LARVIK Verningenveien 26

Arealbeskrivelse
Enebolig
Bruksareal
Kjeller: 57 kvm Kjellergang, entré, kjellerstue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom, trapperom/bod
1. etasje: 76 kvm Entré, stue, soverom, kjøkken, trappegang, bad, sommerstue
2. etasje: 29 kvm Gang, 2 soverom
Primærrom
Kjeller: 50 kvm Kjellergang, entré, kjellerstue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom
1. etasje: 60 kvm Entré, stue, soverom, kjøkken, trappegang, bad
2. etasje: 29 kvm Gang, 2 soverom



Tomt
1210m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommen som er etablert med skylddelingsforretning den 13.05.1949, er ikke oppmålt av kommunen. Viser til skylddelingsforretningen for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen. Fås ved henvendelse til megler. Ønskes det koordinatmålte og sikre grenser for eiendommen, må det fremmes en oppmålingssak til kommunen. Tjenesten er gebyrbelagt. 2 av eiendomsgrensene er notert som "mindre nøyaktig" og 2 av eiendomsgrensene er notert som hjelpelinje fiktiv. Se vedlagt grunnkart. Verningensveien 21 vest for boligen er registrert til tjenesteyting - nåværende missjonssamband.

Beliggenhet
Boligen ligger i et rolig og barnevennlig område, med kort avstand til bl.a. barnehage, skole, offentlig transport og idrettsanlegg. Det er noe kjørevei til dagligvare, Larvik sentrum, kjøpesenter, indre havn m/kulturhus og strender. Det er gode solforhold på uteområder og terrasse. Larvik sentrum byr på flere fine butikker som Rått og Sanselig, Høyer, Ljosland Optikk og Dryss for å nevne noe. Skal du på cafe finner du Hungry Heart Cafe, en cafe med fokus på ekte, sunn og økologisk mat. Rett ovenfor cafeen finner du Kolonialen, en lokal kolonial som tilbyr økologisk og kortreist mat. På sommerstid er et yrende liv på Torget. Skal du trene, jogge eller bare ønsker å gå på tur, finner du vakre Bøkeskogen. Her har du mange fine turstier å velge mellom. Stavern ligger ca. 10 minutter unna og byr på mange gode turmuligheter. Kyststien, en tur gjennom Fredriksvern Verft opp til Minnehallen, eller kanskje du bare vil gå en tur langs bryggekanten? - her er det mange muligheter! Her er det også flere hyggelige restauranter, butikker og cafeer.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Frittliggende enebolig på 1,5 plan og med innredet kjelleretasje oppført i 1954. Det ble utført oppgraderinger i boligen rundt 2014/15, 2018 og 2021/23 med nytt kjøkken, bad/vaskerom i kjeller, innvendig trapp, peisovn, vinduer, terrassedør, sommerstue og enkelte overflater. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking, nedløp/renner/beslag, kjellervindu, drenering og bør skiftes ut i nærmeste fremtid. Boligens tilstand anses sett i relasjon til alder som normal. Det kan påregnes noe kostnader til generelt vedlikehold over tid. Dette dreier seg stort sett om normal levetid på de enkelte bygningselementene. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Det er viktig å merke seg at bygningen er oppført i henhold til de byggeforskriftene/krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring av dette bygget. Dagens forskrifter til inneklima, isolasjon, lyd og brannkrav er strengere enn de som gjaldt da dette bygget ble oppført. Utvendig: Taket er tekket med dobbelkrummet betongstein fra ca. 1989/90. Tekket med asfaltshingel over kjellerinngang. Profilerte stålplater over sommerstue, trolig fra 2014/15. Normal aldring og vær slitasje på takstein, shingel og stålplater. Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt stål. Trolig byttet samtidig som tak i 1989/90. Trinn montert for feier. Renner er ikke funksjons prøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold. Yttervegger består av tre / bindingsverk, utvendig kledd med stående tømmermannskledning. Sommerstue kledd med liggende dobbelfalset kledning. Yttervegger er ifølge tidligere salgsrapport etterisolert fra innsiden i 1. og 2. etg. Taktypen består av saltak. Takkonstruksjonen består av a-takstoler i tre. Det er inspisert i kneloft. Ukjent lufting og isolasjon på takkonstruksjon. Det er ikke spor etter fuktskader i underliggende himling og ingen unormal fukt å måle ved befaring. Malte trevinduer med 3-lags isolerglass i 1. etg. fra 2015 mot nord, vest og sør. Malte trevinduer med 3-lags isolerglass på hovedsoverom i 2. etg. Velux takvindu med 3-lags isolerglass fra ca. 2021 på lite soverom i 2. etg. 2 malte trevinduer med 2-lags isolerglass i kjellerstue og soverom i kjeller fra 2020. Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra ca. 2007 mot øst i kjeller, 1. etg. og gang i 2. etg. Malt trevindu med enkelglass i trapperom/bod i kjeller. 2 PVC vinduer med 2-lags isolerglass på bad i kjeller fra 2022. Malt terrassedør i tre med 3-lags isolerglass fra 2015. Skyvedør i alu/glass fra sommerstue. Trolig fra 2014/15. Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt fra ca. 2001. Malt tredør til kjellerinngang. Terrasse på 38 m² med utgang fra sommerstue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre fundamentert på støpte søyler. Liggende malt rekkverk på 103 cm. Sommerstue med utgang fra stue fra 2014/15. Terrassebord i trykkimpregnert tre. Uisolerte vegger av tre. Rupanel i tak med innfelte glass. Overbygget betongtrapp med steinfliser i trinn til inngangsparti. Innvendig: Gulver har flis og laminat. Vegger har malt trepanel, malte panelplater og malte plater. Tak har malt mdf panel og malte trebord. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik da det ikke er flyttet på innbo og løsøre. Mindre overflateavvik ansees som normalt ved vanlig bruk. Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater / bord. Antatt etter byggemåte isolert. Gulv mot grunn av betong. Retningavvik er kontrollert. Det er generelt mindre retningsavvik/lokale svanker i gulvene innefor +/- 8 mm - normalt iht. alder. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område merket gult på områdekart for radonforekomst. Fargen gul sier moderat til lav forekomst av radon. Det er montert peisovn i stue fra 2023. Glassplate på gulv i front. 2-løps pipe fra byggeår av teglstein med pusslag. Sotluke i kjeller. Feies fra tak. Pipen er fotbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Gulv i kjeller har laminat og betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt fra soverom og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det ble målt vektprosent på 18,1 % i bunnsvill i innforet vegg. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst. Hvis fuktinnholdet ligger over 25 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet. Det bemerkes spesielt at rom under terreng er en risikokonstruksjon og er avhengig av en velfungerende utvendig drenering/tettesjikt. Det er innvendig behandlet tretrapp mellom etasjene fra 2022. Det er montert rekkverk. Eier har håndløpere, men de er ikke montert. Det er innvendige behandlede profilerte dører. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden. Våtrom: Bad 1.etasje: Flislagt bad med gulvvarme fra år 2000. For vurdering av våtrommet vil det være tekniske forskrifter i perioden 1997-2010 som legges til grunn. Ingen dokumentasjon på utførelsen er fremvist. Det er flis på vegg og trepanel i tak. Fliser på vegg er malt av eier i 2021. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt i vegg ved befaring. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er stedvis bra fall mot sluk i dusjsone. Tilnærmet flatt utenfor. Oppkanten i dusjhjørne er høyere enn terskel på dør. Ved lekkasje utenfor dusjhjørne vil vann renne ut døren. Ved videre bruk anbefales montering av lukket dusjkabinett, noe som også reduserer fuktbelastning på overflater. Det er synlig membran i plastsluk og ved dørterskel. Ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen. Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speilskap, gulvmontert toalett fra 2021. Dusjhjørne med bunnskinne og glassvegger fra 2023. Det er elektrisk avtrekksvifte i vegg. Avtrekk fungerte ved test. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Dusjhjørne går mot yttervegg og kjøkkeninnredning. Derfor er fuktmåling foretatt fra underliggende himling i trapperom/bod i kjeller, uten å påvise unormale forhold. Bad/ vaskerom underetasje: Flislagt bad med gulvvarme fra 2021. Utført av eier på egeninnsats som er håndverker. For vurdering av våtrommet vil det være tekniske forskrifter av 2017 (TEK 17) som legges til grunn. Ingen dokumentasjon på utførelsen er fremvist. Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt i vegg ved befaring. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er varierende fall på bad, enkelte områder med flatt fall og områder med svakt fall, 1:200. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Sluk er ikke videre inspisert da det lå under badekar. Inneholder innredning med servant, vegghengt speil, vegghengt toalett, badekar, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er elektrisk avtrekksvifte i vegg. Avtrekk fungerte ved test. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Hulltaking er foretatt fra soverom uten å påvise unormale forhold. Kjøkken: Kjøkkeninnredning som er kjøpt brukt er med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Det er integrert komfyr og platetopp. Opplegg for oppvaskmaskin. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring. Komfyrvakt montert over ventilator. Epoq kjøkkeninnredning fra 2018 med 1-speils profilerte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Det er integrert kjøl/fryseskap, komfyr, micro, platetopp, oppvaskmaskin og vinskap. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut. Ventilator er testet og har tilstrekkelig avtrekk. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut. Ventilator er testet og har tilstrekkelig avtrekk. Tekniske installasjoner: Innvendige røropplegg består av plastrør (rør i rør) og kobber. Det er besiktiget i rørfordelerskap, plassert i bad/vaskerom i kjeller. Hovedstoppekran plassert trapperom/bod i kjeller, samt stoppekran i rørfordelingsskap. Plastrør er fra 2021. Kobberrør fra himling i kjeller til bad i 1. etg. er trolig fra år 2000. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Innvendig avløp er av plast, fra år 2000 og 2021. Stakeluke i trapperom/bod i kjeller. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befarings dagen. Boligen har lufteventil på soverom i 1. etg. Avtrekk ut fra begge kjøkken og luft til luft varmepumpe i kjellerstue. Boligen varmes opp av strøm og vedfyring. Utstyr for oppvarming er ikke testet eller vurdert. Varmepumper må påregnes regelmessig service, 2 hvert år og inne del må støvsuges regelmessig. Varmtvannsbereder på 187 liter fra 2016, plassert på bad/vaskerom i kjeller. Sikringsskap er plassert i gang, 2. etg. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. Sikringsskap er plassert ved kjøkken i kjeller. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 3 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat. Tomteforhold: Boligen er antatt fundamentert på løsmasser av stein og grus. Det er lagt ny drenering i 1999 ifølge tidligere salgsoppgave. Drenering antas å være utført i henhold til praksis på oppføringstidspunktet med knaste-papp mot grunnmur og fleksible drensrør av plast. Det observeres utvendig fuktsikring med topplist. Fuktsikringen mangler stedvis topplist. Stedvis er ikke fuktsikring synlig. Ukjent om det mangler eller om den er under terreng. Taknedløp er ført til oppstikkende drensrør og ut til bakken. Grunnmur oppført av betong og lettklinkerblokker. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate / såle. Det er ikke registrert avvik ved boligens synlige fundament. Tomten er tilnærmet flat rundt bygningsmassen. Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen, tilkoblet det offentlige. Garasje: Frittliggende garasje på 25 m² oppført på støpt plate på komprimerte masser. Gulvet består av betong. Vegger er av 7,5 cm uisolert bindingsverk over ringmur av leca, utvendig kledd med liggende bordkledning. Garasjen har 10 cm uisolert saltakkonstruksjon, rupanel undertak, tekket med dobbelkrummet takstein. Malte trevinduer med enkle glass. Malt vippeport av tre med elektrisk portåpner. Innlagt strøm med lys og kontaktpunkter. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Innvendig side av bordkledning og rupanel undertak er missfarget. Det er påvist betydelige råteskader i vindu. Det er ikke montert takrenner/nedløp/beslag. Takkonstruksjon er underdimensjonert. Generelt inntrykk TG:3 Enebolig: Det foreligger ikke tegninger. Det foreligger ikke godkjente bygningstegninger i kommunens arkiver. Garasje: Det foreligger ikke tegninger. Det foreligger ikke godkjente bygningstegninger i kommunens arkiver. Informasjon ovenfor er hentet fra tilstandsrapport avholdt 07.09.2023 av Olav Kvilhaug. Se vedlagt rapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Sammendrag selgers egenerklæring
- Badet i kjeller er pusset opp av selger med venner. - Det har vært skrukketroll ned i kjelleren. Disse er fjernet med insektspray. - Det er utført arbeider på det elektriske i kjeller, på badet og på kjøkken av ufaglært. - Ufaglært har utført arbeider på takvindu. Se vedlegg i salgsoppgave for fullstendig skjema.

Innhold
Romfordeling: 1. etg.: Entré: 4,5 m² Stue: 22 m² Kjøkken: 12,8 m² Soverom: 9,9 m² Trappegang: 4,3 m² Bad: 3,5 m² Sommerstue: 14,2 m² (s-rom) 2. etg.: Gang m/trapp: 7,4 m² Soverom 6 m² Soverom 2: 13,9 m² Kjeller: Kjellerinngang: 1,9 m² Entré: 3,5 m² Kjellerstue/kjøkken: 21,5 m² Bad/vaskerom: 10,8 m² Soverom: 9 m² Trapperom/bod: 6,5 m² (s-rom) Garasje: 25 9 m² (s-rom) Takhøyde kjeller: +- 2,06 m. Takhøyde 1. etg: 2,06 m i entré. Øvrige rom: +- 2,24 m - 2,27 m. Ved befaringen er det bruken av rommene som avgjør beregningen av arealene, selv om de kan være i strid med byggeforskriftene. Arealangivelser er hentet fra vedlagt tilstandsrapport avholdt 07.09.2023 av Olav Kvilhaug.

Standard
Boligen går over 3 plan, og er i 1.etasje bestående av entré med varme i gulvet og plass til garderobe, før du kommer videre inn i stuen. I stuen har du nedsenket tak med downlights, og plass til både spisestue og sofagruppe. Ved åpningen til kjøkkenet er det montert en vedovn som gir god varme til etasjen. Det er Epoq kjøkkeninnredning fra 2018. Her har du godt med skuffer og benk-plass, 2 store vinduer for ekstra lysinnslipp, og integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og vinskap. Videre i etasjen har du 1 av de 3 soverommene og det minste badet. Badet er beskjedent i størrelse, men inneholder det du kan trenge. Her har du flislagt gulv med varmekabler, dusjhjørne, servantinnredning, speilskap og toalett. Fra stuen har du utgang til sommerstue før du kommer videre ut til terrassen og hagen. Her har du store og flotte uteområder, og har plass til lek og morro så vel som avslapning og rekreasjon. I 2.etasje av boligen har du de 2 siste soverommene i boligen. Særlig hovedsoverommet har en veldig god størrelse, og du har adkomst til kneveggene for ekstra lagringsplass. I underetasjen har selger gjort flere arbeider selv, og vi viser til informasjon under "ferdigattest" og egenerklæringsskjema for detaljer rundt dette. Det er ingen tegninger til boligen i kommunens arkiv, men i underetasjen har det mest sannsynlig vært godt med lagringsplass og vaskerom da huset ble bygget. Slik det er i bruk i dag så er det innredet som kjellerstue med kjøkkenkrok, 1 soverom og bad/ vaskerom. På bad / vaskerom har du vegghengt toalett, servantinnredning, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel og badekar. Med de elegante flisene har du et behagelig spaområde her nede. Utvendig har du god plass til parkering i innkjørsel såvel som i garasjen. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2 og kan kreve tiltak: Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er avvik: Kledning er stedvis værslitt og det er spredte overmalte råteskader i bordkledningen. Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon ved inngangsparti. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Konsekvens/tiltak: - Tiltak: Musebånd/lusing må etableres der det mangler. Råteskadet trekledning må skiftes ut, samt generelt vedlikehold av resterende kledning. Utvendig > Vinduer - 2: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på kjellervindu i trapperom/bod. PVC kjellervinduer er ikke utvendig pusset mot mur og det er synlig skum. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Konsekvens/tiltak: - Andre tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vindu nærmer seg. PVC kjellervinduer må pusses utvendig. Utvendig > Dører - 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Hovedytterdør har noe sår og riper. Kjellerdør går i karm. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Konsekvens/tiltak: - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Innvendig > Overflater: Det er avvik: Overflater i kjeller er noe uferdige. Det mangler stedvis gulv- og taklister. Panel på vegg mangler avslutning. Trebord i tak er noe grovt og ujevnt i kjeller. Det mangler list mellom trapp og gulv i 2. etg. Konsekvens/tiltak: - Tiltak: Pågående overflatearbeider i kjeller må ferdigstilles. List mellom trapp og gulv i 2. etg. må monteres. Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: - Det bør gjennomføres radonmålinger. Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er påvist flere dører som går i karm og terskel. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. Konsekvens/tiltak: - Enkelte dører må justeres. Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad/vaskerom: Det er avvik: Det er påvist mangelfull utførelse rundt rørfordelingsskap og dør som gir økt fare for fukt i tilstøtende rom. Konsekvens/tiltak: - Tiltak: Det må tettes rundt døråpning og rørfordelingsskap. Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad/vaskerom: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak: - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Våtrom > Ventilasjon > Bad/vaskerom: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er synlig gips på gulv ved terskel. Konsekvens/tiltak: - Det må foretas utbedring av fallforhold. Synlig gips ved terskel må tettes. Våtrom > Ventilasjon > Bad: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjøkken > Overflater og innredning > Kjellerstue/kjøkken: Det er avvik: Det er ingen fuktsikker plate i bakkant av innredning eller fuge mot vegg. Det er skade/sår på benkeplate. Konsekvens/tiltak: - Tiltak: Det må påregnes lokal utbedring. Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Konsekvens/tiltak: - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. I 1. etg. er det kun ventil i vegg på soverom. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er stedvis avsluttet under utvendig terreng. Det er ut ifra observasjoner i kjeller påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Konsekvens/tiltak: - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det bør foretas terrengjusteringer. Forhold som har fått TG2 som ikke krever umiddelbare tiltak: Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er ca. 34 år gammel ifølge tidligere salgsoppgave og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Ukjent alder på asfaltshingel. Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Normal tid før omlegging av asfalttakshingel er 20 - 30 år. Normal tid før omlegging av stålplater med plastbelegg er 30 - 50 år. Konsekvens/tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Utvendig > Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Utvendig > Utvendige trapper: Det er avvik: Det mangler håndløper på vegg. Enkelte steinfliser løsner fra trinn. Konsekvens/tiltak: - Tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Løse steinfliser må festes. Innvendig > Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Konsekvens/tiltak: - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales en oppgradering av utvendig fuktsikring av grunnmur og drenering. Innvendig > Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Normal til før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Konsekvens/tiltak: - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Våtrom > Overflater Gulv > Bad/vaskerom: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet fungerer med dette avviket. Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak: - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tekniske installasjoner > Vannledninger: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Konsekvens/tiltak: - Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Ukjent alder på rør fra bolig til offentlig. Trolig over 25 år og passert halvparten av forventet brukstid. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Forhold som har fått TG3: Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i gang, 2. etg. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. Sikringsskap er plassert ved kjøkken i kjeller. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 3 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist oppdatert? (årstall) Ukjent 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Nei Ifølge egenerklæring fra eier er det utført arbeider på elektriske anlegget på bad og kjøkken i kjeller på egeninnsats/dugnad. 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja. Det er fremvist samsvarserklæringer på arbeider utført etter 2015. Ikke fremvist samsvarserklæringer på ny innmat i sikringsskap i 2.etg eller i kjeller. Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Nei 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei 6. Forekommer det at sikringene løses ut? Nei 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei Det foreligger rapport fra skagerak energi fra tilsyn utført 03.01.2018 med rettelser av avvik utført 24,07.2018.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
På tomt og i garasje

Prisantydning inkl. omkostninger
3 700 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 92 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 700 000,00))   109 542,- (Omkostninger totalt)   3 809 542,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Termostatstyrte varmekabler på begge bad og entré i 1. etg. Veggmonterte panelovner. Montert varmepumpe i kjellerstue, fra 2014. Peisovn i stue, fra 2023. Piper og ildsteder: Forrige tilsyn av ildsted ble utført 18.08.2010. Oppsatt feiing 09.06.2022 ble ikke utført pga mangel på takstige på nederste del av taket. Forrige utførte feiing var i 2018.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Kommunale avgifter
14288

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Faktura sendes i 4 terminer. Det betales kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon, feiing og tilsyn. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Kommunen kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år. Det tas forbehold om at det kan være avvik i kommunens registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. I Larvik kommune er målet at eiendomsskatten skal innkreves sammen med de kommunale avgiftene (vann, avløp og renovasjon) 4 ganger i året. I 2023 vil dette ikke være mulig og skatten vil derfor dette året bli innkrevd i termin 3 og termin 4.

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatten er vedtatt med 1 promille i 2023. I strategidokumentet er det lagt opp til at skatten økes til 2 promille i 2024, 3 promille i 2025 og 4 promille i 2026. Dette er det maksimale nivået som kan kreves inn.

Formuesverdi primær
806964

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
2905069

Formuesverdi sekundær år
2021

Andre utgifter
Kommunale avgifter (herunder også eiendomsskatt), Tv, Internett, forsikring, strøm. Obs: Dette er ikke en uttømmende liste.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3805/2039/40: 13.05.1949 - Dokumentnr: 1190 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3805 Gnr:2039 Bnr:13 01.01.2018 - Dokumentnr: 163130 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0709 Gnr:2039 Bnr:40 01.01.2020 - Dokumentnr: 1458951 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0712 Gnr:2039 Bnr:40

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på boligen. Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av boligen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 20-1 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden tiltaket er fra før dette, betyr det at tiltaket er lovlig uten ferdigattest. Kommunen kan ikke finne noen byggningstegninger i sine arkiver. Ref. byggemåte og egenerklæringsskjema så er det ingen tegninger til boligen. Selger har gjort flere arbeider på egeninnsats/ dugnad. Da det ikke er registrert noen tegninger på dette hos kommunen må kjøper regne med at dette ikke er byggemeldt, og kjøper overtar ansvaret og risikoen for bruksendring og sende tegninger til kommunen.

Vei, vann og avløp
Innkjøring til eiendommen er fra privat vei som går på tvers mellom fylkesvei og kommunal vei. Det er 4 boliger som har innkjøring fra denne private veien. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplan/ Kommunedelplan: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen (06.10.2021) er avsatt til: - Veg, nåværende. - Boligbebyggelse, nåværende. Reguleringsplan: Eiendommen ligger i et regulert område med eldre reguleringsplan med planID 195.01 plannavn Verningen Nordre (27.05.1971) hvor reguleringsformålet er boliger Det er ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 700 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 12 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585,- (Tingl.gebyr pantedokument) 585,- (Tingl.gebyr skjøte) 92 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 700 000,00))   109 542,- (Omkostninger totalt)   3 809 542,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
109542

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,5% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  18 000,- oppgjørshonorar kr  5 900,- og visninger kr 3000 , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket utgifter ifm utført arbeid. Alle beløp er inkl. mva.