OSLO Sandstuveien 35

Arealbeskrivelse

Bruksareal
2. etasje: 62 kvm
3. etasje: 31 kvm
Primærrom
2. etasje: 62 kvm Entré, stue, kjøkken, soverom og bad
3. etasje: 27 kvm Loftstue og kontor
Sekundærrom
3. etasje: 4 kvm Garderobe



Tomt
1292.3m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet fellestomt opparbeidet med gressplen, beplantning og støttemur i stein mellom øvre og nedre del av tomt. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Beliggenhet
Boligen ligger i et meget attraktivt, veletablert og barnevennlig villaområde på Bekkelagshøgda. Eiendommen ligger fint til med gode solforhold. Det er gangvei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. I nærområdet finner man flotte tur- og friluftsområder som Brannfjell med lysløyper, populære Ekebergsletta og Ekebergskogen med bl.a. Ekeberg Skogpark. Det er også kort vei til Østmarka og sjøen med populære badestrender og småbåthavn. Kollektivmuligheter: Brattlikollen T-banestasjon er 2 minutter unna. Her kjører linje 1 (Bergkrystallen-Frognerseteren) og linje 4 (Bergkrystallen-Vestli). Strekningen Brattlikollen-Jernbanetorget tar 15 minutter Brattlikollen bussholdeplass er 2 minutter unna. Her går det nattbuss Holtet trikkeholdeplass er 10-15 minutter gange unna. Her går det hyppige avganger hele dagen (ca. hvert 5 minutt) Sandstuveien har nærhet til et godt utvalg av daglige servicetilbud. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema, Kiwi, i tillegg til Jacob's og Joker på Holtet (som er søndagsåpen). På Holtet finner man også treningssenter, helsetilbud, apotek, post, bank, mote, parfymeri, interiør, jernvare, elektrisk, blomsterhandel, kafé, restaurant, Åpent baker, Lofthus samvirkelag etc. For ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Lambertseter senter, som har et rikt og variert utvalg inkludert Symra kino. Oslo sentrum med alle hovedstadens fasiliteter ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Det er flotte turområder i umiddelbar nærhet, og kun få minutters gange til Ekebergsletta med fotballbaner, rideskole, friidrettsbane og Ekeberghallen. Åpen Gård er også mye besøkt av barnefamilier. Ekeberg restauranten ligger i naturskjønne omgivelser med sin flotte utsikt over Bjørvika, og er en fin spasertur unna boligen. Lysløype på Brannfjell og kort avstand til Byskogen hvor man kan nyte fantastisk utsikt i usjenerte omgivelser. Sykkelavstand til flere populære badeplasser ved Oslofjorden som bl.a. Hvervenbukta og Katten. For hyggelige søndagsturer anbefales turmuligheter ved Nøklevann og Østensjøvannet med et rikt fugleliv med over 200 ulike fuglearter.

Adkomst
Enkel adkomst fra vei. Det vil bli satt opp AKTIV visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Det er flere populære barnehager i nærområdet. Gangavstand til Lambertseter VGS.

Skolekrets
Eiendommen sokner til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Offentlig kommunikasjon
Området har god offentlig kommunikasjon via buss og T-bane. Nærmeste T- bane og bussholdeplass ligger ca 5 minutters gangavstand fra boligen.

Byggemåte
Se tilstandsrapport fra takstmann, Lars-Petter Bjerkebekk

Sammendrag selgers egenerklæring
Har du kjennskap til eiendommen? Svar: Ja Når kjøpte du eiendommen? Svar: 2021 Hvor lenge har du bodd i boligen? Svar: 1 år, 11 mnd. Har du bodd i boligen siste 12 måneder? Svar: Ja 2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Beskrivelse: Badet ble totaloppusset i slutten av 2015/begynnelsen av 2016 av tidligere eiere. Det har en eier mellom nåværende eiere og de som gjorde arbeidet. Ny membran (Bærum tak og membran AS). Nyevarmekabler, lys og høyttalere i tak (utført av tidligere eier Morten Haagensen, faglært elektriker).Rørleggerarbeid utført på dugnad av rørleggermeste. Arbeid utført av: Bærum tak og membran AS, AG Installasjon AS 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Svar: Ja, Ny membran ved Bærum tak og membran AS. Nye sluk med ny lufting over tak utført på dugnad avrørleggermester 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Totaloppussing av bad i forbindelse med oppussing i slutten av 2015/2016 Arbeid utført av Rørleggermester har utført arbeidet på dugnad. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Svar: Ja. Tidligere eier opplyste til forrige eier når de kjøpte at eieren før han opplyste om fukt eller tilsvarende i en bodvegg i kjelleren. Uvisst hvilken vegg det evt er da eiere siden ikke har merket noe selv. 6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, I følge en tidligere eier før vedkommende som gjorde oppussingen var det vannlekkasje på loft. Dette var en forsikringssak og ble reparert for ca 10-12 år siden 11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun av faglært. Modernisering av anlegg i 2016. Arbeid utført av faglært elektriker v AG installasjon AS Branntetting av hull i sikringskap, samt bytte av komfyrvakt i 2023 utført av faglært elektriker fra Optimal Elektro AS Arbeid utført av: AG Installasjon AS / Optimal Elektro AS 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Svar: Ja 13 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Svar: Ja Beskrivelse: Det ble installert ladeboks ved tilhørende parkeringsplass, hvor ledning er trukket fra ladeboksen og inn til seksjonens sikringsskap. Arbeidet ble utført av faglært elektriker våren 2022. 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: I følge tidligere eier ble terrasse bygget i 2015 med ny takmembran og takrenner, ukjent firma. Nye takvinduer ble satt inn på loftet i forbindelse med oppussing 2015/2016, arbeid utført av Bygg og tømremester Skjærholt AS Rekkverk på terrasse ble malt sommeren 2023 av nåværende eier. Arbeid utført av: Bygg og tømremester Skjærholt AS 18 Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Svar: Ja Beskrivelse: Bygget ut i loft. Kaldloft er bygget ut i denne seksjonen, og seksjonen som ligger vegg i vegg. Kjeller er bygget i i de to seksjonene i første etasje av huset. Det er ikke søkt om bruksendring av tidligere eiere i forbindelse med arbeidet 22 Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Svar: Ja. Det er ikke søkt om bruksendring av loftetasje. 23 Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Svar: Ja. Tilstandsrapport utført sommeren 2023 24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Svar: Ja. Økning av beløp for fellesutgifter/husleie pr. mnd fra kr. 1.600,- til kr. 2.000. Dette beløpet er likt for alle seksjoner og dekker fellesutgifter forbundet med bygget

Innhold
Meget delikat, pen og stor leilighet over 2 plan i del av en 4-manns bolig med fin intern beliggenhet i bygget. Leiligheten ligger tilbaketrukket fra vei og har en god planløsning med god romløsninger. I perioden 2015/2016 ble boligen vesentlig oppgradert med blant annet nytt kjøkken, nytt bad samt nye overflater. Sentral beliggenhet med gangavstand til offentlig kommunikasjon, butikker og turmuligheter. Leiligheten ligger i 2. og 3. etg. og inneholder: 2. etg: Entre, bad/wc, soverom, delvis åpen kjøkken løsning i stue. Stue med utgang til balkong. 3. etg: Kontor, garderobe og loftstue. Kort om boligen:

• Vesentlig oppgradert i 2015/2016
• God planløsning og fin intern beliggenhet
• Pent, flislagt bad
• Pent Ikea kjøkken med medfølgende hvitevarer
• Stor balkong på ca. 15 kvm med sol hele dagen
• Praktisk og funksjonell loftsetasje
• Lave felleskostnader på kr. 2 000,- pr. mnd.
• Parkeringsplass med el-bil lader Leiligheten disponerer kjellerbod og en fellesbod på ca. 11m². Egen plass til å parkere sykler. Velkommen til visning med Eiendomsmegler/Partner Christian Wahl, tlf: 408 00 445.
  
  Standard
  Bolig over 2 etasjer: 2 etasje: Entré: Fin entré med mulighet for hengeplass til ytterklær. Garderobeskap med speildører. Malt himling , malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat. Soverom I: Romslig soverom med et moderne fargevalg. Plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Innebygget garderobeløsning. Malt himling, malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat. Bad/wc: Delikat flislagt bad med vegghengt klosett og dusj med dusjdør i herdet glass. Servant med underskap og speilskap på vegg. Opplegg til vaskemaskin. Malt himling, fliser på vegger og gulv. Kjøkken: Lekkert Ikea- kjøkken med integrerte hvitevarer og benkeplate i stein. Ventilator over kokesone. Godt med skapplass. Malt himling, malte vegger og e-nstavs hvitpigmentert laminat på gulv. Stue: Romslig og fin stue med flott detaljer. Lekker teglstensvegg og integrert høyttaler i himling i stuen. Plass til sofagruppe og spiseplass. Utgang til balkong og uttak til tv. Malt himling med downlights, malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat på gulv. Balkong: Stor, solrik balkong på ca. 15 kvm. God plass til sittegruppe og grill. Loftsetasje: Kontor: Fint kontor med god plass til kontorpult. Rommet har også blitt brukt som soverom. Malt himling, malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat. Stue: Lys og koselig loftstue med plass til sofagruppe. Malt himling, malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat. Garderobe: Stor "walk-in" garderobe med hengeplass og kommode. Malt himling, malte vegger og en-stavs hvitpigmentert laminat. Følgende tg 2 er gjentatt fra tilstandsrapporten: 1. Taktekking Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det observeres ingen umiddelbare behov for tiltak, men overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. 2. Veggkonstruksjon. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Kledningen har elde og værslitasje, og det er synlig bobler/blærer og avflassing av maling. Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Utføre vedlikehold. Bobler/blærer skyldes trolig bruk av linolje i tidligere tider. Kledning med linolje vil være utsatt for kontinuerlig bobler og avflassing. 3. Vinduer. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Barnesikring på et par vinduer er ute av funksjon. Vinduer har dels etterslep av vedlikehold med malingsavflassing. Det er ikke montert vannbrettbeslag, noe som øker risikoen for fuktinntrengning til innenforliggende konstruksjon. Konsekvens/tiltak Andre tiltak: Det må påregnes vedlikehold/tiltak for å lukke avvik. 4. Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Fra stuen er det utgang til en terrasse i trekonstruksjoner. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: For å kunne tilfredsstille dagens forskriftskrav, så må rekkverk endres. 5. Etasjeskille mellom leilighet i første og andre etasje. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 30 mm gjennom rommet i stuen. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. 6. Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. 7. Innvendige trapper. Boligen har ståltrapp. ? Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen er smal, og tilfredsstiller ikke dagens krav for bredde i innvendige trapper. Konsekvens/tiltak Andre tiltak: For å kunne tilfredsstille dagens forskriftskrav, så må det utføres tiltak. 8. Innvendige trapper - felles trapperom. Felles trapperom med malt tretrapp og belegg i trinnene. Vurdering av avvik: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det er ikke krav om utbedring av trapper opp til dagens forskriftskrav. 9. Innvendige dører. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Et par dører har behov for justering. Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres 10. Våtrom. Overflater Gulv. Gulvet er flislagt. Det er etablert 2 stk. sluk, hhv. et i dusjnisjen, og et utenfor. Rommet har elektriske varmekabler. Vurdering av avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er ikke fullt ut 1:50 fall i dusjhjørnet, men det er etablert en liten nedsenk i dusjhørnet og badet fungerer trolig med denne løsningen. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Hullyd kan forkomme på lokale områder spesielt under storformatfliser. Det kan også opptre langs sidekanter på golv med påstøp eller avretningsmasser. På trebjelkelagsgolv kan det opptre hullyder av ulike årsaker. I disse tilfellene er erfaring at flisen kan sitte godt fast og må knuses helt for å få de fjernet. Begrepet hullyd kan altså brukes på forhold som ikke er en feil, mangel eller kvalitetsforringelse og hvor flislaget ikke trenger utbedring. 11. Sluk, membran og tettesjikt. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran, men det er synlig mansjett/membran ut fra klemring i sluket. Vurdering av avvik: Det er avvik: Ingen dokumentasjon. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og membran er uoversiktlig. Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Konsekvens/tiltak. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. Tidspunkt for når sluk, mansjett og membran må skiftes ut er vanskelig å si noe om. 12. Sanitærutstyr og innredning. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det er ukjent om det er benyttet safetybag eller tilsvarende preakseptert løsning. Innhent dokumentasjon om mulig. 13. Ventilasjon Det er mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. 14. Kjøkken. Overflater og innredning. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplater av stein. Det er integrerte hvitevarer slik som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn. Det er nylig skiftet komfyrvakt. Vedlikehold ol; Oppvaskmaskinen er ikke festet, og enkelte fronter har litt behov for justering. Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder, og på bakgrunn av dette gis TG 2. Konsekvens/tiltak Tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. 15. Avtrekk. Det er kjøkkenventilator antatt med kullfilter. ? Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator. 16. TEKNISKE INSTALLASJONER. Ventilasjon. Boligen har naturlig ventilasjon med luftespalte i vinduer, og en veggventil på soverommet. Vurdering av avvik: Det er avvik: Boligen har kun naturlig ventilasjon, noe som var vanlig når dette bygget ble oppført. Konsekvens/tiltak. Tiltak: Det anbefales å ventilere boligen bedre. 17. Varmtvannstank. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter, plassert på kneloftet. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. 18. Elektrisk anlegg. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei Følgende tg 3 er gjentatt fra tilstandsrapporten: 1. Takkonstruksjon/Loft. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med rupanel som undertak. Vurdering av avvik: Det er avvik: Store deler av takkonstruksjon er gjenbygget, uten mulighet for inspeksjon av undertak. Det registreres misfarging etter kondens/svertesopp i deler av undertaket. Det er ingen synlig lufting i konstruksjonen. Manglende lufting av takkonstruksjon gir TG 3 etter NS 3600. Konsekvens/tiltak. Tiltak: Foreta ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 2. Etasjeskille mellom andre etasje og loftsetasjen. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 23 mm gjennom rommet i loftstuen. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 29 mm innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i kontoret. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
  
  Innbo og løsøre
  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
  
  Hvitevarer
  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
  
  TV/Internett/bredbånd
  TV og internett levert av Altibox via Viken Fiber.
  
  Parkering
  Parkering for en bil på felles tomt. Ellers parkering i offentlig vei etter gjeldene bestemmelser.
  
  Diverse
  Leiligheten ligger i andre etasje, men en tidligere eier har utvidet balkongen, innlemmet og innredet deler av loftet, samt etablert en intern spiraltrapp fra stua til loftsetasjen og satt opp takvinduer. Dette tiltaket er imidlertid ikke søkt og godkjent hos Oslo kommune. Ny eier bør undersøke dette nærmere, og bærer eventuelle kostnader som følge av en videre prosess.
  
  Prisantydning inkl. omkostninger
  7 200 000,- (Prisantydning) 0,- (Andel av fellesgjeld)   Omkostninger: 10 400,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 180 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 7 200 000,00))   194 440,- (Omkostninger totalt)   7 394 440,- (Totalpris inkl. omkostninger)