KRAGERØ Galeioddveien 40

Tomt
169.2m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er festet og grensene er beskrevet i et målebrev fra 1976. I følge målebrevet er tomten ca 170 kvm. Tomten er for alle praktiske formål eiet, selv om Kragerø kommune er regsiterert som grunneier. Grunnleien er innløst, og slik dette praktiseres av Kragerø kommune, kan eier kreve festekontrakten slettet. Statlige og kommunale gebyrer i denne sammenheng utgjør totalt kr. 2275,- (dekkes av kjøper). Tomten er opparbeidet med gressplen på nordsiden av boligen, skiftebelagt inngangsparti og noe naturtomt på østsiden. Tomtens plassering er upåklagelig - med både gode solforhold, fantastisk utsikt og nærhet til sjøen er dette kanskje en av Kragerøs mest populære beliggenheter.

Beliggenhet
Galeioddveien 40 ligger på Øya, den første øya vi møter i Kragerøskjærgården. Den har vært forbundet fastlandet med bro siden 1889. Øya er kjent for sitt karakteristiske skjærgårdsmiljø, med små veier og gamle skipperhus. Lukten av salt kan kjennes nærmest hvor enn man går, og sjøen er aldri langt unna. Sjøbadet med gangbro til Lindvika er blant annet en populær badeplass. Her er det både sandstrand og brygge. Det er også badeplass rett ved eiendommen på Galeiodden, omtrent 2 minutters gange fra eiendommen. Fra huset er det kort vei opp til toppen Veten, hvor man kan nyte storslagen utsikt over skjærgården og Kragerø. Eiendommen ligger som en av de ytterste husene på Galeiodden, og området rundt beskrives av de fastboende som svært rolig. Sjøen ligger rett nedenfor huset og fra eiendommen kan man nyte en fin sjøutsikt ut mot Bærøfjorden og inn mot sentrum. Lengter man etter et yrende folkeliv på sommerstid er det gangavstand til byen med sjarmerende små nisjebutikker, kaféer, marked og restauranter. Øya har alltid vært noe for seg selv, og er en sagnomsust øy. Både den ene og andre skatten skal visstnok være gjemt her. Den ene skal være gjemt av stortyven Ole Høyland. Et annet sagn sier at vikingene skal ha gjemt en gullkiste inne i Veten. Tidligere gikk øya under navnet "Kragerøya", som sies å være fra en herr Krage, som bodde på øya tidlig på 1600-tallet etter at han rømte fra en dansk gallei. Så om ikke det var fra kråkene, var det kanskje fra denne mannen Kragerø by fikk sitt navn?

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Bebyggelsen på Øya består av småhus, og er et av de mest karakteristiske trehusmiljøer i Kragerø.

Byggemåte
Grunn av synlig grunnfjell og spredte løsmasser. Grunnmur av stablet/lødd naturstein. Støttemur av stablet/tørrmurt stein og mur/betong. Veggkonstruksjon av bindingsverk av tré og tømmer med stående bordkledning. Veggkonstruksjon av murblokker, pusset fasade. Etasjeskille av trebjelkelag. Takkonstruksjon av takbukker med åser og bordkledning lagt i fallretningen. Taket er tekket med takstein av betong og har underliggende lekter og bordtak av tré. Takrenner, nedløp og beslag av plastbelagt stål, hvite. Pipe av teglstein fra byggeår. Feieluke er tilgjengelig i bad.

Innhold
1. etasje: Vindfang, kjøkken, stue/spisestue, bad, trapperom, soverom Loft: 1 loftstue og 1 soverom (ikke godkjente grunnet lav takhøyde)

Standard
Eiendommen består av et koselig hvitmalt trehus, som antas oppført på midten av 1800-tallet. Eiere opp gjennom tiden har vært flinke til å bevare den sjarmerende stilen i huset. Boligen er betydelig oppgradert i senere tid. Gamle vegger og gulv er satt i stand, og den gamle stilen er hensyntatt i fm. utskiftninger av overflater og innredninger. Siste eier fikk kort tid etter overtagelse i 2020 problemer med vanninntrenging yttervegg mot fjell. Fra desember 2020 til april 2023 ble det utarbeidet en rekke rapporter knyttet til diverse skader. Disse rapportene er samlet i et eget dokument, og må leses av interessenter før budgivning. Rapportene beskriver betydelige skader knyttet mot bl.a. vanninntrenging, skader varmekabler kjøkken og bad og råteskadet kledning. Vindfang har plassbygde skap. Malt tregulv, malt panel på vegger og i himling. Bod med sikringsskap. Solfjeld plassbygd heltre kjøkkeninnredning i nydelig grønnfarge. Massiv oljet benkeplate. Opplegg for oppvaskmaskin. Flislagt gulv med varmekabler, malt panel på vegger og i himling. Stue har peisovn. Malt originalt tregulv. Her er gulvet tatt opp, etterisolert med 30 til 50 cm isolasjon under og mellom bjelkelag, og lagt tilbake det flotte originalet tregulvet. Veggene i stuen er malt og består delvis av det originale tømmeret og delvis ny veksel panel. Malt panel med bjelker i himling. Nytt bad i 2019. Stilig flislagt dusjhjørnet, håndvask med skap og wc. Flislagt gulv med varmekabler, flis og malt panel på vegger, malt panel med spotter i himling. Det er ett soverom i første etasje, og ett i loftsetasjen som ikke er godkjente grunnet for lav takhøyde. Utebod i tilknytning til huset, mot vest. Krypkjeller. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven og er en del av kjøpekontrakten. Nedenfor følger informasjon om forhold som er vurdert til TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: UTVENDIG - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Det bør planlegges å skifte kledning på veggen. - Veggkonstruksjon, mur: Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Tiltak: Det bør planlegges vedlikehold av murvegger/ny murpuss. - Dører: Dørklinke er løs. Tiltak: Dørhåndtak bør justeres. INNVENDIG - Overflater: Det er påvist skader på overflater. Det er brekkasje/skader på panel/trevegger. Tiltak: Skade bør utbedres. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Tiltak er ikke nødvendig, skjeve gulv gir gamle hus sjarm. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. - Krypkjeller: Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Kjelleren har tegn på litt høye fuktverdier (hengende kukonger). Tiltak: Bedre ventilering må etableres. - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Innvendige dører: Løs dørklinke på dør til bad. VÅTROM - Overflater vegger og himling: Det er uegnede materialer i våtsoner Panel på vegg har brekkasjeskader. Tiltak: Det anbefales å utbedre brekkasjeskader. - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt, det er påvist andre avvik (badet bør renoveres). KJØKKEN - Avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres. TEKNISKE INSTALLASJONER - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Elektrisk anlegg: Det anbefales enkel kontroll og fremskaffelse av kursfortegnelse. TOMTEFORHOLD - Drenering: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Forhold som har fått TG3: UTVENDIG - Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapport fra KragerøTakst AS, datert 01.07.24.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Det er ikke parkering til eiendommen.

Diverse
Selger av eiendommen er et forsikringsselskap. Selskapet har overtatt eiendommen i forbindelse med en reklamasjonssak mellom tidligere kjøper og selger/selgers forsikringsselskap. Selskapet har ikke bodd i boligen og har ingen eller begrenset kjennskap til dens kvaliteter og tilstand utover det som fremkommer av innhentede rapporter. Disse rapportene omhandler diverse skader/utfordringer, og må leses av interessenter før budgivni Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 62 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 500 000,00))   81 640,- (Omkostninger totalt)   2 581 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Elektrisk, samt vedfyring.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
8516

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4014/33/81: 03.05.1915 - Dokumentnr: 900009 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
13.03.2024 - Dokumentnr: 1212798 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Gjelder feste
Rettighetshaver: Claims Link AS
Org.nr: 980 449 785
03.05.1915 - Dokumentnr: 900009 - Festekontrakt - vilkår FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
Dokumentnr: 902471 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4014 Gnr:32 Bnr:2
EIENDOMMEN OPPRETTET FØR 1930
01.01.2020 - Dokumentnr: 368570 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0815 Gnr:33 Bnr:81
01.01.2024 - Dokumentnr: 517789 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3814 Gnr:33 Bnr:81


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger hverken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eiendommen. Hensyntatt boligens alder er dette som forventet, og trolig uten praktisk betydning for kjøper. Det foreligger tegninger stemplet av Kragerø kommune 25.05.1988, trolig i fm. søknad om påbygg/oppløft mot nord (ikke bygget). Østre del av huset er påbygd på ukjent tidspunkt. Hva gjelder plantegningene fra 1988 avviker disse fra dagens bruk i forhold til gang/skap i 1.etasje som er omgjort til soverom, bruksendringen er ikke godkjent, og i ytterste konsekvens kan kjøper bli pålagt tilbakeføring. Platting mot nord og øst, samt tak/overbygget uteplass i forlengelse av tilbygg øst er ikke omsøkt. Kjøper risikerer i ytterste konsekvens rivingspålegg.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Øya er uregulert. I kommunens arealdelplan for Kragerø 2018-2030 ligger eiendommen i et område avsatt til ?sentrumsformål?; et område hvor kommunedelplan for Kragerø sentrum er gjeldende (Sentrumsplanen). I Sentrumsplanen ligger eiendommen i et område med formål ?boligbebyggelse?. Hele planområdet er merket som sone med særlige hensyn: bevaring kulturmiljø, som omfatter bygninger, haver, parker, friområder, veier/gater, stier og utstyr som belysning, gjerder, trapper o.a. Eiendommen ligger innenfor faresone; flomfare og avmerket området med turvegtrase og småbåthavn. Kopi av kommunedelplanen kan fåes ved henvendelse til megler. Plankart er vedlagt salgsoppgave.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 62 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 500 000,00))   81 640,- (Omkostninger totalt)   2 581 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
73890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke kunnet tegne boligselgerforsikring på boligen i henhold til vilkår.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.