KRAGERØ Biørnsborgbakken 2A

Tomt
189m²

Beskrivelse av tomt
Festet tomt på 189 kvm. Kragerø kommune er grunneier. Tomten er fellesareal. Asfaltert adkomst fra offentlig vei. Hyggelig blomsterbed ved inngangsparti. Adkomst vi trapp, opp til en liten koselig platting ved inngangsparti. Biloppstillingsplass med el-billader ved inngangspartiet til leiligheten. Parkeringsarealet ligger utenfor tomten langs offentlig vei og det foreligger ingen formell avtale som sikrer den løsningen som benyttes i dag.

Beliggenhet
Biørnsborgbakken 2A ligger i et veletablert og barnevennlig boligområde, med nærhet til stadion, skoler og barnehager. Fra eiendommen er det kort gåavstand til det sjarmerende bylivet i Kragerø, med små nisjebutikker, restauranter og kaféer. Kort vei til nærmeste dagligvareforretning som er Spar Kirkebukta. Ferjeleie ligger i umiddelbar nærhet og herfra kan man ta ferje til f.eks Jomfruland eller til mange andre fine steder som vår fine skjærgård kan tilby. Det er fine bademuligheter ved Sjøbadet og Gunnarsholmen i byen. Sistnevnte er et populært friområde, med fin badestrand og saltvannsbasseng. I nærheten av eiendommen er det fine turområder og utsiktspunkter, blant annet Studsdalen, Skriverheia og Steinmann. Fra stadion går det en sti til Steinmann, som kanskje er Kragerøs mest kjente utsiktspunkt. Herfra er det en flott utsikt over byen og skjærgården.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av eneboliger og leiligheter. Bebyggelsen i området har blitt oppført etter bybrannen i 1886 med unntak av Biørnsborg, tidligere politistasjon. Etter brannen ble de fleste hus oppført i mur og er av den grunn både særpregede og bevaringsverdige for området. Bebyggelsen er stort sett boliger, men med Kragerø Biograf fra 1935 i funkisstil som et annerledes tilskudd i miljøet.

Barnehage/skole/fritid
Kragerø

Byggemåte
Selveierleilighet i bygning opprinnelig oppført i murkonstruksjon, på slutten av 1800- tallet. Leiligheten ble ombygd og tilbygd i 2002 og 2004. Det er saltak i trekonstruksjon. Det er mønet himling. Det er vinduer med isolerglass. Bygningen har malte dører. Det er to balkonger i trekonstruksjon. Det er trapper av tre. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapport fra SørTakst AS, datert 22.04.2025. Tilstandsrapporten ligger vedlagt i prospektet.

Innhold
1. etasje: Vindfang, gang, stue/spisestue, kjøkken, 2 soverom, bad og bod. 2. etasje: Loftstue og 2 soverom.

Standard
Gjennomført og stilren leilighet over 2 plan. 2 store verandaer med fantastisk sjøutsikt, parkering med lader for el-bil, 4 soverom og umiddelbar nærhet til Kragerø sentrum! Gjennomgående god standard. Oppgradert bl.a badet i 2019, etter en vannlekkasje. Overbygd inngangsparti. 1. etasje: Vindfang. Oppgang til 2. etg. Bod under trappen. Flislagt gulv med varmekabler, malte plater på vegger og i himling. Spotter i himling. Gang. Eikeparkett på gulv, malt gips på vegger og i himling. Stue/spisestue. Utgang til stor veranda på ca. 15 kvm. Her har du fantastisk sjøutsikt! Eikeparkett på gulv, malt gips på vegger og i himling. Kjøkken. Flott og moderne kjøkken med innredning fra Telekjøkken og overskap fra Ikea. Kompositt benkeplate. Integrert komfyr, koketopp og oppvaskmaskin. Side by side kjøleskap med fryseskuffer og isbitmaskin. Eikeparkett på gulv, malt gips på vegger og i himling. Soverom. Det er 2 soverom i 1. etasje. Det ene rommet har skyvedørsgarderobe. Eikeparkett på gulv, malt gips/malt strietapet på vegger og i himling. Bad. Pent bad pusset opp i 2019. Wc, dusjhjørne, håndvask med tilpassede skuffer og skap. På innsiden av badet er et lite vaskerom med opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder. Flislagt gulv med varmekabler, våtromsplater på vegger, malt gips med spotter i himling. Bod. Praktisk bod med sentralstøvsuger og hyller. Eikeparkett på gulv, malt gips på vegger og i himling. 2. etasje: Loftstue. Utgang til veranda på ca. 13,5 kvm. Kanonutsikt! Eikeparkett på gulv, malte plater på vegger og i himling. Spotter i himling. Soverom. Det er 2 soverom i 2. etg. Begge med klesskap. Eikeparkett på gulv, malte plater på vegger og i himling. Spotter i himling. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: - Vinduer: Karmer og rammer er værslitte. - Dører med alders- og værslitasje. - Balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Utvendige trapper: Det er observert stedvise råteskader i trappetrinn. - Innvendige overflater: Det er bruksmerker og bruksslitasje I gangen er det sprekker i gulvet etter eldre lekkasje. I boden er det missfarget i en liten del i himlingen. Det ble søkt etter fukt i himlingen men ikke funnet unormale verdier. For å utelukke skade i bakenforliggende konstruksjon, må det gjøres destruktivt inngrep. - Etasjeskiller er av trebjelkelag: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt skjevhet gjennom gang og hall på 28 mm. Det er målt skjevheter også i de andre rommene. Det vites ikke om skjevhetene skyldes byggefeil eller at det er noe setninger i fundamentene. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Innvendig trapp: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Bad/vaskerom: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Bad/vaskerom: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.   Forhold som har fått TG3: - Balkongdør i 2. etg: Døren har råteskader. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapport fra SørTakst AS, datert 22.04.2025. Tilstandsrapporten ligger vedlagt i prospektet.

Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Mulighet for Altibox.

Parkering
Biloppstillingsplass med lader til el-bil.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Det opplyses av selger at det har vært rotter i sameie og dette har blitt utbedret av fagfolk. Det opplyses av selger at det kan medfølge en opsjon på kjøp av 3 m båtplass i Kirkebukta (bryggeanlegg ca 3 minutters gange fra leiligheten). Båtplassen koster ca 270.000,-.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 600 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 90 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 91 350 (Omkostninger totalt) 102 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 105 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 691 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 702 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 705 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Balansert ventilasjon og elektrisk oppvarming. Varmekabler i gulv på badet og i vindfanget. Mulighet for vedovn.

Info strømforbruk
Det opplyses av selger at de har et strømforbruk på ca 16-17000 kwh i året. Inkludert elbillader.

Energiklasse
E

Kommunale avgifter
15611

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr og renovasjonsgebyr. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
834552

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
3338209

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
92/396

Felleskostnader inkluderer
Det betales bygningsforsikring som fordeles etter eierbrøk på de 6 leilighetene som er i sameie.

Tinglyste heftelser og rettigheter
Følgende er tinglyst på eiendommen: 4014/32/277/6 Festekontrakt tinglysdt 14.08.1888, dokumnetnr: 900034. Festekontrakt har vilkår som forkjøpsrett til kommunen m.m. Eiendommen er seksjonert 07.03.2003, dokumentnr:581, seksjon 6. Formål: bolig. Sameiebrøk:92/396.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for denne leiligheten datert 08.01.2024 og for påbygg, datert 14.11.2023. Det er i etterkant gitt tillatelse til veranda mot øst ut fra loftsetasjen. Denne ble oppført uten søknad/ uteglemt fra søknad og er nå omsøkt og godkjent. Kommunen orienterer likevel i tillatelsen datert 10.11.2023 at "et eventuelt krav om tilbakeføring vil være aktuelt ved omfattende arbeider tilknyttet takkonstruksjoner på bygget". Mottatt byggetegninger fra Kragerø kommune, datert 12.03.2004. Disse stemmer ikke med dagens løsning da det er fjernet et vindu mot nord som er tegnet inn på tegning. Ellers ser det ut som at tegningene stemmer godt overrens med dagens løsning.

Vei, vann og avløp
Offentlig.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til sentrumsformål i med bevaring av kulturmiljø, vern og utvikling i henhold til kommunedelplan for Kragerø Sentrum datert 13.04.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser Kragerø Havnefront datert 14.02.2007. Ihht til plankart er område avsatt/utnyttet til boligbebyggelse. Avsatt delareal på 5 kvm er avsatt som kjørevei/feltnavn VEG. Delareal på 184 kvm er avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Sentrumsplanen med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Kommunen har opplyst at bygget har vernestatus, noe som kan medføre større restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 600 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 90 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 91 350 (Omkostninger totalt) 102 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 105 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 691 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 702 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 705 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
91350

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,9% ink.mva av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke markedspakke kr 25 000,-, Minimumsprovisjon kr 50.000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 25 000,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 25 000,-. Alle beløp er inkl. mva.