Kjøpe bolig med utleiedel?
Dette bør du vite

Skattefri inntekt 

Boliger med utleiedel finnes nesten overalt i vårt langstrakte land. Kjøper du en slik bolig kan du få råd til drømmeboligen. Snakk med banken, som ofte kan innvilge et høyrere boliglån dersom eiendommen har utleiedel. En leietaker kan hjelpe deg indirekte med å nedbetale lånet raskere, eller gi deg en romsligere økonomi i hverdagen – helt skattefritt dersom utleiedelen er i samme bolig som du selv bor i. 

Lei ut til familie 

En bolig med utleiedel kan også være smart om man har et familiemedlem i 18-20-års alderen som sparer til egen bolig, men som ikke er helt klar for å forlate redet. Familiemedlemmet kan leie for en rimelig sum frem til den håpefulle får realisert sin egen boligdrøm. Familier med små barn leier ofte ut i begynnelsen, og benytter utleiedelen selv når barna er større og økonomien romsligere. 

Få råd til drømmehuset   

Dersom du får 10 000 kr i leieinntekter i måneden, vil et leieforhold på 30 år utgjøre en inntekt på 3 600 000 kr – og i dette regnestykket er ikke årlig prisjustering iht. konsumprisindeksen medregnet. 

– Har boligen du skal kjøpe en godkjent utleiedel kan det hende at banken gir deg et høyere boliglån, enn om du kjøper en bolig uten utleiemulighet. Leieinntektene vil også komme godt med når du skal nedbetale renter og avdrag. Her er det selvsagt regionale forskjeller, så ta kontakt med banken og din lokale megler for gode råd, tipser Knudsen.  

Megleren vil også ha gode forutsetninger til å kunne estimere prisforskjellen på bolig med og uten utleiedel i ditt område. 

Eksempel 1 – med utleiedel 
Du kjøper utleiebolig til 6 000 000 kr, med leieinntekt på 10 000 kr per måned, belåningsgrad på 85 % (5 100 000 kr), 30 års nedbetaling og 2 % rente. Renter og avdrag vil være 18 911 kr per måned, etter utleieinntekter blir lånekostnaden kun 8911 kr per måned. 

Eksempel 2 – uten utleiedel 
Du kjøper bolig uten utleiedel til 5 000 000 kr med 85 % belåning, 30 års nedbetalingstid og 2 % rente. Renter og avdrag vil være kr 15 769 per måned.

Kjøper du en bolig til 6 000 000 kr med utleiedel, og ønsker å betale like mye ned på lånet per måned som ved kjøp av en bolig til 5 000 000 kr uten utleiedel (dvs. 15 769 kr) så vil boligen være gjeldfri etter 20 år i stedet for 30 år, i eksemplene gitt ovenfor.  

Ikke uten risiko 

Det er få ulemper med utleiebolig, men du bør være oppmerksom på noen. Du kan være uheldig med leietakeren ved at personen ikke betaler for seg, lager støy, eller ødelegger inventar og overflater. Pass derfor på å ha depositum eller depositumsgaranti i alle leieforhold. 

– Å ikke få leid ut boligen til en tilfredsstillende månedsleie, eller å ikke få leid den ut i det hele tatt, kan være en risiko. Pass derfor på å kjøpe i et attraktivt område, hvor det er lett å få leietakere. Får du ikke leid ut, og det viser seg at boligen ligger i et område hvor det kan være vanskelig å få leid ut, er du selv ansvarlig for gjeldsforpliktelser selv om du ikke har et pågående leieforhold. En romslig økonomi kan fort bli en trang økonomi, forklarer Knudsen.  

Dette må du tenke over ved kjøp av bolig med utleiedel 

1. Sjekk at boligen kan leies ut
Husk å sjekke at utleiedelen er godkjent for utleie når du kjøper boligen. Da slipper du eventuelle restriksjoner fra kommunen som sier at utleiedelen ikke kan leies ut, fordi den ikke er godkjent som egen boenhet. 

2. Sett deg inn i skattereglene for utleie
Utleie er skattefritt dersom utleiedelen er i samme bolig som eieren bor i, og har en lavere verdi enn boligen eieren selv bor i.

3. Sjekk at boligen ikke er seksjonert, om du vil leie ut skattefritt
Dersom du kjøper en hel tomannsbolig er det viktig at du sjekker om boligen er seksjonert eller ikke. Regnes utleiedelen som en egen seksjon, må du skatte 22%  (satsen for leieinntekt i 2019) av utleieinntektene. 

4. Sjekk om du kan trekke noe fra på skatten
Sjekk nærmere på skatteetaten.no på teamaet "skatt når du leier ut bolig og eiendom"

Det er mange fordeler ved å kjøpe bolig med utleiedel. Ta kontakt med din lokale megler, så kan du få rådgivning og hjelp til å finne drømmeutleieboligen.