TRØGSTAD Hølandsveien 631

Tomt
1002.7m²

Beskrivelse av tomt
Tomten fremstår som en landlig og romslig boligeiendom, opparbeidet med adkomst, gårdsplass og utearealer omkring boligen. Eiendommen ligger i åpent kulturlandskap med tilgrensende jordbruksarealer og skog-/naturterreng i bakkant, noe som gir en usjenert og landlig karakter. Utearealene er hovedsakelig opparbeidet med gressarealer, gruset/grovopparbeidet gårdsplass og enkelte belegnings-/gangarealer. Det er etablert adkomst og kjøre-/parkeringsareal på tomten, samt terrasser/uteplasser i tilknytning til boligen. På eiendommen er det også to frittstående uthus som forøvrig bør rives fremfor å renoveres.. Terrenget rundt boligen er delvis flatt og delvis skrånende, med naturlige nivåforskjeller mot skogkledde områder bak bebyggelsen. Deler av tomten har preg av naturtomt, med fjell i dagen, vegetasjon og tilpasning til eksisterende terreng. Tomten fremstår som bruksmessig funksjonell, med gode uteoppholdsarealer og gode sol-/lysforhold. Eiendommen har en landlig beliggenhet med åpent utsyn mot omkringliggende jordbrukslandskap, samtidig som tomten gir mulighet for variert bruk av utearealene, parkering og lagring.

Beliggenhet
Eiendommen har beliggenhet langs Hølandsveien i Trøgstad, i Indre Østfold kommune. Området fremstår som landlig og etablert, med spredt boligbebyggelse, gårdsbruk, skog- og jordbruksarealer i nærområdet. Beliggenheten gir en rolig og åpen karakter, samtidig som det er adkomst via offentlig vei. Trøgstad er en del av Indre Østfold kommune, og Skjønhaug utgjør det tidligere kommunesenteret i Trøgstad. På Skjønhaug finnes blant annet skole, barnehage, dagligvare, servicetilbud, idrettsanlegg og øvrige lokale fasiliteter. Området har gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon, med nærhet til skogsområder, landbrukslandskap og øvrige naturområder i Trøgstad. Offentlig transport er tilgjengelig med Sentvedt 4 min unna og 0.4 km, med linje 402 og 467. Slitu stasjon ligger 16 min unna og 16.4 km, med linje R22. Oslo Gardermoen er oppgitt til 1 t 12 min. For barnefamilier ligger Skjønhaug skole (1-7 kl.) 6 min unna og 6.5 km, Havnås oppvekstsenter (1-7 kl.) 7 min unna og 8.3 km, Båstad skole (1-7 kl.) 7 min unna og 9 km, og Trøgstad ungdomsskole (8-10 kl.) 6 min unna og 6.4 km. Mysen videregående skole ligger 19 min unna og 17.1 km, mens Askim videregående skole ligger 23 min unna og 21.3 km. Skjønhaug barnehage ligger 6 min unna og 6.5 km, Kirkestallen barnehage 7 min unna og 6.8 km, og Havnås barnehage 7 min unna og 8.4 km. Dagligvarehandel er lett tilgjengelig med Kiwi Trøgstad 5 min unna og Rema 1000 Trøgstad 6 min unna. For aktivitet og trening ligger Plassen gressbane 5 min unna og 5.1 km, Trøgstad stadion 6 min unna og 6.3 km, og Sporty Fitness 6 min unna. Beliggenheten vurderes som særlig egnet for den som ønsker en landlig og tilbaketrukket boligplassering, men samtidig med praktisk kjøreavstand til lokale servicefunksjoner og regionale knutepunkter.

Adkomst
Eiendommen har beliggenhet langs Hølandsveien i Trøgstad, i Indre Østfold kommune. Det er adkomst via offentlig vei. Tettstedet ligger ved viktige ferdselsårer i området, med veiforbindelser mot blant annet Bjørkelangen, Lillestrøm, Askim og Mysen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av spredt boligbebyggelse og gårdsbruk.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Skjønhaug barnehage (1-5 år) - 6 min kjøring Kirkestallen barnehage (0-5 år) - 7 min kjøring Havnås barnehage (1-5 år) - 7 min kjøring Skoler Skjønhaug skole (1-7 kl.) (1-7 kl.) - 6 min kjøring Havnås oppvekstsenter (1-7 kl.) (1-7 kl.) - 7 min kjøring Båstad skole (1-7 kl.) (1-7 kl.) - 7 min kjøring Trøgstad ungdomsskole (8-10 kl.) (8-10 kl.) - 6 min kjøring Mysen videregående skole (Videregående skole) - 19 min kjøring Askim videregående skole (Videregående skole) - 23 min kjøring Sport og trening Plassen gressbane - 5 min kjøring Fotball 5.1 km Trøgstad stadion - 6 min kjøring Aktivitetshall, ballspill, fotball, frii... 6.3 km Sporty Fitness - 6 min kjøring A.C.E Xpress Mysen - 19 min kjøring Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
UTVENDIG Taktekking: Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Beskrivelse: Taket er tekket med stål- og aluminiumsplater av varierende alder og tilstand. Taket er besiktiget fra takfot på verandaen i 2. etasje. Nivå av analysen: Vurderingen av taktekkingen er utført ved visuell kontroll fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter, eventuelt fra stige der dette har vært forsvarlig og mulig. Det er gjort observasjoner av tekkingens type, alder, utførelse og synlige tilstand, herunder vurdering av mosevekst, skader, slitasje og avrenning. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takstein (kun ved takfot), plater eller takrenner. For flate tak er inspeksjonen basert på visuell kontroll av overflate og synlige detaljer fra tilgjengelig posisjon. Skjulte konstruksjoner, undertak og festemidler er ikke kontrollert. For takflater som ikke er tilgjengelige, er vurderingen basert på observasjoner fra terreng, samt opplysninger fra eier om utførelse, alder og vedlikehold. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon eller mangelfull vedlikeholdstilstand vurderes ut fra alder, utførelse, materialtype og forventet levetid. Vurdering av avvik, TG 3: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.- Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking.- Det påvises korrosjon på tekking og beslag. - Det påvises arbeider som ikke er fagmessig utført. - Tilbygget vindfang mangler beslag ved takfot. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Det bør gjennomføres utbedringer av taktekkingen, inkludert utskifting eller reparasjon av skadede og korroderte plater og beslag, samt utbedring av arbeider som ikke er fagmessig utført. Beslag bør monteres ved takfot på tilbygget vindfang for å hindre vanninntrenging. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for lekkasjer, fuktskader og redusert levetid på takkonstruksjonen. Nedløp og beslag: Beskrivelse Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål og plast med varierende alder og tilstand. Det er montert stigetrinn til pipen. Nedløpene er ført ned i rør i grunnen med ukjent videre rørsystem. Nivå av analysen: Vurderingen av nedløp og beslag er utført ved visuell inspeksjon fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter. Det er gjort observasjoner av utførelse, materialtype, alder og synlig tilstand, samt kontrollert om vannavrenning fra tak og terrasser skjer på en hensiktsmessig og sikker måte. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takrenner eller nedløpsrør. Tilstanden er vurdert ut fra alder, synlige forhold som korrosjon, lekkasje og deformasjon. Skjulte nedløp, samt beslag under tekking eller kledning, er ikke inspisert og vurderes ut fra alder, materialtype og forventet levetid. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, oppdemming, manglende overlapp eller feilmontering vurderes i forhold til risiko for vanninntrengning og behov for vedlikehold. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.- Det er rust på innfestingen av takrenner/nedløp.- Takrenner har punktvise lekkasjer.- Det observeres deformasjoner i renner.- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.- Takrenne på tilbygget vindfang mangler nedløpsrør. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør monteres snøfangere for å oppfylle kravene fra byggemeldingstidspunktet og redusere risiko for snøras og personskade. Renner, nedløp og beslag med passert forventet brukstid, rust, lekkasjer og deformasjoner bør utbedres eller skiftes ut for å hindre vannlekkasjer og følgeskader på fasade og grunnmur. Bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur må forbedres for å unngå fuktskader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner. Det bør monteres nedløpsrør på takrennen til vindfanget for å sikre forsvarlig avrenning og forhindre lokale vannskader. Takkonstruksjon/Loft: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Beskrivelse: Boligen har saltak med takkonstruksjon utført med takstoler i tre. Ved visuell inspeksjon fra loftsluke fremstår takkonstruksjonen som delvis ombygget eller oppgradert etter opprinnelig byggeår, hvor eldre takstoler og sperrer fortsatt er synlig i konstruksjonen. Lufting av takkonstruksjonen skjer via rafteløsning. Adkomst til loftet er via loftsluke samt kneloft. Loftet fremstår som et kaldt loft uten etablert gangbane eller tilrettelagt lagringsareal. Nivå av analysen: Undersøkelsen omfatter visuell kontroll fra tilgjengelige deler av loft og takkonstruksjon. Det er ikke foretatt åpning av himling, undertak eller isolasjon, og skjulte skader eller konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av synlige konstruksjoner, med fokus på eventuelle tegn til fukt, skadedyr, lekkasje, deformasjoner, lufting, isolasjonsforhold og generelt vedlikeholdsbehov. Det blir i tillegg utført enkle stikktakinger og fuktmålinger ved indikasjon på fukt. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det observeres arbeider knyttet til ombygging av konstruksjon, dampsperre og isolering som ikke er utført fagmessig. - Inspeksjonen er begrenset til visuell kontroll fra loftsluke, da det ikke er etablert gangbane eller tilrettelagt lagringsareal som gir trygg adkomst til øvrige deler av loftet. - Bærende konstruksjoner er ombygd i ettertid, uten at det foreligger dokumentasjon på de statiske inngrepene. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og bæreevne. - Fra loft/kryploft er det indikasjoner på punktering av dampsperre, noe som kan redusere dampsperrens funksjon og øke risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktvandring fra inneluft til kaldere deler av konstruksjonen. - Det er registrert symptomer på aktivitet fra skadedyr (mus, borebille/husbukk). - Det observeres både gammelt og nyere konstruksjonsvirke; den gamle delen har omfattende råteskader. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør etableres bedre ventilering av takkonstruksjonen for å redusere risikoen for fukt- og muggskader. Fuktskjolder og skader bør undersøkes nærmere og utbedres for å forhindre videre forringelse av konstruksjonen. Arbeider knyttet til ombygging, dampsperre og isolering bør gjennomgås og eventuelt utbedres av fagperson for å sikre forskriftsmessig utførelse og redusere risiko for fuktskader. Det bør etableres gangbane eller tilrettelagt adkomst for å muliggjøre fullstendig inspeksjon og vedlikehold av loftet. Det må innhentes dokumentasjon på de statiske inngrepene i bærende konstruksjoner, da manglende dokumentasjon gir usikkerhet om bæreevne og sikkerhet. Punktering av dampsperre bør utbedres for å sikre at fukt ikke trenger inn i konstruksjonen og for å redusere risikoen for fuktskader. Tiltak mot skadedyr bør iverksettes for å hindre videre skade på konstruksjonen. Omfattende råteskader i eldre konstruksjonsdeler må utbedres for å sikre konstruksjonens bæreevne og forhindre ytterligere skade. Oppgitt kostnadsestimat i rapporten omfatter kun nødvendige videre undersøkelser. Det foreligger på befarings tidspunktet ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne fastsette omfanget av nødvendige utbedringstiltak eller tilhørende kostnader. Vinduer; Beskrivelse: Boligen er utstyrt med 2-lags trevinduer, produsert i 1977, 1983, 2012 og 2018, samt et 3-lags vindu fra 1985. Kjelleren har trevinduer med koblet glass fra byggeåret. Nivå av analysen: Kun et representativt utvalg (stikkprøver) av vinduer er kontrollert ved åpning, funksjonstest og visuell observasjon. Avvik knyttet til vinduer som ikke er inspisert, kan derfor forekomme. Kjøper bes etterkontrollere alle vinduene. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Panelbordene er montert tett ned mot vannbrettet. For å redusere risikoen for fukt- og råteskader i treverket, anbefales det en spalte på minimum 6 mm mellom kledning og vannbrett. - Det er påvist fukt- og råteskader på enkelte vinduer og i belistningen rundt vinduene. Det anbefales nærmere kontroll av alle vinduer for å avdekke omfanget. - Vannbrettene er ikke utført i henhold til fagmessig standard, noe som øker risikoen for vanninntrengning i konstruksjonen. - Utvendig listing rundt vinduene er ikke utført fagmessig. - Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke. - Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i treverket. Skader og mangler er observert på flere steder, men det anbefales at kjøper foretar en grundigere gjennomgang for å kartlegge tilstanden på samtlige vinduer. *Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør etableres tilstrekkelig spalte mellom panelbord og vannbrett for å redusere risikoen for fukt- og råteskader i treverket. Fukt- og råteskader på vinduer og belistning bør utbedres, og det anbefales en grundig kontroll av alle vinduer for å avdekke omfanget. Manglende utbedring kan føre til ytterligere skade på konstruksjonen og økte vedlikeholdskostnader. Vannbrett og utvendig listing rundt vinduene bør utføres i henhold til fagmessig standard for å hindre vanninntrengning og påfølgende skader. Vinduer som er vanskelige å åpne og lukke, samt slitte karmer og sprekker i treverket, bør utbedres eller skiftes ut for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere forringelse. Kjøper bør foreta en grundigere gjennomgang av samtlige vinduer for å kartlegge tilstanden, da manglende oversikt kan medføre uforutsette kostnader og risiko for skjulte skader. Dører: Beskrivelse Boligen har to malte ytterdører med glassfelt fra 2006, samt tre balkongdører i tre med 2-lags glass produsert i 2012. Nivå av analysen: Utvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Årstall: 2012 Vurdering av avvik, TG 3: Kilde: Produksjonsår på produkt * Det er avvik:- Balkongdør i 1. etasje har slitte innvendige karmer og overflater, samt defekt dørvrider. Denne døren lar seg ikke lukke og låse. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer og beslag tilknyttet balkongdør i 2. etasje. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Balkongdøren i 1. etasje bør utbedres ved å reparere eller bytte defekt dørvrider, samt justere og utbedre slitte karmer og overflater. Døren må kunne lukkes og låses for å sikre tilfredsstillende funksjon og sikkerhet, samt hindre varmetap og fuktinntrenging. Avvik rundt innsettingsdetaljer og beslag tilknyttet balkongdør i 2. etasje bør utbedres for å redusere risiko for fuktinntrenging og skader på omkringliggende konstruksjoner. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Beskrivelse: Fra stuen i 1. etasje er det adkomst til en nordvendt terrasse med et areal på ca. 13 m². Terrassen er oppført i trekonstruksjon med dekke av trykkimpregnerte terrassebord. Fra allrom i 2. etasje er det utgang til veranda som strekker seg fra vest mot nord, med et areal på ca. 37 m². Verandaen er oppført i trekonstruksjon med dekke av trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk utført i malt trevirke. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige overflater, konstruksjon, rekkverk og tilslutning mot yttervegg. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, demontering eller åpning av konstruksjon. Ved utkragede konstruksjoner registreres eventuelle symptomer på deformasjoner samt riss, sprekker, råte eller korrosjon ved konstruktiv innfesting eller bærende elementer (søyle/bjelke). Det vurderes fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater (avskalling, riss/sprekker, råte eller korrosjon). Dersom tremmer, platting eller lignende hindrer tilgang til underliggende konstruksjon, angis dette og vurderes ut fra alder og forventet levetid. Terskelhøyde mot tilstøtende rom vurderes med hensyn til mulig vanninntrenging. Rekkverk kontrolleres med tanke på festepunkter, høyde og åpninger (barnesikring) i henhold til gjeldende forskrifter. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Konstruksjonen i 1. etasje har ikke en fagmessig utførelse, og det er påvist omfattende skjevheter, og skader i konstruksjonen.- Det er værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler. - Terrassebordene er værslitte og oppsprukket. - Det observeres omfattende bevegelse ved sidebelastning av rekkverket. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør gjennomføres en grundig utbedring av konstruksjonen i 1. etasje for å rette opp skjevheter og reparere skader, slik at bæreevne og sikkerhet ivaretas. Værslitt og oppsprukket trevirke samt terrassebord bør skiftes ut eller utbedres for å forhindre videre forringelse og redusere risiko for råte og svekket konstruksjon. Rekkverket må forsterkes eller utbedres for å sikre tilstrekkelig stabilitet og hindre fare for personskade ved belastning. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for konstruksjonssvikt, personskade og ytterligere skadeutvikling Utvendige trapper: Beskrivelse: Det er oppført to utvendige trapper med tilhørende repos ved inngangspartiene av ukjent alder. Begge konstruksjonene er utført i trekonstruksjon med trykkimpregnerte materialer benyttet i bærende konstruksjoner, trinn/dekke samt rekkverk. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er avvik:- Det er værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler. - Terrassebordene er værslitte og oppsprukket. - Det observeres bevegelse ved sidebelastning av rekkverket. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Det bør gjennomføres utbedringer av værslitt og oppsprukket trevirke samt terrassebord for å hindre videre forringelse og redusere risiko for råte og skader. Rekkverket må forsterkes eller utbedres for å sikre tilstrekkelig stabilitet og unngå fare for personskade ved bruk. INNVENDIG Overflater: Beskrivelse: Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: *Gulv: Parkett, vinylbelegg, laminat, betong, og heltre furugulv. *Vegger: Malte plater, murpuss, panel og tapet. *Himlinger: Malte betongdekker, panel, plater og himlingsplater. Høyden under tak i kjeller ble målt til under 1,9m, Høyden under tak i stue 1.etasje ble målt til 2,32m, og i stue 2.etasje 2,08m Nivå av analysen: Gulv, vegger og himling er vurdert ut fra visuelle observasjoner. Det er ikke foretatt flytting av tunge møbler eller demontering av fastmontert utstyr. Det tas forbehold om skjulte skader i konstruksjoner som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Overflatene har høy slitasjegrad, med synlige merker og skader. - I kjelleren er deler av gulvet pigget opp.- Det observeres hull i trevirke etter skadedyr (borebille).- Det observeres avføring etter mus. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Overflater med høy slitasjegrad, synlige merker og skader bør utbedres for å opprettholde funksjon og estetikk, samt forhindre ytterligere forringelse. Opppigget gulv i kjeller bør repareres for å sikre tilfredsstillende bruk og hindre fukt- eller skaderisiko. Hull i trevirke etter skadedyr (borebille) bør undersøkes nærmere, og eventuelle angrep behandles for å unngå videre skade på konstruksjonen. Avføring etter mus indikerer aktivitet av skadedyr, og tiltak for å tette inngangspunkter samt sanering bør gjennomføres for å redusere risiko for helseplager og ytterligere skader. Kostnadsestimatet omfatter kun lokale utbedringer, og inkluderer ikke eventuelle skader eller følgekostnader knyttet til angrep av borebille. Etasjeskille/gulv mot grunn: Beskrivelse: Boligen har et støpt betonggulv på grunn, uten isolasjon og diffusjonsperre i henhold til byggeskikken på oppføringstidspunktet. Etasjeskiller er utført med betongdekke og trebjelkelag. 2.etasje: Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken på ca 2 m, 15 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv i soverom på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det registreres svanker og bulninger med varierende høyder. 1.etasje: Det er målt ca 20 mm høydeforskjell på gulv i stue på ca 2 m, 30 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 20 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det registreres svanker og bulninger med varierende høyder. Kjeller: Det er målt over 30 mm høydeforskjell på gulv. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Det registreres svanker og bulninger med varierende høyder.- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.- Det er registrert symptomer og skader etter aktivitet av skadedyr (borebille/husbukk) i kjeller, - Ved stikktaking i trevirke, observeres det at materialet har svært lav fasthet og fremstår som oppbrutt og fiberoppløst. Treverket lar seg lett penetrere og smuldrer opp, noe som indikerer langt fremskreden nedbrytning. Det er samtidig registrert et betydelig antall flygehull samt forekomst av boremel, som dokumenterer aktivitet av husbukk eller borebiller. På faglig grunnlag vurderes insektangrepene som sekundære, og som et resultat av langvarig fuktpåvirkning og råteskader i konstruksjonen. Skadebildet tilsier at treverket over tid har hatt forhøyet fuktinnhold som har muliggjort biologisk nedbrytning, deretter etablering av insekter. Konsekvens/tiltak: Det anbefales at forholdene undersøkes nærmere av fagkyndig med kompetanse på trekonstruksjoner, fukt- og råteskader samt skadedyrangrep. Skadeomfanget bør kartlegges ved åpning av konstruksjoner, stikktaking og fuktmålinger i tilstøtende konstruksjonsdeler, særlig i områder ved nedløp, kjeller og krypkjeller. Trevirke med råteskader, fiberoppløsning, lav fasthet eller dokumentert svekket bæreevne må skiftes ut. Før utskifting og reparasjon utføres, må årsaken til fuktbelastningen avdekkes og utbedres. Dette kan omfatte kontroll og utbedring av drenering, taknedløp, terrengfall, ventilering av kjeller/krypkjeller og øvrige forhold som kan medføre fuktpåvirkning mot konstruksjonen. Det anbefales også kontroll av konstruksjonens bæreevne før videre bruk eller tiltak, da registrerte skader indikerer at deler av treverket kan ha vesentlig redusert styrke. Eventuelle svanker, bulninger og målte høydeforskjeller i gulv bør vurderes i sammenheng med mulig setning, deformasjon, svekkelse i bjelkelag eller underliggende konstruksjonsskader. Det bør i tillegg innhentes vurdering fra skadedyrfirma for å avklare om det foreligger aktivt insektangrep, samt behov for sanering eller forebyggende behandling. Eventuell behandling mot treskadende insekter bør først utføres etter at fuktårsaken er utbedret, da forhøyet fuktinnhold normalt er en vesentlig medvirkende årsak til skadeutviklingen. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å fastslå skadeomfang, årsakssammenheng, bæreevne og nødvendige utbedringstiltak. Kostnader til åpning, kontroll, prosjektering og reparasjon må derfor påregnes. Kostnadsestimatet som er angitt i rapporten gjelder kun for anbefalte ytterligere undersøkelser, herunder åpning av konstruksjoner, fuktmålinger, kontroll av skadeomfang og vurdering av bæreevne/skadedyraktivitet. På nåværende tidspunkt er skadeomfanget ikke tilstrekkelig avklart til at det kan settes et forsvarlig kostnadsestimat for komplett utbedring. Endelig omfang og kostnad for nødvendige reparasjoner må fastsettes etter at ytterligere undersøkelser er gjennomført. Pipe og ildsted: Beskrivelse: Boligen er tilknyttet to pipeløp av teglstein fra byggeår, med vedovn i hver etasje og sotluke i kjeller. Det er foretatt rehabilitering av pipeløpene med nye røykrør i 2018. Ferdigattest for tiltaket er utstedt 12.11.2018. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer en visuell vurdering av synlige deler av skorstein, ildsted og tilhørende tilkoblinger der disse er tilgjengelige. Det er ikke foretatt kontroll av pipeløpet, eller åpning av lukkede konstruksjoner. Vurderingen omfatter synlige overflater innvendig i boligen på loft, samt pipeløp over tak der dette har vært tilgjengelig fra tak, takfot eller bakkenivå. Det er lagt vekt på observasjoner knyttet til synlige pipevanger, sprekker, sotutslag, misfarging, løse fuger, kondens eller tegn til lekkasje, samt generell funksjon og brannsikkerhet. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Det observeres sprekker i brannmur og pipe. - Pipa har rennemerker etter sotvann.- Det er registrert manglende håndtak og begynnende overflaterust på vedovn i utleiedelen. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Sprekker i brannmur og pipe bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for brann og lekkasje av røykgasser. Rennemerker etter sotvann indikerer mulig fuktinntrengning eller kondensproblemer, og det anbefales nærmere undersøkelse og utbedring for å unngå skader på konstruksjonen og redusert brannsikkerhet. Manglende håndtak og begynnende overflaterust på vedovn i utleiedelen bør utbedres for å sikre trygg og funksjonell bruk av ildstedet, samt forhindre videre korrosjon. Kostnadsestimatet omfatter kun mindre lokale utbedringer og ytterligere undersøkelser. Rom Under Terreng: Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering? Beskrivelse: Rom under terreng er kontrollert med hensyn til fuktproblematikk og risikokonstruksjoner. Vurderingen omfatter blant annet kontroll av symptomer som råte, muggvekst, redusert bæreevne, oppsprekking, deformasjoner samt tegn til fuktrelaterte skader eller aktivitet fra insekter knyttet til fuktige miljøer. Som følge av at rommene har åpen murkonstruksjon, ble det ikke utført hulltaking. Vurderingen er basert på visuell kontroll av overflater, supplert med stikktaking i trevirke, fuktmålinger og fuktsøk ved bruk av Protimeter MMS2. Konstruksjonen er videre vurdert på bakgrunn av måleresultater, materialvalg, alder og kjente risikoforhold knyttet til byggemetoden. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Ved stikktaking i trevirke, observeres det at materialet har svært lav fasthet og fremstår som oppbrutt og fiberoppløst. Treverket lar seg lett penetrere og smuldrer opp, noe som indikerer langt fremskreden nedbrytning. Det er samtidig registrert et betydelig antall flygehull samt forekomst av boremel, som dokumenterer aktivitet av husbukk eller borebiller. På faglig grunnlag vurderes insektangrepene som sekundære, og som et resultat av langvarig fuktpåvirkning og råteskader i konstruksjonen. Skadebildet tilsier at treverket over tid har hatt forhøyet fuktinnhold som har muliggjort biologisk nedbrytning, deretter etablering av insekter. - Betongdekke rundt avløp i kjeller er pigget opp.- Det er registrert høy fuktbelastning i kjeller, med rennende vann, saltutslag på gulv og vegger samt omfattende fukt- og bygningsmessige skader. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Skadet og nedbrutt treverk må fjernes og erstattes, og det bør gjennomføres tiltak for å utbedre underliggende fuktproblemer for å hindre videre biologisk nedbrytning og insektangrep. Det bør også vurderes ytterligere undersøkelser for å kartlegge skadeomfanget, da redusert bæreevne og fortsatt fuktbelastning kan føre til alvorlige konstruksjonsskader og helsefare. Utbedring av betongdekke rundt avløp og tiltak for å redusere fuktbelastningen i kjeller er nødvendig for å unngå videre forringelse av bygningsdeler og risiko for mugg- og råteskader. Krypkjeller: Beskrivelse: Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Krypkjeller er tørr og fin på befaringsdagen men mangler ventiler i grunnmur. Krypkjellere er generelt å betrakte som riskokonstruksjon, krypkjellere er ofte beheftet med fukt, sopp og råteproblemer. Årsak er ofte dårlig ventilering og/eller jordfukt transport fra grunnen. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av krypkjeller fra tilgjengelige inspeksjonsluker eller adkomstpunkter. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, og tilgangen kan være begrenset av utilgjengelige områder eller sikkerhetsmessige forhold. Der det har vært mulig, er det gjort kontroll av bærekonstruksjoner, ventilasjon, fuktforhold, isolasjon, sopp- eller muggvekst, råte og tegn til skadedyr. Det er gjennomført enkle fuktmålinger og stikktakinger der det har vært grunn til mistanke om konstruksjonssvikt. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke uten destruktive inngrep. Vurdering av avvik, TG 3: - Ved stikktaking i bærebjelke i krypkjeller, observeres det at deler av materialet har svært lav fasthet og fremstår som oppbrutt og fiberoppløst. Treverket lar seg lett penetrere og smuldrer opp, noe som indikerer langt fremskreden nedbrytning. Det er samtidig registrert flygehull som dokumenterer aktivitet av treskadende insekter (trolig borebiller). - Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.- Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp.- Det er manglende fuktsperre på bakken.- Det er foretatt fuktmåling med Protimeter MMS2, hvor det ble registrert et fuktinnhold i bjelkelaget på ca. 21 vektprosent. Måleresultatet ligger over normalt akseptabelt nivå for treverk, hvor kritisk grense for risiko for mikrobiell vekst normalt anses å ligge omkring 17?20 vektprosent. Til sammenligning ligger fibermetningspunktet for treverk på ca. 30 vektprosent. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Skadet treverk med redusert bæreevne må skiftes ut, og det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke omfanget av skadene. Det må etableres tilfredsstillende ventilering og fuktsperre på bakken for å redusere fuktbelastningen og forhindre videre utvikling av råte, sopp og insektangrep. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være betydelig risiko for ytterligere konstruksjonsskader, redusert bæreevne og økt fare for helseskadelige forhold i bygningen. Innvendige trapper Beskrivelse Boligen har en innvendig tretrapp mellom etasjene av ukjent alder. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell kontroll av trappeløp, rekkverk og innfestinger fra tilgjengelige sider, uten destruktive inngrep. Det er ikke foretatt demontering av trinn, opptrinn, vanger eller rekkverk, og skjulte skader eller svakheter kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjoner av slitasje, skjevheter, sprekkdannelser, knirkelyder, rekkverksstabilitet og sikkerhet mot fall, samt kontroll av høyde, bredde og åpninger i rekkverk der dette har vært målbart. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Trappene bærer preg av høy slitasje, med påfølgende skader på overflater.- Ved stikktaking i vanger og overflater, observeres det at materialet har svært lav fasthet og fremstår som oppbrutt og fiberoppløst. Treverket lar seg lett penetrere og smuldrer opp, noe som indikerer langt fremskreden nedbrytning. Det er samtidig registrert et betydelig antall flygehull samt forekomst av boremel, som dokumenterer aktivitet av husbukk eller borebiller. På faglig grunnlag vurderes insektangrepene som sekundære, og som et resultat av langvarig fuktpåvirkning og råteskader i konstruksjonen. Skadebildet tilsier at treverket over tid har hatt forhøyet fuktinnhold som har muliggjort biologisk nedbrytning, deretter etablering av insekter. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det anbefales å skifte ut skadet konstruksjonsvirke og utbedre underliggende fuktproblemer for å hindre videre nedbrytning og insektangrep. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være betydelig risiko for redusert bæreevne og fare for personskade ved bruk av trappen. Kostnadsestimatet omfatter kun lokale utbedringstiltak Innvendige dører: Beskrivelse: Boligen er utstyrt med malte dører i trefinér samt profilerte finerdører av varierende alder og tilstand. Nivå av analysen: Innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er avvik:- Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje, herunder merker i overflate og slitasje på beslag.- Enkelte dører tar i karm ved lukking. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør utføres justering og eventuelt vedlikehold av dører og beslag for å sikre tilfredsstillende funksjon og for å forhindre ytterligere slitasje eller skader på karm og dørblad. Konsekvensen av manglende tiltak er økt slitasje, redusert funksjonalitet og mulig behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Bad 2. etasje: Beskrivelse: Badet i 2. etasje er av ukjent alder. Overflater er utført med flislagte gulv, og vegger samt himling med himlingsplater. Rommet er innredet med servantseksjon med skuffer, tilhørende blandebatteri samt speil med integrert belysning. Dusjsonen er etablert i hjørne avgrenset med vegger i glassbyggerstein og utstyrt med veggmontert dusjbatteri. Badet er videre utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne, og opplegg for vaskemaskin. Ventilering av rommet ivaretas via elektrisk avtrekksvifte, og varmekilden består av elektriske varmekabler i gulvet. Overflater vegger og himling: Beskrivelse: Veggene er flislagte, og taket har himlingsplater. Overflater Gulv: Beskrivelse: Gulvet er flislagt og utstyrt med elektriske varmekabler. Fallforholdene på våtrommet er kontrollert ved bruk av punktlaser. Målingene viser en høydeforskjell på ca. 20 mm fra underside av dørterskel til overkant av slukrist. Dørterskelen har en høyde på ca. 30 mm. Utenfor dusjsonen ble det registrert et lokalt fall på ca. 15 mm, mens fallet inne i dusjsonen ble målt til mellom 5 - 10 mm. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.- Det er påvist avvik i fuger.- Det observeres manglende fugemasse rundt slukrist. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Til tross for avvik i fallforholdene vurderes funksjonskravet som oppfylt, ved at gulvet fortsatt leder vann mot sluk, men med redusert effektivitet. Dette kan medføre økt risiko for vannansamling i enkelte områder av badet. Fuger må utbedres. Forholdet kan føre til vanninntrengning og økt risiko for fuktskader og soppdannelse. Avvikene kan også indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Sluk, membran og tettesjikt: Beskrivelse: Badet har et plastsluk med smøremembran som tettesjikt av ukjent alder. Utførelse av membranarbeidet er ikke kjent, da det ikke er fremlagt dokumentasjon som bekrefter hvordan arbeidet er utført. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er påvist andre avvik:- Det finnes ingen dokumentasjon for utførelse av membranarbeider.- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.- Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Konsekvens/tiltak: Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membranarbeid og uavhengig kontroll, dersom dette er mulig. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt usikkerhet rundt utførelsens kvalitet og om gjeldende krav er oppfylt, noe som gir økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader på våtrommet. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, bør tilstanden overvåkes jevnlig, og det må påregnes behov for oppgradering eller utskifting av tettesjiktet på sikt. Sanitærutstyr og innredning: Beskrivelse: Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/-hjørne og opplegg for vaskemaskin Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Det er observert skader i servanten og rust på speilet. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Det bør vurderes utskifting eller reparasjon av servant og speil for å hindre videre skadeutvikling og sikre funksjon og estetikk. Skader og rust kan føre til redusert levetid og økt risiko for fuktskader eller ytterligere forringelse. Ventilasjon: Beskrivelse: Rommet ventileres gjennom en elektrisk baderomsvifte. Vurdering av avvik, TG 2: * Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: * Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Beskrivelse: Hulltaking er utført fra tilstøtende rom, uten å påvise unormale forhold i veggkonstruksjon bak dusjsonen. Bad 1.etasje: Generell Beskrivelse: Badet i 1. etasje er av ukjent alder. Overflatene består av flislagt gulv, våtromstapet på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med servantseksjon med underskap og tilhørende blandebatteri, dusjkabinett samt gulvstående toalett. Oppvarming skjer via veggmontert stråleovn. I tillegg til stråleovnen ble det observert en termostat for varmekabler. Det er imidlertid uvisst om termostaten tilhører badet. Ventilasjonen ivaretas med elektrisk avtrekksvifte i kombinasjon med åpningsbart vindu. Det er også etablert opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik, TG 3: * Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Våtrommet bør totalrenoveres, inkludert oppgradering av tettesjikt, våtsone og sluk, slik at det tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring. Konsekvensen av manglende oppgradering er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre omfattende og kostbare reparasjoner. Det anbefales at alt arbeid dokumenteres grundig av fagperson. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Beskrivelse Hulltaking er utført fra tilstøtende rom. Ved kontroll ble det påvist unormale forhold i veggkonstruksjonen bak dusjsonen. Vurdering av avvik, TG 2: * Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er foretatt fuktmåling med Protimeter MMS2, hvor det ble registrert et fuktinnhold i bunnsvill på ca. 10,5 vektprosent. Måleresultatet ligger isolert sett innenfor et tørt nivå for treverk, sett opp mot at kritisk grense for risiko for mikrobiell vekst normalt anses å ligge omkring 17 20 vektprosent. Til sammenligning ligger fibermetningspunktet for treverk på ca. 30 vektprosent. Det bemerkes imidlertid at området hvor målingen ble utført, normalt skal være tørt. Når funnet vurderes i sammenheng med øvrige registrerte avvik ved etasjeskiller, krypkjeller og rom under terreng, gir dette indikasjoner på at konstruksjonen kan være påvirket av fukt, med risiko for skjulte fukt- og råteskader. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Det anbefales å foreta ytterligere undersøkelser av konstruksjonen for å avklare skadeomfang, årsak til fuktpåvirkning og eventuelle behov for utbedring. Tiltak må vurderes etter nærmere kontroll, og kan omfatte åpning av konstruksjon, kontroll av bunnsvill og tilstøtende trekonstruksjoner, samt utbedring av eventuelle fukt- eller råteskadde materialer. Kjeller- teknisk rom m/sluk og vanninnstallasjoner: Generell: Beskrivelse: Våtrommet i kjelleren vurderes å være fra byggeåret. Rommet har et dekke i betong og vegger utført med murpuss. Rommet inneholder to varmtvannsberedere, stoppekran og vanninstallasjoner med åpen fordelerstokk. Vurdering av avvik, TG 3: * Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det observeres omfattende skader. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Våtrommet må totalrenoveres, inkludert oppgradering av tettesjikt/membran, for å oppfylle dagens krav til våtsone og tetthet. Konsekvensen av manglende oppgradering er høy risiko for vanninntrenging og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til omfattende skader og kostnader. Alle arbeider bør dokumenteres grundig for å sikre kvalitet og sporbarhet. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen Beskrivelse: Vurdering av avvik, TG 3: * Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Hulltaking er ikke utført da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Det anbefales å utbedre påviste avvik og vurdere behov for ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader. Konsekvensen av manglende undersøkelser kan være at skjulte fuktskader ikke oppdages, noe som kan føre til ytterligere skade på konstruksjonen over tid. Kjøkken 2.etasje: Overflater og innredning Kjøkkenet ligger i 2. etasje og har ukjent alder. Innredningen består av profilerte fronter i heltre, en benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og tilhørende blandebatteri. Veggen over kjøkkenbenken er flislagt, og det er montert oppvaskmaskin under benk. Over avsatt plass til komfyr er det etablert ventilator med kullfilter. *Det er ettermontert automatisk vannstopper med fuktføler av ukjent alder under vask. Nivå av analysen: Vurderingen av kjøkkenet er utført i henhold til prinsippene i NS 3600 og baserer seg på visuell inspeksjon av tilgjengelige overflater, kjøkkeninnredning, benkeplate samt synlige tilkoblinger for vann og avløp. Det er gjennomført enkel funksjonskontroll av armatur og avløp. Det er ikke foretatt demontering av innredning, benkeplater, sokler eller integrerte hvitevarer. Det er heller ikke utført åpning av konstruksjoner eller kontroll av forhold bak kjøkkeninnredningen. Tilkoblinger til oppvaskmaskin, kjøleskap med vanntilkobling, komfyrvakt og øvrige tekniske installasjoner er vurdert visuelt der disse er tilgjengelige. Det er videre kontrollert for forekomst av lekkasjesikring og hvorvidt krav til automatisk lekkasjestopper i rom uten sluk synes ivaretatt. Eventuelle skjulte avvik eller risikoforhold som ikke kan avdekkes ved visuell kontroll, kan derfor ikke utelukkes. Beskrivelse Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Det er registrert avføring etter mus under vask. - Det er påvist slitasje og skader på innredningen, samt knust glass i overskap. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Det bør gjennomføres grundig rengjøring og tiltak for å hindre videre inntrenging av skadedyr, da tilstedeværelse av mus kan medføre helserisiko og skade på bygningsdeler. Skader og slitasje på innredningen, samt knust glass i overskap, bør utbedres for å sikre funksjonalitet og redusere risiko for personskade. Avtrekk: Beskrivelse Kjøkkenventilatoren er integrert i skapet over platetoppen og er utstyrt med kullfilter. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er avvik:- Ventilatoren er preget av høy alder og slitasje. - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Ventilatoren har sannsynligvis begrenset gjenværende levetid som følge av alder. Det bør påregnes utskifting ved svikt eller redusert funksjon. Funksjon og kapasitet bør kontrolleres nærmere. Det anbefales å etablere mekanisk/forsert avtrekk fra kokesonen for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og redusere risiko for fuktskader, lukt og dårlig inneklima. Kjøkken 1.etasje: Overflater og innredning: Beskrivelse: Kjøkken i 1.etasje av ukjent alder. Innredningen har male slette fronter, en benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og tilhørende blandebatteri. Veggen over kjøkkenbenken er flislagt, og det er montert oppvaskmaskin under benk. Over avsatt plass til komfyr er det etablert ventilator med avtrekk ut. *Det er ettermontert automatisk vannstopper med fuktføler av ukjent alder under vask. Nivå av analysen: Vurderingen av kjøkkenet er utført i henhold til prinsippene i NS 3600 og baserer seg på visuell inspeksjon av tilgjengelige overflater, kjøkkeninnredning, benkeplate samt synlige tilkoblinger for vann og avløp. Det er gjennomført enkel funksjonskontroll av armatur og avløp. Det er ikke foretatt demontering av innredning, benkeplater, sokler eller integrerte hvitevarer. Det er heller ikke utført åpning av konstruksjoner eller kontroll av forhold bak kjøkkeninnredningen. Tilkoblinger til oppvaskmaskin, kjøleskap med vanntilkobling, komfyrvakt og øvrige tekniske installasjoner er vurdert visuelt der disse er tilgjengelige. Det er videre kontrollert for forekomst av lekkasjesikring og hvorvidt krav til automatisk lekkasjestopper i rom uten sluk synes ivaretatt. Eventuelle skjulte avvik eller risikoforhold som ikke kan avdekkes ved visuell kontroll, kan derfor ikke utelukkes. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er påvist at overflater har noe skader. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Eventuell fornyelse av innredningen anses som et subjektivt tiltak basert på brukers behov og preferanser. Vedlikehold av overflater,eventuelt lokale utbedringer bør påregnes for å hindre videre forringelse og opprettholde funksjon og estetikk. Avtrekk: Beskrivelse: Kjøkkenventilator er integrert i skap over platetoppen, med avtrekk ut. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er avvik:- Ventilatoren er preget av høy alder. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Ventilatoren har sannsynligvis begrenset gjenværende levetid som følge av alder. Det bør påregnes utskifting ved svikt eller redusert funksjon. Funksjon og kapasitet bør kontrolleres nærmere. Tekniske innstallasjoner: Vannledninger: Beskrivelse: Vannledninger er utført i kobber og plast rør-i-rør-system av ukjent alder og varierende tilstand. Fordelerstokk er plassert på teknisk rom i kjeller sammen med hovedstoppekran. Nivå av analysen: Vurderingen av vannledninger er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer og tilkoblinger, samt registrering av rørtype, materiale og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner eller skap som krever inngrep. Skjulte rørføringer i vegger, gulv eller sjakter er ikke inspisert. For rør-i-rør-systemer er vurderingen basert på tilgjengelig fordelerskap, inkludert kontroll av skapavløp og merking av rør. Det er kontrollert om anlegget har lett tilgjengelig og merket hovedstoppekran, og om krav til lekkasjesikring i rom uten sluk (automatisk lekkasjestopper) er oppfylt. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse kontrolleres, og vurderes ut fra alder, utførelse og tilstand. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er avvik:- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av de innvendige vannledningene.- Det observeres irr på rør i kobber. Irring oppstår når kobber korroderer, sees som et grønt belegg på rørene. - Rommet har ikke tilfredstillende tettesikt på gulv og vegg. Det observeres omfattende skader på gulvdekke.- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes tilfredsstillende til sluk eller annen kompenserende løsning.- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.- Det er observert arbeider som bærer preg av mangelfull fagmessig utførelse. Konsekvens/tiltak: * Tiltak: Det bør monteres tettemuffer i enden av varerørene for å hindre at eventuell lekkasjevann trenger ut i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader. Kobberrør med irring bør vurderes nærmere og eventuelt skiftes ut, da korrosjon kan føre til lekkasjer og vannskader. Manglende tilfredsstillende tettesjikt på gulv og vegg, samt skader på gulvdekke, bør utbedres for å redusere risikoen for vanninntrengning og følgeskader. Løsning for avledning av lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet må etableres, slik at vann ledes til sluk eller tilsvarende sikker løsning, for å unngå skjulte vannskader. Arbeider som bærer preg av mangelfull fagmessig utførelse bør vurderes og dokumenteres av kvalifisert fagperson, da dette øker risikoen for skjulte feil, redusert levetid og fremtidige skader. Det anbefales derfor at nærmere undersøkelser gjøres av fagkyndig/med VVS kompetanse for å vurdere eksakt faktisk tilstand og hva som eventuelt kan forventes å måtte oppgradere i årene fremover. Ettersom det ikke er mulig å fastsette et endelig kostnadsestimat for utbedring på nåværende tidspunkt, omfatter estimatet i rapporten kun kostnader til ytterligere undersøkelser utført av fagkyndig med VVS-kompetanse. Avløpsrør: Beskrivelse: Avløpsrør av støpejern fra byggeår og plast av verierende alder og tilstand. Nivå av analysen: Vurderingen av avløpsrør er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer, tilkoblinger og synlige deler av avløpssystemet. Det er registrert materialtype, dimensjon og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen er basert på ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner, sjakter eller gulv. Skjulte avløpsrør i vegger, dekker og bakkenivå er ikke inspisert. Det er heller ikke utført kamerainspeksjon, tetthetsprøving eller spyling av rør. Tilgjengelige rørføringer, vannlåser og tilkoblinger ved servanter, kjøkken, vaskerom og våtrom er kontrollert visuelt for tegn til lekkasje, eller kondens. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse er kontrollert og vurdert ut fra alder, materiale og teknisk tilstand. Vurdering av avvik, TG 3: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.- Det er påvist påbegynte arbeider og skader på avløp. - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.- Avløpsrør av jern har rustskader. Konsekvens/tiltak * Tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser og eventuelt utskiftning av avløpsrør for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner. Manglende tilfredsstillende stakemulighet og lufting bør utbedres for å sikre forsvarlig drift og redusere risiko for tilstopping, luktproblemer og skader på anlegget. Påbegynte arbeider og skader på avløp må ferdigstilles og utbedres av kvalifisert fagperson for å redusere risikoen for fremtidige lekkasjer og funksjonssvik Ventilasjon: Beskrivelse: Naturlig ventilasjon med periodisk avtrekk. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av ventilasjonsanlegget og dets komponenter der disse er tilgjengelige. Det er ikke foretatt demontering av ventiler, kanaler eller aggregat, og skjulte feil eller mangler i anleggets funksjon kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av tilstedeværende ventilasjonsløsning (naturlig, mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon), synlig tilstand på ventiler, avtrekk og tilluftsåpninger, samt enkel funksjonskontroll ved merking av luftstrøm der dette har vært mulig. Det er ikke foretatt måling av luftmengder eller trykkforhold. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak * Anlegget må sjekkes av fagperson. Varmesentral: Beskrivelse: Oppvarming består av varmekabler og to ildsteder, ellers elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Varmtvannstank: Beskrivelse: På teknisk rom i kjeller er det montert to stk. ca. 200 liters varmtvannsberedere av ukjent alder. Nivå for analysen: Vurderingen av varmtvannsbereder er utført ved visuell inspeksjon av plassering, tilkoblinger, alder og merking. Det er kontrollert om berederen er hensiktsmessig plassert i forhold til byggets utforming og krav til lekkasjesikring. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt demontering eller åpning av konstruksjoner for å få tilkomst til berederen. Visuell kontroll omfatter tilkoblinger for vann og avløp, sikkerhetsventil og eventuelt trau eller annen form for oppsamling ved lekkasje. Det vurderes om krav til lekkasjestopper og kontrollert avløp fra sikkerhetsventil er oppfylt, særlig der berederen er plassert i rom uten sluk. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller mangelfull festing/avløp kontrolleres og vurderes ut fra alder, utførelse og forskriftsmessig løsning. Takstmannen besitter ikke spesialkompetanse innen VVS-tekniske installasjoner, og vurderingen er begrenset til visuelt observerbare forhold. Vurdering av avvik, TG 2: * Det er påvist andre avvik:- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederne er tilkoblet via stikkontakt i stedet for fast tilkobling, noe som kan medføre risiko for varmgang.- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.- Ukjent alder. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres fast el-tilkobling til varmtvannsberederne i henhold til gjeldende forskrift for å redusere risikoen for varmgang og brann. Ettersom rommet ikke har tilfredsstillende tettesjikt bør det etableres lekkasjesikring med vannstopper i tilknytning til varmtvannsberederne for å unngå vannskader på omkringliggende konstruksjoner ved eventuell lekkasje. Ukjent alder på berederne medfører usikkerhet om gjenværende levetid og økt risiko for plutselige feil eller lekkasjer. Vurder utskifting eller nærmere kontroll av berederne. Elektrisk: Beskrivelse: Boligens sikringsskap i 1.etasje er plassert i vindfang og er utstyrt med automatsikringer. Hovedsikring 50 amp Kurser 8 Boligens sikringsskap i 2.etasje er plassert i trapperom og er utstyrt med automatsikringer. Hovedsikring 32 amp Kurser 9 TOMTEFORHOLD Byggegrunn: Beskrivelse: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet Fuktsikring og drenering: Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng? Beskrivelse: Fuktsikring og drenering av ukjent alder. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av synlige deler av dreneringssystemet og grunnmurskonstruksjonen fra utvendig terreng og eventuelt fra innvendige rom mot terreng. Det er ikke foretatt oppgraving eller destruktive inngrep, og dreneringens tilstand er derfor i hovedsak vurdert ut fra alder, type, synlige symptomer og observasjoner. Vurderingen bygger på observasjoner av terrengfall, overflatevann, fukt, saltutslag og vegetasjon langs grunnmur, samt eventuelle indikasjoner på svikt i drenering eller manglende utvendig fuktsikring. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er påvist andre avvik:- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Konsekvens/tiltak * Andre tiltak: Det bør foretas utskiftning av drenering og tettesjikt for å sikre tilstrekkelig fuktsikring av bygningskonstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktinntrengning i kjeller og underetasje, som kan føre til skader på konstruksjonen, dårligere inneklima og redusert verdi på boligen. Grunnmur og fundamenter: Beskrivelse: Eldre del har ringmur/grunnmur i murkonstruksjon, mens nyere deler er oppført i lettklinkerblokker med såleblokk som fundament av ukjent alder. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av tilgjengelige overflater av grunnmur fra utvendig og innvendig side, uten destruktive inngrep. Det er ikke foretatt oppgraving eller åpning av konstruksjonen, og skjulte skader eller feil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjoner av sprekker, riss, saltutslag, misfarging, fuktmerker og eventuelle deformasjoner, samt tegn til setninger eller bevegelse. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er påvist andre avvik:- Det er registrert skader og store sprekker i grunnmuren. - Det er observert sprekkdannelser og løs murpuss. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre registrerte skader og sprekker i grunnmuren, samt reparere områder med løs eller skadet murpuss. Tiltakene bør utføres for å begrense videre nedbrytning av konstruksjonen og redusere risikoen for fuktinntrenging. Manglende utbedring kan over tid medføre ytterligere forringelse av grunnmuren, økt risiko for fuktskader og, avhengig av skadeomfang, mulig svekkelse av konstruksjonens bæreevne. De gjennomgående sprekkene bør undersøkes nærmere for å avklare årsak, omfang og behov for eventuelle konstruktive tiltak.Oppgitt kostnadsestimat i rapporten omfatter kun nødvendige videre undersøkelser. Det foreligger på befaringstidspunktet ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne fastsette omfanget av nødvendige utbedringstiltak eller tilhørende kostnader. Terrengforhold: Beskrivelse: Eiendommen ligger i et skrånende terreng med fall inn mot bygget. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell vurdering av terrengforholdene rundt bygningen. Det er gjort observasjoner av terrengtype, helningsforhold, overflatevann og om det er tilfredsstillende avrenning fra bygningen. Vurderingen bygger på visuelle observasjoner på stedet, supplert med generelle vurderinger basert på tilgjengelig informasjon fra Kartverket, NVE og NGI. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser, nivåmålinger eller oppgraving, og skjulte forhold under terreng er derfor ikke vurdert. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er påvist andre avvik:- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.- Det er påvist områder på eiendommen med stående vann i kjeller.- Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 1 på bakgrunn av utfordringer knyttet til flom. Risikoscore 1 indikerer at området har lav risiko for problemer som følge av flom. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres tiltak for å lede overflatevann bort fra bygningen, for eksempel ved terrengjustering eller etablering av drenering, for å redusere risikoen for fuktinntrengning i kjeller og skader på bygningskonstruksjonen. Områder med stående vann i kjeller bør undersøkes nærmere og utbedres for å hindre videre fuktskader. Utvendige vann- og avløpsledninger: Beskrivelse: Utvendige avløpsrør av støpejern/plast og vannledning av jern. Eiendommen har privat avløpsanlegg og er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett. Vannforsyningen er offentlig, med tilknytning via private stikkledninger. Vurdering av avvik, TG 2: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av utvendige vann- og avløpsledninger, og vurdere behov for utskifting eller utbedring. Konsekvensen av alder og passert brukstid er økt risiko for lekkasjer, driftsstans og kostbare reparasjoner. Septiktank: Beskrivelse: Eiendommen er tilknyttet et minirenseanlegg. Anleggets alder, type og tekniske tilstand er ukjent, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på anlegget. Vurdering av avvik, TG 3: * Det er påvist andre avvik:- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.- Anleggets alder, type og tekniske tilstand er ukjent, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på anlegget. Konsekvens/tiltak: Det bør innhentes dokumentasjon på anleggets alder, type og tekniske tilstand. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og ukjent tilstand er økt usikkerhet rundt funksjon og levetid, samt risiko for skjulte feil eller mangler som kan føre til driftsproblemer eller forurensning. Det må påregnes at anlegget kan ha behov for utbedring eller utskifting på grunn av alder. Kostnadsestimatet er avhengig av tilstanden på anlegget. Kostnadsestimat omfatter kun ytterligere undersøkelser. Oljetank: Beskrivelse: Undertegnede er ikke gjort kjent med at det foreligger nedgravd oljetank på eiendommen.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2018. 4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Beskrivelse: Innsig av vann og fukt i kjeller- manglede drenering rundt huset. Innsig av vann fra fjell. Skade på tak på garasje og bod etter trær som har falt over bygget pga. vind vår 2026. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Fremmegård Byggservice, 2019 Pewi AS, 2018 Beskrivelse: Faglært arbeid: Byttet 3 vinduer i første etasje Rehabilitering av 2 skorsteiner/piper Ny brannstige 6. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja Beskrivelse: Enkelte vinduer i 2 etg bør byttes. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 9. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader med dreneringen? Ja Beskrivelse: Manglende drenering Vanninnsig i råkjeller. Fukt i kjeller. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 10. Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja Beskrivelse: Manglende drenering Vanninnsig i råkjeller. Fukt i kjeller. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 12. Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget? Ja Beskrivelse: Fuktig kjeller Ingen råte i treverk som vi har sett Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 13. Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen? Ja Beskrivelse: Mus i kjeller og loft. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 19. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe? Ja Firmanavn: PEWI AS, 2018 Beskrivelse: Anbefalt å rehabilitere pipene etter tilsyn Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: Rehabilitering av begge pipene 20. Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: PEWI AS, 2018 Beskrivelse: Faglært arbeid: Rehabilitering av begge pipene 26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Vet at bygningen er bygget på i etapper. Er tiltaket godkjent av kommunen? Ja regner med det 30. Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende? Ja Beskrivelse: Huset er bygget slik at det kan leies ut i 2 etasje, men ikke godkjent. Er utleiedelen godkjent for utleie av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til 34. Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagelig for kjøperen? Ja Beskrivelse: Trafikkstøy 37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Beskrivelse: Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Skade på tak på garasje og bod. Garasje er kondemnabel Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 40. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider. 41. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Ja Beskrivelse: Tinglyst forkjøpsrett til avtalt pris- denne skal slettes. Gjelder mellom meg og min mann

Innhold
2. etasje: BRA-i 65 kvm: Trapperom, entré, gang, bad, kjøkken, stue, spisestue, allrom, soverom, kott og kneloft TBA 37 kvm: Terrasse og balkongareal 1. etasje: BRA-i 97 kvm: Hall, kjøkken, bad, trapperom, stue, 2 entré og 2 soverom TBA 13 kvm: Terrasse og balkongareal Kjeller: BRA-i: Gang m/trapp, teknisk rom m/sluk og vanninstallasjoner, gang og 3 boder Uthus: BRA-e 15 kvm: Lagerrom Uthus:

Standard
Overflater: Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: *Gulv: Parkett, vinylbelegg, laminat, betong, og heltre furugulv. *Vegger: Malte plater, murpuss, panel og tapet. *Himlinger: Malte betongdekker, panel, plater og himlingsplater. Kjøkken Kjøkkenet ligger i 2. etasje og har ukjent alder. Innredningen består av profilerte fronter i heltre, en benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og tilhørende blandebatteri. Veggen over kjøkkenbenken er flislagt, og det er montert oppvaskmaskin under benk. Over avsatt plass til komfyr er det etablert ventilator med kullfilter. *Det er ettermontert automatisk vannstopper med fuktføler av ukjent alder under vask. Kjøkken i 1.etasje av ukjent alder. Innredningen har male slette fronter, en benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og tilhørende blandebatteri. Veggen over kjøkkenbenken er flislagt, og det er montert oppvaskmaskin under benk. Over avsatt plass til komfyr er det etablert ventilator med avtrekk ut. *Det er ettermontert automatisk vannstopper med fuktføler av ukjent alder under vask. Våtrom: Badet i 2. etasje er av ukjent alder. Overflater er utført med flislagte gulv, og vegger samt himling med himlingsplater. Rommet er innredet med servantseksjon med skuffer, tilhørende blandebatteri samt speil med integrert belysning. Dusjsonen er etablert i hjørne avgrenset med vegger i glassbyggerstein og utstyrt med veggmontert dusjbatteri. Badet er videre utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne, og opplegg for vaskemaskin. Ventilering av rommet ivaretas via elektrisk avtrekksvifte, og varmekilden består av elektriske varmekabler i gulvet. Badet i 1. etasje er av ukjent alder. Overflatene består av flislagt gulv, våtromstapet på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med servantseksjon med underskap og tilhørende blandebatteri, dusjkabinett samt gulvstående toalett. Oppvarming skjer via veggmontert stråleovn. I tillegg til stråleovnen ble det observert en termostat for varmekabler. Det er imidlertid uvisst om termostaten tilhører badet. Ventilasjonen ivaretas med elektrisk avtrekksvifte i kombinasjon med åpningsbart vindu. Det er også etablert opplegg for vaskemaskin. Våtrommet i kjelleren vurderes å være fra byggeåret. Rommet har et dekke i betong og vegger utført med murpuss. Rommet inneholder to varmtvannsberedere, stoppekran og vanninstallasjoner med åpen fordelerstokk. Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2026: * Hulltaking er utført fra tilstøtende rom, uten å påvise unormale forhold i veggkonstruksjon bak dusjsonen. 2018: * Boligen er utstyrt med 2-lags trevinduer, produsert i 2018 * Det er foretatt rehabilitering av pipeløpene med nye røykrør i 2018. 2012: * Boligen er utstyrt med 2-lags trevinduer, produsert i 2012 * tre balkongdører i tre med 2-lags glass produsert i 2012 2006: * Boligen har to malte ytterdører med glassfelt fra 2006 1985: * Boligen er utstyrt med et 3-lags vindu fra 1985 1983: * Boligen er utstyrt med 2-lags trevinduer, produsert i 1983 1977: * Boligen er utstyrt med 2-lags trevinduer, produsert i 1977

Parkering
Det er etablert adkomst og kjøre-/parkeringsareal på tomten. Tomten er opparbeidet med adkomst, gårdsplass og utearealer omkring boligen. Utearealene er hovedsakelig opparbeidet med gressarealer, gruset/grovopparbeidet gårdsplass og enkelte belegnings-/gangarealer. Det ene uthuset består av eldre bygningsdeler som tidligere har vært benyttet som garasje, hønehus, utedo m.m.

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
2 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 62 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 63 640 (Omkostninger totalt) 80 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 83 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 2 553 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 570 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 573 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Ved. Oppvarming består av varmekabler og to ildsteder, ellers elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Bad i 2. etasje har elektriske varmekabler i gulvet, bad i 1. etasje har veggmontert stråleovn, og det er vedovn i hver etasje.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
G

Info energiklasse
Rød

Kommunale avgifter
12017

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Fakturert beløp i 2025: Feiing 990,00 kr Slam 2 269,28 kr Vann 2 893,26 kr Renovasjon 5 865,00 kr Sum 12 017,54 kr Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikkesamlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt perfagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Formuesverdi primær
621788

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
2487152

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.   For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi. Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no. Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3118/676/3: 03.05.1932 - Dokumentnr: 900032 - Erklæring/avtale DIVERSE SERVITUTTER
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
02.07.1969 - Dokumentnr: 2552 - Bestemmelse om bebyggelse Vegvesenets betingelser vedtatt
03.06.2026 - Dokumentnr: 616581 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Aktiv Mysen Og Rakkestad AS
Org.nr: 933 970 485
Elektronisk innsendt
03.05.1932 - Dokumentnr: 900031 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3118 Gnr:676 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 63889 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0122 Gnr:76 Bnr:3
01.01.2024 - Dokumentnr: 207648 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3014 Gnr:676 Bnr:3


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midelertidig brukstillatelse på opprinnelig bygg, men det foreligger ferdigattest datert 06.05.1970 på et tilbygg og ferdigattest datert 12.11,2018 på rehabilitering av skorstein. Eiendommen er tilbygd/ombygd i flere omganger og det er usikkert om alle tiltak er godkjent da det ikke finnes dokumentasjon i kommunens arkiver. Det foreligger ikke tegninger på alle tiltak fra kommunen, og megler har derfor ikke kunnet vurdere lovligheten av eiendommens bygningsdeler/bruk. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det er kun fremlagt godkjente byggetegninger for 1. etasje fra tiltak i 1970. Dagens planløsning samsvarer ikke fullt ut med godkjente tegninger. Blant annet er deler av tidligere stueareal omdisponert til soverom. Det er også etablert to entréer til boligen, mens de fremlagte tegningene kun viser én entré. Det er i tillegg fremlagt byggetegning for tilbygget. På denne tegningen er det kun prosjektert ett inngangsparti, mens det ved befaring ble registrert to innganger. Dette avviker fra fremlagt tegningsgrunnlag. Videre er det etablert en separat leilighet i 2. etasje med egen inngang. Det er ikke fremlagt byggesøknad, godkjente tegninger, ferdigattest eller annen kommunal dokumentasjon som viser at etableringen av separat boenhet i 2. etasje er omsøkt og godkjent. I 2. etasje er tidligere vinterhage åpnet opp og innlemmet som del av boligens bruksareal. Etablering av ny/separat boenhet og endret bruk av arealer vil normalt være søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften. Oppdeling av eksisterende bolig til flere boenheter krever søknad og tillatelse når vilkårene for egen boenhet er oppfylt, blant annet ved egen inngang og fysisk atskillelse fra øvrige enheter. Bruksendring er også søknadspliktig der byggverk eller del av byggverk tas i bruk til annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk. Kjøper må derfor sette seg grundig inn i de faktiske og byggesaksmessige forholdene, herunder innhente og kontrollere godkjente tegninger og byggesaksdokumenter hos kommunen. Det anbefales at kommunen kontaktes for avklaring av lovligheten av dagens planløsning, antall boenheter, inngangsforhold og eventuell bruksendring. Manglende godkjenning kan medføre krav om søknad i ettertid, retting, tilbakeføring eller andre pålegg fra bygningsmyndighetene.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Eiendommen har privat avløpsanlegg/minirenseanlegg med ukjent alder, type og teknisk tilstand, og dokumentasjon er ikke fremlagt.

Regulerings- og arealplanner
Følger Kommuneplanens arealdel 2024 - 2035, Indre Østfold kommune, ikrafttredelse 06.02.2024. 1003 kvm er i kommuneplanen avsatt til Spredt boligbebyggelse, Nåværende med områdenavn LSB. Det er ikke registrert reguleringsplaner under arbeid som berører eiendommen. Eiendommen er berørt av hensynssone H320: Flomfare i henhold til kommuneplanen.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 62 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 63 640 (Omkostninger totalt) 80 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 83 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 2 553 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 570 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 573 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
63640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,1% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7 900 ,- oppgjørshonorar kr 6 900 ,- og visninger kr 3 500 , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 45 000 ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 835 ,-. Utleggene omfatter... Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 2 500  ,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr  50 000  ,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.