Lusetjernveien 44

Tomt

55639m²

Beskrivelse av tomt

Borettslagets tomt er pent opparbeidet med grøntanlegg, plener, variert beplantning og blomsterbed. Fellesarealene inkluderer asfalterte internveier, steinsatte arealer, sittegrupper, lekeapparater og en grusbane som kan benyttes til skøyteis om vinteren. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret i Oslo og kan avvike fra nøyaktig areal.

Beliggenhet

Velkommen til Lusetjernveien 44, i Nordskrenten Borettslag på Holmlia i bydel Søndre Nordstrand. Her bor du i et etablert boligområde med grønne fellesarealer, gangveier og kort vei til både skoler, barnehager og fritidstilbud. Området har et godt utbygd nettverk av gang- og sykkelveier, som gjør det enkelt å komme seg rundt i nærmiljøet uten å være avhengig av bil.

Beliggenheten passer særlig godt for deg som ønsker nærheten til naturen, samtidig som daglige gjøremål, trening og kollektivtransport er lett tilgjengelig.

Aktiviteter og fritid

Holmlia har et bredt aktivitetstilbud for både barn og voksne. I nærområdet ligger Holmlia idrettspark og fotballbanene i Lusetjerndalen, med gode muligheter for organisert idrett og uformell aktivitet.

Holmlia bad har et 25-metersbasseng, eget plaskebasseng for de minste og badstue. Her er det muligheter for både svømmetrening og en tur i bassenget med familien. For den treningsglade finnes også EVO Fitness på Holmlia Senter og Lia Trening, med tilbud innen blant annet styrke- og kondisjonstrening.

I området finnes dessuten flere ballbaner, lekeplasser og grøntområder. På Ljan er det tennisbaner, mens Grønliåsen byr på lysløyper og fine treningsmuligheter gjennom året.

Turmuligheter og natur

En av kvalitetene ved Holmlia er nærheten til skog og sjø. Fra boligområdet er det enkelt å komme seg ut på tur, enten du foretrekker en kort kveldstur, en løpetur i skogen eller en lengre sykkeltur.

Grønliåsen har et godt nettverk av turstier og lysløyper, med muligheter for både fotturer og skiturer når forholdene tillater det. Gang- og sykkelveiene gjør det også mulig å ta turen ned mot Hvervenbukta, med sandstrand, svaberg, badeplasser og fine turstier langs Bunnefjorden. Her er det populært å tilbringe sommerdagene, men området er minst like fint for en tur resten av året.

Søndre Ås gård og miljøsenter er et annet hyggelig tilbud i nærområdet, med gårdsdyr, hesteaktiviteter og arrangementer. En fin utflukt for både små og store.

Det er også kort kjørevei til Kolbotn, hvor du finner Gjersjøen, Ingierkollen og flere tur- og friluftsområder.

Servicetilbud

Holmlia Senter dekker de fleste behovene i hverdagen. Her finner du blant annet MENY, apotek, Vinmonopolet, ARK Bokhandel, Clas Ohlson, Normal, Sport Outlet, Mester Grønn og flere serveringssteder. Senteret har også frisører, helsetjenester og treningssenter.

På Holmlia Senter ligger dessuten Deichman Holmlia, med studieplasser, bøker og ulike arrangementer for barn og voksne. Biblioteket er en mye brukt møteplass i nærmiljøet.

For dagligvarehandel finnes flere alternativer på Holmlia, blant annet KIWI og REMA 1000. Ønsker du et større utvalg av butikker, ligger Kolbotn Torg en kort kjøretur unna. Her finner du også kulturhuset Kolben, med kino, konserter og forestillinger.

Kollektivtransport

Området har gode kollektivforbindelser med både buss og tog. Fra boligen er det gangavstand til bussholdeplasser med forbindelse videre til Holmlia stasjon.

Fra Holmlia stasjon går lokaltog på linje L2 mot blant annet Oslo S og Ski. Togreisen til Oslo S tar normalt rundt et kvarter, noe som gjør det praktisk å pendle til sentrum. Ved stasjonen er det også overgang til flere bussforbindelser.

Med bil er det gode forbindelser videre mot Oslo sentrum, Kolbotn og øvrige deler av Søndre Nordstrand.

For ytterligere informasjon om nærområdet, se vedlagte nabolagsprofil i salgsoppgaven.

Adkomst

Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Byggemåte

Leiligheten ligger i 4. etasje i en boligblokk fra 1982, tilhørende Nordskrenten borettslag. Bygningen er oppført med bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong. Leiligheten har balkong i betong med integrert blomsterkasse som fungerer som rekkverk.

Boligen ligger i en boligblokk med yttervegger som antas å være oppført i betong og bindingsverk av tre fra byggeåret. Utvendige fasader har varierende overflateutførelse. Mot leilighetens balkong er fasaden utført med bindingsverk i tre og liggende trekledning.

Ifølge fremlagt byggesaksdokumentasjon er det utført fasadearbeider på bygningens gavlvegger. Det foreligger ferdigattest fra Oslo kommune for arbeidene.

Leiligheten har malte trevinduer med 3-lags isolerglass.

Vindusglassene er merket med produksjonsår 1982, 1987 og 2012.

Leiligheten har brann- og lydklassifisert entrédør mot felles trapperom, samt balkongdører med karmer og rammer av tre og isolerglass. Balkongdørene er merket med produksjonsår 2011 og 2012. Entrédørens alder er ukjent.

Leiligheten har balkong med bærekonstruksjon av betong.

Rekkverket består delvis av en integrert blomsterkasse i betong og, delvis av trekonstruksjon med liggende bordkledning.

For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 27.10.2026 av Mikkel Bugge Møller.

Sammendrag selgers egenerklæring

Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2025

Firmanavn: Sg elektriker

Beskrivelse av arbeidet: Bytte av kabler, støpsler i en mer moderne stil enn hva som var tilfelle før. Alt av lys er nå app styrt og moderne satt opp.

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja

Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2025

Firmanavn: Gjennom borettslag

Beskrivelse av arbeidet: Jeg har fått satt opp en el bil lader. Dette er noe styret ordnet på min regning.

Innhold

Det er noe eget ved å komme hjem til lyse, luftige rom, behagelige farger og grønne omgivelser som møter deg gjennom vinduene. I Lusetjernveien 44 får du en romslig og gjennomgående leilighet hvor både planløsningen og beliggenheten legger til rette for en komfortabel hverdag.

Her er det god plass til å leve, enten du ønsker å samle venner rundt middagsbordet, nyte rolige kvelder i stuen eller trekke deg tilbake til ditt eget rom. De store vindusflatene sørger for et fint lysinnslipp, mens de tidløse fargevalgene og gjennomgående gulvene skaper en harmonisk helhet. Med to balkonger på hver sin side av leiligheten kan du også nyte utelivet til ulike tider av dagen.

Leiligheten passer godt for deg som ønsker god plass og flere oppholdssoner, uten å gi avkall på nærheten til naturen og hverdagens nødvendigheter.

Stue

Stuen er lys og innbydende, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys. De tidløse fargene på veggene skaper et lunt og behagelig uttrykk, mens den romslige utformingen gir gode muligheter for å innrede med både sofagruppe og spiseplass.

Fra stuen kan du nyte utsynet mot frodige, grønne omgivelser. Her bor du skjermet for innsyn, med naturen som et fint bakteppe.

Stuen har også direkte utgang til en av leilighetens to balkonger. Her er det god plass til hyggelige sittegrupper, hvor du kan slappe av og nyte ettermiddagssolen.

Kjøkken

Det separate kjøkkenet har en praktisk utforming med god skap- og benkeplass. Her er det rom for både matlaging og hyggelige måltider, med en egen spiseplass som gir leiligheten enda en oppholdssone.

I enden av kjøkkenet er det etablert en praktisk og skjermet krok som fungerer som et åpent vaskerom. Dette gir en god løsning for klesvask, uten at vaskemaskinen opptar plass i de øvrige rommene.

Fra spiseplassen er det direkte utgang til leilighetens andre balkong, som vender mot nordøst. Den langstrakte balkongen er overbygget og byr på hyggelig utsyn mot grønne og barnevennlige omgivelser. Her kan morgenkaffen nytes utendørs, også når været ikke er helt på sitt beste.

Soverom

Leiligheten har tre gode soverom med fleksible innredningsmuligheter, enten du trenger plass til familien, ønsker et gjesterom eller har behov for hjemmekontor.

Soverom 1 ligger i enden av kjøkkenet og har en skjermet plassering, adskilt fra de øvrige oppholdsrommene. Rommet er av god størrelse og har et praktisk garderobeskap i en varm kastanjebrun farge, som tilfører rommet karakter og god oppbevaringsplass.

De øvrige soverommene gir også fine muligheter for personlig innredning. De gjennomgående gulvene og harmoniske fargevalgene skaper en fin sammenheng mellom rommene.

Baderom

En av boligens store praktiske fordeler er de to badene. Dette gjør hverdagen enklere, særlig for en familie hvor flere skal gjøre seg klare samtidig.

Baderom 1 ligger i direkte tilknytning til soverom 1 og er innredet med servant med underskap, speil, klosett, dusjkabinett og vegghengt oppbevaringsskap.

Baderom 2 gir ytterligere fleksibilitet i hverdagen, slik at morgenstellet kan fordeles mellom flere rom.

Ekstra fasiliteter

Det medfølger også garasjeplass med elbillader, slik at bilen kan parkeres enkelt og praktisk.

A-konto oppvarming er inkludert i felleskostnadene og avregnes etter faktisk forbruk.

Det er tre boder knyttet til leiligheten: en på balkongen, en ekstern i samme etasje og en i underetasje.

Nærområdet

I Lusetjernveien 44 bor du i et hyggelig og barnevennlig område, hvor grønne omgivelser og gode servicetilbud gjør det enkelt å trives. Her får du en fin kombinasjon av nærhet til naturen og det du trenger i hverdagen.

Holmlia Senter ligger i nærheten og byr på et variert utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder. Her finner du blant annet dagligvarebutikk og andre praktiske tilbud som gjør det enkelt å få unnagjort hverdagens ærender. Fra Holmlia Senter har du også gode bussforbindelser.

For deg som setter pris på natur og friluftsliv, er Hvervenbukta et populært turmål. Her venter sandstrand, badebrygge og flotte omgivelser ved Oslofjorden. Området er like fint for sommerens badeturer som for friske spaserturer resten av året.

Ås gård er et annet hyggelig innslag i nærområdet, med landlige omgivelser og gårdsdyr som kan være ekstra spennende for de minste.

Med både grøntområder, aktivitetsmuligheter og servicetilbud i nærheten ligger alt til rette for en variert hverdag, med opplevelser for både store og små.

Standard

Innvendige overflater

Gulv:

Leiligheten har laminat- og vinylbelegg i alle rom, med unntak av boden, som har løstliggende linoleumsbelegg. Eier opplyser at gulvbeleggene ble lagt som egeninnsats i 2025.

Vegger:

Veggene har glatte, malte overflater.

Himlinger:

Himlingene har slette, malte flater.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner:

Bygningen har etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betong. Det er registrert en høydeforskjell på 30 mm gjennom stuen, samt en lokal høydeforskjell på 11 mm.

Innvendige dører:

Boligen har formpressede innerdører med profilerte overflater.

Radon:

Eiendommen ligger i et område med middels radonaktsomhet ifølge NGUs kart. Leiligheten ligger i 4. etasje, hvor radonmåling normalt ikke anses nødvendig med mindre særlige forhold tilsier det.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

Det ble ikke observert synlige tegn til skadedyr eller fuktkrevende insekter på tilgjengelige flater under befaringen.

Andre innvendige forhold:

Mellom baderom 2 og soverom/kjøkken er det plassert vaskemaskin med tilkobling til avløp og vanntilførsel via utenpåliggende vannrør.

Baderom 1

Vegger og himling:

Badet har flislagte vegger og slett, malt himling.

Gulv:

Gulvet har flislagte overflater. Det ble målt et fall på 5 mm fra inngangsdøren frem til det plassbygde dusjkabinettet. Fall mot sluk kunne ikke kontrolleres.

Sanitærutstyr og innredning:

Badet er innredet med servant med underskap, gulvstående toalett og plassbygd dusjkabinett. Over speilet er det montert belysning.

Vanntett sjikt, membran og sluk:

Sluket er plassert under det plassbygde dusjkabinettet og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det foreligger ingen dokumentasjon på våtrommets utførelse.

Ventilasjon:

Badet har mekanisk avtrekksvifte montert på vegg over dusjkabinettet. Avtrekket er kontrollert og vurdert som tilfredsstillende.

Tilliggende konstruksjoner:

Hulltaking og fuktmåling er ikke utført grunnet manglende tilgjengelighet.

Baderom 2

Vegger og himling:

Badet har flislagte vegger og slett, malt himling.

Gulv:

Gulvet er flislagt. Det er målt en høydeforskjell på 5 mm fra dørterskelen mot soverom til slukets plassering, og 0 mm fra dørterskelen mot kjøkken til slukets plassering.

Sanitærutstyr og innredning:

Badet har nedfelt servant med underskap, gulvstående toalett og dusjkabinett. Det er montert speil med belysning over.

Vanntett sjikt, membran og sluk:

Sluket er plassert under dusjkabinettet. Våtrommet har eldre løsninger for gulv og vegger, etablert før år 2000.

Ventilasjon:

Badet har mekanisk avtrekk plassert over speilet. Avtrekket er kontrollert og fungerer tilfredsstillende.

Tilliggende konstruksjoner:

Det er foretatt hulltaking og fuktmåling fra kjøkkensiden, i veggen bak dusjkabinettet, ca. 15 cm over kjøkkengulvet. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier eller synlige tegn til fuktskader i den undersøkte konstruksjonen.

Kjøkken

Overflater og innredning:

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, fryseskap, stekeovn og oppvaskkum i rustfritt stål.

Avtrekk:

Over kokesonen er det montert en eldre kjøkkenventilator. Avtrekket er kontrollert og vurdert som tilfredsstillende.

Tekniske installasjoner

Innvendige vannledninger:

Vannledningene opplyses å være fra byggeåret 1982. Det er ikke etablert fordelerskap i leiligheten. Vannledningene er i hovedsak skjult i konstruksjonene, med unntak av utenpåliggende rør bak vaskemaskinen. Rørmaterialet er ikke sikkert fastslått, men tilstandsgraden er satt under antakelse om rustfrie rør.

Innvendige avløpsrør:

Avløpsrørene opplyses å være fra byggeåret 1982. Lufting av avløpsanlegget og stakemuligheter er ikke kontrollert, da disse er plassert utenfor leiligheten. Tilstandsgraden er satt under antakelse om avløpsrør av PP-plast.

Ventilasjon:

Leiligheten har mekanisk avtrekksventilasjon fra bad og kjøkken, tilknyttet bygningens felles ventilasjonsanlegg. Tilluft tilføres via ventiler i vinduer og yttervegger samt ved åpning av vinduer og dører.

Varmtvann:

Leiligheten forsynes med varmtvann fra bygningens felles sentrale varmtvannsanlegg.

Vannbåren varme:

Boligen varmes opp gjennom vannbårne radiatorer tilknyttet bygningens felles varmeanlegg.

Elektrisk anlegg:

Det elektriske anlegget antas å være delvis fra byggeåret 1982, med senere oppgraderinger. Ifølge selgers egenerklæring ble det utført elektriske arbeider av SG Elektriker i 2025, herunder utskifting av kabler og stikkontakter samt installasjon av appstyrt belysning. Det er også etablert elbillader i regi av borettslaget i 2025, bekostet av eier. Samsvarserklæringer for arbeidene i 2025 er ikke fremlagt.

Branntekniske forhold:

Leiligheten har brannvarslingsanlegg og slokkeutstyr. Det ble ikke registrert synlige mangler ved brannsikkerhetsutstyret eller åpenbare avvik ved rømningsforholdene. Røykvarslerne ble funksjonstestet og avga lydsignal.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

Rapporten registrerer 10 forhold med TG2, hvorav tre gjelder utvendige bygningsdeler. Alle er tatt med nedenfor.

1. Yttervegger/veggkonstruksjon

Avvik/årsak: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur.

Konsekvens: Mangelfull lufting bak bordkledningen kan føre til at fuktighet som trenger inn bak kledningen, eller gjennom veggen innenfra, ikke tørker opp. Dette kan skape forhold for råtesopp og muggvekst.

Tiltak: Det bør gjennomføres tiltak for å bedre luftingen bak kledningen.

2. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

Avvik/årsak: Enkelte vinduer har isolerglassruter som er eldre enn 35 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Vindusglassene er merket med produksjonsår 1982, 1987 og 2012.

Konsekvens: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne. Dette kan medføre varmetap og kondensproblemer.

Tiltak: Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet.

3. Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

Avvik/årsak: Rekkverket må utbedres enkelte steder. Åpningene i rekkverket tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav, og rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav.

Konsekvens: Rekkverket gir ikke tilstrekkelig fallsikring etter dagens krav. Dette innebærer økt risiko for fallulykker, særlig for barn.

Tiltak: Åpningene i rekkverket må endres, og rekkverkshøyden anbefales utbedret slik at gjeldende sikkerhetskrav tilfredsstilles.

4. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Avvik/årsak: Det er registrert en total høydeforskjell på 30 mm gjennom stuen, samt en lokal høydeforskjell på 11 mm.

Konsekvens: Høydeforskjellene kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Dette kan påvirke funksjon og komfort, og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold.

Tiltak: Rapporten angir ikke konkrete utbedringstiltak for dette avviket.

5. Innvendige dører

Avvik/årsak: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte innerdører.

Konsekvens: Avvikene kan føre til redusert funksjon, tetthet og levetid på dørene.

Tiltak: Det anbefales justering, vedlikehold eller utskifting etter behov.

6. Ventilasjon

Avvik/årsak: Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Anlegget er ikke nærmere undersøkt med hensyn til luftmengder eller teknisk funksjon.

Konsekvens: Selv om ventilasjonsanlegget fungerer i dag, kan det som følge av alder oppstå plutselige skader eller funksjonssvikt.

Tiltak: Det er ikke vurdert å være behov for utbedringstiltak nå, ettersom anlegget fungerer.

7. Vannbåren varme (radiator og gulvvarme)

Avvik/årsak: Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Konsekvens: Alder gir økt risiko for svikt, redusert ytelse og uforutsette driftsproblemer.

Tiltak: Det er ikke vurdert å være behov for utbedringstiltak nå, ettersom anlegget fungerer. Det kan imidlertid oppstå plutselige skader på eldre anlegg.

8. Baderom 1 – Overflater gulv

Avvik/årsak: Det er påvist bom (hulrom under) enkelte fliser. Det er også mulighet for at lekkasjevann ikke vil renne mot sluket. Sluket ligger under et plassbygd dusjkabinett, og fall mot sluk kunne derfor ikke kontrolleres. Det ble målt et fall på 5 mm fra inngangsdøren frem til dusjkabinettet.

Konsekvens: Vann fra eventuelle lekkasjer utenfor dusjsonen kan samle seg på gulvet, renne ut av rommet eller trenge inn i konstruksjonen. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer. Bom under fliser kan over tid medføre at flisene løsner eller sprekker.

Tiltak: Det bør etableres avrenning til sluk fra hele våtrommet. Det anbefales ytterligere undersøkelser og utbedring av eventuelle skader.

9. Baderom 1 – Ventilasjon

Avvik/årsak: Våtrommet mangler tilluftsventilering. Selv om det mekaniske avtrekket fungerer tilfredsstillende, er tilførsel av luft nødvendig for god luftsirkulasjon.

Konsekvens: Manglende tilluft kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid.

Tiltak: Det bør etableres tilluft til våtrommet.

10. Baderom 2 – Overflater gulv

Avvik/årsak: Det er påvist riss og sprekker i flisfuger i våtsonen.

Konsekvens: Sprekker i fugene kan medføre at fukt trenger inn bak flisene. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av konstruksjonen over tid.

Tiltak: Fugene bør skiftes ut.

TG3 – Store eller alvorlige avvik:

Rapporten registrerer fire TG3-forhold, fordelt på de to baderommene. Begge badene har behov for omfattende oppgraderinger.

1. Baderom 1 – Generell tilstand

Avvik/årsak: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet har eldre våtromsløsninger, og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen.

Konsekvens: Uten oppgradering er det høy risiko for at konstruksjonene ikke tåler vanlig vannbelastning eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgradering. For å sikre en løsning som tilfredsstiller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Kostnadsestimat: Kr 200 000-500 000

2. Baderom 1 – Vanntett sjikt, membran og sluk

Avvik/årsak: Sluket er plassert under et plassbygd dusjkabinett og er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller rengjøring. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen. Våtrommet har eldre løsninger for gulv og vegger etablert før år 2000, og tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Høydeforskjellen mellom sluk og membran ved dørterskelen kunne ikke kontrolleres.

Konsekvens: Membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder. Dette øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering.

Tiltak: Tilgangen til sluket må bedres for inspeksjon og rengjøring. Oppgradering eller rehabilitering av våtrommet må påregnes.

Kostnadsestimat: Kr 20 000-100 000

3. Baderom 2 – Generell tilstand

Avvik/årsak: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet har eldre våtromsløsninger.

Konsekvens: Manglende oppgradering innebærer høy risiko for at konstruksjonene ikke tåler vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan medføre fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. Tettesjikt, sluk og røropplegg bør oppgraderes og dokumenteres for å sikre en løsning som tilfredsstiller gjeldende krav.

Kostnadsestimat: Kr 200 000-500 000

4. Baderom 2 – Vanntett sjikt, membran og sluk

Avvik/årsak: Våtrommet har eldre løsninger for gulv og vegger, etablert før år 2000, og tettesjiktet har usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell fra toppen av slukristen til toppen av vanntett sjikt ved rørgjennomføring eller døråpning, vurdert opp mot forskriftskravene på befaringstidspunktet.

Det er målt 5 mm høydeforskjell fra dørterskelen mot soverom til sluket, og 0 mm fra dørterskelen mot kjøkken til sluket.

Konsekvens: Membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, med risiko for fuktinntrengning og skjulte skader. Mangelfull høydeforskjell og fall kan medføre at vann ikke ledes korrekt til sluket, med risiko for vannansamlinger, fuktskader og skader på konstruksjoner og overflater.

Tiltak: Rapporten viser til behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet som følge av membranens alder og mangelfulle fallforhold.

Kostnadsestimat: Kr 20 000-100 000

Viktig om kostnadsestimatene: Takstingeniøren presiserer at kostnadsestimatene for de ulike bygningsdelene på badene er delvis overlappende og ikke skal summeres direkte. Flere av avvikene vil bli utbedret som del av en samlet rehabilitering av det enkelte våtrom.

TGIU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

Baderom 1 – Tilliggende konstruksjoner våtrom

Hva er ikke undersøkt? Tilliggende konstruksjoner rundt baderom 1.

Årsak: Hulltaking og fuktmåling er ikke foretatt på grunn av manglende tilgjengelighet.

Konsekvens/usikkerhet: Det foreligger derfor ingen måleresultater som kan bekrefte fukttilstanden i de aktuelle konstruksjonene. Eventuelle skjulte fuktskader kan ikke utelukkes.

Tiltak: Rapporten angir ikke et konkret tiltak under dette punktet. Ytterligere undersøkelser kan være aktuelle for å avklare konstruksjonenes tilstand.

Forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet (HMS):

Rapporten registrerer ett HMS-punkt, med to konkrete avvik knyttet til balkongrekkverket.

Balkong – rekkverk og fallsikring

Avvik 1 – Åpninger i rekkverk: Åpningene i balkongrekkverket tilfredsstiller ikke kravene i dagens forskrifter.

Konsekvens: Åpningene kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, fordi rekkverket ikke gir tilstrekkelig sikkerhet etter dagens krav.

Tiltak: Åpningene i rekkverket må endres slik at de tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav.

Avvik 2 – Rekkverkshøyde: Rekkverket er lavere enn det dagens forskrifter krever.

Konsekvens: Rekkverkets høyde gir ikke tilstrekkelig fallsikring etter dagens krav. Dette øker risikoen for fallulykker.

Tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav.

Andre viktige opplysninger i rapporten:

Disse forholdene er ikke nødvendigvis gitt en egen TG2 eller TG3, men bør vurderes særskilt ved utarbeidelse av salgsoppgaven.

Avvik fra godkjente byggetegninger:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men dagens planløsning avviker fra opprinnelige tegninger. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at endringene er byggesøkt eller godkjent av bygningsmyndighetene. Takstingeniøren har samtidig opplyst at det ikke ble avdekket åpenbare ulovlige forhold under befaringen. Dette bør undersøkes nærmere.

Vaskemaskin og lekkasjesikring:

Vaskemaskinen er plassert mellom baderom 2 og soverom/kjøkken. Takstingeniøren anbefaler tilfredsstillende lekkasjesikring, eksempelvis automatisk lekkasjestopper, for å redusere risikoen for vannskader.

Elektrisk anlegg og dokumentasjon:

Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer for de elektriske arbeidene utført i 2025 eller dokumentasjon på tidspunktet for siste el-tilsyn. Den bygningssakkyndige har kun gjennomført en begrenset visuell kontroll. En fullstendig kontroll krever elektrofaglig kompetanse.

Skjulte vann- og avløpsrør:

Vann- og avløpsrørene opplyses å være fra 1982. Vannledningene er i hovedsak skjult, og det har ikke vært mulig å gjennomføre fullstendig visuell kontroll. Lufting og stakemuligheter for avløpet er heller ikke kontrollert.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

Ifølge selgers egenerklæring er det utført elektriske arbeider i boligen i 2025 av SG Elektriker. Arbeidene omfatter utskifting av kabler og stikkontakter samt installasjon av appstyrt belysning. Det er også etablert elbillader i regi av borettslaget i 2025, bekostet av eier. Dokumentasjon på utførte arbeider er ikke fremlagt for kontroll.

Parkering

Boligen disponerer garasjeplass med etablert elbillader. Garasjeplassen har port, og det betales et månedlig tillegg på kr 50 via felleskostnadene. Borettslaget har vedlikeholdsansvaret for garasjeporten.

Garasjeplassen skal holdes ren og ryddig. Det er kun tillatt å oppbevare ett sett bildekk, takgrind eller lignende. Øvrig lagring er ikke tillatt.

Borettslaget har også gjesteparkeringsplasser som administreres gjennom P-service. Disse er forbeholdt besøkende og kan ikke benyttes av beboerne. Ved behov for ytterligere parkering kan garasjeplass leies av andre andelseiere, forutsatt ledig kapasitet.

Radonmåling

Leiligheten befinner seg i byggets 4.etasje, og radonmåling er derfor ikke nødvendig.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
• Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
• Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
• Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
• Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 4 350 000 (Prisantydning)

Kr 6 217 (Andel av fellesgjeld)

Kr 4 356 217 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 4 366 013 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 4 374 913 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 4 377 713 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

Formuesverdi primær

972549

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

3890194

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer

192

Part.obl.nr.

948224186

Felleskostnader pr. mnd.

6984

Andel fellesgjeld

6217

Andel fellesgjeld per dato

2026-10-25T23:00:00Z

Kommentar fellesgjeld

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden.

Andel fellesformue

28197

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget

Nordskrenten Borettslag

Borettslagets org.nr

948224186

Om borettslaget

Nordskrenten Borettslag (org.nr. 948 224 186) er et OBOS-tilknyttet borettslag beliggende på Holmlia i bydel Søndre Nordstrand. Borettslaget har OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører og er forsikret gjennom Gjensidige Forsikring.

Borettslaget har etablerte fellesarealer, garasjeanlegg, gjesteparkering og selskapslokalet Nordstua, som kan benyttes av beboerne etter nærmere avtale. Det er også etablert et system for elbillading, hvor den enkelte parkeringsplasseier kan få installert lader mot betaling og etter gjeldende ordning.

Borettslaget har en aktiv velferdskomité som arrangerer aktiviteter og sosiale sammenkomster for beboerne. Styret ivaretar den daglige driften og benytter blant annet Vibbo til informasjon og kommunikasjon med andelseierne.

Vedlikeholdshistorikk:

Borettslaget har gjennom årene gjennomført løpende vedlikehold og oppgraderinger av fellesarealer, tekniske installasjoner og tilhørende infrastruktur.

I 2025 ble det blant annet utført løpende vedlikehold av garasjeporter og utbedring av skader. Det ble også gjennomført tiltak for å bedre trafikksikkerheten på borettslagets interne veier og gangarealer, herunder etablering av fartshumper og elektrisk bom mellom Nordskrenten og Vestskrenten.

Borettslaget har over tid arbeidet med tilrettelegging for elbillading. I 2025 ble ytterligere 10 elbilladere installert, finansiert av de enkelte parkeringsplasseierne. Borettslaget forskutterer kostnadene overfor installatør, mens kostnadene viderefaktureres den enkelte eier.

I august 2025 ble det ferdigstilt en energikartlegging av bygningsmassen, utført av Multiconsult. Kartleggingen er en del av forberedelsene til en større rehabilitering av borettslagets bygninger. Arbeidet ble finansiert med støtte fra Enova og Oslo kommune.

Styret har de senere årene vært tilbakeholdent med å igangsette større enkeltstående vedlikeholdsprosjekter, ettersom borettslaget står foran en omfattende rehabilitering. I 2025 ble det benyttet om lag kr 330 000 mindre til vedlikehold enn budsjettert.

Det er tidligere utarbeidet tekniske vurderinger av bygningsmassen, blant annet fra OPAK i 2015 og OBOS Prosjekt i 2019. Disse rapportene, sammen med Multiconsults energikartlegging fra 2025, danner grunnlag for videre rehabiliteringsarbeid.

Vedlikeholdsplaner og fremtidige arbeider:

Nordskrenten Borettslag står foran et omfattende rehabiliteringsprosjekt som etter den fremlagte planen skal gjennomføres i perioden 2026-2030.

Prosjektet omfatter blant annet rehabilitering av fasader, etterisolering, utskifting av vinduer, terrasse- og ytterdører, utskifting av rekkverk på blokkene samt øvrige nødvendige tiltak knyttet til bygningsmassen.

Styret har gjennom flere år arbeidet med kartlegging og planlegging av rehabiliteringen. Det ble blant annet avholdt beboermøter i februar 2024 og november 2025, hvor prosjektets omfang, finansiering og mulige konsekvenser for felleskostnadene ble presentert.

Multiconsult ferdigstilte i august 2025 en energikartlegging som skal være førende for videre prioritering og gjennomføring av tiltakene.

Det arbeides også med et eget prosjekt knyttet til rehabilitering av bad. Ifølge styrets årsrapport har rundt 90 leiligheter meldt interesse for oppgradering av sine bad. Borettslaget har lagt opp til å bidra med koordinering og overordnede rammer, mens den enkelte beboer skal stå fritt til å velge løsning. Videre fremdrift er blant annet knyttet til avklaringer rundt vannrør og tekniske løsninger.

Det har i tillegg vært oppfølging av radonvifter i borettslaget. På generalforsamlingen i 2026 ble det behandlet forslag om ytterligere statusrapportering og utskifting av eventuelle defekte radonvifter. Forslaget ble ikke vedtatt etter at styreleder hadde redegjort for saken.

Vedtatte arbeider og rehabiliteringsprosjekt:

På ordinær generalforsamling 26. mai 2026 ble det vedtatt å gi styret fullmakt til å ta opp nødvendige lån for å finansiere det planlagte rehabiliteringsprosjektet.

Det foreløpige finansieringsbehovet er anslått til ca. kr 140 millioner. Kostnadsanslaget bygger på tidligere utredninger og rapporter fra blant annet OPAK, OBOS Prosjekt og Multiconsult.

Prosjektet er planlagt gjennomført i perioden 2026-2030 og omfatter blant annet fasader, isolasjon, vinduer, terrasse- og ytterdører, rekkverk og øvrige nødvendige tiltak.

På tidspunktet for generalforsamlingen forelå det ikke endelige tilbud fra entreprenører. Styret ønsket derfor generalforsamlingens godkjenning av finansieringen før det videre arbeidet med prosjektet og innhenting av endelige tilbud.

Generalforsamlingen vedtok å gi styret fullmakt til å ta opp nødvendige lån. Det ble samtidig bestemt at eventuelle låneopptak med vesentlige avvik utover det stipulerte finansieringsbehovet vil kreve nytt generalforsamlingsvedtak.

Det ble også valgt en byggekomité bestående av beboere. Komiteen skal ha en rådgivende funksjon overfor styret i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet, blant annet ved vurdering av materialvalg, løsninger og farger.

Det presiseres at endelig omfang, kostnader, entreprenørvalg og fremdrift kan bli endret under den videre planleggingen og gjennomføringen.

Økonomiske konsekvenser og fremtidige felleskostnader:

Det planlagte rehabiliteringsprosjektet har et foreløpig finansieringsbehov på ca. kr 140 millioner og skal etter planen finansieres gjennom låneopptak i borettslaget.

Dette innebærer at borettslaget vil få økte låneforpliktelser, og det må påregnes økning i felleskostnadene for å dekke renter, avdrag og øvrige kostnader knyttet til rehabiliteringen.

Styret har tidligere orientert beboerne om behovet for økte felleskostnader som følge av prosjektet. Det er blant annet redegjort for finansieringen på beboermøter i 2024 og 2025.

Ifølge generalforsamlingsdokumentene forventes borettslagets eksisterende lån å være nedbetalt innen august 2027. Det planlagte rehabiliteringsprosjektet vil imidlertid medføre nye låneforpliktelser.

På bakgrunn av de fremlagte dokumentene foreligger det ikke en endelig beregning av hvor mye felleskostnadene vil øke for den enkelte andel, eller når de fremtidige økningene vil tre i kraft. De økonomiske konsekvensene vil blant annet avhenge av prosjektets endelige kostnad, låneopptak, rentebetingelser og nedbetalingsstruktur.

Styret har tidligere uttalt at det er ønskelig å gjennomføre rehabiliteringen på en økonomisk forsvarlig måte, og at det skal tas hensyn til belastningen økte felleskostnader vil medføre for beboerne.

Det må derfor påregnes at både andel fellesgjeld og månedlige felleskostnader kan øke vesentlig som følge av rehabiliteringen.

Det er per de fremlagte dokumentene ikke opplyst om en endelig vedtatt økningsplan med konkrete beløp for den enkelte leilighet.

Kjøpere gjøres særskilt oppmerksom på at borettslaget står foran et omfattende rehabiliteringsprosjekt med et foreløpig finansieringsbehov på ca. kr 140 millioner. Prosjektet forventes å medføre økt fellesgjeld og økte felleskostnader. Endelig økonomisk konsekvens for den enkelte andel er foreløpig ikke avklart.

Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i borettslagets årsrapport, årsregnskap og protokoll fra generalforsamlingen 26. mai 2026, samt kontakte megler ved spørsmål om rehabiliteringsprosjektet og mulige økonomiske konsekvenser.

Gebyr forkjøpsrett

8406

Forkjøpsrett

Andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige medlemmer i boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ansienniteten regnes etter innmeldingsdato. Dersom flere andelseiere i borettslaget står med lik ansiennitet, går den foran som har lengst ansiennitet i boligbyggelaget. For hver enkelt bolig blir det fastsatt en egen frist for å melde forkjøpsretten etter at boligen er solgt. Medlemmer som melder interesse etter at fristen er gått ut, kan ikke gjøre krav på forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten blir benyttet, vil kjøper bli løst fra den inngåtte kontrakten.

Forkjøpsretten er forhåndsutlyst av megler. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Styregodkjennelse

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Vedtatte arbeider og rehabiliteringsprosjekt:

På ordinær generalforsamling 26. mai 2026 ble det vedtatt å gi styret fullmakt til å ta opp nødvendige lån for å finansiere det planlagte rehabiliteringsprosjektet.

Det foreløpige finansieringsbehovet er anslått til ca. kr 140 millioner. Kostnadsanslaget bygger på tidligere utredninger og rapporter fra blant annet OPAK, OBOS Prosjekt og Multiconsult.

Prosjektet er planlagt gjennomført i perioden 2026-2030 og omfatter blant annet fasader, isolasjon, vinduer, terrasse- og ytterdører, rekkverk og øvrige nødvendige tiltak.

På tidspunktet for generalforsamlingen forelå det ikke endelige tilbud fra entreprenører. Styret ønsket derfor generalforsamlingens godkjenning av finansieringen før det videre arbeidet med prosjektet og innhenting av endelige tilbud.

Generalforsamlingen vedtok å gi styret fullmakt til å ta opp nødvendige lån. Det ble samtidig bestemt at eventuelle låneopptak med vesentlige avvik utover det stipulerte finansieringsbehovet vil kreve nytt generalforsamlingsvedtak.

Det ble også valgt en byggekomité bestående av beboere. Komiteen skal ha en rådgivende funksjon overfor styret i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet, blant annet ved vurdering av materialvalg, løsninger og farger.

Det presiseres at endelig omfang, kostnader, entreprenørvalg og fremdrift kan bli endret under den videre planleggingen og gjennomføringen.

Økonomiske konsekvenser og fremtidige felleskostnader:

Det planlagte rehabiliteringsprosjektet har et foreløpig finansieringsbehov på ca. kr 140 millioner og skal etter planen finansieres gjennom låneopptak i borettslaget.

Dette innebærer at borettslaget vil få økte låneforpliktelser, og det må påregnes økning i felleskostnadene for å dekke renter, avdrag og øvrige kostnader knyttet til rehabiliteringen.

Styret har tidligere orientert beboerne om behovet for økte felleskostnader som følge av prosjektet. Det er blant annet redegjort for finansieringen på beboermøter i 2024 og 2025.

Ifølge generalforsamlingsdokumentene forventes borettslagets eksisterende lån å være nedbetalt innen august 2027. Det planlagte rehabiliteringsprosjektet vil imidlertid medføre nye låneforpliktelser.

På bakgrunn av de fremlagte dokumentene foreligger det ikke en endelig beregning av hvor mye felleskostnadene vil øke for den enkelte andel, eller når de fremtidige økningene vil tre i kraft. De økonomiske konsekvensene vil blant annet avhenge av prosjektets endelige kostnad, låneopptak, rentebetingelser og nedbetalingsstruktur.

Styret har tidligere uttalt at det er ønskelig å gjennomføre rehabiliteringen på en økonomisk forsvarlig måte, og at det skal tas hensyn til belastningen økte felleskostnader vil medføre for beboerne.

Det må derfor påregnes at både andel fellesgjeld og månedlige felleskostnader kan øke vesentlig som følge av rehabiliteringen.

Det er per de fremlagte dokumentene ikke opplyst om en endelig vedtatt økningsplan med konkrete beløp for den enkelte leilighet.

Kjøpere gjøres særskilt oppmerksom på at borettslaget står foran et omfattende rehabiliteringsprosjekt med et foreløpig finansieringsbehov på ca. kr 140 millioner. Prosjektet forventes å medføre økt fellesgjeld og økte felleskostnader. Endelig økonomisk konsekvens for den enkelte andel er foreløpig ikke avklart.

Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i borettslagets årsrapport, årsregnskap og protokoll fra generalforsamlingen 26. mai 2026, samt kontakte megler ved spørsmål om rehabiliteringsprosjektet og mulige økonomiske konsekvenser.

Lånebetingelser fellesgjeld

Bank: OBOS Boligkreditt AS

Lånenr.: 98207856061

Lånetype: Serielån

Rentesats: 5,94%

Restsaldo 1 432 776,00

Innfrielsesdato: 29.09.2027

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – 6 – måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap

Gjensidige Forsikring Asa

Polisenummer felles forsikring

83034655

Vedtekter/husordensregler

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler.

Særlige bestemmelser i vedtektene:

Bygningsmessige endringer og godkjenning

Hindringer som berører bygningens eksteriør, herunder markiser, antenner og lignende, bærende konstruksjoner, radiatorer med tilhørende rørledninger eller våtrom, krever styrets skriftlige forhåndssamtykke. Endringer må være i samsvar med gjeldende offentlige krav og forskrifter.

Borettslaget kan kreve at andelseier dekker kostnader knyttet til behandling og eventuell oppfølging av søknader om utbygging.

Elektriske installasjoner og vedlikeholdsansvar

Andelseiers vedlikeholdsplikt omfatter blant annet reparasjon og utskiftning av elektriske installasjoner fra og med hovedsikring, ledninger frem til tilkoblingspunkter i leiligheten, samt varmekabler.

Arbeid på elektriske installasjoner skal utføres forskriftsmessig av autorisert installatør, og samsvarserklæring skal kunne fremlegges på forespørsel fra styret.

Radiatorer og oppvarmingssystem

Andelseier plikter jevnlig å kontrollere at radiatorer, termostater og tilhørende rørledninger fungerer som de skal og er uten lekkasjer. Mistanke om feil eller skade skal straks meldes til styret.

Det er ikke tillatt å fjerne, flytte, løsne eller gjøre inngrep i radiatorer eller oppvarmingssystemet uten styrets skriftlige samtykke.

Individuell måling av varme og varmtvann

Borettslaget har installert måleutstyr for individuell avregning av varme- og varmtvannsforbruk. Borettslaget har vedlikeholdsansvaret for måleutstyret, mens andelseier plikter å behandle dette skånsomt og melde fra ved mistanke om feil eller skade.

Borettslagets vedlikeholdsansvar

Borettslaget har ansvar for blant annet utvendig vedlikehold og utskiftning av vinduer, ytterdører, radiatorer med tilhørende rørledninger, tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner. Ansvaret omfatter også sluk og rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner, med unntak av varmekabler.

Særlige bestemmelser i husordensreglene:

Innvendige endringer og våtrom

Innvendige bygningsmessige endringer, herunder flytting av vegger, krever styrets skriftlige samtykke.

Rehabilitering av våtrom skal utføres etter våtromsnormen. Alle arbeider, med unntak av enkel overflatebehandling, skal utføres av autoriserte håndverkere og godkjennes av styret før oppstart. Søknaden skal inneholde skisse og beskrivelse av arbeidene, samt opplysninger om utførende firma.

Endringer på kjøkken og bad som berører ventilasjon, vann- eller avløpsinstallasjoner, krever styrets godkjenning. Det er ikke tillatt å koble kjøkkenvifter til ventilasjonsanlegget i blokkene.

Hage, hekk og beplantning

Andelseiere som disponerer hage, plikter å holde denne i alminnelig pen stand. Beplantning og andre anlegg skal ikke være til sjenanse for naboer.

Hekker skal holdes smale og kan ikke overstige 180 cm i høyden. Ved manglende vedlikehold kan styret etter varsel besørge arbeidet utført på andelseiers bekostning.

Gjerder, terrasser og levegger

Oppføring av gjerder krever styrets godkjenning. Gjerder kan ikke overstige 60 cm i høyden eller gå utover grensene angitt i borettslagets arealplan. Gjerder skal vedlikeholdes av andelseier og beises i godkjente farger.

Oppføring av terrasser, plattinger og levegger er søknadspliktig til styret. Slike konstruksjoner kan normalt ikke strekke seg mer enn 2,5 meter fra husveggen. Levegger kan maksimalt være 1,8 meter høye, mens terrasser og plattinger ikke kan heves mer enn 0,5 meter over terreng.

Ved utvendig maling og beising skal kun godkjente farger benyttes, og styret skal kontaktes før arbeidet igangsettes.

Grilling og bruk av uteområder

Utegrilling er tillatt så lenge dette ikke er til vesentlig sjenanse for naboene. Ved bruk av kullgrill ved blokkene er det ikke tillatt å benytte tennvæske.

Bruk av trampoline skal begrenses til kl. 12.00-19.00 og må ikke være til vesentlig sjenanse for naboene.

Motorisert plenklipper, kantklipper og lignende redskap kan ikke benyttes mellom kl. 20.00 og 09.00. Bruk er ikke tillatt på helligdager, 1. mai eller 17. mai, men er tillatt på søndager mellom kl. 13.00 og 18.00.

Det er ikke tillatt å banke eller riste tøy over terrassekant eller veranda. Lufting og tørking av tøy er ikke tillatt på helligdager, 1. mai og 17. mai.

Parkering og garasje

Gjesteparkeringsplassene er forbeholdt besøkende. Tilhengere kan ikke hensettes på gjesteparkeringen i mer enn én time.

Garasjeplasser kan kun leies ut til andre andelseiere, og utleie skal meldes til trafikkutvalget.

I garasjeanlegget er det kun tillatt å oppbevare ett sett bildekk, takgrind eller lignende. Øvrig lagring er forbudt, og den enkelte plikter å holde sin garasjeplass ren og ryddig.

Garasjeporter anses som fastmontert utstyr og kan ikke fjernes ved fraflytting. Borettslaget har vedlikeholdsansvaret for portene og kan kreve tillegg i felleskostnadene for andelseiere som disponerer garasjeplass med port.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Andelseiere som disponerer hage, plikter å holde denne i alminnelig pen og velholdt stand. Hekker og beplantning skal vedlikeholdes og må ikke være til sjenanse for naboer. Dersom vedlikeholdsplikten ikke overholdes, kan styret etter varsel sørge for nødvendig arbeid på andelseiers bekostning.

Dugnad må påberegnes.

Dyrehold

Det er tillatt å holde hund og innekatt i borettslaget om man på forhånd har innhentet skriftlig tillatelse fra styret, og skriftlig har forpliktet seg til å overholde de regler som borettslagets generalforsamling har vedtatt vedrørende dyrehold. En «innekatt» er en katt som aldri ferdes fritt ute, dvs «på egen pote». Tar man katten med ut av hjemmet, skal den sitte i en transportkasse eller føres i bånd (sele). Hannkatter skal kastreres.

Regler for dyrehold

(1) Dyreeieren godtar ved å undertegne en erklæring at dyret kan forlanges fjernet om ikke reglene overholdes. Evt. selv flytte fra borettslaget innen 3 mnd. etter klagens forkynnelse. Som domsmenn godtas Norsk hundeeierforbund/Norske Rasekattklubbers Riksforbund/borettslagets styre.

(2) Hunder skal føres i bånd på borettslagets område.

(3) Dyr skal ikke luftes på borettslagets område, men føres til områder som er egnet til dette og er til minst mulig ulempe. Ekskrementer skal fjernes.

(4) Hunder må ikke være alene i leiligheter og hager, dersom de er til sjenanse for andre. Hunder må ikke være alene i leiligheten dersom den ikke er opplært til dette.

(5) Dyr skal ikke luftes ved at man setter det ut på balkong.

(6) Dyreeieren er erstatningspliktig for skader forårsaket av dyret.

(7) Dyr skal holdes vekk fra sandkasser.

(8) «Regler for Dyrehold» er en del av husordensreglene. Disse reglene er ment som et redskap til trivsel for alle i borettslaget. Et redskap til å gjøre dyr til et positivt innslag i bomiljøet-uten for mange gnisninger mellom dyreeiere og de øvrige beboere. Dyrehold er hygge bare når naboen trives! «Dyreholdserklæringen» kan fås ved henvendelse til styret.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/191/102:

11.11.1982 – Dokumentnr: 31047 – Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

11.11.1982 – Dokumentnr: 31048 – Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

11.11.1982 – Dokumentnr: 31049 – Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

16.07.1986 – Dokumentnr: 43055 – Bestemmelse om veg

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Med flere bestemmelser

04.06.1982 – Dokumentnr: 14889 – Fradelingsdokument

Denne eiendommen er fradelt fra gnr 191 bnr 2

Hovedbruket er utgått

18.05.1995 – Dokumentnr: 25459 – Målebrev

Ferdigattest/brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for boligblokk datert 05.12.1983.

Det er utstedt ferdigattest for rehabilitering av fasade datert 13.12.2014.

Det er utstedt ferdigattest for rehabilitering av tak datert 01.09.2023.

Byggetegninger:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål og omfattes av reguleringsplan S-2534 for Nordre Ås vest, med tilhørende reguleringsbestemmelser og senere endringer, herunder V080300 vedtatt 08.03.2000.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17 – Kommunedelplan for torg og møteplasser, vedtatt i 2009, samt Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015.

Området består i hovedsak av etablert boligbebyggelse med tilhørende fellesarealer og omkringliggende grøntområder.

Pågående byggesaker:

• Lusetjernveien 52 med flere – forhåndskonferanse, oppgradering av blokker og rekkehus med etterisolering, utskifting av vinduer, dører, rekkverk og levegger, med saksnummer 202608833
• Lusetjernveien 98 A – tilbygg rekkehus med saksnummer 202514344
• Lusetjernveien 4 A, B – etterisolering av fasader og nye vinduer og terrassedører med saksnummer 202507635
• Ravnkroken 52 C – bruksendring av bod til bolig og fasadeendring med saksnummer 202504734
• Lusetjernveien 79 – tilbygg rekkehus, med saksnummer 202522830

Dette er saker som skjer i nærmesyte omkrets. Søk opp adresse og se hvor i området arbeidene er planlagt. For mer informasjon, se Oslo plan og bygg.

Adgang til utleie

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant

Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 4 350 000 (Prisantydning)

Kr 6 217 (Andel av fellesgjeld)

Kr 4 356 217 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 4 366 013 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 4 374 913 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 4 377 713 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

Omk. kjøper beløp

9796

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag

Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

3 500 Garantipremie/inneståelse

3 990 Kommunale opplysninger

19 990 Markedspakke

7 990 Oppgjørshonorar

2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

17 500 Tilretteleggingsgebyr

0 Visninger/overtakelse 3490,- per stk.

6 725 Eierskiftegebyr

545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

4 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig

290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

Totalt kr: 98 960

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.

Kr 4 350 000 (Prisantydning)

Kr 6 217 (Andel av fellesgjeld)

Kr 4 356 217 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 4 366 013 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 4 374 913 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 4 377 713 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.