LARVIK Offersteinveien 2

Arealbeskrivelse

Bruksareal
Kjeller: 64 kvm Gang, vaskerom, stue og 3 boder.
1. etasje: 71 kvm Entrè, gang, toalettrom, kjøkken, stue og soverom.
2. etasje: 34 kvm Gang, bad og 2 soverom.
Primærrom
Kjeller: 45 kvm Gang, vaskerom og stue.
1. etasje: 71 kvm Entrè, gang, toalettrom, kjøkken, stue og soverom.
2. etasje: 34 kvm Gang, bad og 2 soverom.
Sekundærrom
Kjeller: 19 kvm 3 boder



Tomt
380.6m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med plenlagt hage, stor, fin terrasse, busker og beplantning. Solrike forhold.

Beliggenhet
Fint beliggende enebolig på hjørnetomt i rolig gate på Valby. Valby er et meget barnevennlig område som egner seg godt for barnefamilier. Her har du bl.a. barnehager og barneskole i umiddelbar nærhet. Gangavstand til Mellomhagen ungdomsskole. Flotte turmuligheter i nærområdet. Nærhet til Skreppestad, Østre Halsen og Øya med et bredt utvalg av kolonialbutikker og øvrige forretninger. Nærhet til sjøen og bademuligheter.

Adkomst
Fra Gudrinveien tas til venstre inn Offersteinveien. Boligen ligger på høyre side.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, rekkehus og småhus.

Byggemåte
Det er støpt dekke i kjeller. Grunnmur trolig av lettklinker blokker som er pusset og malt på utvendige fasader. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er stående kledning på fasader. Takkonstruksjon med saltak, det er takstein som tekking

Innhold
1. etasje: Stor stue/spisestue, kjøkken, soverom, hall, entre og wc. 2. etasje: Gang, bad/wc og to soverom. Kott med lagringsplass Kjeller: Gang, kjellerstue, 3 boder og vaskerom. Utebod på tomten. Garasjeplass i rekke følger boligen.

Standard
Boligen har en normal standard. På gulvene er det laminat, gulvbelegg og teppe. På veggene er det tapet, malt tapet, panel og mdf-plater. Pent hvitt kjøkken fra 2005. Hvitevarer på kjøkken medfølger ikke i handelen. Badet har gulvbelegg på gulv og våtromsplater på vegger. Badet inneholder servant i innredning, wc og dusjkabinett. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2023 - Noen nye vinduer 2023 - Ny luft-luft varmepumpe 2021-2022 - Malt utvendige fasader 2018 - Noen nye glass i vinduer 2013 - Pusset opp bad 2013 - Ny vv-tank 2012 - En ny balkongdør 2005 - Pusset opp kjøkken * Det er skiftet det meste av kledning på øst fasade. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK Tekniske installasjoner - Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tekniske installasjoner - Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tomteforhold - Drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.  AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK Utvendig - Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak Utvendig - Nedløp og beslag Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Utvendig - Veggkonstruksjon Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Utvendig - Vinduer Det er påvist andre avvik: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Noe slitasje på eldre vinduer Utvendig - Dører Det er påvist andre avvik: Noe slitasje og elde Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er påvist andre avvik: Noe slitasje og noe løst rekkverk. Dagens krav er 100 cm på rekkverk. Utvendig - Utvendige trapper Det er påvist andre avvik: Noe slitasje Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Innvendig - Radon Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Innvendig - Rom Under Terreng Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Innvendig - Innvendige trapper Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Våtrom - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Vaskerom Det er påvist andre avvik: Det ble observert saltutslag på yttervegger (hjørne) og fuktutslag v/bruk av fuktmåler. Våtrom - Overflater vegger og himling - Bad Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Våtrom - Overflater Gulv - Bad Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - Bad Det er påvist andre avvik: For det meste belegg av eldre dato Våtrom - Ventilasjon - Bad Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks.spalte/ventil ved dør. Spesialrom - Overflater og konstruksjon - Toalettrom Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er påvist andre avvik:Noe preg av elde Tekniske installasjoner - Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter Grunnmuren har sprekkdannelser. Tomteforhold - Forstøtningsmurer Det er påvist andre avvik:Den bør på sikt sikres ihht. høyde mot terreng Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger Forhold som har fått TG3: Innvendig - Pipe og ildsted Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Pipevanger er ikke synlige. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Skadet stein i vedovn i kjeller Kostnadsestimat: Under 10 000 Våtrom - Vaskerom Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2023 - Noen nye vinduer 2023 - Ny luft-luft varmepumpe 2021-2022 - Malt utvendige fasader 2018 - Noen nye glass i vinduer 2013 - Pusset opp bad 2013 - Ny vv-tank 2012 - En ny balkongdør 2005 - Pusset opp kjøkken * Det er skiftet det meste av kledning på øst fasade

Parkering
Mulighet for parkering på tomten ved boligen, parkering i garasjeplass, samt fellesparkering.

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 290 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 82 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 490 000,00))   99 292,- (Omkostninger totalt)   3 389 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Ny varmepumpe montert i 2023. Elektriske varmekabler i gang, stue og vaskerom i kjeller. Vedovn i stue 1. etg. og i stue i kjeller. Forøvrig oppvarming med elektriske panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har montert panelovner ved visning følger dette heller ikke med.

Energiklasse
E

Kommunale avgifter
14288

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det vil bli innført eiendomsskatt i kommune, fra og med 2023. Eiendomsskatten vil utgjøre 1 promille av eiendommens skattegrunnlag. Kommunen bruker Skatteetatens boligverdi (beregnet markedsverdi) som grunnlag for å beregne eiendomsskatt. Det er lagt opp til at satsen økes til 2 promille i 2024, 3 promille i 2025 og 4 promille i 2026. Dette er det maksimale nivået som kan kreves inn. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. For denne eiendommen er vedtatt takst for beregning av eiendomsskatt kr. 3.270.787,- og vil for 2023 utgjøre totalt kr. 1.539,-.

Formuesverdi primær
817697

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
2943708

Formuesverdi sekundær år
2021

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3805/1027/68: 08.02.1979 - Dokumentnr: 1013 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3805 Gnr:1027 Bnr:40
01.01.2018 - Dokumentnr: 220194 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0709 Gnr:1027 Bnr:68
01.01.2020 - Dokumentnr: 935939 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0712 Gnr:1027 Bnr:68


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk. 

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 201810 Navn Kommuneplanens arealdel 2021-2033 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 06.10.2021 Bestemmelser Delarealer Delareal 381 m Arealbruk Boligbebyggelse,Nåværende Reguleringsplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 75.01 Navn Grønneberg - Sjølyst I Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 20.12.1974 Bestemmelser Delarealer Delareal 381 m Formål Konsentrert småhusbebyggelse Feltnavn B2 Bebyggelsesplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 75.03 Navn Valbyskogen II Plantype Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 05.07.1978 Bestemmelser Delarealer Delareal 381 m Formål Konsentrert småhusbebyggelse Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er konsesjonsfri, men er regulert til bolig og skal derfor benyttes til bolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse. 

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 290 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 82 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 490 000,00))   99 292,- (Omkostninger totalt)   3 389 292,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
99292

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt fast vederlag kr. 49.000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 5.000,- og visninger kr 1900,-, markedsføringspakke. kr. 13.500,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 26.475 ,-. Utleggene omfatter takstmann, fotograf , innhenting av grunnbok og kommuneopplysninger og oppgjørsgebyr. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket utlegg. Alle beløp er inkl. mva.