ASKIM Byframgrinna 15

Tomt
550.2m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er flat, opparbeidet og beplantet med plen og busker, omkranset av hekk for skjerming. Singlet gårdsplass.

Beliggenhet
Fint beliggende enebolig i barnevennlig område ca. 4 km fra Askim sentrum. I nærheten ligger Rom skole, Rom barnehage, Steinerskolen, Steinerbarnehage, Stubbeskogen gårds- og naturbarnehage AS, Rema 1000 og Kiwi. I sentrum av Askim finner du et stort utvalg av butikker, spisesteder og kino, samt post i butikker, flere apotek, vinmonopol, flere banker, bibliotek, flere treningssentre, Østfoldbadet, kulturhus og offentlig kommunikasjon. Det er ca. 55 minutter med buss og ca. 44 minutter med tog til Oslo Sentralbanestasjon (nye Follobanen). Friområder og turterreng i nærområdet.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Beskrivelse av byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Smaalenene Takst AS. BOLIG: Bygningen ble oppført i 1984. Grunnmur av leca med støpt plate mot grunn. Yttervegger oppført som bindingsverk, kledd utvendig med liggende panel. Etasjeskille av bjelkelag i tre. Saltak av trekonstruksjoner, tekket med takstein. GARASJE: Grunnmur av leca og betong på gulv. Vinduer og dører fra byggeår. Vippeporter i tre. Lecavegger kledd utvendig med stående tømmermannskledning. Renner og nedløp av plastbelagt stål. Saltak. Taket er tekket med takstein. Det er ikke avdekket lovlighetsmangler som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet.

Innhold
1. etasje: entré/vindfang, gang, trapp, kjøkken, stue, soverom og toalett. 2. etasje: trapp, loftstue, bad og 2 soverom. Kjeller: entré/vindfang, trapp, kjellerstue, hybelkjøkken, bad/vaskerom, hybelkjøkken og to boder. I tillegg er det en dobbelgarsje og utebod.

Standard
Beskrivelse av standard er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av Smaalenene Takst AS. Boligen fremstår i normalt god stand og vedlikeholdt på befaringsdagen. Det ble avdekket noen behov for bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Det gjøres oppmerksom på at enkelte elementer har passert normal forventet levetid, slik at vedlikehold/utbedring må påregnes i tiden som kommer. For øvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten. Garasjen har behov for noe vedlikehold, bl.a. observeres råte i vindski, sprekker i betonggulv, mose på takstein. Kledning og vinduer har behov for noe vedlikehold i form av vask/overflatebehandling. AVVIK: Terrengforhold, TG2: Terrenget er tilnærmet flatt rundt boligen, med noe fall inn mot muren stedvis. Takstmannens erfaring er at dette sjeldent oppfylles på de fleste eiendommer, og at denne eiendommen ikke er et unntak. TG2 vurderes da det stedvis er dårlig fall eller flatt mot grunnmur. Årsak / Konsekvens: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra ringmur. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være 1:50 fall vekk fra husets mur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må terrengfallet graves ca. 1:50 fall ca. 3 meter vekk fra husets grunnmur. Avledning av overflatevann og håndtering av takvann må kartlegges. De utvendige forholdene børobserveres under kraftig nedbør og under snøsmelting. Vann og Avløp (stikkledninger, offentlig eller privat), TG2: Offentlig vann og kloakk. Avløpsrør er ikke kamera-inspisert. Dette betyr at det er ikke brakt klarhet i hvilken tilstand avløpsrør har. Tilstand på anlegg er ikke kontrollert utover at det er operativt. STIKKLEDNINGER: Vannledninger: Antatt plastrør. Plastrør ble lagt fra ca. 1975 til dags dato, og har en anbefalt brukstid på 50 år. Etter dette må utskiftning påregnes. Avløpsrør: Antatt plastrør. Plastrør var vanlig fra ca. 1975 og per dags dato, og har en forventet levetid på 40-50 år. Etter dette må utskiftning påregnes. TG2 vurderes da røropplegg er av eldre dato og har passert mer en 50% av forventet levetid. Årsak / Konsekvens: Det er per i dag ikke behov for utbedringstiltak, da anlegget fungerer som det skal. På grunn av alderen kan imidlertid skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Byggegrunn, TG ikke undersøkt. Byggegrunn er ukjent. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Fundamenter, TG ikke undersøkt. Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. På befaringsdagen ble det ikke registrert noen tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile. Det ble ikke foretatt geologiske undersøkelser i forbindelse med utarbeidelse av denne rapporten. Tillegg grunnmur, TG 2: Det observeres en mindre sprekk i puss/leca på hjørnet ved terrasse. På befaringsdagen ble det ikke registrert noen tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnmuren å være stabil. Årsak / Konsekvens: En liten sprekk i grunnmuren er vanligvis ikke kritisk, men det kan likevel ha noen potensielle konsekvenser. Økt skade over tid, selv en liten sprekk kan utvide seg, spesielt i områder med frost og fukt, da vann som trenger inn kan fryse og utvide seg. Dette kan føre til at sprekken blir større med tiden. Selv om små sprekker ofte er overfladiske, kan de indikere en viss grad av bevegelse i bygningen, som over tid kan utvikle seg til strukturelle utfordringer hvis de ikke blir overvåket. Anbefalt tiltak: Tilstanden må holdes under oppsikt/overvåkes. Drenering og fuktsikring, TG2: Det er en begrensning at selve dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Utvendig fuktsikring/drenering er i fra byggeår. Hjemmelshaver oppdaget fuktskader på kjellervegg ved utflytting av boligen, hjemmelshaver har selv gjort utbedringer langs grunnmur, på nord-vest side av boligen. Det ble oppdaget at grunnmursplaten/knotteplasten ikke var over terreng, denne er nå skjøtet tilstrekkelig over terreng. TG2 vurderes da dreneringen er over halvparten av forventet levetid og takstmann ikke kan kontrollere at tiltaket hjemmelshaver har gjort har stoppet fuktinntrengingen. Tilstanden må holdes under oppsikt/overvåkes. Tiltak må påregnes. Levetider: Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Kledning, TG2: Utvendige flater av malt liggende trepanel. Kledningen ble visuelt undersøkt og kontrollert på kjente utsatte steder og fremstår i grei stand. Det observeres dog punktvise skader på noen bygningsdeler, kledning og vindskier. TG2 vurderes da det er observeres stedvise skader på materialet eller skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold. Svertesopp etc. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det utføres vedlikehold på enkelte bygningsdeler. Vinduer og ytterdører, TG2: Trevinduer fra forskjellige tidsperioder. Noen helt nye og andre av eldre dato. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. De nye vinduene fremstår i normalt god stand. På enkelte vinduer og dører av eldre dato ble det observert slitasje av den grad at det må påregnes utskifting i tiden som kommer. Det er observert stedvise skader på materialet eller skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold. Viktig å merke seg at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, dette kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Ytterdører og terrassedør er av eldre dato. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. Det bør på generelt grunnlag påregnes justering/vedlikehold av ytterdører og eventuelt utskifting i tiden som kkommer. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid, normal bruksslitasje, samt nevnte forhold. Anbefalt tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduer fra byggeår oppgraderes. Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger eller terrasser), TG2: Delvis takoverbygget balkong med et gulvareal på ca. 4 m², med tilgang fra loftstue. Balkongen er tekket med terrassebord og teppe. Rekkverk er målt til ca. 90 cm høyde. TG2 vurderes da rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyde. Høyde og åpninger på rekkverk blir vurdert mot dagens forskrift, da denne vurderingen omhandler HMS. Dagens krav til høyde på rekkverk er på minimum 100 cm for balkonger og terrasser med nivåforskjeller større enn 0,5 m fra balkong, terrasse eller tilsvarende ned til terrenget eller til annet underliggende plan eller nivå og inntil 10 m over bakken. Her må man vurdere om man vil skifte ut rekkverk, slik at man tilfredstiller dagens forskriftskrav. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det etableres rekkverk etter dagens forskriftskrav. Terrasser på terreng (understøttet av bjelker eller pilarer), TG2: Terrasse på ca. 31 m² med utgang fra stue, understøttet av søylefundament og trekonstruksjon. Tekket av terrassebord. Rekkverk er målt til ca. 89 cm høyde. TG2 vurderes da rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyde. Høyde og åpninger på rekkverk blir vurdert mot dagens forskrift, da denne vurderingen omhandler HMS. Dagens krav til høyde på rekkverk er på minimum 100 cm for balkonger og terrasser med nivåforskjeller større enn 0,5 m fra balkong, terrasse eller tilsvarende ned til terrenget eller til annet underliggende plan eller nivå og inntil 10 m over bakken. Her må man vurdere om man vil skifte ut rekkverk, slik at man tilfredstiller dagens forskriftskrav. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det etableres rekkverk etter dagens forskriftskrav. Takkonstruksjon, TG2: Saltak av trekonstruksjoner, visuelt undersøkt fra bakkeplan og kontrollert på loft. Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger, eller synlige svekkelser ved konstruksjonen. Det ble utført fuktmålinger ved stikkprøver av takkonstruksjonen fra loft, ingen merknader. Kaldt loft over midtre del av taket. Luftespaltene i gesimser er begrenset, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen kan medføre risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. TG 2 vurderes på grunn av nevnte forhold. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må lufting mellom raft/luftespalte og undertak forbedres. Tekking (undertak, lekter og yttertekking), TG2: Tekking fra byggeår. Undertak av trefiberplater (SU-tak) og yttertak av sløyfer, lekter og betongtakstein. Taktekkingen fremstår i god stand, fra bakkeplan. Det ble ikke avdekket skader eller svekkelser ved taksteinen som kan ha negativ innvirkning på bygningen. TG2 vurderes da tekkingen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Tiltak må påregnes i tiden som kommer. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må yttertaket skiftes i sin helhet. Overflater - Gulv, TG2: Antatt tilfarergulv med overflater på gulv av belegg, fliser og furugulv. Fremstår i grei stand med normal bruksslitasje ihht. alder. TG2 vurderes da det registreres skade på overflate som for eksempel punktvis bom, riss, svelling, oppsprekking, knirk osv. Se også punkt "Kjellerstue" Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvoverflater oppgraderes. Overflater - Vegger, TG2: Overflater på vegg av slette tapetserte flater og liggende/stående trepanel. Fremstår i grei stand med normal bruksslitasje ihht. alder. TG2 vurderes da det registreres skade på overflate som for eksempel punktvis bom, riss, svelling, oppsprekking, knirk osv. Se også punkt "Kjellerstue" Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må veggoverflaten i de utsatte områdene skiftes ut i sin helhet. Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), TG2: Utlektede vegger mot terreng og tilfarergulv i rom under terreng er erfaringsmessig risikoutsatt med hensyn til fukt. Ved hulltaking i forbindelse med fuktmåling ble det registrert isolasjon. Mer isolasjon på innsiden av grunnmuren enn utvendig anses som en risikokonstruksjon. Anbefaler å installere en inspeksjonsluke i nedre del av vegg for å kunne observere tilstanden over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko. Se også punkt "Kjellerstue". Kjellerstue, TG3: Det registreres innvendige fuktskader på vegg og gulv i kjellerstue. Svelleskader i veggoverflater og misfarging av gulvbord nærmest kjellervegg. Ved hulltaking oppdages det fuktig isolasjon og fuktig svartpapp på kjellervegg. Eksakt årsak bør avklares og videre fukttilførsel bør stoppes. Vegg og gulv må åpnes for kontroll av omfang, tørk og utskifting av skadet konstruksjon. TG3 vurderes da det er påvist skader med behov for strakstiltak. Årsak / Konsekvens: Årsak til skaden er antas å være mangelfull fuktsikring, hjemmelshaver oppdaget at knotteplasten ikke var ført langt nok over terreng, det er dette som trolig har ført til vanninntrengningen. Hjemmelshaver har selv gjort utbedringer på utsiden av grunnmur etter at skaden ble oppdaget. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vegg og gulv skiftes i skadet område. Ved åpning av konstruksjonen bør veggen holdes åpen lenge nok til at grunnmuren har tørket, at eksakt årsak er avklart og at videre fukttilførsel er stoppet. Bad 2. etasje, Overflater - Gulv, TG2: Våtromsbelegg på gulv. Det registreres tilfredsstillende fall på gulv. TG2 vurderes da det registreres utilstrekkelig oppbrett på våtromsgulvet rundt rørgjennomføring (vannrør) Man bør i prinsippet unngå rørgjennomføringer i våtromsgolv, spesielt i den delen av rommet som utsettes for mest vannsøl (dusjsone). Når man ikke kan unngå rørgjennomføringer, skal man sikre at golvet likevel er tett. Det vil si minst 25mm oppbrett på våtromsgulvet over golvets høyeste punkt. Årsak / Konsekvens: Ved eventuell tilstopping av sluk eller lekkasje kan vann trenge igjennom våtromsbelegget. Anbefalt tiltak: Våtrommet fungerer med avviket, dog må det gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Bad 2. etasje, Overflater - Vegger, TG2: Baderomspanel på vegger, oppbrett av belegg fra gulv. TG2 vurderes da det mangler tilstrekkelig fugemasse i bunnprofil og hjørneprofiler iht. monteringsanvisning. Anbefalt tiltak: Våtrommet fungerer med avviket, da det ikke registreres forhøyde fuktverdier i veggflatene, dog må det gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Bad 2. etasje, Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger), TG2: Våtromsbelegg på gulv. TG2 vurderes iht. til nevnte forhold under punkt "Overflater - Gulv". Bad 2. etasje, Sanitærutstyr / armaturer og innredning, TG2: Innredning med slette fronter. Servant med 1-greps blandebatteri, speil med lys og skap på vegg. Frittstående toalett, badekar med dusjgarnityr. TG2 vurderes da det observeres svelling og avflassing på innredning. Kontroll i tilliggende konstruksjoner, TG ikke undersøkt. Det ble ikke foretatt hullboring da vegger med våtsoner er mot nabo/yttervegg. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater under befaringen, det ble ikke avdekket unormale indikasjoner. Badet fremstår tørt på befaringsdagen. Ingen tegn til fukt i tilliggende konstruksjoner. VASKEROM Beskrivelse: Badet/tettesjikt antas å være bygget etter byggeforskrifter fra før 1997, ingen dokumentasjon. Et baderom av eldre dato vil fortsatt kunne ha funksjon, men det er viktig å merke at endret bruksmønster/økt vannbelastning kan forårsake skade. Baderom med dusjkabinett, med føring av vann rett til sluk, har meget sjelden skader i konstruksjon. Kabinettet sparer gulv og vegger for direkte vannpåkjenning. Jevnlig rensing av sluk er likevel viktig. Feil i tetting rundt sluk, er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. Våtrommet må totalrehabiliteres for å tilfredsstille dagens krav. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, og røranlegg dokumenteres. Vaskerom, Overflater - Gulv, TG2: Fliser på gulv. Det registreres tilfredsstillende fall på gulv. TG2 vurderes da det observeres symptom på avvik som for eksempel svikt i vedheft ved elastisk fuge, oppsprekking og riss i fuger. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvoverflatene oppgraderes. Vaskerom, Overflater - Vegger, TG2: Panel på vegger. I grei stand iht. alder. Panel er ikke godkjent som tettesjikt i våtsoner. Se punkt "Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger)". Vaskerom, Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger), TG3: Membran er ikke tilfredsstillende eller ikke til stede. Ikke synlig membran i sluk. Panel på vegg i våtsoner. Ved bruk av dusjkabinett kan veggpartiene som dekkes av kabinettet betraktes som våtsone, og veggene ellers som tørre soner. Baderom med dusjkabinett, med føring av vann rett til sluk, har meget sjelden skader i konstruksjon. Kabinettet sparer gulv og vegger for direkte vannpåkjenning. Vaskerom, Ventilasjon, TG2: Det vurderes å være for liten luftmengde eller manglende overstrømning. Det er kun lufteventil i yttervegg/oppdriftsventilasjon. TG2 vurderes iht. NS 3600 (bransjestandard for tilstandsgrader) som gir TG2 ved naturlig ventilasjon - uavhengig av opplevd kvalitet på inneluft. Manglende luftespalte under dør. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må mekanisk avtrekksvifte monteres og tilluft fra tilstøtende rom. Vaskerom, Sanitærutstyr/armaturer og innredning, TG2: Innredning med profilerte fronter og benkeplate med servant, 1-greps blandebatteri, speil og skap på vegg. Frittstående toalett. Dusjkabinett stående i hjørnet. Opplegg for vaskemaskin. TG2 vurderes da det er sprekk i bunnen av dusjkabinett. Toalett, 1. Etasje, Overflater - Gulv, TG2: Belegg på gulv, med normal bruksslitasje. TG2 vurderes da det registreres knirk i undergulv. Årsak / Konsekvens: Toalettrommet fungerer med avviket, dog må det gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må årsak til knirk utbedres. Kjøkken 1. etasje, Overflater - Gulv, TG2: Laminat på gulv. TG2 vurderes da det registreres svelling/fuktskade i overflaten. Knirk. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må laminatgulv skiftes. Det er sprekk i gulvet på dusjkabinettet i underetasjen. Kjøkken 1. etasje, Avtrekk, TG2: Avtrekkshette over platetopp med rør ut av yttervegg. TG2 vurderes da det registreres noe dårlig avtrekk fra vifte. Årsak / Konsekvens: Rens og og vask av filter. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avtrekk utbedres. Kjøkken 1. etasje, Innredning, TG2: Innredning av L-format med profilerte fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør i plast. Plass for kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr m/platetopp. Ventilator over platetopp med utkast gjennom yttervegg. Overskap med profilerte fronter og underliggende lys/stikkontakter. Vannstopper: Nei Komfyrvakt: Nei Komfyrvakt og vannstopper kom som et krav i 2010. Ved rehabilitering etter 2010 gjelder kravet om vannstopper, fastmontert komfyrvakt gjelder dersom det legges opp ny kurs til platetopp/komfyr. Sokler på innredning ikke montert på befaringsdagen. TG2 vurderes da det registreres noe svelleskader på innredning under kjøkkenkum. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skadede skap utbedres. Kjøkken kjeller, Overflater - Gulv, TG 2: Furugulv i grei stand iht. alder. TG2 vurderes da det registreres noe knirk og oppsprekking i gulv. Sprekker mellom gamle gulv anses som normalt. Kjøkken kjeller, Innredning, TG2: Delvis selvbygget innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum med 1-greps blandebatteri. Avløpsrør i plast. Ventilator over platetopp med utkast ut av yttervegg. Overskap med profilerte fronter og underliggende lys/stikkontakter. Innredning fremstår med noe behov for vedlikehold. Vannstopper: Nei Komfyrvakt: Nei Komfyrvakt og vannstopper kom som et krav i 2010. Ved rehabilitering etter 2010 gjelder kravet om vannstopper, fastmontert komfyrvakt gjelder dersom det legges opp ny kurs til platetopp/komfyr. TG2 vurderes da det registreres svelleskader og avflassing på innredning. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skadede fronter og benkeplate skiftes/utbedres. Kjeller, Gulv på grunn, TG2: Tilfarer av tre på grunn. Planhet på gulv ble målt i rom på tilgjengelige overflater med laser: Største totalt målte avvik i rom var 13mm. (I gang). Ellers noen mindre lokale skjevheter og forskjellige høyder på gulv, normalt for alder og byggemetode. Avviket tilsvarer TG2 for etasjeskiller iht NS 3600. Lokalt avvik 10 til 20 mm. Totalt avvik 15 til 30 mm. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Innvendige trapper, TG2: Innvendige trapper i god stand på befaringsdagen. Noe knirk, merker og riper, som forventet iht. alder. Mangler håndlist nederste del mot kjeller. TG2 vurderes da innvendig trapp mangler en håndlist. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må manglende håndlist monteres. Skorsteiner inne i huset, TG2: Skorstein inne i boligen har ingen synlige sprekker på befaringsdagen. Rehabiltert med stålpipe i ca. 2014, etter pipebrann. TG2 vurderes da ildfast plate mangler på gulvet under sotluke på pipe. Under luka skal golv av brennbart materiale dekkes med en ubrennbar plate i en horisontal avstand fra luka på minst 300 mm. Radon, TG2: Dokumentasjon av utført radonmåling foreligger ikke, og bygget er antatt ikke utført med radonsperre. Dette var ikke vanlig da bygningen ble oppført. Påbud med radonsperre i boliger etter 2011. Ifølge NGU kartverk er det moderat til lav forekomst i området, som er den laveste aktsomhetsgraden. På generelt grunnlag anbefales radonmåling i bolig. Andre rom, Overflater - Gulv, TG2: I hovedsak laminat, belegg og parkett på gulvene med noe bruksslitasje. TG2 vurderes da det er stedvise skader på overflate som punktvis knirk, riss,svelling med mer. Anbefalt tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, dog må avvik utbedres om avviket skal lukkes. Det må alltid påregnes noe overflate-oppussing ved kjøp av en brukt bolig. Andre rom, Overflate himling soverom 2.etasje, TG3: Svelleskader i tak-ess rundt pipe. Fortsatt forhøyde fuktverdier i himlingen ved fuktmåling av overflatene. Skadene skyldes trolig utett pipebeslag som nå er skiftet. Årsak / Konsekvens: Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må himlingen skiftes og eventuell gjenværende fukt i konstruksjon tørkes. Vannrør (stoppekran), TG2: Vannrør er i kobber. Stoppekran i innkasset i vegg på vaskerom er funksjonstestet ok. TG2 vurderes da røropplegg er av eldre dato og har passert mer en 50% av forventet levetid. Årsak / Konsekvens: Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegg skiftes ut i sin helhet. Avløpsrør (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom), TG2: Synlige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kamera-inspisert. Dette betyr at det er ikke brakt klarhet i hvilken tilstand avløpsrør har. Tilstand på anlegg er ikke kontrollert utover at det er operativt. TG2 vurderes da røropplegg er av eldre dato og har passert mer en 50% av forventet levetid. Årsak / Konsekvens: Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegg skiftes ut i sin helhet. Varmtvannsbereder, TG ikke undersøkt. Manglende tilgang til VVB. VVB er gjemt i kasse på vaskerom. Hjemmelshaver opplyser at VVB er skiftet ca. år 2000. Tilkoblinger og tilstand ikke mulig å vurdere. Helhetsvurdering av det elektriske anlegget: Det elektriske anlegget fremstår i normal stand mtp. byggeår. Det er ingen avvik som tilsier behov for utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget. Helhetsvurdering av det branntekniske anlegget: Det ble gjennomført en enkel undersøkelse av det branntekniske anlegget i boligen. Her ble de branntekniske forholdene rundt branncelleinndelig, rømningsveier og andre forhold som åpenbart påvirker helse, miljø og sikkerhet undersøkt. Her ble det ikke observert noen åpenbare ulovligheter. Eier er forpliktet i henhold til forskrifter, at røykvarslere og brannslukningsutstyr skal være installert når boligen omsettes. Røykvarslere og brannslukningsapparat krever årlig ettersyn. Dette er ikke kontrollert av takstmannen.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.  Selger opplyser at oppvaskmaskin og komfyr i kjeller medfølger salget. Postkasse følger ikke med i salget.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Dobbelgarasje og biloppstillingsplass utenfor garasjen.

Radonmåling
Dokumentasjon av utført radonmåling foreligger ikke, og bygget er antatt ikke utført med radonsperre. Dette var ikke vanlig da bygningen ble oppført. Påbud med radonsperre i boliger etter 2011. Ifølge NGU kartverk er det moderat til lav forekomst i området, som er den laveste aktsomhetsgraden. På generelt grunnlag anbefales radonmåling i bolig.

Diverse
Garasjen står på utsiden av byggegrensen og vil ved rivning på grunn av for eksempel brann, ikke kunne påregnes oppbygd på samme plass på tomta (jfr. byggegrensen). Enhet for byggesaker kan også med hjemmel i reguleringsplanen avslå søknad om tilbygg/påbygg. Indre Østfold brann og redning IKS opplyser at de har registrert en innsatspeis i stua. Det har hatt tilsyn og feiing den 05.08.2024, og det er ikke registrert avvik eller anmerkninger på bruksenheten. Det er sprekk i gulvet på dusjkabinettet i underetasjen. Det er pliktig medlemskap i velforening.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 890 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 97 250 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 98 490 (Omkostninger totalt) 113 590 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 116 390 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 988 490 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 003 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 006 390 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Vedovn i 1.etasje, varmekabler og elektrisk for øvrig.

Energiklasse
unknown

Kommunale avgifter
15911

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Dette er en prognose for de kommunale avgiftene for 2024, og omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
996652

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3787276

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3118/96/113: 05.08.1982 - Dokumentnr: 5061 - Erklæring/avtale Diverse servitutter
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
07.01.1982 - Dokumentnr: 163 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3118 Gnr:96 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 166624 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0124 Gnr:96 Bnr:113
01.01.2024 - Dokumentnr: 850001 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3014 Gnr:96 Bnr:113


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på nybygg enebolig datert 21.09.1988.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via privat stikkledning/fordelingsnett. Eiendommen ligger til offentlig vei.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til bolig ihht. reguleringsplan "Ihlen boligområde Id 012419810002", vedtatt 17.06.1981. Kommuneplanens arealdel PlanId 3014202101 for perioden 2024-2035 med formål nåværende boligbebyggelse. Mulig inngrep på reguleringsplan: Garasjen står på utsiden av byggegrensen og vil ved rivning på grunn av for eksempel brann, ikke kunne påregnes oppbygd på samme plass på tomta (jfr. byggegrensen). Enhet for byggesaker kan også med hjemmel i reguleringsplanen avslå søknad om tilbygg/påbygg. Mulig inngrep på Kommuneplan: Arealformål og bestemmelser i kommuneplanens arealdel skal ved motstrid gjelde foran eldre reguleringsplaner, men se § 2.3 for presiseringer og unntak. Se også kommuneplanens kapittel 5 for bestemmelser knyttet til arealformål. Bestemmelsene kan påvirke hvor mange boenheter det tillates på boligeiendommer, grad av utnytting, byggehøyder på boliger og garasjer, takform, minste uteoppholdsareal m.v.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 890 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 97 250 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 98 490 (Omkostninger totalt) 113 590 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 116 390 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 988 490 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 003 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 006 390 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
98490

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,48% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 14.900,- oppgjørshonorar kr 5.900,- og visninger kr 2.500,- pr. stk. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 45.000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.