HALDEN Hofgårdløkkveien 2A

Tomt
1586m²

Beskrivelse av tomt
Stor og frodig tomt på nær 1,6 mål. Vakker opparbeidet hage med plen, prydbusker og bed, store løvtrær og en grusbelagt gårdsplass både i tilknytning til inngangspartiet, men også nederst sydvest i hagen mot veien. Her er det strekt klart strømkabler da selgers planer var oppføring av garasjeanlegg. Naboeiendommen Hofgårdløkkveien 2B (98/1601) har tinglyst rett til adkomstvei over denne tomten ved gårdsplass mot nordøst. Se vedlagte tinglyste erklæring. Naboer i Hofgårdløkkveien 4A benytter samme adkomst til snumulighet i forbindelse med egen adkomst og parkering.

Beliggenhet
Aldeles vakkert beliggende i på idylliske Hofgårdløkka, i det terrenget slakt skråner nedover mot selve sentrumskjernen. Sydvendt med sol fra tidlig morgen til kveld. Dette er den første eiendommen som ble etablert i området, og var opprinnelig hovedhuset på Hofgårdløkka.

Adkomst
Direkte fra Hofgårdløkkveien 2A. Kjør inn Hofgårdløkkveien fra Gimleveien og eiendommen kommer etter noen hundre meter på høyre side.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhus, samt noe leilighetsbebyggelse.

Skolekrets
Os barneskole ( nyåpning høst 2024 ) og Rødsberg ungdomskole.

Offentlig kommunikasjon
Kort vei til bussholdeplass. For øvrig gangavstand til sentrum med gode tog- og buss forbindelser.

Byggemåte
Bygningen er oppført med yttervegger trolig med stående plank som er kledd med stående, malt bordkledning med not og fjær. Plassbygget takkonstruksjon med bordtro undertak. Det er lagt sutakplater ovenpå. Papp på tak over innglasset balkong på nordøst side. Taket er tekket med enkel krummet betongstein. Takrenner og nedløp hovedsakelig i sink. Vinduer med malte trekarmer. De fleste vinduer har koblede glassrammer. Enkle glass i vinduer på innglasset balkong. Grunnmur er oppført med murt naturstein. Betongmur under innglasset balkong mot vest. Opplysninger om byggmåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Sammendrag selgers egenerklæring
4: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, kun av faglært Beskrivelse: Frakoblet septik og tilknyttet offentlig avløp. (ikke vann). Arbeid utført av Kjell Andersen Transport AS. 5: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Svar: Ja Beskrivelse: Under den den ene siden av huset er det en "jordkjeller" hvor varmtvannstanken står + ett ubenyttet kjellerrom(støpte flater) hvor det ved lengre regnperioder kommer tilsig av vann. Dette dreneres ut med pumpe i dag til egent punkt i hagen foran huset, da avløpet som tidligere gikk til septiktank ble utkoblet. (Ref. punkt : Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?). 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Svar: Ja Beskrivelse: Vi har i ett par år rundt 2015 oppdaget noe «muse aktivitet» på loftet, men etter å ha tettet et hul mellom muren og kledningen, ikke hatt noen flere «besøk». 10 Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Svar: Ja Beskrivelse: Har vel en og annen sjelden gang sett på badet nede noe som kan ligne på "sølvkre". Hvis jeg skal gi ett antatt antall ila de årene vi har bodd her kanskje 10 stk? 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Riis satt opp hjemmelader + lagt opp kurs til punkt på yttervegg til f.eks høytrykkspyler. Egeninnsats gravd ned kabel til punkt for stikk plass i hagen. Elsjekk utført juli 2024 uten anmerkninger. Arbeid utført av Riis Installasjon. 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja Beskrivelse: Ja, juli 2024 uten anmerkning. 13: Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Svar: Ja Beskrivelse: Se samsvarserklæring. 24: Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Svar: Ja Beskrivelse: Naboer ha tinglyst rett til å kjøre over noe av tomten foran huset, for tilgang til egen tomt. Tilleggskommentar: Det meste av boligen er originalt fra 1870-tallet og lever litt etter årstidene. Litt trekk og «kniping» fra dører og vinduer og det knirker litt i gulvet i gangen andre etasje.

Innhold
1.etg. Inngang via glassveranda, hall, 1 kontor/soverom, vaskerom/grovkjøkken, og bod, bad/wc, stort kjøkken med spiseplass, stue, spisestue, og en glassveranda med utgang til terrassen og hagen. 2.etg. Trappegang, bad/wc, 4 store soverom, alternativt tv-stue på det sødre største rommet. I tillegg er det walk in garderobe/alkover som tidligere er benyttet som soverom for hushjelp, samt loftsrom og lagringskott. Loft: Kaldtloft. Kjeller: Kjellerrom kun under kjøkkendelen. Adkomst via vinterhage. 2.etasje kan ved enkle grep endres til en utleiedel/generasjonsbolig da rør, vann og elektrisk opplegg er på plass for tilkobling i ett av soverommene der det tidligere har vært kjøkken. I entreen i 1. etg. er det 2 inngangsdører som enkelt kan skilles med en lettvegg ved trappen til 2 etg. I 1. etg. er det opplegg til vaskemaskin, og spisestuen kan bli et soverom. 1.etg. kan da få 2 soverom, og 2. etg. kan bestå av kjøkken, 2 soverom, stue og bad. 2.etg. har tidligere vært utleid separat fra 1.etg.

Standard
Eiendommen holder svært mye av den opprinnelige standard fra 1870 hva gjelder materialer og innredninger, så som originale tregulv, listverk, fyllingsdører med originale dørhandtak, samt stukkaturer og takrosetter. I tillegg er det meste av vinduer bevart ( varevinduer er kommet til i ettertid ) samt store deler av ytterkledning og ikke minst utsmykninger i tråd med stilperioden for de tidligere Sveitservillaene. Av innvendig standard kan ellers nevnes: Bad/wc i 1.etg. med fliser og varmekabler i gulv, malt panel på vegger og snekkerbygget baderomsinnredning i heltre. Bad/wc i 2.etg. med belegg på gulv og malt tapet, samt malte baderomsplater på vegger. Kjøkken har en kremfarget herregårdsinnredning fra Drømmekjøkken med integrerte hvitevarer. Hjørnepeis med innsats på kjøkkenet. I dagligstuen er det en flott kakkelovn av klassisk modell. Øvrige rom med gamle vedovner. Enkelte rom har tapet/malt tapet på vegger, og andre med panel/brystning. De originale glassverandaene har begge original, kulørt glass i flere felt. Glassverandaen ut mot hagen har en koselig fastbygget hjørnebenk og er en yndet ekstra stue langt ut på høsten. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Utvendig Taktekking,TG2 Taket er tekket med enkel krummet betongstein, ukjent alder på tekkingen. Vurdering av avvik: - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Taktekkingen er noe mosegrodd enkelte steder, dette medfører at steinen trekker mer fukt som gir økt slitasje og økt risiko for skade på steinen. Tiltak - Anbefaler å rengjøre taket for mose. Kostnadsestimat : Under 10 000 Nedløp og beslag,TG2 Takrenner og nedløp er utført i sink. Takrenne på utvendig bod er i lakkert stål. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er påvist andre avvik: - Tak vann på hovedtaket ledes til tak på innglasset balkong på nordøst side av boligen, renner på dette taket har ikke kapasitet for den vannmengde dette innebærer. Tiltak - Det bør monteres egne nedløp på hovedtaket. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Veggkonstruksjon,TG2 Yttervegger er i trolig oppført med stående plank. Utside er kledt med stående malt bordkledning med not og fjær. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er liten/ingen lufting i nedkant på bordkledningen, dette medfører økt risiko for råteskader på bordkledningen og vegg konstruksjonen. Altan er oppført helt inn mot bordkledningen, dette medfører økt risiko for råteskader og økt behov for vedlikehold av bordkledningen. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Utbedring av lufting i nedkant på bordkledningen anbefales utført for å hindre skade på vegg og kledning. Ved bytting av bordkledning må det etableres avstand fra underkant av kledningen ned til altan dekke, som midlertidig tiltak må det foretas hyppig vedlikehold for å unngå skader. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Takkonstruksjon/Loft,TG2 Plassbygget takkonstruksjon med bordtro undertak. Ovenpå bordtro er det lagt su takplater, D papp på tak over innglasset balkong på nordøst side. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Konstruksjonen er isolert med Rockwool blåseisolasjon, det er ikke etablert lufting mellom isolasjon og undertak av bordtro, men undertaket vurderes som tilstrekkelig vindtett til at dette er en tilfredsstillende løsning. Det er en del merker etter fukt, tørt på befaringsdagen, trolig eldre merker fra før taktekkingen ble lagt ny. Det ble registrert noe muselort og en død mus på loftet ved tegl pipen. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Ventilering på kaldloftet bør forbedres med ventil i gavelvegg på takoppløftet. Det bør kontrolleres årlig om det oppstår lekkasjer, normalt vedlikehold. Det bør undersøkes ytterligere hvor mus kommer inn. Kostnadsestimat : Under 10 000 Vinduer,TG2 Vinduer har malte trekarmer, de fleste vinduer har koblede glassrammer, enkle glass i vinduer på innglasset balkong. Vinduene har gamle munn blåste glass. Det er byttet hjørnejern på de fleste vinduene. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Vinduer er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på karm og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Det er enkelte vinduer som tar i karmen og trenger justering. Det er sprekk i noen ruter. Tiltak - Ruter som har sprukket må byttes for å lukke avviket. Vinduer som tar i karm må justeres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Dører,TG2 Ytterdører i innbygget balkong/glassveranda har malte overflater og malte trekarmer. Døren mellom glassveranda og hall med trapp og kjøkken og glassveranda består av 2 separate dørblad som er hengslet i hver sin retning. Dør til utvendig bod har malte overflater og er en enkel boddør. Ytterdør i bod med innvendig adkomst er en plassbygget enkel dør med malte overflater. Vurdering av avvik: - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Ytterdørene tetter ikke slik nye dører gjør, medfører trekk og varmtap i boligen. Tiltak - Dører må justeres. - Dørene må justeres slik at de tetter bedre, det må også monteres pakninger for å redusere trekk. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Altan er oppført i 2012, oppført med impregnerte materialer, fundamentert på støpte fundamenter, oppført i 2012. Terrasse på bakkeplan er utført med betong heller, etablert i 2022. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Rekkverk på altan er 95 cm høyt, krav da tiltaket ble byggesøkt var 1 meter. Gulv overflater er noe slitt, har behov for vedlikehold med overflate behandling. Tiltak - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Høyde på rekkverket må endres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendig Overflater,TG2 2 etasje. Det er malte tregulv på alle rom unntatt på soverom mot sørøst der det er vinylbelegg og på garderobe rom der det er malte plater på gulvet. På vegger er det malt tapet og malt panel. I himlinger er det malte plater, malt tapet og malt panel. 1 etasje. Det er tregulv på soverom, stue og kjøkken, malte tregulv på innbygget balkong, teppebelegg på stue 2, fliser i hall med trapp. På vegger er det malt tapet, tapet, malte plater og malt panel. I himlinger er det malte plater og malt panel. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på overflater. - Det er bom under flis og sprekk i en flis i hall, 2 fliser er knekt. Gulvbord på på det ene soverommet på 2 etasjen er slitt og har ujevn overflate, naturlig med tanke på alder. Overflater i garderobe er noe slitt. Tiltak - Fliser som er skadet må byttes for å lukke avviket. Overflater i garderobe må behandles for å lukke avviket. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3 Etasjeskiller er av trebjelkelag, normal stivhet for byggeåret. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er noe planavvik på gulvene, avvik er oppgitt målt i hele rommene. 2 etasje. På soverommene mot nordøst og sørøst utgjør avvik henholdsvis 35 og 40mm. På soverom mot nordvest utgjør avvik 35mm. På soverom mot sørvest utgjør avvik 15mm. 1 etasje. På soverommet utgjør avvik 20mm. I stue med teppebelegg utgjør avvik 31mm. I hall utgjør avvik 15mm. På kjøkken utgjør avvik 8mm. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Myndighetene anbefaler alle å måle radon i boligen. Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass som dannes i berggrunnen. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø. Der øker radon risikoen for lungekreft. Kreftrisikoen øker med radonkonsentrasjonen og med tiden man oppholder seg i en radonutsatt bygning. Denne boligen ligger på et område der det er lav/moderat risiko for radon i boligen, Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Radonmåling bør utføres og tiltak iverksettes om konsentrasjonen er for høy, det vil si over 100 Bq/m3 Kostnadsestimat : Under 10 000 Pipe og ildsted,TG2 Det er 2 piper i boligen begge er oppført med teglstein og begge pipene er rehabilitert, det er ikke kjent når dette ble utført. Det er installert en vedovn på 2 etasjen til den ene pipen, ovnen er gammel, denne pipen er rehabilitert med keramiske rør. Det er installert en vedovn/peis innsats og en kakkelovn til den andre pipen, denne pipen er rehabilitert med stålrør. Vurdering av avvik: - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Pipe i stue med teppebelegg, sotluke ikke lokalisert. Det mangler ubrennbar plate på gulv under feieluke på soverom, dette er ikke et krav, kun en anbefaling. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Tilsyn på pipe og ovner utført 31.7.24 uten pålegg, men med anbefaling om å bytte skilleplater i kakkelovn, og mure igjen åpning for røykrør på soverom dersom det ikke skal monteres nytt ildsted. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Rom Under Terreng,TG3 Gulvet er av betong. Veggene av betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig/umulig. Vurdering av avvik: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. - Det er merker etter vann på varmtvannsbereder og det er opplyst at det til tider er vann innsig i begge kjellerne. Det er installert en pumpe i kjeller med adkomst fra innglasset balkong. Tiltak - For å lukke avviket må det gjøres tiltak for å hindre vann innsig i kjelleren. Avhengig av ønsket bruk utgjør avviket ikke noe problem, påse at pumpen virker. Anbefaler å etablere ventilering i arealet, fuktnivå i trevirke tilsier at det kan oppstå skader. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige trapper,TG2 Trappen har malte overflater. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Rekkverket er 89 cm og åpninger er ca 11 cm. Dagens krav er 90 cm høyde og åpninger maks 10 cm. Det var ingen bygningslov på tiden da boligen ble oppført. Slitasje på trinn etter manges års bruk. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendige dører,TG2 Innvendige malte heltre fyllingsdører, flere av dørene er 2 fløyet. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er enkelte dører som tar i karmen og trenger justering. Tiltak - Enkelte dører må justeres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 2 Etasje > Bad/vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Det er baderomsplater på vegger og malte plater i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er påvist andre avvik: - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som påvirkes av fukt. Det er ikke fuget i underkant på veggplater i våtsone. Det er noen synlige skjøter i himlingen. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Løsningen med vindu i våtsone medfører økt behov for vedlikehold på grunn av vannsøl. Glass som er montert som beskyttelse burde vært større slik at det dekker hele vinduet inkludert listverk. Synlige skjøter i himling må utbedres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 2 Etasje > Bad/vaskerom Overflater Gulv,TG2 Det er vinylbelegg på gulv med oppbrett på vegger. Fall til sluk utgjør 45mm målt fra gulv ved døren. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Belegg under badekar er løst. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det er ikke behov for tiltak slik rommet brukes nå, hvis badekar skal fjernes og det skal dusjes direkte på gulv må belegg utbedres. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 2 Etasje > Bad/vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tetteskikt. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er påvist andre avvik: - Det er hull i gulvbelegget ved toalett og midt på gulvet, tettet med fugemasse. Laveste punkt på gulvet er rett ved siden av sluket. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Det er malt panel på vegger og himling. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Det er malt panel på vegg i våtsone på rommet, medfører risiko for skade på overflater på grunn av vannsøl. Tiltak - Overflater må behandles. - For å lukke avviket må det monteres våtromsplater på vegg i våtsone. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Vaskerom Overflater Gulv,TG2 Det er fliser på gulv på underlag med varmekabler. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluket. Vurdering av avvik: - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist andre avvik: - Det er ikke tilfredsstillende fall til sluket, deler av gulvet har noe fall, men ikke hele gulvet, lite lokalt fall ved sluket, lekkasje vann vil kunne renne ned i luke til kjeller og ut over gulvet for øvrig. Tiltak - Anbefaler å montere lekkasje detektor som stenger vanntilførsel ved lekkasje på gulv. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Plastsluk med slukforlenger/foring og klemring. Det er ikke synlig slukmansjett og det er ukjent tetteskikt. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er påvist andre avvik: - Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. - Det er ukjent type tetteskikt. Vann og avløpsrør er ført gjennom gulvet, det er usikkert om det er forsvarlig tettet rundt gjennomføringene. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Om det er benyttet smøremembran og denne er eldre enn 15 år er mer enn halvparten av forventet levetid brukt. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Det er malt panel på vegger og himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er uegnede materialer i våtsoner - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som kan skades av fukt. Det er malt panel på vegg i våtsone på rommet, medfører risiko for skade på overflater på grunn av vannsøl. Tiltak - Rommet fungerer med avviket så lenge det benyttes dusjkabinett. Skal kabinettet fjernes må det gjøres tiltak på vegger og vindu. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Det er fliser på gulv på underlag med varmekabler. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluket. Vurdering av avvik: - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er ikke tilfredsstillende fall til sluket, deler av gulvet har noe fall, men ikke hele gulvet, lite lokalt fall ved sluket, lekkasje vann vil kunne renne ut over gulvet. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at gulvet bygges med riktig fall til sluk. Rommet fungerer med avviket så lenge det benyttes dusjkabinett. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk med slukforlenger/foring og klemring. Det er synlig slukmansjett under klemring, ukjent type tetteskikt. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er usikkert om rørgjennomføringene er riktig utført. - Det er rørgjennomføringer i nedkant på vegg bak dusjkabinett, det er usikkert om tetting rundt disse er forsvarlig utført. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. - Det bør kontrolleres for lekkasjer på rørkoblinger jevnlig, lekkasje kan medføre at vann trenger inn i vegg/gulvkonstruksjon om tettingen rundt rørene ikke er riktig utført. Om det er benyttet smøremembran og denne er eldre enn 15 år er mer enn halvparten av forventet levetid brukt. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Ventilasjon,TG2 Rommet har naturlig ventilasjon med vindu som kan åpnes. Det er luftespalte under døren. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Kjøkken 1 Etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkeninnredningen har malte fronter og folierte skrog, heltre beiset benkeplate med rustfritt benkebeslag. Det er installert oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøleskap. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det er normale bruksmerker på innredningen. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Vannledningsanlegget er utført med kobberrør. Anlegget er trolig byttet i 2000 da våtrom og kjøkken ble renovert. Vurdering av avvik: - Det er irr på rør. - Det er påvist andre avvik: - Enkelte rør er dårlig festet, medfører risiko for trykkslag i anlegget noe som kan medføre lekkasjer på grunn av bevegelser dette skaper. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Andre tiltak: - Rørene må festes bedre for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes og mekanisk avtrekk på kjøkken, vaskerom og på bad i 2 etasjen. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det er kun naturlig ventilasjon i boligen via ventiler og vinduer som kan åpnes. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Balansert ventilasjon må monteres for å tilfredsstille dagens krav. Kostnad for å etablere ventiler i vegg på oppholdsrom medtatt. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Andre VVS-installasjoner,TG2 Luft/luft varmepumpe med innedel plassert i stue med teppebelegg. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner. - Anbefaler service på anlegget Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder er plassert i kjeller med adkomst fra vaskerom. Alder på tanken er usikkert, men trolig montert da våtrom ble renovert i 2000. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Tomteforhold Drenering,TG3 Det er ukjent om det er etablert noen form for drenering. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. - Det er ikke noen tegn til at det er etablert utvendig fuktsikring på grunnmuren, det er trolig ikke etablert noe drenering. Det er fuktig i kjeller og det kommer inn vann ved mye nedbør. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Påse at pumpe i kjeller fungerer, om en ønsker å utbedre dette må det graves opp og etablere utvendig fuktsikring og drenering. Kostnad for drenering og fuktsikring medtatt. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur er oppført med murt naturstein, betongmur under innglasset balkong mot vest. Vurdering av avvik: - Innsiden av grunnmuren har misfarging. - Grunnmuren er misfarget i kjeller etter fukt. Tiltak - Ikke behov for tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Terrengforhold,TG2 Eiendommen ligger i terreng som skrår mot sør/sørøst. Tomten er relativt flat/lett skrånende mot sør. Vurdering av avvik: - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Eiendommen ligger i et område markert med mulighet for sammenhengende marin leire i henhold til kartportalen NVE, store deler av kommunen har denne markeringen. Et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen. Fallforholdene er ikke optimale rundt hele bygningen. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det er anbefalt at terreng inntil grunnmur skal ha fall på 1:50 i en bredde på 3 meter ut fra grunnmuren, dette er ikke tilfredsstillende rundt hele bygningen her. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Vann og avløp er tilkoblet kommunalt anlegg. Avløpsrør av plast, ble lagt nytt i 2016. Vannledning som kommer inn i boligen er et kobberrør, ukjent alder på dette, nyere utvendig stoppekran. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Vannrør som kommer inn i boligen er et eldre kobberrør. Tiltak - Røret må påregnes byttet på sikt. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Fiber

Parkering
Parkering i egen gårdsplass. Både ved inngangspartiet, men også i nyere etablert gårdsplass sydvest på tomten.

Forsikringsselskap
Knif Trygghet

Polisenummer
710817.12

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område definert med moderat til lav aktsomhetsgrad.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
7 490 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 187 250 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 188 600 (Omkostninger totalt) 204 500 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 207 300 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 7 678 600 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 694 500 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 697 300 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Oppvarming
Strøm og ved. Varmekabler på bad og vaskerom. Det er installert luft-til-luft varmepumpe med innedel plasset i stue. Eldre koksovn i 2. etasje tilknyttet en pipe. Det er installert en vedovn/peis med innsats og en kakkelovn til den andre pipen.

Info strømforbruk
År 2022 21550 kWh per år + ca. 1,5 favn ved. År 2023 26591 kWh per år + ca. 1,5 favn ved. Inkl. lading av 2 el-biler.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Kommunale avgifter
46859

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2025 og er opplyst av Halden kommune. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Formuesverdi primær
1209406

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
4837624

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/98/69: 22.02.1985 - Dokumentnr: 979 - Bestemmelse om veg Rett til rep. av uthus for bnr. 69. Gjelder denne registerenheten med flere 06.09.2000 - Dokumentnr: 4279 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:3101 Gnr:98 Bnr:1601 13.01.1981 - Dokumentnr: 206 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighet hefter i: Knr:3101 Gnr:98 Bnr:763

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for omlegging av utvendig VA-anlegg for enebolig samt utkobling av septiktank. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen da dette bygget ble oppført før søknadsplikt i Norge ble innført. Det er også innfør bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar. Se kommentar nedenfor vedr lovlighet hentet fra vedlagte tilstandsrapport: Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det foreligger grunnriss og fasade tegninger på boligen, ingen plantegninger. Foreliggende tegning stemmer ikke med faktiske forhold, innglasset balkong på nordøst side er ikke vist på tegningen. Tegningen er utarbeidet i forbindelse med byggesøknad for altan. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Vinduene har ikke tilfredsstillende størrelse for sikker rømning. Dagslysflate/glassareal er mindre enn 10% av gulvarealet i enkelte rom på 2 etasjen. Etasjehøyde på 2 etasjen varierer fra 2,27meter til 2,88meter Etasjehøyde på stue er 3,05meter. Etasjehøyde i kjeller under innglasset balkong er 1,95 meter.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger reguleringsplan G508 Os alle med formål bebyggelse og anlegg i henhold til kommuneplankartet.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at  er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Bygget kan ha vernestatus, men i mange tilfeller er de kun ført i registeret på grunn av alder. Kommunen har ikke opplyst om at bygget har noen vernestatus, men det kan likevel foreligge spesielle restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
7 490 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 187 250 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 188 600 (Omkostninger totalt) 204 500 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 207 300 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 7 678 600 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 694 500 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 697 300 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Omk. kjøper beløp
188600

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,5% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 5800,- og markedspakke kr 16900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 44900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 7440,-. Utleggene omfatterfoto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.