MOSS Riskestien 7

Tomt
79.07m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiet tomt på 79.076 m². Tomt som disponeres av alle andelseierne i fellesskap. Området rundt Riskestien er parkmessig opparbeidet, der man finner store arealer med plen mm. Gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Beliggenhet
Riskestien 7 ligger sentralt på Øreåsen, et område som er spesielt anbefalt for familier med barn, etablerere og godt voksne. Nabolaget er kjent for sin opplevde trygghet og høye kvalitet på skoler og barnehager, med en vurdering på henholdsvis 86/100 og 79/100. Offentlig transport er lett tilgjengelig med bussholdeplass i nærheten, og Moss stasjon ligger kun 9 minutter unna, med gode forbindelser til Oslo, Halden og Sverige. Det tar cirka 45 minutter til Oslo og Halden/Sverige med tog eller bil. For bilpendlere er det enkel adkomst til E6. Servicetilbudene er omfattende med Rygge Storsenter og handelsområdet i Varnaveien i nærheten, hvor man finner alt man trenger av dagligvarebutikker, apotek og andre tjenester. Meny Høyden og Kiwi Høyden ligger innen 10-11 minutters gangavstand. For de som er glad i sport og fritidsaktiviteter, er Øreåshallen og ballbingen ved Solli skole kun 3 minutters gange unna, og det er kort vei til treningssentre som Spenst Moss og Korpus Trening og Spa. Nærområdet byr også på gode turmuligheter med nærhet til skog og mark, vurdert til 86/100, og det er lite støynivå, vurdert til 94/100, som gir en rolig og behagelig atmosfære.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av blokkbebyggelse og småhusbebyggelse. Bygning oppført i 1978 i tre konstruksjoner/betongkonstruksjoner etter datidens byggeskikk og metoder. Boligen har midlertidig brukstillatelse datert: 27.09.1978. Borettslaget består av flere andelseiere (boder og garasjeanlegg). Det føres løpende vedlikehold og oppgraderinger etter behov og vedtak. For oversikt over utførte arbeider henvises det til årsberetning og borettslagets styre.

Byggemåte
REKKEHUS

Utvendig:

Taktekking: Taket er tekket med pappshingel. Taket er snødekt på befaring. Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er inspisert fra bakkenivå. Av sikkerhetsmessige årsaker er det ikke foretatt ferdsel på taket eller inspeksjon fra stige. Arbeid i høyder over 2,0 meter omfattes av kravene i forskrift om utførelse av arbeid (§ 2-22 og § 6-5), som stiller krav til sikring ved arbeid i høyden. Nødvendige sikringstiltak for sikker adkomst til taket er ikke etablert. Som følge av dette er inspeksjonen begrenset til forhold som er synlige fra bakkenivå. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger forhold som ikke er synlige fra bakkenivå. Det er ikke observert synlige skader på befaringstidspunktet. Forhold som kun lar seg avdekke ved fysisk adkomst til taket, herunder ferdsel på takflaten, løft av takstein eller nærmere inspeksjon av detaljer, er ikke vurdert. Punktet omfatter både takkonstruksjon og taktekking, herunder undertak, lekter og yttertekking, i samsvar med NS 3600. For deler av takkonstruksjonen og tekking som ikke er tilgjengelige for inspeksjon grunnet sikkerhetsmessige forhold, er vurderingen basert på bygningens alder, type konstruksjon og tilgjengelige observasjoner. Der alder på tekking og/eller undertak ikke er oppgitt av eier, er byggeår lagt til grunn som referansepunkt. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering. Det påpekes at tak er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke Tilstandsgrad.

Nedløp og beslag: Takrenner og nedløpsrør av plastbelagt stål. Bygningsdelen omfatter takrenner, nedløpsrør, utkast/overganger og tilhørende beslag (inkl. beslag ved overganger mot vegg, takfot, gjennomføringer og andre kritiske detaljer som er synlige ved befaring). Det er særlig fokus på forhold som kan påvirke kontrollert avledning av nedbør og risiko for fuktbelastning på fasade og konstruksjoner. Det foretas normalt ikke demontering, åpning av konstruksjoner eller inngrep i tette-/beslagsløsninger. Skjulte forhold (bak beslag, inne i nedløp, bak kledning mv.) kan derfor ikke verifiseres. Der adkomst/innsyn er begrenset (for eksempel pga. høyde, snø/is, innkassing, vegetasjon eller manglende sikringsmulighet), beskrives dette som undersøkelsesbegrensning, og vurderingen bygger da på tilgjengelige observasjoner. Eventuelle avvik/funn beskrives tydelig, med konsekvensvurdering og anbefalt tiltak. For bygningsdeler som vurderes til tilstandsgrad 3, skal det gis et sjablonmessig kostnadsanslag for utbedring i tråd med kravene til tilstandsrapport. Generelle anbefalinger: Det bemerkes at korrekt bortledning av overvann fra nedløp og utkast er viktig for å redusere fuktbelastning på bygningsmassen. Mangelfull bortledning kan over tid bidra til økt risiko for fuktrelaterte skader. Regelmessig vedlikehold, herunder rensing av takrenner og nedløp for løv og annet rusk, er viktig for å opprettholde tiltenkt funksjon. Disse anbefalingene er av generell karakter og er ikke nødvendigvis basert på konkrete avvik registrert ved befaring. Nedløpsrør er ikke ført i bakken noen steder. Det påpekes at nedløpsrør og beslag er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke Tilstandsgrad.

Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverk med liggende (i henhold til de krav som var gjeldende da boligen ble oppført/tilbygd). Ved visuell inspeksjon ble det på befaringsdag observert at ytterkledning er værslitt og en del råte på kledningsbord, omramming rundt vinduer, hjørnekasser mm. Kledning trenger vedlikehold og flere kledningsbord bør byttes. Veggene er tynnere og har mindre isolering enn dagens krav. Totalt sett betraktes yttervegger og grunnmur å ivareta opprinnelig tiltenkt funksjon. Normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenningene. Det påpekes at yttervegger er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke Tilstandsgrad.

Takkonstruksjon/Loft: Sal-tak konstruksjon. Undertak og loft er inspisert fra trappestige i loftslem, da det var ikke mulig å komme opp på loftet. Ingen gangbart gulv på loftet. Undertak er av typen OSB-plater. Det ble målt med fuktmåler med pigg i undertak, som viser ca. 20% fuktighet. Nærmere undersøkelser bør gjøres. Vurderingene av yttertaket og tekking er derfor gjort fra bakkeplan med den begrensing dette innbefatter. Det påpekes at takkonstruksjoner er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke Tilstandsgrad.

Vinduer: Vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass fra 2006. Noen vinduer er værslitte utvendig/tørt trevirke og foringer innvendig på et vindu er slitt/flasset av maling. Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer. Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av vinduer. Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys. Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet. Det bør på generelt grunnlag påregnes at vinduer har behov for justering med jevne mellomrom. Det påpekes at vinduer er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder.

Ytterdør: Ytterdør i tre fra 2024. Brann- og lydklassifisert entrédør fra byggeåret (B30). Det er glassfelt i døren. Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder. Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom. - Inngangsdør og dører i kommunikasjonsveier skal ha fri bredde på minimum 0,86 m. I bygninger beregnet for mange personer skal fri bredde være på minimum 1,16 m. - Dører internt i boenheter skal ha fri bredde på minimum 0,76 m. - Dører skal ha fri høyde på minimum 2,0 m. Det påpekes at dører er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke tilstandsgrad.

Terrassedør: Terrassedør med trerammer og 2-lags isolerglass fra 2006. Utvendige trerammer. Det har gått/skalet av noe trevirke på terrassedør ved karm. Isolerglass er hele og det ble ikke observert punkteringer. Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys. Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet. Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom. Det påpekes at dører er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Det settes derfor ikke tilstandsgrad.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Utgang fra stue i 1. etasje til en stor markterrasse/terrasse på ca. 80 m². Terrasse/gulv i impregnert trevirke. Terrasse gulv og rekkverk/håndløper bærer preg av å være værslitt/sprukket opp. Noe råte i rekkverk/konstruksjonen ved trapp og videre, omfanget er mindre. Det er behov for vedlikehold av terrassegulv og rekkverk. Terrasse vær snødekt. Rekkverk i tre. Rekkverkshøyde målt til ca. 90 cm. Dette er ikke innenfor dagens krav. Utdrag fra Tek17 vedrørende rekkverkshøyde: Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere i trekonstruksjoner og betongkonstruksjoner fra byggeårene. Etasjeskille virker å ha sin tiltenkte funksjon uten konstruksjonsmessig negative avvik utover gjeldende standard. Etasjeskillere (gulv mellom etasjer) er i henhold til gjeldende forskrift, ikke en del av det som undersøkes i tilstandsrapporten. Det er derfor ikke utførte analyser av etasjeskillere. Dersom skjevheter er av betydning for kjøper anbefales det ytterligere kontroller og eventuelt statiske beregninger utført av byggteknisk konsulent. Det ble utført målinger for å sjekke evt. planavvik. Det ble registrert avvik utover gjeldende standard. Lokale skjevheter kan forekomme. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering.

Pipe og ildsted: Vedovn i stue av ukjent alder. Noe ufagmessig utførelse på tetting rundt pipeløp/stålrør. Pipe og ildsteder er formelt ikke testet av takstmann eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige brann- og redningsetaten. Tilstandsgrad er satt ut fra en visuell vurdering/inspeksjon.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn eller komprimerte faste masser. På inspiserte og tilgjengelige steder er det ikke observert synlige skader på utvendige murflater. Dette kan indikere stabile grunnforhold på befaringstidspunktet. Det er ikke utført geotekniske undersøkelser. Kunnskap om byggegrunnens beskaffenhet, bæreevne og langsiktige stabilitet er derfor begrenset, og skjulte eller fremtidige forhold kan ikke utelukkes.

Fuktsikring og drenering: Drenering fra av ukjent alder. Dreneringen er skjult under bakken da det er støpt såle og ingen underetasje. Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Dreneringen er vurdert opp mot praksis og krav som gjaldt på byggetidspunktet. Dreneringens levetid og funksjon er avhengig av utførelse, belastning, grunnforhold og masser rundt dreneringen, og kan ikke verifiseres innenfor rammen av visuell, ikke-inngripende befaring. Det påpekes at utvendig fuktsikring og drenering er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar.

Terrengforhold: Flat tomt. Det er ikke fare for flom eller skred. Terreng rundt byggverk skal ha tilstrekkelig fall bort fra bygget for å lede overflatevann, herunder overvann og takvann, vekk fra veggliv. Der det benyttes relativt vanntette overflatemasser, reduseres mengden vann som infiltrerer grunnen nær bygget. Terreng bør planeres med fall utover fra byggverket, normalt minimum 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggliv. Der terrengforholdene gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak som fall langs vegg, avskjæringsgrøfter eller tilsvarende benyttes. Opplysningene er av generell informativ karakter. Faktiske fallforhold, massetyper, drenering og utførelse er ikke kontrollmålt eller teknisk vurdert.

ANNET

Redskapsbod oppført med yttervegger kledd med liggende panel. Boden har to-fløyet dør og saltakkonstruksjon tekket med takpapp.

TG2
Utvendige trapper
Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Rekkverk og konstruksjon bærer preg av å være værslitt.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av utvendige trapper når de er snøfri. AVVIK: Utvendige trapper var snødekket ved befaring og kunne derfor ikke vurderes nærmere. Konsekvens: Snødekke begrenset muligheten for å vurdere trappenes overflater, feste, sklisikring og generelle tilstand. Det gir en viss usikkerhet knyttet til slitasje og funksjon, uten at det er påvist konkrete avvik ved befaring. Tiltak: Det anbefales å foreta en visuell kontroll av trappene når de er snøfrie. Eventuelle behov for vedlikehold eller enkle utbedringer kan da vurderes og utføres ved behov. AVVIK: Det er registrert værslitt og stedvis oppsprukket trevirke/trepanel og rekkverk. Konsekvens: Værslitt og oppsprukket trevirke er et resultat av normal vær- og alderspåvirkning. Forholdet kan over tid føre til økt fuktopptak og redusert levetid på berørte bygningsdeler, men gir ikke nødvendigvis funksjonssvikt på kort sikt. Tiltak: Det anbefales å følge opp med ordinært vedlikehold, for eksempel overflatebehandling eller utskifting av enkeltbord ved behov. Tiltakene kan tilpasses omfanget av slitasjen og utføres som del av normalt vedlikehold.

Overflater
Overflatene i boligen viser tegn på normal slitasje som er typisk for alderen slik som riper, hakk, avskallinger osv. men boligen fungerer med dette og funksjonen av rom og bygningsdeler er ikke nedsatt. Overflatene vil nok av mange oppfattes som umoderne og "gått ut på dato" eller ha behov for modernisering. Normal slitasje er forventet etter en viss tidsperiode, og det er opp til kjøperen selv om det ønskes å pusse opp, oppgradere eller modernisere overflatene for å gi boligen et oppdatert utseende og funksjonalitet. Det er registert flisbom i entré og ujevne fliser.
Konsekvens/tiltak: Normal slitasje er forventet etter en viss tidsperiode, og det er opp til kjøperen selv om det ønskes å pusse opp, oppgradere eller modernisere overflatene for å gi boligen et oppdatert utseende. AVVIK: Det er påvist flisbom (hulrom under fliser) i entré. Konsekvens: Flisbom indikerer mangelfull heft mellom flis og underlag. Dette kan over tid føre til at fliser løsner eller sprekker ved belastning, og gir noe usikkerhet knyttet til overflatens holdbarhet og videre bruk. Tiltak: Det anbefales å følge med på området for endringer eller økt omfang. Ved videre forringelse kan lokale utbedringer, som utskifting eller reetablering av berørte fliser, vurderes uten at full utskifting nødvendigvis er påkrevd.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjell på mellom 17-18 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Stue: Det ble målt planavvik utover gjeldende standard på 18 mm gjennom hele rommet Soverom: Det ble målt planavvik utover gjeldende standard på 17 mm gjennom hele rommet Ved kontrollmåling av gulv registreres eventuelle planavvik gjennom tilfeldige stikkprøver på fem ulike punkter i rommet. Det kan dermed forekomme avvik som ikke avdekkes med denne metoden. Slike avvik kan få betydning for vurdering av tilstandsgrad ved en senere måling (f.eks ved salg). Dersom dette ansees som vesentlig for kjøper, oppfordres kjøper til å gjennomføre supplerende undersøkelser utover hva NS3600 legger til grunn.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. AVVIK: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens: Alder på pipen tilsier at den er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om pipen fremstår funksjonell, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til framtidig funksjon og vedlikeholdsbehov. Tiltak: Det anbefales å følge opp pipen med jevnlig kontroll og normalt vedlikehold. Ved fremtidige oppgraderinger av ildsted eller pipe kan det vurderes tiltak som sikrer tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.

Innvendige dører
Det er registert svelleskader nederst på dørblad i flere rom.
Konsekvens/tiltak: AVVIK: Det er registrert svelleskader nederst på innerdør til baderom, vaskerom og toalettrom. Konsekvens: Svelleskader nederst på dørbladet indikerer fuktpåvirkning, noe som er vanlig i våtromsmiljø. Forholdet har i hovedsak betydning for dørens overflate og funksjon, og gir ikke nødvendigvis indikasjon på fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Tiltak: Det anbefales å sikre god ventilasjon og hensiktsmessig bruk for å redusere fuktbelastningen. Ved behov kan dørbladet utbedres eller skiftes ut dersom funksjon eller utseende er vesentlig påvirket.

2. Etasje - Bad/wc - Overflater Gulv
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. AVVIK: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet, det kun er målt til kant ved badekar. Sluket er under badekaret. Konsekvens: Fallforholdene mot sluk kan ikke verifiseres når sluket er plassert under badekar og kun målt til karkant. Det er derfor usikkerhet om gulvet har tilstrekkelig fall til sluk i henhold til TEK17. Dersom fallet er utilstrekkelig, kan vann bli stående på gulvet eller ledes mot andre bygningsdeler, noe som over tid kan øke risikoen for fuktskader. Tiltak: For å avklare forholdet bør badekar demonteres slik at fall til sluk kan kontrolleres og måles direkte. Dersom det avdekkes manglende eller feil fall, må gulvets oppbygning vurderes og eventuelt utbedres for å sikre tilfredsstillende avrenning til sluk i tråd med TEK17.

1. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. AVVIK: Det er påvist skader på overflater og kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Maling/lakk har gått av på enkelte fronter der det har blitt hakk. Konsekvens: Avskalling av maling og lakk gir redusert overflatebeskyttelse og kan over tid føre til økt slitasje på underliggende materialer. Forholdet påvirker i hovedsak utseende og bruksmessig kvalitet, uten at det nødvendigvis har betydning for funksjonen. Tiltak: Det anbefales å vurdere utbedring av berørte fronter, for eksempel ved overflatebehandling eller utskifting av enkeltfronter. Tiltakene kan utføres som vedlikehold og tilpasses eksisterende kjøkkeninnredning.

1. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. AVVIK: Toalettrom har kun naturlig avtrekk. Etter NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Konsekvens: Naturlig avtrekk gir begrenset og mer variabel luftutskifting sammenlignet med mekanisk avtrekk. Dette kan føre til noe redusert lukt- og fuktfjerning og gir et lavere funksjonsnivå enn det som forventes etter dagens krav. Tiltak: Det anbefales å vurdere etablering av mekanisk avtrekk i toalettrommet for å bedre ventilasjonen. Tiltaket kan ofte gjennomføres med enkle tilpasninger og vil bidra til å oppfylle dagens funksjonskrav i TEK. AVVIK: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens: Når lekkasje fra innebygget sisterne ikke ledes frem til synlig sted, kan eventuelt vann bli stående skjult i konstruksjonen. Dette kan over tid medføre fuktpåvirkning av tilstøtende materialer uten at forholdet oppdages tidlig. Løsningen er ikke i samsvar med krav i TEK17 om at lekkasjer skal kunne oppdages. Tiltak: Det bør etableres løsning som sikrer at eventuell lekkasje fra sisterne ledes frem til synlig sted, for eksempel via dreneringsåpning eller annet synliggjøringspunkt. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson for å sikre at installasjonen oppfyller kravene i TEK17.

Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. TG2 gjelder eldre kobber rør og plastrør.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. AVVIK: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørene er av plast og kobber. Konsekvens: Alder på vannledningene tilsier at anlegget er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om både plast- og kobberrør normalt har lang levetid, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon og vedlikeholdsbehov. Tiltak: Det anbefales å følge opp vannledningene med jevnlig kontroll. Ved rehabilitering av våtrom, kjøkken eller andre tekniske installasjoner kan det vurderes utskifting eller fornyelse av deler av røropplegget for å sikre tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.

Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. AVVIK: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens: Alder på de innvendige avløpsledningene tilsier at de er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om anlegget kan fungere tilfredsstillende i dag, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til framtidig funksjon og behov for vedlikehold. Tiltak: Det anbefales å følge opp avløpsledningene med jevnlig kontroll. Ved oppgradering av våtrom eller kjøkken kan det vurderes tiltak som fornying eller utskifting av deler av anlegget for å sikre tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.

Ventilasjon
Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres. Konsekvens: Dagens ventilasjonsløsning fungerer i hovedsak som tiltenkt, men har ikke samme effekt som moderne løsninger med mekanisk eller balansert ventilasjon. Løsningen kan medføre redusert luftutskifting sammenlignet med dagens standard, noe som over tid kan gi økt belastning fra fukt, lukt og matos. Dette kan bidra til økt slitasje på overflater og installasjoner. Tiltak: Det anbefales å følge med på forholdet og vurdere forbedring av ventilasjonsløsningen ved behov. Eventuelle tiltak må vurderes opp mot byggets forutsetninger og gjeldende regler, og avklares med borettslag/sameie der dette er relevant. Ved endret bruk eller økt belastning bør oppgradering av ventilasjonen vurderes for å redusere risiko for dårlig inneklima og fuktrelaterte skader.

Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. AVVIK: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Konsekvens: Manglende løsning for synlig eller kontrollert bortledning av lekkasjevann medfører at eventuelle lekkasjer kan bli liggende skjult over tid. Dette kan gi økt risiko for fuktpåvirkning på gulv og tilstøtende konstruksjoner før forholdet oppdages. Tiltak: Det anbefales å vurdere etablering av en enkel løsning som leder lekkasjevann til sluk eller gir tydelig varsling ved lekkasje. Tiltaket kan ofte gjennomføres uten større inngrep og vil bidra til bedre kontroll i tråd med dagens krav i TEK.

Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

TG3
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Lokal utbedring/utskiftning bør utføres. AVVIK: Det er registrert værslitt og stedvis oppsprukket trevirke/trepanel og rekkverk. Konsekvens: Værslitt og oppsprukket trevirke er et resultat av normal vær- og alderspåvirkning. Forholdet kan over tid føre til økt fuktopptak og redusert levetid på berørte bygningsdeler, men gir ikke nødvendigvis funksjonssvikt på kort sikt. Tiltak: Det anbefales å følge opp med ordinært vedlikehold, for eksempel overflatebehandling eller utskifting av enkeltbord ved behov. Tiltakene kan tilpasses omfanget av slitasjen og utføres som del av normalt vedlikehold. AVVIK: Terrasse var snødekt ved befaring og kunne derfor ikke vurderes nærmere. Konsekvens: Snødekke begrenser muligheten for visuell kontroll av overflater, rekkverk og detaljer. Eventuelle skader, slitasje eller avvik kan derfor ikke utelukkes på befaringstidspunktet. Tiltak: Det anbefales å foreta en ny visuell gjennomgang når forholdene tillater dette. Videre bør terrasser følges opp med normalt ettersyn og vedlikehold. AVVIK: Det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen til rekkverket, herunder stolper. Konsekvens: Fukt- og råteskader i rekkverkskonstruksjonen kan føre til redusert styrke og stabilitet i berørte deler. Dette kan over tid påvirke rekkverkets funksjon som fallsikring dersom skadene utvikler seg videre. Tiltak: Det anbefales å vurdere utbedring eller utskifting av skadde deler av rekkverket. Samtidig bør årsaken til fuktpåvirkningen følges opp for å begrense videre skadeutvikling og sikre tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.

1. Etasje - Vaskerom - Generell
Vaskerom - Adkomst fra entré fra antatt byggeåret. Baderomsplater/sponplater med tapet med konstruksjoner fra byggeårene. Vinylbelegg på gulv. Plastsluk fra byggeåret. Det er innredning med planlimt vask/kum med laminat benkeplate og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskerom med standard og konstruksjoner fra byggeåret. Det påpekes at rommet ikke er prosjektert eller oppbygd som et fullverdig våtrom. Det er da heller ikke krav til fall på gulv eller andre tekniske krav som gjelder for definerte våtrom. Baderommet/vaskerommet har oversteget forventet levetid på 20 år. Levetid er beregnet ut fra Norsk Standard og Sintef sine levetidstabeller. Tilstandsvurderingene tar høyde for dette. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. AVVIK: Våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til å tåle normal bruk. Vaskerommet er fra byggeåret. Konsekvens: Eldre våtrom har ofte løsninger og materialbruk som gir økt usikkerhet knyttet til fuktsikkerhet og videre funksjon sammenlignet med dagens krav. Selv om rommet kan fungere i dag, er det økt risiko for slitasje og fuktpåvirkning over tid ved normal bruk. Tiltak: Det anbefales å vurdere oppgradering av våtrommet for å oppnå et funksjons- og sikkerhetsnivå som samsvarer med dagens krav i TEK. Tiltakets omfang kan tilpasses behov og planlagte oppgraderinger, og bør vurderes helhetlig ved eventuell rehabilitering.

TGIU
2. Etasje - Bad/wc - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er ikke utført hulltaking da badet er under 5 år gammelt (mai 2021). Dette er i henhold til gjeldende forskrift. Det ble rutinemessig søkt etter fukt i dusjsonens vegger med fuktindikator (Protimeter SM) på befaringen, og det var ingen indikasjoner på fukt. Fuktsøk gir kun en indikasjon og må ikke oppfattes som en garanti for baderommet. Gulv måles ikke. Tilstandsgrad er satt ut fra resultater ved utførte overflatesøk.

Helse, miljø og sikkerhet
HMS-punktene i rapporten omhandler forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, og er ment som informasjons- og opplysningspunkter. Registrering av HMS-avvik innebærer ikke nødvendigvis at det foreligger en påvist mangel eller et konkret problem, men kan være basert på manglende dokumentasjon, målinger eller forhold som ikke lar seg avklare ved visuell befaring. HMS-punktene føres for å gi et helhetlig bilde av boligen og skal ikke forstås som en tilstandsgrad eller teknisk konklusjon, men som veiledende informasjon. Eier har foretatt radonmålinger i 1 og 2 etasje, det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på målingene for takstmannen.
Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.

Konsekvens/tiltak:
Det er behov for tiltak.
AVVIK: Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget, som er av eldre dato. Konsekvens: For eldre elektriske anlegg foreligger det ofte begrenset dokumentasjon og oversikt over utførelse og senere endringer. Det er ikke påvist konkrete feil ved befaring, men anleggets alder gir noe usikkerhet knyttet til samsvar med dagens krav. Tiltak: Det anbefales å gjennomføre en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. En slik gjennomgang vil kunne avklare anleggets tilstand og gi trygghet for videre bruk, samt avdekke eventuelle behov for enkle justeringer i tråd med dagens krav i TEK. AVVIK: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvens: For lav rekkverkshøyde gir redusert fallsikring ved bruk av balkong eller terrasse. Forholdet innebærer et lavere sikkerhetsnivå enn det som følger av dagens krav, men er ikke uvanlig for eldre løsninger. Tiltak: Det anbefales å vurdere forhøying eller tilpasning av rekkverket slik at høyden gir bedre fallsikring. Tiltaket kan ofte gjennomføres ved påbygging eller justering av eksisterende rekkverk, uten større inngrep, i tråd med dagens krav i TEK. AVVIK: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Konsekvens: Lavere rekkverkshøyde enn det som kreves etter TEK17 kan gi redusert sikring mot fall i trapp. Dette kan medføre økt risiko for personskade, særlig for barn. Forholdet tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav. Tiltak: Det anbefales å heve eller utbedre rekkverk slik at høyde og utforming tilfredsstiller kravene i TEK17. Tiltaket kan normalt gjennomføres ved påbygging eller utskifting av rekkverk, avhengig av eksisterende løsning. AVVIK: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Konsekvens: For lave rekkverk i utvendig trapp gir redusert sikring mot fall. Dette kan medføre økt risiko for personskade, spesielt ved bruk under våte eller glatte forhold. Løsningen er ikke i samsvar med krav til sikkerhet i TEK17. Tiltak: Det anbefales å heve eller tilpasse rekkverket slik at høyde og utforming oppfyller kravene i TEK17. Tiltaket kan ofte utføres ved påbygging eller montering av nytt rekkverk tilpasset eksisterende trapp. AVVIK: Det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. Rekkverk på balkong/terrasse samt i innvendige og utvendige trapper har høyder under dagens forskriftskrav. Konsekvens: Forholdene gjelder helse, miljø og sikkerhet. Manglende kontroll av elektrisk anlegg kan innebære risiko for feil eller skjulte mangler. Fravær av radonmåling og radonsperre gir usikkerhet knyttet til radonnivå i inneluft. For lave rekkverk gir redusert fallsikring og kan øke risiko for personskade. Samlet sett tilfredsstiller ikke forholdene dagens krav til sikkerhet og inneklima etter TEK17. Tiltak: Det anbefales at elektrisk anlegg gjennomgås av registrert elektroinstallatør. Det bør utføres radonmåling for å avklare radonnivå, og eventuelle tiltak vurderes dersom grenseverdier overskrides. Rekkverk bør heves eller utbedres slik at høyde og utforming oppfyller kravene i TEK17.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2020. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Murmester Jens Aksel Christiansen AS, Aqua VVS AS, Mikro Elektroservice AS, 2021 Beskrivelse: Pusset opp bad i 2. etg. med nye fliser på gulv og vegger, nytt tak og membran. Lagt nye vann og avløpsrør, og montert innbyggingstoalett, badekar, dusj, og vask på bad i 2. etg. Lagt ny varmekabel, spotter i tak, avtrekksvifte, håndkletørker og stikkontakt på bad i 2. etg. 3. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja Firmanavn: Murmester Jens Aksel Christiansen AS Beskrivelse: Murmester Jens Aksel Christiansen AS la ny membran på bad i 2. etg. 4. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? Ja 6. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja Beskrivelse: Vindu på det ene soverommet i 2. etg. kan være vanskelig å lukke på vinterstid. 12. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Aqua VVS, 2021 Beskrivelse: Det ble lagt nye vann og avløpsrør på bad i 2. etg. når det ble pusset opp. 14. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Usikker, det var gjennom Coop Obs Bygg, 2020 Beskrivelse: Det ble montert ny Mitsubishi varmepumpe i stue. 17. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget? Ja Firmanavn: Mikro Elektroservice AS, 2020 Beskrivelse: Varmekabel på bad i 2. etg. manglet jording. 18. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Mikro Elektroservice AS, 2020, 2021, 2022, 2025 Beskrivelse: Montert spotter i gang og stort soverom i 2. etg. Ny kurs til varmepumpe og elektrisk tilkobling av varmepumpe. Montert stikkontakt med timer under overskap på kjøkken. Montert nye stikkontakter i stue til TV/multimedia. Nytt el. anlegg på bad i 2. etg. Trukket ny kurs til 2. etg. Montert nye stikkontakter på soverom til venstre for bad og ved siden av stort soverom. Montert nye dimmere til lys på soverom, stue og i gang. Montert astrour for styring av utelys. Montert utestikkontakt inne og på utsiden av utvendig bod, stikkontakt og infravarmer i paviljong. Nytt elektrisk anlegg på soverom til høyre for bad i 2. etg. 21. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Terrasse, paviljong og utvendig bod bygget av tidligere eier. 25. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Målt fra 01.01.2025 til 03.03.2025. Høyeste måleverdi var 59Bq/m3 og høyeste årsmiddelverdi på 44Bq/m3 som er under tiltaksgrensen på 100Bq/m3. 26. Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen? Ja Beskrivelse: Salgsoppgave fra boligen ble solgt 29. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Beskrivelse: Borettslaget skal utebedre tak og kledning på boligene. 30. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Beskrivelse: Dårlig ventilasjon i utvendig bod. 33. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Firmanavn: Ufaglært arbeid, 2025 Beskrivelse: Nye gipsplater i tak og på vegger, samt maling av tak og vegger på soverom i 2. etg. 34. Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen? Ja Beskrivelse: Duk på markise på forsiden av boligen er i dårlig stand. 36. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
1. Etasje: BRA-i 54 kvm: Entré, vaskerom, toalettrom, stue og kjøkken BRA-e 4 kvm: Utvendig bod TBA 80 kvm: Terrasse og balkongareal 2. Etasje: BRA-i 52 kvm: Gang, fire soverom og bad/wc

Standard
Boligen fremstår som et innholdsrikt rekkehus over to plan med funksjonell planløsning og oppgraderinger over tid. Kjøkkenet har Epoq-innredning fra 2014 med hvite, profilerte fronter og laminat benkeplate med planlimt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonsplatetopp, stekeovn og kjøle-/fryseskap, samt frittstående oppvaskmaskin. Det er registrert enkelte hakk og merker på fronter. Ventilator med avtrekk ut/felles kanal. Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2021 og er flislagt med gulvvarme. Veggene er flislagte og himlingen har glatte, malte plater. Badet er innredet med baderomsinnredning med heldekkende servant, speil med belysning, vegghengt toalett og badekar med termostatstyrt blandebatteri. Det er elektrisk avtrekksvifte i himling og tilluft via spalte ved terskel. Plastsluk fra byggeåret er plassert under badekaret. Vaskerommet i 1. etasje er fra antatt byggeår og har baderomsplater/sponplater med tapet på vegger og vinylbelegg på gulv. Rommet har innredning med planlimt vask og laminat benkeplate, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Plastsluk fra byggeåret. Toalettrom i 1. etasje har flislagt gulv og er utstyrt med vegghengt toalett og innredning med heldekkende servant. Naturlig avtrekk. Innvendige overflater består av fliser på bad/wc, entré og toalettrom, samt laminat og vinylbelegg i øvrige rom. Vegger har fliser på bad/wc og ellers malte flater, smartpanel og tapet. Himlinger har malte flater og tak-ess. Takhøyde i stue er målt til ca. 2,40 m. Vannførende rør er hovedsakelig plast (rør-i-rør) på bad i 2. etasje, mens det på kjøkken er en kombinasjon av kobber og plast. Vaskerom og toalettrom har eldre rørføringer i kobber og plast. Avløpsrør er i plast fra byggeåret. Boligen har naturlig ventilasjon med avtrekk over tak og tilluft via ventiler. Elektrisk vifte på bad og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2017 er plassert i bod/teknisk rom. Det er ikke sluk i rommet, men det er etablert renne som leder eventuelt lekkasjevann til sluk på vaskerom. Boligen har vegghengt varmepumpe fra 2020 i stue og ellers elektrisk oppvarming med panelovner.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: * Tilkobling av varmepumpe * Lagt skjult anlegg på soverom, montert stikk kontakter mm. * Lagt skjult anlegg på bad i 2. etasje, og diverse arbeider på badet * Diverse El-arbeid, med stikkontakter, bevegelsesføler mm. 2021: * Badet har blitt pusset opp i 2021 via Murermester Jens Aksel Christiansen AS. 2020: * Det er montert vegghengt varmepumpe i stue fra 2020. 2017: * Varmtvann fra bereder plassert i bod/teknisk-rom ved toalettrom. Volum: 200 liter. Produksjonsår: 2017 2014: * Innredning med hvite, profilerte fronter fra Epoq fra 2014. 2022: * Montert ny stikkontakt på utsiden og innsiden av bod og 2. stk i ved paviljong, mm. 2024: * Ytterdør i tre fra 2024. 2006: * Vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass fra 2006. * Terrassedør med trerammer og 2-lags isolerglass fra 2006.

Parkering
Mulighet for leie av parkeringsplass via borettslaget. Det er utleie av plasser med el-billader.

Radonmåling
Eier har foretatt radonmålinger i 1 og 2 etasje, det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på målingene for takstmannen.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
3 700 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 95 025 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 795 025 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 796 415 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 805 315 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 808 115 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Eiendommen varmes opp med peis, varmepumpe, elektriske varmekabler på bad. Øvrige rom varmes opp med elektriske panelovner.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
886380

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3545519

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
43

Part.obl.nr.
948588846

Felleskostnader pr. mnd.
5597

Andel fellesgjeld
95025

Andel fellesgjeld år
2025

Andel fellesgjeld per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Avdrag fellesgjeld
166

Rentekostnad fellesgjeld
280

Andel fellesformue
11057

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Solliskogen Borettslag A/l

Borettslagets org.nr
948588846

Om borettslaget
Eiendommen eies av borettslaget, mens beboerne innehar andeler i laget. En andel gir bruksrett og disposisjonsrett til en bestemt bolig i borettslagets eiendom. Andelseierne hefter ikke personlig for borettslagets samlede gjeld, men borettslagets løpende kostnader fordeles på andelseierne gjennom månedlige felleskostnader. A/L Solliskogen Borettslag er organisert som et samvirkeforetak med formål å sikre andelseierne borett til egen bolig og å forvalte eiendommen på vegne av fellesskapet. Borettslaget holder til i Moss kommune og har sitt forretningskontor samme sted. Forretningsførselen ivaretas av Vansjø Boligbyggelag. Borettslaget har et forprosjekt vedrørende vedlikehold av bygningsmassen i borettslaget og fikk på årsmøtet godkjent midler til å kartlegge oppgradering/rehabilitering av borettslaget. Borettslaget hadde over 3 millioner i overskudd i resultatregnskapet fra 2024. Styreleder i borettslaget er per i dag Vidar Fjeld. Styret kan kontaktes på e-post: Solliskogen.brl@mittvbbl.no

Gebyr forkjøpsrett
7643

Forkjøpsrett
Medlemmer av boligbygglaget har forkjøpsrettt. Forkjøpsretten er utlyst på forhånd. For de som har meldt forkjøpsrett er fristen 5 hverdager for å benytte forkjøpsretten etter at boligbyggelaget har fått melding om salg. Dersom aksept av bud skjer mer enn 3 måneder etter at varsel om forhåndsutlysing ble sendt boligbyggelaget, må forkjøpsretten utlyses på nytt. Det vil da kunne gå noe lenger tid før forkjøpsretten er avklart. Kontakt megler dersom det er behov for ytterligere informasjon. 

Styregodkjennelse
Ny andelseier skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny andelseier, er kjøper likevel bundet av handelen og må eventuelt selger videre for egen regning. Godkjennelsen må foreligge før overtagelsen finner sted.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Lånebetingelser fellesgjeld
Type A - Lån hvor det betales renter og avdrag: Serielån Rent Pt: 5,95% Renter of avdrag pr.mnd med dagens rent: 26,- hvorav renter utgjør 1,- og avdrag utgjør 25,- Lånets løpetid: 28/2-2026 Lånenr.: 61188182436 Bankforbindelse: Nordea Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse. Type B - Lån hvor det betales fastrente og avdrag: Annuitetslån Rente Pt.: 3,45% Renter of avdrag pr.mnd. med dagens rente: 419,- hvorav renter utgjør 279,- og avdrag utgjør 140,- Renten er delvis rentesikret frem til 2032 Lånets løpetid: 2057 Lånenr: 67143370782 Bankforbindelse: Nordea Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hor borettslagets bankforbindelse. Det opplyses om at borettslaget ikke har IN-ordning.

Sikringsordning fellesgjeld
Det opplyses at andelen er sikret i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Tilbyder av ordningen er: Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalens varighet: Til den sies opp av en av partene. Vilkår for oppsigelse: Avtalen kan sies opp fra sikringsfondet dersom kravene for deltagelse ikke lenger er oppfylt. Avtalen kan sies opp fra borettslaget innen 1.desember, med virkning fra kommende årsskifte.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring
82400859

Vedtekter/husordensregler
Utkast til budsjett og vedtekter for borettslaget følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse. Det er forutsatt at kjøper aksepterer vedtektsutkastet som grunnlag for avtalen. Det gjøres oppmerksom på at budsjett og vedtekter kan endres av selger forut for, eventuelt i forbindelse med, stiftelse av borettslaget.

Dyrehold
Dyrehold er ikke tillatt iht. borettslagets vedtekter. (1) Selv om det er vedtatt et generelt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og at dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. (2) Kattehold, det er kun tillatt å holde innekatt. (3) Dersom en eller flere naboer bestrider andelseiers ønske om dyrehold skal tilbakemeldinger fra disse fremlegges sammen med søknaden skriftlig til styret. (4) Det er båndtvang hele året innenfor borettslagets område for husdyr. Husdyr skal derfor alltid føres i bånd av en ansvarlig person som til enhver tid har full kontroll over dyret.

Eierskiftegebyr
5995

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3103/197/171: 06.06.2017 - Dokumentnr: 591915 - Erklæring/avtale Punkt 3 og 12 i fremfestekontrakt tinglyst 05.01.1978 med doknr. 115 skal bestå Overført fra: Knr:3103 Gnr:197 Bnr:171 F 08.12.1977 - Dokumentnr: 9746 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3103 Gnr:197 Bnr:1 05.06.1998 - Dokumentnr: 4300 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 05.06.1998 - Dokumentnr: 4300 - Målebrev 01.01.2020 - Dokumentnr: 969991 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0136 Gnr:97 Bnr:171 01.01.2024 - Dokumentnr: 736817 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3002 Gnr:197 Bnr:171

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse. Etter lovendring gjeldende fra 1. juli 2015 ble det bestemt i plan- og bygningsloven at kommunen ikke kan kreve ferdigattest for tiltak fra før 1.1.1998. Kommunen kan heller ikke behandle søknader om godkjenning fra tiltak før denne dato. Megler har forsøkt fremskaffe overtakelsespapirene som henvendes til i dokumentet, men dette var ikke å oppdrive.

Vei, vann og avløp
Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne veier med felles vedlikeholdsansvar for andelseiere i borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i regulert område. Kommuneplaner ID: KP_3002 Navn: Kommuneplanens arealdel 2021-2032 Plantype: Kommuneplanens arealdel Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse: 24.03.2021 Reguleringsplaner: Årvold Næringsområde ID: M60 Eldre reguleringsplan Ikrafttredelsesdato: 16.06.1987 Utdrag fra reguleringsplan M60: Reguleringsplanen gjelder for Årvold næringsområde/del av Øreåsen Øreåsen, felt A-B-C. ID: M31 Eldre reguleringsplan Ikrafttredelse: 27.11.1978 Utdrag fra reguleringsplan: M31 §5. Område for eneboliger i kjede - felt III og IV. b) Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 0,30. §7a) Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldingen ha for øyet at bebyggelsen får en god form for materialbehandling og at bygninger i samme byggfelt får en harmonisk utforming. Farge på hus skal godkjennes av styret. Øreåsen sentrale del ID: M22 Eldre reguleringsplan Ikrafttredelse: 08.04.1974 Utdrag fra reguleringsplan: M22 §3.3 Friområder. Friområde skal bare anvende for felles offentlige formål som park, anlegg for gang- og turvegtrafikk samt sykkel, lek, idrett og sport. I friområdene kan bygningsrådet tillate oppført bygning som har naturlig tilknytning til friområdene når dette etter bygningsrådets skjønn ikke er til hinder for områdenes bruk som friområde.

Adgang til utleie
Ved utleie av bolig i tilknyttet borettslag er hovedregelen at boligen ikke kan leies ut før andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Styret skal alltid godkjenne utleie. For nærmere regler om utleie se borettslagets vedtekter, og som vedlegges.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det kan opplyses at det i tilknyttede borettslag er boplikt for alle andelseiere.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 700 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 95 025 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 795 025 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 796 415 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 805 315 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 808 115 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
1390

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss  fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,40% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 0 Digital annonsering 3 500 Foto 3 500 Kommunale opplysninger 19 900 Markedspakke inkl. største pakken på Finn, digitale prospekter, betalt annonsering med film på Facebook, Instagram og TikTok 6 900 Oppgjørshonorar 4 800 Opplysninger fra forretningsfører Vansjø 3 000 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 12 900 Tilretteleggingsgebyr 0 Visninger/overtakelse per stk. 1500,- 2 inkludert. 5 995 Eierskiftegebyr Vansjø 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter (avg. fritt) pr stk   Totalt kr: 107 700   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.