aktiv-eiendomsmegling
Velkommen til Georg Stangs gate 1!

Sjelden anledning på øvre Os. Ærverdig sentrumsvilla under oppussing. Tegnet av arkitekt Albert Wille

  • 4 500 000
  • BRA 303 m²
  • 4 soverom
  • PRISANTYDNING4 500 000
  • OMKOSTNINGER128 642
  • TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER4 628 642
  • EIENDOMSTYPEEnebolig
  • EIERFORMSelveier
  • BYGGEÅR1 910
  • SOVEROM4
  • AREALP-rom 168 m²
  • FELLESKOST./MND-
  • TOMT845 m²
  • EIERFORM TOMTEiet tomt
  • 4 500 000,- (Prisantydning)

    Omkostninger
    12 000,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
    2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
    112 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 500 000,-))
    172,- (Panteattest kjøper)
    585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
    585,- (Tingl.gebyr skjøte)
    --------------------------------------------------------
    128 642,- (Omkostninger totalt)
    --------------------------------------------------------
    4 628 642,- (Totalpris inkl. omkostninger)

    NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Meld deg på visning!

Påmelding
1. etasje inneholder hall med trapp, vindfang, kjøkken med tilliggende anretning, stue og spisestue med utgang til glassveranda. I tillegg kommer uferdig bad og garderobe.
2. etasje inneholder gang, bod, bad, og 3 soverom hvorav ett har utgang til glassveranda. I tillegg kommer et uinnredet soverom.
Kjeller med kryprom, bryggerhus, rullebod, matbod og teknisk rom.

I tillegg har eiendommen et frittstående uthus i to etasjer.

Georg Stangs gate 1, Viken

  • Boligen har hovedsakelig heltregulv i samtlige rom, og tapet eller panel på vegger. Bredt og vakkert listverk, originale fyllingsdører - fløydører - takrosetter og andre tidstypiske detaljer. De vakre stuene som igjen forbindes til det enorme kjøkkenet gir en herlig atmosfære.
    Kjøkkenet er et nybygget heltre kvalitetskjøkken i gammel stil oppført i 2002, med anretningsavdeling og integrerte hvitevarer. Et skikkelig kvalitetskjøkken der både skrog og fronter er i heltre.

    Badet i 2.etg har fliser med varmekabler i gulv. Dels flis og dels malt panel på vegger.

    Det gjenstår innredning/oppussing av tre rom i 1. etasje (anretning, bad og garderobe) og tre soverom i 2. etg.

    Den gamle vakre glassverandaen står urørt og er neste restaureringsoppgave, men det blir neste eiers oppgave.

    El-anlegg er oppgradert i 2000-2002.

    Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og 3.

    Følgende forhold er bemerket i tilstandsrapporten som store eller alvorlige avvik, TG3:

    Taktekking - tilbygg,TG3
    Tilbygg ved inngang er tekket med eldre sink-bunntekking. Tak over glassveranda er tekket med skifer.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
    - Tekkingen har mye rust og utgått levetid. Undertak på glassveranda har midlertidig undertak og må byttes.
    Tiltak
    - Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
    - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
    - Tekking og undertak må beregnes skiftet.

    Veggkonstruksjon,TG3
    Veggkonstruksjon av laft/stående plank fra byggeår. Det er etterisolert innvendig i noen rom i første etasje, samt bad og soverom til høyre i andre etasje. Isoleringen er gjort ved egeninnsats, med unntak av badet. Dette ble isolert av en rørlegger. Malt trekledning, hovedsakelig fra byggeår. Nedre del av bordkledningen på nordside er byttet ifølge eier. Mønekrysset er skiftet ut på to sider, utført med impregnerte materialer.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist omfattende skade i fasade.
    - Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen.
    - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
    - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
    - Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
    - Isolasjonsevnen vil være lav med tanke på dagens standard i de deler som ikke er etterisolert. Innvendige vegg-konstruksjoner har høy alder. Det ble observert råte i bunnsvill under det lille tilbygget på boligen der det er planlagt bad. Det er noe gjenstående, eldre kledning. Denne bærer preg av høy alder og råte. Det er gjort noen utbedringer av utstikk og forkantbord som midlertidig avstivning. Det er lite lufting bak bordkledningen. Råteskade øverst på vegg til venstre for inngangsdøren er bare midlertidig utbedret. Bør repareres.
    Tiltak
    - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
    - Råteskadet trekledning må skiftes ut.
    - Fuktskadede konstruksjoner må skiftes ut, og årsak til skadene utbedres.
    - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
    - Det må beregnes at noe råte kan forekomme ved åpning av konstruksjonen. Eldre kledning må beregnes skiftet.

    Takkonstruksjon/Loft,TG3
    Saltak med plassbygde takstoler i tre. Konstruksjonen er fra byggeår. Vindu i gavl.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
    - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
    - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
    - Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen.
    - Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
    - Det er synlige spor etter borebiller og noe råte i eldre tak-konstruksjon. Synlige fuktmerker. Det er synlige skjevheter på tak på glassveranda.
    Tiltak
    - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
    - Det må gjøres nærmere undersøkelser.
    - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
    - Lufting/ventilering bør forbedres.
    - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på skader. Lokale utbedringer må beregnes. Konstruksjonen på glassveranda må beregnes skiftet.

    Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
    Glassveranda over to etasjer med loft og kjeller.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
    - Slitt treverk med sprekkdannelser. Synlig råte i vegg. Store skjevheter. Eldre vinduer. Trapp fra bakken og opp til glassverandaen er fjernet.
    Tiltak
    - Råteskadet trekledning må skiftes ut.
    - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
    - Glassverandaen må rehabiliteres. Trolig fare for at den kan dette ned. Anbefaler at hele glassverandaen sikres frem til den er rehabilitert.

    Innvendig
    Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
    Bjelkelag i treverk. Største målte avvik varierer fra 10-20 mm i stue og kjøkken, målt med laser over hele rommet. Største målte avvik i andre etasje er 30 mm i gang, målt med laser. Avviket er normalt med tanke på alder og byggemåte. Naturlig stivhet i konstruksjonen. Eier informerer om at eldre koks og sagflis i etasjeskillet er fjernet. Ny isolasjon er lagt. Gjelder hele første etasje, med unntak av hall og den ene stuen, samt i andre etasje med unntak av kott, gang og soverom til høyre. I fremtidig bad er gulvet støpt klart for etablering av våtrom. Himling under deler av etasjen er ikke kledt. Ved oppgradering av etasjeskillet ble det oppdaget sopp i bjelkelaget. Anticimex gjorde undersøkelser. Det ble påvist tømmersopp og muggsopp. Dette ble fjernet og treverket ble tørket. Rapport fremvist. Det ble ikke skiftet noe treverk, kun foretatt overflatebehandling.
    Vurdering av avvik:
    - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
    - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
    - Det er registrert symptom på sopp/råte.
    - Det er påvist fuktskader i etasjeskiller
    Tiltak
    - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
    - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
    - Nye bjelker må settes inn.
    - Råteskadet treverk må skiftes.
    - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

    Rom Under Terreng,TG3
    Kjelleren er en grovkjeller. Oppført i granitt. Innvendig slemmet med hvit Heydi. Fra byggeår, uten isolasjon og fuktsperre i grunn.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist skader i oppforet tregulv i underetg./kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
    - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
    - Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
    - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
    - Det ble målt indikasjoner på fukt i overgang gulv/vegg på befaringsdagen, det ble målt høye fuktverdier i tilfarergulv i deler av kjeller. Synlig råte i trappevanger, synlig i krypkjeller. Det ble målt opp til 25 vekt% fukt i tilfarergulvet på befaringsdagen. Ved nivåer over 15-16 vekt% vil det være utvikling av råte, sopp og mugg.
    Tiltak
    - Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting.
    - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
    - Kjellere bør jevnlig overvåkes med tanke på fukt. Det bør vurderes fastmontert avfukter og legging av fuktsperre på grunn i kryprom.

    Krypkjeller,TG3
    Det er kryprom under deler av boligen. I kryprom under garderoberom er det synlig isolert og lagt nytt stubbloft i etasjeskillet. I kryprom under stue er stubbloftet fjernet. Åpent bjelkelag uten isolasjon (kryperom).
    Vurdering av avvik:
    - Det er ingen ventilering av krypkjeller.
    - Det er konstatert fukt/råteskader.
    - Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller.
    - Krypkjeller er en risikokonstruksjon som bør beregnes jevnlig overvåket. Noe kjellerlukt registrert.
    Tiltak
    - Bedre ventilering må etableres.
    - Skadet treverk må skiftes.
    - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
    - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
    - Alt av organiske materialer må fjernes. Fuktsperre på bakken bør etableres. Bedre ventilering bør etableres. Fastmontert avfukter bør monteres.

    Våtrom
    Sluk, membran og tettesjikt,TG3
    Ukjent membran. Ikke synlig i sluk. Sluk i plast under dusjkabinett. Eier informerer om at det har vært en vannlekkasje på badet for ca. 5 år siden. Ble synlig i tak i rom under badet. Badet har blitt benyttet med dusjkabinett etter lekkasjen.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
    - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
    - Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen.
    - Vurdering basert på alder, ukjent membran og manglende dokumentasjon. Tettesjiktet er trolig ikke ivaretatt da det har vært lekkasjer.
    Tiltak
    - Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
    - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
    - Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning.
    - Tettesjikt må skiftes og dokumenteres for å oppnå dagens standard og krav. Rommet må påregnes renovert.

    1. Etasje > Bad (fremtidig)
    Generell,TG3
    Badet er ikke kontrollert som våtrom da arbeidene ikke er ferdigstilt, kun så vidt påstartet.
    Vurdering av avvik:
    - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
    Tiltak
    - Rommet må ferdigstilles, det anbefales kontroll av fagkyndig etter ferdigstillelse.

    Terrengforhold,TG3
    Relativt flat tomt.
    Vurdering av avvik:
    - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan
    - Terreng faller inn mot bygning.
    - Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Marin Leire hos NVE.
    Tiltak
    - Det bør foretas terrengjusteringer.
    - Ytterligere undersøkelser anbefales.

    Oljetank,TG3
    Eier informerer om at det ligger en nedgravd oljetank på tomten. Denne ble tømt i 2020, men er ikke sanert.
    Vurdering av avvik:
    - Det foreligger krav om sanering av oljetank.
    Tiltak
    - Oljetank må påregne saneres.

    Følgende er bemerket i tilstandsrapporten som avvik som kan kreve tiltak, TG2:

    Utvendig
    Taktekking,TG2
    Undertak av plank. Eier informerer om at deler av undertaket er skiftet. Det er lagt underlagspapp (Mataki Haloten Norkraft) på siden ut mot vei. Nortett H1 papp på andre siden. Lekter og sløyfer av impregnerte materialer lagt over papp på den ene siden. Lekter og sløyfer er ikke i impregnert trevirke på andre siden. Tak er tekket med dråpeskifer. Skifer er festet med syrefaste spiker. Papp, lekter og sløyfer er lagt nylig. Skifer fra byggeår er remontert. Arbeidet er gjort ved egeninnsats. Eier informerer om at det ligger ekstra skiferstein i uteboden. Noe undertak ved gradrenner er skiftet. Tak er inspisert fra bakken og med drone.
    Vurdering av avvik:
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
    - Det har tidligere vært lekkasjer i taket. Arbeidet som er gjort nylig er gjort av ufaglært. Det er fuktmerker i undertaket, synlig på loftet. En tidligere vannlekkasje i taket har medført fuktskader og trolig råte i konstruksjoner i andre etasje. Det er åpne konstruksjoner med synlig råte i gulv og vegg i soverommet som ikke er ferdigstilt. Normale fuktverdier målt på befaringsdagen. Eier informerer om at tekkingen mot møne ikke er avsluttet på korrekt måte. Det er ikke papp oppunder vannbord. Det ble målt opp til 20 vekt% fukt i undertaket på befaringsdagen. Ved nivåer over 15-16 vekt% er det fare for utvikling av råte, sopp og mugg.
    Tiltak
    - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
    - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
    - Det anbefales en gjennomgang av taktekkingen av en fagperson. Noe oppgraderinger av tekking på glassveranda må beregnes.

    Nedløp og beslag,TG2
    Renner, nedløp og beslag i sink og aluminium. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Eier informerer om at sink-renner og -nedløp på nordsiden og over kjøkkenet er montert ved egeninnsats. Aluminiumsrenner og -nedløp er montert av Blikkenslager Frode Dahl.
    Vurdering av avvik:
    - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
    - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
    - Takrenner på glassveranda har fall feil vei pga skjevheter i bygningen. Vil medføre at vannet ikke renner til nedløp. Disse er midlertidig montert i påvente av utbedring av konstruksjonen. Det er feil utførsel på et beslag ved sinktekkingen der takfoten ligger over beslaget. Beslag rundt pipene er feil avsluttet mot skifersteinen, slik at vann vil renne inn under skiferen og inn på takpappen. Blikk på vannbord er skrudd fra oversiden og ikke fra siden. (Større fuktbelastning). Det er delvis montert beslag under panel ned mot bunnstokk på nordsiden av huset. Blikk på toppbord er montert ved egeninnsats. Det er ikke montert beslag over/under vinduer/dører eller på bunnstokk.
    Tiltak
    - Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
    - Det anbefales en gjennomgang av beslag og renner. Noe oppgraderinger og ferdigstillelse må beregnes. Det er ikke montert stige på tak for adkomst til piper, eier opplyser om at feier benytter feieluker på loft og at det ikke har vært behov for stiger. Krav om dette kan komme.

    Vinduer,TG2
    Vinduer (2 og 3 fags) i trerammer med gjennomgående sprosser og enkle glass. Enkelte vinduer er renovert i senere tid. Det er satt inn enkeltlagsglass også i vinduene som er renovert. Vindu i anretningen er overflatebehandlet.
    Vurdering av avvik:
    - Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
    - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
    - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
    - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
    - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne
    - Karmene er noe værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket og enkelte glass har sprekker. Isolasjonsevnen vil være lavere enn dagens standard.
    Tiltak
    - Vinduer må justeres.
    - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
    - Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer/dører.

    Dører,TG2
    Eldre, tofløyet inngangsdør i treverk med enkelt glass. Eldre terrassedør på glassverandaen. Eier informerer om at de har oppgradert og reparert på ytterdøren ved egeninnsats.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
    - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
    - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
    - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
    - Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.
    - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke
    - Dørene har høy alder og lav isoleringsevne. Det er sprekker og flass i overflater og enkelte glass.
    Tiltak
    - Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene.
    - Dører må justeres.
    - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
    - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
    - Dører bør rehabiliteres eller skiftes ut.

    Innvendig
    Overflater,TG2
    Noen gulv med flis, ellers originale tregulv som er pusset og lakkert/malt. Vegger med panel og tapet. Panel og malte gipstak, noen med rosetter i tak.
    Vurdering av avvik:
    - Det ble registrert noe knirk og ujevnheter på tregulv. Det er noen sprekkdannelser i himling og vegger i enkelte rom. Det er manglende ferdigstillelse i boligen. I andre etasje er det et soverom som er under renovering. I tillegg mangler det noe listverk ellers. I første etasje er garderoberom og fremtidig bad kun påbegynt. Det er også endel manglende avslutninger i andre rom i første etasje.
    Tiltak
    - Det må beregnes noe ferdigstillelse av rom i boligen.

    Radon,TG2
    Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon.
    Vurdering av avvik:
    - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
    Tiltak
    - Det bør gjennomføres radonmålinger

    Innvendige trapper,TG2
    Malt tretrapp mellom etasjer.
    Vurdering av avvik:
    - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
    - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
    - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper
    - Det ble registrert noe knirk i trappen.
    Tiltak
    - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
    - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
    - Åpninger er såpass store at det utifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
    - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
    - Det bør vurderes et rekkverk med en høyde på minst 90 cm og med spileavstander under 10 cm. Noe oppgraderinger bør beregnes.

    Våtrom
    Overflater vegger og himling,TG2
    Malt panel på vegg og i tak, fliser på vegg bak dusjkabinett.
    Vurdering av avvik:
    - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet
    - Det er uegnede materialer i våtsoner
    - Vegger er ikke fuktsikret i overgang panel/flis i våtsone. Synlig kuving i veggpanel. Sprekker i overgang vegg/flis. Det er noe ufagmessig utførelse på arbeidene.
    Tiltak
    - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
    - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
    - Det anbefales fuktsikring av overflater i våtrom. Rommet må beregnes oppgradert for å tilfredsstille dagens standard.

    Overflater Gulv,TG2
    Flislagt gulv med varmekabel og sokkelflis.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
    - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under)
    - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
    - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
    - Mindre fall enn dagens anbefalinger. Noe motfall registrert. Utvaskede/ujevne fuger. Knirk registrert i gulvet. Noe bom/hulrom under flis.
    Tiltak
    - Fuger bør skiftes ut.
    - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.
    - Det må foretas utbedring av fallforhold.
    - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk.

    Ventilasjon,TG2
    Mekanisk avtrekk.
    Vurdering av avvik:
    - Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.
    - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
    Tiltak
    - Avtrekksystemet må utbedres.
    - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

    Kjøkken
    1. Etasje > Kjøkken
    Overflater og innredning,TG2
    Plassbygget kjøkkeninnredning med malte fronter og skrog. Heltrebenkeplate montert. Integrerte hvitevarer.
    Vurdering av avvik:
    - Det er en skade på koketoppen. Ellers normale bruksmerker.
    Tiltak
    - Koketoppen må beregnes skiftet.

    Tekniske installasjoner
    Vannledninger,TG2
    Vannrør av plast, rør-i-rør system med fordelerstokk plassert i kryperom. Eier informerer om at alt røropplegg fra stoppekranen ble skiftet ca. 2004. Stoppekraner lokalisert i kjelleren. Det er elektrisk stoppeventil på forbruksvann som kan styres fra smarthus systemet.
    Vurdering av avvik:
    - Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
    - Det er noe lekkasje i utvendig kran. Det anbefales montering av vannstopp under fordeler stokk i kryperom. Eier informerer om at det er skader og brudd i varerør rundt rør-i-rør i kjelleren og anretningen.
    Tiltak
    - Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
    - Utekranen bør skiftes.

    Elektrisk anlegg,TG2
    Sikringsskap med automatsikringer og digital måler montert. Fiber er lagt inn i boligen. Det er lagt opp til skjult anlegg (trekkerør) til alarm i boligen. Sentralstøvsuger montert. Sentralen er plassert i krypkjelleren. Smarthus-opplegg for varme og lys.
    Det elektriske anlegget er installert i årene 2000-2002, men ble ikke ferdigstilt da.
    Elektriske arbeider/anlegg i boligen er utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet - ABB/Bravida. Det er dokumentasjon på kursfortegnelse og hovedfordeling på anlegget. Samsvarserklæring ikke fremvist. Det elektriske anlegget er ikke ferdigstilt i alle rom.
    Takstmannens konklusjon:
    Det er gjort betydelige oppgraderinger av det elektriske anlegget i perioden 2000-2002. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon på arbeidet. Det anbefales en kontroll av elektriker. Eier informerer om at det ligger en installasjonsperm for det elektriske anlegget i boligen.

    Grunnmur og fundamenter,TG2
    Grunnmur fra byggeår av stablede granittblokker med spekkede fuger.
    Vurdering av avvik:
    - Grunnmuren har sprekkdannelser.
    - Tilstandsgrad satt med bakgrunn i alder. Noen mindre sprekker i fuger.
    Tiltak
    - Lokal utbedring må utføres.

    Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
    Avløpsrør av plast og vannledning av plast (PEL). Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Det er et eldre soilrør synlig i krypkjeller. Eier informerer om at stikkledninger inn til boligen er skiftet for ca. 5 år siden. Vannledning i plast synlig inn i bolig i kjeller.
    Vurdering av avvik:
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.
    - Gjelder kun eldre soilrør som ligger under kjellergulvet og i kryprom.
    Tiltak
    - Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
    - Soilrør må beregnes skiftet.

    Følgende er bemerket i tilstandsrapporten som avvik som ikke krever umiddelbare tiltak, TG2:

    Pipe og ildsted,TG2
    Det er montert en vedovn på kjøkkenet. Pipeløpet i stuen har ikke noe ildsted tilkoblet. Feieluke tilgjengelig i kjeller og på loft. Det er synlige rennemerker på pipeløp på loft. Eier informerer om at feieluker ble skiftet i 2020. Vedovnen i andre etasje er ikke tilkoblet. Bunnbeslåtte teglsteinspiper. Piper over tak er murt på nytt. Det ble utført kontroll og feiing i 2021. Ingen avvik eller anmerkninger ble registrert.
    Vurdering av avvik:
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe.
    - Det er påvist at pipe har sprekker og riss.
    Tiltak
    - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

    Sanitærutstyr og innredning,TG2
    Dusjkabinett, servant og vegghengt toalett.
    Vurdering av avvik:
    - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
    Tiltak
    - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
    - Det må sikres synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygde sisterner ved renovering av badet.

    Tekniske installasjoner
    Avløpsrør,TG2
    Avløpsrør av plast. Det er noe gjenstående soil synlig i kjelleren. Eier informerer om at det kun er soil gjenstående fra kjelleren og ut av huset. Ellers er det montert en spesiell type plastrør som gir mindre støy/lyd. Disse ble montert i 2004.
    Vurdering av avvik:
    - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
    - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
    - Gjelder soilrør som ikke er byttet til plast, og durgoventil som er montert på kaldloft.
    Tiltak
    - Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

    Tomteforhold
    Drenering,TG2
    Det er ikke synlig drenering.
    Vurdering av avvik:
    - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
    - Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.
    Tiltak
    - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
    - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
    - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.

    Det vises til vedlagte tilstandsrapport utarbeidet av Brattli Takst og Byggvurdering AS datert 22.06.2022 for flere detaljer og beskrivelse av hvert enkelt punkt.
  • Attraktivt beliggende på Os, kun ca. 500m nord for sentrumskjernen. Et veletablert boligområde i all hovedsak bestående av vakker, gammel og ærverdig trehusbebyggelse. Herfra er det kort gangavstand til buss, lekeplasser, turområder, ungdomsskoleskole og butikk m.m. Turområde i byens "grønne lunge", Schultzedalen ligger rett utenfor døren.
  • Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.
  • Se vedlagte veikart for kjørebeskrivelse til eiendommen.
  • Eldre enebolig over to etasjer. Boligen er betydelig oppgradert i perioden 2000-2002. Det er endel gjenstående arbeid som må beregnes, både innvendig og utvendig.
    Boligen er oppført på granittmur, med grovkjeller og krypkjeller. Veggkonstruksjon av laft/stående plank fra byggeåret, delvis etterisolert, og kledd utvendig med malt trekleding, hovedsakelig fra byggeåret. Vinduer (2 og 3 fags) i trerammer med gjennomgående sprosser og enkle glass. Saltak med plassbygde takstoler i tre. Undertak av plank pålagt underlagspapp/Nortett H1papp, og tekket med dråpeskifer. Papp, lekter og sløyfer er lagt nylig, skifer fra byggeåret er remontert. Tak over inngang er tekket med eldre sinkbunntekking. Renner, nedløp og beslag i sink og aluminium.

    I tillegg kommer bod/uthus i to etasjer i enkelt reisverk av tre og teglstein. Bygget henger sammen med uthuset til naboen, skilt med en vegg i teglstein. Bygget anses som et restaureringsobjekt.

    Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Brattli Takst og Byggvurdering AS datert 22.06.2022.
  • Kjeller: 43 kvm bra
    1.et: 112 kvm bra
    2.et: 110 kvm bra
    Loft: 38 kvm bra

    Følgende rom inngår i primærareal:
    1. etasje: Hall med trapp, vindfang, kjøkken, stue, spisestue og anretning. 2. etasje: Bad, gang og 3 soverom.

    Takstmannen har følgende kommentar til arealene:
    Det er to rom i første etasje og et i andre etasje som ikke er ferdigstilt. Er iberegnet som s-rom. Glassveranda er med som s-rom.
    Deler av loft og kjeller er ikke måleverdig.

    Info vedr byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold:
    Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
    I andre etasje er kott fjernet. Arealer inkludert i soverommene.
    I første etasje er kjøkken flyttet til tidligere spisestue. Kjøkken er omgjort til et fremtidig garderoberom.
    Tidligere kjøkkeninngang er omgjort til fremtidig bad.

    Det er i følge eier utført håndtverkstjenester på boligen siste 5 år, noe ved egeninnsats.

    Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde.
    Rømningsvei i 2. etasje: Åpning i vindu er for smale. Det anbefales montering av rømningsstige fra andre etasje.
    Det er takhøyde under 2,2 meter i vindfanget.
    Det er for lite dagslys på soverom med tanke på dagens krav.

    I tillegg kommer bod på 25 kvm bra oppført i 1910.
    Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger på denne, som stemmer med dagens bruk.

    Det er bruken av rommet på salgstidspunktet som avgjør om det defineres som primærrom(p-rom) eller sekundærrom(s-rom). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. I hht utdrag av veiledning til NS 3940.
    Arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport avholdt 22.06.2022 av Brattli Takst og Byggvurdering AS. Arealberegninger er utført iht. NS 3940.
  • Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
    Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

    Følgende medfølger:
    - Alt av lister og materialer. Noe ligger på eksternt lager.
    - Alle ovner/ svartovner i huset.
    - Panelovner (også de umonterte på loft)
    - Vask og toalettskål til nytt og uferdig bad

    Følgende medfølger ikke:
    Dobbelt kjøl/frys i anretning.
    Taklamper i stue, kjøkken, trappegang og soverom.
    Garderobeskap på soverom.
    Stol i yttergang (festet til vegg).
    Nøkkelskap (festet til vegg).

    Se punktet om standard samt løsøre- og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
  • Ved og strøm. Vedovn i andre etasje er ikke tilkoblet.
  • Tomten består av en opparbeidet jordtomt med granittmur i front. Tomten er inngjerdet.
    Her er det en stor herlig plen, syrinbusker og en grusbelagt gårdsplass. Tomten har et stort potensiale for tilbakeføring til sin fordums prakt med små grusganger - frukthage med frukttrær og bærbusker- blomsterrabatter og bed.
    Eiendommen har felles adkomstvei med nabo. En meget solrik og fin hjørnetomt med vidstrakt utsikt mot syd.
  • Det er oppstillingsplass til 1 bil på egen gårdsplass. Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.
  • Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via privat stikkledning.
  • Formuesverdi som primærbolig kr 1 171 077 per 31.12.20
    Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 215 877 per 31.12.20
  • Kr. 23 088,60 pr. år
    Oppgitte kommuneale avg er fakturert beløp for 2021. Det er innstallert vannmåler og kommunale avgifter vil variere etter forbruk.
  • Kommunale avgifter.
  • Halden kommune opplyser at det ikke er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på denne eiendommen.
    Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Kjøper oppfordres til å ta kontakt med kommunen for ytterligere informasjon om ev. konsekvenser av dette.
  • Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
  • Eiendommen er konsesjonsfri.
  • Det er ikke odel på eiendommen.
  • Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.


    Eiendommen blir ikke ytterligere vasket før overtagelse.
  • Kommunen har legalpant i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. Kontakt oppdragsansvarlig for ytterligere informasjon.
    Det er legalpant for kommunale avgifter.
    Følgende heftelser/rettigheter/forpliktelser er tinglyst på eiendommen:
    Bestemmelse om veg tinglyst 30.05.1979 med dagboknr. 2101.
  • Halden kommune opplyser at eiendommen omfattes av reguleringsplan G-115 Del av Gimleveien, formål boliger og gangvei og eldre reguleringsplan G508 Os Allé. I tillegg grenser eiendommen til eldre reguleringsplan G026 Rødsbryggen-Asakveien mot nord.
    SEFRAKMINNE er registrert på eiendommen. Eventuelle søknadspliktige tiltak vil bli oversendt Fylkesmann for uttalelse/gjennomgang.
  • Gnr. 66 Bnr. 545 i Halden kommune
  • Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
  • Partene skal signere kjøpekontrakt etter aksept av bud.
  • Overtagelse etter nærmere avtale med selger.
    Eiendommen blir ikke ytterligere vaske før overtagelse.
  • Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 10. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
  • Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.
  • Alle som skal selge eller leie ut bolig må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler
  • Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Det anbefales at hver budgivers første bud har en tilfredsstillende akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.
  • Budgivere oppfordres til å legge inn bud via «Trygg Budgivning». Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
  • Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.
  • Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning
  • Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
    Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
  • Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
  • Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,9% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 5990, oppgjørshonorar kr 5900 og grunnboksutskrift kr 606. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 27533. Utleggene omfatter fotograf, internett, infoland, sikringsobligasjon og takstmann. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket kr 10000 for påløpt arbeid, samt utlegg. Alle beløp er inkl. mva.
  • Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
  • Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.
  • Mari Kindem
    Per Øyvind Kindem

Få beskjed når lignende
boliger kommer for salg

Få en verdivurdering

Siste boliger

Meld deg på vårt nyhetsbrev