Evje - Utviklingsprosjekt - 4 eneboliger i sentrum. Gode leieinntekter.

Aktiv eiendom har gleden av å presentere et utviklingsprosjekt med 4 eneboliger. Boligene holder en gjennomgående enkel standard på overflater og utsyr. Boligene trenger oppgraderinger for å nå dagens standard. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og 3.

Sammendrag av eiendommens tilstand:

Smievegen 4
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Utvendig > Dører - 2
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.

Innvendig > Innvendige trapper - 2
Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
• Åpninger er såpass store at det utifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres.

TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er avvik: Maling har lett og løsne i fra underlaget på denne type kledning uten lufting bak.
Tiltak
• Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
• Tiltak:
En del vedlikehold må beregnes med enkelte utskiftninger på noe sikt
på grunn av normal slitasje og elde.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Det må nevnes at dette heller ikke var vanlig i denne byggperioden.
Tiltak
• Lufting/ventilering bør forbedres.

Utvendig > Vinduer
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne
Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
• Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten
hele vinduet eller kun selve glassene.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
En del vedlikehold må beregnes med enkelte utskiftninger på noe sikt,
da gjennværende brukstid er noe begrenset.

Utvendig > Dører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist at dekket på terrassen har en del sprekker.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran.
Tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg utifra
alder på dagens tekking.
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.

Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
En del oppgraderinger/utskiftninger av enkelte overflater bør
beregnes.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor
en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Gjelder i begge etasjer.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående
tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe.
Tiltak
• Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik:
Noe fuktvandring ble registrert ved søk i nedre del av grunnmur og direkte på støpte gulv med en fuktighetsindikator. Dette har sammenheng med at det ikke ble brukt
fuktsperre (plast) under gulvstøpen og fundamenter i denne byggeperioden som gjør at det alltid vil kunne bli noe oppsug av jordfuktighet. Det var ikke vanlig med fuktsperre (plast under fundamenter og gulvstøp i denne byggeperioden som mgjør at det alltid vil
kunne komme opp noe jordfuktighet i fra grunnen. Det bør også opprettes bedre ventilasjon av disse.
• Tiltak:
Bedre ventilasjon må opprettes.

Innvendig > Krypkjeller
Det er ingen ventilering av krypkjeller. Det er begrenset inspeksjonsmulighet i krypkjeller,
vurdering basert på inspeksjon fra lukeområde. Krypkjelleren har kondensutfordringer.
Tiltak
• Utifra visuelle observasjoner fra lukeområdet, gir det grunnlag for å
forsøke å foreta grundigere undersøkelser i de mindre tilgjengelige
områdene. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene.
• Utifra tilstanden i de besiktigede områdene er det ikke påvist
unormale forhold, men det vil være usikkerhet rundt de mindre
tilgjengelige områdene.
• Tiltak mot kondensutfordringer må utføres.
• Bedre ventilering må etableres.
Det bør monteres en tett luke til resterende del av kjeller for å unngå
at jordfuktighet sprer seg i resterende del.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt >Bad/vaskerom
Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll".
Tiltak
• Innhent dokumentasjon, om mulig.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er avvik: Skapdør i hjørne på benkeskap mangler.
• Tiltak:
Tiltak bør beregnes.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er avvik: Noe defekt på knapper (styring)
• Tiltak:
Må beregnes å fikses/byttes.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninredning utover normal slitasjegrad.
Tiltak
• Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er avvik: Eldre ventilator som fungerer i dag.
• Tiltak:
Resterende brukstid anntas og være noe begrenset.

Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Dette gjelder alle steder uten om bad/vaskerom i første etasje.
Tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
• Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Tomteforhold > Byggegrunn
Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur.
Tiltak
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være
avgjørende.
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
• Lokal utbedring må utføres.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Smievegen 6
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tiltak
• Påviste skader må utbedres.
Skaden må utbedres med tanke på sikkerhet.

TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
• Lokal utbedring må utføres.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.
Mose bør fjærnes for å unngå ekstra fuktbelastning på taktekkingen.

Utvendig > Vinduer
Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne
Tiltak
• Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten
hele vinduet eller kun selve glassene.
• Det må foretas lokal utbedring.

Utvendig > Dører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
• Det må foretas lokal utbedring.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
Gjennværende brukstid på balkongdører er noe begrenset.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens
forskriftskrav.

Utvendig > Utvendige trapper
Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens
forskriftskrav.
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens
krav.

Utvendig > Andre utvendige forhold
Det er avvik: Enkelte av dekorsteiner har løsnet.
• Tiltak:
Noe tiltak må beregnes.

Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
De fleste overflater er i fra byggeåret.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
En del oppgraderinger/fornying av overflater bør beregnes.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik:
Er blitt benyttet dampsperre (plast) på innsiden av utforde vegger som var nokså vanlig i denne byggeperioden. Dampsperre skal nå ikke benyttes når grunnmur er tilbakefylt.
• Tiltak:
Nærmere undersøkelser anbefales.

Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Tiltak
• Åpninger er såpass store at det utifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Tiltak
• Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
Tiltak
• Installering av tett dusjkabinett anbefales.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er avvik: Eldre slitt/skadet innredning.
Tiltak
• Tiltak:
Innredning må beregnes og byttes.

Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom




Det er registrert knirk i gulvet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til
gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høyde til kjøkken er under 25 mm i fra topp sluk.
Tiltak
• Det må vurderes tiltak når badet/våtrommet skal oppgraderes
• Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist at overflater har noe skader.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er avvik:
Eldre ventilator i fra byggeåret bærer preg av slitasje og elde.
• Tiltak:
Resterende brukstid er noe begrenset.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag,
men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

TG 2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK

Tomteforhold > Oljetank
Kombinasjon av alder og materiale tilsier at denne bør fjernes.
Vurdering av avvik:
• Kombinasjon av alder og materiale tilsier at denne bør fjernes.

Nils Heglands veg 30
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Innvendig > Innvendige trapper - 2
Det er ikke montert rekkverk. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn
dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
• Åpninger er såpass store at det utifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger.

Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.Rommet har ingen ventilasjon
Tiltak
• Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.

Spesialrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
Tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
• Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Utvendig > Nedløp og beslag
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket,men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet. På generelt grunnlag anbefales pipe og helbeslåes
over tak. Vist ikke må denne impregneres ved jevne mellomrom for å hindre oppsug av fuktighet som kan resultere i innvendige lekkasjer.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak i nær fremtid.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Det er avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Eldre fuktmerker i rundt pipe og det er ikke blitt benyttet klips i mellom hver sperre på plateskjøter for sutakplater
Tiltak
• Lufting/ventilering bør forbedres.

Utvendig > Vinduer - 2
Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

Utvendig > Dører - 2
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Det er avvik: Ene glasset er punktert.
Tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.
Punktert glass må skiftes

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran.
Det er påvist at dekket på terrassen har en del sprekker.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
• Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg utifra
alder på dagens tekking.
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.

Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
Noe oppgraderinger/fornying av enkelte overflater på grunn av slitasje
og elde bør beregnes.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Gjelder spesielt på loftet på opprinnelig del, hvor det også er noe "knirk og bevegelser".
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående
tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe.
Tiltak
• Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Noe fuktvandring og fuktmerker ble registrert ved søk i nedre del av grunnmur og direkte på støpte gulv med en fuktighetsindikator. Det var ikke vanlig med fuktsperre (plast under
fundamenter og gulvstøp i denne byggeperioden som gjør at det alltid vil kunne komme opp noe jordfuktighet i fra grunnen. En avfukter var i drift på befaringen.
Tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig
for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå
fuktskader.
Fungerer med dagens bruk som en grovkjeller.

Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper
Tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under)
Tiltak
• Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.

Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under)
Det er avvik: Innebygget badekar uten lufting.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
• Tiltak:
Det må opprettes lufting under badekar og mulighet for kontroll av
dette område ved jevne mellomrom.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.
Tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte
ved dør e.l.
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tiltak
• Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Gjelder soilrør ut av boligen og i kjellergulv.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Tomteforhold > Drenering
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Innsiden av grunnmuren har misfarging.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.

Tomteforhold > Oljetank
Det er avvik: Dagtanken med tilhørende deler må fjærnet/demontert. Mulig det kan ligge en nedgravd oljetank på tomta.

Nils Heglands veg 34
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Tiltak
• Nye renner og nedløp må monteres
• Snøfangere må monteres for å tilfredstille byggeårets krav.
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved
grunnmur.
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Tiltak
• Råteskadet trekledning må skiftes ut.
Større utskiftninger må beregnes og det er fare for at det også kan
være skader i selve konstruksjonen.

Utvendig > Vinduer
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Tiltak
• Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten
hele vinduet eller kun selve glassene.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
• Vinduer med råteskader må erstattes med nye.

Utvendig > Dører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Tiltak
• Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk.
• Døren(e) står foran utskiftning.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Er noe underdimensjonert og må ikke benyttes med tanke på sikkerhet.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.
• Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
• Råteskadet trekledning må skiftes ut.
• Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Større oppgraderinger må beregnes.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er avvik: Er blitt tekket på nytt etter lekkasje som ikke er blitt
fagmessig utført
Tiltak
• Råteskadet trekledning må skiftes ut.
• Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
• Tiltak:
Større oppgraderinger må beregnes og terrassen må tekkes på nytt.

Utvendig > Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk.
Tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående
tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.

Våtrom > Ventilasjon > Bad/vaskerom
Rommet har ingen ventilasjon Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.
Tiltak
• Det bør etableres tilluft til våtrommet.
• Mekanisk avtrekk bør etableres.
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
Belegg på plater har løsnet i større områder.
Tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
• Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Undertaket er misfarget. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
Tiltak
• Lokal utbedring bør utføres.
• Lufting/ventilering bør forbedres.

Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
En del overflater bærer preg av slitasje og elde.
Tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe.
Tiltak
• Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
En gjennomgang av pipe og ildsteder av fagfolk må beregnes.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik: Noe fuktvandring ble registrert ved søk i nedre del av grunnmur og direkte på støpte gulv med en fuktighetsindikator. Dette har sammenheng med at det ikke ble brukt
fuktsperre (plast) under gulvstøpen og fundamenter i denne byggeperioden som gjør at det alltid vil kunne bli noe oppsug av jordfuktighet. Bør opprettes bedre ventilasjon av disse to rom.
Tiltak
• Tiltak:
Rommene fungerer med dagens bruk som en grovkjeller.

Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
• Andre tiltak:
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik: Noe slitte dører og enkelte trenger justeringer.
• Tiltak:
Noe vedlikehold og justeringer av enkelte dører må beregnes.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad/vaskerom
Det er usikkert om rørgjennomføringene er riktig utført.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med
tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist at overflater har noe skader.
Tiltak
• Det må foretas lokal utbedring.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er avvik: Eldre noe slitt ventilator.
• Tiltak:
Gjennværende brukstid er noe begrenset.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag,
men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være
avgjørende.
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
• Lokal utbedring må utføres.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i
dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Eiendommene ligger sentralt i Evje sentrum med solrik beliggenhet. Barnevennlig område med kort vei til sentrum som har de meste du måtte trenge. Skole, barnehage og idrettsanlegg i umiddelbar nærhet.

Området består hovedsakelig av butikker, hus og småhusbebyggelse.

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagte tilstandsrapport avholdt 22.04.2022 av Torleif Fjellestad for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Smievegen 4 : P-rom 156 kvm - Ba 185 kvm + garasje 34 kvm Bra.
Smievegen 6 : P-rom 172 kvm - Bra 191 kvm + garasje 46 kvm Bra.
Nils Heglands veg 30 : P-rom 195 - Bra 199 kvm + uthus 97 kvm Bra.
Nils Heglands veg 34 : P- rom 133 - Bra 161 km + garasje 45 kvm Bra

Se punktet om standard samt løsøre- og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Eier har ikke energimerket eiendommen, og interessentene må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Tomtene er pent opparbeidet med plen og beplantning.

På egen gårdsplass.

Offentlig. Kopi av tinglyste avtaler vil bli utlevert ved henvendelse til megler.

Formuesverdi som primærbolig kr per
Formuesverdi som sekundærbolig kr per

Kr. 58 686 pr. år
Kommunale avgifter for 4 eneboliger og fordeles slik:
Smievegen 4 : kr. 14360,-
Smievegen 6 : kr. 17030,-
Nils Heglands veg 30 : kr. 13826,-
Nils Heglands veg 34 : kr. 13470,-

Kommunaleavgifter/forsikring m.m

Det er foretatt undersøkelser hos kommunen, men kommunen kan ikke bekrefte hvorvidt ferdigattest foreligger.

Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Alt1: Selger har foretatt radonmåling og målinger viser en verdi på .... Bg/m3. Alt2: Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Det er ikke odel på eiendommen.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Kommunen har legalpant i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. Kontakt oppdragsansvarlig for ytterligere informasjon.

Eiendommen er regulert til bolig- og næringsformål.
Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

Gnr. 50 Bnr. 70 og Gnr. 50 Bnr. 136 og Gnr. 50 Bnr. 78 og Gnr. 50 Bnr. 86 og Gnr. 50 Bnr. 565 i Evje og hornnes kommune

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Partene skal signere kjøpekontrakt etter aksept av bud.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Alle som skal selge eller leie ut bolig må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Det anbefales at hver budgivers første bud har en tilfredsstillende akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragstaker i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragstaker en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Raffineritomta Evje as Erdvig