DRANGEDAL Orreveien 2

Arealbeskrivelse
Enebolig
Bruksareal
-1. underetasje: 92 kvm Det foreligger tegninger fra kommunen hvor det er tegnet inn hall, toalett og diverse bodrom i underetg. Dagens bruk samsvarer ikke med tegninger.
1. etasje: 97 kvm
Primærrom
-1. underetasje: 70 kvm
1. etasje: 97 kvm

Garasje
Bruksareal
1. etasje: 33 kvm



Tomt
1196.6m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet og delvis inngjerdet tomt på ca. 1197 kvm. med store plen-arealer, diverse beplantning og romslig gårdsplass.

Beliggenhet
Eiendommen ligger sentralt til i Drangedal, med gode solforhold og flott utsikt i et veletablert og rolig nabolag. Kort vei til de fleste servicefunksjoner som skoler og dagligvare.

Adkomst
Se kartskisse. Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Beskrevne bolig er en frittliggende enebolig med areal over to etasjer oppført i 1980. Nåværende eier kjøpte boligen i 1989. Boligen er etablert på oppfylte steinmasser/pukk på gjell. Grunnmur er murt i lettklinkerblokker. Yttervegger i tradisjonelt isolert bindingsverk tekker utvendig med stående trepanel. Boligens vinduer består av to-lags isolerglass og kobla vinduer med rammer og karmer i trevirke. Etasjeskiller i tradisjonelt isolert trebjelkelag. Fabrikkfremstilt valmet takverk tekker med lakkerte stålplater i takstein imitasjon. Takrenner i lakkert stål. Innvendige overflater består av parkett, belegg, laminat og gulvbord på gulvflater. Panel og tapet på veggflater. Malte takplater, panel og huntonitt-panel i himlinger. Våtrom med fliser på vegg og gulvflater. Pipe oppført i murt lettklinker elementer tilkoblet to ildsteder. Boligen inneholder: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, vaskerom, 2 soverom og sekundær inngang i 1. etasje. Kjellerstue, bad, gang, kontorrom og boder i kjeller. De fleste bygningselementer fra byggeår. Bygningsdeler med rød TG3 (store eller alvorlige avvik): - Vaskerom, 1. etasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerom mangler flomkant rundt vegg og døråpninger. Det mangler også ventilasjon. Gulv er flatt. Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk, m.m. må dokumenteres. Vaskerom fyller sin funksjon, men er ikke bygget i henhold til dagens krav til våtrom. Oppgraderinger må beregnes. - Bad, kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Bad holder ikke dagens krav til våtrom. Et utvidet bruk til dusjing på eksisterende flater vil føre til fuktskader. Ønskes bad brukt videre til dusjing må tett dusjkabinett etableres. Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk, m.m. må dokumenteres. Potensielle kjøpere må beregne oppgradering av våtrom/bad i kjeller. Bygningsdeler med mørk oransje TG2 (avvik som kan kreve tiltak): - Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Merknad på punkterte glass. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Overflater, vegger og himling, bad: Det er vindu/dør med ikke-fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu etablert i våtsone. Tiltak: Bør beregnes, eventuelt etablering av tett dusjkabinett. - Overflater, gulv, bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulv er flatt. Tiltak: Ønskes bad brukt til dusjing på eksisterende flater må tiltak beregnes. - Ventilasjon, bad: Ventilasjon består av ventil i himling. Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Elektrisk anlegg: Sikringsskap med manuelle sikringer. Ledningsnett og strømskap i all hovedsak fra byggeår. 3 x 63 amper inntakssikring. Kapasitet på kurser bør vurderes av kjøpere, da man vil ha individuelle behov. Det er kun foretatt en visuell befaring av det elektriske anlegget, og dette kan derfor ikke betraktes som en godkjenning. Gjør oppmerksom på at samsvarserklæring skal følge boligen, dersom det er gjort noe på det elektriske etter 1999. Tiltak: Må beregnes når våtrom, kjøkken og overflater oppgraderes, - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert løs puss på muroverflater. Tiltak: Det må foretas lokale utbedringer. Bygningsdeler med lys oransje TG2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): - Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Kjøkken, 1. etasje: Det er påvist andre avvik: TG 2 settes på kjøkken på grunn av alder og slitasje. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Innredningen fyller sin funksjon, men ar fått en middels høy alder og synlig slitasje på dør- og skuffronter. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger og avløpsledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Bygningsdeler med TG IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt): - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkonger/terrasse er snødekket og derfor ikke nærmere vurdert. Tiltak: Det børforetas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. - Tomteforhold, terrengforhold:Tomten er snødekket og derfor ikke nærmere vurdert. Bygninger på eiendommen: - Garasje: Grovstøpt gulv i betong med store avvik på overflater (20 cm) og store sprekker. Synlig setningsskader og skjevheter. Garasje fremstår som et rivningsobjekt. TG 3. Eiendommens tilstand er vurdert av takstmann Jan Tore Eriksrød og rapporten datert 29.03.2023 ligger som vedlegg til salgsoppgaven. Standardkrav vil være subjektivt fra interessent til interessent og tilstandsrapporten gir tilstandsgrad (TG) fra 0-3, hvor TG0 sjeldent vil forekommen og i den andre enden av skalaen er TG3 som indikerer kraftige symptomer/funksjonssvikt (eller f.eks utgått levetid). TG2 nyanseres også med lys og mørk oransje, hvor lys oransje er merknader uten behov for umiddelbare tiltak og mørk oransje som kan kreve tiltak. Forøvrig vil megler ta for gitt at tilstandsrapport er lest og forstått innen evnt. budgivning.

Innhold
Boligen har en praktisk planløsning over 2 etasjer som inneholder: Hovedetasje: Entré, kjøkken, stor stue m/ spisestue, bad, vaskerom og to soverom. Underetg.: Kjellerstue, bad, soverom og flere bodrom.

Standard
Gulv: Våtrom har belegg og flis på gulvflater, øvrige gulvflater i består av parkett, laminat, teppe, gulvbord og belegg. Vegger: Fliser og malte flater på våtrom, øvrige veggflater har tapet og panel. Tak: Huntonit-panel og panel i himlinger. Fra entré kommer man inn til en meget romslig stue med god plass til å etablere flere miljøer som spisestue, tv-stue mm. Store vinduer slipper inn godt med lys og fin utsikt mot usjenert hage. I stue er det både varmepumpe og vedfyring. Utgang til solrik, usjenert og overbygget terrasse med markise. Kjøkkenet har malt, profilert innredning byttet på 2000-tallet med frittstående hvitevarer. Godt med skap- og benkeplass samt. kjøkkenbord ved vindu. Av hvitevarer medfølger komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap (kjøl/frys). Badet i hovedetg. ble iflg. selger oppgradert i 2009 med flislagt gulv og vegger. Innredet med badekar, servant i innredning og toalett. I tillegg til bad i hovedetg. er det et praktisk vaskerom med dør inn fra kjøkken samt. dør til hagedel. Her er det opplegg til vaskemaskin, kum og for øvrig god lagringsplass. Det er to soverom i hovedetg, begge av praktisk størrelse med innebygget garderobeskap. Underetasjen har adkomst via vindeltrapp fra stue i hovedetg. Her kommer man ned til en stor kjellerstue med varmepumpe samt peis med innsats. Rommet er lystmalt med pene tregulv. Meget romslig og praktisk tilleggsareal! Badet i u. etg. er fra byggeår med flislagte flater. Innredet med servant, toalett og dusjnisje. Det er innredet et soverom i etasjen. Dersom dette skal benyttes som soverom må rømningsvei (større vindu) etableres. For øvrig består underetg. av flere bodrom med god oppbevaring- og lagringsplass.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Utenfor boligen i gårdsplass eller i frittstående garasje.

Forsikringsselskap
Eika

Polisenummer
833311

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 250 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
56 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 250 000))

73 292 (Omkostninger totalt)

2 323 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Peisovn etablert i stue, i tillegg til peis med innstas etablert i kjellerstue. Varmepumpe i stue og kjellerstue, men varmepumpe i kjeller fungerer ikke. For øvrig elektrisk oppvarming.

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
26545

Kommunale avgifter år
2022

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr, eiendomsskatt samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
469532

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
1690316

Formuesverdi sekundær år
2021

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3815/32/291: 10.11.2004 - Dokumentnr: 3401 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3815 Gnr:32 Bnr:1 10.11.2004 - Dokumentnr: 3401 - Overføring fra tidligere festenummer Utgått festenr: Knr:0817 Gnr:32 Bnr:1 Fnr:417 01.01.2020 - Dokumentnr: 1410740 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0817 Gnr:32 Bnr:291

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for enebolig datert 20.02.1981 og garasje 01.12.1986.

Vei, vann og avløp
Offentlig. Private stikkledninger frem til kommunal tilknytning.

Regulerings- og arealplanner
Boligen ligger i et område regulert til boligbebyggelse, jf. reguleringsplan 19700001 - Mjelkåsen Vest

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen har boplikt. Kjøper trenger ikke søke konsesjon, men må via egenerklæring om konsesjonsfrihet bekrefte at eiendommen skal benyttes til helårsbolig. Dvs. at minimum en person skal benytte eiendommen til sin primære bolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud. Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen. Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 250 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
56 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 250 000))

73 292 (Omkostninger totalt)

2 323 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,9% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 13 900,- oppgjørshonorar kr  5900,- og visningshonorar kr  3950,-. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.