BRUSAND Bru 5

Arealbeskrivelse

Bruksareal
1. etasje: 50 kvm
2. etasje: 37 kvm
Primærrom
1. etasje: 50 kvm Vindfang/ entre, Gang m. trapp, Stue, Kjøkken og Bad/ vaskerom
2. etasje: 37 kvm Gang m. trapp og 2 soverom og disponibelt rom



Tomt
694.1m²

Beskrivelse av tomt
Tomten består av singlet gårdsrom, plen og plattinger

Beliggenhet
Eiendommen ligger i et veletablert boligområde på Brusand, sentralt beliggende med kort vei til sentrum med samferdsel og servicetilbud. Togstasjonen tar deg nordover til Bryne, Stavanger og sør til Egersund. Kort avstand til Jærens kanskje flotteste strender og flere fine turområder.

Adkomst
Fra Bryne: Kjør r44 sørover til du kommer til Brusand. Kjør deretter inn til venstre på Fuglestadvegen. Ta deretter andre avkjørsel til høyre inn på Bru. Boligen vil ligge på høyre side. Det vil bli satt opp visningsskilt fra Aktiv ved fellesvisninger. Boligen vil være merket med Aktiv sin Til Salgs Plakat.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
UTVENDIG OVERFLATE UTVENDIG TAK: Saltak tekket med betongstein YTTERVEGG: Laftet trevirke utvendig forblendet med liggende trekledning GRUNNMUR/ FUNDAMENT: Fremstår av grov stein, betongblokker og sparestein Byggemåte er hentet fra Tilstandsrapport Eierskifte utført av Serika Takst as v/Anders Serigstad 19.06.23

Innhold
1.etg.: Vindfang/ entre, Gang m. trapp, Stue, Kjøkken og Bad/ vaskerom 2.etg. (Godkjente tegninger foreligger ikke) : Gang m. trapp, 2 soverom og disponibelt rom. Loft. Uinnredet grovkjeller. Dobbel garasje med loft.

Standard
Velkommen til Bru 5 - Eldre enebolig med sentral beliggenhet på Brusand. Gåavstand til sjø og strand. Romslig hage og en herlig terrasse som er skjermet og har meget gode solforhold. Vindfang med mulighet for å henge fra seg yttertøy. Gangen innenfor leder deg opp trappen til 2.etg. eller inn i stuen. Mulighet for oppheng under trapp. Stue med store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys. God plass til sofagruppe og spisebord om ønskelig. Vedovn. Laminat på gulv. Utgang til hage/terrasse. Kjøkkenet har innredning som er malt i en grå tidløs farge og laminat benkeplate. Fliser over kjøkkenbenk. Badet har fliser på gulv og tapet på vegger. En har wc, dusjkabinett og servant. Opplegg for vaskemaskin. Stråleovn på vegg. Andre etasje: Gang med laminat på gulv. Tilgang til loft. 2 gode soverom, hvorav hovedsoverom har god plass til dobbeltseng. Disponibelt rom. Uinnredet grovkjeller. Dobbel garasje er bygd i 1988 og har god lagringsplass på loft. Modernisering må påregnes. Velkommen til visning! Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: 13 ROM UNDER TERRENG: Oppsummering BESKRIVELSE Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og grunnmur trekker fukt. Kjeller har hull i grunnmur og ventiler i vinduer, vurderes å være tilstrekkelig ventilering TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det registreres mineralutslag (salt/kalkutslag) i overflater, som indikerer at det er en fuktgjennomgang i grunnmur. ÅRSAK: Dette er ikke uvanlig for for boligen fra denne tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. KONSEKVENS: Fukt inn i kjeller. Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Holde grunnmur og kjellerkonstruksjoner under jevnlig kontroll. Ved oppgradering av drenering foreta en utvendig etterisolering og grave tilstrekkelig under fundament for å stoppe tilførsel av fukt mot grunnmur. AVVIK: Det er ikke påvist ventilhetter utvendig og ventilrist innvendig. ÅRSAK: Ukjent, mulig hullet er for en eventuell tidligere utvendig kran. KONSEKVENS: Fukt inn i kjeller og skadedyr dersom netting ruster opp. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Tette hullet og etablere nye ventiler i grunnmuren. VINDUER OG DØRER: Oppsummering AVVIK: Mer enn halvparten av forventet gjenstående levetid på glass er passert. ÅRSAK: Anslått levetid på glassruter er ca 30 år, mulighet for at punktering kan oppstå. KONSEKVENS: Med bakgrunn i alder på glass kan punktering oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte glass eller hele vinduet. AVVIK: Det mangler foringer i vinduer innvendig. ÅRSAK: Ikke ferdigstilt. PÅVIST STED: Vinduer 2. etasje. KONSEKVENS: Kosmetisk avvik i hovedsak. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere innvendige foringer innenrimelig tid. AVVIK: Det foreligger ikke dokumentasjon på fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny. ÅRSAK: Eier har montert vinduer 2. etasje som egeninnsats og det foreligger derfor ikke faktura eller annendokumentasjon på fagmessig utførelse. KONSEKVENS: Kan medføre utettheter som ikke lar seg kontrollere utover synlig del, på befaringsdagenble det ikke påvist tegn til lekkasjer da det var oppholdsvær og har vært i flere uker før befaringen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved utbedring av innvendige foringeranbefales det å holde konstruksjonen under kontroll og eventuelt foreta utbedring ved påvist fuktinnvendig. AVVIK: Det er påvist stedvis avskalling i overflater på ytterdører/ balkongdører. ÅRSAK: Det er påvist punktvise skader/ skader på overflatebehandling som vurderes å medføre mindrereparasjoner og vedlikehold. KONSEKVENS: Vil over tid medføre råteskader i bygningsdelen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES:Pusse overflaten, overflatebehandlet med grunning og foreta ny overflatebehandling innen rimelig tid.Det kan ikke utelukkes at ytterdører med påviste skader må byttes ved ett kortere intervall enn vurdert levetid pga de påviste avvik. AVVIK: Det er påvist begynnende råteskade i karm/ ramme. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 er vurdert da det er mindre råteskader som kan over tid utbedres ved å fjerneskadet del og overflatebehandlet. KONSEKVENS: Vil over tid medføre råteskader og bygningdelen må byttes. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte vinduer og dører i boligen av eldre dato. AVVIK: Enkelte innvendige dører tar i karm/ ramme, justering bør påregnes. ÅRSAK: Bruk over tid/ bevegelser i konstruksjonen som følge av utvendige forhold medfører at dører vil ha bevegelser. KONSEKVENS: Innvendige dører som tar i karm/ ramme vil ha en redusert gjenstående levetid ved at skader i karm/ ramme/ dørblad kan/ vil oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Justere innvendige dører. AVVIK: Beslag på innvendig vrider er skadet. ÅRSAK: Lukket vinduet når beslaget har stått i feil posisjon. KONSEKVENS: Kosmetisk avvik. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte håndtak med beslag innvendig YTTERVEGGER: BESKRIVELSE Utvendig fasade er tildekket med trekledning. Normal utførelse fra byggeår er laftet tømmervirke. Innvendig er overflatene platebeslått og i hovedsak er konstruksjonen lukket med begrenset mulighet for kontroll av lukkede konstruksjoner. Det er ikke foretatt kontroll av de lukkede konstruksjoner utover kontroll på tilgjengelig overflater, det er ikke gitt opplysninger fra eier om øvrige feil/ mangler på konstruksjon. Innvendige veggflater er visuelt kontrollert på synlige overflater, i enkelte tilfeller er særlig tunge møbler (garderobeskap, seksjoner, kråskap over 25 kg) ikke flyttet på. Der slike særlig tyngre møbler er montert på yttervegg kan det være muligheter for utvikling av muggvekst som følge av kondens. Overflater fremstår å han en normal bruksslitasje på synlig del, hull etter bilde etc. er normalt i en bruktbolig. Det ble foretatt stedvis kontroll, påvist musetetting enkelte steder, enkelte steder er det ikke påvist musetetting. EIERS OPPLYSNINGER Av kvittering fra Nygård og sønner skal bygningsdelen være oppgradert i 1992 med ny utvendig kledning. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er påvist tørkeriss i kledningen. ÅRSAK: Værslitasje på værutsatte fasader. KONSEKVENS: Oppsprukket trevirke vil over tid sprekke ytterligere, i området vil vann trenge inn i trevirke og over tid utvikle råteskader, det må derfor påregnes enn redusert gjenstående levetid på ytre fasader. Da det ikke er påvist råteskader/ opplyst om råteskader på den synlige delen anbefales det å holde kledningen under jevnlig kontroll og bytte ved behov. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Kledningen vedlikeholdes normalt, eventuelt kan sprekker etterfylles ved maleakryl, kledningen byttes ved behov. AVVIK: Lufting fremstår stengt/ begrenset i nedre kant av kledningen. ÅRSAK: Kledningen er montert nærme grunnmur uten at det er tilstrekkelig lufting i nedre kant. KONSEKVENS: Begrenset ventilering av fasader kan gi skjulte feil/ mangler som ikke lar seg avdekke uten fysiske åpninger, yttervegg bør derfor holdes under jevnlig kontroll. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved utbedring av fasader anbefales det å foreta utbedringer av lufting av kledning. AVVIK: Det er stedvis ikke påvist museband i nedre kant av kledningen. ÅRSAK: Ikke fagmessig utført av utførende ved utbedring av kledning, mulig etablert uten at dette er synligpå kontrollerte steder. KONSEKVENS: Manglende museband kan medføre at skadedyr går mellom fasadeplater og kledning til loft. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere musetetting i nedre kant av kledningen. AVVIK: Skadet kledningsbord. ÅRSAK: Ukjent, mulig oppsprekkinger som følge av vær/ vind belastning og del av kledningen har falt av. KONSEKVENS: Redusert gjenstående levetid på utvendige fasader og fare for vanninntrengning ved bakenforliggende konstruksjoner som følge av påviste forhold som er skjult i konstruksjonen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Fjerne skadet kledningsbord og foreta kontroll at det ikke er skader i lukket konstruksjon. AVVIK: Det er påvist malingsavskalling på utvendig kledning/ kantbjelker. ÅRSAK: Værslitasje over tid og manglende/ redusert vedlikehold. KONSEKVENS: Vil medføre over tid en redusert levetid på kledningen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Overflatebehandle kledningen, utbedreeventuelle råteskadet kledningsbord. AVVIK: Ved stedvis kontroll har veggflater skjevheter. ÅRSAK: Påregnelige skjevheter ut fra byggeår. KONSEKVENS: I hovedsak vurderes avviket å være av kosmetisk karakter. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedres når kledning/ innvendigeoverflater oppgraderes, foretas ytterligere undersøkelser for årsak og konsekvens ved oppgraderinger. AVVIK: Det er påvist biologisk skadegjører i trevirket (lokalt omtalt som morr). ÅRSAK: Medfører over tid svekkelser i trevirket, synlig trestøv indikerer at biologisk skadegjører er aktiv og er indikasjon på fukt i boligen. KONSEKVENS: Biologisk skadegjører i trevirket kan være indikasjoner på fukt i boligen ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Skadet trevirke byttes ut. Boligen anbefales utbedret etter anbefalinger fra egnet skadedyrbekjemper. AVVIK: Innvendige veggflater fremstår som uferdige og enkelte innvendige veggflater er flyttet for å utvide enkelte rom. ÅRSAK: Ikke ferdig utført av eier. KONSEKVENS: Kosmetisk avvik da overflater fremstår som uferdige. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å lukke avviket må det foretas innledning av vegger, utføres av fagfolk med kvittering og dokumentasjon på utførelsen. TAKTEKKING: Oppsummering BESKRIVELSE Takets takvinkel er vurdert ut fra innvendig måling på loftet, takvinkel på taket er 41,65 grader. Det gjøres oppmerksom på at takvinkelen ikke er videre kontrollmålt ved målinger. Taktekking av betongstein, visuelt vurdert fra bakkenivå da det ikke var sikkerhetsmessig forsvarlig å klatre på tak. Undertak ved lekter/ strø er derfor ikke besiktiget/ kontrollert. Det gjøres derfor en skjønnsmessig vurdering av forholdende ut fra alder og gjenværende forventet brukstid. Pga stor høyde/ tilkomst til pipehatt er det begrenset mulighet for vurdering og videre vurderinger tas fra synlig tilstand fra bakkenivå. Erfaringsmessig vil tildekning av bly sprekke opp over tid som følge av aldersslitasje. Da det ikke er påvist tegn innvendig til lekkasjer antas det at beslag holder tett, må jevnlig kontrolleres på loft for eventuelle tiltak. EIERS OPPLYSNINGER Eier har begrenset kunnskap om boligen, overtok den i 2020, utover dette er det ikke foretatt oppgraderinger etter dagens eier overtok boligen. Ut fra beskrivelser i forrige tilstandsrapport er taktekking byttet/ oppgradert i 1990. Av kvittering fra Nygård og sønner skal bygningsdelen være oppgradert i 1992. Hva tidligere eier har foretatt seg er ikke kjent og vurdering av bygningsdelen vurderes å være fra byggeår. VURDERING AV ALDER Iht. Byggforskseriens, Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler har betongtakstein en forventet levetid før utskiftning på ca 10 - 40 år og omlegging ved 30 - 60 år. Utskifting: Steiner som er ødelagt fjernes og erstattes med steiner av samme type. Omlegging: Steiner, sløyfer, lekter og undertaksbelegg fjernes. Skader på undertaket repareres. Tekningen bygges opp på nytt. Det er ikke nødvendig å skifte steiner av god kvalitet så sant de kan brukes på nytt. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er påvist mose på taket. ÅRSAK: Vegetasjon (tre/ busker etc.) ved omkringliggende bebyggelse. KONSEKVENS: Mose på tak kan medføre enn redusert levetid på taktekkingen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Fjerne mose på tak mekanisk, bytte eventuelle knuste takstein. AVVIK: Det er fra bakkenivå påvist skade i beslagløsning rundt pipeløpet. ÅRSAK: Værpåkjenninger og værslitasje. KONSEKVENS: Innvendig fukt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det anbefales å foreta kontroll av blybeslag og eventuelt montere pipehatt. Med tanke på alder på taktekking vil det være anbefalt å bytte taktekking og derfor utbedre pipeløpet. AVVIK: Det er fra bakkenivå påvist manglende fuglelister i nedre kant av takstein. ÅRSAK: Ikke etablert ved utbedring av takstein, feil utførelse av utførende. KONSEKVENS: Fuglereir og økt fuktbelastning på undertak ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det må etableres fuglelister for å lukke avviket. ILDSTED/SKORSTEIN: Oppsummering BESKRIVELSE Pipe fremstår å være en murt pipe av teglstein og er visuelt vurdert fra bakkenivå da det ble vurdert å ikke være sikkerhetsmessig forsvarlig å klatre på tak ved dagens takstigeløsning. Det gjøres derfor en skjønnsmessig vurdering av forholdende ut fra alder og gjenværende forventet brukstid. Pipehøyde er ikke kontrollert, dette må gjennomføres til enhver tid av brann/ feiervesen, krav til høyde er 80 cm over takstein. Det gjøres oppmerksom på at den bygningssakkyndige har en begrenset kunnskap om piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand og anbefales alltid før videre bruk å kontrolleres av brann/ feiervesen. Ildstedets alder er ukjent og anslått til 2010, også vurdert som alder i energimerke da andre opplysninger ikke er gitt av eier. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er påvist rust i pipebeslag. ÅRSAK: Værslitasje over tid. KONSEKVENS: Ove tid vil det ruste hull i beslaget og vann trenge inn. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ny pipehatt ved behov. AVVIK: Teglsteinspipe er tildekket på mer enn en side. ÅRSAK: Tildekking er i hovedsak gjennomført av tidligere eier og var ikke uvanlig på daværende tidspunkt. Alle 4 sider skal være synlige på teglpiper. KONSEKVENS: Økt brannfare. Sprekker i pipeløpet som ikke lar seg kontrollere uten kamerainspeksjon. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å avdekke tilstand i pipeløpet anbefales kamera inspeksjon for ytterligere undersøkelser ved brann/ feiervesen, nytt pipeløp kan ikke utelukkes. KJØKKEN: Oppsummering av overflater og innredning BESKRIVELSE Kjøkken med slette/ glatte fronter, benkeplate, kjøkkenvask og 1-greps kran. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarer ikke er tilstandsvurdert og henviser derfor til eiers egenerklæring. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. ÅRSAK: Mangler lekkasjedeteksjon og komfyrvakt blant annet. KONSEKVENS: Ved lekkasjer vil ikke vann stenges av slik som i en ny bolig og ved tørrkoking kan det forekomme brann. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nytt kjøkken og etablere lekkasjedetektor og komfyrvakt. AVVIK: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). ÅRSAK: Trolig dårlig utført ved flislim/ slipp i flislim som følge av alder/ bruksbelastning. Tilstandsgrad 2 velges da bom er ett avvik ihht. NS3600:2018. KONSEKVENS: Fliser kan som følge av påviste avvik knuse/ sprekke lettere, enkelte kan over tid løsne. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedre bom under flis, eventuelle løse fliser fjernes og festes på ny mot underlaget, husk dokumentasjon iform av bilde/ faktura ved utbedring. Det må fremlegges ytterligere dokumentasjon for å ta stilling til årsak for bom under flis. AVVIK: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. ÅRSAK: Bruksbelastning og alder. KONSEKVENS: Begrenset gjenstående funksjonstid på kjøkkenet. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Fungerer med avviket, nytt kjøkken må påregnes TRAPP: Oppsummering AVVIK: Dagens rekkverk er lavere enn dagens krav 90 cm. ÅRSAK: Etablert gulv over eldre gulv. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der rekkverk vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse som følge av for lavt rekkverk, personulykker/ fallulykker kan forekomme ved klatring. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbredre rekkverkshøyde innen rimelig tid for å lukke avviket. AVVIK: Håndløper er etablert på en side. ÅRSAK: Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider. Feil utførelse fra byggeforskrifter fra byggeår. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der håndløper vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Manglende håndløpere kan medføre en redusert personsikkerhet når man bruker trappen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere håndløper på begge sider i hele trappen innen rimelig tid. AVVIK/ ÅRSAK: Det er for stor avstand mellom rekkverksspiler (over 10 cm). KONSEKVENS: Barn kan sette fast hode mellom rekkverksspiler, i enkelte tilfeller falle mellom. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved utbedring av rekkverk anbefales det å montere spiler med mindre avstand enn 10 cm AVLØPSRØR: Oppsummering BESKRIVELSE Det er ved synlige avløpsrør i kjeller påvist avløpsrør av plast. Avløpsrør ut i kommunalt anlegg er ikke vurdert utover alder. Sammenkoblingspunkter som er synlige fremstår på befaringsdagen å være tette. Stakeluke påvist i kjeller. Avløpssystemet er tilknyttet durgoventil på loft, innbygget og avløpssystemet vurderes derfor ikke luftet over tak. Det gjøres oppmerksom på at sammenkoblingspunkter er kjent som svake områder med lekkasjer som følge av alder/ forvitring i pakninger. Avløpsrør er utover synlige deler ikke tilgjengelig og i lukket konstruksjon. Kontroll er vurdert på bakgrunn av tilfredsstillende vanntrykk ved prøving av to tappesteder samtidig. Det vurderes på kontrollerte steder at det ikke er sen avrenning fra tappested på befaringsdagen. EIERS OPPLYSNINGER Eier har fremvist dokumentasjon som tilsier at kloakk anlegget skal være tilsluttet offentlig anlegg ca 1988, arbeidet fremkommer å være utført av Sig. Halvorsen. VURDERING AV ALDER Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. Oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Iht. Byggforskseriens, Levetider for sanitær-installasjoner i boliger har, plastrør en forventet teknisk levetid på 25 - 75 år, anbefalt brukstid på 50 år. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Avløpsrør av plast av eldre dato. Ved funksjonstest av kran/ toalett vurderes anlegget å fungere tilfredsstillende, utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. ÅRSAK: Tilstandsgrad på bakgrunn av alder og redusert forventet gjenstående levetid, ikke kontrollert grunnet tilkomst. KONSEKVENS: Ett eldre avløpsrør anlegg kan oppstå hull/ lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avløpsanlegget anbefales en utvidet kontroll av rørlegger. AVVIK: Avløpsanlegget er tilknyttet durgoventil/ vakumventil og luftekanal/ avløpskanal er ikke ført til det fri. ÅRSAK: Iht. byggeforskrifter av perioden skal lufterør føres til det fri, med mindre det kan dokumenteres annen tilfredsstillende løsning. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Tilstandsgrad settes pga. manglende lufting over tak. Synlig avløpsrør fra byggeår vurderes ellers i normal stand for alderen. KONSEKVENS: Manglende lufting over tak kan medføre at vannlås suges tomme og det blir tilsig av kloakkgasser inn i boligen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avløpsrør må føres med rør over tak for å lukket avviket VANNLEDNINGER: Oppsummering BESKRIVELSE Synlig del fremstår å være ett kobber-rør anlegg med plastkappe. Kontroll er foretatt visuelt der vanninstallasjoner har tilkomst for synlighet. På befaringsdagen ble det ikke påvist lekkasjer, kan forekomme i lukkede konstruksjoner uten at dette lar seg kontrollere. Stengekran har normal funksjon på befaringsdagen, test av kran på kjøkken.Det ble foretatt en vurdering av vanntrykk på to steder samtidig, test foretatt på kjøkken og bad. Det ble på befaringsdagen ikke registrert avvik/ vurdert avvik. For eventuell tilstrekkelig vurdering av vanntrykk må kontroll foretas av rørlegger. EIERS OPPLYSNINGER Skal være oppgradert ca 1988 av Sig. Halvorsen, fremkommer av disse opplysninger å gjelde både vannledninger og avløpsrør. VURDERING AV ALDER Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Iht. Byggforskseriens, Levetider for sanitær-installasjoner i boliger har kobberrør en forventet teknisk levetid på 25 - 75 år, anbefalt brukstid på 50 år. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader / lekkasjer kan oppstå. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funkssjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. KONSEKVENS: Vannrør kan plutselig begynne å lekke, når er vanskelig å si noe om. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte vannrør når kjøkken, våtrom etc oppgraderes. AVVIK: Hovedstengekran er ikke merket. ÅRSAK: Manglende stengning på hovedstoppekran, antatt feil/ mangel fra byggeår. KONSEKVENS: Vanskelig å se hvilken stoppekran som skal benyttes/ finne stoppekran ved lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Merke hovedstengekran, utføres av rørlegger. AVVIK: Synlige vannrør i kjeller er ikke isolert. ÅRSAK: Vannrør er ikke isolerte. KONSEKVENS: Synlige vannrør kan fryse lettere vinterstid. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Isolere vannrør i kjeller. Stenge utvendig vannkran vinterstid da denne erfaringsmessig kan fryse ifølge eier. Holde vannrør under jevnlig kontroll for eventuelle lekkasjer. VARMTVANNSBEREDER: Oppsummering BESKRIVELSE Varmtvannsbereder vurderes å være av ukjent alder, antatt over 20 år. Det er ikke etablert waterguard eller andre sikringstiltak og ikke sluk i kjeller. Hull i grunnmur fremstår å være slik at eventuelt lekkasjevann renner ned i grunnen under boligen. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Eldre dato på varmtvannsbereder. ÅRSAK: Etter NS3600:2018 er det avvik når varmtvannsbereder er over 20 år. KONSEKVENS: Varmtvannstank har enn redusert gjenstående levetid. Defekt bereder kan derfor forekomme, når er ukjent. Lekkasjer kan derfor oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Varmtvannstank må skiftes ut, når er vanskelig å si noe om da dette avhenger av bruk og bruksbelastning på varmekolbe. Tilfredsstillende el-tilkobling gjelder bryter, krav etter 2010, anbefales etablert, kan bli påkrevd etter el-kontroll. Ved bytte av bereder anbefales det å bytte til smart bereder. VENTILASJON: Oppsummering BESKRIVELSE Det er ingen ventilasjon rom 2. etasje utover lukkevinduer. Naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduer i de fleste rom 1. etasje og veggventil på kjøkken. Mekanisk avtrekk på kjøkken. EIERS OPPLYSNING Eier har begrenset kunnskap om boligen, overtok den i 2022, utover dette er det ikke foretatt oppgraderinger etter dagens eier overtok boligen. Hva tidligere eier har foretatt seg er ikke kjent og byggeår legges til grunn for videre vurderinger. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Anlegget vurderes å ha funksjonssvikt i forhold til bruksbelastning da det er naturlig ventilasjon. ÅRSAK: Det er ikke etablert ventiler i yttervegg/ vindusventiler, det vil si at lufting/ ventilering er kun via åpning av vinduer. Naturlig ventilasjon via vindusventiler tilknyttet mekanisk avtrekk har erfaringsmessig vist seg å ikke ha tilstrekkelig ventilering iht. bruksbelastning, normalt vil det være kondens i vinduskarmer etter søvn eller bruk av rom for varig opphold (P-rom). Det velges derfor tilstandsgrad 2 for å gjøre kjøper oppmerksom på at ventilering ikke vil oppnå dagens krav. KONSEKVENS: Kondens/ dårlig inneklima. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved kondens/ opplevd dårlig inneklima anbefales det å montere balansert ventilasjon i boligen. Ved bytte av vinduer vil det være naturlig å bytte ut dagens ventilasjonsløsning med balansert løsning. VÅTROM: Oppsummering av sanitærutstyr AVVIK: Dusjdører fungerer ikke som tiltenkt. ÅRSAK: Bruksbelastning. Dusjdører er løse fra styreskinne. KONSEKVENS: Kan medføre at bruksvann renner utenfor dusj eller dørene faller ned ved bruk. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Montere nye dusjdødrer, eventuelt bytte ut dagens kabinett Oppsummering av ventilasjon BESKRIVELSE Det er etablert ett mekanisk avtrekk, funksjonstest med papir indikerer ikke avvik. Det er ikke etablert tilluft utover spalteventil i vindu og vurderes som avvik. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det mangler tilluft til våtrommet. ÅRSAK: Ikke etablert luftespalte over/ under dørblad. KONSEKVENS: Kan medføre vakuum inne i rommet og at fuktig luft ikke føres tilstrekkelig ut av våtrommet. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere luftespalte på 25 mm under dørbladet. Utbedres av håndtverker   Forhold som har fått TG3: 13 DRENERING: Oppsummering BESKRIVELSE Boligen er oppført med ringmur og nedgravd kjeller. Deler av inngangspartiet hviler på betongblokker og betongdekke. På boliger av denne alder må det påregnes fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredsstillende fuktsikring, ved bruk av knotteplast og drensrør, lik dagens byggeskikk tilsier. Ofte er grunnmuren av relativt grove masser og det var ingen krav til drenering før 1924 da det kom mer sentrale lover som i hovedsak gjaldt for byer. På bakgrunn av datidens krav/ antatt standard var det mest vanlig å fjerne under- og omkringliggende jordsmon og for øvrig er det lite konkret om drenering å finne.I enkelte tilfeller kan grunnmur være insatt av tjære/ asfalt blendet og steinsatt. Over tid vil steinsettingen tiltettes og dreneringsfunksjonen reduseres. EIERS OPPLYSNINGER Eier har begrenset kunnskap om boligen, overtok den i 2020, utover dette er det ikke foretatt oppgraderinger etter dagens eier overtok boligen. Hva tidligere eier har foretatt seg er ikke kjent og vurdering av drenering vurderes å være fra byggeår. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK TG 2 AVVIK: Omkringliggende terrengforhold er vurdert som noe lavt fall eller relativt flatt terreng rundt boligen/synlig del av boligens terrengforhold. ÅRSAK: Feil utførelse ved byggeår på terrengforhold. KONSEKVENS: Det vil være større fuktbelastning på grunnmur/ drenering. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å lukke avviket bør det foretas terrengjusteringer og etablere kummer i utvendig gårdsrom for overflatevann. Ut fra dagens tilstand vurderes de synlige terrengforhold å fungere, men må påregnes å holdes under jevnlig kontroll. TG 3 AVVIK: Dreneringen er opplyst å være fra byggeår og vurderes å være passert sin forventede funksjonstid. ÅRSAK: Grunnmuren er synlig i hele kjelleren og d et er på befaringsdagen påvist enkelte saltutslag som vurderes å være funksjonssvikt. Årsak er at utvendig fuktsikring/ drenering er utett eller ikke etablert. KONSEKVENS: Økt fuktbelastning på øvrige bygningsdeler som etasjeskiller. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ny drenering må påregnes innen rimelig tid. AVVIK: Saltutslag er påvist innvendig. ÅRSAK: Sannsynlig som følge av manglende utvendig fuktsikring. KONSEKVENS: Medfører at innvendige veggflater ikke bør tildekkes før det er foretatt utbedring av utvendige forhold. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere ny drenering, etterisolere grunnmur og grunnmursplast. AVVIK: Rør/ sluk i kjellertrapp fremstår å være avsluttet i grunnen uten å være tilsluttet avløpsanlegg. ÅRSAK: Feil utførelse ved etablering av sluk. KONSEKVENS: Økt fuktbelastning på grunn/ fundament. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved redrenering av eiendommen knyttes sluket til kommunalt anlegg. GRUNNMUR OG FUNDAMENT: Oppsummering BESKRIVELSE Fundament er skjult og lar seg derfor ikke kontrollere utover innvendige observasjoner. Type grunnmur er ukjent, videre vurderinger tas ut fra normal byggeskikk for perioden. Ut fra byggeperioden iht. Boligkjøperboka er boliger oppført mellom 1910 - 1945 av betong i relativt grove dimensjoner, ofte som sparestein for å redusere kostnader. Etter 1930 ble det mer vanlig å isolere grunnmuren med treullsementplater. Grunnmuren fremstår å være av varierende utførelse av grov stein, sparestein og betongblokker iht. beskrivelse fra boligkjøperboka. Mulig grunnmur er oppgradert opp gjennom årene uten at dette fremkommer av tidligere salgsopplysning. EIERS OPPLYSNINGER Eier har begrenset kunnskap om boligen, overtok den i 2020, utover dette er det ikke foretatt oppgraderinger etter dagens eier overtok boligen. Hva tidligere eier har foretatt seg er ikke kjent og vurdering av drenering vurderes å være fra byggeår. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er påvist utvendig sprekk i grunnmur som ved innvendig kontroll fremstår å være gjennomgående. ÅRSAK: For å stadfeste eksakt årsak må det foretas en ytterligere undersøkelser ved utvendig gravearbeid. Det kan ikke utelukkes at utvendig sprekk skyldes setningsskader som følge av jordtrykk/ tele da eldre grunnmurer ikke har samme krav til gjennomførelsen av grunnforhold. KONSEKVENS: Tilstandsgrad 3 velges da grunnmuren kan ha svekkelser og utettheter som medfører at utvendig vann føres inn i kjeller. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utvendig tildekning av grunnmur må fjernes og undersøkelser av fundament og ytterligere undersøkelser av grunnmur må foretas. AVVIK: Det er påvist hull i synlig del av fundament i kjeller. ÅRSAK: For å stadfeste eksakt årsak må det foretas en ytterligere undersøkelser ved utvendig gravearbeid. Det kan ikke utelukkes at hull skyldes tidligere angrep av skadedyr, dette er ifølge eier ikke observert eller fanget ved bruk av feller. KONSEKVENS: Kan medføre at skadedyr finner vei inn i kjeller som følge av hull. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det må foretas jevnlig kontroll av kjeller, feller anbefales og ved oppgraderinger foreta utbedringer av grunnmur/ underliggende fundament. STØTTEMUR: Oppsummering TG 2 AVVIK: Det er påvist sprekker i betongmuren. ÅRSAK: Det er påvist horisontale sprekker som kan antyde at årsak erstninger som følge av ras under muren. KONSEKVENS: Ingen konsekvens, over tid kan støttemuren sprekke ytterligere opp som følge av avviket. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utbedringer ved behov. AVVIK: Det er påvist noe ras av masser under støttemuren. ÅRSAK: Ukjent, mulig naboen har foretatt seg arbeider i eget gårdsrom som har medført at masser har rast ut eller det ikke er tilstrekkelig fundamentert før muren er satt opp. KONSEKVENS: Ingen konsekvens, over tid kan støttemuren sprekke opp med setningsskader og som da bør utbedre. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utbedringer ved behov, holde støttemur under jevnlig kontroll. TG 3 AVVIK: Det er ikke etablert rekkverk på hele/ deler av støttemur. ÅRSAK: Det er krav til rekkverk der terrengforskjeller er over 50 cm og det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av manglende rekkverk ut fra dagens krav. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverk etableres, dagens krav til rekkverk er minimum 1 m høyde. Utførelse iht. gjeldende regelverk. Hva det vil koste å utbedre bygningsdelen, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet, registrert avvik og angitte tiltak under vurderingspunktet. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapportens kontrollpunkter. Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og tjenesteyter. BALKONG, TERRASSE OG PLATTING: Oppsummering BESKRIVELSE Det er etablert en markterrasse i trevirke, overflatebehandlet. Etablert trapp i trevirke. Innfesting/ fundament er tildekket/ skjult og lar seg derfor ikke kontrollere. Det registreres mindre skjevheter som vurderes å være normalt alder tatt i betraktning og vurderes ikke som avvik, det gjøres oppmerksom på at skjevheter kun er visuelt kontrollert og ikke foretatt med målinger. Det er ved hovedinngang etablert en trapp, fremstår å være i støpt betong, rekkverk/ håndløper på en side, over 0,5 m til terreng. EIERS OPPLYSNING Eier har etablert dagens platting som egeninnsats, konferer eier for eventuell oppbygging. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det registreres råteskader i rekkverket. ÅRSAK: Vegetasjon/ terreng som er ført inntil trevirket. KONSEKVENS: Over tid med videre utvikling av råteskade i trevirke vil trevirket løsne fra innfestingen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte rekkverket i forbindelse med utbedring av platting. AVVIK: Det er ikke etablert rekkverk på hele/ deler av utvendige trapper. ÅRSAK: Det mangler rekkverk og terrengforskjeller over 50 cm, som utløser krav til rekkverk. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av manglende rekkverk ut fra dagens krav. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverk etableres, dagens krav til rekkverk er minimum 1 m høyde. Utførelse iht. gjeldende regelverk. VINDUER OG DØRER: KJELLERDØR Oppsummering AVVIK: Råteskadet kjellerdør. ÅRSAK: Som følge av alder og fuktbelastning over tid. KONSEKVENS: Redusert levetid, kan medføre at trevirket smuldrer opp og døren er fullt åpen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte kjellerdør. LOFT (Konstruksjonsoppbygging): Oppsummering BESKRIVELSE Det er etablert en luke i taket for adkomst til loft, det er ikke etablert noen nedfellbar stige. Det er etablert stige for adkomst, det er ikke gulv på loftet og det kan derfor være skader som ikke er påvist fra lukeområde. Synlig takkonstruksjon er åsetak med bord over åser. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er ingen form for dampsperre (plastfolie) i himlinger mellom varmt rom og kaldtloftet. ÅRSAK: Dette var ikke vanlig på oppføringstidspunktet og er heller ikke etablert ved utbedringer i rom under kottet. KONSEKVENS: Medfører at fukt fra varmt rom føres opp på kaldt loft og kondenserer, fører over tid til redusert levetid på takkonstruksjon/ trevirke. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Fjerne dagens innvendig tak og montere dampsperre, utføres ved bytte av tak. AVVIK: Luke til loft har ikke pakninger. ÅRSAK: Var ikke vanlig med pakninger i hovedsak på eldre loftsluker. KONSEKVENS: Kan medføre at varm luft føres opp på kaldt loft og kondens oppstår. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Etablere ny loftsluke med pakninger. AVVIK: Det registreres skader etter aktivitet av treskadeinnsekt. ÅRSAK: Alder og fukt. KONSEKVENS: Skade i trevirke, svikt i konstruksjonsvirke over tid. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Gasse boligen, ta kontakt med skadedyrbekjemper for ytterligere undersøkelser. AVVIK: Det er påvist ingen ventilering av loftet. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 velges med bakgrunn i NS3600:2018 der ventilering ikke er påvist. KONSEKVENS: Skade i trevirke og økt fuktbelastning på loft. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Ventilering ved raft og møne må etableres for å lukke avviket. TAKKONSTRUKSJON: Oppsummering BESKRIVELSE Takkonstruksjon av saltak fra byggeår av trevirke (åser), visuelt kontrollert på loft. Deler av innvendige skråtak er lukket og derfor ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke etablert utvendig og innvendig synlig lufting av takkonstruksjonen. For eldre typer takkonstruksjoner er det ikke uvanlig at lufting av konstruksjonen mangler eller er begrenset. Dette behøver ikke nødvendigvis å bety at det er et problem pr. d.d. For å undersøke dette nærmere må det foretas kontroll av takkonstruksjonen også ved kald årstid/ vinter, da dette vil gi et bedre grunnlag for å avdekke forhold som tyder på om det er utilstrekkelig ventilert. EIERS OPPLYSNING Det er foretatt isolering av innvendig tak og ikke etablert ventilering. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK TG 2 AVVIK: Det er påvist noe svai/ svank i takkonstruksjonen på befaringsdagen. ÅRSAK: Det er benyttet betongtakstein/ tyngre takstein som ikke anbefales grunnet takkonstruksjonens alder/ konstruksjonsmetode da slike konstruksjon ikke vil tåle tyngden av tyngre takstein. KONSEKVENS: Ved benyttelse av betongstein på eldre takkonstruksjoner kan man risikere svikt eller svai over hva som er vanlig fra byggeår. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Ved bytte av tak anbefales det å bytte til lettere taktekking som eksempelvis stål imitert takstein. TG 3 AVVIK: Det er påvist ingen ventilering av takkonstruksjonen. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 velges med bakgrunn i NS3600:2018 der ventilering ikke er påvist. KONSEKVENS: Skade i trevirke og økt fuktbelastning på loft. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Ventilering ved raft og møne må etableres for å lukke avviket. UTSTYR PÅ TAK: Oppsummering BESKRIVELSE/ VURDERING AV KRAV Etter byggteknisk forskriftskrav tilbake til 1969 er det krav til snøfangere på yttertak. Behov for snøfanger vurderes ut fra behov for snøfanger av Byggforskseriens detaljblad 525.931, sistrevidert i 2017. Yttertaket er utført med takvinkel over 27 grader og middels glatt overflate. Bygningssakkyndig vurderer derfor at det er krav til snøfanger på yttertaket. Tak som har helling (uansett hellingsgrad), skal ha fastmontert stige forbi pipa. Takstigen skal være festet i bærende konstruksjon (takstoler). Takstiger av tre, eller takstiger som er festet med bøyle over mønet eller i kjetting rundt pipe er ikkegodkjent. Det er etablert synlig takstige til pipe. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det mangler snøfangere på tak. ÅRSAK: Det vurderes av den bygningssakkyndige å være krav til snøfangere, erfaringsmessig er det lite snø på sør-vestlandet tilstandsgrad settes etter NS3600:2018 når det er vurdert krav til snøfanger. KONSEKVENS: Manglende snøfanger medføre fare for liv/ helse ved store snømengder, ved avrenning på tak og må derfor etableres. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Snøfangere må etableres for å lukke avviket. ETASJESKILLE OG GULV PÅ GRUNNEN: Oppsummering BESKRIVELSE Synlig etasjeskiller i kjeller fremstår å være av trevirke og betong under inngangsparti. Støpt dekke i kjeller. VURDERING AV SKJEVHETER Det foretas normalt en kontroll av etasjeskiller/ gulv mot grunnen i minst to relevante rom i hver etasje, utføres med laser ca 2 m avstand på 5 forskjellige steder. Definert i NS3600:2018, gis det TG 2 ved lokalt avvik 10 - 20 mm eller totalt avvik 15 - 30 mm og TG 3 ved avvik over lokalt/ tillatt avvik. Følgende rom er kontrollert: Kjeller etasje: Kjeller/ underetasje er ett stort rom, lokalt avvik er 25 mm og totalt avvik er 115 mm. 1. Etasje: Gang m. trapp (lokalt 21 mm/ totalt 43 mm) og Stue (lokalt 14 mm/ totalt 31 mm) 2. Etasje: Gang m. trapp (lokalt 25 mm/ totalt 42 mm) del ved trapp er ikke kontrollert og ett soverom med synlig skrå pipe (lokalt 57 mm/ totalt 62 mm) . Til orientering: Det er ikke i rapportens intensjon à vurdere hvorvidt man kan legge ny laminat/parketter eller lign. oppå eksisterende etasieskille. Toleransekravene for mange av disse produktene er 2-3 mm på 2 meter, hvilket i stor grad er relatert til overtakelse av nybygg. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK AVVIK: Det er påvist knirk i gulv. ÅRSAK: Knirk kan være på bakgrunn av de påviste lokale skjevheter eller feil utførelse av glidesjikt mellomgulv og undergulv. KONSEKVENS: Knirk medfører ulyder/ sjenerende lyder når man går over gulvet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Når gulvet skal skiftes anbefales det åforeta kontroll av glidesjikt/ undergulv, avretting av skjevheter kan ikke utelukkes. AVVIK: Det er påvist fukt i etasjeskiller. ÅRSAK: Ut fra byggeår er mest nærliggende årsak at det ikke er fuktsperre mellom grunnmur og etasjeskiller. KONSEKVENS: Råteskader som ikke er synlige grunnet at kantbjelke er tildekket. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales å fjerne kledning og foreta ytterligere kontroll av kantbjelke, det kan ikke utelukkes at deler av trevirket må byttes ut. AVVIK: Det er påvist biologisk skadegjører i trevirket (lokalt omtalt som morr). ÅRSAK: Medfører over tid svekkelser i trevirket, synlig trestøv indikerer at biologisk skadegjører er aktiv og er indikasjon på fukt i boligen. KONSEKVENS: Biologisk skadegjører i trevirket kan være indikasjoner på fukt i boligen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Skadet trevirke byttes ut. Boligen anbefales utbedret etter anbefalinger fra egnet skadedyrbekjemper. AVVIK: Målt høydeforskjell på over 20 og 30 mm på kontrollerte steder i alle etasjer. ÅRSAK:Påregnelige skjevheter ut fra byggeår. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt, men vær oppmerksom dersom det registreres endringer. KONSEKVENS: Kan være symptom på funksjonssvikt. Setninger/ skader i etasjeskiller som må påkreves ytterligere undersøkelser. Bærende konstruksjoner kan være fjernet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det er påvist nedbøyninger/ skjevheter, på kort målelengde over 20 og 30 mm. Det må derfor påregnes ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak til skjevheter i konstruksjonen.For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. ELEKTRISK: Oppsummering BESKRIVELSE Det er etablert ett elektrisk anlegg med automat sikringer, sikringsskapet er montert i gang 1. etasje. De deler av anlegget som er etablert/ oppgradert før 01.01.1999 har ikke krav til samsvarserklæring. Det er foretatt en visuell kontroll av tilfeldig valgt tilgjengelig elektrisk utstyr i boligen, det er ikke påvist tegn til skader utover normal aldersslitasje, den bygningssakkyndige er ikke faglært elektriker/ el-kontrollør og det kan derfor forekomme feil/ mangler som ikke er avdekket. Synlige kabler i boligen fremstår tilstrekkelig festet, for videre vurdering må det påregnes enn kontroll ved elektriker. Synlig del av kabelinnføringer fremstår tette, anbefales ytterligere undersøkt ved elektriker. FREMVISTE/ FORELAGT SAMSVARSERKLÆRING PÅ BEFARINGSDAGEN Det foreligger samsvarserklæring på bytte av strømmåler, datert 9/11-16. EIERS OPPLYSNINGER Eier har fremvist dokumentasjon som tilsier at det skal være foretatt enkelte arbeider på elektrisk anlegg i 1988/ 89 av Ogna Installasjon. Det er utført elektrisk arbeid på soverom 2. etasje av faglært som dugnad, men ikke utstedt samsvarserklæring. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK TG 2 AVVIK: Kursfortegnelse er ikke oppdatert og ikke i samsvar med antall sikringer. ÅRSAK: Kurs 13 Overbelastningsvern er ikke merket med nummer, ytterligere undersøkelser ved elektriker anbefales. Ringetrafo er ikke merket med nummer eller oppført i kursfortegnelse, ytterligere undersøkelse ved elektriker anbefales. KONSEKVENS: Tas med elektriker. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales en utvidet el- kontroll av anlegget. TG 3 AVVIK: Det er foretatt installasjoner av faglært i boligen, men montør er ikke elektro godkjent installatør. ÅRSAK: Faglært uten installasjonspapir har montert el-anlegg i boligen, tilstandsgrad 3 velges etter NS 3600:2018, tabell B.1. KONSEKVENS: Det kan ikke utelukkes at hele/ deler av anlegget må byttes ut, dette tas ikke stilling til av bygningssakkyndig da jeg har begrenset kunnskap om el-anlegg.Økt brannfare og redusert forsikring dersom brann skulle oppstå på anlegget. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Det må gjennomføres utvidet el-kontroll for å dokumentere tilstanden på skjult anlegg det kan ikke utelukkes at hele/ deler av anlegget må byttes. Man kan risikere i enkelte tilfeller at el-installatør ikke vil foreta utbedringer/ oppgraderinger på anlegget. For å lukke avviket må det innhentes samsvarserklæring på anlegget. AVVIK: Det er påvist synlige el-kabler uten sikring. ÅRSAK: Elektrisk anlegg er fremstår ikke fagmessig montert. KONSEKVENS: Støtfare. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Undersøkes ved elektriker hva som må gjennomføres, himling må tas ned for å avdekke tilstand i skjult del, kan være likt utført på øvrig del av anlegget. VÅTROM: Oppsummering av overflater TG 2 AVVIK: Det er påvist tegn til misfarging på innvendig tak, fremstår tørt på befaringsdagen. ÅRSAK: Trolig som følge kondens inne i rommet. KONSEKVENS: Begrenset ventilering av rommet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedre ventilasjonsløsningen i våtrommet. TG 3 AVVIK: Det er på veggflater vurdert/ påvist omfattende oppsprekking/ utett våtromstapet. ÅRSAK: Ukjent, mulig bevegelser i tettesjiktet som ikke lar seg kontrollere. KONSEKVENS: Skjulte skader. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedre våtrommets veggflater ved behov, husk dokumentasjon i form av bilde/ faktura ved utbedring. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk BESKRIVELSE Det er etablert en sluk av plast i rommet, synlig del fremkommer å være av belegg under fliser, ukjent tilstand. Membran under flis ligger skjult i konstruksjonen, den lar seg derfor ikke kontrollere på lik linje med øvrige bygningsdeler som er synlige. Vurdering gjøres i utgangspunktet i alder på membran. Ifølge tidligere salgsopplysninger skal det ikke være etablert membran/ tettesjikt under gulv, ukjent hva som stemmer da tettesjiktet eventuelt er skjult. TILSTANDSVURDERING/ VURDERING AV AVVIK TG 2 AVVIK: Det er registrert brudd/ utetthet i våtsone, vegg rundt vannrør til klosett og servant. ÅRSAK: Ufagmessig utførelse ved montering av installasjonen. KONSEKVENS: Utetthet rundt vanninstallasjoner i våtsoner kan medføre fukt inn i lukket veggkonstruksjon. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales at utettheter i vegg rundt rør til klosett tettes fagmessig slik at eventuelt lekkasjevann ikke renner inn i lukket konstruksjon. Det tas forbehold fra den bygningssakkyndige om at det tidligere kan ha vært lekkasjevann i lukket konstruksjon som ikke er kontrollert da hulltaking/ inspeksjon normalt tas ved dusj/ sluk. TG 3 AVVIK: Alder på skjult tettesjikt. ÅRSAK: Tettesjiktet vurderes å være over forventet levetid. Det er ved inspeksjon av underliggende himling, ingen påviste tegn til brudd av tettesjiktet. Jeg velger likevel tilstandsgrad 3, da alder og utførelse fra byggeperioden tilsier at membran ikke er tilfredsstillende ut fra datidens forskriftstekst: Baderom og dusjrom skal ha vanntett golv. Vaskerom for flere enn én boenhet skal ha vanntett golv. KONSEKVENS: Det kan forekomme brudd i eldre membraner med påfølgende fuktskader i lukket veggkonstruksjon. TILTAK: Nytt tettesjikt må påregnes for å lukke avviket, husk dokumentasjon, bilder av tettesjiktet og øvrige gjennomføringer før overflater tildekkes. Dusjkabinett kan med fordel benyttes videre for å ikke påføre overflater fuktskader. ØVRIG: GARASJE Det er benyttet eternittplater på tak, eternittplater er miljøfarlig og må behandles som spesialavfall. Dagens plater fremstår tette, men det kan være skader i lukket takkonstruksjon som ikke er avdekket grunnet tilkomst. Eternittplater må fjernes og undertak kontrolleres for eventuelle råteskader. Utvendig kledning er råteskadet og må påregnes oppgradert innen rimelig tid. Det er påvist råteskader på ytterdør og vinduer som må påregnes oppgradert innen rimelig tid. Ett par knuste ruter er påvist. Det kan derfor ikke utelukkes at det er skader i konstruksjonsvirke som må påregnes oppgraderinger.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Boligen er tilknyttet Altibox Lyse for TV-leverandør og Internett.

Parkering
Dobbel garasje samt på egen tomt.

Forsikringsselskap
EIKA

Polisenummer
7191241

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Dersom annet ikke fremkommer av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.

Prisantydning inkl. omkostninger
1 890 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 47 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 1 890 000,00))   64 292,- (Omkostninger totalt)   1 954 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Elektrisk Ildsted

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
15181

Info kommunale avgifter
Kom.avg. Termin 2 2022 kr. 5.948,14, Termin 1 2023 kr. 9.232,99

Formuesverdi primær
539965

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
1943874

Formuesverdi sekundær år
2021

Info formuesverdi
Formuesverdi for inntektsåret 2021; ifølge Skatteetaten Som primærbolig: kr 539 965 Som sekundærbolig: kr 1 943 874

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1119/108/32: 23.01.1948 - Dokumentnr: 48 - Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser
28.10.2009 - Dokumentnr: 814119 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighetshaver: Knr:1119 Gnr:108 Bnr:188
09.07.1920 - Dokumentnr: 900344 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1119 Gnr:108 Bnr:1


Ferdigattest/brukstillatelse
Kommunen opplsyser om at boligen er av en slik alder at det ikke finnes ferdigattest. Det foreligger heller ikke plantegninger over 2.etasje og kjeller. Ut fra type bolig og alder er det grunn til å tro at innredning i 1 og 2 etasje er godkjent til boligformål. Kjelleretasje antas kun godkjent til boder da dette var vanlig på det tidspunkt boligen ble bygget. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til ovennevnte, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Offentlig. Det er installert vannmåler og de kommunale avgiftene vil bli beregnet etter forbruk.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til boligbebyggelse. Plan 1119 1090 Brusand Sentrum vedtatt 19.02.2009 er gjeldende. Reguleringsformål er konsentrert småhusbebyggelse. Omfattes eiendommen eller en del av eiendommen av en bebyggelsesplan etter eldre PBL? Nei Er det igangsatt planleggingsarbeid på et område som inkluderer/berører eiendommen? Nei Eksisterer det planforslag som berører eiendommen? Nei

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
1 890 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 47 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 1 890 000,00))   64 292,- (Omkostninger totalt)   1 954 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
64292

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris kr. 45.000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr. 9.900,- oppgjørshonorar kr. 5.900,- og markedsføringspakke kr. 17.900,- Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket . Alle beløp er inkl. mva.