10 tips hvis du skal selge eller kjøpe bolig i høst

– Det vil alltid være en viss omsetning i boligmarkedet. Noen får jobb og flytter til en ny by. Noen får barn og trenger større plass, mens andre har barn som flytter ut. I tillegg gifter folk seg, eller skiller seg. Det stopper aldri helt opp, sier Karsten Onsrud.

Den administrerende direktøren i Aktiv Eiendomsmegling bekrefter likevel at markedet har roet seg.

Norges Bank har satt opp styringsrenten én gang i høst og varslet ytterligere renteøkning i september. Mange spår dermed en boliglånsrente på godt over seks prosent det neste året – noe som betyr rundt 20.000 kroner mer i årlige renteutgifter for et lån på fire millioner. 

Aktiv-sjefen tror at trenden vil fortsette utover høsten, etter heving av styringsrenten i august og trolig ytterligere økning i september. Samtidig understreker han at det er store regionale forskjeller. I mange av storbyene er det fortsatt mange om beinet og – spesielt i Oslo – altfor få boliger til salgs. Andre steder tror han prisene vil falle noe.

– Trøsten er at de aller fleste har kjøpt på et mye lavere nivå enn i dag. De vil klare dette, sier han.

Han minner også om at prisutviklingen ikke bare gjelder når du skal selge.

– Du skal jo fortsatt ha en bolig. Med mindre du har kjøpt et nybygg som først står klart om to år, selger og kjøper du i utgangspunktet i samme marked.

De viktigste spørsmålene

Hva bør du så gjøre hvis du må eller vil flytte i nærmeste fremtid? Her svarer Karsten Onsrud og eiendomsmegler Line M. Strøm ved Aktivs kontor i Elverum på de viktigste spørsmålene.

Begge minner om at en god start på boligjakten uansett er å få en verdivurdering fra en lokalkjent megler, slik at du vet omtrent hva du kan forvente å få for dagens bolig. Da vil du også få konkrete råd for akkurat din situasjon.

1. Bør du selge eller kjøpe først?

– Det kommer helt an på hvilken situasjon du er i. Både økonomisk og når det gjelder hvor fleksibel du kan være, begynner Line og illustrerer det med tre eksempler:

• Er du pensjonist som skal flytte fra hus til leilighet, bør du nesten uten unntak kjøpe først. De fleste pensjonister klarer en periode med mellomfinansiering greit. Og hva gjør du hvis du ikke finner en passende leilighet før overtakelsen?
• Er dere et ungt par som kan bo hjemme i en periode, anbefaler hun å selge først. Da vet dere hvor stor egenkapital dere får etter leilighetssalget. Husk likevel at dette innebærer en risiko: Markedet kan jo gå opp mens dere sitter på gjerdet.
• For barnefamilier er det nesten alltid best å kjøpe den nye boligen først. Dere må jo ha et nytt sted å bo, helst innen samme skolekrets.

2. Lønner det seg å vente med hussalget til prisene stiger?

Det tryggeste er alltid å selge og kjøpe i samme marked. For når slutter Ukraina-krigen og hva skjer med materialprisene da? Og hvordan utvikler arbeidsmarkedet seg?

– Hvis du hadde visst svaret på alle slike spørsmål og dermed når markedet snur, ville du neppe bekymret deg for boligprisene uansett, kommenterer Karsten.

3. Hvilke boliger går best i dagens marked?

Renteøkningene har gjort oss mer forsiktige. Dermed er interessen – og sjansen for en budrunde – størst for litt billigere objekter.

– Det er ikke lenge siden «alle» ville flytte rett inn uten å måtte pusse opp noe. Du kan si at vi har vært litt bortskjemte. Nå merker vi mye større interesse for de litt mer slitte boligene, sier Line.

Er du på utkikk etter noe i en høyere prisklasse, gir dette gode muligheter for å kjøpe drømmehuset til en overkommelig pris.

4. Hvordan er det lurt å sette prisantydningen nå?

For noen år siden gikk boliger nesten alltid langt over prisantydning. Slik er det ikke lenger. Gå for en realistisk prisantydning som faktisk gjenspeiler hva megler forventer å få solgt boligen for.

– Du må selvfølgelig aldri sette prisantydningen lavere enn det du faktisk er villig til å akseptere. Men det kan hende at du må justere deg litt ned i forhold til tidligere verdivurderinger, sier Line.

Også Karsten understreker det siste poenget.

– Jeg har sett boligselgere gå på en kjempesmell fordi de gikk for megleren med den høyeste verdivurderingen. Det må være realisme. Og lokalkunnskap og erfaring er viktig, sier han.

5. Hvordan får du flest mulig på visning?

– For å få et godt salg i det markedet som er nå, er det viktig å velge en megler som har et bredt kontaktnett og erfaring i ditt marked, sier Line.

Hun forteller at hun til enhver tid har en lang liste med mennesker hun vet er på utkikk, og tipser dem aktivt når hun har et interessant salgsobjekt for dem. Aktiv har også kontorer over hele Norge, og 350 kunnskapsrike rådgivere fra nord til sør.

6. Hva gjør du hvis det kommer få på visning og ingen legger inn bud?

Lines råd er klart: Vær tålmodig. Normal salgstid på hennes kontor er nå på nærmere to måneder, og for en del hus er den lengre. 

– Hvis ingen har sett på boligen etter to visninger, må du trolig sette ned prisen. Ellers bør du høre på signalene fra dem som ser på boligen. Hvis de ikke nevner pris når megler snakker med dem, beholder du prisen. Da bør du heller vente på riktig kjøper, sier hun.

Å trekke annonsen gjør hun svært sjelden. Det kommer jo alltid nye folk inn i markedet.

7. Hvor viktig er timingen for boligsalget?

Mange som skal selge en enebolig med flott hage, venter med boligsalget til hagen er på sitt fineste. Til en viss grad kan dette fungere – men: Siden mange andre tenker det samme, vil huset da konkurrere med svært mange andre hus med hage.

– Statistikken viser at det er like stor interesse om vinteren, og langt færre slike objekter. Derfor kan du gjøre et knallsalg også til andre årstider. Du kan jo legge til noen bilder av hagen i all sin prakt i annonsen, påpeker Karsten.

8. Bør du starte budrunden selv eller vente?

– Mitt beste råd er å starte prosessen når du selv er klar. Ikke vent på andre. Da risikerer du å få konkurrenter som ikke var klare da du egentlig kunne ha lagt inn bud, svarer Line.

9. Hvor høyt bør du legge inn første bud?

Her anbefaler Line å vurdere situasjonen.

Hvis det var få på visningen eller du var alene, er 10 prosent under prisantydning et godt åpningsbud. Det er ikke sikkert at selger aksepterer det, men da har dere i hvert fall mulighet til å bli enige.

På en bolig med mange interessenter, anbefaler hun heller å by prisantydningen med en gang.

– Da unngår du at noen blir lokket med i budrunden av et lavt bud. Og budrunder har sin egen dynamikk som kan presse opp sluttprisen, sier hun.

10. Er det noe du bør unngå i dagens marked?

– Ikke kjøp en bolig for kortsiktig spekulasjon nå. Den stiger neppe nok det neste halve året til at det lønner seg. Tenk langsiktig, råder Line.

Selv om du naturligvis må klare dagens høye rentenivå, anbefaler hun også å tenke langsiktig også her – og dermed på hvor høyt du kan strekke deg for å kjøpe boligen du egentlig vil ha.

– Rentene vil gå opp og ned. Du må selvfølgelig ta høyde for enda høyere boliglånsrente enn i dag. Men også huske på at den kommer til å bli lavere igjen. Da vil du igjen ha råd til å gå på restaurant og kjøpe ny sofa.

Saken er produsert av Schibsted Partnerstudio for Aktiv.

Journalistene og redaksjonene i Schibsteds medier har ingen rolle i produksjonen og publiseringen av dette annonsørinnholdet.