GRIMSTAD Roresanden 53

Arealbeskrivelse

Bruksareal
1. etasje: 83 kvm
2. etasje: 39 kvm
Primærrom
1. etasje: 83 kvm Gang, soverom, bad, vaskerom, stue og kjøkken.
2. etasje: 39 kvm Gang, bad og to soverom. Kott i 2. etasje er ikke tatt med i arealmålene pga. manglende takhøyde.



Tomt
798.9m²

Beskrivelse av tomt
Solrik, usjenert og pent opparbeidet tomt. Gruslagt innkjørsel. Inngjerdet hage, praktisk med hund eller små barn. Videre er tomten opparbeidet med plen, hekk, prydbusker, platting, hagestue m.m. Sjarmerende og landlig beliggenhet med sauer som tidvis beiter på nabotomten.

Beliggenhet
Landlig, samtidig sentralt beliggende med kort vei til skole, barnehager, Roresanden med flott sandstrand og bademuligheter. Umiddelbar nærhet til den gamle jernbanelinja, videre til lyslypa og Dømmesmoen. Nærhet til bussforbindelser. Gang/sykkelavstand til Bergemoen og Grimstad sentrum.

Adkomst
Fra Grimstad sentrum følger man Opplandsveien forbi fokussenteret og over E18. Følg videre forbi Kryssen, forbi Nordås og etter lang sving rundt Roresanden, tar man til venstre inn på adressen Roresanden. Følg litt innover og huset ligger så på venstre side merket med AKTIV til salgs plakat. Velkommen!

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av eneboliger, spredt boligbebyggelse og gårdsbruk.

Barnehage/skole/fritid
Kort vei til diverse barnehager, i tillegg trygg og kort vei til Landvik skole. Ved Landvik skole ligger Naturmurhallen, kunstgressbaner m.m.

Skolekrets
Landvik barneskole. Grimstad ungdomsskole.

Offentlig kommunikasjon
Bussforbindelser like i nærheten.

Byggemåte
For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 22.05.2023 av takstmann Erik Sørensen for teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Det har vært små/overfladiske flekker av sopp i tak, dette er vasket bort. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Liten helling i gulv på soverom i 2 etasje. Dette er rettet i forbindelse med opppussing. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Små/ overfladiske flekker av sopp i tak på bad. Dette er vasket bort. Fanget to mus i kott på loftet i 2019. Ikke sett eller hørt noe i ettertid. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Beskrivelse Installert ELbillader. Arbeid utført av Andersen og Aastveit.

Innhold
1. etg.: Gang, soverom, bad, vaskerom med egen inngang, kjøkken og stue med utgang til platting. På de opprinnelige byggetegningene var den ene vinkelen i stuen tegnet inn som soverom, men benyttes som en del av stuen i dag. 2. etg.: Gang, to soverom, bad og kott. Soverommene er begge av svært god størrelse, det ene soverommet var tidligere to soverom. Så totalt var huset godkjent for hele fem soverom.

Standard
Lys og tiltalende bolig, beliggende i attraktivt og hyggelig område. Laminat på de fleste gulv, malte mdf plater på veggene. Kjøkken fra 2016 fra Ikea. Romslig kjøkken med godt med både skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer - helt kjøleskap og helt fryseskap, stekeovn, induksjonstopp, ventilator og oppvaskmaskin. Alt av hvitevarer medfølger. Fliser over kjøkkenbenk. Badet ble pusset opp i 2016. Badet er flislagt på gulv og vegger. Varmekabler i gulv. Badet er innredet med dusj med innfellbare dusjdører, hvit baderomsinnredning med speil. Vegghengt wc. Praktisk dør inn til vaskerom, som bla. har egen inngang. Vaskerommet er flislagt på gulv, malte mdf plate på veggene. Opplegg til vaskemaskin og plass til tørkerommel. Praktisk benkeplate. Romslig vinkelstue med direkte utgang til terrasse og hage. Vedovn og varmepumpe i stue. Soverommene i 2. etasje er pusset opp i 2023. Her var det opprinnelig tre soverom, som nå er blitt til to store og gode soverom. Godt med kott i kneveggene. To av vinduene på det ene soverommet er byttet i 2023. Praktisk bod som strekker seg videre bak veggen på det ene soverommet. Lyst og greit bad med flislagt gulv. Badet er innredet med wc, vask og badekar. Takvindu som slipper dagslys inn. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Forstøtningsmurer Noe råte i levegg side nord av tomten. Vinduer og ytterdører Vinduene og ytterdører er i tre med isolerglass. 2 vinduer på soverom øst 2. etasje er av nyere dato. Vinduer og ytterdører har vanlig elde mht. alder. Punktert glass i takvindu til bad 2. etasje. Bad 1. etasje. Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger) Må forvente membran montert på alt av våtsoner. Anbefalt tiltak: For å kunne oppnå TG 1 må full dokumentasjon fremlegges på membran med feks. bilder og kontrollerklæring. Vaskerom 1. etasje: Samlet vurdering: Her må en være obs på kommentarer til gulvet som er uten synlige tette oppkanter mot vegger og dører. Innvendige trapper Trapp mellom 1. og 2. etasje er av type sving. Liten høyde i bunnen av løpet. Håndløpere mangler på vegger. Anbefalt tiltak: Håndløpere bør monteres. Radon Radonmåling er ikke utført. Anbefalt tiltak: Måling anbefales utført. Helhetsvurdering av det elektriske anlegget Ved anbefaling av nærmere sjekk på EL anlegget av fagkyndige gir standarden automatisk TG 2.   Forhold som har fått TG3: Bad 2. etasje. Kontroll i tilliggende konstruksjoner Kontroll utført i tilliggende konstruksjoner og selve rommet, ingen fukt målt ved befaringen. Hulltaging er utelatt pga. tilgang til vegger i våtsone bak kar i fra kott. Samlet vurdering: Pga. alder til rommet er det nå modent for oppgradering. Anbefalt tiltak: Renovering. Estimert kostnad: 150 000,-

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte. Hvitevarer på kjøkken medfølger i dette tilfellet.

Moderninseringer og påkostninger
Bad, vaskerom og kjøkken ble iflg. eier byttet/pusset opp av tidligere eier. 2. etasje er pusset

TV/Internett/bredbånd
Innlagt fiber fra Telenor.

Parkering
Parkering i dobbel garasje med automatisk portåpner. Samt god plass til flere biler på egen tomt. El-bil lader i garasjen.

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk. 

Prisantydning inkl. omkostninger
3 890 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
97 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 890 000))

114 292 (Omkostninger totalt)

4 004 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Elektrisk. Vedovn og varmepumpe i stue.

Energiklasse
D

Kommunale avgifter
15163

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
herav eiendomsskatt kr. 4 011,- pr. år. herav renovasjon kr. 2 295,- pr. år. De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr 4 011,- pr. år. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
809340

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
2913622

Formuesverdi sekundær år
2021

Andre utgifter
Det vil påløpe kostnader til for eksempel strøm, fyring, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Årlig velavgift
5500

Velforening
Det er et veilag som håndterer den private veien og brøyting og vedlikehold av den. For 2023 er velavgiften kr. 5 500,- Det inkluderer vedlikehold av vei, samt brøyting av vei og brøyting av innkjørselen helt frem til garasjen. Det ble nylig besluttet at velavgiften for 2024 blir satt ned til ca. kr. 4 000,-

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4202/88/405: 04.11.2022 - Dokumentnr: 1255790 - Forbud mot pantsetting uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Sundtjønn Kristin
Fnr: 040895 44411
Hefter i ideell 1/4 av matrikkelenhet tilhørende:
Sundtjønn Berit Aarstad
Hefter i ideell 1/4 av matrikkelenhet tilhørende:
Sundtjønn Leif Inge
29.12.1993 - Dokumentnr: 8384 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4202 Gnr:88 Bnr:45
27.05.1994 - Dokumentnr: 2764 - Målebrev 27.05.1994 - Dokumentnr: 2764 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere
22.06.1994 - Dokumentnr: 3356 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere
01.01.2020 - Dokumentnr: 1863493 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0904 Gnr:88 Bnr:405


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for selve huset datert 22.12.1993. Det er i den midlertidige brukstillatelser anmerket følgende forhold: Puss av mur utvendig, vindforankring, opparbeides to parkeringsplasser til hver bolig. Dette måtte ha vært utført innen 31.03.1994, så den midlertidige brukstillatelsen har pr. definisjon utløpt. Forholdene som skulle ha vært utbedret er tilsynelatene utbedret, men det ble aldri dokumentert ovenfor kommunen. Se dokumentet vedlagt salgsoppgaven. I følge opplysninger fra kommunen foreligger det en utløpt midlertidig bruktilllatelse og heller ikke ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.        Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk. 

Vei, vann og avløp
Tiknyttet offentlig vann og avløp. Eiendommen har adkomst via privat vei.  Se eget punkt angående veilag og kostnader til dette.

Regulerings- og arealplanner
Boligen ligger i uregulert område. Gjeldende kommuneplan: Grimstad, vedtatt 21.10.2019.Formål: LNRF, nåv.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 890 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
97 250 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 890 000))

114 292 (Omkostninger totalt)

4 004 292 (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
114292

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,4% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr. 10 900,- oppgjørshonorar kr. 4 250,-. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr.  45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale dersom handel ikke kommer i stand. Alle beløp er inkl. mva.