FIGGJO Holane 28

Arealbeskrivelse

Bruksareal
Kjeller: 79 kvm
1. etasje: 99 kvm
2. etasje: 47 kvm
Primærrom
Kjeller: 74 kvm Kjellergang m. bad, Innredet rom, Gang, Kjellerinngang, Vaskekjeller, Bad, Grovkjøkken/ tekjøkken og Kjellerstue
1. etasje: 99 kvm Entre, Gang m. trapp, Soverom, Bad, Stue og Kjøkken
2. etasje: 47 kvm Gang m. trapp, Toalett og 2 soverom, loftstue
Sekundærrom
Kjeller: 5 kvm Bod



Tomt
781.1m²

Beskrivelse av tomt
Relativt flatt oppbygget med plen, bed og prydbusker i utvendige områder. Gårdsrom med betongheller.

Beliggenhet
Boligen ligger sentralt i et rolig og barnevennlig område. For den aktive har Figgjo Idrettslag flere ulike aktiviteter man kan del i. Som blant annet fotball, håndball, ski& skiskyting og turn. Figgjohallen/Figgjohuset ligger også i gangavtand med TrenJa treningssenter og flere kulturelle arrangement som Figgjomessa på menyen. Fra boligen er det kort vei til Figgjo kunstgressbane, EngleOngane barnehage og Figgjo Skole (1.-7.trinn). I sentrum av Figgjo ligger Joker og Figgjo Autoservice. Kun en kort kjøretur unna ligger Ålgård mot sør med alle sine fasiliteter, som Norwegian Outlet m.m, og Sandnes mot nord. Det er flotte tur- og rekreasjonsområder like i nærheten, her kan Åslandsknuten og Krossfjellet nevnes. Det er også muligheter for fiske i Figgjoelva.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
UTVENDIG TAK: Saltak tekket med betongstein YTTERVEGG: Stående kledning, innslag av liggende kledning under vinduer. Liggende kledning på brystvegger. GRUNNMUR/ FUNDAMENT: Ukjent, utvendig pusset Byggemåte er hentet fra Tilstandsrapport utført av Serika Takst v/Anders Serigstad 26.04.2023.

Innhold
1.etg.: Entre, Gang m. trapp, Soverom (delvis godkjent), Bad, Stue og Kjøkken 2.etg.: Gang m. trapp, Toalett og 2 soverom, loftstue Kjeller (ikke godkjent): Kjellergang m. bad, Innredet rom, Gang, Kjellerinngang, Vaskekjeller, Bad, Grovkjøkken/ tekjøkken og Kjellerstue

Standard
Velkommen til Holane 28 - En innholdsrik familiebolig med populær beliggenhet på Figgjo. Boligen ligger svært fint til og har gode solforhold hele dagen. Her har en inngangsparti i skiferstein og et stort gårdsrom med god parkeringsplass og garasje. 1.etg Romslig entre og gang med lyse vegger og laminat på gulv. Trapp opp til loft og ned til kjeller fra gangen. Stor stue med flere møbleringsmuligheter. Nyere vedovn. Utgang til skjermet terrasse fra stuen. Åpen løsning inn til stort kjøkken med spisestue. Etasjen har et stort fliselagt bad med god lagringsplass i baderomsinnredning. Baderommet er utstyrt med vask i seksjon, wc og dusjkabinett. Direkte tilgang til hovedsoverom fra badet. Hovedsoverom med god skapplass og utgang til egen terrasse. 2.etg Denne etasjen har 2 gode soverom og en loftstue som idag brukes som et tredje soverom. God lagringsplass i kott. Toalett. Kjeller: (Ikke godkjent) Etasjen har egen inngang fra utsiden av huset. Lysmalt kjellerstue med vedovn, Grovkjøkken/Te-kjøkken, disponibelt rom, bad og vaskekjeller. Velkommen til visning! Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG3: BALKONG, TERRASSE, PLATTING: TILKOMST FRA STUE 1.ETASJE, CA. 40 kvm. Totalvurdering AVVIK: Det er påvist malingsavskallinger på rekkverk/ trevirke, som følge av bruksslitasje/ værslitasje. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 velges da påviste avvik vil medføre en redusert gjenværende brukstid på trevirket og det vurderes å ikke være behov for umiddelbare tiltak, men registrert skade som tilsier behov for tiltak. KONSEKVENS: Manglende vedlikehold vil medføre råteskader over tid. Trevirket har en redusert gjenstående levetid som følge av malingsavskallinger. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Overflatebehandle skadet trevirke når forholdene ligger til rette, det vil si tørt trevirke. AVVIK/ ÅRSAK: Med hensyn til alder vurderes over halvparten av forventet funksjonstid å være nådd. KONSEKVENS: Råteskader/ redusert levetid på terrassebord/ fundament/ bjelkelag. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte terrassebord ved behov. AVVIK: Terrassebord er svakere enn dagens anbefalinger. ÅRSAK: Terrassebord i trevirke ca 21x95 mm, tilfarere/ bjelkelag c/c 600 mm. Ikke anbefalt/ fagmessig etter dagens standard som følge av endringer ved terrassebordtabeller etter byggeår. Dagens terrassebord var vanlig ved oppføringstidspunktet, men det er endringer i terrassebordtabeller som gir avvik. KONSEKVENS: Terrassebord kan knekke lettere som følge av manglende understøtting/ bjelkelag c/c 600. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Nye terrassebord 28x120 mm ved oppgradering av terrassebord. TG 3 AVVIK: Det er påvist råte i underliggende fundament og eldre telefonstolper kan inneholde giftstoffer som er påkrevd egen saneringsplan. ÅRSAK: Alder på trevirket samt jevnlig tilsig av fukt. Giftstoffer i trevirke som kreosot. KONSEKVENS: Kort/ redusert levetid på trevirket, kan ved større belastninger knekke. Giftstoffer må eventuelt konsekvens undersøkes ved avfallsplass. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Ny terrasse Kontakte bossplass for eventuell konsekvens av giftstoffer, egen saneringsplan må muligens innhentes. VINDUER OG DØRER: Totalvurdering AVVIK: Enkelte vinduer er strie i bruk/ lar seg ikke åpne, fremstår å være som følge av defekt beslag. ÅRSAK: Manglende vedlikehold/ slitasje som følge av alder. KONSEKVENS: Vinduet lar seg ikke åpne som følge av skade. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Med tanke på alder og slitasje, anbefales vinduer byttet i hele boligen. AVVIK: Det registreres råteskader i enkelte ytterdører/ vinduskarmer/ ramme. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 gis da avviket vurderes å være av råte og store skader på materialet etter NS3600:2018. PÅVIST STED: Kjellerdør, kjellervinduer, takvindu og soverom 2. etasje i hovedsak KONSEKVENS: Råteskader i karm/ ramme kan medføre fuktskader i lukket innvendig konstruksjon, ytterligere undersøkelser må derfor påregnes for å avdekke forhold i yttervegger. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte vinduer med råteskader. AVVIK: Ramme på innvendige vinduer har sluppet. ÅRSAK: Manglende vedlikehold/ dårlig produkt fra produsent, utskifting av vinduet er påkrevd over tid. KONSEKVENS: Redusert levetid på vinduer. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte skadet vindu. AVVIK: Det er utvendig påvist råteskadet listverk. ÅRSAK: Normalt alder tatt i betraktning, i hovedsak som følge av alder og manglende tilstrekkelig vedlikehold. KONSEKVENS: Medfører en økt fuktbelastning på vinduer/ dørers karm/ ramme og bakenforliggende konstruksjoner. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved bytte av vinduer anbefales bytte av listverk på hele boligen, kan med fordel bytte kledning og etterisolere. RENNER OG NEDLØP: Totalvurdering TG 2: AVVIK/ ÅRSAK: Tilstandsgrad gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet levetid er passert, det må derfor forventes enn redusert gjenstående levetid. KONSEKVENS: Som følge av alder/ redusert gjenstående brukstid kan lekkasjer i ender/ skjøter oppstå lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Selv om forventet funksjonstid er passert (Iht. Byggforskseriens, Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler har renner og nedløp av metall en forventet levetid på 5 - 15 år), kan de fungere lenger. Det anbefales å foreta halvårlig rensk av renner/ nedløp og gjennomspyling hvert 5 år for å forlenge levetid/funksjonsevne. AVVIK: Det er påvist svai/ retningsavvik på renne. ÅRSAK: Trolig som følge av snøbelastning og manglende avstiverkrok. KONSEKVENS: Kan medføre at overflatevann ikke renner til nedløpsrør, frostsprengning av renne og utettheter i skjøter. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte rennekroker og etablere avstiverkrok når renner og nedløp byttes. AVVIK: Det er påvist korrosjon/ rust på takrenner/ kroker. ÅRSAK: Trolig som følge av alder/ værslitasje og korroderinger under lakkert metall. KONSEKVENS: Rustdannelser over tid kan medføre at renner og nedløp slipper og dermed ikke har funksjon, når er vanskelig å si noe om, men anbefales å holde under jevnlig kontroll. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte rennekroker. TG 3: AVVIK: Det er ved stedvis kontroll påvist tett renne, med behov for umiddelbar tiltak. ÅRSAK: Vegetasjon som over tid samles i renner uten å renne tilstrekkelig ned i nedløpet. KONSEKVENS: Medfører tett renne og nedløpsrør. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Med bakgrunn i renne og nedløpets alder anbefales bytte i forbindelse med redrenering av boligen. Det anbefales å renske renner og nedløpsrør samt gjennomspyle. Husk å innhente fagmessig dokumentasjon for utbedringen for å lukke avviket. TOALETTROM: Totalvurdering TG 2: AVVIK: Rommet har kun naturlig avtrekk. ÅRSAK: Manglende mekanisk avtrekk, tilstandsgrad som følge av naturlig avtrekk iht. NS3600:2018. KONSEKVENS: Dette vil ikke fungere optimalt når det er liten temperaturforskjell inne og ute og når det ervindstilt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Montere mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon i boligen. AVVIK: Tapet er skadet. ÅRSAK: Skade på overflate som følge av bruksslitasje. KONSEKVENS: Kosmetisk avvik i hovedsak. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nye vegg og takoverflater. AVVIK: Toalettsete er løst. ÅRSAK: Bruksbelastning. KONSEKVENS: Toalettsete fungerer ikke som tiltenkt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nytt toalettsete. TG 3: AVVIK: Svimerker og utett belegg. ÅRSAK: Defekt belegg, tilstandsgrad som følge av NS3600:2018. KONSEKVENS: Fukt i lukket konstruksjon ved lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Toalettrommet må påregnes enn totalrenovering som følge av påviste øvrige avvik. VÅTROM: VASKEROM KJELLER CA 6,3 M2 Totalvurdering Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har overmalte betongvegger og betonggulv som ikke har påført membransjikt etter dagens standard. Sluket fremstår å være noe nyere da den er påvist i plast uten membran, ifølge forrige takstrapport skal sluket være fra 2014. Våtrommet kan fungere med dagens bruk, men ved eventuelle lekkasjer kan dette gi følgeskader i tilstøtende veggkonstruksjoner. Anbefalte tiltak Vaskerommet må totalrenoveres VÅTROM: BAD KJELLER CA 3 m2 Totalvurdering Badet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet har overmalte betongvegger og betonggulv som ikke har påført membransjikt etter dagens standard. Sluket fremstår å være noe nyere da den er påvist i plast uten membran. Det er noe lukt i våtrommet og sluk fremstår tørr, mest sannsynlig årsak er at det ikke er etablert tilbakeslagsventil på avløpsrør. Etablert toalett og servant med kran i rommet. Våtrommet anbefales som bruk av toalett, men dusj frarådes videre bruk. Anbefalte tiltak Badet må totalrenoveres VÅTROM: BAD I 1.ETASJE Totalvurdering overflater TG 2: AVVIK: Det er påvist riss/ sprekk i fuger på veggflater. ÅRSAK: Kan indikere bevegelser i konstruksjonen og medføre i enkelte tilfeller utett membran/ tettesjikt. KONSEKVENS: Kan medføre at vann trenger mellom flis og membran med økt fuktbelastning, membran kan få redusert levetid. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedre fuger ved benyttelse av ny fuge. AVVIK: Det er på gulvflater påvist bom under/ bak flis (mangelfull heft mot underlag). ÅRSAK: Trolig dårlig utført ved flislim/ slipp i flislim som følge av alder/ bruksbelastning. Tilstandsgrad 2 velges da bom er ett avvik ihht. NS3600:2018. Det gjøres oppmerksom på at ifølge Norsk byggkeramikkforening faktablad 4-2022 at flisene likevel kan ha nødvendig limvedheft mot underlaget og innfrir funksjonskravene i N3420. KONSEKVENS: Fliser kan som følge av bom, løsne fra underlaget eller knuse/ sprekke lettere. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utbedre bom under flis, eventuelle løse fliser tas opp og festes på ny mot underlaget, husk dokumentasjon i form av bilde/ faktura ved utbedring. Det må fremlegges ytterligere dokumentasjon for å ta stilling til årsak for bom under flis. AVVIK: Fall til hjelpesluk/ sluk er ikke tilfredsstillende da det er mindre enn 1:100 fall mot sluket for eventuelt lekkasjevann og under 1:50 fall i dusjsonen. ÅRSAK: Feil utførelse ved fall til sluket ved oppføringsåret eller det foreligger ikke dokumentasjon på valgt løsning. KONSEKVENS: Det kan være muligheter for vannansamlinger på gulvet som kan medføre skader på tilstøtende konstruksjoner om membran/ tettesjikt ikke er tilfredsstillende utført. Ut fra at det benyttes dusjkabinett vil trolig ikke avviket ha noen konsekvens, vil ha konsekvens dersom lekkasjer fra øvrige installasjoner som toalett. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å få tilstrekkelig fall til sluket må gulvet bygges om. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell oppgradering/ renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk, påse at fall dokumenteres med bilde, beskrivelse, evt. uavhengig kontroll og faktura. TG 3: AVVIK: Det er påvist motfall på deler av gulvet. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 velges da vann vil ledes mot dør ved kontroll av fall med vater. KONSEKVENS: Vil si at lekkasjevann ikke ledes til sluk. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å få tilstandsgrad 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. ØVRIG: UTVENDIG HAGEBOD Totalvurdering Det er påvist svertesopp innvendig som trolig skyldes utettheter. Det mangler dør til bod, årsak er ukjent, konsekvens er utettheter og økt fuktbelastning på konstruksjonen. Det er påvist vindu med malingsavskallinger som følge av værslitasje, vil medføre råteskader over tid. Det er utvendig påvist spredt fukt og råteskader i trepanel som følge av manglende vedlikehold og værslitasje, bytte av kledning må påregnes. Det er påvist svai i taket, trolig som følge av svikt i underliggende fundament, ytterligere undersøkelser må påregnes. Anbefalte tiltak Det må påregnes en ny bod for å lukke avviket.   Forhold som har fått TG2: DRENERING: Totalvurdering AVVIK: Det er ikke noe tegn på utvendig fuktsikring ved bruk av knotteplast (grunnmursplast) og topplist. ÅRSAK: Ikke vanlig ved oppføringsåret. KONSEKVENS: Medfører en økt fuktbelastning på konstruksjoner under terreng som krypkjeller/ kjeller. Vanninnsig, ifølge eier er det ikke registrert vann i kjelleren etter 2017 og det skal ikke være påpekt ved forrige salg, det må derfor legges til grunn at mulig konsekvens er liten, men opplyses allikevel da forventet levetid på drenering og dagens løsning er passert. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Foreta redrenering rundt boligen, etterisolere grunnmur utvendig (anbefalt 50 - 100 mm) og ny grunnmursplast. Husk dokumentasjon på valgt løsning og utførelse. AVVIK: Omkringliggende terrengforhold er vurdert som noe lavt fall eller relativt flatt terreng rundt boligen/synlig del av boligens terrengforhold. ÅRSAK: Utført feil etter datidens anbefalinger. KONSEKVENS: Det vil være større fuktbelastning på grunnmur/ drenering. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å lukke avviket bør det foretas terrengjusteringer og etablere kummer i utvendig gårdsrom for overflatevann.Ut fra dagens tilstand vurderes de synlige terrengforhold å fungere, men må påregnes å holdes under jevnlig kontroll. AVVIK: Terreng er ført inntil grunnmuren. ÅRSAK: Vanlig utførelse fra byggeår KONSEKVENS: Økt fuktbelastning på grunnmur, ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved redrenering etablere tilstrekkelig avstand mellom bolig og vegetasjon. AVVIK: Vegetasjon er påvist i utvendig kum. ÅRSAK: Over tid vil det samles løv/ overflatevegetasjon i kum og kum vil tettes. KONSEKVENS: Tett kum, ifølge eier fungerer dagens utvendige kum anlegg, det vurderes derfor at det er grunn til å overvåke tilstanden og tiltak må påregnes. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Renske utvendig kum og foreta kamerainspeksjon for å påse funksjonskrav. GRUNNMUR OG FUNDAMENT: Totalvurdering AVVIK: Det er påvist riss/ sprekker/ pussavskallinger i utvendig pusset del av grunnmuren. ÅRSAK: Mest sannsynlig som følge av alder og fukt som kommer bak puss og sprenger ut puss. KONSEKVENS: Riss/ sprekk i utvendig pusset overflate er ikke uvanlig og vurderes ikke å ha vesentlig konstruksjonsmessig betydning slik dette fremstår i dag. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utvendig puss må utbedres for å lukke avviket. STØTTEMUR Totalvurdering AVVIK: Mangelfull fagmessig utførelse ÅRSAK: Avvik iht NS3600:2018, grunnet skjevheter/ ujevnheter i støttemur. KONSEKVENS: Ingen konsekvens ut fra dagens forhold. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Holde forstøtningsmur under jevnlig kontroll for eventuelle bevegelser. ROM UNDER TERRENG Totalvurdering AVVIK: Fuktmålinger viser et fuktinnhold opp i mot faren for en skadeutvikling i form av sopp-/råteskader. ÅRSAK: Påvist fukt og skader kan ha en årsakssammenheng med dårlig drenering/fuktsikring av boligen. KONSEKVENS: Det gjøres oppmerksom på at påforing og isolering på innsiden av betongkonstruksjoner under bakkenivå er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ytterligere undersøkelser av konstruksjoner for kartlegging av skadeomfang og årsak anbefales. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det er viktig å utbedre fuktproblemer i kjelleren så snart som mulig for å unngå skade på bygningen og forbedre innendørs luftkvalitet. BALKONG, TERRASSE, PLATTING: TILKOMST FRA SOVEROM, CA. 10 M2 Totalvurdering AVVIK/ ÅRSAK : På befaringsdagen ble det observert at avstand mellom kledning og terrassedekke ved vegg og dør er tildekket. KONSEKVENS: Manglende avstand kan medføre skader på bakenforliggende konstruksjoner som yttervegg/ lekter som ikke lar seg kontrollere. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avstand mellom kledning og terrassedekke anbefales å øke avstand til minimum 150 mm. Det anbefales for å sikre god lufting, drenering og muligheter for rengjøring en avstand på minimum 150 mm mellom kledning og terrassebord. AVVIK: Det er påvist malingsavskallinger på rekkverk/ trevirke, som følge av bruksslitasje/ værslitasje. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 velges da påviste avvik vil medføre en redusert gjenværende brukstid på trevirket og det vurderes å ikke være behov for umiddelbare tiltak, men registrert skade som tilsier behov for tiltak. KONSEKVENS: Manglende vedlikehold vil medføre råteskader over tid. Trevirket har en redusert gjenstående levetid som følge av malingsavskallinger. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Overflatebehandle skadet trevirke når forholdene ligger til rette, det vil si tørt trevirke. AVVIK/ ÅRSAK: Med hensyn til alder vurderes over halvparten av forventet funksjonstid å være nådd. KONSEKVENS: Råteskader/ redusert levetid på terrassebord/ fundament/ bjelkelag. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte terrassebord ved behov. AVVIK: Terrassebord er svakere enn dagens anbefalinger. ÅRSAK: Terrassebord i trevirke ca 21x95 mm, tilfarere/ bjelkelag c/c 600 mm. Ikke anbefalt/ fagmessig etter dagens standard som følge av endringer ved terrassebordtabeller etter byggeår. Dagens terrassebord var vanlig ved oppføringstidspunktet, men det er endringer i terrassebordtabeller som gir avvik. KONSEKVENS: Terrassebord kan knekke lettere som følge av manglende understøtting/ bjelkelag c/c 600. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Nye terrassebord 28x120 mm ved oppgradering av terrassebord. VINDUER OG DØRER: Totalvurdering AVVIK: Vinduer montert i perioden 1965 - 1975 kan inneholde PCB. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 velges for å gjøre oppmerksom på at glass fra perioden er spesialavfall. KONSEKVENS: PCB er kreftfremkallende og er i dag å betegne som spesialavfall. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ytterligere undersøkelser anbefales for å påse om vinduer er å betegne som spesialavfall, ta kontakt med bossplass for eventuelle krav ved vinduer med PCB. AVVIK: Det er påvist stedvis råteskader i glasslister, kan over tid svekke levetiden på øvrig del av vindu/ dør. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avviket vurderes å være punktvise skader på materialet etter NS3600. KONSEKVENS: Råteskader i glasslister kan over tid medføre råteskader i vinduskarm. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte råtne glasslister med glasslister av aluminium eller hele vinduet med tanke på alder. AVVIK: Det er påvist stedvis avskalling i overflater på vinduer/ balkongdører. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avviket vurderes å være punktvise skader på materialet eller skade på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold. KONSEKVENS: Vil over tid medføre råteskader i trevirket om det forblir ubehandlet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Pusse overflaten, overflatebehandlet med grunning og foreta ny overflatebehandling innen rimelig tid. Det kan ikke utelukkes at vinduer/ dører med påviste skader må byttes ved ett kortere intervall enn vurdert levetid pga de påviste avvik. AVVIK: Takvinduet fremstår punktert, det er påvist begynnende råteskade og det kan ikke utelukkes skader i lukket konstruksjon. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avviket vurderes å være punktvise skader på materialet etter NS3600. KONSEKVENS: Redusert levetid på vinduet. Kosmetisk, vinduet slipper ikke inn like mye lys. Økt varmetap gjennom glass da u-verdi ikke er ivaretatt. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte takvinduet i sin helhet og foreta ytterligere undersøkelser av skjult konstruksjonsvirke for eventuelle skader. AVVIK: Det er påvist stedvis vinduer tar i karm/ ramme, justeringsbehov. Vinduer er vanskelig å åpne eller lukke, det vil si at vindusblad tar i karm/ ramme, justeringsbehov. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avviket vurderes å være behov for tiltak etter NS3600. KONSEKVENS: Overflateskader i karm/ ramme som vil medføre en redusert gjenstående levetid på vinduer. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Justere vinduer og overflatebehandle skadet del. YTTERVEGGER: Totalvurdering AVVIK: Manglende/ begrenset ventilering av fasader kan gi skjulte feil/ mangler som ikke lar seg avdekke uten fysiske åpninger, yttervegg bør derfor holdes under jevnlig kontroll. ÅRSAK: Det er stedvis ikke etablert 30 cm avstand fra terreng til bakkenivå. Manglende lufting over inngangsparti uten tilstrekkelig dokumentasjon på dagens løsning. Musetettinger av trevirke kan medføre enn redusert lufting av kledningen. KONSEKVENS: Skjulte feil og mangler bak kledningen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Avstand mellom kledning og terreng bør økes til minimum 30 cm. AVVIK: Det er påvist tørkeriss i kledningen. ÅRSAK: Værslitasje på værutsatte fasader. KONSEKVENS: Oppsprukket trevirke vil over tid sprekke ytterligere, i området vil vann trenge inn i trevirke og over tid utvikle råteskader, det må derfor påregnes enn redusert gjenstående levetid på ytre fasader. Da det ikke er påvist råteskader/ opplyst om råteskader på den synlige delen anbefales det å holde kledningen under jevnlig kontroll og bytte ved behov. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Kledningen vedlikeholdes normalt, eventuelt kan sprekker etterfylles ved maleakryl, kledningen byttes ved behov. AVVIK: Det er påvist spredt fukt/ råteskade i kledningen/ vannbord/ underbordspanel/ vindskier. ÅRSAK: Det vurderes å være punktvise skader på materialet som vil medføre mindre reparasjoner og vedlikehold. Nærliggende årsak er manglende lufting i bunn og topp av kledningen. KONSEKVENS: Råteskader vil spre seg i kledningen og vil over tid medføre større skader. I ytterste konsekvens kan det være skader i lukket veggkonstruksjon. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Når kledningen og vinduer byttes anbefales kontroll av yttervegger. AVVIK: Det er påvist malingsavskalling/ blærer på utvendig kledning. ÅRSAK: Skyldes trolig tidligere behandling med linolje og værslitasje over tid med manglende/ redusert vedlikehold. KONSEKVENS: Vil medføre over tid en redusert levetid på kledningen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Overflatebehandle kledningen, utbedre eventuelle råteskadet kledningsbord. LOFT (KONSTRUKSJONSOPPBYGGING) Totalvurdering AVVIK: Det registreres fuktmerker i undertaket og rundt pipeløpet. ÅRSAK: Manglende dampsperre mellom varm og kald del. Manglende pakninger i kottdører. KONSEKVENS: Redusert levetid på trevirke. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: For full visshet så må tilstanden overvåkes over tid. Jevnlig tilsyn anbefales. AVVIK: Det registreres misfarging (svertesopp/ muggsopp) i undertak og i undertak mot raft. ÅRSAK: Kan være symptom på utilstrekkelig lufting eller kondens som følge av manglende dampsperre. KONSEKVENS: Kan ved aktivt angrep medføre redusert levetid på tilstøtende konstruksjoner som trevirke. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Det må foretas analyse for å avdekke type svertesopp/ muggsopp og hvilke tiltak som er mest hensiktsmessig. AVVIK: I kott er det påvist fuktrenninger. ÅRSAK: Ukjent, mulig utettheter fra tak, ifølge eier har fuktflekker vært slik siden forrige salg. KONSEKVENS: Kan skyldes utettheter i takkonstruksjonen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Holde fuktflekker under jevnlig kontroll. AVVIK: Det er påvist feller for skadedyr på loftet. ÅRSAK: Ukjent, ifølge eier har det vært skadedyr (mus, type må videre undersøkes ved skadedyrbekjemper) noen få ganger i boligen etter forrige salg (2017). KONSEKVENS: Utettheter ved musetetting som medfører at skadedyr finner veien opp på loftet, ikke uvanlig i eldre boliger. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Ved bytte av kledning anbefales det å etablere musetetting rundt boligen. AVVIK: Det er ingen form for dampsperre (plastfolie) i himlinger mellom varmt rom og kaldtloftet. ÅRSAK: Dette var ikke vanlig på oppføringstidspunktet. KONSEKVENS: Medfører at fukt fra varmt rom føres opp på kaldt loft og kondenserer, fører over tid til redusert levetid på takkonstruksjon/ trevirke. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Fjerne dagens innvendig tak og montere dampsperre, utføres ved bytte av tak. TAKTEKKING: Totalvurdering AVVIK: Mer enn halvparten av forventet levetid/ funksjonstid på taktekking/ beslag/ takhatter er passert. ÅRSAK: Erfaringsmessig har dagens løsning en redusert levetid, ubehandlet beslag kan erfaringsmessig medføre utettheter. KONSEKVENS: Skader i lukket konstruksjon/ undertak som følge av alder/ redusert gjenværende brukstid. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Foreta ytterligere undersøkelser av taktekking/ beslag/takhatter for å avdekke eventuelle utettheter når forholdene ligger til rette. AVVIK: Mose på taket. ÅRSAK: Som følge av aldersslitasje/ vegetasjon inntil/ rundt boenheten. KONSEKVENS: Mose på tak kan medføre enn redusert levetid på taktekkingen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Fjerne mose på tak mekanisk, bytte eventuelle knuste takstein. AVVIK: Det er ved benyttelse av kikkert påvist skade i beslagløsning rundt pipeløpet. ÅRSAK: Værpåkjenninger og værslitasje. KONSEKVENS: Innvendig fukt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det anbefales å foreta kontroll av blybeslag og eventuelt montere pipehatt. Med tanke på alder på taktekking vil det være anbefalt å bytte taktekking og derfor utbedre pipeløpet. UTSTYR PÅ TAK: Totalvurdering AVVIK: Det mangler snøfangere på hele/ deler av taket. Det vurderes av den bygningssakkyndige at det ikke er krav til snøfangere. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis på bakgrunn av avvik når snøfanger mangler etter NS 3600:2018 når det ikke foreligger krav. KONSEKVENS: Manglende snøfanger medføre fare for liv/ helse ved store snømengder, ved avrenning på tak og må derfor etableres. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Snøfangere må etableres for å lukke avviket. ETASJESKILLE OG GULV PÅ GRUNN: Totalvurdering AVVIK: Det er påvist knirk i gulv. ÅRSAK: Knirk kan være på bakgrunn av de påviste lokale skjevheter eller feil utførelse av glidesjikt mellom gulv og undergulv. KONSEKVENS: Knirk medfører ulyder/ sjenerende lyder når man går over gulvet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Når gulvet skal skiftes anbefales det å foreta kontroll av glidesjikt/ undergulv, avretting av skjevheter kan ikke utelukkes. AVVIK: Det er påvist lokale skjevheter 10 - 20 mm. AVVIK: Det er påvist totale skjevheter på 15 - 30 mm, trolig som følge av skjevheter underlaget. ÅRSAK: Mest nærliggende årsak er normale ujevnheter/ skjevheter i kjeller/ gulv som ikke er rettet opp før nytt gulv er lagt. KONSEKVENS: Avstand mellom gulv/ listverk, møbler vil stå skjevt i rommet. I ytterste konsekvens kan det være indikasjoner på setninger, det må derfor påregnes ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken utføres ved bytte av gulv. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det må derfor påregnes ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak til skjevheter i konstruksjonen. ILDSTED/SKORSTEIN Totalvurdering AVVIK: Mangler brennbar plate under/ på siden av feieluke. ÅRSAK: Avstanden er under 300 mm til brennbare materialer. KONSEKVENS: Glør kan falle/ renne fra sotluke på gulv med fare for branntilløp. Avvik fra feier kan bli gitt som følge av manglende ildfast plate/ sotlukestein med påbud om utbedring. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ta kontakt med brannvesen/ feiervesen for eventuelle utbedringstiltak. AVVIK: Det er påvist fuktrenninger på innvendig pipeløp og rundt feieluke i kjeller. ÅRSAK: Trolig som følge av sprekk utvendig og utettheter i pipeløpet. KONSEKVENS: Økt fuktbelastning på tilstøtende konstruksjoner. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Pipe/ ildsted anbefales ytterligere undersøkt ved brann/ feiervesen innen rimelig tid. Anbefalte tiltak Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og feiervesen. KJØKKEN: KJELLER Totalvurdering AVVIK: Innredning av eldre dato. ÅRSAK: Innredning fra byggeår (over 15 år) vurderes å være passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Innredning av eldre dato er vurdert å gi tilstandsgrad 2 etter NS3600:2018. KONSEKVENS: Mindre brukervennlig etter dagens behov/ standard som for eksempel; manglende waterguard og komfyrvakt. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nytt kjøkken anbefales ved egne ønsker/ behov. AVVIK: Lys i rommet virker ikke. ÅRSAK: Lysstoffrør er fjernet. KONSEKVENS: Begrenset tilkomst for vurdering på befaringsdagen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Montere ny lampe og foreta ytterligere undersøkelser for eventuelle ytterligere skader i rommet. AVVIK: Det er ved overflatesøk påvist avvik i kjøkkensonen. ÅRSAK: Ukjent, mulig fukt fra grunn. KONSEKVENS: Medfører en redusert levetid på kjøkkenet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ytterligere undersøkelser må påregnes når kjøkkenet er fjernet for å påse årsak. KJØKKEN: 1. ETASJE Totalvurdering AVVIK: Innredning av eldre dato. ÅRSAK: Innredning fra byggeår (over 15 år) vurderes å være passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Innredning av eldre dato er vurdert å gi tilstandsgrad 2 etter NS3600:2018. KONSEKVENS: Mindre brukervennlig etter dagens behov/ standard som for eksempel; manglende waterguard og komfyrvakt. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nytt kjøkken anbefales ved egne ønsker/ behov. AVVIK: Det er ikke etablert komfyrvakt og water-guard. ÅRSAK: Var ikke krav på byggetidspunktet, men er anbefalt i etterkant å montere og påkrevd ved nyere kjøkken. KONSEKVENS: Tørrkoking med utvikling til komfyrbrann kan forekomme som følge av manglende komfyrvakt. Vannlekkasjer kan forekomme uten at vann blir avstengt med påfølgende fuktskader på gulv. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere komfyrvakt og water-guard innen rimelig tid. AVVIK: Det er påvist at benkeplate sveller i skjøter/ overflater. ÅRSAK: Alder med påfølgende fuktbelastning over tid. KONSEKVENS: Redusert levetid på benkeplate og medfører mindre brukervennlighet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte benkeplate. AVVIK: Det er påvist sprekker i flisfuger mellom benkeplate og overskap. ÅRSAK: Aldersslitasje og bevegelser i konstruksjonen. KONSEKVENS: I hovedsak kosmetisk, over tid vil fliser løsne. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det må påregnes å foreta kontroll av skjulte konstruksjoner for å avdekke årsak til sprekker i flisfuger. TRAPP: Totalvurdering AVVIK: Dagens rekkverk er lavere enn dagens krav 90 cm. ÅRSAK: Etablert gulv over eldre gulv. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der rekkverk vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse som følge av for lavt rekkverk, personulykker/ fallulykker kan forekomme ved klatring. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbredre rekkverkshøyde innen rimelig tid for å lukke avviket. AVVIK/ ÅRSAK: Det er avstand mellom trinn og rekkverk over 10 cm. KONSEKVENS: Barn kan sette fast hode mellom trinn/ rekkverk, i enkelte tilfeller falle mellom. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det må påregnes å montere barnesikring på trinn/ rekkverk, innen rimelig tid. Det kan forekomme fallulykker som konsekvens av manglende barnesikring. AVVIK: Håndløper er etablert på en side. ÅRSAK: Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider. Feil utførelse fra byggeforskrifter fra byggeår. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der håndløper vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Manglende håndløpere kan medføre en redusert personsikkerhet når man bruker trappen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere håndløper på begge sider i hele trappen innen rimelig tid. AVLØPSRØR: Totalvurdering AVVIK: Avløpsrør av plast fra byggeår. ÅRSAK: Tilstandsgrad på bakgrunn av alder og redusert forventet gjenstående levetid, ikke kontrollert grunnet tilkomst. Ved funksjonstest av kran/ toalett vurderes anlegget å fungere tilfredsstillende, utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. KONSEKVENS: Ett eldre avløpsrør anlegg kan oppstå hull/ lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avløpsanlegget anbefales en utvidet kontroll av rørlegger. AVVIK: Kloakklufting på kaldt loft er ikke isolert. ÅRSAK: Det mangler isolasjon på lufterør med vurdering av element uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret, jamført NS 3600:2018. Det er påvist tegn til fuktroser rundt avløpsrøret som vurderes å være grunnet manglende isolering på kloakklufting på kald loft. KONSEKVENS: Kondensskader og skader på underliggende isolasjon som ikke vil tørke ut. I ytterste konsekvens mugg/ soppvekst. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Isolere avløpsrør og dokumentere tilstand under avløpsrøret. VANNLEDNINGER: Totalvurdering AVVIK: Vurdering er basert på alder. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funkssjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. KONSEKVENS: Vannrør kan plutselig begynne å lekke, når er vanskelig å si noe om. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte vannrør når kjøkken, våtrom etc oppgraderes. AVVIK: Det er påvist noe irring på kobberrør inntaket. ÅRSAK: Skyldes trolig kondens som følge av manglende isolering på vannrør, holdes under jevnlig kontroll. KONSEKVENS: Kan over tid medføre lekkasjer på kobberrør. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Holdes under jevnlig kontroll, kontroll av rørlegger jevnlig (hvert 5 år). Bytte av anlegget/ deler av anlegget kan ikke utelukkes. AVVIK: Det registreres trykkfall ved åpning av 2 tappesteder samtidig. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i trykkfall. KONSEKVENS: Trykkfall kan medføre begroing i lukket rørsystem, i enkelte tilfeller kan det være indikasjoner på lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Trykkfall bør foretas ved ytterligere undersøkelser og kontrolleres av rørlegger. Det kan ikke utelukkes at hele/ deler av anlegget må byttes ut. ELEKTRISK: Totalvurdering AVVIK: Det mangler samsvarserklæring på deler av anlegget, i hovedsak gjelder dette kurs 18 og dette kan også gjelde oppgraderinger av sikringer til automatsikringer. ÅRSAK: Tilstandsgrad på bakgrunn av føringer i NS3600. Det er et krav at huseier skal oppbevare dokumentasjon på alle arbeider på anlegget etter 01.01.1999. KONSEKVENS: Ut fra fremlagte opplysninger i forbindelse med utført el-kontroll har avviket trolig ingen konsekvens, konferer eventuelt el-kontrollør for konsekvens av manglende samsvarserklæring. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Foreta jevnlig el-kontroll av anlegget, anbefalt hvert 5 år. For å lukke avviket må det innhentes samsvarserklæring på anlegget. AVVIK: Anlegget er over 15 år uten kjennskap til tidligere el-kontroller. ÅRSAK: Det gjøres oppmerksom på at den bygningssakkyndige har begrenset kunnskap om elektriske anlegg. Det kan derfor ikke utelukkes at anlegget har flere avvik enn det som fremgår av den forenklede kontroll ihht forskrift, se ellers selgers egenerklæring/ informasjon. Det er ikke foretatt el-kontroll av anlegget de siste 5 år, anbefales utført av aut. elektriker/ el- kontrollør innen rimelig tid. KONSEKVENS: Ukjent, tas ved el-kontroll, det er ingen kjente feil, men anlegget er over 15 år uten tidligere kjente kontroller. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales en utvidet el- kontroll av anlegget. Det gjøres oppmerksom på at den bygningssakkyndige har begrenset kunnskap om elektriske anlegg. Det kan derfor ikke utelukkes at anlegget har flere avvik enn det som fremgår av den forenklede kontroll ihht forskrift, se ellers selgers egenerklæring/ informasjon. Det er ikke foretatt el-kontroll av anlegget de siste 5 år, anbefales utført av aut. elektriker/ el- kontrollør innen rimelig tid. Anbefalte tiltak Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Boligen har et eldre elanlegg uten dokumentasjon. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og nødvendige tiltak vurderes deretter. VARMESENTRAL: LUFT TIL LUFT VARMEPUMPE I STUE 1.ETASJE Totalvurdering Luft til luft varmepumpe. Ifølge eier/ oppdragsgiver er ikke anlegget opplyst å ha avvik utover normal bruksslitasje. ÅRSAK/ AVVIK: Tilstandsgrad på bakgrunn av føringer i NS3600 der det ikke foreligger dokumentasjon på faglig utførelse eller service siste 2 år. Selger har begrenset kunnskap om brannsikring (Det er ikke gitt opplysning hva som menes med brannsikring fra DIBK/ Departement) og viser derfor videre til installatør ved fremtidig service da eventuell brannsikring er skjult i anlegget og mangler dokumentasjon på befaringsdagen. KONSEKVENS: Manglende service kan medføre en redusert gjenstående levetid og bytte av varmepumpe. Eventuell konsekvens av manglende brannsikring må tas med godkjent installatør. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det må fremlegges dokumentasjon på brannsikring, faglig utførelse og service for å lukke avviket. VARMTVANNSBEREDER: Totalvurdering AVVIK: Eldre dato på varmtvannsbereder. ÅRSAK: Etter NS3600:2018 er det avvik når varmtvannsbereder er over 20 år. KONSEKVENS: Varmtvannstank har enn redusert gjenstående levetid. Defekt bereder kan derfor forekomme, når er ukjent. Lekkasjer kan derfor oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Varmtvannstank må skiftes ut, når er vanskelig å si noe om da dette avhenger av bruk og bruksbelastning på varmekolbe. Tilfredsstillende el-tilkobling gjelder bryter, krav etter 2010, anbefales etablert, kan bli påkrevd etter elkontroll. Ved bytte av bereder anbefales det å bytte til smart bereder. VENTILASJON: Totalvurdering AVVIK: Anlegget vurderes å ha funksjonssvikt i forhold til bruksbelastning da det er naturlig ventilasjon. ÅRSAK: Naturlig ventilasjon via vindusventiler tilknyttet mekanisk avtrekk har erfaringsmessig vist seg å ikke ha tilstrekkelig ventilering iht. bruksbelastning, normalt vil det være kondens i vinduskarmer etter søvn eller bruk av rom for varig opphold (P-rom). Det velges derfor tilstandsgrad 2 for å gjøre kjøper oppmerksom på at ventilering ikke vil oppnå dagens krav. KONSEKVENS: Kondens/ dårlig inneklima. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved kondens anbefales det å montere balansert ventilasjon i boligen. Ved bytte av vinduer vil det være naturlig å bytte ut dagens ventilasjonsløsning med balansert løsning. Erfaringsmessig ventilasjonsanlegg med naturlig ventilasjon vist seg å ikke gi tilfredsstillende luftkvalitet. Funksjonstest på ventiler er ikke mulig da det er naturlig ventilasjon. Det er på befaringsdagen ikke påvist tegn til skader som tilsier at ventileringen ikke er tilstrekkelig. På befaringsdagen er ventilene kun visuelt kontrollert og ikke åpnet for videre kontroll. VÅTROM: BAD 1. ETASJE Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Dokumentasjon foreligger ikke på våtrommet da våtrommet er bygget etter eldre krav. AVVIK: Alder på membran/ tettesjikt. ÅRSAK: Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tilstandsgrad 2 gis da tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. KONSEKVENS: Fuktskader i lukket konstruksjon med påfølgende lekkasjer dersom membran/ tettesjikt har utettheter. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig åsi noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. AVVIK/ ÅRSAK: Membran er ikke konstatert i sluk eller ved dør. KONSEKVENS: Kan i ytterste konsekvens medføre utettheter som følge av manglende synlig membran. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Innhent dokumentasjon fra utførende ved uavhengig kontroll ved bilde for å dokumentere utførelse av membran/ tettesjikt. Totalvurdering av sanitær og ventilasjon. Front er løs på innredning, eier opplyser at det skal forsøkes utbedringer. Glassvegg på dusjkabinett er løst, eier opplyser at det skal forsøkes utbedringer. AVVIK: Baderomsinnredning sveller. ÅRSAK: Vannsøl/ lekkasjer, ytterligere undersøkelser må påregnes. KONSEKVENS: Ingen konsekvens utover kosmetisk avvik, innredningen har en redusert gjenstående levetid/ brukstid som følge av påvist avvik. Over tid vil innredningen svelle ytterligere opp. Lagring i innredning vil være redusert som følge av skade på skuffe. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte innredning ved behov. Anbefalte tiltak sanitær og ventilasjon. Ny innredning og nytt kabinett. ØVRIG: INNVENDIGE DØRER Totalvurdering AVVIK: Enkelte innvendige dører tar i karm/ ramme, justering bør påregnes. ÅRSAK: Bruk over tid/ bevegelser i konstruksjonen som følge av utvendige forhold medfører at dører vil ha bevegelser. KONSEKVENS: Innvendige dører som tar i karm/ ramme vil ha en redusert gjenstående levetid ved at skader i karm/ ramme/ dørblad kan/ vil oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Justere innvendige dører. AVVIK: Det er påvist skade på innvendige dør/ -er. ÅRSAK: Bruksslitasje. KONSEKVENS: Ingen konsekvens utover at døren har en redusert gjenstående levetid. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte innvendig dør/ -er. AVVIK: Enkelte dørhåndtak er løse. ÅRSAK: Mangler skruer i beslag. Beslagskruer er løsnet som følge av bruksbelastning. KONSEKVENS: Dørhåndtak/ beslag vil over tid løsne mer og derfor ha en redusert gjenstående levetid. Overflateskader på innvendige dører. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Feste dørhåndtak og beslag. Der skrue mangler anbefales å skaffe nye skruer og feste. Forhold som har fått TG-IU: TAKKONSSTRUKSJON Totalvurdering Kontroll er begrenset og det er ikke konkludert med tanke på tilstandsgrad. For videre omtale se "Loft" (konstruksjonsoppbygging). Anbefalte tiltak Inspeksjon og vurdering av takkonstruksjonen anbefales når forholdene gjør det mulig.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
- i eget gårdsrom - i egen garasje

Forsikringsselskap
TRYG

Polisenummer
6716448

Diverse
Kjeller samsvarer ikke med dagens bruk og godkjente byggetegninger, datidens godkjente bruk er: Matbu, klær, hobby-rom, redskap/ vedbod og vaskerom. DIsse rommene er idag innredet som: Matbod, kjellergang, gang/hobby, disponibelt rom, inngang, vaskerom, kjøkken, bad og hobbyrom/kjellerstue. 1. Etasje samsvarer ikke med dagens bruk og godkjente byggetegninger, datidens godkjente bruk er: Vindfang (entre), Sportsbod, 2 Soverom, Bad, Kjøkken og Stue. Disse rommene er idag innredet som: Entre, gang, soverom, bad, stue og kjøkken. 2. Etasje samsvarer ikke med dagens bruk og godkjente byggetegninger, datidens godkjente bruk er: Gang, Sy-rom og 2 soverom. Disse rommene er idag innredet som: Gang, wc, loftstue og 2 soverom. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til ovennevnte, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Karnapp er ikke med på byggemeldt tegninger, medfører søknad om fasadeendring, kan bli påkrevd av kommunen tilbakeført innen kort tid. Øvrige overnevnte avvik medfører at boenheten har avvik fra opprinnelig byggesak og bruksendringer fra tilleggsdel (S-rom: Bod, sportsbod etc). er søknadspliktige forhold. Det anbefales å ta kontakt med byggesakskontoret innen kort tid for en utredning av hva som er godkjent og eventuelle tiltak vurderes deretter.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 890 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
97 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 890 000))

114 292 (Omkostninger totalt)

4 004 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
- elektrisk/ varmekabler - ildsted - varmepumpe luft til luft

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
18058

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter for år 2023: kr 18 058,22 Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feie- og tilsynsgebyr. Eiendommen faktureres halvårlig

Formuesverdi primær
1110992

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
3999571

Formuesverdi sekundær år
2021

Info formuesverdi
Formuesverdi for inntektsåret 2021, ifølge Skatteetaten Som primærbolig: kr 1 110 992 Som sekundærbolig: kr 3 999 571

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1108/28/184: 20.08.1969 - Dokumentnr: 3299 - Bestemmelse om gjerde 13.06.1969 - Dokumentnr: 2305 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1108 Gnr:28 Bnr:178
01.01.2020 - Dokumentnr: 851916 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1102 Gnr:28 Bnr:184


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger brukstillatelse datert 09.03.1970. Se vedlegg. Det foreligger byggetillatelse ang. løfting av tak og innredning av loftsetasje datert 24.05.1976.

Vei, vann og avløp
Offentlig vann og avløp. Privat avløpsledning er separert. Eiendommen har felles privat vannledning med andre eiendommer: NEI Eiendommen har felles private avløpsledninger med andre eiendommer: NEI

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. PlanID 201811 Kommuneplan for Sandnes 2019-2035 er gjeldende. Ikrafttredelse: 11.03.2019 Plantype: Kommunedelplan. Arealbruk: Boligbegyggelse, Nåværende PlanID 6501 Reguleringsplan for Håland, Figgjo er gjeldende. Ikrafttredelse: 11.05.1966. Plantype: Eldre reguleringsplan. Formål: Frittliggende småhusbebyggelse

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud. Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen. Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 890 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
97 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 890 000))

114 292 (Omkostninger totalt)

4 004 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
114292

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  ,- oppgjørshonorar kr  ,- og visninger kr  , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  ,-. Utleggene omfatter... Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket .  Alle beløp er inkl. mva.