SANDNES Skaret 5

Arealbeskrivelse
Skaret 5
Bruksareal
Kjeller: 134 kvm Gang, kjellerstue, soverom, bad, badstue, bi-inngang, vaskerom og 3 boder.
1. etasje: 144 kvm Entré/hall, wc, Kjøkken, stue, 2 soverom, bad
Primærrom
Kjeller: 118 kvm Gang, kjellerstue, soverom, bad, badstue, bi-inngang og vaskerom
1. etasje: 144 kvm Entré/hall, wc, Kjøkken, stue, 2 soverom, bad



Tomt
734.4m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommen er etablert i et område med byggegrunn av løsmasser/morenemasser iht. geologiske kart fra NGU. Drenering fra byggeåret. Grunnmur i betong/betongblokker fra byggeåret. Støttemur/trappevange i murblokker. Eiendommen er etablert i skrått terreng, opparbeidet og planert med parkering og inngangsparti på boligens oppside samt hage på boligens nedside. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Kilde: Sandnes Kommune

Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert og etterspurt boligområde med gangavstand til skole, barnehage, matbutikk, idrettshall, svømmehall, fotballløkke og flotte turområder. Gode offentlige transportmuligheter (buss) med hyppige avganger til Sandnes sentrum.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Byggemåte
Utdrag fra takstmannens beskrivelse: Taket er tekket med glassert tegl takstein fra 1985, besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp i plast fra byggeåret. Yttervegger i bindingsverkkonstruksjon som utvendig er kledd med trepaneler. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre, besiktiget fra loft. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags og 3- lags glass. Ytterdører i tre fra byggeåret (hovedinngangsdør i teak). Terrassegulv og rekkverk i tre. Teglsteinspipe over tak.

Innhold
1 etg.: P-rom: Entre/hall, wc, kjøkken, stue, 2 soverom og bad. Underetasje: P-rom: Gang, kjellerstue (*ikke godkjent), soverom (*ikke godkjent), bad, badstue, bi-inngang og vaskerom. S-rom: 3 boder. Garasje m/kjeller (*Kjellerstue er omtalt som "hobbyrom" og soverom er omtalt som "Diverse" på godkjente tegninger. Bruksendring til rom for varig opphold / boligformål er ikke godkjent)

Standard
Innvendige overflater med parkett og fliser på gulv. Tapet, malt strie og malte plater på vegger samt noe ubehandlet betongvegg. Himlingsplater og paneler i himlinger. Stedstøpt gulv i underetasje samt etasjeskiller er av trebjelkelag. Boligen har mursteinspipe samt åpen peis og peis med innsats. Gulv har parkett og fliser. Veggene har plater og paneler. Boligen har lakkert tretrapp med heltre eiketrinn, ny i ca 2010 iflg. eier. Innvendig har boligen malte glatte dører og malte fyllingsdører. Bad underetasje Bad fra byggeåret. Fliser på gulv og vegger. Servant på vegg, gulvstående toalett samt dusjvegg i glassbyggestein. Vaskerom underetasje Vaskerom fra byggeåret. Perginolgulv samt malte betongmur og trepaneler på vegger. Bad 1.etasje Bad fra ca 2010 iflg. eier. Fliser på vegger samt himlingsplater i innvendig tak. Flislagt gulv. Nyere stålsluk i gulv uten synlig membran. Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter samt bide, toalett og dusjvegg. Rommet har avtrekk ved elektrisk vifte. Kjøkken Kjøkkeninnredning fra ca 2010 iflg. eier med slette fronter og benkeplater av stein. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Badstue Badstue med trepaneler på vegger og i himling. WC Wc-rom med fliser på gulv og vegger. Toalett og servant. Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger er av kobber. Avløpsrør av plast. Boligen har mekanisk ventilasjon. Ca 200 liters varmtvannstank fra 2013. Elektrisk anlegg fra byggeår. Røykvarslere på batteri samt håndholdt slokkingsapparat. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og 3. Forhold som har fått TG3: Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under terreng Vurdering av avvik: -Det er påvist råteskader i enkelte søyler/spiler i rekkverk på terrasse. Tiltak: -Råteskadede spiler/søyler må skiftes. Innvendig - 1 etasje - Bad - overflater gulv: Vurdering av avvik: -Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. -Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) -Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Gulv utenfor dusj har fall mot dør og det er ikke etablert fuktsikker kant mot terskel. Ved overflatevann på gulv utenfor dusj vil dette renne ut i tilstøtende soverom. Tiltak: -Det må foretas utbedring av fallforhold. For å foreta endring av fallforhold blir det nødvendig med større tiltak på fliser og membransjikt. Innvendig - underetasje - vaskerom: Vurdering av avvik: -Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er utgått sin forventede levetid som våtrom og må av den grunn påregnes oppgradert. Tiltak: Våtrommet bør oppgraderes. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Våtsone står mot grunnmur. Innvendig - Underetasje - Bad - Generell Vurdering av avvik: -Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist sprekker i flere fliser på gulv. Det er ikke synlig membran under fliser på gulv. Flisearbeider bærer preg av ufagmessig utførelse. Sprukket flis i nedre del av vegg i dusjnisje. Tiltak: -Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Branntekniske forhold: Slokkingsapparat i kjeller er eldre enn 10 år. Forhold som har fått TG2 (avvik som kan kreve tiltak): Utvendig - Nedløp og beslag: Vurdering av avvik: -Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. -Det var på befaringsdagen nedbør og aktiv lekkasje fra skjøt av nedløpsrør på boligens nedside. Tiltak: -Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. -Lekkasje fra skjøt av nedløpsrør bør utbedres. Utvendig - veggkonstruksjon Vurdering av avvik: -Tegn til værslitasje og nedbrytning på de mest utsatte steder. -Vegetasjon vokser inntil kledning. Vegetasjon som vokser inntil trepaneler hindrer treverket å tørke ut samt øker fare for fukt og råteskader. Tiltak: Vegetasjon bør beskjæres slik at dette ikke ligger inntil kledning. Utvendig - vinduer Vurdering av avvik: -Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. -Enkelte vinduer i underetasje gikk ikke opp på befaringsdagen. -Løs vrider til vindu i kjellerstue. Tiltak: -Vinduer må justeres. -Det må påregnes noe vedlikehold og justering av enkelte vinduer. Utvendig - pipe over tak Vurdering av avvik: -Mosedannelser i fuger over tak. Dette medfører at fuger ikke får tørke ut og øker faren for fuktgjennomtrenging i pipe. Tiltak: Det anbefales rengjøring av fuger samt impregnering av pipe. Innvendig - Overflater Vurdering av avvik: -Sprang/kantinger mellom enkelte fliser i kjellerstue. -Parkett i bi-inngang i underetasje står i spenn og topper seg enkelte steder. -"Heksesot" i himling i stue, tilsynelatende under drager. Dette tyder på kuldebro. Tiltak For å oppnå TG1 må overflater med påpekte anmerkninger utbedres Innvendig - Etasjeskille / gulv mot grunn Vurdering av avvik: Det er påvist knirk i gulv i entre/hall i 1.etasje. Tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. For å oppnå TG1 må imidlertid knirk utbedres. Innvendig - Gulv under terreng Vurdering av avvik: Det er påvist fukt i innervegg samt i gulv i soverom i underetasje. Forholdet må undersøkes ytterligere, utbedres og gjenoppbygges. Tiltak: Utbedring i sammenheng med innvendige overflater. Forholdet må avdekkes, utbedres, tørkes og gjenoppbygges. Tilleggsinformasjon fra megler: Fuktskade på gulv og vegg i soverom er utbedret i forsikringssak og ferdigstilt februar 2023 - Avvik lukket. Innvendige trapper Vurdering av avvik: -Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Tiltak: -Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Innvendige dører Vurdering av avvik: -Flere innvendige dører tar i karmen, dette vil kunne variere med årstidene. Tiltak: Dører bør justeres. Innvendig - 1 etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt Vurdering av avvik: -Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Tiltak: -Det må gjøres nærmere undersøkelser. Innvendig - Underetasje - Badstue Vurdering av avvik: -Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner -Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Tiltak: -Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. -Det må lages luftespalter mellom kjølerommet og tilstøtende konstruksjoner. Tekniske installasjoner - Vannledninger Vurdering av avvik: -Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. -Det ble på befaringsdagen registrert forhold som tyder på lekkasje fra vannrør i vegg mellom soverom og gang i underetasje. Tiltak: -Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. -Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Tekniske installasjoner - Avløpsrør Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Tiltak: -Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. -Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Elektrisk anlegg Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Forstøtningsmurer Vurdering av avvik: -Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Tiltak: Mur bør rives og gjenoppbygges samt forsterkes tilstrekkelig slik at den tåler belastning fra overliggende gårdsrom/innkjørsel. Terrengforhold Vurdering av avvik: -Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. -Det var på befaringsdagen nedbør og samlet seg vann på platting/inngangsparti mellom parkering/garasje og inngang til bolig. Tiltak: Det bør utføres tiltak for å lede overflatevann bort. Forhold som har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak): Utvendig - Taktekking Vurdering av avvik: Taktekking og eventuell undertekking er forbigått halvveis av sin forventede levetid. Tiltak: Taktekking og eventuell undertekking bør jevnlig kontrolleres og vurderes opp mot potensielle utettheter. Utvendig - Dører Vurdering av avvik: Tegn til værslitasje i utvendige overflater på enkelte dører. Tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Tomteforhold - Drenering Vurdering av avvik: -Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. -Eventuell grunnmursplast er ikke synlig over terreng. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Utvendige vann- og avløpsledninger Vurdering av avvik: -Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. -Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kommentar fra takstmann om tilstand Garasje (ikke satt tilstandsgrader): Det ble på befaringsdagen registrert fuktig gulv enkelte steder i underetasjen. Dette skyldes trolig fukt som trekker inn i forbindelse med dør. Nedbrytning og noe råte i nedre del av ytterdør og karm i underetasje. Ytterdør i underetasje tar i utvendig terreng ved åpning.

Hvitevarer
Hvitevarer medfølger ikke.

Parkering
Garasje samt oppstillingsplass i gårdsrom.

Radonmåling
Det foreligger rapport etter radonmåling datert 10.06.2014. Rapport følger vedlagt. Iflg. eier ble det utført tiltak som anbefalt i rapport (ikke dokumentert). Det er ikke foretatt målinger etter utførte tiltak for å se om nivåene er innenfor lovlige grenser. Ny måling anbefales utført av kjøper. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Diverse
Det gjøres spesielt oppmerksom på at kjellerstue og soverom i kjelleren ikke er omsøkt. Rommene er angitt som "hobbyrom" og "diverse" på byggetegningene, og bruksendringen til rom for varig opphold/boligformål er ikke godkjent. Videre er det satt inn skyvedør fra rom brukt som kjellerstue og ut i hage. Denne fasadeendring viser ikke på godkjente tegninger (hele kjelleretasje ligger under terreng på godkjente tegninger, mens kjellerrom mot sør er bygd med åpen fasade ut mot hage). På det ene soverom i 1 etg. er det satt inn dør ut til en balkong (mot gårdsrom). Denne dør og balkong viser ikke på godkjente tegninger. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til samtlige forannevnte punkter, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 950 000 (Prisantydning) Omkostninger 172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585 (Tingl.gebyr pantedokument) 585 (Tingl.gebyr skjøte) 148 750 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 950 000)) 150 092 (Omkostninger totalt) 6 100 092 (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Peis i stue og kjellerstue, ellers elektrisk.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
17095

Kommunale avgifter år
2022

Info kommunale avgifter
Gjelder vann, avløp, feiing og renovasjon

Formuesverdi primær
1448377

Formuesverdi primær år
2020

Formuesverdi sekundær
5214158

Formuesverdi sekundær år
2020

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1108/34/18: 23.12.1975 - Dokumentnr: 7423 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1108 Gnr:34 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 1892110 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1102 Gnr:34 Bnr:18


Ferdigattest/brukstillatelse
Brukstillatelse foreligger på bolighuset datert 25.05.1979 (følger vedlagt salgsoppgaven).

Vei, vann og avløp
Offentlig tilknyttet vann og avløp via private stikkledninger. Adkomst via privat vei (ingen tinglyste rettigheter, men fremgår av reguleringsplankart).

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område som er regulert til bolig og er omfattet av gjeldende reguleringsplan "Reguleringsplan for del av gnr. 34, bnr. 1 og 2 m.fl, Skaar" med PlanID7303, ikrafttredelse 15.07.1975, samt gjeldende kommuneplan for Sandnes 2019-2035, ikrafttredelse 11.03.2019. På sørvestsiden grenser eiendommen til område som er regulert til boligbebyggelse. Det må i fremtiden påregnes at dette området vil bli utbygd. Området sørøst for eiendommen er regulert til felles lekeareal for barn/grøntanlegg. Reguleringsplankart følger vedlagt i salgsoppgaven.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er konsesjonsfri.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Handelen reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven.    Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 har kjøper kun begrenset adgang til å påberope eventuelle mangler ved eiendommen. Eiendommen overtas i den stand den befinner seg. Lov om avhending av fast eigedom får ikke anvendelse ved tvangssalg.   I følge tvbl. § 11-39 foreligger en mangel når:  (a) formuesgodet ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, og som kan antas å ha innvirket på kjøpet.  (b) medhjelperen har forsømt å gi opplysning om vesentlige forhold som denne måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, såfremt unnlatelsen kan antas å ha innvirket på kjøpet, eller  (c) formuesgodet er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.    Dersom mangel foreligger, kan kjøperen kreve prisavslag. Kjøperen kan ikke heve kjøpet på grunn av mangler. Erstatning kan bare kreves av medhjelperen dersom denne har utvist skyld eller det foreligger annet særskilt rettsgrunnlag. Kjøpesummen må betales selv om prisavslag kreves.   Loven har særskilte regler om prisavslag og om fremgangsmåten ved mangelskrav.   Det utstedes ikke kjøpekontrakt ved tvangssalg. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at handel er kommet i stand.   Når et bud er rettskraftig stadfestet og kjøpesummen innbetalt, skal retten på kjøperens begjæring utstede skjøte, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-3. Skjøtet blir så sendt til medhjelper.  Dersom kjøper helt eller delvis har innbetalt kjøpesummen via låneinstitusjon vil denne normalt kreve at medhjelper innestår for at pantedokumentet får tinglyst rett prioritet i eiendommen. Medhjelper sørger for tinglysing av skjøte og pantedokument. Utstedelse av blankoskjøte er ikke mulig.

Budgivning
Bud inngis skriftlig på vedlagt budskjema. Det gjøres spesielt oppmerksom på at budet må som hovedregel være bindende for budgiver i minimum 6 uker. For andelsleiligheter er bindingstiden minimum 3 uker. Retten kan unntaksvis ta hensyn til bud med bindingstid ned til 15 dager. For nærmere informasjon se budskjema samt vedlagt informasjonsskriv.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 950 000 (Prisantydning) Omkostninger 172 (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 585 (Tingl.gebyr pantedokument) 585 (Tingl.gebyr skjøte) 148 750 (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 950 000)) 150 092 (Omkostninger totalt) 6 100 092 (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
150092

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Meglers vederlag
Medhjelpers vederlag og rett til dekning av utlegg er fastsatt i forskrift til tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 3.