aktiv-eiendomsmegling
Velkommen til Iddeveien 12!
Velkommen til Iddeveien 12!

HALDEN Iddeveien 12 og 12A

Særpreget og innholdsrik enebolig over tre plan. Stor dobbelgarasje og innholdsrikt uthus. Frukthage

  • kr 3 700 000
  • BRA 353 m²
  • 2 soverom
  • Prisantydningkr 3 700 000
  • Omkostningerkr 111 640
  • Totalpris inkl. omkostningerkr 3 811 640
  • ObjektstypeEnebolig
  • EierformSelveier
  • Byggeår1948
  • Soverom2
  • ArealP-rom 202 m²
  • Tomt1 796.3 m²
  • Eierform tomtFestet
  • 3 700 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 92 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 700 000,00))   111 640,- (Omkostninger totalt)   3 811 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Meld deg på visning!

Påmelding
X 3D Iddeveien_alletg
Velkommen til denne idylliske plassen - øverst og innerst i veien! Her bor du både skjermet i landlige omgivelser. Eiendommen er fortløpende modernisert i senere år, og har i dag en kombinasjon av eldre og nyere standard på overflater og innredninger. 1.etg. inneholder sommerstue, entre, stort bad/wc, romslig vaskerom med utgang til terreng, kjøkken med åpen løsning til stue og spisestue. Fra stuen er det utgang til stor terrasse med overbygd sommerstue, samt adkomst til en innredet 2.etg av dobbelgarasjen. 2.etg. har gang, 2 store soverom og garderoberom/kott. U.etg. har 2 innredede rom, soverommene i kjeller er trolig ikke omsøkt/godkjent til soverom. I tillegg dusjrom, vaskerom, samt boder. Tilliggende anneks og stor garasje. Det er tegnet dobbeltboligforsikring

Iddeveien 12 og 12A, Østfold

  • Arealbeskrivelse
    Enebolig:
    Bruksareal
    -1. underetasje: 73 kvm
    1. etasje: 105 kvm
    2. etasje: 62 kvm
    Primærrom
    -1. underetasje: 31 kvm Kjellerstue og soverom.
    1. etasje: 86 kvm Gang, bad, vaskerom, stue/kjøkken.
    2. etasje: 62 kvm Loftstue, 2 soverom, toalettrom.

    Garasje:
    Bruksareal
    1. etasje: 51 kvm
    2. etasje: 23 kvm
    Primærrom
    2. etasje: 23 kvm Loftstue

    Anneks:
    Bruksareal
    1. etasje: 39 kvm



    Tomt
    1796.3m²

    Beskrivelse av tomt
    Landlig og usjenert tomt med utsikt mot vest! Tomten ligger øverst i en privat stikkvei som fører oss opp til et lunt platå mellom to fjellkoller. Her vokser eldgamle eiketrær og historien forteller oss at kong Karls den 12.s hær lå nettopp her tidlig på 1700-tallet og beskjøt Fredriksten festning på et av hans tokt mot Norge. Tomten er for øvrig opparbeidet med en stor gårdsplass med rikelig med p-plasser, plenområder, kjøkkenhage og frukthage. Meget barne- og dyrevennlig.

    Beliggenhet
    Lunt og skjermet med kort vei til skoler, golfbane og turterreng, buss, og butikkene på Risum m.m. Koselig hus i skogkanten med frukt- og grønsakshage. Det kort vei til fine skog- og turløyper.

    Adkomst
    Følg Iddeveien mot Risum. Etter at man passerer nedkjøring til Bondebakken kommer så et lite industriområde på venstre side. Ta første vei til venstre etter industritomten opp grusveien, og følg så denne helt opp. Privat adkomstvei over grunneier Mansbachs grunn, med eget vedlikeholdsansvar.

    Bebyggelse
    Spredt boligbeggelse

    Skolekrets
    Kongeveien barneskole og Risum ungdomskole.

    Byggemåte
    Bygningen er oppført med vegger i tømmerkonstruksjon. Fasadekledning med liggende bordkledning. Taktekking er av betongtakstein og teglstein med undertak av rupanel og sutakplater. Takstoler av plassbygde trekonstruksjoner. Renner, nedløp og beslag i stål. Malte trevinduer med 2-lags glass. grunnmur av støpt betong. Opplysninger om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

    Innhold
    1.etg. inneholder sommerstue, entre, stort bad/wc, romslig vaskerom med utgang til terreng, kjøkken med åpen løsning til stue og spisestue. Fra stuen er det utgang til stor terrasse med overbygd sommerstue, samt adkomst til en innredet 2.etg av dobbelgarasjen. 2.etg. har gang, 2 store soverom og garderoberom/kott. U.etg. har 2 innredede rom, soverommene i kjeller er trolig ikke omsøkt/godkjent til soverom. Det er dog etablert rømningsvei rett ut til terreng. I tillegg dusjrom, vaskerom, samt boder. Tilliggende anneks og stor garasje med isolert loft.

    Standard
    Eiendommen er fortløpende modernisert i senere år, og har i dag en kombinasjon av eldre og nyere standard på overflater og innredninger. Det er bl.a. fliser på gulv, samt grålasert enstavs eikelaminat på gulv. I tillegg vinylbelegg. Tapet og panel på vegger. Kjøkken har en moderne, hvitlakkert innredning med skuffer og mye benkeplass! Stue med ny koselig vedovn og varme fra deilig varmepumpe. Det er montert sentralstøvsuger. Stort bad/wc med både dusjnisje og boblebad, samt håndklevarmer. I tillegg et meget romslig vaskerom med egen utgang til terreng i bakkant. Over garasjen er det innredet en stue/treningsrom med varmekabler i gulv i dette rommet. Her er det laminat på gulv og slette lysmalte plater på vegg og himling. Store gavlvinduer gir en herlig atmosfære. I kjeller er det innredet to gode rom med fliser, laminat og varmekabler i gulv. Det er behov for å sluttføre arbeider i enkelte rom. Eldre uthus med opprinnelig beboelsesrom er i dag innvendig strippet og klargjort for eventuell ny innredning/oppbygging. Alternativ bruk er som i dag et stort lagerrom. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Garasje Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå. Undertak av rupanel. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er avvik: - Mangler takrenner og nedløp på takoppløft. Noe deformasjoner. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Tiltak: - Det må monteres manglede takrenner og noe utbedring må beregnes Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vurdering av avvik: - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Takkonstruksjon/Loft,TG2 Takkonstruksjonen er kun tilgjengelig i et lite område på loftet. Plassbygde takstoler. Ventiler i gavl. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. Vinduer,TG2 Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Takvindu montert i loftsetasjen. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er fuktmerker rundt takvinduet. Tiltak - Det må beregnes noe utbedringer av tetting rundt vindu. Eier informer om at det er montert tetting og beslag rundt vindu etter befaring. Dører,TG2 Leddet treport montert i front med en inngangsdør ved siden av. Det er satt inn en terrassedør og en inngangsdør til loftsetasjen. Vurdering av avvik: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Garasjedøren lar seg ikke lukke helt igjen. Frihøyden i døråpning til loftsetasjen er under 2 meter. Tiltak - Dører må justeres. Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 En mindre takterrasse utenfor loftsetasjen. Tekket med papp. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert rekkverk. - Terrassedøren i loftsetasjen går rett ut på taket uten noen form for sikring. Det er en synlig glippe mellom terskel og tekking. Vil gi økt fare for fukt inn i konstruksjonen. Det er merkbar svikt i terrasse gulv. Takrenner og nedløp på tak oppløft montert etter befaring. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Det anbefales tetting mellom tekking og terskel. Innvendig Overflater,TG2 Garasjen har ubehandlet betonggulv med gips på vegger og tak. I loftsetasjen er det lagt laminatgulv med mdf-panel på vegger og gisp i himling. Det er lagt varme i gulvet i loftsetasjen. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noen løse gipsplater i garasjen. I loftsetasjen er det endel manglende ferdigstillelse. Tiltak - Det bør beregnes noe vedlikehold av overflater i garasjen og noe ferdigstillelse i loftsetasjen. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 i første etasje er det grovstøpt betonggulv. Loftsetasjen har etasjeskille i treverk. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Tekniske installasjoner Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det står i byggetillatelsen at det skal være minst to ventiler i garasjen. Tiltak - Det ble ikke observert noen ventiler i garasjen. Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein og teglstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Undertak av rupanel og sutakplater. Synlig i kott og på kaldtloft. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er svartsopp og fuktmerker i undertaket. Anses som normalt med tanke på alder og byggemåte. Takstein er slitt og det er noen skadde taksteiner. Det ligger noe løs papp i gradrenner. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Andre tiltak: - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Det ble målt normale fuktverdier i undertaket på befaringsdagen. Verdiene vil variere med årstider og temperaturer. Taktekking må beregnes skiftet. Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er rust på og skader på gradrenner. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Det må beregnes skiftet ved omlegging av tak Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har tømmerkonstruksjon, utforet med 11 mm sløyfer der kledning er byttet. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Det er skiftet noe kledning. Noe gjenstående kledning fra byggår. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er noe vridninger og sprekkdannelser i panelen. Deler av brannmuren i første etasje er fjernet. Denne er endel av bæringen i boligen. Eier har satt opp en stål-stolpe ved siden av vedovnen for å erstatte brannmuren. Det er noe mindre lufting bak kledningen enn anbefalt. Det er ikke musebånd bak kledningen hele veien rundt. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er tilgang til takkonstruksjonen i kott og på kaldtloft. Takstoler av plassbygde trekonstruksjoner fra byggeår. Det er noe synlig isolering i skråtak. Det er isolert med 10-15 cm isolasjon på loft deler av loft. Lufting med ventiler i gavl. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Avstanden mellom taksperrer er over dagen standard på 60 cm. Synlige spiker igjennom undertak. Det er begrensede inspeksjonsmuligheter i de små kottene i andre etasje. Loftsluken er uisolert og uten tettepakning. Vil medføre varmetap og fare for kondensering. Det er manglende ventilering i skråtak og gesimskasser. Det er ikke synlig dampsperre under isolasjon. Det er synlig noe skjevheter på takkonstruksjon Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det anbefales å legge dampsperre. Loftluken bør skiftes ut. Loftet er kun inspisert fra luken pga manglende gangbart gulv. Det må beregnes oppgraderinger ved ommlegging av tak. Vinduer,TG2 Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er noe svartsopp og mose i enkelte vinduskarmer og glass. Vinduet i takoppløftet sitter nesten helt fast. Det er noen løse håndtak på enkelte vinduer. Det er noen manglende avslutninger rundt noen kjellervinduer. Tiltak - Vinduer må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Mangler noe beslag over/under vinduer. Dører,TG2 Bygningen har skyvebalkongdør i malt tre. Tredør inn til vaskerommet. Balkongdør i treverk på soverom i andre etasje. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det mangler beslag over dører. Beslaget under terrassedøren er feilmontert. Døren på vaskerommet er ikke åpnet da det var lagret mye på innsiden på befaringsdagen. Håndtaket på balkongdøren er noe løst. Det er vanskelig å lukke døren. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Det er bygget en stor terrasse mellom bolig og garasjen. En hagestue er bygget i bakkant av terrassen. Deler av rekkverket er av glass og stål. Terrassen er fundamentert på tresøyler og noe betongsøyler. Det er montert stålplater under terrassen. I bakkant er det montert en takrenne. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er ikke montert rekkverk. - Det mangler rekkverk på trappen. I enden av glassrekkverket er det en større åpning. Rekkverket er noe løst. Noen av tresøylene går helt ned til bakken. Vil føre til økt fare for fuktopptrekk. Noe fuktmerker er synlig. Eier informere om at det ligger betong lokk under søyler. Takrennen i bakkant av stålplatene mangler endelokk og nedløp. Det må beregnes noe drypp lekkasjer under terrasse. Deler av terrassen ligger over en tidligere kjellernedgang. Noe av betongen er fjernet. Bæringen under hagestuen er trolig underdimensjonert. Synlige skjevheter. Hagestuen er uisolert. Dørene sitter delvis fast. Det er noe råte i treverket. En løs hjørnekasse. Takvinkelen er for lav til at det bør benyttes takstein. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Det må gjøres nærmere undersøkelser rundt bæring. Det må beregnes utbedringer av hagestuen. Utvendige trapper,TG2 Det er en utvendig trapp fra det ene soverommet ned til hagen. Det er en enkel tretrapp opp til vaskerommet. Vurdering av avvik: - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Trappen er bratt. Bæringen er trolig underdimensjonert. Trappen til vaskerommet mangler rekkverk, og det ene trinnet er ødelagt. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Åpningene i rekkverket er så pass store at de bør utbedres. Bæringen må undersøkes nærmere og eventuelt utbedres. Det må monteres rekkverk på vaskeroms-trappen. Andre utvendige forhold,TG2 Det er satt opp en vinterhage med ringmur av leca. Gulv av belegningsstein med drenerings-renne. Taket er delvis av treverk og delvis av plastplater. Vegger av skyvedører med isolerglass. Fundament av tresøyler kledd med stål. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er ikke synlig beslag mellom takplater eller inn mot vegg. Manglende ferdigstillelse av toppbord og vindskier. Tiltak - Det anbefales montering av beslag. Noe ferdigstillelse må beregnes. Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av laminat, furu og fliser. Veggene har tapet, mdf-panel og trepanel. Innvendige tak har trepanel, laminat og himlingsplater. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noen manglende avslutninger og slitasje på overflater. Merkbar luft under laminatgulv i stuen, og noe svelling ved terrassedøren. Bom og sprekker i fuger i ganggulv og gulv på soverom i kjeller. Noe flass i takess i enkelte rom. Det er en skade på gulv i kjellerstuen. Tiltak - Det må beregnes noe oppgraderinger og ferdigstillelse. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. Planavvik på 10-20 mm målt i stue og kjøkken i første etasje og 40 mm i loftsstue i andre etasje, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Anses som normalt med tanke på byggeår. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Gulv på grunn,TG2 Støpt og uisolert plate på grunn i første etasje. Planavvik på 20-30 mm målt kjellerstue og soverom i kjeller, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med høy aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Pipe og ildsted,TG2 Boligen har mursteinspipe og vedovn i stue og på soverom i kjelleren. Pipen er helbeslått over tak. Pipen er pusset og malt innvendig. Åpen teglstein i andre etasje og på loft. Det er lagt glassplate og fliser på gulv under ovnene. Feieluke tilgjengelig i kjelleren. Det er to pipeløp innvendig i boligen. Den ene er ikke tilkoblet noe ildsted og er fjernet over tak. Ble trolig fjernet når det ble bygget på boligen. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Pipa har rennemerker etter sotvann. - Det er noe hulrom under noen fliser og sprekk i en flis. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Rom Under Terreng,TG2 Kjelleren er oppført i støpt betong fra byggeår. Noen vegger er foret ut. Det er synlig drensplast, lekter, isolering og svart forhudningspapp i noen rom. Synlig plast i himling. Det er lagt plast under gulv. Det ble boret hull i vegg under terreng i soverommet. Det ble målt opp til 78% RF (relativ fuktighet) ved 15 °c. Det ble målt 13 vekt% fukt i bunnsvill i vegg. Vurdering av avvik: - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. - Merkbar kjellerlukt i etasjen. Det ble observert skrukketroll. Det ble målt høye fuktindikasjoner på betongoverflater. Synlig fukt på sponplater i bod. Det ble ikke målt fukt i platene på befaringen. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det må beregnes tiltak. Innvendige trapper,TG2 Boligen har malt tretrapp. Trappen til andre etasje har tette trinn og anti-skli matter i trinn. Trappen til kjelleren har åpne trinn. Vurdering av avvik: - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Det er noe slitasje i trinn. Merkbar knirk. Trappeløpene er brattere enn dagens standard. Det mangler sikring mellom trinn i kjellertrappen. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Innvendige dører,TG2 Malte innedører. Vurdering av avvik: - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Døren til vaskerommet har knekt hengsel og mangler dørhåndtak og låsekasse. Skyvedøren mellom gang og kjøkken sitter nesten helt fast. Det er noen skader på en innedør i kjelleren. Tiltak - Enkelte dører må justeres. - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Våtrom Overflater vegger og himling,TG2 Det er malt strie-tapet på vegger og tak. Flis på vegg i dusjnisjen. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det mangler en list på vinduet. Fliser i dusjnisjen er montert på gips-plater. Synlig i endene av flis og plater. Det er noe svartsopp rundt avtrekket i veggen. Noe sprutmerker i tak over dusj. Det er bom/hulrom under fliser i dusjnisjen. Noen utvaskede fuger. Det ble målt høye fuktindikasjoner i dusjnisjen på befaringsdagen. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Overflater Gulv,TG2 Det er lagt belegg på gulv. Dette er brettet opp langs vegg. Deler av oppbretten er avsluttet med en metall-list. I dusjnisjen er det flislagt gulv. Fall i dusjnisjen er innenfor dagens krav. Gulvet er tilnærmet flatt utenfor dusj. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Silikonfuger er trolig utbedret i senere tid. Det er ikke fuget i overkant av belegget der det ikke er montert metall-list. Det ble målt høye fuktindikasjoner i dusjnisjen på befaringsdagen. Det er noen kobberrør som går igjennom belegget. Det er ikke sveiset rundt gjennomføringene. Det er noe motfall ved vegg inn mot vaskerommet. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt på gulv. Det er ukjent membran på vegger og i dusjnisjen. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - I dusjnisjen er det kun et hjelpesluk. Dette sluket er ikke egnet til å være hovedsluk. Avløpet er ikke dimensjonert for å ta unna for dusjing. Det er ikke synlig mansjett eller membran i sluk i dusjnisje. Det ble observert fuktmerker i himlingen i kjellerboden under badet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, boblekar og dusjvegger/hjørne. Dusjhjørnet er avgrenset med vegger av glassbyggersten. Nisjen er oppbygget på gulvet. Det er metall-beslag rundt oppbygget gulv. Toalettet her spylefunksjon og fjernkontroll. Eier informerer om at dette blir fjernet før salg. Et gulvmontert toalett blir montert. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe synlige rennemerker og rust på beslaget rundt dusjnisjen. Det er noe mindre skader på gummilist rundt badekar Ventilasjon,TG2 Det er mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Overflater vegger og himling,TG2 Malte vegger og takess i himling. Det er montert en stålplate på vegg ved vask. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt 5 mm fall fra gulv ved dør og til sluk. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er manglende sokkelflis opp på vegg. Det ble målt høye fuktindikasjoner ved sluket på befaringsdagen. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Det er membran synlig opp på vegg langs gulvet. Vurdering av avvik: - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Det er ikke synlig mansjett i sluk eller membranbånd. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har opplegg for vaskemaskin. Det er montert en enkel innredning med utslagsvask og en skyvedørsgarderobe. Avløpet fra vasken går i rør til sluk. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på innredning. - Noe svelling i bunnplate på skap med vaske. Det er skader på skyvedører. Svelling i fronter. Vasken er noe løs. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Ventilasjon,TG2 Det er naturlig ventilering med ventil i vegg. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjeller > Teknisk rom med sluk Overflater vegger og himling,TG2 Malt tapet på vegger og takess i himling. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner Tiltak - Membran/tettesjikt må legges. - Vegger bør oppgraderes med fuktbestandige materialer for å oppnå dagens standard og krav. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Vurdering av avvik: - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Gulvet er tilnærmet flatt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det bør etableres fall til sluk ved utskiftning av sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG3 Det er eldre soilsluk og ikke noen form for tettesjikt. Vurdering av avvik: - Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tiltak - Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. - Sluket bør skiftes ved oppgradering av rommet. Ventilasjon,TG3 Det er ingen ventilering. Vurdering av avvik: - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Rommet har ingen ventilasjon Tiltak - Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2 Det ble foretatt hullboring fra i vegg mot terreng. Det ble avdekket sponplate, forhudningpapp, isolasjon og drensplast mot mur. Luftfuktigheten ble målt til 23% RF (relativ fuktighet) ved 17 °c. Det ble målt 21 vekt% fukt i bunnsvill i vegg. Det ble målt normale fuktverdier ved hulltaking. Vurdering av avvik: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - Ved nivåer over 15-16 vekt% vil det være fare for utvikling av mugg, sopp og råte. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kjøkken 1. Etasje > Stue/kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er integrert induksjonstopp, micro og stekeovn. Plass til stort kjøl- og fryseskap og oppvaskmaskin. Vasken er nedsenket i benkeplaten. Det er kvern i sluket på vasken. Kjøkkenet ble montert i 2012 ved egeninnsats. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. - Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det mangler sprutsikring over benken. Det mangler fuge mellom benk og vegg. Kan medføre fukt bak skapene. Det er noe avskalling på platen ved vasken. Noe svelling i front ved bask og i skroget. Tiltak - Komfyrvakt må monteres. - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Det må foretas lokal utbedring. Spesialrom 2. Etasje > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG2 Wc har tapet på vegger og belegg på gulv. Det er montert toalett og servant. Ventil i vegg. Vurdering av avvik: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Det er noe svelling i bunnplaten og noe treg avrenning i servant. Noen løse tapetskjøter observert. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Lokal utbedring må utføres. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran og reduksjonsventil synlig i den ene boden. Det går noen kobberrør under servantskapet. Disse er trolig tilkoblet spylefunksjonen i toalettet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - I gang i kjelleren er det noen kappede kobberrør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av støpejern/soil og plast. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Avløpsrøret fra sluk i dusjen er kun 30 mm. Ikke dimensjonert som avløpsrør fra hovedsluk. Det er noe dårlig fall på enkelte av avløpsrørene synlig i himling i boder. I den ene boden er det et soilsluk synlig i himlingen. Dette er trolig ikke i bruk. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert i teknisk rom i kjelleren. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Andre installasjoner,TG2 Det er montert sentralstøvsuger i boligen. Motoren er i den ene kjellerboden. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er teipede overganger på rørene som er festet i himling i kjelleren. Tiltak - Sentralstøvsugeren er ikke funksjonstestet. Det må beregnes noe vedlikehold. Elektrisk anlegg,TG3 Det er et sikringsskap med hovedsikringer på 42 amp og inntak på 3x125 amp i det største kottet. Det er også sikringer i kjelleren og i garasjen. Digital måler montert. Kommentar: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Det er noen ledninger og koblinger i boligen som trolig ikke er fagmessig utført. Det er et hull i himlingen i kjelleren som viser noen løse kabler. Det er skade på en kabel under servantskapet. En løs koblingsboks ute. Termostaten på varmekablene i kjelleren er defekt. Eier informerer om at den vil bli byttet før salg. Tomteforhold Drenering,TG2 Det er ikke gjort utbedringer på dreneringen. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Det er høye fuktverdier i kjelleren. Det bør beregnes oppgradering av dreneringen. Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur av støpt betong. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Forstøtningsmurer,TG2 Det er noen støttemurer ved terrassen og på siden av boligen. Vurdering av avvik: - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Terrengforhold,TG2 Eiendommen ligger høyt og i et skrånende terreng. Det er en veldig bratt vei opp til huset. Vurdering av avvik: - Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Veien opp til boligen er veldig ujevn. Tiltak - Det bør beregnes utbedringer av veien. Veien blir oppgradert med knust asfalt og komprimering før salg. Ved omlegging av drenering bør det gjøres noen terrengjusteringer. Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Avløpsrør av plast og vannledning av plast (PEL). Offentlig vann og avløp via private stikkledninger til septik. Vann og avløp er fra ca 1990. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Septiktank,TG2 Det er opplyst fra kommune at det er septiktank på eiendommen. Ikke observert eller fremvist. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. - Eier informerer at kommunen kommer og tømmer ca en gang årlig. Krav om tilkobling til offentlig avløp må beregnes på sikt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Andre tomteforhold,TG2 Det er et tregjerde i hagen. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Gjerdet er noe værslitt. Tiltak - Det bør beregnes noe vedlikehold. Anneks Utvendig Taktekking,TG3 Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Det er lagt stålplater på tilbygget til garasjen. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. - Fuktmerker synlig i undertak. Det ble målt opp til 23 vekt% fukt i undertaket. Ved nivåer over 15-16 vekt% vil det være fare for utvikling av sopp, råte og mugg. Noe synlig mugg på vegger. Det er ikke papp eller sløyfer under takstein synlig manglede takstein/skader. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er påvist avvik i beslagløsninger. - Nedløpet er trolig tilkoblet avløp. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Nedløp bør kobles vekk fra avløpet. Mangler takrenner på deler av taket. Veggkonstruksjon,TG3 Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Innvendig er det åpnet helt inn til tømmeret. Vurdering av avvik: - Konstruksjonene har omfattende skjevheter. - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er fjernet noe av bæringen i boligen innvendig. Må beregnes noe råte i konstruksjonen ved åpning. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Bæringen må sikres. Takkonstruksjon/Loft,TG3 Saltak med lukket takkonstruksjon. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er ingen lufting i konstruksjonen. - Yttertaket har nedbøying. - Det må beregnes råteskader i tak konstruksjon ved åpning. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Påviste skader må utbedres. - Tak konstruksjonen må beregnes oppgradert i forbindelse med om legging av tak. Vinduer,TG3 Det er noen vinduer som er skiftet i ca 2016. Ellers eldre vinduer Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduene har råteskader. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Dører,TG2 Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Det er en stor platting bak annekset. Delvis takoverbygget. Inngangspartiet er en terrasse i treverk med tak. Det er plastplater lagt på begge takoverbygg. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Taket over inngangspartiet er trolig noe underdimensjonert. Det er noen hull i plastplater. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. - Det bør gjøres nærmere undersøkelser rundt bæringen av terrassen og tak. Innvendig Overflater,TG2 Annekset er revet helt ned til reisverket innvendig. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er ikke lagt innvendig gulv og vegger. Delevegger er fjernet. Tiltak - Tiltak: - Det må beregnes betydelig med arbeid for å kunne ferdigstille annekset. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Etasjeskiller er av trebjelkelag. Bjelkelaget i første etasje er skiftet i senere tid. Etasjeskillet er understøttet av steinsøyler av leca med impregnerte bord som understøtter bæringen. Det er en drager som går igjennom kryprom. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe svikt i gulvet og drager/bjelke under gulv i kryp kjeller er under dimensjonert i henhold til dagens standard. Tiltak - Det bør oppgradere bærebjelke og fundamenter under bjelkelag i krypkjeller Krypkjeller,TG2 Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Tilgang via utvendig luke i grunnmur. Vurdering av avvik: - Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. - Det er synlig fukt i kryprommet. Luken til kryprommet er råte-skadet. Tiltak - Bedre ventilering må etableres. - Luken bør skiftes. Det bør legges fukt sperre på grunn/bakken i kryprom. Innvendige trapper,TG3 Trappen til loftsetasjen er fjernet. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Trappen er fjernet. Tiltak - Det må settes inn en ny trapp. Andre innvendige forhold,TG2 Det er et garasjerom med utvendig tilgang i annekset. Garasjen har trolig fått et tilbygg i senere tid. Det er montert sidehengslede treporter. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe manglende ferdigstillelse av overflater. Treportene er værslitte og har noe råteskader. Tiltak - Noe vedlikehold og ferdigstillelse må beregnes. Tekniske installasjoner Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av plast lagt inn til kryprom. Synlig også utvendig på grunnmur. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Avløpet går ut av grunnmuren og ned i bakken. Ingen isolasjon. Ukjent påkobling. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser rundt avløpet. Takvann må frakobles. Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Varmtvannstank,TG2 Det er en varmtvannsbereder på loftet. Denne er ca 80 liter. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Elektrisk anlegg,TG3 Det er lagt inn strøm i boligen, men denne var avstengt på befaringsdagen. Det er montert et sikringsskap med automatsikringer og egen digital måler. Kommentar: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Det er mye løse kabler. Anlegget må påkostes endel oppgraderinger. Branntekniske forhold,TG3 Det ble ikke observert noen røykvarsler eller brannslokker i annekset på befaringsdagen. Tomteforhold Drenering,TG2 Det er trolig ingen drenering rundt annekset. Fukt synlig i kryprom. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur av støpt betong fra byggeår. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

    Innbo og løsøre
    Selger opplyser om at komfyr og kjøleskap på kjøkken følger ikke med, i tillegg følger ikke fryser, vaskemaskin, micro eller kaffemaskin med. Spyletoalett vil bli byttet ut til en vanlig toalett. Elbillader følger ikke med. Selger er i dag koblet til Østfold Sikkerhetsservice og brannvarslere etc eies av selskapet. Løftebukk og compressor i garasje følger ikke med. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

    Hvitevarer
    Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

    Parkering
    Parkering i egen garasje og i egen gårdsplass.

    Forsikringsselskap
    Tryg

    Polisenummer
    4004612

    Radonmåling
    Det er ikke foretatt radonmåling. Huset er ikke bygget med radonsperre. Boligen ligger i et område markert med høy aktsomhetsgrad.

    Diverse
    Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Enebolig Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger ingen tegninger på boligen i kommunens arkiv. Anbefaler nærmere undersøkelser av forholdet. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Det er for lite dagslys i loftsstuen, soverom i kjelleren og i kjellerstuen. Krav til rømning er ikke ivaretatt i kjellerstuen. Garasje Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det finnes en byggemelding og tegninger av garasje og terrasse fra 1993. Notert ferdigbygget i 1993. Loftsetasjen på garasjen er bygget høyere enn på tegninger. Det er spesifisert en max høyde på 1,9 meter og at det ikke er tillatt med innredning som boligrom i loftsetasjen på garasjen. Tegninger og byggetillatelse sier ikke noe om areal på garasjen, så dette er ikke kontrollert. Garasjen er oppgitt med egen adresse (Iddeveien 12a) i matrikkelen. Det er påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift: Garasje er over 50m2 BRA og utløser krav til brannsikring mellom garasje og boligen. Avstand under 8 meter. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Fri høyde på dør ut fra innredet loft er under 2 meter , rømning fra terrasse dør over tak er ikke tilrettelagt. Anneks Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det finnes ingen tegninger av annekset i kommunens arkiv. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Loft er ikke målbart, takhøyde under 1,9 m. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

    Prisantydning inkl. omkostninger
    3 700 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 92 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 700 000,00))   111 640,- (Omkostninger totalt)   3 811 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

  • Oppvarming
    Strøm og ved. Vedovn i stue. Luft til luft i stue. Varmekabler.

    Energiklasse
    F

  • Kommunale avgifter
    35848

    Kommunale avgifter år
    2023

    Info kommunale avgifter
    De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Beløpet er oppgitt av Halden kommune og er for 2023.

    Formuesverdi primær
    881179

    Formuesverdi primær år
    2021

    Formuesverdi sekundær
    3172244

    Formuesverdi sekundær år
    2021

    Tilbud lånefinansiering
    Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

  • Tinglyste heftelser og rettigheter
    På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/162/1/34: 31.05.1974 - Dokumentnr: 2427 - Bestemmelse om vannledn. Gjelder feste Vegvesenets betingelser vedtatt 21.02.1975 - Dokumentnr: 855 - Bestemmelse om vannledn. Gjelder feste Rettighetshaver: Knr:3001 Gnr:162 Bnr:1 Fnr:30 Gjelder denne registerenheten med flere 23.06.1977 - Dokumentnr: 2958 - Urådighet Gjelder feste FESTERETTEN KAN IKKE OVERDRAS / FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA GRUNNEIER 23.06.1977 - Dokumentnr: 2958 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 49 år ÅRLIG AVGIFT NOK 267 PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN BESTEMMELSER OM FORLENGELSE BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT Gjelder denne registerenheten med flere 26.09.1980 - Dokumentnr: 4512 - Bestemmelse om vannledn. Gjelder feste Rettighetshaver: Knr:3001 Gnr:162 Bnr:1 Fnr:105 Gjelder denne registerenheten med flere 24.07.1996 - Dokumentnr: 3153 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 01.01.2020 - Dokumentnr: 203200 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0101 Gnr:162 Bnr:1 Gjelder denne registerenheten med flere

    Ferdigattest/brukstillatelse
    Det er ikke mottatt byggetegninger. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere hvorvidt dagens bygninger og planløsning (herunder formål/bruk) er godkjent eller er i samsvar med eventuelle godkjente tegninger og tiltak. Dette betyr videre at det kan være rom som er inntatt som primærrom/-areal i tilstandsrapport, men som ikke er godkjent for varig opphold. Ovennevnte medfører at man ikke vet hvor vidt eiendommen har lovlighetsmangler eller ikke. Konsekvenser av lovlighetsmangler er at kommunen for eksempel kan gi pålegg om tilbakeføring. Kommunen kan også innkreve tvangsmulkt frem til manglene er brakt i orden. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold. I følge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke verken midlertidig bruktilllatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.

    Vei, vann og avløp
    Halden kommune opplyser at det er offentlig tilknyttet vann og avløp, men avløp via septiktank. Pålegg om utkobling av septiktank samt omlegging til separatsystem og utskiftning av vann og avløpsanlegg vil etterhvert komme fra Halden kommune. Dette vil medføre en kostnad for ny eier. Det er privat vei. Selger opplyser at vann kommer fra syd og avløp går mot nord.

    Regulerings- og arealplanner
     Eiendommen følger kommuneplan med formål bebyggelse og anlegg. 

    Adgang til utleie
    Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

    Legalpant
    Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

    Kommentar konsesjon
    Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

    Kommentar odelsrett
    Det er ikke odel på eiendommen.

  • Lovanvendelse
    Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

    Budgivning
    Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

    Omk. Kjøper beskrivelse
    3 700 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 92 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 700 000,00))   111 640,- (Omkostninger totalt)   3 811 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

    Omk. kjøper beløp
    111640

    Betalingsbetingelser
    Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

    Hvitvaskingsreglene
    Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

    Personopplysningsloven
    Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

    Boligselgerforsikring
    Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har tegnet og betaler Dobbeltboligforsikring fra Söderberg & Partners. Det er kjøper av denne boligen som blir dekket av forsikringen. Den dekker faste bokostnader med inntil 15 000 kroner per måned i inntil 9 måneder, dersom kjøper ikke får solgt sin gamle bolig før overtakelse av ny bolig. Se forsikringsvilkår for mer informasjon. 

    Boligkjøperforsikring
    Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

    Meglers vederlag
    Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,8% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, - mm. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  34900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 6562,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva. 

Lars-Håkon Nohr

Megler

Lars-Håkon Nohr

90 60 98 09

Send e-post

Få beskjed når lignende
boliger kommer for salg

Få en verdivurdering

Siste boliger

Meld deg på vårt nyhetsbrev