HALDEN Axel Dahls terrasse 1

Arealbeskrivelse

Bruksareal
-1. underetasje: 131 kvm
1. etasje: 111 kvm
2. etasje: 44 kvm
Primærrom
-1. underetasje: 69 kvm Gang, stue, soverom, bad/vaskerom.
1. etasje: 111 kvm Entre, gang, soverom, stue, kjøkken, bad.
2. etasje: 44 kvm Stue, soverom 1, soverom 2.



Tomt
710.7m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet, velstelt tomt med støttemurer, belegningsstein og flislagte uteplasser.

Beliggenhet
Høyt og solrikt beliggende i et koselig og attraktivt villaområde. Kort gangavstand til Halden sentrum, barnehager/skoler samt til nydelig turterreng i den fredede Schultzedalen. Det er også gangavstand til marka med lysløypenett i Høiås.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Byggemåte
Bygningen er oppført med grunnmur i støpt mur/murblokker. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Taket er tekket med enkeltkrommet glasert takstein. Undertak av trefiberplater. Renner, nedløp og beslag i plastbelagt stål. Se vedlagt tilstandsrapport for mer informasjon om boligens tilstand.

Innhold
Underetasje: Gang, stue, kontor/trimrom, bad/vaskerom, bod, flott integrert garasje på 54 kvm. 1.etasje: Entré, gang, soverom, stue med utgang til terrasse, kjøkken, bad. 2.etasje: Loftstue og 2 soverom.

Standard
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og 3: Utvendig Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Det er takterrasse over deler av garasjen og tilliggende områder. Terrassen er flislagt. Eier opplyser at de har pigget vekk tidligere dekke og lagt isolasjon, ny asfalttekking, støp og fliser. Tekkingen skal være ført opp bak kledningen og nedenfor taket. Vurdering av avvik: - Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. - Ved regn kommer det inn noe vann i overgang takterrasse og vegg. Muligens i underkant av skyvedøren til stue. Vannet renner langs murvegg i garasjen, ved vasken. Merk også at nedløp fra taket er ført ut på dekket. Dette gir en unødig belastning av vann på dekket. Bortledning av vann må vurderes nærmere. Overgangen mellom tekkingen og ned langs grunnmur på garasjen er ukjent. Uklart om tekkingen er ført over eventuell drenering under terrenget. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det må gjøres undersøkelser for å finne ut hvor vannet kommer inn, og hvor det går. Det er satt svært usikre kostnadsestimat. Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Merk at det er flere ulike byggeår for ulike utvidelser. Vegger i underetasjen er av støpt mur, men kledd utvendig med trekledning. Merk at vegger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til luftetthet og isolasjon. Vurdering av avvik: - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er registrert skader i to-tre bord ved trappen på østsiden av boligen. Kledningen ligger stedvis ned mot terreassen ol, som medfører redusert lufting og gjør kledningen utsatt for vannsprut og skade. Overgangen mellom veggkonstruksjon og terrassetekking er ikke kontrollert. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Utskifting av enkelte kledningsbord må påregnes. Vinduer,TG2 Bygningen har trevinduer med 2-lags glass, som er malt utvendig. Vinduene er i hovedsak fra perioden 1990 og 1999. Vurdering av avvik: - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. - Vinduer består av ubehandlet tre innvendig. Disse er noe utsatt for kondensmerker. Enkelte av vinduene i kjeller sitter helt ned mot terrenget og er spesielt utsatt for vannsprut og skader. Tiltak - Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer/dører. - Kondensmerker kan overmales ved behov. Utsatte kjellervinduer holdes under oppsikt og vedlikeholdes nøye. Dører - TG2 Bygningen har skyvebalkongdør i malt tre fra stue. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Døren er utsatt for vannsprut fra dekke og bærer noe preg av dette. Døren er av noe eldre karakter. Overgangen mellom balkong og dør er noe uklar. Flisene går helt inntil døren. Merk at dette også gjelder balkongdør mot kjøkken. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Støpt dekke på grunn, uten isolasjon eller fuktsperre. Bjelkelag i tre for begge etasjer. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Gang underetasje inntil 15 mm registrert. Stue 1. etasje: inntil 25 mm registrert. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon,TG2 Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Rom Under Terreng,TG2 Underetasjen består av yttervegger i mur/el murte blokker og støpt gulv uten isolasjon. Merk at kjellerkonstruksjonen er fra byggeår, med noe senere innredning. Det er ikke foretatt hulltaking i underetasjen. Konstruksjonen er åpen i deler av kjelleren. Vurdering av avvik: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - I bod innerst ved trappen er det synlig saltutslag på yttervegger og innvendig skillevegger. Dette tyder på noe oppsug fra grunnen. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Innvendige trapper,TG2 Boligen har lakkert tretrapp som går fra 1. etasje til 2. etasje og en trapp fra 1. etasje til underetasjen. Det er montert håndløper på vegg. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Trappen er utført etter den norm som var vanlig på byggetidspunktet. Oppgradering til dagens forskrift kan være en uforholdsmessig kostnad. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på de sikkerhetsmessige avvikene fra dagens standard. Våtrom Overflater vegger og himling,TG2 Flislagte vegger og trepanel i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er et vindu over badekaret. Vindu er lite utsatt, men ligger i det som regnes som våtsonen pga av badekaret. Tiltak - Vær oppmerksom på forholdet. Ved eventuell renovering kan tiltak gjennomføres. Overflater Gulv,TG2 Flislagt gulv med varmekabler. Det er ett sluk plassert under dusjkabinettet. Avløp fra badekaret er ført direkte i rør i gulvet. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - På øvre nivå, mot døren er det registrert noe motfall mot døren. På nedre nivå er det ikke registrert noe fall og gulvet er flatt. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er ett sluk i plast, plassert under dusjkabinettet. Antatt smøremembran på vegger og gulv med ukjent utførelse. Ingen dokumentasjon foreligger. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen - Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. - Det bemerkes at slukristen stikker noe over fliskanten. Vurdering basert på alder og manglende dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Overflater vegger og himling,TG2 Flislagte vegger og mdf-panelbord i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er også åpent mellom dusjsonen/kabinettet og mot plassering av vaskerom. Tiltak - Vær oppmerksom på forholdet. Badet kan ikke benyttes uten dusjkabinett. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er ett sluk plassert under dusjkabinettet. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er fall i underkant av 1:100 fra sluk i den delen kabinettet står. Videre i delen med vaskeramskin er det tilnærmet flatt gulv. Det er ikke oppkant ved den ene døren og heller ikke tilfredstillende høyde på membran over sluket. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er dels av kobber og dels av plast. Det er primært rør på bad i underetasjen som er av plast. Kobberrør antas å være i hovedsak fra 90-tallet, men bunnledning og noe annet kan være eldre og fra byggeår. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Avløpsrør,TG2 Avløpsrør består dels av av eldre støpejernsrør og dels av plast fra ulike perioder av tilbygg og ombygginger. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Tomteforhold Terrengforhold,TG2 Boligen ligger i skrått terreng og har underetasje. Terrenget faller mot boligen, dog er det terrasse/dekke umiddelbart rundt boligen. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Terrenget faller mot boligen, dog er det terrasse/dekke umiddelbart rundt boligen. I området ved inngangsdøren er det et eget sluk i bakken. Tiltak - Det er trolig ikke mulig å gjøre noe med terrenget rundt boligen. Ytterligere bortleding av vann bør vurderes. Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Utvendige vann og avløpsrør er av ukjent type. Det er septiktank med overløp til offentlig avløpsnett og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eier opplyser at det foreligger pålegg fra Halden kommune om separering av avløp og overvann, samt utkobling av septiktank. Ledninger i gata er skiftet for få år siden. Det er satt (utsatt) frist til 15.03.2023 for å gjennomføre pålegget. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det må påregnes at ledninger må skiftes/legges om som følge av nevnte pålegg. Eier har innhentet tilbud fra firma på omleggingen. Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Ingeniørfirma Knobel AS datert 05.12.22.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Diverse
Arealangivelser og lovlighetsopplysninger er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealberegninger er utført iht. NS 3940. Det er bruken av rommet på salgstidspunktet som avgjør om det defineres som primærrom(p-rom) eller sekundærrom(s-rom). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. I hht utdrag av veiledning til NS 3940. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealberegninger er utført iht. NS 3940. Det er bruken av rommet på salgstidspunktet som avgjør om det defineres som primærrom(p-rom) eller sekundærrom(s-rom). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. I hht utdrag av veiledning til NS 3940.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 750 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 000 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
143 750 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 750 000))

159 892 (Omkostninger totalt)

5 909 892 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Elektriske panelovner og vedfyring.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut bolig må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler

Kommunale avgifter
26356

Kommunale avgifter år
2021

Formuesverdi primær
1086285

Formuesverdi primær år
2020

Formuesverdi sekundær
3910626

Formuesverdi sekundær år
2020

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/98/599: 31.01.1957 - Dokumentnr: 257 - Bestemmelse om bebyggelse 25.11.2022 - Dokumentnr: 1343663 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Berg Sparebank Eiendomsmegling AS
Org.nr: 985 485 925
Elektronisk innsendt
29.01.1957 - Dokumentnr: 224 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3001 Gnr:98 Bnr:390
01.01.2020 - Dokumentnr: 522457 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0101 Gnr:98 Bnr:599


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ferdigattest på tilbygg/garasje 02.08.1991. Pålegg om utkobling av septiktank samt omlegging til separatsystem har kommet fra Halden kommune. Dette vil medføre en kostnad for ny eier.

Vei, vann og avløp
Offentlig, men avløp via septiktank.

Regulerings- og arealplanner
Halden kommune opplyser at eiendommen følger kommuneplan. Formål: Bebyggelse og anlegg.

Legalpant
Det er legalpant for kommunale avgifter.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud via «Trygg Budgivning». Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud via «Trygg Budgivning». Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 750 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 000 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
143 750 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 750 000))

159 892 (Omkostninger totalt)

5 909 892 (Totalpris inkl. omkostninger)

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7000 ,- oppgjørshonorar kr 5000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 33451 ,-. Utleggene omfatter. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket .  Alle beløp er inkl. mva.