ASKIM Byframgrinna 9

Tomt
588.8m²

Beskrivelse av tomt
Eiertomt 588 kvm. Tomten er flat, lettstelt og opparbeidet med plenarealer samt noe beplantninger og hekker. Belegningssten i gårdsplassen. Parkering på gårdsplass og i egen garasje tilhørende eiendommen. Usjenerte utearealer på hagesiden.

Beliggenhet
Fint beliggende enebolig i barnevennlig område ca. 4 km fra Askim sentrum. I nærheten ligger Rom skole, Rom barnehage, Steinerskolen, Steinerbarnehage, Stubbeskogen gårds- og naturbarnehage AS, Rema 1000 og Kiwi. I sentrum av Askim finner du et stort utvalg av butikker, spisesteder og kino, samt post i butikker, flere apotek, vinmonopol, flere banker, bibliotek, flere treningssentre, Østfoldbadet, kulturhus og offentlig kommunikasjon. Det er ca. 55 minutter med buss og ca. 44 minutter med tog til Oslo Sentralbanestasjon (nye Follobanen). Friområder og turterreng i nærområdet.

Bebyggelse
Eiendommens bygningsmasse består av enebolig over to plan samt enkel garasje. Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Boligen ble oppført i 1983 med grunnmur i lettklinkerblokker. Bindingsverkskonstruksjoner fra byggeåret. Liggende og stående bordkledning. Saltak, takkonstruksjonen er i tre. 2-lags isoler/energiglass fra byggeåret - ett nyere vindu i soverom i kjeller.

Innhold
Boligen går over to plan og inneholder i 1. etg.: Vindfang, gang, stor stue/spisestue med vedovn og utgang til terrasse og hage, kjøkken med integrerte hvitevarer, wc-rom med vask, bod, dusjbad, 3 soverom hvorav det ene har utgang til luftebalkong. I u.etg. er det trapperom, stor stue, stort soverom (med nytt vindu), wc-rom, 4 lagringsrom/boder, bad/vaskerom/badstue.

Standard
På gulvene i 1. etg. er det parkett, fliser i entrè, toalettrom og bad. I kjeller er det fliser, betong, laminat og tregulv. Veggene har i 1. etg. malte/tapetserte plater og panel, fliser på deler av bad. I kjeller er det malte/tapetserte overflater, panel og fliser. I himlingene er det panel. Kjøkkenet har innredningen fra 2003, type Strai kjøkken med malte, gråtonede fronter og laminerte benkeplater samt stein på den ene siden. Plass til spisegruppe. Integrerte hvvitevarer i form av komfyr, keramisk platetopp samt gass og oppvaskmaskin. Vask av rustfritt stål som er nedsenket i benkepaten og inneholder vaske- og skyllekum. Belysning og fliser på vegg mellom skap og benkeplater. Ventilator over plass til komfyr og ført ut i det fri. Badet i 1. etg. er overflateoppusset etter byggeår. Fliser på gulv og på vegger i dusjen, panel på øvrige vegger. Servantinnredning med slette fronter, overhengende speil, belysning og sideskap. Dusj i hjørne med dører i glass. Elektriske varmekabler i gulvet. Ventilasjon via ventil som er tilkoblet loftsvifte. Badet i kjeller ble overflateoppusset ca. 2003. Fliser på gulv og vegger. Skapinnredning med lyse fronter, servant, overhengende speil og belysning. Dusj i egen nisje med dør i glass. Boblebadekar som er fliset inn. Elektriske varmekabler i gulvet. Rommet ventileres via vifte i vegg. Badsturom i kjeller i tilknytning til badet. Innredet med benker i tre. Toalettrom i 1. etg. har servantinnredning med overhengende speilskap og toalett. Ventileres via ventil i himling. Toalettrom i kjeller har laminat på gulv og malte plater på vegger. Enkel servant, belysning og toalett. Ventileres via elektrisk vifte i veggen. Varmtvannstank på ca. 300 liter. Ukjent alder, men muligens fra ca. 2003 når badet i kjeller ble pusset opp. Sikringsskap med automatiske sikringer - skap ombygget i 2018. Elibillader på yttervegg. Balkong på 4 kvm. mot nordvest med adkomst fra hovedsoverom. Terrasse på ca. 26 kvm. mot sydvest med tilgang fra stue og hage. Stikkontakt og belysning på vegg på terrassen. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Enebolig Utvendig Taktekking, TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Taktekkingen er fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Levetid betongtakstein over 30 år - Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Veggkonstruksjon TG 2 Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. - Malt utvendig i 2023. - Det kan være utettheter i tilslutning mellom bygningsdeler, rundt vinduer/dører og ved gjennomføringer som bør tettes. Utettheter ved tilslutninger mellom bygningsdeler kan være kompliserte å tette, og må ofte utføres i sammenheng med etterisoleringstiltak. Eksakt tilstand kan ikke sjekkes uten bygningsmessige inngrep. Vurdering av avvik: - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Kledning er montert for nærme terreng. Iht. byggforsksereien: Avstanden fra underkant av kledning og til terrenget bør generelt være minst 0,3 m. Avstanden kan reduseres til 0,1 m på steder uten spesielt store slagregnspåkjenninger. - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved bytting av kledning, bør konstruksjon/lufting bygges opp riktig. Takkonstruksjon/Loft,TG2 Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via luke i soverom. - Gjennomføringer i taktekking er som regel svake punkt hvor det fort oppstår lekkasje. Kontinuerlig tilsyn er anbefalt Vurdering av avvik: - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. Skrå tretak med kaldt loft anbefaler en ca. 50 mm kontinuerlig spalte. God og kontinuerlig lufttetting i himling er viktig, slik at luftlekkasjene reduseres til et minimum og risiko for skader reduseres. - Registrert områder med muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. Kondensering/ising i undertaket må påregnes. - Påvist fuktskjolder i undertak i gradrenne, ikke fuktig på befaringsdagen, dog anbefalt å holde konstruksjon under jevnlig oppsikt. - Andre tiltak: - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved omlegging av taktekkingen, bør det tas med i vurderingen at luftingen legges over taket. Vinduer,TG2 Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret. Ett nyere vindu i soverom i kjeller. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. 0- For å unngå kondens bør boligen ventileres tilstrekkelig samt at romtemperaturen holdes så konstant som mulig. Det anbefales en uavbrutt romtemperatur på 21 grader og en relativ fuktighet på ca. 40% i rommet. I dette klimaet har man neppe problemer med kondens på vindusrutene. - Påvist manglende vannbrettbeslag på vinduer i kjeller. Vannbrettbeslag og tetting rundt, og særlig under vinduet, må utføres regntett for å unngå lekkasjer og fuktskader i veggen. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Dører,TG2 Hev- og skyvedør i stue, med isolerglass fra byggeåret. Ytterdør med glassfelt fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Hev- og skyvedør har falt ut av sitt opprinnelige spor, kan ikke lukkes på forsvarlig måte. - Andre tiltak: - Hev- og skyvedør må justeres om avviket skal lukkes. Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Balkong på 4 m², vendt mot nordvest, med tilgang fra soverom. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Terrasse på ca. 26 m², vendt mot sydvest, med tilgang fra stue og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord. Terrassen er dels takoverbygget, og det er montert stikkontakt og belysning på veggen. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. - Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. - Påvist noe råteskader i gulvbord til terrassen, skader i underliggende trevirke kan ikke utelukkes. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Innvendig Overflater,TG2 Kjeller: Gulv: Fliser, betong, laminat og tregulv. Vegger: Malte/tapetserte overflater, panel og fliser. Himlinger: Panel. 1. etasje: Gulv: Parkett. Fliser i entré, toalettrom og bad. Vegger: Malte/tapetserte plater og panel. Fliser i deler av bad. Himlinger: Panel. Vurdering av avvik: - Det er påvist fuktskader på overflater. - Påvist fuktskader på overflater i toalettrom, ellers fremstår overflater med normal slitasjegrad, alder tatt i betraktning. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt betongdekke mot grunnen. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 15 mm avvik i ett soverom, ellers målt mellom 4 - 9 mm avvik i 1. etasje. Målt mellom 5 - 12 mm avvik i kjeller. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon,TG2 Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det finnes ingen krav til radonmåling i egen bolig, men er på generelt grunnlag anbefalt. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Boligen ligger i et området med moderat lite radonnivå iht til kart. Pipe og ildsted,TG2 Boligen har elementpipe. Peisovn i stue. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Rom Under Terreng,TG2 Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur, plater og panel. Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9,3, dette er ansett som tørt. Vurdering av avvik: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist noe unormale verdier. - Innforede kjellervegger anses som en risikokonstruksjon, hvor kontroll ikke er mulig uten å gjøre inngrep. Det ble foretatt hulltaking på ett utvalgt sted. Takstmannen ønsker å informere om risikoen i områdene som ikke er inspisert. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Innvendige trapper,TG2 Boligen har trapp i tre mellom etasjene. Vurdering av avvik: - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Trapper bør ha tette stusstrinn. Ønsker man likevel åpne stusstrinn, bør ikke åpningen være større enn 100 mm. - Åpninger i rekkverket skal være maksimum 0,10 m opp til en høyde på minimum 0,75 m. - Ikke håndlist på begge sider av trapp. Trapp tilfredsstiller ikke dagens krav til trapp. § 12-16 i Byggteknisk forskrift sier "Trapp skal være lett og sikker å gå i. Trapp skal ha sikker avgrensing og ha håndlist på begge sider". Tiltak - Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Innvendige dører,TG2 Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Ved funksjonstesting av dører, ble det påvist at noen dører subber i karm/terskel. Tiltak - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Våtrom 1. etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Vurdering av avvik: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er uegnede materialer i våtsoner - Påvist riss/sprekker i flisfuger i dusjen. Riss/sprekk i flisfuger kan være indikasjon på fukt i bakomliggende konstruksjon. - Badet har våtsonen med vegger i panel, det vil si at veggene ikke tåler vann. Løsningen kan være relativt vanlig, men oppfyller ikke kravet til tetthet/membran i våte soner. - Døra er plassert i våtsone, dette er en risikokonstruksjon, da membransjiktet trolig ikke er lagt inn mot dør. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. 1. etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Vurdering av avvik: - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 5 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Ikke tilfredsstillende fallforhold. Eventuelt lekkasjevann vil ikke ledes til sluk fra alle deler av rommet grunnet flatt gulv og oppkant mot dusjen. Ved eventuelle lekkasjer vil tilliggende konstruksjoner ta skade. Tiltak - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. 1. etasje > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med nedfelt servant og dusjvegger/-hjørne. Vurdering av avvik: - Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Påvist riss/krakkelering i vasken. Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, dog anbefalt å følge med på videre utvikling. Kjeller > Bad/vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser og panel/tapet bak vaskemaskin. Taket har panel. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Listverk er montert direkte ned mot fliser og vil ta skade ved søl av bruksvann samt lekkasjer, noe synlige fuktskjolder. Manglende tettesjikt også i nisje bak vaskemaskin. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Kjeller > Bad/vaskerom Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 10 mm. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Svakt fall på baderomsgulvet, målt 10 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Eventuelt lekkasjevann vil ikke ledes til sluket fra alle deler av rommet. Tiltak - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Kjeller > Bad/vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG3 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. - Sluket er ikke byttet i forbindelse med oppussing av badet, forventet brukstid på sluket er oppbrukt. Det gjøres oppmerksom på at dette kan redusere våtrommets levetid. - Ikke påvist klemt membranløsning i sluket befaringsdagen. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. - Ikke tilfredsstilende tettesjikt i våtrommet mot panel samt i nisje bak vaskemaskin, ellers ukjent utførelse på membranarbeider, ingen synlig tettesjikt ved inspeksjon. Foreligger ikke dokumentasjon på utførelse, ukjent membranløsning i våte soner og rundt rør. Tiltak - Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. - Våtrommet kan fortsatt fungere med dagens avvik, det er dog ingen garantier for tetthet. Eventuelle lekkasjer vil føre til skader mot tilliggende konstruksjoner. Tettesjiktet må utbedres om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med god utførelse samt dokumentasjon. Kjeller > Bad/vaskerom Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med nedfelt servant, badekar, dusjvegger/-hjørne og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: - Det er manglende tilkomst og ventilering under innmurt badekar. - Ikke mulighet for inspeksjon under badekar, ventil er fuget fast. Tiltak - Etablere tilkomst. Kjeller > Bad/vaskerom Ventilasjon,TG2 Det er elektrisk styrt vifte. Vurdering av avvik: - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Begrenset med tilluft til badet, ikke flat terskel. Anbefalt luftespalte er 1 cm over 0,8 meter. - Det ble foretatt funksjonstesting av det etablerte avtrekksystemet ved hjelp av et papirark mot ventil, ikke tilfredsstillende avtrekk. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Spesialrom Kjeller > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG3 Toalettrom i kjeller, med laminat på gulv og malte plater på vegger. Rommet er innredet med enkel servant, belysning og toalett. Rommet ventileres via elektrisk vifte i veggen. Vurdering av avvik: - Det måles fuktverdier opp imot faregrensen for en skadeutvikling - Påvist og målt unormale fuktverdier i vegg samt på gulvet ved fuktmåling og søk etter fuktindikasjon, kan relateres til lekkasje fra toalett. Synlige fuktskader på veggen og gulv. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er av kobber, fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Levetid vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av plast, fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Levetid for avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ventilasjon,TG2 Boligen har mekanisk ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Ikke tilluft til bad i kjeller. Det ble også påvist antydninger til innvendig kondensering på vinduer, som er tegn på feil med ventilering. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. Andre VVS-installasjoner,TG2 Luft/luft varmepumpe, type Mitsubishi fra 2011. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. - For å sikre varmepumpens levetid, anbefales det å utføre service hvert 2. eller hvert 3. år. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Varmtvannstank,TG2 Varmtvannstanken er på ca. 300 liter, alder for bereder er ukjent, men kan relateres til at den er fra rundt 2003, når badet i kjeller ble pusset opp. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg,TG2 Sikringsskap med automatiske sikringer. Skapet ble ombygget i 2018. Elbillader på yttervegg. 2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent 3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Kommentar:Det er ikke fremlagt dokumentasjon på det elektriske anlegget. På arbeider utført på elektriske anlegg etter 1999, skal det foreligge en samsvarserklæring. 5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei 6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei 7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei 10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei 15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja 16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Kommentar:- Foreligger ikke dokumentasjon på alle arbeider utført på det elektriske anlegget, takstmannen anbefaler derfor at det utføres en utvidet el-kontroll på det elektriske anlegget. Tomteforhold Drenering,TG2 Drensfunksjon fra byggeåret. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset, men antatt utført i henhold til praksis fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. - Dersom dreneringen nærmer seg/eller er over en alder på 40 år, vil drenssvikt kunne være forventbart. - Ikke registrert topplist på grunnmursplast. Ihht. byggforskserien "Utvendig fuktsikring av bygninger", står det at "utvendige grunnmursplater skal i øvre platekant avsluttes med lister eller beslag. Dette er viktig, slik at ikke eventuelt slagregn, snøsmelting o.l. renner ned bak grunnmursplasten". Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør foretas terrengjusteringer. Grunnmur og fundamenter,TG2 Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - - Påvist noe sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Tiltak - Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling. Terrengforhold,TG2 Flat tomt. Vurdering av avvik: - Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Utvendige avløpsrør er av plast. Utvendige avløpsledninger er fra 1983. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Utvendige vannledninger er fra 1983. Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Nedløp og beslag,TG3 Pipe er helbeslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Ikke montert snøfangere på boligen. Krav ved oppføringstidspunktet sier: "Beskyttelse mot snø og isdannelser på bygningen som kan medføre fare for ras mot beferdet område, skal hindres eller sikres. Snø, is og smeltevann skal ikke kunne skade bygningen eller dens konstruksjoner". Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. - Det er ikke søkt om bruksendring av rom for varig opphold i kjelleren. Rom som bad, toalettrom, soverom og stue vil kreve bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja - Stue tilfredsstiller ikke krav til dagslys.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering på egen gårdsplass samt i garasje tilhørende boligen.

Forsikringsselskap
Tryg

Polisenummer
7368805

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. El-billader er montert på garasje. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er ikke søkt om bruksendring av rom for varig opphold i kjelleren. Rom som bad, toalettrom, soverom og stue vil kreve bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Prisantydning inkl. omkostninger
4 300 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 107 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 300 000,00))   126 640,- (Omkostninger totalt)   4 426 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Luft/luft varmepumpe fra Mitsubishi og peisovn i stue, varmekabler på badet, panelovner forøvrig.

Energiklasse
E

Kommunale avgifter
21000

Kommunale avgifter år
2024

Formuesverdi primær
1033749

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3928247

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3118/96/110: 05.08.1982 - Dokumentnr: 5057 - Erklæring/avtale Diverse servitutter
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
07.01.1982 - Dokumentnr: 160 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3118 Gnr:96 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 1866561 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0124 Gnr:96 Bnr:110
01.01.2024 - Dokumentnr: 850655 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3014 Gnr:96 Bnr:110


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ferdigattest på eiendommen datert 03.10.1989

Vei, vann og avløp
Offentlig vann og avløp via privat fordelingsnett. 

Regulerings- og arealplanner
Reguleringsplan for Ihlen boligområde med formål boliger. Vedtatt juni 1981. Ingen reguleringsplaner under arbeid. Som mulig inngrep på kommuneplanen er anført: I kommuneplanen med Id 3014202101 er det avsatt et større område øst for Ihlenveien til boligbebyggelse, framtidig. Det må påregnes at en detaljregulering av området vil komme og at det vil bli byggeaktivitet med medfølgende anleggstrafikk der i fremtiden.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 300 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 107 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 300 000,00))   126 640,- (Omkostninger totalt)   4 426 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
126640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 500/5 100/5 700 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,4% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  14.900,- oppgjørshonorar kr  5.900,- og visninger kr  2.500,-. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr . 45.000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.