Ullerøy. Velholdt hytte med herlig sjøutsikt! Båtplass og badeplass rett på nedsiden.

Gjennomgående oppgradert standard i senere år med bl.a. pene laminatgulv i skipsgulvstil i stue, kjøkken og på soverom. Fliser på gulv i bad/wc. Lyslakkert moderne kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer. Vegger med lysmalt smartpanel.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og 3.

Følgende forhold er bemerket i tilstandsrapporten som store eller alvorlige avvik, TG3:
Utvendig - Veggkonstruksjon
Trekonstruksjon av ukjent utførelse. Utvendig kledd med liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
• Det er ingen lufting i konstruksjonen
Kledningen er ikke utlektet eller luftet. Forholdet medfører trolig kortere levetid for kledningen
Tiltak
• Lufting/ventilering må etableres. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekking skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å noe om.

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Utvendige terrasser i trekonstruksjon fundamentert på fjell og løse blokker.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Stedvise lokale råteskader.
Tiltak
• Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skaden Grave vekk jord som ligger mot treverk og utskifting av treverk med råteskader.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller av tre mot krypkjeller/det fri. Støpt dekke mot teknisk rom.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjent
måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 m. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig - Rom under terreng
Støpt gulv og vegger i mur og betong.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Eier opplyser om fuktinntregning langs fjellet ved nedbør.
Tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Tekniske installasjoner - Branntekniske forhold
Det er mangler for brannslukningsutstyr ihht forskriftskrav.
Selger opplyser at det nå er godkjent brannslokningsapparat på eiendommen.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Bygningen er fundamentert med ringmur og støpte eller murte søylefundament.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Flere søylefundamenter er skjeve eller ikke fagmessig utført
Tiltak
• Tiltak:
Anbefaler nærmere undersøkelser og utbedringer. Fundamenter som har gitt etter må erstattes av nye fundamenter

Tomteforhold - Terrengforhold
Eiendommen ligger i skrånende terreng med fall mot/under hytta
Vurdering av avvik:
• Terreng faller inn mot bygning.
Tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
• Ytterligere undersøkelser anbefales
• Det er ikke behov for utbedringstiltak

Følgende er bemerket i tilstandsrapporten som avvik som kan kreve tiltak, TG2:
Utvendig - Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp i lakkert stål.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier
Tiltak
• Stigetrinn for feier må monteres
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

Utvendig - Takkonstruksjon/loft
Saltak av sperrekonstruksjon befart fra kryploft
Vurdering av avvik:
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen
Opprinnelig takkonstruksjon med eldre fuktskader. Svakt dimensjonert sett i forhold til dagens krav
Tiltak
• Det må foretas nærmere undersøkelser.
• Lufting/ventilering bør forbedre

Utvendig - Dører
Enkel kjellerdør i tre.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
• Dører må justeres. Dør bør repareres eller skiftes

Utvendig - Balkonger, terrasser og tom under balkonger
Luftebalkong i trekonstruksjon med utgang fra stue
Vurdering av avvik:
• Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler.
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyde
Rekkverkshøyde 0,7 m dagens krav 1,0 m. Rekkverket kan klatres i.
Tiltak
• Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav byggemeldingstidspunktet
Anbefaler at man bygger nytt rekkverk som tilfredsstiller dag sikkerhetskrav. 4

Innvendig - Overflater
Gulv: Keramiske fliser og laminat
Vegg: Malt mdf panelplater.
Himling: Malt mdf panel og malt trepanel.
Vurdering av avvik:
• Bom i fliskledning og løs fugemasse i gang.
Tiltak
• Løse fliser festes og fuges

Innvendig - Radon (ikke foretatt)
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger

Pipe og ildsted
Teglsteinspipe og Jøtul vedovn.
Vurdering av avvik:
• Pipevanger er ikke synlige.
• Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken.
Innkledd skorstein fra bad.
Tiltak
• Ildfast plate må monteres.
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig

Innvendig - Krypkjeller
Krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er begrenset inspeksjonsmulighet i krypkjeller pga lav høyde.
• Tiltak: Uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale.

Innvendig - Innvendige dører
Formpressede innerdører
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Noe subbing.
Tiltak:
• Enkel justering av enkelte dører.

Våtrom - Ventilasjon - bad
Elektrisk styrt vifte
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering
Rommet mangler tilluft
Tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Tekniske installasjoner - Vannledninger
Plastrør (rør i rør). Åpen fordeling i teknisk rom. Opplegget ligger løst under hytta i isolasjonsstrømper med varmekabel i varerør
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Isolasjonsstrømpe var stedvis musespist.
Tiltak
• Andre tiltak
Forholdet bør undersøkes nærmere. Utbedring av isolasjonsstrømper må påregnes.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegg
Kloakk lufting avsluttet med Durgoventil (undertrykksventil)på
Tiltak
• Andre tiltak
Kloakklufting isolereres og føres opp over tak, luftehatt monter

Tomteforhold - Byggegrunn
Bygningen er fundamentert på fjell og løsmasser
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Dels utvasking av løsmasser under hytta Se punkt for grunnmur og fundamenter.
Tiltak
• Tiltak:
Anbefaler nærmere undersøkelser.

Tomteforhold - Drenering
Bygningen har ikke drenssystem.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.
Tiltak
• Lokal utbedring må utføres
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser
• Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.

Tomteforhold - Septiktank
Sortvann (alt avløp fra toalett) til tett tank 6000
Gråvann (avløpsvann fra vask, dusj og vaskemaskin) til Hac
gråvannsrenseanlegg.
- Tett tank må tømmes av godkjent slamtømmer
- Minirenseanlegg krever godkjent serviceavtale og jevnlig vedlikehold.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eier opplyser at renseanlegg kan fryse.
Tiltak
• Andre tiltak
Anlegget bør frostsikres permanent.

Følgende er bemerket i tilstandsrapporten som avvik som ikke krever umiddelbare tiltak, TG2:
Utvendig - Taktekking
Taket er tekket med pappshingel. Besiktiget fra bakkenivå
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig vanskelig å si noe om.

Utvendig - Vinduer
Vinduer med karmer og rammer i tre med toppsving og isolerglass. De fleste med utvendige sprosser
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer
Svak beslagløsning over vinduer i gavl.
Tiltak
• Andre tiltak
• Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket
Utbedres i forbindelse med utskifting av kledning

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Tak over terrasse. Pulttak i sperrekonstruksjon av tre tekket med lysplater.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Dimensjoneringen tilfredsstiller ikke dagens krav til konstruksjonssikkerhet og bæreevne.
Tiltak
• Tiltak:
Taket bør måkes ved snøbelastning.

Våtrom - Overflater vegger og himling - bad
Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av våtrommet. Gjeldene regelverk for utførelse var Tekniske forskrifter i periode1997-2010.
Våtromsplater på vegger. Himlingsplater på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
• Våtromsplater er ufagmessig utfør
Våtromsplater er ikke fuget mot bunnlist.
Tiltak
• Andre tiltak
Anbefaler fortsatt dusjing i kabinett. Ev må bunnlist fuges fuktsikring i vindu kontrolleres ev utbedres.

Våtrom - Overflater gulv - bad
Fliser og elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift byggetidspunktet
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig toppmembran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Noe mindre fall enn byggeforskriftenes krav
Tiltak
• Våtrommet fungerer med dette avviket

Kjøkken - Overflater og innredning - Kjøkken
Innredning med folierte skrog og profilerte fronter. Benkeplater av høytrykkslaminat. Integrerte hvitevarer.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Skade på bakvegg i skap over kjøleskap.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak

Høyt og fritt beliggende i Hornkilen og med vid utsikt over sjø- og jordbruksområder. Sol fra tidlig morgen og til sen ettermiddag. Hytta ligger i spredt bebyggelse med god plass i mellom eiendommene - usjenert og koselig. Det er kort spaseravstand til salte bad på nedsiden og egen båtplass i felles båtbrygge. Her kommer man på noen få minutter ut til et eldorado av en skjærgård med holmer og strender, flotte fiskeplasser og koselige strandhugg. Det er kun 3 min med bil og 9 min på sykkel til Kilen marina. Her er det restaurant, konserter og festivaler. Det er også kort sykkel vei til Olseng Marina som også har restaurant. Minigolf og tennisbaner finner vi på Høysand 6 min unna! Tar man båten fra brygga er man på Skjærhalden etter 30min, og ca. 45min til Strømstad og Kosterøyene på svensk side.
Like opp bak veien til hytta kommer man rett over i herlige turstier med bålplasser og utsiktspunkter, treningsstier og turveier. Her kjeder vi oss ikke!

Spredt bebyggelse av fritid og noe bolig.

Bilvei frem

Bygningen er oppført i med ringmur og støpte eller murte søylefundament. Yttervegg oppført i trekonstruksjon av ukjent utførelse som er utvendig kledd med liggende bordkledning. Saltak av sperrekonstruksjon. Taket er tekket med pappshingel. Takrenner og nedløp i lakkert stål. Vinduer med karmer og rammer i tre med toppsving og isolerglass. De fleste med utvendige sprosser.
Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Karsten Strand i Bonatakst AS datert 16.02.2022.

1.et: 54 kvm Bra
I tillegg frittstående bod på 7 kvm Bra
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiv.
Tilstandsrapporten opplyser at 2 soverom er mindre enn anbefalte krav til størrelse for soverom.
Eier opplyser at boden ikke er byggemeldt eller godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende rom inngår i primærareal:
Vindfang, stue, kjøkken, 2 soverom, bad.
Det er bruken av rommet på salgstidspunktet som avgjør om det defineres som primærrom(p-rom) eller sekundærrom(s-rom). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. I hht utdrag av veiledning til NS 3940.

Arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Frittstående hvitevarer og inventar følger ikke med. Intererte hvitevarer som koketopp og stekvn, samt oppvaskmaksin følger med.
Møbelpakke og frittstående hvitevarer (Kjøleskap på kjøkken, samt fryser og kjøleskap i gang) kan kjøpes for kr 30 000 om ønskelig.
Seng og kiste følger ikke med.
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Se punktet om standard samt løsøre- og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Ved og strøm. Eldre vedovn (montert i 2019)

beregnet areal ihht vedlagte eiendomsrapport
Pent opparbeidet skrånende hage med naturtomt og fjell, lyngplanter og gruset gårdsplass. Stor terrasse med uteplasser på.

Sarpsborg kommune opplyser at området har mulighet for marin leire. Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens akstomhetskart er imidlertid svært grovmasket.
Sarpsborg kommune opplyser imidlertid at mulighet for marin leire er stort sett fraværende og at løsmassetype er bart fjell for dette objektet. Se vedlagte rapport/kart.
Eiendommen ligger i et område definert med høy aktsomhet vedr radon.

Parkering på egen tomt

Sarpsborg kommune opplyser at det er offentlig tilknyttet vann, via private stikkledninger. Privat avløp med sortvann til tett tank på 6000L. Gråvann til Haco gråvannsrenseanlegg.
Sarpsborg kommune kan kreve tilkobling til offentlig avløp på ett senere tidspunkt, dersom kommen legger off.lendninger i området, samt utkobling av septiktank.
Det er installert vannmåler.

Formuesverdi kr 335 500 per

Kr. 17 944 pr. år
Fakturert beløp for 2021.

Kommunale avgifter og leie av båtplass.

Sarpsborg kommune opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på denne eiendommen i deres arkiv.
Søknadsplikten kom i Bygningsloven av 1965 og det er ikke uvanlig at eiendommer oppført før 1965 ikke har ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Kjøper oppfordres til å ta kontakt med kommunen for ytterligere informasjon.
Det er gitt ferdigattest for ny vannledning datert 12.12.2013.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Eiendommen er konsesjonsfri.
I Sarpsborg kommune er det nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense), kjøper må signere rød egenerklæring for konsesjonsfrihet som følger skjøtet ved tinglysing.

Det er ikke odel på eiendommen.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.


Det er tinglyst rett til båtplass i felles bryggeanlegg. Selger opplyser at det innbetales kr 2000 per år til Nordstrands Båtforening for båt inntil 18 fot. Det er felles dugnad på bryggeanlegget, inkl. gressklipping av fellesplenen.

Kommunen har legalpant i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. Kontakt oppdragsansvarlig for ytterligere informasjon.
Følgende heftelser/rettigheter/forpliktelser er tinglyst på eiendommen:
Rettigheter på andre eiendommer
Rettigheter på 3003-1139/1
2006/1603-2/3 Bestemmelse iflg. skjøte 20.02.2006
rettighetshaver:Knr:3003 Gnr:1139 Bnr:6
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Bestemmelse om vannrett

Rettigheter på 3003-1139/1
2010/812818-1/200 Best. om vann/kloakkledn. 21.10.2010
rettighetshaver:Knr:3003 Gnr:1139 Bnr:6
Med flere bestemmelser

Sarpsborg kommune opplyser at eiendommen omfattes av Kystsoneplan 2015-2026 med formål bebyggelse og anlegg og LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse mv.
Eiendommen ligger innenfor strandsonegrensen - rikspolitiske retningslinjer for Oslofjordregionen. Kystsoneplanen er under rullering
Det er på eiendommen registrert freda kulturmiljø, verdensarv eller nasjonale interesser i by. Objekt: Oldtidsveien - Skjebergsletta. Kategori: Kulturhistoriske landskap av nasjonal interesse. Se vedlagte områdeanalyse fra Sarpsborg kommune.

Gnr. 1139 Bnr. 6 i Sarpsborg kommune

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Partene skal signere kjøpekontrakt etter aksept av bud.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 10. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2 400,- / 3 100,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- / 2 100,- i honorar for Boligkjøperforsikring.

Alle som skal selge eller leie ut bolig må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Det anbefales at hver budgivers første bud har en tilfredsstillende akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragstaker i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragstaker en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,25% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 6990, oppgjørshonorar kr 5900 og grunnboksutskrift kr 606. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 33801. Utleggene omfatter fotograf, internett, infoland, sikringsobligasjon og takstmann. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket kr 10000 for påløpt arbeid, samt utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Hanne Beate Bjørnstad
Thomas Friberg-Johansen