HALDEN Oskleiva 19

Arealbeskrivelse

Bruksareal
1. etasje: 51 kvm
2. etasje: 33 kvm
Primærrom
1. etasje: 51 kvm Kjøkken, gang, stue.
1. etasje: 33 kvm Gang, soverom 1, soverom 2, bad.



Tomt
nullm²

Beskrivelse av tomt
Tomten er ikke oppmålt. Hagen bak boligen disponeres av alle beboere i sameiet. Det er felles parkering i bakgården.

Beliggenhet
Sentralt beliggende midtveis i Oskleiva - vis a vis barnepark. Her er det kort gangavstand ned til sentrumskjernen med alle butikker, restauranter og servicefunksjoner, samt bussforbindelse. Det er koselige turområder i nærmiljøet med smale stred og koselig trehusbebyggelse.

Adkomst
Adkomst fra kommunal vei. Felles trappeoppgang i 1.etg.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, flermannsboliger og småhus.

Skolekrets
Os/Rødsberg

Byggemåte
Leilighet oppført over to plan i eldre flermannsbolig. Det er gjort større påkostninger på bygningen de seneste årene. Bygningen er oppført med kjeller og grunnmur av granittstein og teglstein. Vegger består trolig av tømmer og laft fra byggeår, foret ut og etterisolert med cirka 10 cm på utsiden. Kledd med stående, malt trekledning. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, sidehengslede med midtstolpe og sprosser fra 2022. Mursteinspipe. Taket er tekket med tegltakstein. Renner, nedløp og beslag i stål. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt av Rolf Are Haugs Eilertsen for en teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Innhold
1.etg: Gang, stue med elegant vedovn i kleberstein, kjøkken med spiseplass. 2.etg: Gang, 2 soverom, bad.

Standard
Klassisk pen kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser over benken. Romslig bad med dobbel servant, dusjkabinett og opplegg til vaskemaskin. Det er lagt nye laminatgulv i gang, stue og kjøkken, samt gang i 2.etg. eller gulv av parkett. Vegger med tapet, trepanel og nylig malte overflater. Utvendig Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er tilgang til kryploft via luke i felle gang. Det er isolert med sagflis i himling. Noe lufting i skråtak og ventiler i gavl. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Isolasjonsevnen på loft og loftsluke er lav. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det anbefales isolering av loft og utskiftning av loftsluke. Utvendige trapper,TG2 Det er tretrapp fra underetasjen og opp til første etasje. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Trappen er brattere og smalere enn dagens standard. Treverket/overflater er slitt. Tiltak: - Det er ikke krav til oppgradering til dagens standard. På sikt anbefales det noe vedlikehold av treverket. Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av parkett og laminat. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noen sprekker og flass i skjøter på laminatgulv på soverom. Noen merker/hakk i parkett på det andre soverommet. Det er noe luft under laminat i gangen. Tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Trebjelkelag i etasjeskillet i første etasje. Planavvik på 10-15 mm målt i stue, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Etasjeskillet andre etasje,TG3 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom første og andre etasje. Planavvik på 30-40 mm målt på soverom og 40 mm i gang, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Innvendige dører,TG2 Malt tredør inn til felles trappegang. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Inngangdøren er kun 78 cm bred. Det er smalere enn dagens krav. Tiltak - Enkelte dører må justeres. Våtrom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har baderomsplater og malt strie på vegg. Malt panel i tak. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Tapeten er ikke egnet som tettesjikt. Det er noen sprekker i skjøter på veggplater. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. - Vegger bør oppgraderes med fuktbestandige materialer for å oppnå dagens standard og krav. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt under dusj og vaskemaskin. Flisene er lagt over et malt belegg. Rommet har elektriske varmekabler. Fall ble målt til 10 mm fra gulv ved dør og til sluk. Oppbrett på min 25 mm ved dør er ivaretatt. Vurdering av avvik: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Noen fliser er løse. Det er noe fall feil vei ved toalett. Merkbare nedbøyinger og knirk. Belegget er noe løst ved toalettet. Andre tiltak: - Gulvet må beregnes skiftet. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Sluket er trolig fra ca 1980-90. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ukjent membran under fliser på gulv og ikke tilfredsstillende membran på vegger. Utette rørgjennomføringer i gulv. Tiltak - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Tettesjikt må skiftes og dokumenteres for å oppnå dagens standard og krav. Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på innredning. - Det er litt heng i dører på innredningen. Toaletter er noe løst. Avløp fra vaskemaskin og dusjkabinett går i rør langs gulv til sluk. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Skapdører bør justeres og toalettet festes tilstrekkelig. Ventilasjon,TG3 Det er naturlig ventilering. Vurdering av avvik: - Rommet har ingen ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er plass til komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Malte fliser over benken. Vurdering av avvik: - Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Noe svelling i benkeplaten ved vasken og oppvaskmaskinen. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er av kobber. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert i vaskekjeller. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg,TG2 Sikringsskap med automatsikringer og skrusikringer. Digital måler er montert. Kommentar:For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Tomteforhold Drenering,TG2 Dreneringen ble oppgradert på tre sider i 2014, i regi av sameiet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ikke montert topplist på drensplasten. Det er ikke drenert på vegg ut mot veien. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Det bør monteres topplist på drensplasten for å forhindre fuktinntrengning bak plasten. Det anbefales drenering også av vegg ut mot vei. Grunnmur og fundamenter,TG2 Kjeller og grunnmur er av granittstein og teglstein. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Forstøtningsmurer,TG3 Det er satt opp en støttemur mellom parkering og vei. Muren er i granittblokker. Vurdering av avvik: - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. - Muren er trolig ikke byggesøkt. Eier informerer om at muren ble satt opp av Halden kommune i forbindelse med graving i Nystredet/Oskleiva. Den erstattet en mur som trolig var fra byggeår. Terrengforhold,TG2 Det er en tomt som ikke er oppmålt. Tomten som disponeres ligger bak boligen og består av en parkeringsplass og noe oppholdsareal. Det er en bratt innkjøring til bakgården. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan - Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og muligheter for større vannansamlinger. - Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Marin Leire hos NVE. Se vedlagt kart. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Innbo og løsøre
Fastmonterte hyller og knagger medfølger. Oppvaskmaskin kan medfølge om ønskelig.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Biloppstillingsplass på sameiets egen eiendom.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger Det finnes kun en plantegning av kjelleren, samt tegninger fra seksjoneringen. Ingen byggesakstegninger som viser selve boligen. Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja Avstanden til nabobygget er under 8 meter. Dagens krav til brann er ikke ivaretatt. Krav felles trappegang som egen branncelle er trolig ikke ivaretatt. Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja Dokumentasjon ikke fremlagt Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Fribredden på vinduer er smalere enn 50 cm som er krav med tanke på rømning. Det er for lite dagslys i det ene soverommet.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 150 000,- (Prisantydning) 0,- (Andel av fellesgjeld)   Omkostninger: 8 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 53 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 150 000,00))   66 792,- (Omkostninger totalt)   2 216 792,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Vedfyring og strøm.

Energiklasse
G

Info om eiendomsskatt
Oppgitt beløp eiendomsskatt er en årsprognose for 2023.

Formuesverdi primær
568630

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
2047067

Formuesverdi sekundær år
2021

Sameiebrøk
2/10

Felleskostnader pr. mnd
2368

Felleskostnader inkluderer
Felles forsikring, offentlig vann og avløp, renovasjon, feie/tilsynsavgift.

Andel fellesformue
2000

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Dugnad 2 ganger pr år.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt iht. sameiet husordensregler.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 10.01.2003 - Dokumentnr: 145 - Seksjonering Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 2/10


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er foretatt undersøkelser hos kommunen, men kommunen kan ikke bekrefte hvorvidt ferdigattest foreligger. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplan med formål bikug, Hensynssone H570 Bevaring kulturmiljø.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Kommunen har opplyst at bygget har vernestatus, noe som kan medføre større restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 150 000,- (Prisantydning) 0,- (Andel av fellesgjeld)   Omkostninger: 8 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 53 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 150 000,00))   66 792,- (Omkostninger totalt)   2 216 792,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 5000 ,- oppgjørshonorar kr 5500,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 4562,-. Alle beløp er inkl. mva.