Kjøpe bolig med utleiedel?
Dette bør du vite
Eier du bolig med utleiedel kan du enkelt få en fast skattefri inntekt hver måned. Christer Knudsen ved Aktiv Lørenskog gir sine beste råd til deg som vurderer å kjøpe bolig med mulighet for utleie.
Publisert
fredag 17. desember 2021
Skattefri inntekt med utleiedel
Boliger med utleiedel finnes nesten uansett hvor i landet du vil flytte. Kjøper du en slik bolig kan du faktisk få råd til drømmeboligen. Banken kan nemlig ofte innvilge et høyere boliglån dersom eiendommen du kjøper har utleiedel. En leietaker kan indirekte hjelpe deg med å nedbetale boliglånet raskere, eller gi deg en romsligere økonomi i hverdagen. Dette er helt skattefritt, dersom utleiedelen er i samme bolig som du selv bor i.
Megleren forteller at de fleste som kjøper bolig med utleiedel i dag er mellom 30 og 60 år.
Få råd til drømmehuset
Dersom du får 10 000 kr i leieinntekter i måneden, vil et leieforhold på 30 år utgjøre en inntekt på 3 600 000 kr (ikke medregnet årlig prisjustering iht. konsumprisindeksen). Det er positivt også i bankens øyne.
– Dersom boligen du skal kjøpe har en godkjent utleiedel kan det hende banken gir deg høyere boliglån enn dersom du skulle kjøpe en bolig uten utleiemulighet, forteller megleren.
Dette vil komme godt med når du skal betale ned renter og avdrag på boliglånet ditt.
Eksempel 1 – kjøpe bolig med utleiedel
Du kjøper utleiebolig til 6 000 000 kr, med leieinntekt på 10 000 kr per måned, belåningsgrad på 85 % (5 100 000 kr), 30 års nedbetaling og 5 % rente.
Renter og avdrag vil være 27 385 kr per måned. Etter utleieinntekter blir lånekostnaden kun 17 385 kr per måned.
– De har gjerne eid bolig både en og to ganger allerede, og har opparbeidet seg en egenkapital som gjør at de får lavere lånekostnader. De har også ofte en økonomi som kan tåle en lengre periode uten en leietaker.
Christer Knudsen
Daglig leder / Eiendomsmegler ved Aktiv Lørenskog
Eksempel 2 – kjøpe bolig uten utleiedel
Du kjøper bolig uten utleiedel til 5 000 000 kr med 85 % belåning, 30 års nedbetalingstid og 5 % rente. Renter og avdrag vil være 22 821 kr per måned.
Hvis du velger en bolig med utleiedel og betaler like mye på lånet hver måned som du ville gjort for en bolig uten utleiedel, vil du kunne nedbetale lånet langt raskere.
I eksemplet over betyr det at du med boligen med utleiedel kan være gjeldfri etter omtrent 21 år i stedet for 30 år.
Knudsen understreker at det vil være forskjell både fra bank til bank, samt regionale forskjeller. Ta derfor kontakt med banken og din lokale megler for gode råd.
Les mer om: Verdivurdering - derfor bør du vite hva boligen din er verdt.
Lei ut boligen til familie
En bolig med utleiedel kan være smart av flere grunner. Har du for eksempel et familiemedlem i 18-20 års alderen som sparer til egen bolig, men som ikke er helt klar for å forlate redet enda, kan det å bo i utleiedelen være et første steg. Familiemedlemmet kan leie for en rimelig sum frem til han eller hun får realisert sin egen boligdrøm. Familier med små barn leier ofte ut utleiedelen sin i begynnelsen, og benytter den selv når barna har blitt større og økonomien romsligere.
Les mer om: Kjøpe din første bolig? Dette bør du vite
10 000 kroner i måneden i leieinntekt blir 3,6 millioner kroner over 30 år.
Ikke uten risiko å kjøpe bolig med utleiedel
Det er få ulemper med utleiebolig, men du bør være oppmerksom på noen. Du kan for eksempel være uheldig og ende opp med en leietaker som ikke betaler for seg, lager støy eller ødelegger inventar og overflater. Pass derfor på å ha depositum eller depositumsgaranti i alle leieforhold.
Du kan også risikere å ikke få leid ut boligen til en tilfredsstillende månedsleie, eller å ikke få leid den ut i det hele tatt. Megleren råder deg derfor til å kjøpe bolig i et attraktivt området, hvor det er lett å få inn leietakere. Får du ikke inn leietakere fordi det viser seg at boligen ligger i et område hvor det kan være vanskelig å få leid ut, er du selv ansvarlig for gjeldsforpliktelser selv om du ikke har et pågående leieforhold.
– En romslig økonomi kan fort bli en trang økonomi, forklarer Knudsen.
Dette må du tenke over ved kjøp av bolig med utleiedel
1. Forsikre deg om at at boligen kan leies ut
Husk å sjekke at utleiedelen er godkjent for utleie når du kjøper boligen. Da slipper du eventuelle restriksjoner fra kommunen som sier at utleiedelen ikke kan leies ut, fordi den ikke er godkjent som egen boenhet.
2. Sett deg inn i skattereglene for utleie
Utleie er skattefritt dersom utleiedelen er i samme bolig som eieren bor i, og har en lavere verdi enn boligen eieren selv bor i.
3. Sjekk at boligen ikke er seksjonert, om du vil leie ut skattefritt
Dersom du kjøper en hel tomannsbolig er det viktig at du sjekker om boligen er seksjonert eller ikke. Regnes utleiedelen som en egen seksjon, må du skatte 22% (satsen for leieinntekt i 2019) av utleieinntektene.
4. Sjekk om du kan trekke noe fra på skatten
Det finner du ut av på Skatteetaten sine nettsider.
Det er mange fordeler ved å kjøpe bolig med utleiedel. Ta kontakt med din lokale megler, så kan du få rådgivning og hjelp til å finne drømmeutleieboligen.
