegnede ikke er fagkyndig på dette anbefaler jeg at det blir utført en full kontroll på det elektriske anlegget av en godkjent installatør. Kostnad for kontroll medtatt, ikke eventuelle utbedringer. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Dreneringen er opplyst byttet på nordside i 2001 og på øst og sørside i 2015. Dreneringen på vestsiden er fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. - Mer enn halvparten av forventet levetid gjelder dreneringen fra byggeåret. Det er ikke synlig vorteplast på utside av grunnmuren på nordside av boligen, muren er smurt med asfalt emulsjon som var normal utførelse på oppføringstiden i 1969. På vestsiden er det benyttet bølge eternitt plater på utside av muren. Disse platene inneholder asbest og må håndteres med forsiktighet og med bruk av verneutstyr og må leveres til godkjent deponi. Fukt på innside av grunnmur kan komme av at fuktsikring er avsluttet under bakkenivå, men det kan også være et tegn på at dreneringen ikke fungerer som den skal. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Fuktsikring med vorteplast må etableres for å lukke avviket. Drenering fra byggeåret må påregnes byttet på kort sikt. Årsak til fukt i grunnmur på østsiden må undersøkes ytterligere, det er byttet drenering på denne siden. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur er oppført i betong med tresonittplater på innside som er pusset og malt, utvendig er overflater malt. Grunnmuren på tilbygget er oppført med lettklinker blokker som er pusset og malt på utside. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er enkelte små sprekker i grunnmuren. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Sprekkene bør tettes med elastisk fugemasse slik at det ikke trenger inn vann. Kostnadsestimat : Under 10 000 Forstøtningsmurer,TG3 Støttemurer er oppført med stablet betongstein. Mur på østside er oppført i 2016, eldre mur på vestsiden. Vurdering av avvik: - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. - Det skal være rekkverk på murer der fallhøyde er over 0,5 meter og underlaget er hardt. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. - Rekkverk på mur på østside må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Terrengforhold,TG2 Eiendommen ligger terreng som skrår mot vest. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Eiendommen ligger i et område markert med stor mulighet for sammenhengende marin leire i henhold til kartportalen NVE, store deler av Halden har denne markeringen. Et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen. Fallforholdene er ikke optimale rundt hele bygningen, gjelder deler av østside. Tiltak - Det er anbefalt at terreng inntil grunnmur skal ha fall på 1:50 i en bredde på 3 meter ut fra grunnmuren, dette er ikke tilfredsstillende rundt hele bygningen her. Det anbefales å gjøre terreng justeringer i den grad det er mulig. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløpsanlegg. Det er lagt plastrør fra utside av grunnmur frem til tilkoblingspunkt på kommunalt anlegg, dette ble utført i 1996-97. Røranlegg under betonggulv i kjeller er rør fra opprinnelig byggeår, dette gjelder både vann og avløpsanlegget, rør som kommer opp gjennom gulv er malmrør for kloakk og jernrør for vann. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Gjelder del av anlegget som er fra byggeåret. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Løst skap på kontoret følger ikke med. Yale Doorman elektronisk dørlås på hoveddør følger ikke med. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Hvitevarer på kjøkken følger med. Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i enkel garasje og i egen gårdsplass.

Forsikringsselskap
If forsikring

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling. Eiendommen ligger i et område som er definert med modetrat til lav aktsomhet.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 750 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 93 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 750 000,00))   112 890,- (Omkostninger totalt)   3 862 890,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Strøm og ved. Det er luft-til-luft varmepumpe i stue samt vedovn.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
29390

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2024 og er opplyst av Halden kommune. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Formuesverdi primær
896506

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3406723

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/144/46: 01.11.1996 - Dokumentnr: 4638 - Erklæring/avtale Bestemmelse om vann/kloakkledning Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere 09.10.1968 - Dokumentnr: 2984 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighet hefter i: Knr:3101 Gnr:144 Bnr:34

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for nybygg enebolig i tre datert 19/12-69 Lovlighet - hentet fra tilstandsrapport: Enebolig Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. - Planløsningen på 1 etasjen stemmer ikke helt med faktiske forhold, vegg rundt kjøkken er fjernet, ikke søknadspliktie endringer. - Hagestue er ikke inntegnet på tegningene, trolig ikke byggesøkt/meldt. - Planløsning og bruk av kjeller stemmer ikke med mottatte tegninger, etasjen er innredet, trolig ikke byggesøkt. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Kommentar: Etasjehøyde i kjeller er lav, varierer mellom 2,05 og 2,12 m. - Vinduene i kjellerstue og hobbyrom har mindre dagslysflate enn 10% av gulvarealet og tilfredsstille ikke krav til rømningsvindu. Garasje Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. - Garasjen er bygd noe større enn mål som er vist på tegningene, tegningene viser et utvendig mål på 17,5m2. Uthus Byggetegninger: Det foreligger ikke tegninger. - Det er ikke fremvist tegninger av bygningen, trolig ikke byggesøkt. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. Privat stikkvei fra Høistadveien og inn til eiendommen i felleskap med nr 11.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 750 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 93 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 750 000,00))   112 890,- (Omkostninger totalt)   3 862 890,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
112890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har tegnet og betaler Dobbeltboligforsikring fra Söderberg & Partners. Det er kjøper av denne boligen som blir dekket av forsikringen. Den dekker faste bokostnader med inntil 15 000 kroner per måned i inntil 9 måneder, dersom kjøper ikke får solgt sin gamle bolig før overtakelse av ny bolig. Se forsikringsvilkår for mer informasjon. 

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7900,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 34900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 6940,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.