KVERNALAND Knausen 1

Arealbeskrivelse

Bruksareal
Kjeller: 68 kvm
1. etasje: 81 kvm
2. etasje: 64 kvm
Primærrom
Kjeller: 54 kvm Vaskerom/ gang, Gang, Bad og Kjellerstue
1. etasje: 81 kvm Entre/ gang, Trapperom, Kjøkken/ allrom og Stue
2. etasje: 64 kvm Gang m. trapp, Kontor/arbeidsværelse, bad og 3 soverom
Sekundærrom
Kjeller: 14 kvm Stor bod (7,8 m2 mellom kjølerom og bad/ gang), Liten bod (4 m2) Kott for bereder (0,5 m2), Kjølerom (3,7 m2) ikke målbart areal da romhøyde er lavere enn 1,9 m og er derfor ikke medtatt i S-rom for etasjen.



Tomt
1024.2m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er pent opparbeidet med plen, prydbusker og platting

Beliggenhet
Boligen ligger fint til på et veletablert byggefelt med gangavstand til sentrum. Flott opparbeidet tomt med plen og bed. Gode skole- og barnehagetilbud bare kort gangavstand fra boligen med blant annet Kvernaland barnehage, Frøyland barnehage, Frøyland skule og Frøyland Ungdomskule. For den aktive er det et bredt utvalg av sport- og fritidstilbud i gangavstand til idrettsanleggene på både Frøyland og Orstad, bla. fotball, håndball, innebandy, samt mulighet for BMX-sykling. Kort vei til rekreasjonsområde Frøylandsvatnet og Njåskogen med flotte turløyper for lek og trening. Kollektivtransport med gode bussforbindelser mot sør og nord kan enkelt nås fra bussholdeplass. Det er heller ikke lang avstand til togstasjon. Dagligvarebutikkene Coop Extra og Kiwi, samt post, apotek og helsesenter/tannlege ligger i sentrum.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger.

Byggemåte
UTVENDIG OVERFLATE UTVENDIG TAK: Saltak, tekket med betongstein YTTERVEGG: Stående kledning GRUNNMUR/ FUNDAMENT: Fundament er skjult, synlig grunnmur fremstår pusset. Byggemåte hentet fra Tilstandsrapport Eierskifte utført av Serika Takst v/Anders Serigstad 24/5-23

Innhold
Kjeller: Vaskerom/ gang, Gang, boder, kjølerom, Bad og Kjellerstue 1.etg.: Entre/ gang, Trapperom, wc, Kjøkken/ allrom og Stue 2.etg.: Gang m. trapp, Kontor/arbeidsværelse, bad og 3 soverom Dobbel garasje.

Standard
Velkommen til Knausen 1, en flott familiebolig i et attraktivt, veletablert og barnevennlig område. Fra boligen er det kort avstand til flere barnehager, skoler, idrettsanlegg og togstasjon. Boligen kan tilby en stor tomt på 1024 kvm. med dobbel garasje og skjermet hage. Boligen fremstår som innholdsrik med alt en familie trenger. 1.etasje: Lys og innbydene entre/gang med fliser og parkett på gulv. Her er det god plass til garderobeløsning. I tilknytning til gangen finnes et romslig gjestetoalett. Stor stue med parkett på gulv. Her har en flere innredningsmuligheter. De store vindusflatene slipper inn mye lys og er med på å skape en god atmosfære. Utvendig, elektrisk solskjerming på to av stuevinduene. Det er installert varmepumpe i allrommet i tillegg til peisovn i stuen for oppvarming. Fiber fra Lyse + Jæren Kabelnett. Kvalitetskjøkken med mye skap og skuffeplass. Her er det fine detaljer som granitt benkeplate og flis over kjøkkenbenken. Spisestuen/allrommet er av god størrelse med plass til stort spisebord for større selskap. 2.etasje: I andre etasje finnes tre soverom, samt et arbeidsrom. Alle av god størrelse. To av soverommene har utgang til luftebalkong. Eldre, helfliset bad med varmekabler i gulvet. Badet er utstyrt med wc, dusjhjørne, badekar og vask i seksjon med underskap og høyskap. Diverse kott til lagring. Kjeller: I kjelleren er det et meget godt vaskerom med innredning til oppbevaring. Ellers i kjelleren finnes et bad med boblekar, en kjellerstue, gang med utgang til gårdsrom, kjølerom og to boder. Eiendommen er flott opparbeidet og beplantet med flere gode solplasser. Dobbel garasje med lagring på loft. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. BYGNINGSSAKKYNDIGS VURDERING Boligen må påregnes enn del renovering av enkelte bygningsdeler. Det gjøres oppmerksom på at kontroll er foretatt visuelt med unntak av hulltaking mot våtrom og rom under terreng der dette er mulig. Det kan derfor være skjulte feil og mangler som ikke lar seg kontrollere pga tilkomst. Tilstandsgrader skyldes i hovedsak alder/ feil og skader utover normal bruksslitasje ved boligen. Tilstandsgrader settes på bakgrunn av NS3600:2018. Det anbefales å lese gjennom rapporten i sin helhet Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: 17 STØTTEMUR: Totalvurdering AVVIK: Det er påvist sprekker i betongmuren. ÅRSAK: Det er påvist horisontale sprekker som kan antyde at årsak er jordtrykk. Det er påvist skråsprekker som kan antyde at årsak er setningsskader. Det er påvist vertikale sprekker som kan tyde på at sprekker er av normale tørkesprekker. KONSEKVENS: Ingen konsekvens, over tid kan støttemuren sprekke ytterligere opp som følge av avviket. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utbedringer ved behov. AVVIK: Det er ikke etablert rekkverk på hele/ deler av støttemur. ÅRSAK: Det er krav til rekkverk der terrengforskjeller er over 50 cm. Tilstandsgrad 2 velges da det er mykt underlag som plen og ikke hardt underlag, se TEK 17 §8-3, 3 ledd, pre akseptert ytelse bokstav b. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av manglende rekkverk ut fra dagens krav. Personskader. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverk etableres, dagens krav til rekkverk er minimum 1 m høyde. Utførelse iht. gjeldende regelverk. BALKONG, TERRASSE, PLATTING: PLATTING Totalvurdering AVVIK: Det er påvist skjevheter/ retningsavvik på fundamenter/ understøttelser. ÅRSAK: Feil utførelse, råte i fundament eller ikke avrettet underlag før platting ble tildekket med terrassebord. KONSEKVENS: Forkortet levetid på dagens platting. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avretting utbedres ved behov. AVVIK: Enkelte terrassebord har løsnet/ vipper. ÅRSAK: Kun benyttet en skrue i hvert terrassebord. Tilstandsgrad 2 gis da avvikene vurderes å være utover normal slitasje med mindre skader som tilsier behov for mindre tiltak. KONSEKVENS: Fallulykker dersom når man går på plattingen dersom bordet stikker opp og man ikke er oppmerksom. Redusert levetid på dagens terrasse/ platting. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Montere ekstra skrue av syrefast kvalitet innen rimelig tid. AVVIK: Dagens løsning av platting vurderes å fungere, men det kan forventes en forkortet levetid på trevirket som følge av at vegetasjon er ført inntil trevirket. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avvikene vurderes å være symptom på avvik som tilsier behov for tiltak. KONSEKVENS: Vegetasjon vil over tid gi råteskader i trevirket, utbedring av forholdene må påregnes. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Vegetasjon fjernes og eventuelt skadet trevirke under byttes/ vedlikeholdes. BALKONG, TERRASSE, PLATTING: TILKOMST FRA 2. ETASJE Totalvurdering AVVIK: Dagens rekkverk er stedvis kontrollert å være lavere enn dagens krav 1,0 m. ÅRSAK: Som følge av endringer i forskriftskrav etter byggeår og som følge av at rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav velges tilstandsgrad 2. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av lavere rekkverk/ håndløper ut fra dagens krav. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverket heves til 1 m høyde. AVVIK: Terrassebord er svakere enn dagens anbefalinger. ÅRSAK: Terrassebord i trevirke ca 21x95 mm, tilfarere/ bjelkelag c/c 600 mm. Ikke anbefalt/ fagmessig etter dagens standard som følge av endringer ved terrassebordtabeller etter byggeår. Dagens terrassebord var vanlig ved oppføringstidspunktet, men det er endringer i terrassebordtabeller som gir avvik. KONSEKVENS: Terrassebord kan knekke lettere som følge av manglende understøtting/ bjelkelag c/c 600. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Nye terrassebord 28x120 mm ved oppgradering av terrassebord YTTERVEGGER: Totalvurdering AVVIK: Det er påvist sprekk i enkelte kledningsbord. ÅRSAK: Værslitasje på værutsatte fasader. KONSEKVENS: I området vil vann trenge inn i trevirke og over tid utvikle råteskader i skjulte konstruksjoner, det må derfor påregnes enn redusert gjenstående levetid på ytre fasader. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Kledningen vedlikeholdes normalt, eventuelt kan sprekker etterfylles ved maleakryl, kledningen byttes ved behov. AVVIK: Ved stedvis kontroll har veggflater skjevheter. ÅRSAK: Påregnelige skjevheter ut fra byggeår. KONSEKVENS: I hovedsak vurderes avviket å være av kosmetisk karakter. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Utbedres når kledning/ innvendige overflater oppgraderes, foretas ytterligere undersøkelser for årsak og konsekvens ved oppgraderinger. AVVIK: Det er påvist spredt fukt/ råteskade i kledning. ÅRSAK: Alder/ værslitasje over tid som medfører at råte oppstår. Manglende vedlikehold over tid. Undertak er ført inntil pipe og det er utettheter i beslag rundt pipeløpet. KONSEKVENS: I ytterste konsekvens vil råte medføre at vann trenges inn i innvendig konstruksjon. I hovedsak vil råte medføre en redusert levetid på lekter som er montert bak dagens kledningsbord/undertak. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte råteskadet trevirke. AVVIK: Det er påvist blærer i kledningen. ÅRSAK: Trolig tidligere benyttet linoljemaling som var vanlig å benytte opp til 60-tallet. KONSEKVENS: Vil medføre over tid en redusert levetid på kledningen. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Overflatebehandle kledningen, utbedre eventuelle råteskadet kledningsbord. AVVIK: Manglende dampsperre på deler av synlig konstruksjon. ÅRSAK: Ukjent, trolig feil utførelse fra utbygger, det velges TG 2 da det ikke er påvist tegn til følgeskader inn i bygget på kontrollert sted. KONSEKVENS: Fare for kondens/ fukt/ følgeskader i lukket konstruksjon. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Fjerne innvendige veggflater og etableredampsperre på manglende del innen rimelig tid. AVVIK: Det er ikke etablert museband i nedre kant av kledningen. ÅRSAK: Det ble benyttet klosser som musesperre og over tid vil disse råtne og falle ut. KONSEKVENS: Manglende museband kan medføre at skadedyr går mellom fasadeplater og kledning til loft. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere musetetting i nedre kant av kledningen. AVVIK: Innvendig er det påvist enkelte riss i overflater og bevegelser i tapet. ÅRSAK: Ifølge eier er skade som følge av snøskade/ inndriv i takvindu i 1988, fremstår tørt på befaringsdagen. KONSEKVENS: I hovedsak ut fra eiers opplysninger vurderes det å være av kosmetisk avvik, det kan likevel ikke utelukkes at det er fuktskader som er tørket ut i lukket konstruksjon, ytterligere undersøkelser må derfor påregnes. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Fjerne dagens tapet og veggflater og foreta kontroll av lukkede konstruksjoner. RENNER OG NEDLØP: Totalvurdering AVVIK/ ÅRSAK: Tilstandsgrad gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet levetid er passert, det må derfor forventes enn redusert gjenstående levetid. KONSEKVENS: Som følge av alder/ redusert gjenstående brukstid kan lekkasjer i ender/ skjøter oppstå lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Selv om forventet funksjonstid er passert (Iht. Byggforskseriens, Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler har renner og nedløp av metall en forventet levetid på 5 - 15 år), kan de fungere lenger. Det anbefales å foreta halvårlig rensk av renner/ nedløp og gjennomspyling hvert 5 år for å forlenge levetid/funksjonsevne. AVVIK: Det er påvist korrosjon/ rust på takrenner/ kroker. ÅRSAK: Trolig som følge av alder/ værslitasje og korroderinger under lakkert metall. KONSEKVENS: Rustdannelser over tid kan medføre at renner og nedløp slipper og dermed ikke har funksjon, når er vanskelig å si noe om, men anbefales å holde under jevnlig kontroll. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte rennekroker. TAKKONSTRUKSJON: Totalvurdering AVVIK: Manglende dampsperre på deler av synlig konstruksjon. ÅRSAK: Ukjent, trolig feil utførelse fra utbygger, det velges TG 2 da det ikke er påvist tegn til følgeskader inn i bygget på kontrollert sted. KONSEKVENS: Fare for kondens/ fukt/ følgeskader i lukket konstruksjon. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Fjerne innvendige veggflater og etablere dampsperre på manglende del innen rimelig tid. TAKTEKKING: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Klaffer og vindskier er slitt som følge av værslitasje/ værforhold. AVVIK: Det er påvist tørkeriss/ sprekk i vindskier/ klaffer. ÅRSAK: Værslitasje på værutsatte fasader. KONSEKVENS: Slitte klaffer/ vindskier kan over tid medføre en redusert levetid på trevirket, dette vil si råteskader. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Overflatebehandling/ beslag anbefales innen rimelig tid, bytte av deler/ hele trevirket kan ikke utelukkes over tid. AVVIK: Det er påvist mose på taket. ÅRSAK: Vegetasjon (tre/ busker etc.) ved omkringliggende bebyggelse. KONSEKVENS: Mose på tak kan medføre enn redusert levetid på taktekkingen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Fjerne mose på tak mekanisk, bytte eventuelle knuste takstein. AVVIK: Mer enn halvparten av forventet levetid/ funksjonstid på taktekking/ beslag/ takhatter er passert. ÅRSAK: Taktekking av betongstein har passert over halvparten av forventet funksjonstid (over 20 år). Erfaringsmessig har dagens løsning en redusert levetid, ubehandlet beslag kan erfaringsmessig medføre utettheter. KONSEKVENS: Redusert levetid kan medføre at taktekkingen lettere kan ha brudd/ lekkasjer. Økt fuktbelastning på undertaksmembran og trevirke som over tid vil medføre råte/ fukt inn i boligen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Ingen umiddelbart tiltak ut fra visuell observasjon på loft. Ved eventuelle fuktmerker/ lekkasjer på loft må det påregnes å bytte taktekking. Det er påvist saltutslag på innvendig pipeløp som vurderes å komme fra dagens utettheter, nytt pipebeslag anbefales etablert. Det bør påregnes ytterligere undersøkelser av undertak og lekter når forholdene ligger til rette, utbedringer kan ikke utelukkes. ILDSTED/SKORSTEIN: Totalvurdering AVVIK: Mangler brennbar plate under/ på siden av feieluke. ÅRSAK: Avstanden er under 300 mm til brennbare materialer. KONSEKVENS: Glør kan falle/ renne fra sotluke på gulv med fare for branntilløp. Avvik fra feier kan bli gitt som følge av manglende ildfast plate/ sotlukestein med påbud om utbedring. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ta kontakt med brannvesen/ feiervesen for eventuelle utbedringstiltak. KJØKKEN: Totalvurdering Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate og oppvaskkum med 1- greps blandebatteri. AVVIK: Innredning av eldre dato. ÅRSAK: Innredning fra byggeår (over 15 år) vurderes å være passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Innredning av eldre dato er vurdert å gi tilstandsgrad 2 etter NS3600:2018. KONSEKVENS: Mindre brukervennlig etter dagens behov/ standard som for eksempel; manglende waterguard og komfyrvakt. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Nytt kjøkken anbefales ved egne ønsker/ behov. TRAPP: Totalvurdering AVVIK/ ÅRSAK: Trapp tili kjeller mangler rekkverk i nedre del. KONSEKVENS: Redusert personsikkerhet når man bruker trappen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere håndløper på begge sider i hele trappen innen rimelig tid. Etablere rekkverk i nedre del av trapp innen rimelig tid. AVVIK: Det er ikke etablert håndløper i trapper etter dagens krav. ÅRSAK: Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider. Feil utførelse fra byggeforskrifter fra etableringsåret. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der håndløper vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Manglende håndløpere kan medføre en redusert personsikkerhet når man bruker trappen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere håndløper på begge sider i hele trappen innen rimelig tid. AVLØPSRØR: Totalvurdering AVVIK: Avløpsrør fra byggeår. ÅRSAK: Tilstandsgrad på bakgrunn av alder og redusert forventet gjenstående levetid, ikke kontrollert grunnet tilkomst. KONSEKVENS: Ved funksjonstest av kran/ toalett vurderes anlegget å fungere tilfredsstillende, utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ett eldre avløpsrør anlegg kan oppstå hull/ lekkasjer. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avløpsanlegget anbefales en utvidet kontroll av rørlegger. AVVIK: Avløpsanlegget er tilknyttet durgoventil/ vakumventil og luftekanal/ avløpskanal er ikke ført til det fri. ÅRSAK: Tilstandsgrad settes pga. manglende lufting over tak. KONSEKVENS: Manglende lufting over tak kan medføre at vannlås suges tomme og det blir tilsig av kloakkgasser inn i boligen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Avløpsrør må føres med rør over tak for å lukket avviket VANNLEDNINGER: Totalvurdering AVVIK: Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader / lekkasjer kan oppstå. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funkssjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. KONSEKVENS: Vannrør kan plutselig begynne å lekke, når er vanskelig å si noe om. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Bytte vannrør når kjøkken, våtrom etc oppgraderes. AVVIK: Skjult anlegg i hovedsak. ÅRSAK: Vannrør som vurderes å være utsatt for kulde har mangelfull isolering. KONSEKVENS: Det kan være muligheter for at vannrør som er uisolert på yttervegger/ kalde overflater lettere kan fryse og må derfor holdes under jevnlig kontroll. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Vannrør må holdes under jevnlig kontroll. Vannrør må isoleres i kalde rom. Ifølge eier har ikke vannrør frosset vinterstid i eierskapet. VARMESENTRAL: Totalvurdering EIERS OPPLYSNING: Luft til luft varmepumpe. Foretatt service sist høsten 2022. Ifølge eier/ oppdragsgiver er ikke anlegget opplyst å ha avvik utover normal bruksslitasje. AVVIK: Det er kort gjenværende brukstid. ÅRSAK: Varmesentral er passert 12 år. Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. KONSEKVENS: Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke gjøres ofte nok, er dette hovedårsak til havari på pumper da feil gassmengde ikke blir oppdaget før kompressor ryker. VARMTVANNSBEREDER: Totalvurdering AVVIK: Eldre dato på varmtvannsbereder. ÅRSAK: Etter NS3600:2018 er det avvik når varmtvannsbereder er over 20 år. KONSEKVENS: Varmtvannstank har enn redusert gjenstående levetid. Defekt bereder kan derfor forekomme, når er ukjent. Lekkasjer kan derfor oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Varmtvannstank må skiftes ut, når er vanskelig å si noe om da dette avhenger av bruk og bruksbelastning på varmekolbe. Tilfredsstillende el-tilkobling gjelder bryter, krav etter 2010, anbefales etablert, kan bli påkrevd etter elkontroll. Ved bytte av bereder anbefales det å bytte til smart bereder, anslått kostnad. AVVIK: Varmt støpsel på varmtvannsbereder på befaringsdagen. ÅRSAK: Mulig feil type sikring eller flere kurser på sikring, undersøkes ved elektriker. KONSEKVENS: Varmgang, defekt bereder. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Undersøkes ved en utvidet el-kontroll av elektriker. Anbefalte tiltak Ved utbedring av overnevnte avvik anbefales hjemmelshaver, grunnet fremtidige strengere krav til boligsalg, å forvente dokumentasjon fra utførende på utbedring. Minimum en kort beskrivelse av utførelse og materialvalg inkludert bilder. VENTILASJON: Totalvurdering AVVIK: Anlegget vurderes å ha funksjonssvikt i forhold til bruksbelastning da det er naturlig ventilasjon. ÅRSAK: Naturlig ventilasjon via vindusventiler tilknyttet mekanisk avtrekk har erfaringsmessig vist seg å ikke ha tilstrekkelig ventilering iht. bruksbelastning, normalt vil det være kondens i vinduskarmer etter søvn eller bruk av rom for varig opphold (P-rom). Det velges derfor tilstandsgrad 2 for å gjøre kjøper oppmerksom på at ventilering ikke vil oppnå dagens krav. KONSEKVENS: Kondens/ dårlig inneklima. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ved kondens anbefales det å montere balansert ventilasjon i boligen. Ved bytte av vinduer vil det være naturlig å bytte ut dagens ventilasjonsløsning med balansert løsning. ØVRIG: KJØLEROM Totalvurdering AVVIK: Det mangler dokumentasjon på utførelsen. ÅRSAK: Ikke dokumentert fagmessig oppbygging og tilstandsgrad settes derfor videre med utgangspunkt i at eldre kjølerom ofte har en konstruksjonsoppbygging som har vist seg å være uheldig, se ellers vurdering av konsekvens og tiltak/ undersøkelser. KONSEKVENS: Skader i lukket konstruksjoner som ikke lar seg kontrollere. Med bakgrunn i hulltaking i øvrige rom kan det ikke utelukkes at i skjult konstruksjon er skader. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Når kjeller utbedres anbefales det ytterligere kontroll av lukkede konstruksjoner rundt kjølerommet. ØVRIG: UTVENDIGE TRAPPER Totalvurdering AVVIK: Dagens rekkverk er stedvis kontrollert å være lavere enn dagens krav 1,0 m. ÅRSAK: Som følge av endringer i forskriftskrav etter byggeår og som følge av at rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav velges tilstandsgrad 2. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av lavere rekkverk/ håndløper ut fra dagens krav. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverket heves til 1 m høyde. AVVIK: Håndløper er etablert på en side/ ikke etablert. ÅRSAK: Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider. Feil utførelse fra byggeforskrifter fra byggeår. Endring i byggeforskrifter fra byggeår der håndløper vurderes ut fra dagens forskriftskrav. KONSEKVENS: Manglende håndløpere kan medføre en redusert personsikkerhet når man bruker trappen. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Etablere håndløper på begge sider i hele trappen innen rimelig tid. Forhold som har fått TG-IU: LOFT (KONTRUKSJONSOPPBYGGING) Totalvurdering Det er ingen adkomst til loftet. Anbefalte tiltak Adkomst for inspeksjon av loft/takkonstruksjon må etableres. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for stadfesting av tilstand.   Forhold som har fått TG3: 12 DRENERING: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Nedgravd dreneringssystem har passert mer enn halvparten (passert 30 år) av sin forventede levetid. ÅRSAK: Vurdering av drenering er foretatt med utgangspunkt i elementets etableringsår og en skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturlig aldringsmessig slitasje med en normal levetid/ brukstid. Videre den begrensning at selve dreneringen er under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. KONSEKVENS: Fukt i kjellerkonstruksjoner/ økt fuktbelastning på lukkede konstruksjoner i kjeller. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 1 må dreneringen skiftes ut. AVVIK: Omkringliggende terrengforhold er vurdert som noe lavt fall eller relativt flatt terreng rundt boligen/ synlig del av boligens terrengforhold. ÅRSAK: Feil utførelse ved byggeår på terrengforhold. KONSEKVENS: Det vil være større fuktbelastning på grunnmur/ drenering. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å lukke avviket bør det foretas terrengjusteringer og etablere kummer i utvendig gårdsrom for overflatevann. Ut fra dagens tilstand vurderes de synlige terrengforhold å fungere, men må påregnes å holdes under jevnlig kontroll. TG 3 AVVIK: Det er påvist fall mot grunnmuren på hele/ deler av eiendommens terrengforhold. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 velges ut fra NS3600:2018, fall inn mot grunnmur, maksimale forhold for vann inn mot muren da det er påvist fuktverdier/ fukt innvendig i kjeller. I kjeller fremstår det å være fuktinnsig fra grunnen/ grunnmuren og det vurderes derfor at drenering/ fuktsikringøn av boligen ikke fungerer som tiltenkt. KONSEKVENS: Fall på terreng inn mot boligen fører til økt fuktbelastning på grunnmur/drenering. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales å foreta en redrenering og etterisolering av grunnmur. For videre omtale se "rom under terreng" GRUNNMUR OG FUNDAMENT: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Det er påvist sprekker i betongmuren. ÅRSAK: Det er påvist horisontale sprekker som kan antyde at årsak er jordtrykk. KONSEKVENS: Kan være tegn på at grunnmur ikke er tilstrekkelig fundamentert. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Grunnmur må påregnes ytterligere undersøkt når forholdene ligger til rette. Det vil si at grunnmurens innvendige og utvendige tilstand må kartlegges ved å fjerne bygningsdeler. TG 3 AVVIK: Det er påvist utvendige utettheter i grunnmur og blottlagt synlig isolasjon. ÅRSAK: For å stadfeste eksakt årsak må det foretas en ytterligere undersøkelser ved utvendig gravearbeid. Tilstandsgrad 3 velges da avviket vurderes å være ett avvik med behov for umiddelbare tiltak. KONSEKVENS: Fukt i lukket veggkonstruksjon. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utvendig tildekning av grunnmur må fjernes og undersøkelser av fundament må foretas. Det vil si at grunnmurens innvendige og utvendige tilstand må kartlegges ved å fjerne bygningsdeler. Det kan ikke utelukkes at hele/ deler av grunnmuren må oppgraderes. ROM UNDER TERRENG: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Det er benyttet brennbar isolasjon (isopor) i lukket konstruksjon/ utformet kjellervegg uten at det er tildekket med ubrennbar plate. ÅRSAK: Endret forskriftskrav etter byggeår. KONSEKVENS: Brennbar isolasjon kan føre til en eventuell brann utvikler seg raskere. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Brennbar isolasjon må fjernes for å lukke avviket eller tildekkes av brennbar plate f. eks. 13 mm gipsplate. AVVIK: Det registreres skader etter aktivitet av treskadeinnsekt. ÅRSAK: Alder og fukt. KONSEKVENS: Skade i trevirke, erfaringsmessig kan det være skader i øvrige lukkede konstruksjoner som etasjeskiller, ttervegger og takkonstruksjon. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER MÅ PÅREGNES: Ifølge Anticimex vil bedre ventilering muligens redusere angrep, se ellers eiers besøksrapport. Jeg vurderer at skadeangrep må ses i sammenheng med fuktinnhold i lukkede konstruksjoner og anbefales derfor ytterligere undersøkt. TG 3 AVVIK: Fuktmålinger viser et fuktinnhold opp i mot faren for en skadeutvikling i form av sopp-/råteskader. ÅRSAK: Påvist fukt og skader kan ha en årsakssammenheng med dårlig drenering/fuktsikring av boligen. KONSEKVENS: Det gjøres oppmerksom på at påforing og isolering på innsiden av betongkonstruksjoner under bakkenivå er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ytterligere undersøkelser av konstruksjoner for kartlegging av skadeomfang og årsak anbefales. Det er viktig å utbedre fuktproblemer i kjelleren så snart som mulig for å unngå skade på bygningen og forbedre innendørs luftkvalitet. BALKONG, TERRASSE, PLATTING: UTKRAGET TERRASSE Totalvurdering AVVIK: Det er stedvis påvist synlig armering. ÅRSAK: Som følge av manglende betong/ mur som tildekker armeringen. KONSEKVENS: Dersom armering er eksponert lenge nok og korrosjonsprosessen pågår lenge nok vil dette gi redusert bæreevne/ strekkevne og i ytterste konsekvens konstruksjonssvikt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Utbedre armering med eget stoff og tildekke med mur/ betong. Husk dokumentasjon på fagmessig utførelse. AVVIK: Det er påvist sprekker i fundament. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 velges da det vurderes å ikke være behov for umiddelbare tiltak, men registrert skade somtilsier behov for tiltak. Sprekk i fundament fremstår å være som følge av setninger/ søyler er ført ned til grunn uten tilstrekkelig fundament under. KONSEKVENS: Skjevheter/ konstruksjonssvikt når fundament svikter. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Dagens betongdekke anbefales understøttet og støpt nye fundamenter. AVVIK: Dagens rekkverk er stedvis kontrollert å være lavere enn dagens krav 1,0 m. ÅRSAK: Som følge av endringer i forskriftskrav etter byggeår og som følge av at rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav velges tilstandsgrad 2. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk/ fallulykker som følge av lavere rekkverk/ håndløper ut fra dagens krav. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverket heves til 1 m høyde. AVVIK: Dagens rekkverk har retningsavvik. ÅRSAK: Rekkverket fremstår å ikke være tilstrekkelig festet i bunn ved benyttelse av tilstrekkelig stolpestøtte/ stolpejern på betongdekke. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må rekkverket utbedres. AVVIK: Terrassebord er svakere enn dagens anbefalinger. ÅRSAK: Terrassebord i trevirke ca 21x95 mm, tilfarere/ bjelkelag c/c 600 mm. Ikke anbefalt/ fagmessig etter dagens standard som følge av endringer ved terrassebordtabeller etter byggeår. Dagens terrassebord var vanlig ved oppføringstidspunktet, men det er endringer i terrassebordtabeller som gir avvik. KONSEKVENS: Terrassebord kan knekke lettere som følge av manglende understøtting/ bjelkelag c/c 600. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Nye terrassebord 28x120 mm ved oppgradering av terrassebord. TG 3 AVVIK: Trapp har skjevheter med konstruksjonssvikt. ÅRSAK: Det vurderes å være akutt behov for tiltak. KONSEKVENS: Redusert trygghetsfølelse ved bruk. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: For å få tilstandsgrad 1 må det etableres ny utvendig trapp VINDUER OG DØRER: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Vinduer montert i perioden 1965 - 1975 kan inneholde PCB. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 velges for å gjøre oppmerksom på at glass fra perioden er spesialavfall. KONSEKVENS: PCB er kreftfremkallende og er i dag å betegne som spesialavfall. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ytterligere undersøkelser anbefales for å påse om vinduer er å betegne som spesialavfall, ta kontakt med bossplass for eventuelle krav ved vinduer med PCB. AVVIK Stedvis rust i hengsler/ beslag som følge av vær/ vind/ feil type hengsler for bruksbelastningen, har en redusert gjenværende brukstid som følge av påvist avvik. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis da avviket vurderes å være punktvise skader på materialet etter NS3600 som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold. KONSEKVENS: Over tid kan hengsler/ beslag størne og gjøre vinduer/ dører vanskelige å bruke. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte av hengsler og beslag ved behov, ytterligere vedlikehold må påregnes ved benyttelse av jevnlig smørning. AVVIK: Mer enn halvparten av forventet gjenstående levetid på glass er passert. ÅRSAK: Anslått levetid på glassruter er ca 30 år. KONSEKVENS: Med bakgrunn i alder på glass kan punktering oppstå. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte glass eller hele vinduet. AVVIK: Det er påvist stedvis punkterte vindusglass. ÅRSAK: Over tid vil gass mellom glass sive ut som følge av utettheter i spacer, dette medfører over tid at glass punkterer. PÅVIST STED: Takvinduer, blyglassvindu kjøkken KONSEKVENS: Punktert vindusglass medfører at det kan være vanskelig sikt ut av glasset og vinduets energiklasse er defekt som medfører ett økt varmetap i enheten. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte glass/ hele vinduet som følge av påvist punktert glass. TG 3 AVVIK: Det registreres råteskader i enkelte vinduskarmer/ ramme og balkongdører/ kjellerdør. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 gis da avviket vurderes å være av råte og store skader på materialet etter NS3600:2018. KONSEKVENS: Råteskader i karm/ ramme kan medføre fuktskader i lukket innvendig konstruksjon, ytterligere undersøkelser må derfor påregnes for å avdekke forhold i yttervegger. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte vinduer med råteskader. Anbefalte tiltak Det anbefales å bytte alle vinduer og ytterdører i boligen. Utføres i sammenheng med enn større energioppgradering/ energivurdering. Ved utbedring av overnevnte avvik anbefales hjemmelshaver, grunnet fremtidige strengere krav til boligsalg, å forvente dokumentasjon fra utførende på utbedring. Minimum en kort beskrivelse av utførelse og materialvalg inkludert bilder. UTSTYR PÅ TAK: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Rust i takstigetrinn. ÅRSAK: Aldersslitasje over tid og vurderes som skader og deformasjon med behov for lokale utbedringer. KONSEKVENS: Kan medføre at feier ikke aksepterer forholdene og krever ny takstige etablert. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det anbefales å ta kontakt med det lokale brann/feiervesen og undersøke om oppgradering er nødvendig til neste kontroll. TG 3 AVVIK: Det mangler snøfangere på tak. ÅRSAK: Det vurderes av den bygningssakkyndige å være krav til snøfangere, erfaringsmessig er det lite snø på sør-vestlandet tilstandsgrad settes etter NS3600:2018 når det er vurdert krav til snøfanger. KONSEKVENS: Manglende snøfanger medføre fare for liv/ helse ved store snømengder, ved avrenning på tak og må derfor etableres. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Snøfangere må etableres for å lukke avviket. AVVIK: Det er ved benyttelse av kikkert påvist skade i beslagløsning rundt pipeløpet/ synlige beslag ellers på ark. ÅRSAK: Værpåkjenninger og værslitasje. KONSEKVENS: Innvendig fukt. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER: Det anbefales å foreta kontroll av blybeslag og eventuelt montere pipehatt. Med tanke på alder på taktekking vil det være anbefalt å bytte taktekking og derfor utbedre pipeløpet. ETASJESKILLE: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Kantbjelke er synlig ved kjellervindu, utildekket. ÅRSAK: Utildekket kantbjelke. KONSEKVENS: Svikt i etasjeskiller/ redusert levetid på trevirket. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Kantbjelke bør foretas ytterligere undersøkelser og tildekket innen rimelig tid. Det gjøres oppmerksom på at inngrep i konstruksjoner kan medføre byggemelding til kommunen. AVVIK: Det registreres "bom" i enkelte flis (mangelfull heft mot underlag). ÅRSAK: Skyldes trolig at flislim løsner eller det ikke er benyttet tilstrekkelig med flislim under flisen. KONSEKVENS: Medfører at fliser over tid vil løsne fra gulv og at de kan knuse lettere. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bom under fliser utbedres etter anbefalinger fra murer. Løsne fliser fjernes, underlaget avrettes og flis limes ned igjen. AVVIK: Det er påvist knirk i gulv. ÅRSAK: Knirk kan være på bakgrunn av de påviste lokale skjevheter eller feil utførelse av glidesjikt mellom gulv og undergulv. KONSEKVENS: Knirk medfører ulyder/ sjenerende lyder når man går over gulvet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Når gulvet skal skiftes anbefales det å foreta kontroll av glidesjikt/ undergulv, avretting av skjevheter kan ikke utelukkes. AVVIK: Målt høydeforskjell mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. ÅRSAK: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik for skjevheter ikke er oppfylt. KONSEKVENS: Kan være symptom på funksjonssvikt. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. TG 3 AVVIK: Målt høydeforskjell på over 20 mm på kontrollerte steder. ÅRSAK: Påregnelige skjevheter ut fra byggeår. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt, men vær oppmerksom dersom det registreres endringer. KONSEKVENS: Kan være symptom på funksjonssvikt. Setninger/ skader i etasjeskiller som må påkreves ytterligere undersøkelser. Bærende konstruksjoner kan være fjernet. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det er påvist nedbøyninger/ skjevheter, på kort målelengde over 20 mm. Det må derfor påregnes ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak til skjevheter i konstruksjonen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. AVVIK: Det er påvist nedbøyninger/ skjevheter, avviket er over 30 mm totalt. ÅRSAK: Påregnelige skjevheter ut fra byggeår. Skjevheter i betonggulv antatt som følge av skjevheter i gulvet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. KONSEKVENS: Avvik kan medføre at etasjeskiller har skader som må påregnes utbedret, ytterligere undersøkelser må foretas for å avdekke om det er fare for konstruksjonen. Kostnadsvurdering er noe vanskelig å sette i forbindelse med skjevheter, normalt vil det være behov for å utbedre enkelte bjelker i bjelkelaget, det bør derfor foretas en egen kostnadsvurdering for utbedring av selve etasjeskilleren. Kostnadsvurdering er satt ut fra hva det vil koste å innhente egen konsulent for utbedring. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: For å utbedre skjevheter må gulvet fjernes og avrettes med flytemasse. Nytt gulv legges når gulvet er avrettet med flytemasse. Når bjelkelaget er fullt synlig anbefales det å undersøke nærmere årsak. Det kan ikke utelukkes at hele/ deler av etasjeskiller må byttes ut. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. TOALETTROM: Totalvurdering TG 2 AVVIK: Varierende fuktverdier. ÅRSAK: Fuktindikator indikerer at det er noe variasjoner ved overflatesøk på gulv/ vegg. Ved stedvis dunking fremstår det å være en metallplate under dagens løsning, mulig sluk, gulvet må fjernes for å avdekke hva som er underliggende og om det eventuelt er skader. KONSEKVENS: Mulige fuktskader i lukket konstruksjon. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det anbefales ytterligere undersøkelser for å bekrefte/ avkrefte skader i lukket konstruksjon. AVVIK: Eldre innredning på rommet ÅRSAK: Innredning fra byggeår (over 15 år) vurderes å være passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Innredning av eldre dato er vurdert å gi tilstandsgrad 2 etter NS3600:2018. KONSEKVENS: Mindre brukervennlig etter dagens behov/ standard. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Ny innredning ved behov. TG 3 AVVIK: Toalettrom har ingen ventilering. ÅRSAK: Det er ikke etablert ventilasjon i rommet på befaringsdagen. Ventilasjonsanlegg er avkoblet da kjøkkenvifte ble byttet ifølge eier. KONSEKVENS: Lukt blir hengende igjen etter bruk og kan medføre ubehagelig lukt i tilstøtende rom som følge av manglende ventilering. Manglende ventilering medfører til en økt og uønsket fuktbelastning i rommet og dårlig inneklima. ANBEFALTE TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: NS 3600 krever forsert avtrekk (mekanisk) for å kunne gi TG 0/1. ELEKTRISK: Totalvurdering AVVIK: Det er foretatt oppgraderinger etter 01.01.1999, det foreligger ikke samsvarserklæring på hele/ deler av anlegget, tilstandsgrad på bakgrunn av føringer i NS3600. ÅRSAK: Dokumentasjon er mistet/ aldri oversendt fra opprinnelig utførende elektriker. Det er et krav at huseier skal oppbevare dokumentasjon på alle arbeider på anlegget etter 01.01.1999. KONSEKVENS: Manglende samsvarserklæring kan indikere at anlegget er installert uten bruk av fagfolk/ installatør og vil ha en ytterligere fare for utvikling av brann/ branntilløp/ varmgang i anlegget. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Det må gjennomføres utvidet el-kontroll for å dokumentere tilstanden på skjult anlegg det kan ikke utelukkes at hele/ deler av anlegget må byttes. Man kan risikere i enkelte tilfeller at el-installatør ikke vil foreta utbedringer/ oppgraderinger på anlegget. For å lukke avviket må det innhentes samsvarserklæring på anlegget. AVVIK: Manglende kapsling rundt sikringer. Berøringsfare rundt vippesikringer. ÅRSAK: Tilstandsgrad 3 velges da det er støtfare og NS3600:2018 krever strengeste tilstandsgrad ved kontroll av forholdene. KONSEKVENS: Støtfare, brannfare ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE KONTROLL ANBEFALES: Utvidet el-kontroll AVVIK: Det er påvist skadet stikk. ÅRSAK: Ukjent, mulig slag eller alderssvikt. Tilstandsgrad 3 velges da det er støtfare og NS3600:2018 krever strengeste tilstandsgrad ved kontroll av forholdene. KONSEKVENS: Støtfare. ANBEFALT TILTAK/ YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES: Bytte stikk. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. VÅTROM: BAD KJELLER Totalvurdering Takplater 60x120 (tak-ess), hvitmalt. Baderomsplater på vegg. Belegg på gulv med oppkant. Toalett er nedskrudd i gulv og utettheter vil derfor forekomme. På deler av gulvet er det påvist motfall som vil si at lekkasjevann ikke ledes til sluk. Rundt gjennomføringer for vanninstallasjoner på vegg er det ikke etablert tettesjikt. Våtrommet vurderes derfor som utett med behov for utbedring. Sluk har begrenset tilkomst under badekar. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mere utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder. Anbefalte tiltak Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluken som er fra byggeår. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer. VÅTROM: VASKEKJELLER Totalvurdering Trepanel innvendig tak og veggflater. Belegg på gulv med oppkant. Våtrommet vurderes derfor som utett med behov for utbedring da det ikke er benyttet membran sjikt på veggflater. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mere utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder. Anbefalte tiltak Våtrommet anbefales totalrenovert ut fra at det ikke er benyttet membran på veggflater. Ut fra normal bruk er det liten sannsynlighet for fuktskader da vaskerom ikke har like stor vannbelastning som ett bad. Vaskerom skal likevel vurderes som våtrom med samme krav til tetthet som bad. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. VÅTROM: BAD 2. ETASJE Totalvurdering Takplater 60x120 (tak-ess), hvitmalt. Fliser på vegg, belegg i dusjsonen. Fliser på gulv, belegg i dusjsonen. Det er gitt opplysning om varmekabler i gulv, ikke opplyst om feil/ mangler ved varme på befaringsdagen fra eier/ oppdragsgiver. Det er påvist manglende membran/ tettesjikt under innebygget badekar. Ifølge eier er membran/ tettesjikt under påstøp, dette var vanlig ved oppføringstidspunktet. Med bakgrunn i tidligere utettheter i dusjsonen, kan det derfor være brudd i tettesjiktet under våtrommet som ikke lar seg kontrollere uten at våtrommet rives. Det er påvist flere sprekk i fliser og skader i øvrige overflater som tilsier tilstandsgrad 3 ut fra dagens forhold. Våtrommet vurderes med bakgrunn i alder, sluk av eldre dato og ukjent tilstand på skjult tettesjikt under fliser å ha passert sin forventede levetid. Med bakgrunn i at eldre sluker erfaringsmessig er mere utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder. Anbefalte tiltak Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluken som er fra byggeår. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
I dobbel garasje, ellers i eget gårdsrom.

Forsikringsselskap
Tryg

Polisenummer
2692111

Diverse
Dersom annet ikke fremkommer av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.

Prisantydning inkl. omkostninger
4 290 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 107 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 290 000,00))   124 292,- (Omkostninger totalt)   4 414 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
- elektrisk/ varmekabler - ildsted - varmepumpe luft til luft - Eswa i tak i stue og gang

Energiklasse
F

Kommunale avgifter
9119

Kommunale avgifter år
2022

Info kommunale avgifter
Eiendommer i Time kommune betaler årsavgift for vatn og kloakk etter forbruk. Beløpet er fordelt på to terminar. I dette inngår bl.a. avgift for vatn, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale avgifter og gebyr utgjer for 2022, totalt kr.9119,- Avgift for 1.termin 2023 på kr.4446,- Avgift for 2.termin 2023 på kr.

Formuesverdi primær
1006553

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
3623591

Formuesverdi sekundær år
2021

Info formuesverdi
Formuesverdi for inntektsåret 2021; ifølge Skatteetaten Som primærbolig: kr 1 006 553 Som sekundærbolig: kr 3 623 591

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1121/28/222: 01.07.1961 - Dokumentnr: 2880 - Bestemmelse om gjerde 06.10.1960 - Dokumentnr: 4151 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1121 Gnr:28 Bnr:9
22.02.1978 - Dokumentnr: 1485 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:1121 Gnr:28 Bnr:459


Ferdigattest/brukstillatelse
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er avvik mellom byggetegninger mottatt fra Time kommune og dagens bruk av kjelleretasjen. Kjellerstuen er innredet og brukt som kjellerstue. Rommet er angitt som hobbyrom/mat/brendsel på byggetegningene, og bruksendringen er ikke godkjent. Vaskerom, boder og bad er angitt som hobbyrom og ikke utgravet på byggetegningene. Gang med utgang gårdsrom og bod er angitt som vaskerom og ikke utgravet på byggetegningene. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Se vedlagte byggetegninger i prospekt. I følge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke verken midlertidig bruktilllatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Time Kommune opplyser om at bygningene er byggemeldt.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei og vann. Eier opplyser om at det er septiktank på eiendommen som er koblet opp mot kommunalt avløp.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Reguleringsplan - Plan 0048.00 FrøylandKverneland, nordre del i Time og eit areal i Klepp kommune (21.04.1976) og Plan 0077.00 Kalbergskogen Vest (08.12.1981) Reguleringsformål: Bolig, vei og friområder. Kommuneplan - Time Kommune - Trygg og Framtidsretta - Periode 2018-2030 er også gjeldende. Time Kommune opplyser om at Plan 0077.00 Kalbergskogen Vest berører en liten del av eiendommen på østsiden.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 290 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 107 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 290 000,00))   124 292,- (Omkostninger totalt)   4 414 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
124292

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris kr 45 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 9 900,- og oppgjørshonorar kr 5 900,- og markedsføringspakke kr 21 900,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket alle sine kostnader i forbindelse med salgsoppdraget. Alle beløp er inkl. mva.