RAKKESTAD Herrefosserveien 31

Arealbeskrivelse

Primærrom
1. etasje: 124 kvm
Bruksareal BRA-I
1. etasje: 124 kvm



Tomt
1782.4m²

Beskrivelse av tomt
Skrånende tomt, opparbeidet med plenareal og diverse beplanting. Parkering skjer i garasjer samt romslig gårdsplass som er gruset.

Beliggenhet
Eiendommen ligger i landlige omgivelser, ca. 5,5 km fra Rakkestad sentrum. I Rakkestad sentrum finnes barnehager, skoler, offentlige kontorer, bank, flere forretninger, spisesteder, kino og diverse andre fasiliteter.

Bebyggelse
Eiendommen ligger i et område med landbruk og spredt boligbebyggelse.

Byggemåte
Beskrivelse av byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Moen Takst AS. ENEBOLIG: Enebolig med 1. etasje og 2. etasje. Bygningen ble oppført i 1925 og tilbygget i 1974 og i 2007. Ringmur med elementer rundt deler av boligen. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra 1974 og 2007. Tømmer i den opprinnelige delen. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak. Taktekkingen er av stål-/aluminiumsplater. Alder for taktekkingen er ikke kjent, men trolig fra 2007 (årstall for tilbygg). Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra 1974, 1990, 2001, 2007, 2010. Eldre vinduer i gavl, fra byggeåret. Veranda på ca. 40 m², vendt mot syd og vest, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Det foreligger ikke tegninger. Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei GARASJE I: Frittliggende garasje, oppført i 2012 med bruksareal på 68 kvm. Bygningen er oppført med støpt dekke. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Takkonstruksjonen er av tre, type saltak, tekket med takplater. Adkomst via porter. - Ikke vurdert tilstand på bygning. GARASJE II: Frittliggende bygg. Oppførtt i 2005 med bruksareal på 115 kvm. fordelt på to etasjer. Grunnmursvegger i porebetong eller lignende. Bygningen er oppført med støpt dekke. Yttervegger i trekonstruksjoner, utvendig kledd med trekledning. Takkonstruksjonen er av tre, type saltak, tekket med takstein. Inneholder innredet rom i 1. etasje og garasje i underetasje. Tregulv på gulv og panel på vegger. Vedovn i innredet rom. - Fukttilsig i garasje. - Sprekker i mur. Ikke vurdert tilstand. BOD: Bruksareal på 9 kvm. Eldre uthus med mindre bruksverdi, påvist fukt-/råteskader i konstruksjon. - Ikke vurdert tilstand.

Innhold
1. etasje: entre, gang, stue, spisestue, kjøkken soverom, bad og vaskerom. 2. etasje: 2 soverom og gang.

Standard
Bekrivelse av boligens standard er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Moen Takst AS. AVVIK UTVENDIG: Nedløp og beslag, TG2: Pipe er helbeslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - - Avflassing på deler av beslag, tegn på elde. Tiltak: - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. Veggkonstruksjon, TG2: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra 1974 og 2007. Tømmer i den opprinnelige delen. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. - Det ble foretatt stikktakninger etter råte/dårlig kledning ved hjelp av en syl, påvist råte i enkelte bord i gavlveggen, også påvist noe værslitt trevirke/vedlikeholdsbehov. På steder hvor det er registrert råte i kledningsbord, må man kunne forvente at veggkonstruksjon har tatt skade. Tiltak: - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Lokal utbedring må utføres. - - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved bytting av kledning, bør konstruksjon/lufting bygges opp riktig. Takkonstruksjon/Loft, TG2: Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via luker. Ett kneloft er ikke inspisert, da luke var spikret igjen. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr - - Registrert områder med svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. - Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. Skrå tretak med kaldt loft anbefaler en ca. 50 mm kontinuerlig spalte. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Påvist spor av mus på loftet, som følge av for dårlig utvendig tetting, også påvist vepsebol. - Påvist en del fuktskjolder på overflater i 2. etasje, ikke fuktig på befaringsdagen, kan trolig skyldes tidligere lekkasjer. Det ble ikke påvist unormale verdier i fuktskjolder på loft, dog anbefalt å holde konstruksjon under oppsikt. Tiltak: - Lokal utbedring bør utføres. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - - Det bør foretas gjennomgang av musetetting rundt boligen, for å forhindre at mus trenger inn i boligen, skader på materialer samt vond lukt som konsekvens. - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved omlegging av taktekkingen, bør det tas med i vurderingen at luftingen legges over taket. Vinduer, TG2: Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra 1974, 1990, 2001, 2007, 2010. Eldre vinduer i gavl, fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Påvist dels værslitt trevirke på flere vinduer utvendig, ett vindu i 2. etasje bærer generelt preg av elde og slitasje, vinduet er punktert og er vanskelig å åpne/lukke. Tiltak: - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - - Vinduer fremstår i all hovedsak i en normal stand og forfatning alder tatt i betraktning, fremstår med et vedlikeholdsbehov. Vindu i gavlvegg i soverom står ovenfor utskiftning. Dører - krypkjeller, TG3: Dører til krypkjeller. Vurdering av avvik: - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - - Påvist råteskader i dør til krypkjeller. Tiltak: - Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk. Balkonger, terrasser og rom under balkonger, TG2: Veranda på ca. 40 m², vendt mot syd og vest, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene. - - Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. - Påvist noe værslitt trevirke/sprekker samt vedlikeholdsbehov på veranda. - Bjelker til veranda er montert inn i veggkonstruksjonen, dette gir økt risiko for fuktskader i veggen. Krypkjelleren i området er ikke inspisert grunnet manglende adkomst på befaringsdagen. Tiltak: - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Lokal utbedring/utskiftning bør utføres. Utvendige trapper, TG3: Trapp til nedre garasje. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert rekkverk. - - Balkonger, terrasser, trapper, ramper o.l. med høydeforskjell på 0,5 m eller mer til terreng eller underliggende plan skal sikres med rekkverk. Tiltak: - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. AVVIK INNVENDING: Overflater, TG2: 1. etasje: Gulv: Parkett, laminat og belegg. Vegger: Panel og MDF-panel. Baderomsplater i vaskerom og bad. Himlinger: Panel og MDF-panel. 2. etasje: Gulv: Belegg. Vegger: Panel. Himlinger: Panel. Vurdering av avvik: - Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater. - - Påvist sot/støvkondens på overflater. Dette kommer trolig av varmetap mellom boligen og konstruksjon, som kan gi ørlite kondens, som sot og støv i lufta fester seg til. Tiltak: - Overflater må rengjøres, for å fjerne heksesot/støvkondens, årsak må og fjernes/elimineres. Etasjeskille/gulv mot grunn, TG3: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt betongdekke på deler. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt totalt 70 mm avvik i gangen i 2. etasje, lokalt ble det målt 40 mm over 2 meter. Generelt store forskjeller i 2. etasje. I 1. etasje ble det målt mellom 5 - 9 mm avvik. Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon, TG2: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak: - Det bør gjennomføres radonmålinger. Pipe og ildsted, TG2: Boligen har mursteinspipe og elementpipe. Vedovn i stuer og kjøkken (med kokeplater). Vurdering av avvik: - Det er påvist riss i overflate. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak: - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Krypkjeller, TG2: Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Vurdering av avvik: - Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. - Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr - - Deler av krypkjeller har lav krypehøyde, innerste området er ikke inspisert. - Kryperom er i utgangspunktet en risikokonstruksjon. Alle kryperom skal være tilgjengelige for inspeksjon og bør inspiseres jevnlig. - Påvist noe høye fuktverdier ved fuktmålinger i bjelkelag, ellers påvist dels fuktig grunn ved bereder. Også påvist kjelleredderkopper, som trives best i fuktig miljø. - Påvist spor av mus i krypkjeller. Tiltak: - Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. - Ut ifra visuelle observasjoner fra de besiktigede områdene, gir det grunnlag for å forsøke å foreta grundigere undersøkelser i de mindre tilgjengelige områdene. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene. Innvendige trapper, TG2: Boligen har malt tretrapp. Vurdering av avvik: - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - - Ikke håndlist på begge sider av trapp. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til trapp. § 12-16 i Byggteknisk forskrift sier "Trapp skal være lett og sikker å gå i. Trapp skal ha sikker avgrensing og ha håndlist på begge sider". Tiltak: - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Innvendige dører, TG2: Dører med forskjellig alder og utførelse. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - - Dører bærer dels preg av elde og slitasje, ellers påvist at noen dører subber i karm/terskel. Tiltak: - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. AVVIK VÅTROM: 1. etasje > Bad, Overflater vegger og himling, TG2: Veggene har baderomsplater. Taket har panel. Vurdering av avvik: - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - - Plater er ikke montert iht. monteringsanvisning i våtsone til dusjen. Ikke påført mykfuge i underkant av metallskinne. Det er heller ikke utført tilstrekkelig med tetting rundt gjennomføringer i vegg. Tiltak: - - Valgt løsning innebærer at badet ikke fungerer uten bruk av tett dusjkabinett. Dersom dusjkabinettet skal fjernes, må det gjøres tiltak, slik at veggene oppfyller kravet til membran, om ikke, vil det kunne oppstå fuktskader. 1. etasje > Bad, Overflater Gulv, TG2: Gulvet har vinylbelegg. Rommet har panelovn som varmekilde. Fall til sluk er målt til ca. 30 mm. Greie fallforhold ved bruk av tett dusjkabinett. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik på varmekilde. - - Varmekabler i gulvet er ikke funksjonelle. Tiltak: - Det må gjøres tiltak på varmekilde. 1. etasje > Bad, Sluk, membran og tettesjikt, TG2: Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. - Gjennomføringer i gulvet er ikke fagmessig utført, løsning gir økt risiko for fuktskader. Sluket er plassert under kabinettet, inspeksjon er derfor noe mangelfull. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. Tiltak: - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. 1. etasje > Bad, Ventilasjon, TG2: Det er elektrisk styrt vifte. Vurdering av avvik: - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - - Begrenset med tilluft til badet, ikke flat terskel. Anbefalt luftespalte er 1 cm over 0,8 meter. Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. 1. etasje > Bad, Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG ikke undersøkt. Hulltaking er ikke foretatt, da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. 1. etasje > Vaskerom, Generell, TG3: Eget vaskerom/toalett fra 1974 i 1. etasje. Det er belegg på gulvet og baderomsplater på vegger. Rommet er innredet med servantinnredning samt utslagsvask i rustfritt stål. Videre er det montert toalett, og det er opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Det er lagt elektriske varmekabler i gulvet. Vaskerommet/toalettet ventileres naturlig via ventil. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav. Tiltak: - - Totalrenovering er kun en anbefaling grunnet alder. Vaskerommet kan fortsatt tåle forsiktig bruk, det er dog ingen garantier. AVVIK TEKNISKE INSTALLASJONER: Vannledninger, TG2: Innvendige vannledninger er av kobber, fra 1970-tallet. Noe rør-i-rør til badet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. - - Levetid vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. - Irr er den basiske blandingen av kobberforbindelser som oppstår når kobber korroderer. Når kobber irrer oppstår det et grønt belegg som kan sees på kobberrørene. Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsrør, TG2: Det er avløpsrør av plast, hovedsakelig fra 1970-tallet. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Durgoventil på loftet. Avløpsinstallasjon skal ha minst én lufteledning ført til det fri uten vannlås, med mindre det dokumenteres at avløpet kan fungere tilfredsstillende ved bruk av annen løsning. - Levetid for avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises. Ventilasjon, TG2: Boligen har naturlig og elektrisk ventilasjon. Vurdering av avvik: - - Begrenset med tilluft til våtrom. Tiltak: - - Bedre tilluft må etableres om avviket skal lukkes. Varmtvannstank, TG2: Varmtvannstanken er på ca. 150 liter, fra 1977 og er plassert i krypkjeller. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Elektrisk anlegg, TG2: Sikringsskap med automatiske sikringer og overspenningsvern. Inntaksboks med manuelle skrusikringer. 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei 10. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 14. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei 15. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja 16. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Kommentar: - Foreligger ikke dokumentasjon på arbeider utført på det elektriske anlegget, takstmannen anbefaler derfor at det utføres en utvidet el-kontroll på det elektriske anlegget. Branntekniske forhold, TG3: Røykvarsler: Ja. Brannslukker: Ja. 17. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 18. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja 19. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 20.Er det skader på røykvarslere? Nei AVVIK TOMTEFORHOLD: Drenering, TG2: Ingen synlig drenering. Vurdering av avvik: - Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Tiltak: - Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Grunnmur og fundamenter, TG2: Ringmur med elementer rundt deler av boligen. Støpte vegger i deler av krypkjeller. Ukjent i området som ikke er inspisert. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - - Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Tiltak: - - Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling. Forstøtningsmurer, TG3: Støttemur med tresviller fra hage og ned til nedre gårdsplass. Vurdering av avvik: - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. - - Støttemur mangler rekkverk. Hovedregelen er at forstøtningsmurer som ligger minimum 50 cm over bakken med hardt underlag, skal sikres med rekkverk. -Påvist råteskader i tresviller Tiltak: - Lokal utbedring må utføres. - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Terrengforhold, TG2: Skrånende tomt. Vurdering av avvik: - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - - Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Tiltak: - Det bør foretas terrengjusteringer. Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Det er septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er privat brorevann. Ny pumpe og trykktank. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak: Septiktank, TG3: Septiktanken er av ukjent type. Vurdering av avvik: - Det foreligger pålegg om sanering av tanken. Tiltak: - Det må påregnes etablering av annen avløpsløsning.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i garasjen eller i gårdsplassen.

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Rakkestad brannvesen opplyser at de har registrert to elementskorsteiner, to Jøtul 3 og en Jøtul 404 i huset. De hadde siste tilsyn 06.01.2010 og hadde da følgende anmerkning: - Pulverapparatet har ikke vært til kontroll/service. Skal inn til kontroll hvert 5. år, og full service hvert 10. år (ordnes).

Prisantydning inkl. omkostninger
Salgsoppdrag 3 490 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 87 250 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 88 490 (Omkostninger totalt) 103 590 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 106 390 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 578 490 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 593 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 596 390 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Oppvarming
Vedovn i stuer og kjøkken (med kokeplater). Luft/luft varmepumpe, type Mitsubishi, fra 2016.

Energiklasse
unknown

Kommunale avgifter
10850

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Dette er en prognose for 2024 og omfatter renovasjon, feiing og slamtømming. Beløpet er fordelt på fire terminer. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
644082

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
2447513

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Offentligrettslige pålegg
Alle eiendommer som ikke har en godkjent kloakkrenseløsning vil få pålegg om å installere dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3120/55/5: 17.01.1975 - Dokumentnr: 300399 - Erklæring/avtale Vegvesenets betingelser vedtatt 21.09.1977 - Dokumentnr: 307480 - Erklæring/avtale Vegvesenets betingelser vedtatt 18.05.1995 - Dokumentnr: 3733 - Jordskifte Jordskiftesak nr. 24/1992 Gjelder denne registerenheten med flere 22.05.2024 - Dokumentnr: 1460482 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Sparebankenes Eiendomsmegler AS Org.nr: 932 672 065 Elektronisk innsendt 22.05.1925 - Dokumentnr: 900134 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3120 Gnr:55 Bnr:2 09.12.2003 - Dokumentnr: 11708 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 09.12.2003 - Dokumentnr: 11708 - Målebrev 01.01.2020 - Dokumentnr: 1125105 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0128 Gnr:55 Bnr:5 01.01.2024 - Dokumentnr: 860768 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3016 Gnr:55 Bnr:5

Ferdigattest/brukstillatelse
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Tilbygg og det ene uthuset er byggemeldt. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest.

Vei, vann og avløp
Eiendommen ligger til Herrefosserveien som er en offentlig vei. Det er privat borrevann med ny pumpe og trykktank. Privat avløp. Alle eiendommer som ikke har en godkjent kloakkrenseløsning vil få pålegg om å installere dette

Regulerings- og arealplanner
Området er uregulert, og omfattes av kommuneplan for perioden 2011-2022 (gleder fortsatt). Eiendommen ligger i landbruks-, natur og friluftsområde der det ikke er tillatt med oppføring av ny spredt boligbebyggelse. Det er ingen reguleringsplaner under arbeid.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
Salgsoppdrag 3 490 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 87 250 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 88 490 (Omkostninger totalt) 103 590 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 106 390 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 578 490 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 593 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 596 390 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Omk. kjøper beløp
88490

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,4% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 14.900,- oppgjørshonorar kr 5.900,- og visninger/overtagelse kr 2.500,-. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 45.000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.