HALDEN Svinesundsveien 190

Arealbeskrivelse
Hovedhus
Bruksareal
-1. underetasje: 307 kvm
1. etasje: 369 kvm
2. etasje: 360 kvm
Primærrom
-1. underetasje: 171 kvm Kjeller leilighet 5: Kjøkken, bad, soverom/stue. Kjeller leilighet 6: Grovkjøkken, kjøkken, bad, gang, 2 stuer og soverom.
1. etasje: 348 kvm 1.etasje felles: Trapperom, entre, gang, kjøkken, grovkjøkken/anretning, spisestue, 2 stuer, hall med trapp, 2 wc. 1.etasje leilighet 1: Gang med trapp, kjøkken, mellomgang, stue, bad og 2 soverom.
2. etasje: 358 kvm 2.etasje felles: Trapperom, 3 soverom, vaskerom, bad, wc, oppholdsrom, hall med trapp, gang med kjøkkenkrok. 2.etasje leilighet 2: entre, gang, 2 soverom, bad og kjøkken. 2.etasje leilighet 3: Gang, bad, kjøkken, 2 soverom, stue. 2.etasje leilighet 4: Gan



Tomt
9215.6m²

Beskrivelse av tomt
En praktfull tomt, tidligere parkmessig opparbeidet med grusede hageganger, terrasserte partier med granittstein, pergola m.m. I dag er tomten vesentlig nedbygd til enkle plenarealer, rundkjøring ved hovedinngangen, men med innslag av en rekke, edeltrær av betydelig alder. Grillplass og fine uteplasser med utsikt til sjøen. Dessverre preges til stor del utsikten i dag av industriområdet til Nexans på nedsiden.

Beliggenhet
Knivsø ligger usjenert til like ved Ringdalsfjorden, i dag dog dessverre avskjært med jernbanen og Nexans industriområde som kommer i mellom Knivsø og sjøen. Eiendommen er omkranset av en stor, parklignende hage og skog. Lang, herlig adkomstvei fra hovedveien og ned til eiendommen. Usjenert, men dog preges beliggenheten i dag av industriområdet til Nexans på nedsiden. Eiendommen ligger i dag meget strategisk til midt mellom Halden sentrum og E6. Her er det kort vei både til Oslo og til Gøteborg!

Adkomst
Privat stikkvei på ca. 250m fra Svinesundveien. Fra Halden mot Svinesund: Følg veien forbi Fresenius Kabi AS og nedover bakken, fortsett forbi Sorgenfri (gården som kommer på høyre side). Midt i bakken som kommer ta inn til venstre. Følg eiendommen rett frem og kommer til Knivsø hovedgård etter noen hundre meter.

Bebyggelse
Nexans er nærmeste nabo i syd. Ellers ingen bebyggelse i nærheten. Området består hovedsakelig av gårdsbruk/LNF.

Skolekrets
Berg

Offentlig kommunikasjon
Buss

Byggemåte
Bygningen er oppført på grunnmur i granitt, teglstein og gråstein som er utvendig pusset. Veggkonstruksjon trolig i laftet tømmer og grovt bindingsverk. Utvendige fasader er kledd med liggende profilert kledning. Saltak med arker og takoppløft som er tekket med enkeltkrummet teglstein. Takrenner, nedløp og beslag av sink. Opprinnelige vinduer av tre med enkelt glass. HOVEDHUS Kommentar: Arealer inkluderer fellesarealer og trapper, inkl åpent areal i hall i andre etg. Totalt BRA i kjeller er 307 m2, hvorav P-rom er 171 m2. Totalt BRA i første etasje er 369 m2, hvorav P-rom er 348 m2. Totalt BRA i andre etasje er 360 m2, hvorav P-rom er 358 m2. Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjonen Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Lovlighet - Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Boligen er opprinnelig godkjent som en enebolig. Det foreligger noe tegninger som viser at den har vært i bruk som barnehjem en periode. Boligen er pr i dag i bruk som utleiebolig med flere boenheter. Den er ikke bruksendret til flermannsbolig. Dagens bruk er ikke godkjent. Det må beregnes bruksendring om den skal benyttes som utleiebolig. Lovlighet - Brannceller: Det er påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndelingen. Det er ikke godkjente branndører inn fra fellesområder og inn i hver boenhet. Fra andre etasje er det montert rømningsstiger. Anbefaler montering av rømningsstiger med ryggbøyle pga høyder over 5 meter. Det bør tas en gjennomgang vedrørende brannskiller og rømningsveier, da boligen er benyttet som flermannsbolig. Det anbefales gjennomgang med brannteknisk rådgiver. Lovlighet - Krav for rom til varig opphold: Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde. Det er delvis takhøyder under 2,2 meter både i andre etasje og i kjeller. Enkelte rom har ikke dagslys ihht dagens krav. Krav til rømning er ikke ivaretatt i rom i andre etasje, samt rom i kjelleren. ANNEKS: Kommentar areal: Kryprom, loft og kott er ikke måleverdig. Arealer inkluderer hele bygget, inkl felles trapperom og garasje Total BRA i første etasje er 158 m2, hvorav P-rom er 109 m2. Total BRA i andre etasje er 119 m2, hvorav alt er P-rom. Lovlighet - Byggetegninger Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger Det finnes ikke tegninger på annekset i kommunens arkiv. Bygget er trolig ikke godkjent med dagens bruk. Det bør tas en gjennomgang med kommunens byggesaksavdeling. Lovlighet - Brannceller Det er synlige tegn på avvik i branncelleinndelingen. Bygget er inndelt i flere leiligheter. Brannskiller og branndører mellom disse er ikke ivaretatt. Det bør tas en gjennomgang vedrørende brannskiller og rømningsveier, da boligen er benyttet som flermannsbolig. Det anbefales gjennomgang med brannteknisk rådgiver. Lovlighet - Krav til rom for varig opphold: Store deler av andre etasje har en takhøyde under 2,20 meter. Enkelte rom har manglende/for lite dagslys ihht dagens krav. Krav til rømning er ikke ivaretatt. Opplysninger er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Takstfag AS datert 19.10.2022.

Innhold
Knivsø - en herskapseiendom og opprinnelig tidlig bolig for fru Nini Roll Anker og godseier Johan Anker til Rød Herregård. Knivsø ligger med utsikt utover Ringdalsfjorden, kun ca. 2 km fra familiens hovedsete på Rød herregård. Knivsø var sommerresidens for familien Anker, og en plass Nini Roll Anker kunne hente inspirasjon i sitt forfatterskap. Eiendommen har egen tjenerfløy i frittliggende anneks, og som i dag er innredet med hybler og leiligheter. Disse er dog ikke omsøkt eller godkjent av Halden kommune. Eiendommen inneholder i dag hele 17 soverom i mindre og større skala, kjøkkenavdelinger med grovkjøkken og hovedkjøkken, stuer på rekke og rad og en gedigen spisestue med utgang til herlig overbygd terrasse mot sjøen. Eiendommen er meget innholdsrik og har forøvrig også en rikholdig kjeller med alt fra gamle mat- og vinkjellere til vaskekjeller og diverse innredede rom.

Standard
Med historisk sus og originaldetaljer man sjelden har sett maken til. Knivsø ble oppført i en blanding av Jugendstil og historisme, og med de beste materialer tilgjengelig. Utsmykninger og detaljer som i dag er sjeldne å se. Spesielt legger vi merke til den vakre trappehallen, samt himlinger i spisestue og salonger. I tillegg er rom for rom pusset opp gjennom de senere tiår med alt fra originale tregulv til enklere standard på soverom som har laminat og belegg. Malte tapeter. Eiendommen har mange sjeldne detaljer intakt. Det vises til vedlagte tilstandsrapport utarbeidet av Takstfag AS for flere detaljer og beskrivelse av hvert enkelt TG-punkt.

Innbo og løsøre
Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
På egen gårdsplass.

Forsikringsselskap
I forsikring

Polisenummer
SP 1684720

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Selger opplyser at innvendig vil eiendommen bli delvis vasket og ryddet, samt at utvendig vil tomten delvis bli ryddet før overtagelse. Arealangivelser og kommentarer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealberegninger er utført iht. NS 3940. Det er bruken av rommet på salgstidspunktet som avgjør om det defineres som primærrom(p-rom) eller sekundærrom(s-rom). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. I hht utdrag av veiledning til NS 3940.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 800 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
145 000 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 800 000))

162 042 (Omkostninger totalt)

5 962 042 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Strøm og ved. Vedovner i flere leiligheter.

Info strømforbruk
142646

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut bolig må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler

Kommunale avgifter
108304

Kommunale avgifter år
2022

Info kommunale avgifter
Det er vannmåler på eiendommen og kostnad vil variere etter forbruk.

Formuesverdi primær
722972

Formuesverdi primær år
2020

Formuesverdi sekundær
2602698

Formuesverdi sekundær år
2020

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/51/11: 03.04.2014 - Dokumentnr: 274008 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Halden Kommune
Org.nr: 959 159 092
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder vann, spillvann og overvann med tilhørende kummer
19.12.2000 - Dokumentnr: 6389 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3001 Gnr:51 Bnr:2
01.01.2020 - Dokumentnr: 906550 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0101 Gnr:51 Bnr:11
09.05.2001 - Dokumentnr: 2080 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:3001 Gnr:51 Bnr:2


Ferdigattest/brukstillatelse
Halden kommune opplyser at det ikke er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygningene på denne eiendommen. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Kjøper oppfordres til å ta kontakt med kommunen for ytterligere informasjon. Det er utstedt ferdigattest for etablering av pumpestasjon for bolig samt utkobling av septiktank datert 19.03.2019.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Det er et privat renseanlegg for avløp. Eiendommen har adkomst via privat vei over 51/1 og 51/2. Eget vedlikeholdsansvar. Det foreligger en tinglyst avtale med Halden kommune som gir kommunen rett til å legge VA-traséer over eiendommen. De har også rett/plikt til vedlikehold av disse.

Regulerings- og arealplanner
Halden kommune opplyser at eiendommen følger kommuneplan. Formål: LNFR_ SEFRAKMINNE er registrert på eiendommen. Eventuelle søknadspliktige tiltak vil bli oversendt Fylkesmann for uttalelse/gjennomgang. Det ligger et arkeologisk minne registrert på eiendommen. Dette har ført til automatiskfredning av det aktuelle området. Eiendommen ligger innenfor virkeområdet for rikspolitiskeretningslinjer for Oslofjordområdet(RPR-O). Det anbefales å sette seg inn i arealformål i Kommuneplanen for flere detaljer rundt dette. Eiendommen grenser til Nexans med tilliggende plan G-733 Nexans.

Adgang til utleie
Eiendommen er i dag delvis utleid med 8 leieforhold: Totale leieinntekter per mnd er kr 59 000 ink strøm. Totale leieinntekter per år (12 mnd) er kr 708 000. De fleste av leieforholdene er tidsbegrenset. Se vedlagte leieoversikt for mer leiedetaljer og anslått leie ved fullt utleid. Leieforholdene overtas av kjøper. Ta kontakt med vårt kontor for å få utlevert kopi av leiekontrakter. Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Verneklasse/sefrak
SEFRAKMINNE er registrert på eiendommen.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. Kontakt oppdragsansvarlig for ytterligere informasjon.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud via «Trygg Budgivning». Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud via «Trygg Budgivning». Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 800 000 (Prisantydning)

Omkostninger
12 900 (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
585 (Tingl.gebyr pantedokument)
585 (Tingl.gebyr skjøte)
145 000 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 800 000))

162 042 (Omkostninger totalt)

5 962 042 (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
162042

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Boligselgerforsikring
Selger kan ikke tegne i henhold til vilkår.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,5% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 6990, oppgjørshonorar kr 5500 og grunnboksutskrift kr 606. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 25101. Utleggene omfatter fotograf, internett, infoland, sikringsobligasjon og takstmann. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket kr 10000 for påløpt arbeid, samt utlegg. Alle beløp er inkl. mva.