ØRJE Orreveien 3B

Tomt
735m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 735,1 m². Dels flat og dels skrående tomt, opparbeidet med plenareal og diverse beplantning. Parkering skjer i gårdsplassen som er belagt med belegningsstein samt i garasjen.

Beliggenhet
Eiendommen ligger i etablert bomiljø på Ørje. Stille og barnevennlig strøk, rett sydøst for sentrum. Ca. 1,8 km fra Ørje sentrum. I Ørje sentrum finnes butikker, kaféer, bank, post i butikk, tannlege, lege, apotek, treningssenter, bibliotek, museum m. m. Kort vei til barnehager og Marker skole med klasser fra 1. til 10. trinn og SFO, idrettshall, kunstgressbane. Det er flere idylliske badeplasser langs Rødenessjøen, Øymarksjøen og Stora Lee. Ørje er kjent for slusene i Haldenvassdraget med kanalmuseum, og Ørje har et rikt kulturliv. Litt utenfor sentrum finnes lysløype, Kjølen skianlegg og mange fine turområder. Fra Ørje er det ca. 90 km til Oslo og ca. 6,5 km til riksgrense Sverige.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Innhold
U. etg.: 3 soverom, entre, gang, boder, kjølerom , toalettrom, vaskerom, bad. 1. etg.: Kjøkken, soverom, stue, spisestue. Frittliggende garasje oppført i 2001, 31 kvm. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Opprinnelig garasje i underetasje, denne er bygget inn som en del av boligen, og er ikke bruksendret. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse til bruksendring foreligger.

Standard
UTVENDIG Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Taktekkingen er fra 1981. Ikke byttet undertak på hele taket ved legging av takstein. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Betongtakstein har en levetid som overstiger 30 år, og i dette tilfellet er mer enn halvparten av den forventede brukstiden oppbrukt. Dette tilsvarer tilstandsgrad 2 (TG 2). Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tekkingen bør følges opp med jevnlige inspeksjoner for å avdekke eventuelle skader. Utskifting kan bli nødvendig på sikt for å opprettholde tett og funksjonelt tak. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket. TG 2: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Selv om det ikke var krav om snøfangere på byggemeldingstidspunktet, kan dette likevel representere en sikkerhetsrisiko, spesielt i områder hvor snø og is kan falle ned. TG 2 er satt på bakgrunn av alder, da mer enn halvparten av forventet levetid for takrenner, nedløp og beslag er passert. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. Beslag, renner og nedløp har TG 2 på grunn av alder. Jevnlig tilsyn anbefales for å avdekke slitasje og funksjonssvikt. Utskifting kreves for TG 0/1, men tidspunktet er usikkert. Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder. Ingen krav ved oppføringstidspunktet. Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har stående bordkledning. TG 2: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det ble foretatt stikktakninger etter råte/dårlig kledning ved hjelp av en syl, ikke påvist råte, dog påvist dels værslitt trevirke. Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. Konsekvens/tiltak: Kledningen viser værslitasje og tørkesprekker, men det er ikke påvist råte. Uten vedlikehold/utbedring kan det oppstå skader og redusert levetid på treverket. - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved bytting av kledning, bør konstruksjon/lufting bygges opp riktig. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i tre, type valmet tak. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking TG 2: Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Påvist fuktskjolder i undertaket rundt pipe. Ikke fuktig på befaringsdagen, dog ingen garantier for tetthet. Påvist kondensering i undertaket på loftet, trolig som følge av at lufterør er feilmontert. Også påvist skjolder på gips mellom enheter, som kan skyldes kondensering. Registrert områder med muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. Konsekvens/tiltak: Undertaket rundt pipen bør inspiseres og tettes ved behov for å unngå lekkasjer. Feilmontert lufterør må rettes opp for å redusere risikoen for kondensering. årsak til muggsopp og svertesopp bør fjernes, og luftingen på loftet må forbedres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Uten tiltak kan fuktproblemer forverres, noe som kan føre til ytterligere muggvekst, svekkelse av konstruksjonen og redusert levetid for undertaket. Vinduer: Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret og 2006. TG 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Påvist at beslag i underkant av vinduer ikke går tilstrekkelig inn i spor, forsøkt tettet med fugemasse. Konsekvens/tiltak: Beslaget under vinduene må monteres korrekt for å sikre tetthet og unngå fuktskader. Feilen kan føre til vanninntrengning og skade på omkringliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke utføres. Dører: Ytterdør med glassfelt. Terrassedører med isolerglass fra byggeåret og 2006. Hev- og skyvedør i stue fra 1981. TG 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Dører fremstår i all hovedsak i en normal stand og forfatning, hev- og skyvedør i stue oppleves som noe vanskelig å åpne/lukke. Påvist manglende tetting/glippe mellom ytterdør og mur. Konsekvens/tiltak: Utettheten mellom dør og mur må tettes om avviket skal lukkes. Hvis dette ikke utbedres, kan det føre til økt varmetap og kald trekk. Ellers så må hev og skyvedør justeres. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Liten luftebalkong på 4 m², vendt mot øst, med tilgang fra soverom. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Veranda på 23 m², vendt mot vest, med tilgang fra stuer og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Verandaen er delvis takoverbygget. TG 2: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konstruksjonene har skjevheter. Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. Påvist skjevheter i luftebalkong som følge av skjevheter i søyle. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Rekkverkets høyde kan beholdes som den er, siden den oppfyller kravene fra oppføringstidspunktet. Dersom høyere sikkerhet ønskes, kan rekkverket forhøyes til dagens standard. For å rette opp skjevhetene i terrassen bør søyle rettes opp, og det bør etableres bedre fundamentering for å hindre videre setninger. Dersom tiltak ikke utføres, kan skjevhetene forverres over tid, noe som kan redusere stabiliteten og sikkerheten til terrassen. INNVENDIG Overflater: Underetasje: Gulv: Belegg og teppe. Vegger: Malte/tapetserte overflater, panel og baderomsplater. Himlinger: Panel. 1. etasje: Gulv: Parkett. Vegger: Panel og malte/tapetserte plater. Himlinger: Panel. TG 2: Påvist noe slitasje/mindre skader på overflater. Fremstår dog i all hovedsak i en normal stand og forfatning alder tatt i betraktning. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedring, avvik er kun kosmetisk, og vil ikke ha noen betydning for boligens bruksfunksjon. Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt betongdekke mot grunnen. TG 2: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser. Målt 20 mm avvik i stue og 12 mm avvik i kjøkkenet. Lokalt ble det målt 14 mm over 2 meter i stue. I underetasje ble det målt ca. 16 mm i soverom. Lokalt ble det målt ca. 11 mm over 2 meter i samme rom. Generelt med lokale forskjeller i gulv i underetasje, utover hva som er norsk standard for legging av flytende gulv (parkett o.l.). Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Pipe og ildsted: Boligen har elementpipe. Åpen peis i stue. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Pipen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, med økt risiko for slitasje. En grundigere vurdering anbefales for å sikre forsvarlig bruk og vurdere behov for rehabilitering. Rom Under Terreng: Gulvet er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt, og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 22. Innforede kjellervegger anses som en risikokonstruksjon, hvor kontroll ikke er mulig uten å gjøre inngrep. Det ble foretatt hulltaking på ett utvalgt sted. Takstmannen ønsker å informere om risikoen i områdene som ikke er inspisert. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering? TG 2: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Påvist og målt ca. 22 vektprosent i vegg ved hulltaking. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent, øker faren for råte og muggsoppvekst. Registrert plast i utforede vegger i kjeller. Frem til 1990-tallet satt man ofte inn en fuktsperre av plast. Den skulle stoppe fukten fra å nå den innvendige kledningen og rommet. Denne typen konstruksjon er nå ansett som en risikokonstruksjon og er ikke anbefalt løsning. Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier. Også påvist salt-/kalkutslag på vegger, som er tegn/indikasjon på fuktvandring i vegger. Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Takstmannen anbefaler at det gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedringer. Takstmannen anbefaler at innforede vegger mot terreng rives for å forhindre videre skadeutvikling. Med tanke på alder til drenering, bør ikke murvegger kles inn, men heller ha så god luftsirkulasjon som mulig for å forhindre fuktskader. Innvendige trapper: Boligen har lakkert tretrapp. TG 2: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Trapper bør ha tette stusstrinn. Ønsker man likevel åpne stusstrinn, bør ikke åpningen være større enn 100 mm. Åpninger i rekkverket skal være maksimum 0,10 m opp til en høyde på minimum 0,75 m. Trappen har ikke håndlist på begge sider, noe som innebærer at den ikke har tilstrekkelig avgrensing for å gi støtte på begge sider, slik som forventet for dagens standard for sikkerhet. Konsekvens/tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det kan vurderes å montere håndlist på begge sider av trappen for økt støtte og sikkerhet, i tråd med dagens krav. Manglende håndlist på én side gir noe redusert støtte, og økt risiko for fall. Innvendige dører: Boligen har profilerte furudører. TG 2: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Ved funksjonstesting av dører, ble det påvist at noen dører subber i karm/terskel. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Avviket krever ingen tiltak nå, men kan over tid føre til økt slitasje på dør og karm. Justering kan bli nødvendig dersom funksjonen forverres. VÅTROM u. etg.: Generell: Eldre vaskerom i underetasje, med belegg på gulvet og våtromstapet på vegger. Innredet med utslagsvask i rustfritt stål, og er det opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Radiatorovner på veggen. Vaskerommet ventileres naturlig via ventil i veggen. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Overflater vegger og himling Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har himlingsplater. TG 2: Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Påvist svertesopp på veggoverflater mot grunnmur, trolig som følge av påkjenninger fra mur samt kondensering. Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Overflater Gulv Gulvet har vinylbelegg. Rommet har radiator som varmekilde. Fall mot sluk er målt til 25. Også etablert høy terskel med oppbrett på tettesjikt ved dør. TG 2: Belegg ligger ikke tilstrekkelig limt mot underlaget, årsak er ukjent, men kan relateres til feil bruk av flislim eller fukt fra grunnen. Konsekvens/tiltak: Ikke behov for umiddelbare tiltak. Det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk. Vaskerommet vil fortsatt kunne tåle forsiktig bruk, det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ventilasjon: Det er naturlig ventilering. TG 2: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det ble foretatt funksjonstesting av det etablerte avtrekksystemet ved hjelp av et papirark mot ventil, ikke tilfredsstillende avtrekk. Begrenset med tilluft til vaskerom, ikke flat terskel. Anbefalt luftespalte er 1 cm over 0,8 meter. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Bad u. etg.: Eldre bad i underetasje, med belegg på gulvet og baderomsplater på vegger. Rommet er innredet med servantinnredning med profilerte, lyse fronter, overhengende speil, belysning samt sideskap. Dusjen er plassert i hjørnet og har dører i pleksiglass, dusjarmaturet er håndholdt. Radiatorovner på veggen varmer opp rommet. Naturlig ventilering. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. TG 3: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Påvist fuktskader på plater i dusjen. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav. Konsekvens/tiltak: Totalrenovering er kun en anbefaling grunnet alder og den generelle tilstanden, badet kan fortsatt tåle forsiktig bruk med tett dusjkabinett, det er dog ingen garantier. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran samt skader på rør. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt, da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. TG 2: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kjøkken: Overflater og innredning: Kjøkken med plass til spisegruppe. Innredningen er fra 2006, type Norema, og har profilerte fronter i tre (eik), og laminerte benkeplater. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som komfyr, platetopp, mikrobølgeovn samt kjøl- og fryseskap. Det er både opplegg og plass til oppvaskmaskin i innredningen. Kjøkkenvasken av rustfritt stål, er nedsenket i benkeplaten og inneholder vaske- og skyllekum. Det er montert belysning og det er lagt fliser på veggen mellom skapene. Kjøkkenventilatoren er plassert over komfyr og platetopp og er ført ut i det fri. Kjølerom i u. etg.: Overflater og konstruksjon: Kjølerom i underetasje, fra byggeåret. TG 2: Det er påvist fuktskjolder i overflatene. Påvist fuktskjolder på overflater i kjølerom, ikke fuktig på befaringsdagen. Konsekvens/tiltak: Anbefalt med ytterligere undersøkelser, og at det gjøres eventuelle utbedringer. Teknisk anlegg Eldre kjøleromsaggregat. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Normal levealder på et slik aggregat er 10/12 år som det så fint heter, men av erfaring er den reelle levetiden er minst 15/17 år ved riktig vedlikehold. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. WC-rom u. etg.: Toalettrom i underetasje, innredet med toalett og enkel servant. Det er naturlig ventilering av rommet. Radiatorovn på veggen varmer opp rommet. TG 2: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran og vannmåler er plassert i felles, utvendig bod. Røropplegg er hovedsakelig fra byggeåret og 2006. Noe nytt opplegg til bereder i utvendig bod, fra 2016. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Deler av kobberrør i boligen er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder og økt risiko for slitasje, selv om det ikke er påvist synlige skader. Konsekvens/tiltak: Rør fungerer som forventet, men alder øker risikoen for lekkasjer eller skader. Regelmessig inspeksjon anbefales. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast TG 2: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Lufterør for kloakk er ikke tilstrekkelig montert og er avsluttet på loftet, synlig kondens og merkbar kloakklukt i området. Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Skal avviket lukkes, må løsning på lufting av kloakk etableres. Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men alder øker risikoen for lekkasjer eller tilstopping. Regelmessig inspeksjon anbefales. Luftrør for kloakk må utbedres. Fuktskader som konsekvens. Vannbåren varme: Radiatorovner, tilkoblet dobbeltmantlet bereder. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatiske sikringer. Skap ombygget i 2016. Eltilsyn utført i 2016. TG 2: Grunnet alder. Konsekvens/tiltak: Det foreligger ikke dokumentasjon på alle arbeider som er utført på det elektriske anlegget. På grunn av manglende dokumentasjon anbefaler takstmannen at det gjennomføres en utvidet el-kontroll for å sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand og oppfyller gjeldende sikkerhetskrav. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler. TOMTEFORHOLD Drenering: Drensfunksjon fra byggeåret. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset, men antatt utført i henhold til praksis fra byggeåret. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng? TG 2: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Dreneringssystemet er over 30 år gammelt, noe som indikerer at mer enn halvparten av den forventede brukstiden er oppbrukt. Dette gir tilstandsgrad 2 (TG 2). Dreneringen kan fortsatt være i funksjon, men alder tilsier at det kan være tegn på svekkelse eller redusert effektivitet. Påvist og målt forhøyede fuktverdier i vegger i underetasje, som er tegn på at dreneringen har begrenset effekt. Det er ikke montert topplist på grunnmursplasten. Deler av dreneringen er også undergrave, og er ikke synlig. Manglende avslutning i øvre kant kan føre til at vann fra nedbør og snøsmelting renner ned bak grunnmursplasten. Konsekvens/tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. TG 2: Grunnmuren har sprekkdannelser. Påvist riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling. Terrengforhold: Skrånende tomt. TG 2: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Konsekvens/tiltak: Justering av terreng rundt boligen anbefales for å sikre avrenning bort fra grunnmuren. Uten tiltak kan vann samle seg nær bygningen, noe som øker risikoen for fuktinntregning og fuktskader. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av plast. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. GARASJE: Byggeår 2001. Frittliggende garasje på 31 m². Bygningen er oppført med støpt dekke. Ringmur i lettklinkerblokker. Takkonstruksjonen er av tre, type saltak, tekket med takstein. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Adkomst via leddport med automatisk åpner. Sprekker i betongdekket i og ringmur. Ikke vurdert tilstand på bygning.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
På egen gårdsplass, samt i garasje.

Radonmåling
Radon: TG 2: Det er ikke utført radonmålinger i bygget, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre, da dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet. Radonmåling anbefales for å avklare nivåene og sikre et godt inneklima. Uten måling er radonnivåene ukjente, men dette er ikke et krav.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 75 000 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 76 240 (Omkostninger totalt) 91 340 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 94 140 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 076 240 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 091 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 094 140 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming: Åpen peis i stue. Radiatorovner, tilkoblet dobbeltmantlet berede

Energiklasse
unknown

Kommunale avgifter
32700

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2023: Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år. Avløp 13 853,00 kr Eiendomsskatt 5 590,10 kr Feiing 565,00 kr Vann 7 520,00 kr Sum 27 528,10 kr Renovasjonsavgift til Indre østfold renovasjon kommer i tillegg, ca. kr. 5.200,-

Formuesverdi primær
670159

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
2680637

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3122/91/169: 26.09.1973 - Dokumentnr: 5168 - Erklæring/avtale Bestemmelse om samvirke vedkommende vertikalt delt bolig
Gjelder denne registerenheten med flere
24.07.1972 - Dokumentnr: 3680 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3122 Gnr:91 Bnr:2
07.11.1972 - Dokumentnr: 5493 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3122 Gnr:91 Bnr:177
01.01.2020 - Dokumentnr: 1494046 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0119 Gnr:91 Bnr:169
01.01.2024 - Dokumentnr: 835211 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3013 Gnr:91 Bnr:169


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ferdigattest på eiendommen. Påbygg byggemeldt 1980. Bolig byggemeldt 1972.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner: Navn: Kommuneplan Marker kommune 2005-2017 Plantype: Kommuneplanens arealdel Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse :22.11.2005 Delareal :735 m Arealbruk :Tettbebyggelse,Nåværende. Kommunedelplaner: Navn: Kommunedelplan Ørje 2007-2019. Plantype: Kommunedelplan Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse: 18.12.2007 Delarealer: 32 kvm. Arealbruk : Viktige ledd i kommunikasjonssystemet,Nåværende Delareal: 703 m Arealbruk: Boligområde,Nåværende. Reguleringsplaner: Navn :Torpåsen øst Plantype: Eldre reguleringsplan Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse : 27.10.1970 Delareal 51 kvm. Formål: Kjørevei Delareal: 684 kvm. Formål : Boliger.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 75 000 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 76 240 (Omkostninger totalt) 91 340 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 94 140 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 076 240 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 091 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 094 140 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
76240

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,30 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr. 14.900 ,- oppgjørshonorar kr. 5.900 ,- Markedspakke kr.21.000,- og visninger kr. 2.500,- pr.stk. , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr . 45.000 ,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag jfr. oppdragsavtale, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.