HALDEN Stenliveien 73

Arealbeskrivelse
Enebolig:
Bruksareal
-1. underetasje: 66 kvm
1. etasje: 85 kvm
Primærrom
-1. underetasje: 46 kvm 2 vindfang, kjellerstue, soverom, hall med trapp og bad.
1. etasje: 85 kvm Stue, 2 soverom, bad og kjøkken.

Garasje:
Bruksareal
1. etasje: 18 kvm



Tomt
883.6m²

Beskrivelse av tomt
Vakkert opparbeidet hage med plen, blomsterbed, busker og hageganger med granittrapp og granittmurer ned til gårdsplassen. Tomten er delvis inngjerdet, og har tett leveggsgjerde ut mot Rokkeveien i vest. Stor, asfaltert gårdsplass med god tilgang til både integrert garasje og frittstående garasje. Tomten ligger innerst i blindvei og har godt med sol.

Beliggenhet
Beliggende ved inngangen til populære Stenrødfeltet, et rørslig steinkast fra Hjortsberghallen, samt barnehage, Hjortsberg barneskole og busstopp. De flotte tur- og treningsveiene med lysløypa i Høiåsmarka ligger like i bakkant, og det er kort gangvei også til matbutikker og bakerutslag på Brødløs. Kort gangavstand også til Strupe skole, fotball- og tennisbaner og mye mer!

Adkomst
Man tar av innkjøringen til Stenrød etter Hjortsberghallen og inn Stenliveien. Deretter etter ca. 250m tar av til venstre ned en felles stikkvei før jordene på Frydenlund, og holder så venstre igjen. Eiendommen ligger da innerst i blindveien.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Skolekrets
Hjortsberg barneskole og Strupe ungdomsskole.

Offentlig kommunikasjon
Buss

Byggemåte
Bygningen er oppført yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende bordkledning. Det er prefabrikerte takstoler med undertak av sutakplater. Taket er tekket med betongtakstein. Renner, nedløp og beslag i stål. Malte vinduer med 2-lags glass. Det er mood lock grunnmur, stålkassetter med støpt betong. Informasjon om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
Sokkeletasje har vindfang, trappehall, dusj/wc med badstue, 1 soverom, vaskerom og lagringsbod. Videre inneholder sokkeletasjen en separat inngang med vindfang og koselig stue/tidligere frisørsalong med egen inngang, klesbod og lagringsbod. 1.etg. inneholder 2 gode soverom, pent bad/wc, kjøkken med spiseplass, stor stue og spisestue med flott peis og utgang til en deilig terrasse som delvis er overbygd. Lagringsloft. Integrert garasje for 1 bil i sokkelplan, samt 1 frittstående garasje for 1 bil.

Standard
Velholdt og forløpende påkostet og vedlikeholdt bolig. Det er eikeparkett på gulv i stuer, og laminatgulv på soverom. Flislagte gulv i sokkelplan, og fliser på både gulv og vegger på begge bad. Badet i sokkeletasje har i tillegg til dusj og wc inngang til en badstue. Badet oppe har både badekar med dusj, samt wc. Downlights i himling. Kjøkken har en nyere og tidløs kjøkkeninnredning i hvitlakkert utførelse og med profilerte fronter. I stuen er det en murt peis med en god peisinnsats. Markiser mot syd/vest i stuen. Boligen gir et samlet meget godt inntrykk. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Opplysninger om eiendommen Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Undertak av sutakplater, synlig på loft. Takstein ble vasket og malt i 2017. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Det er fuktmerker og svartsopp på undertaket. Det er ikke montert klips i skjøter på plater. Det er mose og slitasje synlig på takstein. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Taktekking må beregnet oppgradert/byttet innen kort tid. Vindskier/kappebord bør skiftes sammen med taktekkingen. Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er flass i renner og beslag tegn til lekkasjer i skjøter. Tiltak - Renner, beslag og nedløp bør beregnes skiftet ved omlegging av tak. Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Det er byttet noen klednings bord, i følge eier. Vurdering av avvik: - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Noe sprekkdannelser synlig. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Kledningen bør beregnes skiftet innen kort tid. Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er tilgang til loft via luke i himling på et soverom. Prefabrikerte takstoler fra byggeår. Lufting i raft med pappskott og ventiler i gavl. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er synlig vanninndriv. Store fuktmerker rundt pipe og synlig fukt på isolasjon. Det er hull i undertaket. Det ble målt høye fuktverdier på befaringsdagen. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Undertak må beregnes byttet ved omlegging av tak. Vinduer,TG2 Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Utenpåliggende sprosser. Fast karm vinduer i stuen ble skiftet i 2014. Vinduer er ellers fra byggeår. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Noe synlige sprekker og spredt råte i eldre vinduer. Vinduene har lav isoleringsevne. Noen løse sprosser observert. Tiltak - Vinduer må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Terrasse i malt treverk. Fundamentert på betongsøyler. Det er montert en terrassemarkise med bryter i stuen. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Noe værslitt treverk og synlige skjevheter. Flass og råte i nedkant av rekkverk. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Det må beregnes utskiftning av endel treverk. Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av parkett, laminat, fliser og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er endel bruksmerker og knirk i parkettgulv i stuen. Noe merkbar luft under ved kjøkkenet. I kjellerstuen er det flislagt gulv. Noe bom i flis og sprekker i fuger. Kjellerstuen har vært i bruk som frisørsalong. Det er noe fargeforskjeller på fuger i vindfang. Tiltak - Det bør beregnes noe oppgraderinger og vedlikehold. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. Planavvik på 15-35 mm målt i stue, soverom og kjøkken i første etasje, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Gulv mot grunn ,TG2 Støpt plate på grunn i underetasjen med noe tilfarer gulv. Planavvik på 15-20 mm målt i kjellerstue og gang, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Rom Under Terreng,TG2 Underetasjen er satt opp i mood lock grunnmur , stål kasseter med støpt betong. Vegger er innvendig utforet og det er lagt tilfarergulv i rom, med unntak av vaskekjeller og kjellerstue. Det er hullboret i utforet vegg i bod. Det er ikke isolasjon i veggen. Synlig plast mot mur. Det ble målt opp til 78 % RF (relativ fuktighet) ved en temperatur på 17°c. 17 vekt% fukt målt i bunnsvill og tilfarer gulv. Vurdering av avvik: - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Bedre ventilering må etableres. Våtrom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser. Taket har himlingsplater. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er en tredør inn til badstuen som er inne i dusjnisjen. Det er noen sprekker i fuger mellom fliser på vegg. Det er noe avskalling på noen fliser. Tiltak - Våtrommet/våtsonen står foran full utbedring. - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Vegger bør oppgraderes med fuktbestandige materialer for å oppnå dagens standard og krav. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 20 mm fra sluk til gulv ved dør. Totalt fall på opp til 30 mm. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er sprekker i fuger og i silikonfuge. Tiltak - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. - Gulvet må avrettes med rett fall og oppgraderes for å oppnå dagens standard og krav. Sluk, membran og tettesjikt,TG3 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Sluket er plassert midt i rommet, ikke inne i dusjnisjen. Det er ikke synlig membran i sluk, ved terskel eller på trekkerør som kommer opp av gulv ved dør. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Tettesjikt må skiftes og dokumenteres for å oppnå dagens standard og krav. Membran nærmer seg halvparten av forventet levetid, og da det er ukjent membran anbefales det montering av dusjkabinett. Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har dusj på vegg, servantskap og toalett. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er ikke sluk i gulv under dusj på vegg. Tiltak - Badet står foran en renovering og utbedringer må beregnes. Underetasje > Vaskerom Generell,TG3 Vaskerommet er fra byggeår. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Det er malt betonggulv med plastsluk fra byggeår. Malte sponplater på vegger. Det er opplegg til vaskemaskin og en utslagsvask montert. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er ingen fuktsikring på gulv eller vegger. Kun noe våtromstapet ved vasken. Synlige sprekkdannelser i betonggulv. Utslagsvasken står løst på ben med avløp til sluk. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tilstandsgrad er gitt med bakgrunn i alder og krav i tilstandsrapportens til våtrom etablert før 1997. Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2 Det ble foretatt hullboring i utforet vegg på vaskerom. Det ble avdekket isolert vegg og sponplater. Luftfuktigheten ble målt til 82% RF (relativ fuktighet) ved 16 °c. Det ble målt opp til 12,6 vekt% fukt i bunnsvill i vegg. Høye fuktindikasjoner målt på overflater. Det ble målt noe forhøyde fuktverdier ved hulltaking. Vurdering av avvik: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser. Taket er malt. Eier informerer om at fliser er lagt ved egeninnsats i ca 2000. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er noen sprekker i overgang vegg/gulv. Lister rundt dørkarm går helt ned til gulvet. Vil føre til fuktopptrekk. Innbygningen av badekaret består av ubehandlet treverk. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Gulvet er tilnærmet flatt. Noe lokalt fall ved sluk. Det ble målt fall på 10 mm fra sluk til gulv ved dør. Flisene er lagt ved egeninnsats i ca 2009. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er noe motfall/svanke midt på gulvet. Det er sprekkdannelser i fuger og noe utvaskede fuger. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ikke synlig membran i sluk eller på gjennomføringer. Fliser på vegger og gulv er trolig lagt over eldre overflater. Membran og sluk er fra byggeår. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Tettesjikt må skiftes og dokumenteres for å oppnå dagens standard og krav. Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og badekar med hånddusj. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på innredning. - Det er noe heng i fronter på innredningen. Noe svelling i underkant. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Kjøkken 1. Etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er opplegg for komfyr og oppvaskmaskin. Vannstopp montert i benkeskapet. Fronter er skiftet i nyere tid. Eldre skrog med varierende alder. Fliser over benken. Eier informerer om at oppvaskmaskin og innredningen er montert av Recover etter en vannlekkasje. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er noe heng i dører og skuffer. Noe hakk og bruksmerker i overflater. Noe sprekkdannelse mellom fliser og benkeplaten. Oppvaskmaskinen er noe løs. Det er ikke fuktsikring under benkeplaten ved oppvaskmaskinen. Tiltak - Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Spesialrom Underetasje > Kjølerom Overflater og konstruksjon,TG3 Det er bygget et kjølerom i den ene boden. Rommet har belegg på gulv, malt tapet på vegg og takess i himling. Det er montert enkle trehyller. Vurdering av avvik: - Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. - Rommet er ikke bygget som rom-i-rommet. En vegg ligger inn mot mur under terreng. Døren er ikke tett. Det ble målt høye fuktverdier både inne i rommet og i veggene på utsiden. Det må beregnes råte ved åpning av konstruksjoner. Det ble målt 21 vekt% fukt i gipsplater på utsiden. 40 vekt% fukt i gulv og 35 vekt% i himling. Ved nivåer over 16-17 vekt% vil det være fare for utvikling av sopp, råte og mugg. 100% målt i bunnsvill med hammerelektrode. Boden uten for kjølerommet hadde fått nytt gulv før befaring, det må beregnes råte og fukt i oppforet gulv/tilfarer under kjølerom og tilstøtende rom. Tiltak - Skader i rommet må utbedres. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade. - Det må beregnes riving av kjølerom og tilstøtende boder. Teknisk anlegg,TG2 Det er montert kjøleaggregat fra Norcool. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Tiltak - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. Underetasje > Badstue Overflater og konstruksjon,TG2 Badstuen har panel på vegger og betonggulv med plastsluk på gulv. Det er fastmonterte benker i treverk. Ventil i vegg. Vurdering av avvik: - Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. - Rommet er ikke bygget som rom-i-rom. Det er manglende lufting av konstruksjonen. Det er noe svartsopp på overflater. Normale fuktverdier ble målt på befaringsdagen. Eier informerer om at den ikke har vært i bruk på en lengre tid. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade. Teknisk anlegg,TG2 Det er montert en elektrisk badstuovn. Denne er ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn. Tiltak - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Vannrør av kobber. Stoppekran og vannmåler plassert på vaskerommet. Det er plastrør med rør-i-rør system på badet i første etasje. Disse er synlige i himling i bod og vaskerom under badet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Det er mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom. Viften ligger på loftet. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det er påvist kondensdannelser rundt kanaler/gjennomføringer. - Avtrekksviften er fra byggeår. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson. - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Ventilasjonsløsningen må utbedres. - Ventilasjonskanalene må isoleres. Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert på vaskerommet. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg,TG3 Sikringsskap i vindfang med automatsikringer og jordfeilbryter, uten måler. Digital måler er montert i skap i bod. Det er automatsikringer og jordfeilbryter også i dette skapet. Kommentar: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Det er noen løse kabler over skap på bad. Det er tegn til varmegang på varmtvannsbereder. Tomteforhold Drenering,TG2 Drenssystem fra byggeår. Ikke synlig drenering. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur/underetasjen med betong. Utvendig malt. Eier informerer om at grunnmuren er satt opp ved egeninnsats. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er synlige bobler av luft/væske bak malingen. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Maling og puss bør beregnes fjernet og utbedret. Anbefaler diffusjonsåpen maling. Spesielt på fasade ved inngangsparti. Forstøtningsmurer,TG3 Forstøtningsmurer er av granittblokker. Vurdering av avvik: - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Terrengforhold,TG2 Skrånende tomt, opparbeidet med asfaltert gårdsplass, hellelagt inngangsparti, støttemurer og gressplen med enkel beplantning. Eier informerer om at Halden kommune har asfaltert gårdsplassen. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan - Eiendommen ligger i flomutsatt område iht. kommuneplan. - Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Marin Leire hos NVE. Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Flom hos NVE. Det er noe sprekker og ujevnheter på gårdsplassen. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Andre tomteforhold,TG2 Det er satt opp et støygjerde ut mot Rokkeveien. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noen synlige skjevheter og slitasje. Tiltak - Noe vedlikehold bør beregnes. Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Selger ønsker om følgende vedr løsøre ute: 1) Hjørnesofa/benk/bord kan kjøpes for kr 10.000,- 2) Sittegruppe kan kjøpes for kr 2000,- 3) Spisebord m 4 stoler følger med. 4) Robotklipper kan kjøpes for kr 10.000,- Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i to stk garasje og i egen gårdsplass

Forsikringsselskap
Tryg Forsikring

Polisenummer
7259365

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling og eiendommen er ikke bygget med radonsperre. Boligen ligger i et område som er markert med lav til moderat aktsomhetsgrad.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Enebolig Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. I underetasjen er bad tegnet inn som et wc. Det er bygget en badstue og et kjølerom i deler av boder. I kjellerstue er det bygget et vindfang. Kjellerstuen er tegnet inn som hobbyrom. Det foreligger ingen søknad eller tegninger på støttemurer og sti opp til Stenliveien. Eier informerer om at det er Halden kommune som har etablert sti og satt opp støttemur. Garasje Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Garasjen fremstår som om den ligger over tomtegrensen til Stenliveien 71, i kommunens kart. I hht byggetillatelsen skal garasjen ligge 50 cm fra nabogrensen. Det bør gjøres undersøkelser rundt forholdet. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 97 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 900 000,00))   116 640,- (Omkostninger totalt)   4 016 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Ved og strøm. Det er peis med innsats i stue. Varmekabler på bad.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
21484

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Det er nylig installert vannmåler og kostnad vil variere etter forbruk. Beløpet er for 2023 og er opplyst av selger. Beregningen i vedlagte dokument fra Halden kommune er med ett høyere beregnet VA-forbruk.

Formuesverdi primær
904544

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
3256359

Formuesverdi sekundær år
2021

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/141/650: 24.03.1980 - Dokumentnr: 1428 - Best. om adkomstrett 08.12.2020 - Dokumentnr: 3452861 - Bestemmelse om kloakkledning Rettighetshaver: Halden Kommune Org.nr: 959 159 092 Bestemmelse om overvannsledning Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

Ferdigattest/brukstillatelse
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke verken midlertidig bruktilllatelse eller ferdigattest på eiendommen. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk. 

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eiendommen har adkomst via privat vei.  Det går tinglyst off. vann/avløpsleding over tomten, jfr inntatt tinglyst avtale og VA-kart.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplanens arealdel 2023-2035. Regulert til bebyggelse og anlegg. Eiendommen ligger i hensynssone H810, krav om feles planlegging. Reguleringsplan G-159 Stenrød-vest, regulert til industri og kjørevei.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 97 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 900 000,00))   116 640,- (Omkostninger totalt)   4 016 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
116640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har tegnet og betaler Dobbeltboligforsikring fra Söderberg & Partners. Det er kjøper av denne boligen som blir dekket av forsikringen. Den dekker faste bokostnader med inntil 15 000 kroner per måned i inntil 9 måneder, dersom kjøper ikke får solgt sin gamle bolig før overtakelse av ny bolig. Se forsikringsvilkår for mer informasjon. 

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 600/3 500 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,6% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 0,- oppgjørshonorar kr 5500 ,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 34900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 4562,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.