Smedgata 3

Leilighet57m²1 soveromkr 5 230 000

Lys og gjennomgående 2-roms selveier | Hjørneleilighet | Modernisert i 23/24 | Peis | Sentral beliggenhet

Gi bud

Finansiering

Last ned salgsoppgave

Prisantydning: kr 5 230 000
Omkostninger: kr 135 160
Totalpris inkl. omkostninger: kr 5 486 595.47
Objektstype: Leilighet
Eierform: Eierseksjon
Byggeår: 1880
Soverom: 1
Felleskostnader: kr 3 201
Tomt: 435.1 m²
Eierform tomt: Eiet
Energimerking: Ikke spesifisert

Velkommen til en lys og gjennomgående 2-roms selveierleilighet på Enerhaugen i Oslo. Leiligheten har en god planløsning med gode møbleringsmuligheter. Området har et godt kollektivtilbud med kort vei til buss, T-bane og Oslo S, samt dagligvare, shopping og serveringstilbud i nærmiljøet.
Leiligheten ligger i svært høy 1. etasje i en bygård fra 1880 og er 57 m². Kjøkken er montert i 2024 med integrerte hvitevarer, og overflater er oppusset i perioden 2023-2026 med laminatgulv lagt i 2023. Det medfølger kjellerbod på ca. 3,4 m² gulvflate.
Du går til sentrum på ca. 10 min. Beliggenheten er tilbaketrukket i en blindgate uten trafikkstøy, og området kjennetegnes av den flotte arkitekturen, samt de grønne og rolige omgivelsene særegent for Enerhaugen.
Det er mulighet for å kjøpe garasje*
Tomt
435.1m²
Beliggenhet
Eiendommen ligger på Enerhaugen, i et område som er spesielt anbefalt for enslige, studenter og godt voksne. Området vurderes av lokalkjente som «Sentralt, hyggelig og kult». Nabolaget har kollektivtilbud vurdert til 97/100, shoppingutvalg 87/100 og serveringstilbud 86/100.
Det er svært gode forbindelser med offentlig transport i nærområdet. Politihuset med linje 37 ligger 4 min unna, 0.3 km fra boligen. Tøyen med linje 1, 2, 3, 4 og 5 ligger 8 min unna, 0.6 km fra boligen. Oslo Hospital med linje 13 og 19 ligger 12 min unna, 1 km fra boligen. Oslo S ligger 16 min unna, 1.2 km fra boligen, med totalt 24 ulike linjer. Reisetid til Oslo Gardermoen er oppgitt til 36 min.
Daglige gjøremål er enkle med kort vei til butikktilbud. Coop Extra Borggata ligger 2 min unna, 0.1 km fra boligen, med Post i butikk og PostNord. Joker Jens Bjelkesgate ligger 4 min unna, 0.3 km fra boligen, med PostNord og søndagsåpent. Grønland Basar og Apotek 1 Grønland ligger begge 6 min unna.
For barnefamilier og de med behov for tilbud i nærområdet finnes flere barnehager og skoler i kort avstand. Langleiken barnehage ligger 3 min unna, 0.3 km fra boligen, og Enerhaugen barnehage ligger 4 min unna, også 0.3 km fra boligen. Tøyen skole ligger 6 min unna, 0.5 km fra boligen. Vahl skole ligger 8 min unna, 0.6 km fra boligen, og Gamlebyen skole ligger 10 min unna, 0.8 km fra boligen. Jordal skole ligger 13 min unna, 1.1 km fra boligen, og Sofienberg skole ligger 16 min unna, 1.4 km fra boligen. Hersleb videregående skole ligger 11 min unna, og Elvebakken videregående skole ligger 18 min unna, 1.4 km fra boligen.
Det er også gode muligheter for aktivitet og trening i nærområdet. Schubelersgate friområde balløkke ligger 5 min unna, 0.4 km fra boligen. Tøyen skole med aktivitetshall og ballspill ligger også 5 min unna, 0.4 km fra boligen. CrossFit Gamlebyen ligger 3 min unna, og Fresh Fitness Grønland ligger 4 min unna.
Adkomst
Eiendommen ligger i Smedgata 3, 0651 Oslo.
Nærmeste kollektivtilbud er Politihuset, 0.3 km unna, med linje 37.
Tøyen stasjon ligger 0.6 km unna, med linje 1, 2, 3, 4 og 5.
Oslo Hospital ligger 1 km unna, med linje 13 og 19.
Oslo S ligger 1.2 km unna, med totalt 24 ulike linjer.
Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.
Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.
Barnehage/skole/fritid
Barnehager
Langleiken barnehage – 3 min gange
Enerhaugen barnehage – 4 min gange
Min Árbi – 5 min gange
Skoler
Tøyen skole (Barneskole) – 6 min gange
Vahl skole (Barneskole) – 8 min gange
Gamlebyen skole (Barneskole) – 10 min gange
Jordal skole (Ungdomsskole) – 13 min gange
Sofienberg skole (Ungdomsskole) – 16 min gange
Hersleb videregående skole (Videregående skole) – 11 min gange
Elvebakken videregående skole (Videregående skole) – 18 min gange
Sport og trening
Schubelersgate friområde balløkke – 5 min gange
Ballspill
0.4 km
Tøyen skole – 5 min gange
Aktivitetshall, ballspill
0.4 km
CrossFit Gamlebyen – 3 min gange
Fresh Fitness Grønland – 4 min gange
Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.
Byggemåte
Leiligheten ligger i en bygård i mur-/teglsteinskonstruksjon. Leilighetens etasjeskille er i tre. Bygningen har saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. Vinduer i boligen fremstår med 2-lags glass i trerammer. Entredøren er i finert utforming med B-30/35db klassifisering. Pipe i boligen er av teglstein med pusset overflate. Leiligheten er beliggende i byggets 1.etasje.
TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke.
Vinduer er overmalt og derfor vanskelig å åpne.
TG settes ut i fra alder på glass, da mer enn halvparten av levetid er oppbrukt.
Isolerings evne i glass vil reduseres med årene.
- Utvendig > Ytterdører
Avvik: Det er påvist at dørblad tar i karm.
- Innvendig > Overflater – gulv
Avvik: Det er observert noe ujevnheter i deler av gulvet, samt noe laminat som glipper fra hverandre i skjøter.
- Innvendig > Overflater – gulv – kjøkken
Avvik: Det er overflatematerialer som ikke tåler, eller tåler begrenset fuktpåkjenning over kortere tid, i områder der det kan forekomme vannsøl, for eksempel ubehandlet trebaserte materialer og laminat.
Tradisjonell laminat tåler vann dårlig fordi kjernen av trefiber svulmer opp ved fuktpåkjenning.
- Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Avvik: Det er registrert 25-35 mm. høydeforskjell på gjennomgående mål i stue og soverom.
Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere uten nivelleringslaser.
- Innvendig > Innvendige dører
Avvik: TG settes ut i fra alder/slitasje på hengsler og vridere.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Avvik: Tilførselsrør av kobber i våtrom er vurdert til å ha en alder, som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Avvik: TG settes ut i fra alder på rørstamme til leiligheten, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt.
Øvrige avløpsrør i leiligheten er av nyere type.
Rør fra kjøkkenet har ofte 20-30 % kortere levetid enn rør fra bad.
Dette skyldes at fett og sterke oppvaskmidler over tid kan tære på materialet.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Krav til el-tilkobling er med fast tilkoblingspunkt, ikke stikkontakt.
- Våtrom > leilighet > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > leilighet > Bad > Overflater gulv
Avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
1. For dusjsone må minst én av følgende preaksepterte ytelser være oppfylt: a. Fall på minimum 1:50 til sluk i et område på minst 0,8 meter ut fra sluket dersom dusjen er rett over sluket. Om dusjen ikke er rett over sluket, må det i tillegg være fall på minimum 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket. b. Fall på minimum 1:100 til sluk i dusjens nedslagsfelt der nedslagsfeltet er nedsenket i gulvet med minimum 10 mm. For dusj hvor det er planlagt mulighet for trinnfri dusjsone, jf. § 12-9, begrenses høyde på nedsenkningen utover 10 mm av kravet om trinnfrihet. c. Fall til sluk på minimum 1:100 på hele gulvet, det vil si også utenfor selve dusjsonen
Det er gitt TG.2 på gulvflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 – 30 år.
- Våtrom > leilighet > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Avvik: Løstliggende banemembran under påstøp på gulv er eldre enn 20 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Våtrom > leilighet > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Det er observert løse fliser rundt veggmontert wc.
- Våtrom > leilighet > Bad > Ventilasjon
Avvik: Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon) og spalt i dørblad for tilluft.
TG3 – Store eller alvorlige avvik:
- Våtrom > leilighet > Bad > Overflater, vegger og himling
Avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Det er observert løse/defekte fliser og fuger rundt veggmontert wc.
Det er gitt TG.2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 – 30 år.
TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Utvendig > Bygning generelt
- Innvendig > Andre innvendige forhold
- Våtrom > leilighet > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg.
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i innvendig bod.
Det ble ikke opplyst om noe feil med det elektriske anlegget i leiligheten på befaringen.
Avvik: Det er synlig defekter på kabler eller disse er ikke tilstrekkelig festet.
Ledning mot stikkontakt på soverom er ikke forsvarlig koblet.
Det foreligger ingen dokumentasjon på utført el-arbeid i leiligheten.
Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Tiltak: Elektriske anlegget må ha en utvidet el-kontroll
Defekter eller manglende feste for kabler øker risiko for brann og støt. Dette utgjør en fare for liv og helse. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2019.
Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.
Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe?
Ja
Beskrivelse: Punkt påpekt i takstrapporten, noe løs murpuss?
Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?
Nei, ikke som jeg kjenner til
Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Firmanavn: Ufaglært, 2020
Beskrivelse: Egeninnsats, bytte av vedovn
Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?
Ja
Beskrivelse: Se årsrapport,
Sameiet oppdaterer sit brannkonsept, eter krav fra Brann – og redningsetaten, Oslo kommune. En del er utført i 2025-2026
Er det bestilt Norgespris på strøm?
Ja
Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.
Innhold
leilighet:
BRA-i 57 kvm: Bad, kott, entré, kjøkken, soverom og stue
Kjeller:
BRA-e: Bod
Standard
Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra Ikea med glatte fronter fra 2024. Kjøkkenet har laminert benkeplate med oppvaskkum og ettgreps blandebatteri, samt lys under overskap. Ventilator over komfyr er tilkoblet utkast. Det er integrerte hvitevarer med komfyr, induksjonstopp og oppvaskmaskin, samt plass for frittstående kjøl/fryseskap. Det er montert komfyrvakt over platetoppen. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.
Bad:
Badet har flislagt gulv med underliggende gulvvarme. Veggene er flislagt, og himlingen har malte plater med innfelte lys. Badet er innredet med veggmonterte dusjdører, servant på benkeplate med underskap, speil med lys på sidene, opplegg for vaskemaskin og veggmontert wc. Ventilasjonen er naturlig avtrekk fra ventil, med spalte i dørblad for tilluft.
Innvendige overflater:
Gulv: Laminat, opplyst fra 2023.
Vegger: Malte flater av pusset mur, plater og åpen teglstein.
Himling: Malte platehimlinger.
Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Vanntilkobling med Pex-rør og tilførselsrør av kobber. Samleskap med rørkurser og stoppekran er plassert på bad. Det er montert Waterguard i benkeskap på kjøkken.
- Avløpsrør: Plastrør fra installasjonene og eldre soilrør i rørstamme til leiligheten.
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon i bygningen, med avtrekk på bad og kjøkken.
- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 107 liter fra 2024, plassert i underskap på kjøkken. Det ligger sensorer fra Waterguard som lekkasjesikring under varmtvannsberederen.
- Elektrisk anlegg: Kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i innvendig bod.
- Branntekniske forhold: Røykvarslere er installert, og manuelt slokkeutstyr er tilgjengelig.
- Andre installasjoner: Oppvarming med panelovner, vedovn i stue samt gulvvarme på bad, kjøkken og i entré.
Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen:
2024:
- Montering av vramtvannsbereder på kjøkken. Varmtvannsbereder på 107L fra 2024, er plassert i underskap på kjøkken. Det ligger sensorer fra Waterguard som lekkasjesikring under varmtvannsbereder.
- Montering av kjøkken med hvitevarer. Kjøkkeninnredning fra Ikea fremstår med glatte fronter. Laminert benkeplate med oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Lys under overskap, ventilator med utkast. Integrerte hvitevarer med: komfyr, induksjon platetopp, oppvaskmaskin og plass for frittstående kjøl/fryseskap. Det er montert komfyrvakt over platetopp.
2023:
- Legging av laminat i alle rom
2020:
- Riving av vegg, oppsetting av lettvegg mellom stue/ soverom.
- Oppussing av overflater i perioden 2023-2026
Arbeid utført i regi av Sameie:
- Sameiet oppdaterer sitt brannkonsept, etter krav fra Brann – og redningsetaten, Oslo kommune. En del er utført i 2025-2026, det gjelder hovedsakelig alle tiltak som handler om at vi som beboere kan redde oss selv med god varsling og godt merket rømningsveier.
- Lås/håndtak til gateport er reparert på nytt – Denne gang av styret.
Parkering
Det er vanlig gateparkering etter stedets regler. Det er også mulig å leie parkeringsplass rett utenfor leiligheten. Selger betaler i dag 750,- i mnd for dette.
Det er mulig å kjøpe garasje i bakgården. Denne vil bli holdt utenfor salget, men kan fint kjøpes om det er ønskelig. Ta kontakt med megler for mer informasjon rundt dette.
Radonmåling
Det er ikke fremlagt opplysninger om radonmåling, av leilighet eller i bygget generelt. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. I følge. radonkart http://geo.ngu.no/kart/radon/ ligger bygget i et område som i NVE Radon aktsomhetskart er definert til «høy» aktsomhetsgrad.
Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:
- Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
- Fremtind leverer boligselgerforsikring
- Banker i Eika-alliansen
- Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)
Leiligheten vil ikke bli ytterligere utvasket enn slik den fremstår på visning.
Prisantydning inkl. omkostninger
Kr 5 230 000 (Prisantydning)
Kr 121 435 (Andel av fellesgjeld)
Kr 5 351 435 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
Kr 133 770 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 135 160 (Omkostninger totalt)
Kr 147 060 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 149 860 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 486 595 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 498 495 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 501 295 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Oppvarming i leiligheten ved panelovner og vedovn.
Gulvvarme på bad, kjøkken og i entre.
Vedovn i stue.
Energiklasse
Ikke kjent
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom selger har utarbeidet energiattest, følger denne vedlagt i salgsoppgaven. Dersom selger ikke har utarbeidet energiattest, har kjøper rett til å bestille energiattest for selgers regning.
Info kommunale avgifter
Kommunale avgfiter er inkludert i felleskostnadene.
Info om eiendomsskatt
I Oslo kommune er det eiendomsskatt på boliger og fast eiendom som overstiger en fastsatt verdi. Informasjonen over er hentet fra eiendomsskattelistene og det tar forbehold om endringer for 2026.
For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt
Formuesverdi primær
1111387
Formuesverdi primær år
2024
Formuesverdi sekundær
4445546
Formuesverdi sekundær år
2024
Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning.
Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Felleskostnader pr. mnd
3201
Felleskostnader inkluderer
De totale felleskostnadene er på 3 201,- og inkluderer de generelle tingene som et sameiet er pålagt å ha slik som forretningsførsel, forsikring av bygget m.m.
Andel fellesgjeld
121435.47
Andel fellesgjeld år
2026
Andel fellesgjeld per dato
2026-10-12T22:00:00Z
Andel fellesformue
3538
Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z
Om sameiet
Sameiet består av 10 seksjoner og to næringslokaler. Sameiet Smedgata 3 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 914326354, og ligger i bydel Gamle Oslo i Oslo kommune med følgende adresse: Smedgata 3.
Følgende pågående saker fremkommer av årsmøte 2026:
Brannvarslingsanlegg/Brannvern
- Det jobbes med å ferdigstille eksisterende brannkonsept for sameiet.
Reseksjonering av samtlige enheter i sameiet
- Det jobbes med å ferdigstille reseksjoneringen. Se tidligere rapporter.
Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208725106
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,30%
Restsaldo 1 124 430,00
Innfrielsesdato: 30.01.2056
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei
Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.
Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.
Kjøper kan gå til søksmål mot sameiet dersom kjøper mener manglende styregodkjennelse ikke er saklig begrunnet, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd.
Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i regnskapet til sameiet. Ved spørsmål henvend deg til megler.
Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring
Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Kontakt megler om dette ønskes tilsendt.
Beboernes forpliktelser og dugnader
Trappevask fordeles mellom beboerne i oppgangen.
Alle må bidra med plenklipping, snømåking og grus. Styret sørger for at det er utstyr tilgjengelig.
Vårdugnad og høstdugnad avholdes i sameiet.
Dyrehold
Det fremkommer ikke av sameiets vedtekter at det foreligger hinder for dyrehold.
Eierskiftegebyr
6725
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
301/230/303/4:
Heftelser i eiendomsrett:
03.08.1876 – Dokumentnr: 925078 – Bestemmelse om gjerde
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:303
Gjelder denne registerenheten med flere
08.12.1932 – Dokumentnr: 991063 – Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:303
Gjelder denne registerenheten med flere
12.06.1961 – Dokumentnr: 509387 – Erklæring/avtale
6edtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:303
Gjelder denne registerenheten med flere
23.12.1963 – Dokumentnr: 519798 – Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Overført fra: Knr:0301 Gnr:230 Bnr:303
Gjelder denne registerenheten med flere
14.04.2026 – Dokumentnr: 400561 – Pantedokument
Beløp: NOK 1 619 000
Panthaver: BIEN SPAREBANK ASA
Org.nr: 991 853 995
Elektronisk innsendt
06.07.2026 – Dokumentnr: 769745 – Prioritetsbestemmelse
Veket for: pantedokument 2026/729531-1
2026/729531-1/200 29.06.2026
11:53
Pantedokument
Beløp: NOK 3 200 000
Panthaver: EIKA BOLIGKREDITT AS
Org.nr: 885 621 252
Elektronisk innsendt
Eiendommens rettigheter:
Ingen rettigheter registrert.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger bygningsanmeldelse for oppføring av bygning på Matr.-No. 3 Smedgaten, datert 16.07.1880.
Det foreligger ekspedisjonsdokument for overdekking av gårdsplass på Matr.-No. 3 Smedgaten, datert 29.06.1918.
Det foreligger ferdigattest for innredning av bad og W.C. i Smedgt. 3, datert 26.07.1961.
Det foreligger ferdigattest for garasje i Smedgaten 3, datert 27.03.1965.
Det foreligger ferdigattest for innvendige forandringsarbeider i boligblokk på 230/0303 Smedgata 3, datert 10.08.1993.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for loftsutbygging og fasadeendringer i Smedgata 3, datert 07.09.2017.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer i Smedgata 3, datert 11.05.2021.
Det foreligger ferdigattest for etablering av brannalarmanlegg i Smedgata 3 og 5, datert 26.03.2026.
Vei, vann og avløp
Offentlig.
Regulerings- og arealplanner
Regulert til: Boligbebyggelse.
Følger reguleringsplan Endret reguleringsplan med reg.best. for Borggt./Smedgt.-kvartalet, (Tøyen). Bolig, friområde, industri. (plan-ID S-2819), som er en reguleringsplan der det regulerte området blant annet avsettes til byggeområde for boliger.. 23.10.1985.
Følger kommuneplanen Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt av bystyret 23.09.2015, sak 262. Eiendommen ligger i kommuneplanen i et område vist som Indre by (utviklingsområder), og kartutsnittet viser område U4.
Kommuneplankartet viser at eiendommen ligger innenfor hensynssone H190_2 Andre sikringssoner.
Adgang til utleie
Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.
Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
Kr 5 230 000 (Prisantydning)
Kr 121 435 (Andel av fellesgjeld)
Kr 5 351 435 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
Kr 133 770 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 135 160 (Omkostninger totalt)
Kr 147 060 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 149 860 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 486 595 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 498 495 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 501 295 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
135160
Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.
Meglers vederlag
Fast pris vederlag 45 000
Garantipremie/inneståelse 3 500
Kommunale opplysninger 2 800
Markedspakke 19 990
Oppgjørshonorar 7 990
Søk eiendomsregister og elektronisk signering 2 490
Tilretteleggingsgebyr 22 900
Visninger per stk. 3 490
Kr 5 230 000 (Prisantydning)
Kr 121 435 (Andel av fellesgjeld)
Kr 5 351 435 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
Kr 133 770 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 135 160 (Omkostninger totalt)
Kr 147 060 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 149 860 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 486 595 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 498 495 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 501 295 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.