OSLO Valdresgata 1A

Tomt
16774.3m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er pent opparbeidet og er eid av borettslaget. Området er bilfritt. Det er eget sykkelrom i oppgangen.

Beliggenhet
Valdresgata 1A ligger i det attraktive området Dælenenga/Øvre Grünerløkka øst, som er spesielt anbefalt for enslige, studenter og etablerere. Nabolaget har et godt kollektivtilbud med trikkelinjer 11N og 12N ved Biermanns gate, kun 3 minutters gange unna, og flere linjer tilgjengelig ved Carl Berners plass og Oslo S. Grünerløkka skole og Sagene skole ligger henholdsvis 5 og 6 minutters gange fra eiendommen, og det er flere barnehager i nærheten, inkludert Hallenparken barnehage, som ligger 3 minutters gange unna. Joker Toftes Gate og Meny Ringnes Park tilbyr dagligvarer innen 2 minutters gangavstand. Området har også gode shoppingmuligheter og et bredt utvalg av matvarer. For sportslige aktiviteter er SATS Ringnes Park og Grünerløkka skole med aktivitetshall og ballspill tilgjengelig innen kort gangavstand. Nabolaget er kjent for sitt høflige naboskap og opplevd trygghet, med en trygghetsscore på 74/100.

Adkomst
Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Hallenparken barnehage - 3 min gange Barnas Hus barnehage - 4 min gange Ringnes Park Fus barnehage - 4 min gange Skoler Grünerløkka skole (1-7 kl.) - 5 min gange Sagene skole (1-10 kl.) - 6 min gange Lilleborg skole (1-7 kl.) - 9 min gange Sofienberg skole (8-10 kl.) - 14 min gange Bentsebrua skole (8-10 kl.) - 15 min gange Foss videregående skole (Videregående skole) - 7 min gange Sport og trening Hallenhagen - 4 min gange Ballspill 0.3 km Grünerløkka skole - 5 min gange Aktivitetshall, ballspill 0.4 km SATS Ringnes Park - 4 min gange SATS Ila - 7 min gange Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Bygården er en konstruksjon av betong og teglstein. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med plater og beslag. Leilighetens etasjeskillere er i betong. Vinduene i boligen har 2-lags glass i trerammer. Entrédøren er i finert utforming med B-30/35db klassifisering. Balkongdøren er i treramme med 2-lags glass. Det er adkomst til en balkong fra stuen. Gulvet på balkongen er belagt med terrassebord på et støpt betongdekke, og rekkverket består av profilplater med en håndløper i stål. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer Avvik: TG settes ut i fra alder på glass, da mer enn halvparten av levetid er oppbrukt. Isolerings evne i glass vil reduseres med årene. - Utvendig - Dører Avvik: TG settes ut i fra alder på dør, da mer enn halvparten av dørens levetid er oppbrukt. - Våtrom > Leilighet > Bad - Overflater vegger og himling Avvik: Det er gitt TG.2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. - Våtrom > Leilighet > Bad - Overflater Gulv Avvik: * Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. * Det er påvist sprekker i fliser. * Det er avvik: Det er gitt TG.2 på gulvflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Det er på badegulvet målt 20 mm. høydeforskjell fra døråpning til slukrist. Fall på gulv tilfredsstiller ikke kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet. Lokalt fall i dusj vil føre dusjvann til sluk. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen men ikke testet med vann. Svanker kan forekomme. Det er observert enkelte sprekker i fliser. - Våtrom > Leilighet > Bad - Ventilasjon Avvik: * Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Manglende tilluft fører til redusert funksjonalitet for ventilasjons anlegget. - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: Tilførselsrør av kobber i leiligheten er vurdert til å ha en alder, som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør Avvik: TG settes ut i fra alder på rørstamme til leiligheten, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Øvrige avløpsrør i leiligheten er av nyere type. Rør fra kjøkkenet har ofte 20-30% kortere levetid enn rør fra bad. Dette skyldes at fett og sterke oppvaskmidler over tid kan tære på materialet. - Tekniske installasjoner - Varmesentral Avvik: TG 2 settes ut i fra alder på varmekabel, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Elektriske varmekabler har typisk en lang levetid på 30 til 50 år, men kan vare enda lenger ved korrekt installasjon og bruk. Levetiden avhenger av kvaliteten på selve kabelen, installasjonskvaliteten (god komprimering/støp), og om det påføres mekaniske skader eller fukt. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Våtrom > Leilighet > Bad - Sluk, membran og tettesjikt Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. * Rustskader i sluk. Originalt sluk fremstår med mye rust dannelse, det er ikke lokalisert noe form for tettesjikt mot sluket. Rust i soilsluk (støpejernssluk) er et vanlig problem i eldre boliger, ofte forårsaket av slitasje og korrosjon over tid. Slike sluk er robuste, men når rusten først oppstår, kan det føre til alvorlige konsekvenser som lekkasjer og svekket tetting mot membranen på badet. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Innvendig - Andre innvendige forhold - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2022. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja Firmanavn: Ringside Rørleggerbedrift AS, 2023 Beskrivelse: Sprekker i noen fliser. I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2023 så fikk et vannrør, høyre side av vasken, på badet en sprekk. Det ble utbedret umiddelbart av Ringside Rørleggerbedrift AS (samsvarserklæring). 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Ufaglært, 2013 Beskrivelse: Nytt inventar på bad, utført av eier mellom perioden 2009-2015. 6. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Ja Firmanavn: DeLilla AS, 2023 Beskrivelse: Gulvet er skjevt noen steder. I forbindelse med gulvlegging ble flytsparkel lagt under de skjeveste områdene av gulvet. 10. Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg? Ja Firmanavn: Ringside Rørleggerbedrift AS, 2023 Beskrivelse: I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2023 så fikk et vannrør, høyre side av vasken, på badet en sprekk. Det ble utbedret umiddelbart av Ringside Rørleggerbedrift AS (samsvarserklæring). 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: DeLilla AS, 2023 Beskrivelse: I forbindelse med nytt kjøkken ble det installert waterguard. 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Vestre Aker Elektro AS, 2023; KW Elektro AS, 2015; Har ikke firmanavnet, 2017 Beskrivelse: Ny kurs til platetopp, i forbindelse med oppussing av kjøkken, med komfyrvakt. Nytt sikringsskap, utført i perioden med eier 2009-2015. Kurs til varmelampe på balkong ble lagt opp av elektriker, i perioden ved forrige eier. 24. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: I følge forrige eier ble det foretatt radonmåling, med målt verdi 96Bq/m3 i stue og 102 Bq/m3 i soverom, målt en gang mellom 2015-2022. Radon ble sist målt i alle oppganger i 2016 og i oppgangene med for høye verdier, nr 15 og 25D, ble det igjen målt i 2022 og radonsug ble installert. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Beskrivelse: Det er vedtatt å bytte ut alle vinduer i borettslaget, utenom balkongdører (som er nyere) og takvinduer i toppleilighetene (som er nyere). Økning i felleskostnad for denne leiligheten estimeres til 491,- i måneden (ref årsmøte 2026). Oppstartsmøte 15. juni. 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden.

Innhold
1. Etasje: BRA-i 67 kvm: Bad, bod, entré, kjøkken, garderobe, stue og 2 soverom TBA 17 kvm: Terrasse og balkongareal Bod: BRA-e 3 kvm: Bod

Standard
Kjøkken Kjøkkenet har mekanisk avtrekk fra ventil. Det er montert Waterguard i benkeskap. Bad Flislagt baderom med gulvvarme. Veggene er flislagte og himlingen har malte flater. Badet er utstyrt med dusjkabinett, servant med underskap, speil med lys, høyskap, wc og opplegg for vaskemaskin. Det er observert enkelte sprekker i fliser på gulvet. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk fra ventil, men det mangler tilluft via spalte under dørbladet. Sluket er et soilsluk i støpejern. Badet antas å være bygget på slutten av 90-tallet. Innvendige overflater Gulv: Laminat og fliser. Vegger: Malte flater av plater og mur. Himling: Malte flater. Takhøyden er målt opp mot 2,45 m. Tekniske installasjoner - Vannledninger: Vanntilførsel av eldre kobberrør. På kjøkkenet er det skjulte kobberrør og montert Waterguard. På badet er det åpne vannrør til installasjonene. Stoppekraner er plassert i innvendig bod. - Avløpsrør: Avløpsrør i plast fra installasjoner. Rørstammen til leiligheten er i eldre soilrør. - Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via spalter i vinduer, samt mekanisk avtrekk fra ventiler på kjøkken og bad. - Oppvarming: Oppvarming i leiligheten skjer med panelovner. Det er gulvvarme på badet. - Varmtvannstank: Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal. - Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i innvendig bod.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Dette medfølger ikke leiligheten: - Vegghengte nattbordshyller -Alle vegghengte lamper på hovedsoverom - Spisebordslampe - Medisinskap på bad

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte. Vaskemaskin på badet medfølger leiligheten på salget.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2026: * Malt tak på bad. 2025: * Malt vegger og tak på kontor. 2023: * Nytt kjøkken fra Ikea, montert av Montera AS. * Alle deksler til stikkontakter og lysbrytere byttet, utenom bad, av Vestre Aker Elektro AS. * Nytt gulv i hele leiligheten, utenom innvendig bod, av DeLilla * Montert skyvedør på gult rom, av DeLilla * Alle vegger og tak malt, utenom bad og kontor, av DeLilla AS. Arbeid utført i regi av Borettslag: 2025: * Pusset ned og beiset terassebord. 2024: * Solcelleanlegget ble prøvestartet og formelt åpnet torsdag 23. mai 2024 * Anlegget har vært i ordinær drift fra høsten 2024. * Oppgradering av Lekegata. 2021: * ca. 50 vinduer som ble bytta da det ble oppdaga råte i forbindelse med fasademalinga i 2020/2021 2020: * ca. 50 vinduer som ble bytta da det ble oppdaga råte i forbindelse med fasademalinga i 2020/2021 2010: * oppgangsvinduene og balkongdørene som ble bytta i 2010

Parkering
Det medfølger parkeringsplass i garasjeanlegg tilknyttet borettslaget. Det er mulighet for å installere elbil-lader. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6 200 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 3 100 kroner for ett år -El-bil : 2 090 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 1 045 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
5 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 397 833 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 387 833 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 397 629 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 406 529 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 409 329 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Boligen er oppvarmet med panelovner og gulvvarme på badet.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
1472384

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
5889535

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger). Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
2

Part.obl.nr.
946827908

Felleskostnader pr. mnd.
6485

Andel fellesgjeld
397833

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-06-14T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Bank: OBOS Boligkreditt AS Lånenummer: 98207868604 Restsaldo: 323 091,94 Kapitalkostnader: 2 001,93 Bank: OBOS Boligkreditt AS Lånenummer: 98207890456 Restsaldo: 74 741,97 Kapitalkostnader: 459,79

Andel fellesformue
22008

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Valdresgata Borettslag

Borettslagets org.nr
946827908

Om borettslaget
Valdresgata Borettslag er et borettslag i Oslo kommune som består av 196 andelsboliger. Selskapet har forretningslokale. Forretningsfører er OBOS. Selskapets organisasjonsnummer er 946 827 908, og det har en hjemmeside på https://vibbo.no/411. Borettslaget har fellesrom i Valdresgata 1B. Vedtatte saker: - Generalforsamlingen vedtar en kostnadsramme på kr 25 000 000 inkl. mva for utskifting av vinduer i henhold til framlagt saksfremstilling. Styret gis fullmakt til å velge entreprenør og inngå kontrakt innenfor denne kostnadsrammen. - Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å foreta alle handlinger som er nødvendige for å opprette en ny andel for utleie-leiligheten i Valdresgata 25A, og selge denne, som skissert ovenfor. - Borettslaget viderefører dagens løsning med balkongstiger og luker som rømningsvei. Det forutsetter at rømningsveien holdes tilgjengelig og brukbar. Styret bes følge opp informasjon og rutiner for dette. Pågående saker: - Når det gjelder utskifting av indre vann- og avløpsrør, har styret vedtatt å se an den tekniske utviklinga noen år til i håp om å kunne unngå veldig inngripende tiltak. Men dette er noe som før eller seinere må gjøres. - Anbefalinga er at vi bytter ut alle skap og sikringer til automatsikringer. Totalkostnaden er estimert til rundt 3 000 000 kroner. Styret har vedtatt å sette også dette prosjektet på vent. Også dette må før eller seinere gjøres. - Styret har vedtatt å innlede et samarbeid med Oslo Street Art med tanke på graffitidekor. Det dreier seg om porten og nedre del av fasaden. - Etter vannlekkasje fra Hallénparken har borettslaget mottatt et tilbud på utbedring av uteområdet for cirka kr 510 000. Skadene vil etter planen bli utbedra i år. - Det jobbes nå med innrede det gamle vaktmesterlageret som verksted til benyttelse for beboerne. - Komiteen for innvielse av Nye Lekegata melder at åpning vil skje i august i forbindelse med årets grillfest. - Øvrig vedlikehold som må vurderes i framtida: Nye fartshumper, Nye hoved-elskap, Nytt nøkkelsystem for fellesarealer, Nye takvinduer, Rehabilitering av balkonggulv, Rehabilitering av brannluker i toppetasjene, Rehabilitering av belegg på garasjegulv, Rehabilitering av yttertak, Utbedring av øvre del/plater av garasjefasaden mot Sannergata, Utskifting av avløpsrør, Utskifting av indre vannrør, Utskifting av inngangsdører til oppgangene, Utskifting av inngangsdører til leilighetene, Utskifting av ventilasjonsanlegget. -Det er vedtatt av vinduer skal skiftes i borettslaget. Styret har fått godkjent en ramme på 25millioner og skal innhente tilbud. Prosessen vil bli satt i gang fortløptende. -Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å foreta alle handlinger som er nødvendige for å opprette en ny andel for utleie-leiligheten i Valdresgata 25A, og selge denne. Dette innebærer: · å opprette den nye andelen · å fastsette andel fellesgjeld for den nye andelen, samt fastsette endret fordelingsnøkkel for felleskostnadene, begge deler basert på de samme prinsipper som ligger til grunn for gjeldende fordeling av fellesgjeld og felleskostnader · å gjennomføre salg av andelen, herunder akseptere bud, inngå kjøpekontrakt, pantsette andelen (sikringsobligasjon til eiendomsmegler) etc. Forslag som ble vedtatt: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å foreta alle handlinger som er nødvendige for å opprette en ny andel for utleie-leiligheten i Valdresgata 25A, og selge denne, som skissert ovenfor.

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget ? utpekt av OBOS ? forkjøpsrett. Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

Styregodkjennelse
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2026: overskudd (2 251 416,-) Årsresultat for 2025: overskudd (3 672 806,-) Vedtatte kostnadsøkninger: Generalforsamlingen vedtok en kostnadsramme på 25 millioner kroner for utskifting av vinduer, finansiert ved låneopptak. Dette vil medføre en økning i felleskostnadene. Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Utbedring av skader på uteområdet etter vannlekkasje, med et mottatt tilbud på cirka 510 000,-. Utskifting av el-anlegg til automatsikringer er estimert til rundt 3 millioner kroner. Utskifting av indre vann- og avløpsrør må gjøres før eller senere. Listen over 'Øvrig vedlikehold som må vurderes i framtida' i årsrapporten inkluderer: Nye fartshumper, Nye hoved-elskap, Nytt nøkkelsystem for fellesarealer, Nye takvinduer, Rehabilitering av balkonggulv, Rehabilitering av brannluker i toppetasjene, Rehabilitering av belegg på garasjegulv, Rehabilitering av yttertak, Utbedring av øvre del/plater av garasjefasaden mot Sannergata, Utskifting av avløpsrør, Utskifting av indre vannrør, Utskifting av inngangsdører til oppgangene, Utskifting av inngangsdører til leilighetene, Utskifting av ventilasjonsanlegget. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår: Lånenummer: , OBOS Boligkreditt AS Pante- og gjeldsbrevlån, 12 terminer per år. Rentesats per 31-12-2025: 4.89% pa. Antall terminer til innfrielse: 348 Saldo per 31-12-2025: kr 80895003 ( siste termin 30-11-2054 ) Flytende rente IN-Ordning: Nei Lånenummer: , OBOS Boligkreditt AS Pante- og gjeldsbrevlån, 12 terminer per år. Rentesats per 31-12-2025: 4.89% pa. Antall terminer til innfrielse: 348 Saldo per 31-12-2025: kr 18708587 ( siste termin 30-11-2054 ) Flytende rente IN-Ordning: Nei

Sikringsordning fellesgjeld
Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Borettslagets forsikringsselskap
Fremtind

Polisenummer felles forsikring
589190

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Beboers vedlikeholdsplikt omfatter også balkongdører og treverk på balkongene. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap, fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

Dyrehold
I borettslagsloven er det krav om at dyrehold ikke skal være «til vesentlig ulempe» for andre beboere. At man ikke liker dyr, er ingen vesentlig ulempe, så begrensningen gjelder i praksis bare hvis noen blir alvorlig syke av å bo i nærheten av dyr. Nye andelseiere som flytter inn i en oppgang der det allerede er husdyr kan ikke påberope seg vesentlig ulempe og kreve dyr fjernet. For å unngå unødige konflikter bør andelseier spørre de andre beboerne i oppgangen skriftlig før man går til anskaffelse av husdyr. Andelseieren må så vurdere om svarene tilsier at dyreholdet er til vesentlig ulempe for noen. På borettslagets område er det generell båndtvang hele året. Bruk alltid hundepose.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen til borettslaget er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 23.02.1875 - Dokumentnr: 1875/927218-1/105 - Erklæring/avtale vedr. beplantning m.v. 02.02.1904 - Dokumentnr: 1904/921206-1/105 - Bestemmelse om vannledn. 10.11.1921 - Dokumentnr: 1921/920698-1/105 - Bestemmelse om bebyggelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 21.02.1936 - Dokumentnr: 1936/401529-1/105 - Bestemmelse om bebyggelse Byggeforbud på nærmere angitt avstand 23.10.1956 - Dokumentnr: 1956/415917-1/105 - Bestemmelse om bebyggelse Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. brakke Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 16.10.1967 - Dokumentnr: 1967/519132-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 22.03.1972 - Dokumentnr: 1972/504322-1/105 - Erklæring/avtale Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom 14.07.1980 - Dokumentnr: 1980/512930-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 14.07.1980 - Dokumentnr: 1980/512931-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 14.07.1980 - Dokumentnr: 1980/512932-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 14.07.1980 - Dokumentnr: 1980/512933-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 04.12.1980 - Dokumentnr: 1980/522413-1/105 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 21 926 400 Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET LØPENR: 7279780 ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN 31.03.1981 - Dokumentnr: 1981/503279-1/105 - Forhøyelse FORHØYET TIL NOK 30,321,300 13.04.1984 - Dokumentnr: 1984/519034-1/105 - Forhøyelse FORHØYET TIL NOK 35,845,300 23.09.2005 - Dokumentnr: 2005/63032-1/105 - Prioritetsbestemmelse VEKET FOR: PANTEDOKUMENT 2005/63029-1 09.12.1986 - Dokumentnr: 1986/80838-2/105 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Med flere bestemmelser 14.07.2020 - Dokumentnr: 2020/2742071-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 122 460 000 Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: 911 986 884 ELEKTRONISK INNSENDT

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdgiattest datert til 11.08.1982. Leiligheten er bruksendret og viker fra originale tegninger. Den opprinnelige garderoben i leiligheten er ominnredet til ett soverom. Ny kjøper vil overta all risiko rundt dette og eventuell tilbakeføring til originale plantegninger.

Vei, vann og avløp
Offentlig.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-2350, S-2119, S-2641, V190280, S5279. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ Pågående plansaker: - Saksnummer: 202315257 - Reguleringssak. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202315257 - Saksnummer: 201901778 - Reguleringssak. Dælenenggata ved 37-39 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Boligbygg Oslo KF foreslår å omregulere dagens parkområde ved Dælenenggata og en del av Dælenenggata, for å legge til rette for 12 omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt, sikre dagens parkområde med gangvei og å oppgradere deler av Dælenenggata til gatetun. Forslaget åpner for et nytt bygg med 6 etasjer i forlengelse av Fagerheimgata 11. Grøntarealet mellom Ring 2 og Dælenenggata reguleres til park, og mellom Fagerheimgata og Københavngata reguleres Dælenenggata til gatetun. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget med forbehold om blant annet at flere trær sikres bevart, at renovasjonsbiler ikke kjører gjennom parken, at øverste etasje trekkes noe tilbake fra hovedfasaden i nord og at flere kvaliteter sikres i parken. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201901778 Pågående byggesaker: - Saksnummer: 2026/00981 - Byggesak. Sannergata 28D - bruksendring av uthus til boligformål. Status: Søknad om rammetillatelse 26.01.2026. - Saksnummer: 202551624 - Byggesak. Toftes gate 16 - Mulig ulovlig oppdeling av bruksenheter. - Saksnummer: 2025/21798 - Byggesak. Vogts gate 13 A - Riving av bærevegg. Status: tillatelse til tiltak 12.12.2025. - Saksnummer: 2025/12665 - Byggesak. Valdresgata 16 E - rehabilitering av bad - H0202. Status: Tillatelse til tiltak 10.11.2025. - Saksnummer: 2025/22370 - Byggesak. Fagerheimgata 16 - oppføring av tre boligbygg og ombygging av eksisterende bolig - Strangervillaen. Status: søknad om rammetillatelse 25.11.2025. - Saksnummer: 2025/20850 - Byggesak. Christies gate 19 C - innvendig ombygging - H0402. Status: Søknad om tillatelse i ett rinn 28.10.2025. - Saksnummer: 2025/09816 - Byggesak. Sannergata 11 - bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård. Status: tillatelse til endrng 31.12.2025. - Saksnummer: 2025/12308 - Byggesak. Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Status: igamgsettingstillatelse 1 21.01.2026.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke aktuelt.

Kommentar konsesjon
Ikke aktuelt.

Kommentar odelsrett
Ikke aktuelt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 397 833 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 387 833 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 397 629 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 406 529 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 409 329 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9796

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Fast pris vederlag 40 000 Garantipremie/inneståelse 3 500 Kommunale opplysninger 0 Markedspakke 19 990 Oppgjørshonorar 7 990 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 2 490 Tilretteleggingsgebyr 22 900 Visninger per stk. maks 4 betalt 2 990