OSLO Smalgangen 11

Tomt
10297.4m²

Beskrivelse av tomt
Tomteareal på ca. 10 297,40 kvm. Boligeiendom beliggende i Grøndlanshagen sameie som sammen med Grønlandstunet sameie danner storgårdskvartalene som omkranser gågaten Smalgangen på Grønland. Begge gårdskvartalene har et stort skjermet gårdstun som er flott opparbeidet med bl.a. internveier av belegningsstein og lampebelysning, lekeapparater for barn, sittegrupper, plen, busker og trær. I tillegg er det to plan med parkeringsareal under bakken med mulighet for leie av parkeringsplass. Leiligheten ligger i 5.etasje med adkomst fra Smalgangen via låst port og trappeoppgang/heis samt fellesgang. Kommunalt vann og avløp.

Beliggenhet
Her har du alt du trenger i umiddelbar nærhet! I Smalgangen bor du rolig og tilbaketrukket, mot indre, bilfritt gårdsrom, samtidig som du er nærme "alt". Kun 5 minutter unna kan du nyte dagens første kaffekopp på Starbucks, backstube eller på Kaffebrenneriet i den gamle Brannstasjonen i Grønlandsleiret. Det finnes også et rikt utvalg av dagligvarehandler i umiddelbar nærhet, som for eksempel Kiwi, Meny og Coop extra. Her på Grønland finner du dessuten det beste utvalget av frukt og grønt i de mange grønnsakshandlene som er spredt i gatene, hvor det bugner av frisk og eksotisk frukt og grønt samt spennende krydder og matvarer. Like ved leiligheten finner du Teaterplassen som er Grønlands nye "piazza", hvor folk møtes. Teaterplassen har kaffebar, restauranter og populære barer og puber som Oslo Mekaniske Verksted - et av byens beste "vannhull". Her kan du møte venner til øl, spille sjakk, feire bursdager eller nyte et glass rødvin foran peisen. Du kan til og med ta med deg hvilken som helst mat fra de nærliggende takeaway-restaurantene, som leverer maten til deg kostnadsfritt, enten det er sushi, indisk eller pizza. Det er også lagt opp til en utescene for artister o.l. på torget om sommeren, og om vinteren tennes julegranen midt på plassen. Olympen, eller "Lompa" som den gjerne kalles på folkemunne, er et annet velrenommert tilholdssted like nede i gata. Her får du servert bondekost av øverste klasse. Atmosfæren er folkelig og lokalene fasjonable med fantastiske lysekroner og en enorm takhøyde. Lompa har et bredt utvalg av øl - anbefalt er Nøgne Ø på fat. Ellers kan også et besøk innom coctailbaren Pigalle anbefales, her har de fantastiske drinker, lekkert interiør og nydelig mat som gjerne også nytes ute på den hyggelige takterrassen med egen fontene om sommeren. I området finner du dessuten mange av byens fineste og mest særpregede grønne lunger. Botanisk hage ligger rett opp i gata. Dette er byens kanskje aller vakreste park, perfekt sted for hyggelige søndagspikniker på plenen. Tøyenparken hvor den populære Øya festivalen arrangeres ligger heller ikke langt unna, denne egner seg perfekt for både hygge og trening, med fine løpemuligheter. På kollen har man utsikt utover hele Oslo og bratte bakker som brukes til skihopp og aking vinterstid. I tillegg er det store grøntområder mot Ekeberg med et bredt utvalg turstier hvor du dessuten får fantastisk utsikt over byen! Sørenga og Munch brygge i Barcode har de senere årene blitt populære badeplasser under sommerhalvåret, og ligger kun 5 minutter unna med sykkel, eller en 12 minutters spasertur. Både Sørenga og Barcode er to store satsningsområder i Oslo som virkelig har blomstret, og er en del av årsaken til at Gamle Oslo også øker voldsomt i popularitet. Grønland og Teaterplassen er knyttet til Barcode gjennom to nye gangbroer. Den ene gangbroen, Akrobaten, er kåret til Europas peneste gangbro og gir beboere på Grønland rask og enkel tilgang til sjøen og yrende restaurant- og barliv i Oslo`s nye "hotspot". Det har med andre ord de siste årene skjedd store positive endringer i bydelen, og slik vil det også fortsette i årene fremover. Velkommen til et spennende område i rivende utvikling!

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager: Grønland Torg barnehage 0,2 km Breigata barnehage 0,3 km Lille Grønland barnehage 0,4 km Skoler: Vahl skole (1-7 kl.) 0,8 km Tøyen skole (1-7 kl.) 0,9 km Møllergata skole (1-7 kl.) 1,1 km Sofienberg skole (8-10 kl.) 1,4 km Jordal skole (8-10 kl.) 1,6 km Herslebs videregående skole 0,8 km Heltberg gymnas 0,9 km

Skolekrets
Leiligheten sokner til Vahl skole.

Offentlig kommunikasjon
Nærmeste holdeplass for: T-bane fra Grønland (Linje 1, 2, 3, 4, 5) 0,2 km Buss fra Oslo bussterminal i Tøyenbekken (Linje 60) 0,3 km Tog fra Oslo S (Totalt 24 ulike linjer) 0,6 km Trikk fra Jernbanetorget ved Europarådets plass (Linje 17, 18) 0,6 km

Byggemåte
Blokken er oppført med grunnmur av armert betong og støpt og pusset kjellergulv. Prefabrikkerte sandwich veggelementer av betong. Isolering av mineralull i konstruksjonen. Etasjeskillere av prefabrikkerte betongdekker. Utfyllende bindingsverk. Saltakkonstruksjon i tre tekket med takstein. Taket ble ikke besiktiget på befaringsdag. Lavblokken fremstår som normalt godt vedlikeholdt.

Sammendrag selgers egenerklæring
Selger har utarbeidet en egenerklæring (vedlagt salgsoppgaven) som kjøper må gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har i egenerklæringen bemerket følgende: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, flis på flis utført i 2024. Arbeidet er utført av en venn.

Innhold
Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og inneholder entre, bad/wc, åpent kjøkken, stue med utgang innglasset balkong, 2 soverom. I tillegg disponerer leiligheten en loftsbod med gulvareal på ca. 3,1 kvm, samt en terrassebod på ca. 2 kvm med lys og strømuttak.

Standard
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2. Forhold som har fått TG2: - Balkong, terrasse, platting: Innglasset balkong: Rekkverkshøyden opp til underkant skyvevinduer er målt til ca 88 cm. Dette er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm, men tilfredsstiller krav på oppføringstidspunktet. Ingen tiltak er påkrevd. Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk. Det ble ikke registrert forhold med behov for tiltak utover normalt vedlikehold. TG-2 er satt med tanke på manglende rekkverkshøyde i henhold til dagens forskriftskrav. - Vinduer og dører: TG-2 er satt med tanke på at vinduer fra 1990 har nådd godt over halvparten av forventet funksjonstid og det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Forøvrig ble det ikke registrert forhold med behov for tiltak utover normalt vedlikehold. - Kjøkken: Oppsummering av overflater og innredning: Åpent Kjøkken: Eldre, glattmalte, folierte fronter med laminat benkeplate samt rustfritt benkebeslag med integrert oppvaskkum og ettgreps kjøkkenbatteri. Fliser er montert på vegg over benk. Frittstående komfyr med keramisk platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitvarer er ikke funksjonstestet. Det er ikke montert komfyrvakt. Kjøkkeninnredningen er fra byggeår. TG-2 er satt med tanke på at innredningen er preget av aldring, bruksslitasje og stedvis svelling. - Kjøkken: Oppsummering av avtrekk. TG-2 er satt med tanke på funksjonsfeil ved moderat/dårlig sug gjennom ventilatoren. - Avløpsrør: Det er flere boenheter i bygget, om felles avløpsopplegg er luftet over tak er ikke kontrollert. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan normalt gjennomføres via gulvsluk eller andre installasjoner med avløp. Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten, og kontrollen stopper ved sluket/etasjeskille. Resterende avløpsopplegg er sameiet sitt ansvar. TG-2 er satt med tanke på at avløpsrør i leiligheten har nådd en alder som tilsier at skader/lekkasjer kan oppstå. - Vannledninger: Hovedstoppekraner på kaldt- og varmtvannsinntak i benkeskap i kjøkken, til kjøkken. Kranene fungerer som tiltenkt. Det er ikke registrert hovedstoppekraner på kaldt- og varmtvannsinntak til bad. Det er kun montert separate stoppekraner til de forskjellige tappesteder i bad, bortsett fra til dusjbatteri. Dette medfører at felles oppleggskraner i bygget må benyttes ved behov for stenging av vann til dusjbatteri. TG-2 er satt med tanke på manglende hovedstoppekraner på kaldt- og varmtvannsinntak til bad, samt at vannrør fra byggeår har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. - Elektrisk: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få til en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. TG-2 er satt med tanke på at det ikke er foretatt kontroll av det elektriske anlegget i leiligheten de siste 5 år, at det ikke er fremvist Samsvarserklæring på elektrisk arbeid utført i leiligheten etter 1999, alder på ikke jordet elektrisk anlegg i leiligheten fra byggeår og at en stikkontakt i bad ikke er festet tilfredstillende til vegg. - Ventilasjon: Mekanisk avtrekk. Det ble registrert bra sug gjennom avtrekksventil i vegg i bad. Tilluftventil gjennom yttervegg i ett soverom og stue (2 stk.) Luftespalte er montert i enkelte vindusrammer. TG-2 er satt med tanke på manglende tilluftsventil gjennom yttervegg i ett soverom. - Øvrig: Gulv: TG-2 er satt med tanke på at laminatgulv er stedvis fuktpåvirket i form av svelling ved at laminatbord i enkelte skjøter har løftet seg. - Øvrig: Annet utstyr: TG-2 er satt med tanke på at markiseduk er vesentlig preget av aldring og bruksslitasje. Forhold som har fått TG3: - Våtrom: Badet ble oppført som et prefabrikkert modulbad i 1990, senere er badet pusset opp med nye fliser montert på opprinnelige fliser på gulv og vegger i 2023, samt dels nytt sanitærutstyr. Rustfritt stål gulvsluk fra byggeår, type Blücher sluk, er fortsatt benyttet. Sanitærutstyr i bad: Porselensservant (2023) med ettgreps servantbatteri (2023) og eldre servantskap . Veggmontert speil i med integrert bakenforliggende lys over servant (2023). Ett veggmontert høyskap. Veggklosett. Veggmonterte, svingbare dusjvegger av herdet glass (2023) og termostat dusjbatteri med to dusjhoder (2023). Opplegg vaskemaskin. Eldre servantskap er stedvis fuktpåvirket i form av svelling. Dusjdører tilslutter hverandre dårlig i lukket stilling. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygget sisterne til klosettet, og det er ikke fremvist noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Hulltaking er ikke foretatt da badet er et prefabrikkert modulbad. Det ble søkt etter fukt i vegger i dusjsone det ble ikke registrert negative forhold. Stedvis sprekk/rissdannelser i fugemasse mellom gulvfliser. Fall/høydeforskjell på baderomsgulv utenfor dusjsone anses som tilfredstillende, men gulvet er stedvis i tilnærmet vater. Fall mot gulvsluk i dels nedsenket dusjsone tilfredsstiller krav til 1:100 fall. Terskelhøyde/oppkant i døråpning på baderomsside er ca 1,5 cm. Levetidsbetraktning for bad er mellom 20-25 år. Slukløsning og tettesjikt fra byggeår har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. TG-3 er satt med tanke på alder på gulvsluk og tettesjikt/membran fra 1990 i henhold til levetidsbetraktning. Full rehabilitering av badet med skifte av gulvsluk og membran/tettesjikt anbefales i nær fremtid/umiddelbart. Estimat på utbedringskostnader er satt til kr 150.000-300.000,-.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Sameie har avtale om kollektiv levering av internett fra Telia.

Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6200 kroner for ett år El-bil : 2090 kroner for ett år Motorsykkel og moped: 3100 kroner for ett år El-motorsykkel og el-moped: 1045 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/. I kjelleretasjene er det bygget et garasjeanlegg. Dette er seksjonert i egen seksjon (Garasjeseksjonen). Garasje driftes av Linstow Eiendom.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 900 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 147 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 148 850 (Omkostninger totalt) 159 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 162 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 048 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 059 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 062 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Sentralvarme tilkoblet fjernvarme anlegg. Vannbåren gulvvarme i bad. Radiatorer, radiatorkraner og radiatorrør i leiligheten fra byggeår.

Energiklasse
G

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Formuesverdi primær
1219425

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
4877699

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert). Oslo kommune har eiendomsskatt, og noen leiligheter er påvirket av dette. Det må derfor påregnes at eiendomsskatt kan påløpe. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
87/41135

Felleskostnader pr. mnd
6119

Felleskostnader inkluderer
Felleskostnadene er på kr. 6 119,- per måned, og er fordelt slik: - Akonto strøm bolig kr 500,- - Akonto fjernvarme/varmtvann kr 1 554,- - Renovasjon kr 325,- - Avsetning vedlikeholdsfond kr 387,- - Felleskost bolig kr 3 204,- - Internett kr 149,- Felleskostnader som ikke er spesifisert dekker leilighetens seksjon av sameiets drifts- og vedlikeholdskostnader.

Andel fellesformue
50750

Andel fellesformue per dato
2024-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiet Grønlandstunet består av 298 boligseksjoner og 21 næringsseksjoner. Sameiet har egen nettside www.gronlandshagen.no Sameiet Grønlandshagen og Sameiet Grønlandstunet utgjør sammen med den kommunale brosteinsbelagte gågaten Smalgangen det som betegnes som Grønlands Torg. Beliggenheten er midt i hjertet av Oslo i bydel Gamle Oslo. En av seksjonene i henholdsvis gnr 230, bnr 420 og bnr 421 vil bli stilt til rådighet for barnehagedrift. Barnehagene har eksklusiv rett til å disponere et uteareal som begrenser seg til 500 kvm. I kjelleretasjene er det bygget et garasjeanlegg. Dette er seksjonert i egen seksjon (Garasjeseksjonen). Garasje driftes av Linstow Eiendom. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 982 991 803 og ligger i bydel Gamle Oslo i Oslo kommune, med adresse Smalgangen 1-49 og Tøyenbekken 15-19. Tomten har gårds-/bruksnummer 230/421 og et tomteareal på 10 305 kvm. Det betales A-konto fjernvarme/varmt vann og A-konto strøm bolig. Styret spesifiserer i mail den 24/03/2025 at det ikke er planlagte prosjekter som vil påvirke felleskostnadene. Styrets arbeid: Styret har i 2023 hatt 14 styremøter og behandlet 146 styresaker. Det har vært omfattende møtevirksomhet i forbindelse med reforhandling av avtaler, innhenting av tilbud, herunder utskiftning av oppgangsdører, takutbedring og utskiftning av heiser. Prioriterte saker i 2023 - Reforhandling av forretningsføreravtale som har gitt lavere pris - Ny rengjøringsavtale med Kleva AS som har gitt bedre betingelser for de ansatte - Bedre renter etter forhandling med bank - Fra 1. februar 2024 er det inngått avtale med Proff Security AS om felles vektertjeneste for Næring, Sameiet Grønlandshagen og Sameiet Grønlandstunet. Dette har gitt store årlige besparelser. - Befaring, anbudsrunde og valg av leverandør for utskiftning av oppgangsdører - Tilbudsforespørsel i forbindelse med utskiftning/oppgradering av heiser - Plan og bygningsetaten har foretatt oppmåling av tomten mot Galleri Oslo og Nylandsveien. Drift og vedlikehold i 2023 I tillegg til løpende drifts- og vedlikeholdsoppgaver viser oversikten nedenfor prioriterte områder i 2023. Listen er ikke uttømmende: - Utbedring av diverse vannskader - Fasadevask, Tøyenbekken, Olafiagangen og fasaden mot Galleri Oslo - Utskiftning av taklamper i oppgang 15, 23 og 25 - Utbedring av tak - Alle avvik på nødlys er lukket - Montert blått antisprøytelys i K1 - Skadedyrbekjempelse - Fjerning av hensatt søppel Fremtidige planer - Installasjon av AMS målere - Energitiltak herunder oppgradering av SD anlegg - Oppstart utskiftning av heiser - Brannteknisk tilstandsanalyse - Utskiftning av oppgangsdører blir gjennomført etter påske - Vurdere kollektiv avtale om Internett, med mulighet for den enkelte til å bestille lineært TV-abonnement til rabattert pris - Tilstandsvurdering av bygningsmassen med tanke på vedlikeholdsplan. Opak er valgt som leverandør og starter oppdraget i april - Splittings av IKT tilganger og utstyr for å ivareta GDPR i henhold til regelverk, herunder outsource drift til ekstern leverandør - Neste periode vil ha et spesielt søkelys på vedtektsstridig kortidsutleie - Oppgradering av kamera anlegg til et som er i forskriftsmessig stand og er i henhold til gjeldende GDPR regelverk. Sikker håndtering av adgangskoder og tilgangsrettigheter vil bli ivaretatt av vekterselskapet. Større vedlikehold Sameiet er i gang med flere større vedlikeholdsprosjekter: - Heisene i sameiet, til sammen 12 stykker, må skiftes ut da vitale deler ikke lenger kan skaffes. Kostnaden vil dekkes av sameiets PPV-fond og annen egenkapital. Prosjektet ble påbegynt i 2023 og er forventet ferdig i 2026. Foreløpig budsjettkostnad er 19,5 millioner kroner for hele prosjektet. - Noen av balkongene (altanene) i sameiet fungerer som tak for seksjonen som ligger under. Disse er tekket med membran som har passert normal levetid. Full utskifting er ikke ferdig priset enda, men ble budsjettert med 2 millioner i 2024. - Utbedring og kontroll av taket ble utført i 2023 og har kostet 850.875 kroner. Mindre deler av jobben gjenstår, slik at total kostnad vil komme opp i tilbudt sum på kroner 875.000. Kostnaden er belastet PPV-fondet. Sameiets driftspersonell fant et firma som kunne kontrollere og utbedre taket uten bruk av stillas og full omlegging. Sameiet unngikk dermed full utskifting til ca. 12 millioner kroner, en jobb som nå sannsynligvis er utsatt med ca. 20 år. - En av kjølemaskinene til næringsseksjonene må skiftes og jobben er budsjettert med 2 millioner. Den høye prisen henger sammen med nye, miljøvennlige kjølemedier som er brannfarlige og dermed krever ekstra sikkerhetstiltak. Tiltakene følger av at anleggene er montert inne i bygget og under bakkeplan. Styret undersøker om det finnes alternative løsninger. Kostnaden vil belastes PPV-fondet og eventuelt annen egenkapital. - Anlegget for sentral driftsstyring, normalt omtalt som «SD-anlegget», utvides og oppdateres for bedre styring av sameiets tekniske anlegg. Dette er et av punktene som ble anbefalt i energi-rapporten fra Entro som sameiene fikk utarbeidet med ENOVA-støtte. Prosjektet er budsjettert med 500.000 kroner og skal gi besparelser som gjør investeringen lønnsom. Kostnaden vil belastes PPV-fondet og eventuelt annen egenkapital. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Lånebetingelser fellesgjeld
Ingen lån registrert for selskap.

Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.

Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.   Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.   Kjøper kan gå til søksmål mot sameiet dersom kjøper mener manglende styregodkjennelse ikke er saklig begrunnet, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Fra årsberetning 2024: Økonomien i Sameiet Grønlandshagen er fortsatt sterk og 2023 ble avsluttet med et overskudd på 1.631.612 kroner. Dette overskuddet kommer godt med nå som sameiet er i gang med flere store utskiftings- og vedlikeholdsprosjekter, som nye heiser og entredører. Den største utgiftsposten i 2023 var på drift og vedlikehold av bygninger med 1.388.948, der særlig taket har fått nødvendig omsorg til total kostnad av ca. 850.000 kroner. Pengene er brukt på tilstandskontroll, tetting av noen lekkasjer og ikke minst ettermontering av mønebånd på hele taket. Med arbeidene som er utført på taket nå, regner vi med at behovet for full omlegging, til en vesentlig høyere kostnad, er skjøvet minst 20 år frem i tid. Fjorårets største utgiftspost, som var vektertjenester til 1,9 millioner, er korrigert i 2023-regnskapet. Kostnaden i 2022 var ca. 300.000 for høy. Når denne korrigeringen tas inn i 2023-regnskapet, ender vi med en kostnad for vakthold som er tilsvarende for lav og dermed ca. 1,3 millioner. I sum blir dette riktig, med ca. 1,6 millioner i kostnad i 2022 og ca. 1,7 millioner 2023. Gjeldende fra februar 2024 har sameiet ny og redusert vektertjeneste med fast årskostnad på ca. 400.000 ved oppstart. Avtalen har færre timer, særlig på natten, men fri utrykning inntil 30 minutter hele døgnet. Styret ser ikke bort fra at avtalen kan bli noe utvidet over tid, når en ser hvor det eventuelt er for lite kapasitet. Ellers har sameiet bidratt med 850.000 kroner til utbedring av barnehagens uteområde, som er til fri bruk for barna i sameiet utenom barnehagens åpningstider. Den største faste kostnaden er renhold som i 2023 endte på 821.576 kroner. Som balansen i regnskapet viser, har sameiet en egenkapital på 22.559.247 kroner. Mye av denne egenkapitalen vil gå med når vi nå skal i gang med å skifte ut heisene, en jobb som må gjøres da deler som styrekort ikke lenger kan skaffes. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Dugnad må påberegnes.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt iht. sameiet husordensregler. Lufting: Hunder skal holdes i bånd også i sameiets arealer, og lufting i sameiets fellesarealer er forbudt. Sameiet har tilgang til luftegård for dyr mellom Sameiet Grønlandshagen og Galleri Oslo. Merking: Dyr, herunder katter, skal være merket med eiers navn og telefonnummer. Mating: Det er ikke tillatt å mate dyr/fugler i fellesarealer eller på balkong/terrasse. Ikke la mat bli stående igjen på balkong/terrasse m.v. Dette er også mat for rotter og andre skadedyr!

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
Følgende tinglyste heftelser (dokument) vil følge med eierseksjonen: * Erklæring/avtale, tinglyst den 17.07.1990, dagboknummer 43532. Erkl. ang. nettstasjon nr. 592 med div. best. Kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo Lysverker. * Erklæring/avtale, tinglyst den 27.07.1990, dagboknummer 45571. Oslo kommune eller den som Ok utpeker har rett å drive barnehage utendørs begrenset til 502 m2. Div best. * Pantsettelseserklæring, tinglyst den 27.07.1990, dagboknummer 45572. Beløp: NOK 15 000. Panthaver: sameiet. Plikt til å vike prior. for inntil 90% av den til enhver tid gjeldende lånetakst. * Seksjonering, tinglyst den 27.07.1990, dagboknummer 45572. Opprettet seksjoner: SNR: 40. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 87/41135. Dokumentet kan ses hos meglerforetaket eller utleveres på forespørsel.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger følgende ferdigattester på eiendommen: - Ferdigattest for nybygg del 5 - bolig/forretning/barnehage datert 05.01.1994.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg og deler av eiendommen er regulert til barnehage med tilhørende anlegg etter reguleringsplan med reguleringsbestemmelser S-3152 datert 20.12.1989. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler. Det anbefales å sette seg inn i pågående plan- og byggesaker under planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet presiserer at de har streng praksis når det gjelder kortidsutleie. Det er vedtektsfestet 60 dager per år. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 900 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 147 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 148 850 (Omkostninger totalt) 159 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 162 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 048 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 059 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 062 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
148850

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 2 000 Digital annonsering 5 500 Fotograf 1 910 Garantipremie/inneståelse 3 000 Gebyr for betalingsutsettelse 13 900 Markedspakke 6 900 Oppgjørshonorar 4 500 Opplysninger fra forretningsfører 5 000 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 19 390 Tilretteleggingsgebyr 2 800 Visninger/overtakelse per stk. 6 570 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 9 875 Utlegg takst/tilstandsrapport   Totalt kr: 124 900   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag for utført arbeid.