Smalgangen 24
Lys og gjennomgående 2R selveier. Solrik innglasset balkong. Heis, felles takterrasse og flott bakgård! VV/fyring inkl.
- Prisantydning
- kr 4 500 000
- Omkostninger
- kr 113 890
- Totalpris inkl. omkostninger
- kr 4 613 890
- Objektstype
- Leilighet
- Eierform
- Eierseksjon
- Byggeår
- 1991
- Soverom
- 1
- Felleskostnader
- kr 5 064
- Tomt
- 8 053 m²
- Eierform tomt
- Eiet
- Energimerking
Nyt hverdagen i hjertet av Oslo by!
Beliggenheten i 5. etasje kombinert med vindusflater på begge sider sørger for gode lysforhold og en herlig atmosfære. Leiligheten har en velutnyttet og praktisk planløsning, hvor alle rom oppleves romslige og funksjonelle. Den åpne stue- og kjøkkenløsningen danner et sosialt allrom med god plass til både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Med innglasset balkong kan uteplassen nytes gjennom flere årstider. For mer boltreplass, sol og utsikt kan man ta heisen opp til en herlig felles takterrasse.
Her bor du med byens puls, grønne lunger og alle servicetilbud utenfor døren!
- Innglasset balkong
- A-konto varmtvann, fyring & internett inkl.
- Heis
- Bod på balkong og i kjeller
- Felles takterrasse med utsikt
- Pent opparbeidet bakgård
- Sentralt
Tomt
8053m²
Beskrivelse av tomt
Fellestomt for sameiet, beliggende i Grønlandstunet sameie som sammen med Grønlandshagen sameie danner storgårdskvartalene som omkranser gågaten Smalgangen på Grønland. Begge gårdskvartalene har et stort skjermet gårdstun som er opparbeidet med bl.a internveier av belegningsstein med lampebelysning, lekeapparater for barn, sittegrupper, plen, busker og trær.
Beliggenhet
Her har du alt du trenger i umiddelbar nærhet!
I Smalgangen bor du rolig og tilbaketrukket samtidig som du er nærme «alt». Kun 5 minutter unna kan du nyte dagens første kaffekopp på Pappegøye, backstube eller på Kaffebrenneriet i den gamle Brannstasjonen i Grønlandsleiret. Det finnes også et rikt utvalg av dagligvarehandler i umiddelbar nærhet, som for eksempel Kiwi, Meny og Coop extra. Her på Grønland finner du dessuten det beste utvalget av frukt og grønt i de mange grønnsakshandlene som er spredt i gatene, hvor det bugner av frisk og eksotisk frukt og grønt samt spennende krydder og matvarer.
Like ved leiligheten finner du Teaterplassen som er Grønlands nye «piazza», hvor folk møtes. Teaterplassen har kaffebar, restauranter og populære barer og puber som Oslo Mekaniske Verksted – et av byens beste «vannhull». Her kan du møte venner til øl, spille sjakk, feire bursdager eller nyte et glass rødvin foran peisen. Du kan til og med ta med deg hvilken som helst mat fra de nærliggende takeaway-restaurantene, som leverer maten til deg kostnadsfritt, enten det er sushi, indisk eller pizza. Det er også lagt opp til en utescene for artister o.l. på torget om sommeren, og om vinteren tennes julegranen midt på plassen.
På Grønland bor du dessuten også vegg-i-vegg med Tøyen, og det vellykkede «Tøyenløftet» har sørget for at gamle fasader har blitt pusset opp, og mange nye, spennende spisesteder, barer og forretninger har funnet veien til området. Tøyen torg bugner av spennende serveringssteder som for eksempel Postkontoret og Skatten. Populære Postkontoret kan by på prisvinnende pizza, et bredt ølutvalg, shuffleboard og en intim scene hvor det stadig spilles konserter. Et besøk på Skatten er å anbefale. De har fersk bakst og brød fra sitt eget bakeri syv dager i uken. På kvelden forvandles den til en av Oslos beste cocktailbarer. I høst planlegger driverne av populære Skaal matbar på Grünerløkka å åpne matservering i de gamle lokalene til Grådi på Sørli plass.
I området finner du dessuten mange av byens fineste og mest særpregede grønne lunger. Botanisk hage ligger rett opp i gata. Dette er byens kanskje aller vakreste park, perfekt sted for hyggelige søndagspikniker på plenen. Tøyenparken hvor den populære Øya festivalen arrangeres ligger heller ikke langt unna, denne egner seg perfekt for både hygge og trening, med fine løpemuligheter. På kollen har man utsikt utover hele Oslo og bratte bakker som brukes til skihopp og aking vinterstid. I tillegg er det store grøntområder mot Ekeberg med et bredt utvalg turstier hvor du dessuten får fantastisk utsikt over byen!
Sørenga og Munch brygge i Barcode har de senere årene blitt populære badeplasser under sommerhalvåret, og ligger kun 5 minutter unna med sykkel, eller en 12 minutters spasertur. Både Sørenga og Barcode er to store satsningsområder i Oslo som virkelig har blomstret, og er en del av årsaken til at Gamle Oslo også øker voldsomt i popularitet. Grønland og Teaterplassen er knyttet til Barcode gjennom to nye gangbroer. Den ene gangbroen, Akrobaten, er kåret til Europas peneste gangbro og gir beboere på Grønland rask og enkel tilgang til sjøen og yrende restaurant- og barliv i Oslo`s nye «hotspot».
Det har med andre ord de siste årene skjedd store positive endringer i bydelen, og slik vil det også fortsette i årene fremover. Velkommen til et spennende område i rivende utvikling!
Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.
Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.
Offentlig kommunikasjon
T-bane fra Grønland (Linje 1, 2, 3, 4, 5) – 0.1 km
Buss fra Oslo bussterminal i Tøyenbekken (Linje 60) – 0.3 km
Trikk fra Storgata (Linje 11, 12, 17, 18) – 0.6 km
Tog fra Oslo S (Totalt 24 ulike linjer) – 0.6 km
Byggemåte
Utvendig: Bygningen har grunnmur i betong, yttervegger i stål, betong- og trekonstruksjon og takkonstruksjon i betong.
Innvendig: Etasjeskilleren er av betong. Undersøkelse og tilstandsvurdering av etasjeskilleren inngår ikke i oppdragets omfang og er derfor ikke utført.
Beskrivelse av byggemåte er hentet fra tilstandsrapport datert 07.10.2026, utført av Theodor Bugge Østlie.
Tilstandsrapporten angir også byggetekniske tilstandssvekkelser (tilstandsgrader-TG).
For denne eiendommen er det gitt tilstandsgrad TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) for følgende bygningsdeler-/komponenter:
- Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduene har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne.
- Utvendig > Ytterdører: Isolerglassene har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne.
- Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Tettesjiktet har oppnådd en alder som innebærer at materialet har en usikker fremtidig funksjon som følge av naturlig elde og værslitasje. Over tid mister tettesjiktet sin elastisitet, noe som kan føre til sprekker og utettheter som ikke alltid er synlige. Konsekvensen er økt risiko for fuktinntrenging og skader i de underliggende konstruksjonene, og det må derfor påregnes utskifting på sikt, men nøyaktig når er usikkert.
- Innvendig > Andre innvendige forhold: Det er registrert at enkelte innvendige dørblader treffer karmen ved åpning og lukking. Dette gjør dørene tyngre å åpne og lukke, og gir økt slitasje.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Vannledningene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har økt risiko for lekkasjer, men hvor lenge de holder videre avhenger av kvalitet, vanntrykk og bruk. Utskiftning må derfor påregnes på sikt, uten at det kan angis en presis dato.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør: Rørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har økt risiko for lekkasjer, men det er vanskelig å si nøyaktig når utskifting blir nødvendig.
- Tekniske installasjoner > Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har større mulighet for lekkasjer, men nøyaktig tidspunkt for utskifting er vanskelig å forutsi. Reguleringsventilene i boligen er eldre. Slike ventiler kan bli slitt over tid, noe som kan gi unøyaktig varmeregulering. Utskiftning bør påregnes på sikt, avhengig av tegn på slitasje.
- Våtrom > 5. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling: Det er observert sprekker i enkelte fliser. Slike sprekker er ofte av kosmetisk betydning, men kan også være et tegn på bevegelser i underlaget. Årsaken er ikke nærmere avklart. Det anbefales å følge med på området og vurdere utbedring ved endringer. Det er registrert sprekker i fugene. Slike sprekker kan være et tegn på bevegelser, men kan også indikere mulig fuktskade. Forholdet bør undersøkes nærmere og utbedres ved behov.
- Våtrom > 5. etasje > Bad > Overflater gulv: Det er registrert sprekker i fugene mellom gulvflisene. Slike sprekker oppstår ofte som følge av bevegelser i underlaget eller påvirkning fra belastning og fukt over tid. Nøyaktig årsak er ukjent i dette tilfellet, og foholdet bør jevnlig overvåkes. Det er observert sprekker i enkelte fliser. Slike sprekker er ofte av kosmetisk betydning, men kan også være et tegn på bevegelser i underlaget. Årsaken er ikke nærmere avklart. Det anbefales å følge med på området og vurdere utbedring ved endringer.
- Våtrom > 5. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Røranlegget har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt øker. Dette øker muligheten for utettheter. Vedlikehold eller utskifting må påregnes på sikt. Sanitæranlegget er i stor grad bygget inn i konstruksjoner og er derfor ikke lett tilgjengelig for reparasjon eller utskifting. Eventuelle arbeider kan kreve åpning av vegger, gulv eller innredning, noe som kan medføre økte kostnader. Det er ikke etablert drensspalte eller annen synlig lekkasjevarsling for toalettet. Badet er oppført før dagens krav til slik løsning ved innebygde sisterner. Dersom lekkasje oppstår, kan vann bli stående skjult i veggen, noe som gir økt risiko for fuktskader dersom forholdet ikke oppdages tidlig.
- Kjøkken > 5. etasje > Stue/kjøkken > Overflater gulv: Gulvet knirker noe. Knirk kan for eksempel skyldes ujevnt underlag eller tidligere fuktpåvirkning, uten å kunne bekrefte nøyaktig årsak. Det er registrert fuktmerker på gulvet ved kjøkkeninnredningen, forenlig med tidligere vannsøl. Det ble ikke registrert indikasjoner på aktiv fuktbelastning eller unormale fuktverdier i området ved befaring. Forholdet vurderes derfor som et spor etter tidligere vannsøl. Det anbefales å følge området opp og sikre at eventuell årsak til vannsøl er utbedret.
Det er gitt tilstandsgrad TG 3 (store eller alvorlige avvik) for følgende bygningsdeler-/komponenter:
- Våtrom > 5. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluket har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Eldre sluk gir større mulighet for slitasje som kan føre til utettheter. Det foreligger ingen dokumentasjon på utført vanntetting, og det ble heller ikke observert synlige tegn til membran. Når vanntett sjikt ikke kan bekreftes, oppstår det usikkerhet om hvordan konstruksjonen er beskyttet mot fukt. At membran ikke er synlig er vanlig i enkelte typer løsninger. Membran/tettesjikt har nådd en alder der funksjonen er mer usikker. Over tid kan slitasje og aldring svekke materialene og øke risikoen for utettheter. Eldre konstruksjoner oppfyller normalt ikke dagens krav til fuktsikring og detaljutforming. Oppussing av badet i sin helhet, inkludert nye rørføringer og tettesjikt må påregnes.
For ytterligere/detaljerte beskrivelser av avvik (herunder også konsekvens/behov for tiltak), øvrige tilstandsgrader og bygningsteknisk utførelse, også ved eventuelle andre bygninger, se tilstandsrapport som er et vedlegg i salgsoppgaven.
Sammendrag selgers egenerklæring
Selger har utarbeidet en egenerklæring (vedlagt salgsoppgaven) som kjøper må gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har i egenerklæringen bemerket følgende:
Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?
Ja. Styret i Sameiet Grønlandstunet har besluttet å øke felleskostnader til drift med 20% fra 01.11.26. (fra 5064,00 til 5690,00 nok)
Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?
Ja.
Innhold
Leiligheten ligger i byggets 5. etasje:
Entré, stue/kjøkken, soverom og bad.
Utover leilighetens interne areal disponerer leiligheten en utebod i balkong på ca. 2 kvm og en kjellerboder på ca. 4 kvm.
Standard
For øvrig beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.
Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger handelen.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Parkering
Det er mulig å leie p-plass i garasjeanlegg beliggende under boligen ved ledig kapasitet. Sameiet har tinglyst fortrinnsrett til plasser i garasje. Leies til markedspris. Eventuell garasjeleie vil gå utenfor megler.
Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid – på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.
Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år
El-bil: 1 300 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år
El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år
Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.
Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:
- Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
- Fremtind leverer boligselgerforsikring
- Banker i Eika-alliansen
- Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)
Prisantydning inkl. omkostninger
Kr 4 500 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 112 500 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 113 890 (Omkostninger totalt)
Kr 125 790 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 128 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 4 613 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 4 625 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 4 628 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Boligen har radiatorer. Vannbåren gulvvarme, lagt ifølge eier i bad.
Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no
Energiklasse
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom selger har utarbeidet energiattest, følger denne vedlagt i salgsoppgaven. Dersom selger ikke har utarbeidet energiattest, har kjøper rett til å bestille energiattest for selgers regning.
Formuesverdi primær
1283137
Formuesverdi primær år
2024
Formuesverdi sekundær
5132546
Formuesverdi sekundær år
2024
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Sameiebrøk
63/25595
Felleskostnader pr. mnd
5064
Felleskostnader inkluderer
Kr. 5064,- per måned.
Felleskostnader inkluderer:
Internett, a-konto varmtvann og fyring, renhold fellesarealer, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, styrehonorar, forretningsførsel og kommunale avgifter.
Herav:
Kr. 185,- Internett/Fiber 1000/1000
Kr. 263,- Kommunal renovasjon
Kr. 1171,- Felleskostnader energi
Kr. 3755,- Felleskostnader
Kr. 316,- Vedlikehold
Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene skal øke til kr. 5690,- fra 01.11.2026.
Det gjøres generelt oppmerksom på at felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter sameiets faktiske kostnader.
Andel fellesformue
8197
Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z
Om sameiet
Sameiet Grønlandstunet. Det er 340 boliger og 25 næringslokaler i boligsameiet. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Revisor er KPMG
Selskapets hjemmeside er www.gronlandstunet.no.
Pågående saker:
- Digitalt låssystem: Årsmøtet ber styret utrede og legge frem forslag til oppgradering av dørsystemet, slik at beboere kan åpne dørene uten bruk av kodebrikke eller fysisk nøkkel, for eksempel via mobiltelefon eller annen moderne adgangsløsning. Styret gis fullmakt til å innhente tilbud, velge løsning og gjennomføre tiltaket dersom styret vurderer at løsningen er sikker, praktisk og økonomisk forsvarlig, og tiltaket ligger innenfor styrets beslutningsmyndighet.
- Brannvarslingsanlegg: Årsmøtet ber styret utrede muligheten for å forbedre brannvarslingssystemet i sameiet, herunder vurdere løsninger der røykvarslere i leilighetene kan kobles til sameiets sentrale alarmsystem, med mål om å øke sikkerheten for alle beboere.
- Fremtidig utfasing av vannbåren gulvvarme i bad: Sameiet har i dag vannbåren gulvvarme i badene. Styret ser behov for å varsle seksjonseierne i god tid om at denne løsningen vil bli faset ut om 7 år – 2033. Årsmøtet anbefaler at seksjonseiere som rehabiliterer bad før dette tidspunktet tar høyde for alternativ oppvarming, for eksempel elektrisk gulvvarme.
- Permanent stenging av inngangsdører mot Grønland i oppgang 18 og 24: Årsmøtet godkjenner at inngangsdørene mot Grønland i oppgang 18 og 24 stenges som ordinære inngangsdører i en prøveperiode på 12 måneder.
- Låneopptak for vedlikeholds- og sikkerhetstiltak: Sameiet står foran flere nødvendige vedlikeholds- og sikkerhetstiltak som det ikke er forsvarlig å utsette videre. Flere av tiltakene gjelder bygningsmessige forhold, lekkasjerisiko, brannsikkerhet, adgangskontroll og skadeforebygging. Styret har det siste året arbeidet med å få bedre oversikt over sameiets tekniske tilstand og fremtidige behov. Dette gjelder blant annet avfallsløsning, lekkasjeforebygging, membraner, stengepunkter, adgangskontroll og brannforebyggende tiltak. Styret foreslår derfor at årsmøtet gir styret fullmakt til å oppta lån til en samlet vedlikeholds- og sikkerhetspakke. Lånerammen foreslås satt til et nivå som tilsvarer 50.000 kroner per seksjon. Dersom man legger til grunn 369 seksjoner, tilsvarer dette en samlet låneramme på inntil 18.450.000 kroner. Forslaget ble ikke vedtatt.
Styrets arbeid:
Det siste året har arbeid på tak og heiser vært hovedprosjektene til sameiet.
Tak: I løpet av 2025 er det gjennomført betydelige arbeider på takene. Takene er spylt for mose, takstein er impregnert, takrenner er renset, og det er utført ytterligere vedlikeholdsarbeider. Samlede kostnader for dette arbeidet utgjorde 2.295.000 NOK.
Heiser: Sameiet er nå i sluttfasen av utskiftingen av alle heisene. Den siste heisen, i nr. 24, ble ferdigstilt i uke 14 i 2026. Heisprosjektet er forventet å koste 13.391.500 NOK, hvorav 13.171.000 gjelder selve heisene inkludert installasjon og 220.500 NOK gjelder bistand fra heiskonsulent.
For mer informasjon om styrets arbeid det siste året, samt pågående saker, se innkalling til årsmøtet og protokoll fra 2026, vedlagt salgsoppgaven.
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.
Lånebetingelser fellesgjeld
Sameiet har ingen lån pt.
Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.
Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.
Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.
Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige
Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.
Beboernes forpliktelser og dugnader
Dugnad må på generelt grunnlag påregnes.
Dyrehold
Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av styret. Det vil vurderes om dyre-holdet er til ulempe for naboen(e). Eventuelle ulemper må måles mot dine egne gode grunner for å ha et dyr boende.
Eksempler på ulemper kan være støy, ubehagelig lukt eller at noen av de som bruker eiendommen får fysisk ubehag av dyret, for eksempel allergiske reaksjoner. Dyr, herunder katter og hunder, skal være merket med eiers navn og telefonnummer. Det er forbudt å lufte dyr i sameiets bakgård. Grønlands Torg har egen luftegård for dyr på fellesområdet mellom Grønlands Torg og Galleri Oslo. Ved lufting skal dyr holdes i bånd og etterlatenskaper fjernes. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold. Dyrehold til urimelig sjenanse for andre beboere må bringes til opphør. Det er ikke lov å mate dyr/fugler i fellesarealer eller på balkong/terrasse.
Eierskiftegebyr
6725
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
301/230/420/225:
08.05.1990 – Dokumentnr: 28697 – Erklæring/avtale
Eier av d.e. påtar seg ethvert ansvar for drift og vedlikehold av spillvannsledninger som pga. byggets konstruksjon m.v. avviker fra O.k. sanitetsbestemmelser.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:420
Gjelder denne registerenheten med flere
02.08.1990 – Dokumentnr: 46566 – Erklæring/avtale
Rett for Kommunen eller den Kommunen utpeker til å drive barnehage på et begrenset område på 502 m2. Bruken av arealet er eksklusivt for barnehagen i åpningstiden.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:420
Gjelder denne registerenheten med flere
07.04.1992 – Dokumentnr: 19154 – Erklæring/avtale
Erkl. om nettstasjon nr.619.
Gjelder denne registerenheten med flere
05.10.2026 – Dokumentnr: 1144691 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Fremtiden Eiendomsmegling AS
Org.nr: 982 253 896
Elektronisk innsendt
02.11.1990 – Dokumentnr: 66383 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 225
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 63/25595
07.06.1991 – Dokumentnr: 28564 – Resek/tilleggssek
Nye seksjoner:
Snr: 370
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 371
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 372
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 373
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 374
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 375
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 376
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 377
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 378
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 379
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 380
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 381
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Snr: 382
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
Formål/ sameiebrøk for denne seksjon:
Snr: 225
Formål: Næring
Sameiebrøk: 283/25754
07.06.1991 – Dokumentnr: 28564 – Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endring av formål/brøk:
Snr: 225
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 63/25754
04.02.1992 – Dokumentnr: 6622 – Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endring av formål/brøk:
Snr: 225
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 63/25547
05.12.2025 – Dokumentnr: 1494621 – Reseksjonering
Snr: 225
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 63/25555
Endring av sameiebrøk
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er oversendt plantegninger datert 1989. Vurderte forhold: Det er foretatt en enkel visuell sammenligning mellom godkjente plantegninger og dagens bruk av boligen, begrenset til om rom benyttet for varig opphold under befaringen er i henhold til byggetillatelsen. Avvik som ikke avdekkes her kan forekomme, og kontrollen tar ikke for seg alle mulige ulovligheter. Oppholdsrom under befaringen samsvarer med plassering på tegning.
Det foreligger ferdigattest fra 1994 for Grønlands torg (del 4) Smalgangen 2-44 m.fl.
Det foreligger også ferdigattest fra 2017 for gjenoppbygging etter brann for Smalgangen 24. Brukstillatelse for gjennoppbygging etter brann gitt i 2012 for 9., 10. og 11. etasje.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.
Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter bestemmelsene i S-3152 fra 20.12.1989. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Grønlands Torg (planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak fra 262(Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn)).
Eiendommen omfattes av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til fremtidig bebyggelse og anlegg.
Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i rød hensynssone for støy fra veg.
Offentlige planer:
Smalgangen 24 – oppføring av to avfallsrom
Saksnummer 2026/00933 – Byggesak
Mottatt sak 26.01.2026
Status Under behandling
Olafiagangen 3 med flere – forhåndskonferanse, ny hovedadkomst vest – Grønland T-banestasjon
Saksnummer 2026/00344 – Byggesak
Mottatt sak 09.01.2026
Status Under behandling
Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
Kr 4 500 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 112 500 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 113 890 (Omkostninger totalt)
Kr 125 790 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 128 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 4 613 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 4 625 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 4 628 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
113890
Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.
Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,8% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget inkl. ev. andel av fellesgjeld. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 19390,-, oppgjørshonorar kr 6900,- og visninger/overtagelse kr 2800, – (pr. visning). Utlegg utgjør 17145,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag og avtalte utlegg. Alle beløp er inkl. mva.
Kr 4 500 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 112 500 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 113 890 (Omkostninger totalt)
Kr 125 790 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 128 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 4 613 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 4 625 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 4 628 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Boliger til salgs
Se alle
Besøk oss