SANDEFJORD Årøveien 52

Tomt
1126.8m²

Beskrivelse av tomt
Beregnet areal og historisk areal avviker. Historisk areal er 2027m2. Ifølge eiendomskart er eiendomsgrenser nøyaktige. Belegningsstein i gårdsplass. Opparbeidet tomt med plenarealer og beplantning.

Beliggenhet
Boligen ligger svært sjønært til og har et perfekt utgangspunkt for turglade familier, og de som ønsker å ha nærheten til sjøen. Mange fine sandstrender i umiddelbar nærhet, Solløkka er blant annet kun 400 m unna. Tønsbergfjorden med vakre Stauper, Lindholmen og Tjøme, er også flotte turmål dersom man har båt. Eiendommen ligger i barnevennlig og rolige omgivelser. Det er kort vei til barnehager og skoler, samt gangavstand til idrettsanlegg. Ca 4 km til Sandefjord sentrum. Her finner du alt du måtte trenge i hverdagen, samt mye mye mer. På en varm og god sommerdag er det hyggelig å sette seg ned på en fortauskafé, eller spise en god lunsj på et av bakeriene i sentrum. Mulighetene er gode for at du skal kunne finne en klar favorittkafé. For den matglade er det flere gode restauranter i Sandefjord. Brygga 11, Del Mare og Kismat kan fort bli dine soleklare favoritter, for å nevne noen. Er det sushi som er favorittmaten i huset, kan Sandefjord by på flere spennende sushirestauranter. På sommerstid er det yrende liv på bryggekanten. Torp flyplass ligger ca. 15 minutter unna med bil, togstasjonen ligger ca. 7 minutter unna og det er påkjøring til E-18 i underkant av 10 minutter fra boligen. Perfekt for pendlere!

Adkomst
Se vedlagte veikart for kjørebeskrivelse til eiendommen.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Skolekrets
Helgerød

Byggemåte
Frittliggende enebolig med kjeller og hybel i 2. etg. opprinnelig oppført i 1950. Det har blitt utført oppgraderinger i boligen i 2018 - 2023 med to nye bad, to nye kjøkken, nye vinduer, nye utvendige og innvendige dører, ny innmat i 2 sikringsskap, overflater i hovedetasje og hybel, ny terrasse, nye takrenner, utvendig malt. Det bør spesielt nevnes noen forhold som forventet levetid er medgått på vaskerommet i kjeller som er fra før 1997 og får da TG:3 og blir ikke nærmere undersøkt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking, nedløp/renne mot nordvest, enkelte vinduer, enkelte vann- og avløpsrør, varmtvannsbereder, drenering og bør skiftes ut i nærmeste fremtid. Det er påvist tegn til museaktivitet på loftet. Dette bør følges opp med tiltak for å hindre ytterligere skadedyrproblemer. Ved rehabilitering av eldre hus vil det alltid være fare for å avdekke feil og skader. Denne faren øker i takt med alder. Boligens tilstand anses sett i relasjon til alder som normal. Det kan påregnes noe kostnader til generelt vedlikehold over tid. Dette dreier seg stort sett om normal levetid på de enkelte bygningselementene. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Det er viktig å merke seg at bygningen er oppført i henhold til de byggeforskriftene/krav som gjaldt på søketidspunktet for oppføring av dette bygget. Dagens forskrifter til inneklima, isolasjon, lyd og brannkrav er strengere enn de som gjaldt da dette bygget ble oppført. UTVENDIG Taket er tekket med dobbelkrummet betongstein. Taktekking er vurdert fra tak. Takrenner og nedløp av plastbelagt/lakkert stål fra 2019. Yttervegger over grunnmur av bindingsverk konstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med stående og liggendekledningsbord. Eier har skiftet ut dårlige/slitte kledningsbord og malt utvendig i 2023. Taktypen består av saltak med takstoler i tre. Undertak av over- og underligger trebord på eldre del og rupanel i tilbygg. Adkomst via innvendig luke i gang i 2. etg. og tilgang til loft i tilbygget del i loft i 1. etg. Loftet er isolert med mineralull. PVC vinduer med 3-lags isolerglass. På grunn av god isolasjonsverdi vil dugg på utsiden av glasset forekomme, avhengig av temperatur og luftfuktighet. Malt trevindu med 2-lags isolerglass fra 1974 i trappegang i hybel. Malt trevindu og takvindu med 3-lags isolerglass fra rundt 1974 på et soverom i 1. etg. og stue i hybel. Isolert og formpresset ytterdør til hybel fra 2007. PVC balkongdør i hybel med 3-lags isolerglass fra 2018. Malt kjellerdør i tre. Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt fra 2020. PVC terrassedør med 3-lags isolerglass fra 2018. Balkong på 5 m² (3,29 x 1,50) med utgang fra stue i hybel i trykkimpregnert tre fundamentert på søyle ned til grunn. Liggende spilerekkverk på 93 cm. Terrasse fra 2019 på 22 m² (7,23 x 3,04) med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre fundamentert på naturstein/betong. Liggende rekkverk av kledningsbord på 97 cm. Betongtrapp med skiferstein i trinn til inngangspartiet. Stående rekkverk av malte trebord. Mangler håndløper på vegg. Naturstein/betongtrapp til terrasse. Mangler rekkverk på hver side. Boligen har to garasjer som er kjedet med boligens underetasje. Garasje 1 er på 27 m² (4,12 x 6,69 m). Gulv og vegger er av betong. Taket er kledd med trebord. Det er innlagt strøm med lys og kontaktpunkter. Leddport av stål med elektrisk portåpner (eier har mistet nøkkel). Garasje 2 er på 30,5 m² (4,08 x 7,46 m). Gulv og vegger er av betong. Taket er gipset. Vinduer av tre. Malt tredør. Innlagt strøm med lys og kontaktpunkter. Bod i bakkant på 8,7 m². INNVENDIG Gulver har flis og laminat. Vegger har malte plater, tapet og malte panelplater. Tak har malte/behandlede plater. Gjelder deler av overflatene. Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er montert peisovn i stue, og vedovn i kjeller. Sotluke i kjeller. Feierluke på loft. Pipe fra byggeår av teglstein med pusslag. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Gulv i kjeller er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er innforede vegger under terreng. Innvendig tretrapp i hybel med laminat i trinn. Trapp er oppgradert i 2019. Innvendig ubehandlet tretrapp til kjeller. Det er innvendige tredører og malte profilerte dører. VÅTROM Flislagt bad med gulvvarme utført på egeninnsats i ca. 2019/20. Elektrisk arbeid utført av elektriker. Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er svakt fall utenfor dusjnisje, 1:200 (0,5 cm fall pr. meter). Fall i dusjsone på 1:100. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Utført på egeninnsats uten dokumentasjon. Inneholder innredning med servant, vegghengt speil, vegghengt toalett, dusjnisje med glassvegger og badekar. Det er elektrisk avtrekksvifte i vegg. Mangler tilluft ved dør. Avtrekk fungerte ved test. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Hulltaking er foretatt fra soverom uten å påvise unormale forhold. Vaskekjeller med opplegg til vaskemaskin, tørketrommel og varmtvannsbereder. Det er malt betongvegger og malt trepanel. Malt betonggulv og malte trebord i tak. Sluk i gulv av eldre støpejernssluk. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Flislagt bad med gulvvarme utført på egeninnsats i ca. 2018/19. Elektrisk arbeid utført av elektriker. Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilnærmet flatt utenfor dusj. Nedsenket dusjsone med bra fall, 1:50. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Det er smurt på mye lim i sluk og vanskelig å se membran. Inneholder innredning med servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett og dusjnisje med glassvegg. Det er elektrisk avtrekksvifte i tak og tilluftshull i bunn av dør. Avtrekk fungerte ved test. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Hulltaking er foretatt fra garderobeskap på soverom uten å påvise unormale forhold. KJØKKEN Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Det er integrert komfyr, micro, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøl/fryseskap. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut. Brukt kjøkkeninnredning ble montert i hybel i 2018. Innredning med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Det er integrert komfyr og platetopp. Opplegg for oppvaskmaskin og frittstående kjøl/fryseskap. Komfyrvakt er montert. Ikke montert waterguard. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannrør er av kobber og plastrør. Eldre kobberrør i kjeller. Nyere plastrør fra kjeller til kjøkken og våtrom. Stoppekran plassert i kjeller. Innvendig avløp er av plast og eldre soilrør. Tilgang til stakeluke fra inspeksjonsluke i gang i 1. etg. og i kjeller. Boligen har naturlig ventilasjon med friskluftsventiler i vegg. Spalteventil i vinduskarm på ett soverom. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2004, plassert i vaskekjeller. Sikringsskap til hovedbolig er plassert i kjeller. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 9 kurser og 50A hovedsikring. Sikringsskap til hybel er plassert i gang. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 8 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat. TOMTEFORHOLD Det er byggegrunn av fjell. Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Grunnmur er lagt stedvis direkte på terreng og selvdrenerende masser. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår. Grunnmur oppført av betong, betongblokker og naturstein/betong. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate på grus og fjellmasser. Tomten er stedvis tilnærmet flat, og stedvis noe svakt fall rundt bygningsmassen. Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen, tilkoblet det offentlige. Lovlighet: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk Boligen er tegnet inn som enebolig uten utleiedel i 2. etg. Det er tegnet inn trapp til 2. etg. der det i dag er entré til 1. etg. Tegnet inn soverom og bad der det i dag er stort bad i 1. etg. Tegnet inn dør ved siden av garasjeport. I dag er døren på siden av garasje på gavlvegg mot nord. Plantegninger for 2. etg. finnes ikke. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: UTVENDIG Nedløp og beslag - 2: Takrenne, nedløp og beslag mot vest over soverom av plastbelagt/lakkert stål. Israftbeslag på hele taket av eldre dato. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold. Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tak som kan medføre fare for snøras bør sikres med snøfangere eller tilsvarende tiltak for å hindre skade på personer, eiendom eller omgivelser, men det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmur av bindingsverk konstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med stående og liggendekledningsbord. Eier har skiftet ut dårlige/slitte kledningsbord og malt utvendig i 2023. Vurdering av avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Enkelte steder er det ingen lufting i nedre del av kledning mot grunnmur, og enkelte steder er det lufting, men det mangler musesperre. Det er stedvis påbegynte råteskader i kledningen. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Normal tid før maling av trekledning er 6 - 12 år. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak med lufting, men ved eventuell utskifting av kledning i fremtiden anbefales etablering av luftesjikt for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge levetiden til konstruksjonen. Manglende lufting kan over tid føre til oppfukting og råteskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det bør monteres musesperre der det mangler, for å hindre at skadedyr får tilgang til konstruksjonen og for å redusere risikoen for ytterligere skader. Takkonstruksjon/Loft: Taktypen består av saltak med takstoler i tre. Undertak av over- og underligger trebord på eldre del og rupanel i tilbygg. Adkomst via innvendig luke i gang i 2. etg. og tilgang til loft i tilbygget del i loft i 1. etg. Loftet er isolert med mineralull. Det er spor etter eldre fuktskjolder ved pipe, men ingen unormal fukt å måle ved befaring. Punktet må sees i sammenheng med "Taktekking". Vurdering av avvik: Det er dårlig ventilering av takkonstruksjonen i begge loftkonstruksjoner. Det er påvist/målt høye fuktverdier og misfarging av undertak i tilbygg. Loftluken i 2. etg. er ikke tett, og det mangler loftluke i 1. etg, noe som fører til varmetap og kondensproblemer. Det er påvist synlig brudd på dampsperren i loftet rundt de innfelte downlightene i gangen i 1. etasje, samt manglende isolert loftsluke. Det er manglende dampsperre i loft i 2. etasje. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktighet fra inneluften i å trenge inn i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på bygningsdelene. Konsekvens/tiltak: Ventilasjonen i loftskonstruksjonen bør forbedres for å sikre tilstrekkelig lufting, slik at risikoen for fuktproblemer og redusert levetid på takkonstruksjonen minimeres. Høye fuktverdier og misfarging av undertak i tilbygg bør undersøkes nærmere og nødvendige tiltak for utbedring bør iverksettes, for å unngå videre fuktskader og mulig råteutvikling. Det anbefales å montere nye loftsluker med pakninger for å redusere varmetap og forhindre kondensproblemer. Brudd og mangler på dampsperre rundt downlights og i loft bør utbedres for å hindre luftlekkasje og redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Vinduer - 2: Malt trevindu med 2-lags isolerglass fra 1974 i trappegang i hybel. Malt trevindu og takvindu med 3-lags isolerglass fra rundt 1974 på et soverom i 1. etg. og stue i hybel. Det ble ikke registrert punktert glass i vinduer ved befaring. Dette kan påregnes med tiden. Eier opplyser om at han har nytt vindu til soverom og trappegang, men er ikke montert. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på enkelte vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Feil ved tettefunksjonen kan føre til kondens, nedsatt varmeisolasjonsevne og trekk. Listene utsettes for slitasje og nedbrytning i en naturlig aldringsprosess. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Dører: Isolert og formpresset ytterdør til hybel fra 2007. PVC balkongdør i hybel med 3-lags isolerglass fra 2018. Malt kjellerdør i tre. Vurdering av avvik: Inngangsdøren til hybelen går tregt i karm/terskel. Balkongdøren til hybelen mangler beslag i underkant. Det er råteskader på kjellerdøren. Konsekvens/tiltak: Inngangsdør til hybel bør justeres for å sikre korrekt funksjon og forhindre ytterligere slitasje. Det bør monteres beslag i underkant av balkongdør til hybel for å hindre vanninntrenging og påfølgende fuktskader. Kjellerdør bør byttes i nærmeste fremtid for å unngå økt risiko for råteutvikling og eventuelle følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong på 5 m² (3,29 x 1,50) med utgang fra stue i hybel i trykkimpregnert tre fundamentert på søyle ned til grunn. Liggende spilerekkverk på 93 cm. Terrasse fra 2019 på 22 m² (7,23 x 3,04) med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre fundamentert på naturstein/betong. Liggende rekkverk av kledningsbord på 97 cm. Vurdering av avvik: Høyde på rekkverk skal være minimum 1,0 m etter dagens krav. Bæresøylen til balkongen går under terreng. Stolpene er festet til søylesko som står for lavt, noe som medfører økt risiko for råte og vesentlig forkortet levetid. Konsekvens/tiltak: Rekkverkene bør økes til 1,0 m for å oppfylle dagens krav og redusere risiko for fallulykker, men det er ikke krav om utbedring opp til dagens forskriftskrav. Terrengjustering rundt bæresøyle bør utføres, og det bør vurderes å heve eller beskytte søyleskoene for å hindre råte og forlenge levetiden på konstruksjonen. Manglende tiltak kan føre til svekket bæreevne og økt risiko for skader på balkongen. Andre utvendige forhold: Boligen har to garasjer som er kjedet med boligens underetasje. Garasje 1 er på 27 m² (4,12 x 6,69 m). Gulv og vegger er av betong. Taket er kledd med trebord. Det er innlagt strøm med lys og kontaktpunkter. Leddport av stål med elektrisk portåpner (eier har mistet nøkkel). Garasje 2 er på 30,5 m² (4,08 x 7,46 m). Gulv og vegger er av betong. Taket er gipset. Vinduer av tre. Malt tredør. Innlagt strøm med lys og kontaktpunkter. Bod i bakkant på 8,7 m². Vurdering av avvik: Dør og vinduer har en alder som har passert halvparten av forventet levetid. Konsekvens/tiltak: Vinduer og dør bør vurderes for utskifting i nær fremtid, da alder har passert halvparten av forventet levetid. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert funksjon, økt varmetap og risiko for fuktskader. INNVENDIG Overflater - 2: Gjelder deler av overflatene. Vurdering av avvik: Det er overmalte fuktskjolder i takessplater på et soverom, og det er målt høye fuktverdier i takplater fra lekkasje i taktekking. Skade på tapet i gang. I gang i hybel er det veggplate mot trapp som ikke er tilstrekkelig festet og "buler". Noe fuktsveller på kjøkkengulv i hybel. Konsekvens/tiltak: Plater må males/utbedres etter at taktekking er utbedret. Det bør monteres loftsluke i gang i 1. etg. der det er åpning. Noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr Målt høydeforskjell på 25 mm fra terrassedør til peisovn i stue. Målt høydeforskjell på 15 mm innenfor en lengde på 2 meter ved peisovn i stue. Det er registrert spor etter borebiller i kjeller, men det var ingen synlig aktivitet ved befaring. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Konsekvens/tiltak: Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare om det er forhøyede radonnivåer i boligen. Ved måling og resultat under 100 Bq/m³ lukkes avviket. Resultat over dette kan medføre ekstra kostnader. Konsekvensen av manglende måling er at forhøyede radonkonsentrasjoner kan gå uoppdaget, noe som kan være helseskadelig. Rom Under Terreng: Gulv i kjeller er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er innforede vegger under terreng. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier/fuktforskjeller på synlige murflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn. Punktet må sees i sammenheng med "Drenering?". Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivået gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Konsekvensen av forhøyet fukt i kjellermur og gulv er økt risiko for mugg- og råteskader i konstruksjonen, samt forringelse av inneklimaet. 1. ETASJE > BAD Overflater vegger og himling: Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt i vegg ved befaring. Vurdering av avvik: Det er registrert sprekker i fugene ved vinduet. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Konsekvens/tiltak: Sprekkene i fugene ved vinduet bør utbedres for å hindre videre forringelse. Overflater Gulv: Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er svakt fall utenfor dusjnisje, 1:200 (0,5 cm fall pr. meter). Fall i dusjsone på 1:100. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er bom i (hulrom under) gulvflis ved toalett og foran dusj. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Bom i flis krever ikke noen umiddelbar utbedring. Årsak kan være at flislim ikke har fått kontakt på hele flisflaten, eller det kan være at flisene løsner fra underlaget. Konsekvens av bom i flis kan være at fuger sprekker og og flisene løsner som igjen vil kreve tiltak. Forholdene bør derfor holdes under oppsikt. Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Utført på egeninnsats uten dokumentasjon. Vurdering av avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på membranutførelsen og dette utløser TG:2. Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon på utførelse. Ventilasjon: Det er elektrisk avtrekksvifte i vegg. Mangler tilluft ved dør. Avtrekk fungerte ved test. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom, for eksempel luftespalte ved dør eller tilsvarende løsning. Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse HYBEL 2. ETASJE > BAD Overflater Gulv: Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilnærmet flatt utenfor dusj. Nedsenket dusjsone med bra fall, 1:50. Vurdering av avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Konsekvens/tiltak: Sprekkene i fugene ved vinduet bør utbedres for å hindre videre forringelse. Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Det er smurt på mye lim i sluk og vanskelig å se membran. Vurdering av avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på membranutførelsen og dette utløser TG:2. Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon på utførelse. 1. ETASJE > KJØKKEN Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning fra 2020 med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Det er integrert komfyr, micro, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøl/fryseskap. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring. Vurdering av avvik: Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det er krav til komfyrvakt ved etablering av ny kurs til platetopp. Kravet kom i 2010. Krav om lekkasjesikring/waterguard ved renovering av kjøkken etter 2010. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum for å oppfylle gjeldende krav. Manglende lekkasjedeteksjon medfører økt risiko for vannskader i konstruksjonen ved eventuell lekkasje. Komfyrvakt må monteres for å redusere risikoen for brann ved bruk av platetopp. HYBEL 2. ETASJE > KJØKKEN Overflater og innredning: Brukt kjøkkeninnredning ble montert i hybel i 2018. Innredning med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Det er integrert komfyr og platetopp. Opplegg for oppvaskmaskin og frittstående kjøl/fryseskap. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring. Komfyrvakt er montert. Ikke montert waterguard. Vurdering av avvik: Små skader på skapdør ved vaskekum og det er en liten lekkasje fra kjøkkenkran. Konsekvens/tiltak: Små skader på skapdør ved vaskekum bør utbedres for å forhindre videre forringelse av innredningen. Lekkasje fra kjøkkenkran bør utbedres snarest for å unngå vannskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Vannrør er av kobber og plastrør. Eldre kobberrør i kjeller. Nyere plastrør fra kjeller til kjøkken og våtrom. Stoppekran plassert i kjeller. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Avvik gjelder eldre kobberrør. Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner. Avløpsrør: Innvendig avløp er av plast og eldre soilrør. Tilgang til stakeluke fra inspeksjonsluke i gang i 1. etg. og i kjeller. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befarings dagen. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med friskluftsventiler i vegg. Spalteventil i vinduskarm på ett soverom. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og unngå risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse. Varmesentral: Montert luft-luft varmepumpe i stue, ukjent alder. Varmepumper må påregnes regelmessig service, 2 hvert år og inne del må støvsuges regelmessig. Vurdering av avvik: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Isolasjonen til varmepumperørene utvendig er delvis ødelagt/spist opp. Konsekvens/tiltak: Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Manglende service kan føre til redusert effekt, økt energiforbruk og forkortet levetid på varmepumpen. Det bør byttes til ny isolasjon rundt utvendige rør. Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2004, plassert i vaskekjeller. Det anbefales å montere v.v.b til fast el-tilkobling istedenfor vanlig stikkontakt. Beredere installert før 01.07.2014 (NEK400:2014) og tilkoblet gjennom stikkontakt er ikke pålagt og bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpslet og ser etter varmgang. Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. TOMTEFORHOLD Drenering: Punktet må sees i sammenheng "Rom under terreng". Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Grunnmur er lagt stedvis direkte på terreng og selvdrenerende masser. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår. Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er indikert fukt i vegg og gulv i kjeller, noe som tyder på sviktende drenering. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes å utbedre dreneringen for å fjerne fuktproblemet i vegg og gulv i kjelleren. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan vedvarende fukt føre til skader på konstruksjonen og økt risiko for sopp- og råteutvikling, selv om konsekvensen vurderes som mindre med dagens bruk. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur oppført av betong, betongblokker og naturstein/betong. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate på grus og fjellmasser. Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Sprekker i grunnmur bør tettes og følges opp med jevnlig observasjon for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekken utvider seg, kan det bli nødvendig med ytterligere tiltak for å hindre fuktinntrengning eller svekkelse av konstruksjonen. Terrengforhold: Tomten er stedvis tilnærmet flat, og stedvis noe svakt fall rundt bygningsmassen. Vurdering av avvik: Svakt hellende terreng mot bolig i gårdsplass. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Konsekvens/tiltak: Det anbefales arrondere terreng rundt bygning slik at det etableres fall fra bygget eller alternative tiltak. Ideelt bør det være fall på 1:50 på 3 meter ut fra bygning. Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen, tilkoblet det offentlige. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for lekkasjer eller brudd på ledningene, noe som kan medføre plutselige kostnader og behov for akutte utbedringer. Forhold som har fått TG3: UTVENDIG Taktekking: Taket er tekket med dobbelkrummet betongstein. Taket over soverommene er inspisert fra tak, men siden taket over leiligheten (taktekking og skorstein) kun er bservert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Punktet må sees i sammenheng med "Takkonstruksjon/Loft". Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er synlig lekkasje i taktekkingen i område over soverom i 1. etg. Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Konsekvens/tiltak: Det er synlige tegn til lekkasje i taktekkingen i området over soverom i 1. etasje. Taktekking må skiftes/utbedres snarest for å unngå ytterligere skader på underliggende konstruksjoner og redusere risikoen for fuktskader og muggdannelse. Utvendige trapper: Betongtrapp med skiferstein i trinn til inngangspartiet. Stående rekkverk av malte trebord. Mangler håndløper på vegg. Naturstein/betongtrapp til terrasse. Mangler rekkverk på hver side. Vurdering av avvik: Det er mer enn 50 cm ned til hardt underlag uten rekkverk på trapp til terrasse. Det mangler håndløper på vegg ved trapp til inngangspartiet, og det er bom i fliser. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å hindre fallskader, da det er mer enn 50 cm ned til hardt underlag uten rekkverk til terrasse. Manglende håndløper på vegg ved trapp til inngangsparti bør vurderes utbedret for å redusere risiko for fall, selv om det ikke er krav om montering opp til dagens forskriftskrav. Bom i fliser bør utbedres for å forhindre videre skadeutvikling og redusere risiko for at fliser løsner. INNVENDIG Pipe og ildsted: Det er montert peisovn i stue, og vedovn i kjeller. Sotluke i kjeller. Feierluke på loft. Pipe fra byggeår av teglstein med pusslag. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet foran ildstedet. Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Pipa har rennemerker etter sotvann. Skorsteinen er kledd inn og ligger inntil etasjeskillet. Konsekvens/tiltak: Piperehabilitering bør vurderes for å sikre skorsteinens funksjon og brannsikkerhet. Det må monteres ildfast plate på gulvet foran ildstedet for å redusere risikoen for brann. Sprekker i ildfast stein inne i ovnen bør utbedres for å sikre trygg bruk. Rennemerker etter sotvann på pipa bør undersøkes nærmere, da dette kan indikere lekkasje eller kondensproblemer som kan føre til fuktskader eller redusert trekk. Innvendige trapper: Innvendig tretrapp i hybel med laminat i trinn. Trapp er oppgradert i 2019. Innvendig ubehandlet tretrapp til kjeller. Vurdering av avvik: Trapp til hybel mangler håndløpere på vegg. Trapp til kjeller mangler rekkverk på én side. Det er store åpninger i rekkverket på én side og mellom trinnene. Normal levetid for trapper i tre er 15-30 år. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres håndløper på vegg i trapp til hybel for å ivareta sikker bruk og redusere risiko for fallulykker, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Trapp til kjeller må utbedres med rekkverk, og åpningene i rekkverk og mellom trinn bør reduseres for å oppfylle gjeldende sikkerhetskrav og hindre fare for fall, spesielt for barn. KJELLER/UNDERETASJE > VASKEROM Generell: Vaskekjeller med opplegg til vaskemaskin, tørketrommel og varmtvannsbereder. Det er malt betongvegger og malt trepanel. Malt betonggulv og malte trebord i tak. Sluk i gulv av eldre støpejernssluk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, i henhold til kravene i standarden. Konsekvens/tiltak: Vaskekjelleren har vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet grunnet manglende membran på gulv og oppkant mot vegg. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg medfører økt risiko for lekkasjer og vannskader. Anbefalt tiltak er full rehabilitering, inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system, for å redusere risikoen for fuktskader og sikre trygg bruk av rommet. TEKNISKE INSTALLASJONER Elektrisk anlegg: Sikringsskap til hovedbolig er plassert i kjeller. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 9 kurser og 50A hovedsikring. Sikringsskap til hybel er plassert i gang. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 8 kurser i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei. Spørsmål til eier: 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 2018. Ny innmat i sikringsskap i 2018/19 ifølge eier. 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent. 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Nei. Ifølge eier foreligger det samsvarserklæring for skifte av sikringsskap, men denne er ikke fremvist. 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei. 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei. 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei. Generelt om anlegget: 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei. 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja. Inntak og sikringsskap: 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei. 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Grunnet synlige kabler fra sikringsskap i kjeller og ledning i hybel over dør til soverom som ikke tilstrekkelig festet, noe eldre anlegg i kjeller, og det foreligger ingen tilsynsrapport de siste 5 år, bør hele det elektriske anlegget kontrolleres med en NEK 405-2-3 rapport. Forventet levetid på elektriske anlegg er rundt 30 år, og etter dette må du regne med vedlikehold i form av utskiftninger og reparasjoner. Takstmannen er ikke autorisert på El-anlegg. Kommentarer vedrørende dette punktet er basert på generell kunnskap. Det elektriske anlegget er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Informasjon ovenfor er hentet fra tilstandsrapport avholdt 23.10.2025 av Olav Kvilhaug. Se vedlagt rapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Sammendrag selgers egenerklæring
Selger opplyser i egenerklæringen: 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2022. Beskrivelse av arbeidet: New tiles. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Nei, ikke som jeg kjenner til. 37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja. Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt salgsoppgaven.

Innhold
1. etasje: Entré, gang, trapperom, kjøkken, stue, soverom 1, soverom 2, soverom 3 og bad. Kjeller/underetasje: Entré, hall med trapp, vaskerom, bod 1, bod 2, bod 3, garasje og garasje med bod. Hybel 1. etasje: Entré. Hybel 2. etasje: Gang med trapp, bad, kott, soverom, kjøkken og stue. Ved befaringen er det bruken av rommene som avgjør beregningen av arealene, selv om de kan være i strid med byggeforskriftene. Vaskerom i kjeller er regnet som p-rom pga bruken av rommet. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Boligen er tegnet inn som enebolig uten utleiedel i 2. etg. Det er tegnet inn trapp til 2. etg. der det i dag er entré til 1. etg. Tegnet inn soverom og bad der det i dag er stort bad i 1. etg. Tegnet inn dør ved siden av garasjeport. I dag er døren på siden av garasje på gavlvegg mot nord. Plantegninger for 2. etg. finnes ikke. Arealangivelser er hentet fra vedlagt tilstandsrapport avholdt 23.10.2025 av Olav Kvilhaug.

Standard
Velkommen til Årøveien 52, en romslig bolig på stor tomt. Boligen er vesentlig pusset opp de siste årene med nye overflater, 2 nyere kjøkken, 2 nyere bad, oppgraderte innerdører og mye av det elektriske anlegget. Eiendommen går over tre etasjer hover det er delt av til 2.etg som en leilighet. Dette er ikke godkjent hos bygningsmyndighetene og må derfor anses som et ulovlig areal. Det vil være enkelt å åpne mellom 1. og 2. etg ved enten å åpne der garderobeskapet i gangen 1.etg er igjen, eller å bygge inn inngangspartiet (må evt byggemeldes). Hovedetasjen har en romslig gang med skyvedørsgarderobe med god plass til å henge jakker og sette skoene. Kjøkkenet har nyere innredning med slette grå fronter. Her er det rikelig med skap- og benkeplass, integrerte hvitevarer og innfliset hylle med lys i veggen. Godt med lys inn vinduene. Varmekabler i gulv. Stuen har god plass til både salong og spisestue. Utgang til den store solrike verandaen. Vinterstid får du glimt av sjøen herfra. Inn soveromsgangen finner man det sttore badet. Her er det dusjnisje, hjørneboblebadekar servant og vegghengt toalett. Badet er helfliset med varmekabler i gulv. Badet er pusset opp av eier ved egeninnsats. 3 gode soverom hvorav hovedsoverommet har utgang til en koselig luftealtan. Stor skyvedørsgarderobe i speil på hovedsoverommet. Underetasjen har man inngang til fra gangen og utvendig. Det er opplegg til vaskemaskin her og godt med lagringsplass. To garasjeplasser inn under boligen. Inngangen til 2.etg er ved siden av hovedinngangsdøren. Her kommer man inn i gangen hvor man har plass til å henge fra seg yttertøy og sette sko. Trappen opp til 2.etg tar deg til gangen som kobler sammen rommene. Badet her fremstår nytt, men det opplyses at det er pusset opp ved egeninnsats av eier. Varmekabler i gulv og fliset gulv og vegger. Innfliset hylle i dusjen. Servant i innredning. Kjøkkenet er en pen brukt innredning som er montert. Kjøkkenøy og fin plass til spiseplass. Hvitevarer tilhører leietaker. Rommet innerst i gangen er innredet som soverom, men da boligen er ulovlig delt opp er ikke dette medregnet som soverom. Stuen har utgang til stor balkong hvor man kan skime sjøen.

Innbo og løsøre
Robotklipper medfølger i utgangspunktet ikke. Lysstyring og alarmsystem fra Homely Alarm er installert og koster kr 99,- pr mnd. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i garasje og rikelig med parkering i egen oppkjørsel.

Forsikringsselskap
Storebrand forsikring

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Diverse
Et hjørne av garasjen til naboen går tilsynelatende litt inn på eiendommen. Se vedlagte kart. Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
4 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 124 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 126 050 (Omkostninger totalt) 142 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 145 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 116 050 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 132 950 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 135 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Oppvarming
Boligen varmes opp av strøm og vedfyring. Peisovn i stue. Montert varmepumpe i stue, ukjent alder. Termostatstyrte varmekabler i entré, kjøkken og begge bad. Veggmonterte panelovner. Piper og ildsteder: Forrige tilsyn av ildsted ble utført 03.03.2025. Forrige feiing ble utført 14.05.2018. Det er ikke registrert noen avvik eller anmerkninger på bruksenheten. Avvik som ble registrert: Plate foran ovn mangler/er for kort. Skorstein er kledd inn. Brennbart inntil etg. skillene. Det var ikke tilgang til leiligheten i 2. etasje og denne er derfor ikke vurdert.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Kommunale avgifter
14072

Kommunale avgifter år
2026

Info kommunale avgifter
Det betales kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon, feiing og tilsyn. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Kommunen kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år. Det tas forbehold om at det kan være avvik i kommunens registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med.

Formuesverdi primær
1119306

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
4029501

Formuesverdi sekundær år
2021

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold, vedlikehold og brøyting av vei og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3907/80/22: 20.02.1950 - Dokumentnr: 497 - Bestemmelse om gjerde 20.02.1950 - Dokumentnr: 497 - Bestemmelse om vannrett Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:26 09.11.1968 - Dokumentnr: 4944 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:67 10.06.1985 - Dokumentnr: 4313 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 22.05.2012 - Dokumentnr: 397292 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:67 04.03.2013 - Dokumentnr: 180794 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:48 10.01.1950 - Dokumentnr: 81 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:4 03.07.1959 - Dokumentnr: 2024 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:48 01.08.1968 - Dokumentnr: 3214 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:67 28.10.2013 - Dokumentnr: 923505 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3907 Gnr:80 Bnr:376 01.01.2020 - Dokumentnr: 1307832 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0710 Gnr:80 Bnr:22 01.01.2024 - Dokumentnr: 379297 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3804 Gnr:80 Bnr:22

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av boligen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 20-1 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden tiltaket er fra før dette, betyr det at tiltaket er lovlig uten ferdigattest. Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg garasje, datert 27.05.1982. Gjenstående arbeider som skulle vært utført innen 01.08.1982 var: - Utvendige puss av grunnmur. - Takrenne og nedløp østfasaden. Det foreligger innvendige og utvendige tegninger av enebolig, datert 12.05.1959. Det foreligger innvendige og utvendige tegninger av tilbygg, datert 1981. Badet i 1.etg er et tidligere bad og soverom som er slått sammen. Det fremkommer ikke tegninger av 2.etg. 2.etg er i dag delt av til egen enhet som ikke er byggemeldt og godkjent. Dette må derfor anses som ulovlig innredet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at hele 2.etg som er innredet og brukt som selvstendig boenhet ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold eller separat boenhet. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.        I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eiendommen har adkomst via privat vei. Det må påregnes kostnader for brøyting og vedlikehold av vei. Kjøper må påregne kostnader for montering av vannmåler da Sandefjord kommune vil innføre dette på alle eiendommer i kommunen.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplan/ Kommunedelplan: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel 2023 (ikrafttredelse 21.09.2023) er avsatt til boligbebyggelse, nåværende og LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende. Området er ikke regulert ihht reguleringsplankart. Område i nærheten er markert med flom/rasfare med mulighet for marin leire. Se vedlagte kart for markering.

Adgang til utleie
Det gjøres spesielt oppmerksom på at utleid leilighet ikke er godkjent som egen bruksenhet. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.    Eier har leid ut 2. etasje for kr 9 000,- pr mnd, inkl strøm og internett.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 124 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 126 050 (Omkostninger totalt) 142 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 145 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 116 050 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 132 950 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 135 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Omk. kjøper beløp
126050

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,5% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 15000,- oppgjørshonorar kr 5900,- og visninger kr 3000, - (4000,- i helg). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 50000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket et rimelig vederlag samt utgifter til annonsering og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.