KRAGERØ Torvgata 3 og 5

Arealbeskrivelse
Hovedbygning Torvgata 3
Bruksareal
1. etasje: 270 kvm
2. etasje: 280 kvm
3. etasje: 238 kvm
4. etasje: 68 kvm Uinnredet loft
Primærrom
1. etasje: 257 kvm 2 butikklokale, kontor, spiserom, gang og toalettrom
2. etasje: 280 kvm Disponibelt næringslokale, disponibelt næringslokale, disponibelt næringslokale, disponibelt næringslokale, gang , gang 2, gang 3 og trapperom
3. etasje: 238 kvm Stue, stue 2, kjøkken, bad, toalettrom, gang, disponibelt rom, disponibelt rom, disponibelt rom, trapperom og disponibelt rom

Sidebygning Torvgata 5
Bruksareal
1. etasje: 52 kvm
2. etasje: 58 kvm Lagerrom
Primærrom
1. etasje: 52 kvm Butikklokale/utstilling
2. etasje: 0 kvm



Tomt
342m²

Beskrivelse av tomt
Festet tomt, med et areal på 342 m² ifølge kartforretning fra 1952. Eiendommen består av to matrikkelenheter, bnr. 50 og bnr. 52, som inngår i samme teig. Grensene går i hovedsak langs husveggene, med unntak av blant annet et mindre areal mellom bygningene, hvor det er adkomst til hver av byggene med trapp. Her er det også adkomst til Tollbodens bakhage, og i kartforretning fra 1870 er eier av denne eiendommen, Henrich Biørn jr, og eier av naboeiendommen enige om at dette var felles adkomstvei for denne eiendommen og Tollboden. Kartforretning fra 1952 som viser tomtens form og utstrekning er vedlagt salgsoppgave. Grunneier er Kragerø kommune. Ifølge opplysninger fra kommunen om kommunale avgifter inngår festeavgift i disse og utgjør kr 213 pr år. Opprinnelig grunnseddel er ikke funnet. Det er tinglyst et dokument kalt "festekontrakt" på grunnbøkene, men dette dokumentet er en erklæring om prioritetsvikelse for grunnavgift til fordel for et lån. Dokumentet inneholder imidlertid opplysninger om at festeavgift i 1932 var på henholdsvis kr 6,40 og kr 4,80. Grunneier har pt. ikke besvart henvendelse om info om festeforholdet.

Beliggenhet
Eiendommen ligger i den nordøstre enden av Hovedbyen i Kragerø, med Jernbanetorvet og gamle Withs boder i front. Bak ligger Tollbodens idylliske bakhage. Strøket het tidligere "Pettershollet", og utgjorde en bukt som ble fylt igjen ved jernbanens anleggelse omkring 1920. Sjøen er likevel fortsatt nær og kan ses fra eiendommens øvre etasjer. Kragerø er en særegen by med den gamle "selvgrodde" bebyggelsen blant trange gater og smau. Her finnes små, sjarmerende nisjebutikker, restauranter og kaféer, et mangfold av kunstutstillinger, antikk-utsalg og andre særegenheter. Og med sin fine beliggenhet ved sjøen. Og for dette har byen gjennom århundre tiltrukket seg kunstnere.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Det er primært bygårder i området, med bolig i de øvre etasjene og næring/butikklokaler på gateplan.

Byggemåte
Taktekkingen er av glasert takstein, noe papp og metall plater. Veggene har tømmerkonstruksjon og noe reisverk. Fasade/kledning har stående bordkledning, mur og plater. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og åser i tømmer og tre. Bygningen har malte trevinduer med enkle glass og noe isolerglass. Grunnmur i betong, blokker og stedvis også stein.

Innhold
Eiendommen består av hovedhus, Torvgata 3 (bnr. 50), og et frittliggende næringslokale, Torvgata 5 (bnr. 52). Hovedbygningen inneholder: 1. etasje: På gateplan består bygget av to store nærings-/butikklokaler med hver sin inngang. Fra den største næringsdelen er det trapp til 2. etasje. Ellers består dette planet av gang, kontor, spiserom og wc-rom. Denne etasjen er godkjent til forretning/næring. 2. etasje: Annen etasje består av entré, gang og trapperom, samt flere store rom på rekke og rad. Disse har vært en del av møbelforretningen fra 50-tallet. Det finnes ingen tegninger over denne etasjen, kun et lite utsnitt fra 1958 som viser gang og deler av tre lagerrom. Opprinnelig er denne etasjen bygd til bolig. 3. etasje: Loftet består av gang, wc-rom, bad, kjøkken med utgang til veranda (mangler rekkverk), to stuer, mellomgang med trapp til loft og ellers 4 boder/loftsrom. Etasjen ble godkjent innredet med én leilighet i 1958. Den andre delen av 3. etasje ble søkt innredet med tre hybelrom samtidig, men ble ikke godkjent. Sidebygningen inneholder: 1.etasje: Butikk/næringslokale 2. etasje: Lager I matrikkelen er begge byggene registrert som 'butikk/forretningsbygning'.

Standard
Hovedbygnignen er i branntakster nevnt med byggeår ca. 1835, men siste del av innredning av huset sto ferdig i første halvdel av 1839. Det er usikkert når sidebygningen opprinnelig er oppført, men den vises på kart i kartforretning over eiendommen i 1870. Dette har tidligere vært uthus/lagerbod. Hovedbygget ble ombygd på 50-tallet, det samme gjelder deler av sidebygget. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. I dag fremstår hovedbygningen med normal standard ut fra alder og konstruksjon, i følge tilstandsrapport. Bygget er gammel og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG3: - Taktekking:  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak. Når det gjelder det at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen, så gjelder det først og fremst taktekking av metall og papp. Det er jo også slik at det er registrert flere spor etter lekkasje fra tak, dette tyder jo også på at taktekking og tak generelt ikke har en funksjon som er tilfredsstillende. Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Vurdere taktekking ut fra et alders og vedlikeholdsperspektiv. - Veggkonstruksjon: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Vurdere taktekking ut fra et alders og vedlikeholdsperspektiv. Tiltak: Konstruksjonen må vurderes ut fra vanlig alders- og vedlikeholdsintervall. - Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Vindu med alders- og bruksslitasje. Tiltak: Man må påregne utskifting av vinduer, ut fra en vanlig vedlikeholdsvurdering og avvik som er registrert. - Overflater: Det er registrert mye bruksslitasje og aldersslitasje. Det er også overflater der det er foretatt destruktive tiltak, dette er nok gjort for å kartlegge konstruksjoner. Tiltak: Innvendige overflater er av varierende dato og oppgraderinger vurderes etter smak og ønske av standard. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Vær også oppmerksom på at dette er eldre konstruksjoner som det kan være skjulte avvik på og som ikke blir synlige før en eventuelt gjennomfører destruktive tiltak. - Rom under terreng: Symptomer på fukt, det er registrert fukt og saltutslag. Konsekvens/tiltak: Vurdere hele denne problematikken ved eventuelle tiltak på bygget. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. - Våtrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Toalettrom 1. og 3. etasje: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Flater med alders og bruksslitasje. Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Flater vurderes etter ønsket standard og utførelse. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. Deler av anlegg er av eldre dato, det er naturlig med en helhetlig kontroll av hele anlegget. - Branntekniske forhold: Det ble på befaringsdagen ikke registrert noen form for synlige eller merket brannslukningsapparater, husbrannslange eller andre tiltak for å ivareta sikkerheten ved brann. - Drenering: Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. - Terrengforhold: Terreng i bakkant av bygg er ikke optimalt. Tiltak/konsekvens: Hold dette forhold under oppsyn, skal bygget renoveres så er det naturlig å vurdere disse forhold. Forhold som har fått TG2: - Nedløp og beslag: Renner og beslag med alders og vær slitasje. Det er også registrert deformasjoner og avskallinger. Tiltak: Utskifting av takrennesystemer vurderes ut fra et vanlig vedlikeholdsintervall. - Dører: Dører med generell alders og værslitasje. Tiltak: Man må påregne utskifting av dører, ut fra en vanlig alders og vedlikeholdsvurdering. - Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Tiltak: Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Pipe og ildsted: Pipe av høy alder, denne må kontrolleres nøye før en eventuelt monterer noen ildsteder. Tiltak: Kostnadsestimat gjelder kontroll og ikke eventuelle utbedringer på avvik som måtte bli avdekket etter kontroll. - Innvendige dører: Dører har alders og bruksslitasje. Noen av dørene subber. Tiltak: Dører kan evnt stedvis renoveres eller fornyes. - Kjøkken, overflater og innredning: Kjøkken med elde og brusslitasje. Tiltak: Kjøkken vurderes etter ønsket standard og utførelse. - Kjøkken, avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etablere - Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Ventilasjonsløsningen må utbedres.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
I forbindelse med etablering av møbelforretning i 1952 ble eiendommen ombygd. Hele første etasje ble bygget om til butikklokaler med store utstillingsvinduer. I årene som fulgte ble hele bygget ombygd med blant annet nye vinduer, ny utvendig hovedtrapp til 2. etasje, nytt bindingsverk, ny ark mot nordøst og ny trapp innvendig. Nåværende eier har i hovedsak oppgradert sidebygget, Torvgata 5. Her er det installert nytt el-anlegg og montert varmepumpe. Alle overflater er pusset opp i 1. etasje. Det er også utført noe overflatebehandling (maling) i 1. etasje i hovedbygget.

Parkering
Det medfølger ingen parkering til eiendommen. Tidligere disponerte eiendommen to parkeringsplasser utenfor bygget, disse ble fjernet i 2021.

Diverse
Torvgata 3 og 5 - i dag kjenner vi eiendommen som Solbekkgården, etter Solbekks møbelforretning. Arne Solbekk kjøpte eiendommen i 1952, og åpnet forretningen 3 år senere. I over 60 år ble Solbekk møbler drevet av familien Solbekk i Torvgata 3 og 5. Før den tid var eiendommen kjent som Vestmargården, etter avisa Vestmar som holdt til i 1. etasje. Og før det var det Biørns gård. Biørnegården, før den ble ombygd på 1950-tallet, var et særlig vakkert eksempel på empirearkitektur i Kragerø. Henrich O. Biørn kjøpte eiendommen av Søren Wenneberg i 1800. Eiendommen lå nært Biørns byhjem, og tanken var at sønnen skulle overta det i fremtiden. Wenneberg hadde startet et storstilt byggeprosjekt i 1790-årene, men ikke fullført. Så da Biørn overtok eiendommen var det en uinnredet og uferdig bygning, nærmest kun et skall. Henrich Biørn jr. er oppført som eier i 1817 og i årene som fulgte fullførte han Wennebergs store prosjekt. Mellom ca. 1824-1839 foretok han store om- og påbygninger og innredet huset. Omkring 1835-1837 bygde han på husets lengde 5 meter mot sørøst og Fridtjof Johnsens gård. Fasaden mot sjøen ble da rundt 28 meter lang, slik den er også i dag, og huset var da det lengste i byen med i alt 11 vindusakser på fasaden. Det siste rommet sto ferdig innredet i første halvdel av 1839. Det var boligens sal som lå i nordøstre ende i 2.etasje, og ble innredet til sønnens dåp. Salen var på nærmere 60 m² og hadde en takhøyde på 3,5 meter, og rommet var holdt i rosa, eplegrønt og hvitt. Det var gipset stukktak med rosetter, den største med diameter på nærmere 2 meter. Takket være Carsten Hopstocks utførlige beskrivelse av eiendommen i hans bok "Søndre Kalstad og Kragerøslekten Biørn" kan vi få et godt inntrykk av hvordan eiendommen og blant annet salen så ut. Hopstock beskriver ellers eiendommens utseende slik, etter Biørns oppgraderinger: "Det var blitt en meget vakker hovedbygning, lang og staselig med 2 vakre gateporter med empiregavler over, og som det førte pene halvsirkelformete tretrapper opp til. Gateportene var flankert av vindusrader på hver side og imellom, og i hele annen etasje, hvor privatboligen var innredet, løp det en rad av 11 vinduer på fasaden mot sjøen. Taket hadde brudte gavler i vakre proposisjoner, og takkappen var utstyrt med 2 små arker. Omrammingen om vinduene var foreseggjort, og hadde smekre, noe flate overbuer på belistningen i endeveggen mot nord, en detalj som var typisk for Kragerøs husbygging i denne tiden, at "hele byen" og vel så det var full av den." Etter at sønnen til Henrich Biørn jr, Henrich Bolman Biørn, overtok i 1861 og bodde der frem til 1884 ble det ikke gjort nevneverdige forandringer med huset. I denne perioden var det butikk og kontorer, gang og lagere i første etasje, og beboelsesrom i annen etasje og i loftsetasjen, som før. Henric Biørn jr AS under avvikling solgte eiendommen til redaktør Lars Hellesnes i 1931.

Prisantydning inkl. omkostninger
14 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 372 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 14 900 000,00))   389 542,- (Omkostninger totalt)   15 289 542,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Elektrisistet. Det er installert ny varmepumpe i sidebygget.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
28092

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, grunnleie, renovasjonsgebyr samt feieavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Kommunale avgifter faktureres tre ganger pr år, og neste faktura for 3. termin 2023 utgjør kr 12 604,-. Dette beløpet inkluderer eiendomsskatt, som faktureres sammen med de kommunale avgiftene. Det faktureres kr 0,- for Torvgata 5.

Info formuesverdi
Eiendommen mangler formuesverdi. Formuesverdien av næringseiendom skal for inntektsåret 2022 som hovedregel fastsettes til 75 prosent av beregnet utleieverdi. For inntektsåret 2023 er det 80 prosent. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen gnr. 32, bnr. 50 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: HEFTELSER: FESTEKONTRAKT Dok. nr: 900034 - 29.06.1932 I grunnboken er dokumentet kalt "festekontrakt", men i pantebok fra 1932 er det en 'avskrift' som er tinglyst 29.06.1932 for denne eiendommen, som omhandler prioritetsvikelse for grunnavgift til fordel for et lån. Dokumentet inneholder imidlertid opplysninger om at festeavgift i 1932 var på henholdsvis kr 6,40 og kr 4,80. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler. GRUNNDATA: REGISTRERING AV GRUNN Dok. nr: 904395 Denne matrikkelenhet er opprettet fra gnr. 32, bnr. 2. Dokumentet har ingen angitt tinglysningsdato i grunnboken, og har derfor ikke latt seg fremskaffe. Det foreligger imidlertid kartforretning fra 1952 og ny skylddelingsforretning fra 1960, iht. gammel grunnbok. Info om disse følger nedenfor. OMNUMMERERING VED KOMMUNEENDRING Dok. nr: 1024916 - 01.01.2020 Kommunenummer endret fra 0815 til 3814. På eiendommen gnr. 32, bnr. 52 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: HEFTELSER: FESTEKONTRAKT Dok. nr: 900033 - 29.06.1932 Samme dokument som er beskrevet ovenfor, som omhandler prioritetsvikelse for grunnavgift til fordel for lån til Hypothekbanken. BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE Dok. nr: 598 - 09.04.1969 Erklæring datert 09.04.1969 fra tidligere eier om vedtagelse av bygningsrådets forbehold om frafallelse av verdiforøkelse på grunn av endring av husets fasade ved eventuell ekspropriasjon eller overdragelse. Hjørnet brekkes. Dokumentet er vedlagt salgsoppgave. GRUNNDATA: REGISTRERING AV GRUNN Dok. nr: 902162 Eiendommen er opprettet fra gnr. 32, bnr. 2 før 1930. Dokumentet har ingen tinglysningsdato i grunnboken, og har derfor ikke latt seg fremskaffe. Det foreligger imidlertid kartforretning og ny skylddelingsforretning, iht gammel grunnbok, se beskrivelse av disse under. OMNUMMERERING AV KOMMUNEENDRING Dok. nr: 1053808 - 01.01.2020 Kommunenummer endret fra 0815 til 3814. Gammel grunnbok: KARTFORRETNING (gammel grunnbok) Dok. nr: 1167 - 16.09.1952 Kartforretning holdt 11.06.1952 over denne eiendommen og matrikkelnummer 52. Dokumentet inneholder kart som viser tomtens form og utstrekning. Samlet areal for bnr. 50 og 52 er oppgitt til 342 m². Tomtens grenser beskrives slik: "I nord mot gate og Torget 11,68 m langs husvegg fra A til B, 2,50 m mellom hushjørnene og 7,20 langs husveggen til C (Meglers kommentar: Husveggen det siktes til her var et mindre tilbygg på Biørnegården som ble revet rundt 1954.) I nordøst 28 m langs husveggen mot Torget. I sørøst 9,80 m langs gate og Hovedbyen 49. I sørvest mot nr. 49 og 48 7,64 m langs husveggen E-F, 1,50 m i tilbyggets bredde, 2,60 m langs tilbygget fra G-H, 6,9 m rettlinja mellom tilbyggene H-J, 6,60 m langs tilbygget J-K, 6,75 m langs gjerdet fra tilbyggets hjørne K til uthusets hjørne L. Herfra 4,12 m langs veggen til M og derfra 8,20 m rettlinja til gjerdehjørnet N, videre langs gjerdet 2,90 m til O. I vest mot kommunenes grunn 5,80 m fra gjerdeknekken O til uthushjørnet A. Innholdet av denne beskrevne tomt er beregnet til 342 m²." Dokumentet er vedlagt salgsoppgave. NY SKYLDDELINGSFORRETNING (gammel grunnbok) Dok. nr: 688 - 05.05.1960 Dokumentet henviser til kartforretning av 11.06.1952 (nevnt over) og areal 342 m². Dokumentet er vedlagt salgsoppgave. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattest/brukstillatelse
Ifølge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Det er imidlertid svært vanlig i kommunen at dette ikke foreligger, særlig for så gamle bygg. Det foreligger tegninger for ombygging av hovedbygningen og sidebygningen. Disse samsvarer ikke med dagens løsning. Dette gjelder i hovedsak noen innvendige vegger som er tatt bort eller lagt til, slik at rominndelingen er noe annerledes. Under følger en nærmere beskrivelse av dette. Hovedbygning Det foreligger plantegninger for 1.etasje datert 17.06.1931, i forbindelse med at Vestmar Trykkeri flytter inn i lokalene. Søknaden gjelder blant annet endring av lettvegger, og godkjennes 24.09.1931. I 1952 får eiendommen ny eier, og det foreligger tegninger fra samme år. Tegningene viser plan over nordvestre del av bygningens 1.etasje, som "ominnredes ved første etappe". Denne delen omgjøres til forretning. Tegningene viser også fasade etter endelig ominnredning av 1. etasje, hvor grunnplanen er fasademessig endret med store utstillingsvinduer. Deretter foreligger det tegninger datert 25.06.1954, hvor inngangsdør er flyttet til nordvestre hjørne av bygget og erstattes av vinduer. Fasadeendring og riving av et gammelt tilbygg/skjul godkjennes i vedtak av 28.06.1954. Det foreligger søknad datert 27.08.1958, og tegninger datert 25.08.1958. Søknaden gjelder ominnredning av 3. etasje, ny ark mot nordøst og ny trappeoppgang i 2.etasje, og godkjennes med forbehold. Det gis dispensasjon for innredning av leilighet på loftet i brev datert 04.11.1958. Dispensasjonen gis i samsvar med innsendt søknad og på de vilkår som er fastsatt av Kragerø formannskap den 14.10.1958 samt forøvrig på vilkår som nevnt i brev av 29.10.1958 fra Statens branninspeksjon. Merknader fra bygningsrådet er at trapperom må kles med brannherdige plater og stige anordnes fra balkong til terrenget. Hybelrommene tillates ikke innredet. Vilkår fra Statens branninspeksjon er at trappens underside må kles brannherdig, soverom med takvindu som eneste vindu kan ikke tillates og innredningen av hybelrommene må fjernes. Plantegningene over 3. etasje samsvarer ikke fullstendig med dagens løsning. Dette gjelder i hovedsak innvendig plassering av vegger, og annen plassering av bad. Angående trappeoppgang i 2.etasje, denne er utvidet ytterligere enn det som er vist på tegningene. Utgjør et lite tilbygg mot sørvest mot Tollboden. Dette omfattes ikke av søknaden. Det foreligger også tegninger datert 23.02.1959 som gjelder innsetting av nye vinduer i 2. etasje. Innsetting av nye vinduer godkjennes i vedtak av 24. 02.1959. Dagens fasade mot Jernbanetorvet stemmer med godkjente tegninger. Sidebygning Det foreligger søknad og tegninger for "ombygg uthus" datert 25.04.1934. Tiltaket omhandler fasadeendring og ny innvendig plan med butikk, lager og skjul. Søknaden godkjennes 27.april 1954. Fasadetegningene stemmer ikke med dagens løsning, blant annet plassering av inngangsdør. Deler av arbeidet det ble søkt om er ikke utført. Bygningen har fortsatt små vinduer i 2. etasje, som også er vist på tegningene av byggets gamle fasade. Deretter foreligger det søknad og tegninger som gjelder istandsetting og ombygging, datert 27.10.1964. Bygningens art er merket som forretning og lager (utstilling og lager). Søknaden om ombyggingen trekkes senere tilbake, slik at det kun søkes om reparasjon. Bygningsrådet fattet vedtak 25.november 1964 om at lagerboden burde fjernes iht. vegloven. Senere i Kragerø formannskap vedtas det at "riving av lagerboden ikke fremmes", pga høy ekspropriasjonstakst. Deretter følger vedtak om at reparasjon av bakvegg godkjennes, datert 11.08.1965. Det søkes på ny om ombygging i 1966. Vedtak utsettes til reguleringsplan for sentrum foreligger. Daværende eier forsøker å inngå kompromiss ved å beskjære noe av eiendommen. Det oppnås ikke enighet og ombyggingen innvendig, samt fasadeendring 2. etasje, blir ikke foretatt. De store utstillingsvinduene i 1.etasje vist på tegninger, er derimot lik dagens fasade, og det samme gjelder det brekte hjørnet på bygget. Det finnes ikke mer om saken i byggesaksmappen, og det vites ikke om dette noen gang ble godkjent av kommunen. Denne saken må ses i sammenheng med den tinglyste "bestemmelse om bebyggelse" fra 1969 på bnr. 52. I denne godkjenner eier bygningsrådets forbehold om frafallelse av verdiforøkelse på grunn av endring av husets fasade ved ekspropriasjon eller overdragelse, og at hjørnet på bygget brekkes. Tegninger er vedlagt salgsoppgave.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område som er uregulert, og omfattes av Kommuneplanens arealdel og Kommunedelplan for Kragerø sentrum (Sentrumsplanen 2016 - vern og utvikling). Arealbruken er sentrumsformål med områdenavn S16. Eiendommen ligger også innenfor hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø. I tillegg ligger deler av eiendommen i faresone H320 som gjelder flomfare. Når det gjelder hensynssone H570, bevaring av kulturmiljø, er dette en sone med særlige hensyn. Bevaring av kulturmiljø omfatter bygninger, haver, parker, friområder, veier/gater, stier og utstyr som belysning, gjerder, trapper o. a. Alle søknadspliktige tiltak innenfor hensynssone H570-bevaring kulturmiljø, skal oversendes fylkeskommunen for uttalelse før behandling i kommunen. Endringer og oppføring av bygninger skal skje slik at det ikke bryter med bebyggelsens særpreg eller det omkringliggende bygningsmiljøet. Ved behandling av byggesaker i bevaringsområdene skal dokumentasjon være tilstrekkelig til å kunne vurdere om samspillet mellom eksisterende bebyggelse og nye tiltak ivaretar de historiske verdiene og bygningsmiljøet. Eksisterende bygninger tillates som hovedregel ikke revet, unntatt ved brann eller annen omfattende skade. Bebyggelsen i bevaringsområdene skal primært opprettholde sin opprinnelige bruk. Eksisterende bygninger i bevaringsområdet kan istandsettes og tilføres mindre endringer under forutsetning av at husets målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming og material- og fargevalg opprettholdes i hht. utfyllende retningslinjer, eller tilbakeføres til dokumentert tidligere utseende. Bevaringsområdene i det sentrale sentrum inngår i en samlet hensynssone for alle områder som omfattes av Riksantikvarens NB-område. I tillegg er alle bygninger og anlegg som er oppført før 1850 omfattet av Kulturminneloven som krever at vesentlige endringer også skal behandles av Telemark fylkeskommunes Kulturminneavdeling. Sentrumsplanen kan fås ved henvendelse til megler, utsnitt av plankart er vedlagt salgsoppgave. Iht. Sentrumsplanen omfatter "sentrumsformål" forretninger, offentlig og privat tjenesteyting, boligbebyggelse herunder nødvendig grøntareal og ellers funksjoner som naturlig hører i et sentrumsområde. Det skal ikke etableres boliger i gateplan mot blant annet Torvgata. Kommunen har opplyst at eiendommen omfattes av reguleringsplan under arbeid. Dette gjelder detaljreguleringsplan for Tollboden-kvartalet, som ble satt i gang i 2021 i regi av nåværende eier. Arbeidet med denne er nå stanset. Planene innebar blant annet å omgjøre denne eiendommen til hotell. Dokumenter i denne forbindelse kan fås ved henvendelse til megler.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at begge bygningene på eiendommen er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Dette kan medføre større restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen. Hovedbygningen er registrert med navn møbelbutikk, i kategorien "bygninger før 1900" med tidsangivelse 1800-tallet, andre kvartal. Bygningstype er angitt til butikk/forretningbygning. Sefrak-ID er 0815-0502-063. Den andre bygningen er registrert med navn 'lagerbygning'. Denne er også registrert i kategorien "bygninger før 1900", med samme tidsangivelse som hovedbygningen. SEFRAK-ID er 0815-0502-064.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
14 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 372 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 14 900 000,00))   389 542,- (Omkostninger totalt)   15 289 542,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
389542

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke kunnet tegne boligselgerforsikring på boligen i henhold til vilkår. Selger har begrenset kjennskap til eiendommen, og har heller ikke utarbeidet egenerklæring.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 10 000,- og markedspakke kr 19 800-. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 50 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 5790,-. Utleggene omfatter utlegg oppgjør og innhenting kommunal info. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket provisjonsbasert vederlag stort kr 0,- for utført arbeid. Megler kan kreve øvrige avtalte vederlag og utlegg, totalt kr 35 590,-.  Alle beløp er inkl. mva.