VEIERLAND Rønningen 22

Tomt
12826.8m²

Beskrivelse av tomt
Denne matrikkelenhet Gnr/Bnr: 139/134 er utskilt fra Gnr/Bnr: 139/11. Eiendommen selges under ett og består av begge tomtene som her oppgitt.

Beliggenhet
Eiendommen ligger idyllisk til på vakre Veierland ? en av Oslofjordens mest sjarmerende bilfrie øyer. Her finner du et unikt og fredelig miljø preget av frodig natur, flotte turområder og nærhet til sjøen. Rønningen 22 ligger i et etablert hytteområde med god beliggenhet i kort avstand til flere fine badeplasser, småbåthavner og populære turstier. Veierland er kjent for sitt hyggelige øysamfunn, flotte skjærgård og familievennlige atmosfære. Her kan du nyte sommerdager ved svabergene, båtturer mellom holmer og skjær eller rolige kvelder med utsikt over fjorden. Øya har blant annet kafe, galleri og andre små sommeraktiviteter som gjør oppholdet ekstra hyggelig. Dagros den koselige kafé/kiosken og restauranten samt galleriet Villa Veierland, begge med ulike tilbud. Det er enkel adkomst til fastlandet via ferge fra Tenvik eller Engø, og videre kort vei til Tønsberg, Nøtterøy og Tjøme. Tønsberg sentrum med alle byens fasiliteter ligger kun ca. 20?30 minutters kjøretur fra fergeleiet. Rønningen 22 er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker en hytte på et stille og naturskjønt sted, men samtidig med kort vei til skjærgård og byliv.

Adkomst
Det vil på visningsdagen kjøres båt fra Tenvik rett til hytta, tur/retur. Ønsker man å ta ferje en eller begge veier er tider her: https://www.veierland.org/ferge/rutetider (Kortes vei å gå av første stopp/Vestgården). Det er viktig at alle melder seg på visningen i god tid, og sier i fra om de ønsker å benytte seg av "taxibåt". Sees på Veierland!

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av fritidsboliger.

Offentlig kommunikasjon
Offentlig transport Sandefjord lufthavn Torp 47 min med bil Tønsberg stasjon (Linje RE11, RX11). ca. 16.2 km og 26 min med bil Mølledammen (Linje 022) ca. 1.8 km Gjærvåg nordre (Linje 022) ca. 2.1 km

Byggemåte
Hytten er oppført i 1992 og bygget i tradisjonell trekonstruksjon på pilarer. Den går over to etasjer og har tak tekket med papp. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass, og både hovedytterdør og terrassedør er i malt treverk. Bygningen fremstår som en eldre hytte og bærer preg av noe egeninnsats i utførelsen, med blant annet manglende lister enkelte steder innvendig. Det er behov for noe vedlikehold, særlig utvendig. For detaljer vises det til rapportens øvrige punkter. Hytten er oppført etter byggeforskriftene som gjaldt på oppføringstidspunktet, og den tekniske standarden kan avvike fra dagens krav til blant annet romutforming, innemiljø og energieffektivitet. På eiendommen finnes også en enkel utedusj montert på hytteveggen, samt en frittliggende redskapsbod og en frittliggende utedo. Hytten har følgende rominndeling: Hovedetasje: - Entre - Toalettrom - Kjøkken/ spisestue - Stue - 3 soverom Loft: - Gang m/trapp - 2 soverom UTVENDIG Taktekkingen består av pappshingel, med PVC-plater som overdekning over enkel utedusj. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp er av plastbelagt/lakkert stål. Veggene er oppført med bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og har liggende bordkledning som fasademateriale. Takkonstruksjonen er av sperrekonstruksjon. Bygningen har malte trevinduer med 2- lags glass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Altan/terrasse/platting har et samlet areal på ca. 125 m², med adkomst fra både stue og hovedinngang. Konstruksjonen består av terrassebord og bjelkelag i trykkimpregnert trevirke. Adkomsten til hytten skjer via en tretrapp fra hage/sjø. Det er i tillegg etablert en trapp mellom hytten og utedoen, samt egen trapp opp til utedoen. Utedusjen er plassert i et hjørne av bygningen og består av en enkel konstruksjon med labankdør. Konstruksjonen er festet til bygningen, men det er ikke etablert tilfredsstillende tetting rundt overgangene til tak og vegg. Dette gir risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende bygningsdeler. INNVENDIG Innvendige vegger består hovedsakelig av malt trepanel og noe malte plater. Himlingene har trepanel. Gulvflater har både malt og umalt tregulv. Etasjeskillene er utført med trebjelkelag. Boligen har elementpipe med tilkoblet vedovn, samt sotluke/feieluke. Trappen mellom etasjene er en bratt tretrapp med malt overflate. Innvendige dører er hovedsakelig malte fyllingsdører. KJØKKEN Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap,oppvaskmaskin og komfyr. Det er ingen ventilering fra kjøkken. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av plast. Avløpsrør er også av plast. Bygningen har naturlig ventilasjon via ventiler i vinduene. Hytten ble oppført i 1992, og ventilasjonsløsningen er i samsvar med gjeldende forskriftskrav på oppføringstidspunktet. Det foreligger ikke krav om mekanisk ventilasjon i bygninger fra denne perioden, forutsatt at naturlig ventilasjon sikrer tilstrekkelig luftutskifting. Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av ventiler for å opprettholde god luftkvalitet, og det kan være hensiktsmessig å vurdere supplerende ventilasjonstiltak ved indikasjoner på fukt eller tung inneluft. Toalettrommet er utstyrt med jets-toalett med innebygd kvern og tilkoblet pumpe, som pumper avløpsvannet opp til utedoen. Kjøper anbefales å gjøre seg kjent med systemets funksjon og vedlikeholdsrutiner. Varmtvannstanken har et volum på ca. 200 liter og er plassert på toalettrom. TOMTEFORHOLD Tomt og fundamentering. Byggegrunnen består av fjell. Hytten er fundamentert på søyler av lettklinkerblokker. Eiendommen ligger på en naturtomt med skrånende terreng. Tomten fremstår som tilnærmet naturpreget med begrenset opparbeidelse, og det er ikke registrert større terrenginngrep eller dreneringstiltak. Det ble observert en del maur i terrenget ovenfor hytten. Det ble imidlertid ikke registrert tegn til aktivitet eller forekomst av maur inne i hytten ved befaring. Vann- og avløpssystem Utvendige avløpsrør er av plast og henger synlig under hytten. Rørene antas å være fra byggeåret. Avløpsvannet ledes ut i terreng noen meter fra bygningen. Vannledninger utvendig er også av plast og vurderes å være fra samme periode. Lovlighet Utedo ? Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger Utedo er oppført før 1.juli 2010. Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at tiltaket er byggemeldt eller godkjent av kommunen i henhold til daværende regelverk. Det gjøres oppmerksom på at dagens unntaksbestemmelser i plan- og bygningsloven § 20-5 ikke har tilbakevirkende kraft, og kan derfor ikke benyttes som grunnlag for å anse tiltaket som lovlig oppført på oppførings tidspunktet. Eventuell etter godkjenning må avklares med kommunen. Redskapsbod ? Det foreligger ikke tegninger Det foreligger ikke tegninger av boden, og tiltaket er ikke omsøkt. Boden er oppført i samsvar med unntaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven § 20-5, og det er dermed ikke krav om søknad for dette tiltaket. Det gjøres likevel oppmerksom på at tiltaket er meldepliktig til kommunen, slik at bygget kan registreres i kommunens kart- og matrikkelsystem. Det er ikke meldt inn. Fritidsbolig ? Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det foreligger godkjente byggetegninger, men disse samsvarer ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. Avvik mellom tegninger og dagens planløsning. Hovedplan: I de opprinnelige tegningene er det angitt en bod som i dag er innredet som bad. Det resterende arealet er benyttet til en trapp, som også er flyttet fra opprinnelig plassering. Videre er det ikke en dør fra soverommet og ut til balkongen, slik tegningene viser, men et vindu. Det er også etablert en utedusj i et av de innvendige hjørnene på bygningskroppen, som ikke er medtatt på de opprinnelige tegningene. Hems/loft: Som følge av endret plassering av trappen, er også hemsens planløsning noe endret. I dag er det etablert to separate rom/soverom samt en gang. Opprinnelige tegninger viser kun ett rom og en åpen gang-/soveromsdel. Altan og trapp: Altan er bygget betydelig større enn det som fremgår av tegningene, med utvidelser på flere sider av hytten. Dette arbeidet ble utført rundt 2020. I tillegg er det bygget en trapp fra altanen og ned til hagen, som ikke er med på tegningene. Denne ble etablert ca. i 2021. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: Taktekking Taktekkingen er av pappshingel, samt noe pvc plater over enkel utedusj. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. ? Det er avvik: Noe av shingel er løs i underkant Det er observert råte i vindskiver og israft. Normal tid før omlegging av papptekke er 10 - 30 år. Konsekvens/tiltak ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. ? Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. ? Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. ? Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Det anbefales at råteskadde og oppsprukne vindskier og israfter skiftes ut for å opprettholde bygningens beskyttelse mot vær og fukt. Nedløp og beslag Takrenner og nedløp består av plastbelagt/lakkert stål Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. ? Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. ? Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp og takhatter/pipehatter i sink eller plastbelagt stål er 25 - 35 år. Konsekvens/tiltak ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. ? Stigetrinn for feier må monteres. Det er ikke krav om å montere snøfangere. Når det er sagt, har eier et selvstendig ansvar for å ivareta sikkerheten rundt bygningen. Det bør derfor vurderes å montere snøfangere der det er fare for at snø og is kan rase ned og forårsake skade på personer, dyr, kjøretøy eller bygningsdeler. Nedløp bør føres ned under altan og bort fra søylepunkt. Er pipen høyere en 1,2m på oversiden er det også krav om plattform Veggkonstruksjon Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vurdering av avvik: ? Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. ? Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. ? Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er observert noen kledningsbord med råte. Konsekvens/tiltak ? Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. ? Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det anbefales ar råteskadet kledning skiftes ut. Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning Dører Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Det er avvik: Det mangler beslag under dørene Panelen på ytterdøren er slitt, og løsner fra døren. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Ytterdøren bør vedlikeholdes, og man bør montere beslag under dørene. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Altan/terrasse/platting på ca 125 m² med utgang fra stue og hovedinngang. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Vurdering av avvik: ? Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. ? Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. ? Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. ? Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene. Rekkverket har en høyde på ca. 1 meter, med unntak av en mindre del bak huset mot redskapsboden. Det er stedvis værslitt og oppsprukket trevirke/trepanel, særlig på plattingen som er bygget i terrengnivå over bygget. I området ved trappen opp til utedoen er det registrert noe ustødig og sviktende underlag. Altanen/terrassen er bygget direkte utenpå fasadekledningen uten bruk av beslag i overgang mellom konstruksjonene. Dette kan gi risiko for inntrenging av fukt og påfølgende råteskader i kledning og tilstøtende veggkonstruksjon. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det anbefales å gjøre tiltak i overgangen mellom altan/terrasse og yttervegg, da konstruksjonen er bygget direkte mot kledningen uten beslag. Dette gir risiko for fuktinntrenging og påfølgende skader på kledning og underliggende konstruksjoner. Innsetting av beslag eller annen egnet fuktsikring bør vurderes for å hindre fremtidige skader. Kjøper bør selv vurdere utskifting av terrassebord som er værslitte og har synlig slitasje. Det vises til særlig slitasje på platting som ligger i terreng, samt stedvis oppsprekking i treverket. Tiltak bør vurderes som del av normalt vedlikehold. Innvendig: Overflater Veggene har trepanel og malt plater. Innvendige tak har trepanel. Gulv med malt og umalt tregulv Vurdering av avvik: ? Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. ? Det er avvik: Det ble registrert enkelte manglende lister. Det mangler også en veggpanel/plate på vegg bak toalett. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det er ikke registrert noen store skader. Kjøper bør selv vurdere tiltak. Radon Vurdering av avvik: ? Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Åpen og luftet kunstruksjon under hytten Hytten står på søyler/pilarer, med åpen og luftet konstruksjon under trebjelkelag og stubbegulv. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Tilgangen under hytten er begrenset, noe som gjør fullstendig kontroll av konstruksjonene vanskelig. Ved stikkprøvekontroll ble det ikke registrert unormale fuktverdier i bjelkelaget. Det ble imidlertid observert en tørket fuktskade, antatt fra tidligere lekkasje. Videre ble det registrert hull i asfaltplatene for gjennomføringer som ikke er tilfredsstillende tettet. Flere steder er det også åpninger i isolasjonen der yttervegger møter bjelkelaget, noe som kan gi risiko for trekk og varmetap, samt redusert konstruksjonsbeskyttelse mot fukt og skadedyr. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: ? Hull rundt rør og kabler bør tettes for å unngå fukt, trekk og skadedyr. ? Åpne felt med synlig isolasjon bør tettes og dekkes til for å sikre god isolering og hindre fukt. Innvendige trapper Boligen har bratt malt tretrapp. Vurdering av avvik: ? Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. ? Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Rekkverk på loft kanten mot stue er for lavt og ustabilt. Konsekvens/tiltak ? Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Innvendige dører Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører har litt slitasje grunnet alder. Flere dører tar i karm ved lukking/åpning. Konsekvens/tiltak ? Enkelte dører må justeres. Andre innvendige forhold Rekkverk på loft mot stue Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Rekkverk på loft mot stue er for lavt og ustabilt. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det anbefales at eksisterende rekkverk justeres til forskriftsmessig høyde i henhold til gjeldende krav, samt at rekkverket stives av for å oppnå tilstrekkelig stabilitet og sikkerhet. ETASJE > KJØKKEN Overflater og innredning Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap,oppvaskmaskin og komfyr. Vurdering av avvik: ? Det er påvist at overflater har noe skader. Mangler blant annet sokkel foran oppvaskmaskin. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Kjøper må selv vurdere eventuelle tiltak knyttet til vedlikehold eller utskifting av kjøkkenet. ETASJE > KJØKKEN Avtrekk Det er ingen ventilering fra kjøkken. Har væt kjøkkenvifte tidligere, men den ble fjernet i 2024 Vurdering av avvik: ? Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Konsekvens/tiltak ? Mekanisk avtrekk bør etableres. ? Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet ETASJE > TOALETTROM Overflater og konstruksjon Toalettrom Vurdering av avvik: ? Det er påvist skader på innredning. ? Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Konsekvens/tiltak ? Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. ? Det er ikke behov for utbedringstiltak. Vannledninger Innvendige vannledninger er av plast. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsrør Det er avløpsrør av plast. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak ? Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Andre VVS-installasjoner Toalettrommet er utstyrt med jets-toalett med innebygd kvern og tilkoblet pumpe, som kverner avløpet og pumper det opp til utedoen. Løsningen er aktuell der naturlig fall til avløp ikke er mulig, og er avhengig av strømtilførsel og at pumpen fungerer som forutsatt. Kjøper bør gjøre seg kjent med driftsrutiner og nødvendig vedlikehold for å sikre stabil drift over tid. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det antas at halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner. Varmtvannstank Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. ? Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Ref. punkt etasjeskille/gulv mot grunn, så er laveste punktet i området rundt berederen. Det ble observert tørkede fuktskjolder under berederen, men det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved måling. Målingene viste tørre forhold på befaringstidspunktet. Konsekvens/tiltak ? Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Det bør gjøres tiltak på understøttelsen av tanken Utvendige vann- og avløpsledninger Utvendige avløpsrør er av plast og henger synlig under hytten. Rørene antas å være fra byggeåret. Avløpsvannet ledes ut i terreng noen meter fra bygningen. Vannledninger utvendig er også av plast og vurderes å være fra samme periode. Vannforsyning har tidligere skjedd via en muntlig avtale med nabo, der vann har blitt hentet med slange og fylt i en vanntank plassert under hytten. NB: Denne avtalen videreføres ikke av nabo, og eiendommen står dermed uten etablert vanntilførsel per i dag. Vanntanken er tilkoblet en pumpe som forsyner hytten med vann internt. Anlegget er uisolert og beregnet for sesongbruk. Det tappes ned og tas ut av drift i vinterhalvåret for å hindre frostskader. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Forhold som har fått TG3: Vinduer Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. ? Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Noen av vinduene mangler ventilkappen på utsiden. Kledning og listverk går helt ned på vannbrett. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Det må påregnes noe vedlikehold. Det anbefales å etablere en spalte mellom kledning og vannbrett for å unngå oppfukting og råteskader på treverket. Prisestimat på lister som viser råteskader rundt og på vinduene. På grunn av vinduenes alder bør det på sikt vurderes å skifte ut hele vinduet. Utvendige trapper Hytten har adkomst via en lang tretrapp fra hagen/sjøen. Det er i tillegg en trapp mellom hytten og utedoen, samt en egen trapp opp til utedoen. Vurdering av avvik: ? Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. ? Det er ikke montert rekkverk. ? Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. ? Rekkverk må monteres for å lukke avviket. ? Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: ? Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert enkelte høydeforskjeller i gulv. På toalettrommet ble det målt mellom 10?20 mm avvik innenfor en lengde på 2 meter. På loftet, ved pipe, ble det målt ca. 20 mm avvik over en lengde på 50 cm. I tillegg er det registrert en gjennomgående høydeforskjell på over 15 mm i hele rommet. Konsekvens/tiltak ? For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anbefales å vurdere løsning for å utbedre høydeforskjellen ved pipen Pipe og ildsted Boligen har elementpipe,vedovn og sotluke/feieluke. Vurdering av avvik: ? Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. ? Det er avvik: Ildfast plate foran ovnen er for liten ? gjeldende krav tilsier at platen skal være minimum 30 cm ut fra ovnens åpning. Ovnen er også plassert for nær pipe ? det skal være minimum 10 cm avstand mellom ovn og pipe for å oppfylle brannkrav. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det anbefales å montere større ildfast plate foran ovnen i henhold til gjeldende krav, samt justere plasseringen av ovnen slik at det oppnås tilstrekkelig avstand til pipe. Dette for å ivareta brannsikkerheten. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 18.7/.2025 av Jarle Lidal teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja Sukkermaur om våren. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Sønn av avdød er elektriker. Arbeid utført av Elektriker 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Avdødes Svigersønn og øvrig familie. Arbeid utført av Tømrer 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja Det har vært en privat avtale mellom avdøde og en nabo om fylling av vanntanken under hytta som naboen ikke ville videreføre. Tilleggskommentar Vi arvet fritidseiendommen i juni 2025. Randi Ranheim eide fritidseiendommen siden byggeåret.

Innhold
Fritidsboligen går over 2 plan med loft. 1. etg.: Kjøkken, Stue, Entré, Toalettrom, Soverom, Soverom 2, Soverom 3. Loft: Soverom, Soverom 2, Gang Det er også redskapsbod og utedo på eiendommen. Eiendommen består av to tomter.

Standard
Sjarmerende hytte med stor terrasse og idyllisk beliggenhet Velkommen til denne koselige hytten fra 1992, oppført i tradisjonell trekonstruksjon på pilarer og over to etasjer. Hytten fremstår som en eldre hytte med behov for noe vedlikehold, særlig utvendig, men har mye sjarm og potensial. Den er oppført etter datidens byggeforskrifter, og teknisk standard vil kunne avvike fra dagens krav. Hytten har en romslig og innbydende terrasse på ca. 125 m² som gir gode solforhold og flere soner for uteopphold. Adkomst skjer via tretrapp fra hage og sjø, og det er i tillegg trapper mellom hytten, utedoen og redskapsboden. På eiendommen finnes også en enkel utedusj, frittliggende redskapsbod og utedo. Planløsning: Hovedetasjen består av entré, toalettrom, kjøkken/spisestue, stue og tre soverom. Loftsetasjen har gang med trapp og to soverom. Merk at enkelte rom har avvik knyttet til dagens krav til rom for varig opphold ? dette er nærmere omtalt i tilstandsrapporten. Kjøkkenet har enkle, glatte fronter, laminat benkeplate og plass til komfyr, kjøleskap/fryser og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er fjernet i 2024, og det er ingen mekanisk ventilasjon. Toalettrommet har jets-toalett med kvern og pumpe som leder avløp til utedoen. Dette er en hytte for deg som ønsker en klassisk sommeridyll og som ikke er redd for å legge ned litt egeninnsats. Eiendommen har mange kvaliteter og ligger naturskjønt til ? her får du en perfekt ramme for sommerminner i årene fremover. Det er ett system som heter Elko smart på hytta, dette overvåker strømforbruk; Kameraer, VVB, varmeovner og vannpumpe.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.  Hytta selges med løsøre/inventar, med noen få unntak som angår personlige eiendeler.

Hvitevarer
Hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin på badet medfølger.

Forsikringsselskap
Fremtind

Polisenummer
5239373

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.   Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)  

Prisantydning inkl. omkostninger
14 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 350 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 351 350 (Omkostninger totalt) 367 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 370 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 14 351 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 14 367 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 14 370 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Vedovn og panelovner i hovedetasje Varmtvannstank på ca. 200 liter er plassert på toalettrommet.

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
3940

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Renovasjon på sommertid: kr. 3434 Feiing: kr. 506

Formuesverdi primær
563391

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
2253564

Formuesverdi sekundær år
2023

Info formuesverdi
Gjelder for Gnr. 139 Bnr. 134

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3911/139/134: 02.07.2013 - Dokumentnr: 550562 - Jordskifte Jordskiftesak 0700-2012-0005 Oslebakke
Gjelder denne registerenheten med flere
07.06.1993 - Dokumentnr: 6041 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3911 Gnr:139 Bnr:11
01.01.2018 - Dokumentnr: 134095 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0722 Gnr:139 Bnr:134
01.01.2020 - Dokumentnr: 1555440 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0729 Gnr:139 Bnr:134
01.01.2024 - Dokumentnr: 510186 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3811 Gnr:139 Bnr:134
31.01.1996 - Dokumentnr: 1165 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:139 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:139 Bnr:11
Gjelder fri ferdsel til veg og brygge. Ikke motorisert
ferdsel.
Gjelder denne registerenheten med flere
02.07.2013 - Dokumentnr: 550562 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:139 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:139 Bnr:11
Gjelder denne registerenheten med flere


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke funnet verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen i kommunens arkiver, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Dog foreligger det en godkjent søknad på oppføring av hytta, med rammetillatelse fra 1990 og registert tatt i bruk 1992 hos kommunen. Det foreligger også godkjente byggetegninger på hytta hos kommunen. Det er avvik på tegningene og dagens utforming, innvendig og utvendig; terrassen går rundt hele hytta i dag samt at det er bygget en utedo og et uthus. Uthuset er antagelig oppført i 2020 på eiendommen. Dette er søknadspliktige tiltak det ikke er søkt om. Det er ikke funnet dokumentasjon på brygga som ligger der i dag. Etablering av brygger er også et søknadpliktig tiltak. Mulig konsekvens er å reversere tilbake til godkjente tiltak. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998 (hytta er bygget i 1992). Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk. 

Vei, vann og avløp
Eiendommen er ikke tilknyttet vann og avløp. Det er i dag en tank som fylles manuelt med vann, dette er å regne som vann på hytta og vil kunne kreve utbedringer (det er hyttetoalett (Jets), vakumtoalett som går opp til utedo/beholder som må blir til jord): Det kan komme pålegg om utbedring av vann og/eller avløp. Gjelder spesielt for boliger som er bygget før 1975. De vanligste grunnene er: -Overvann (takvann og drenering) og spillvann (toalett, dusj, vask m.m) er ikke separert (fellessystem). -Ledninger som ikke er tette - primært betongledninger/galvaniserte ledninger. -Slamavskiller i bruk. -Ikke tilknyttet kommunalt avløp og har et privat avløp som er mer enn 10 år gammelt. -Takvann ledes til kommunal ledning. Merknad: Eiendommen er ikke tilknyttet vann og avløp. Innlagt vann utløser krav om godkjent avløpsløsning. Det er flere ulike løsninger for modernisering av vann og avløp. Det er eks anbefalt med minirenseanlegg med slamtørke. (vannledning ligger ca 70 meter unna eiendommen). Det eksisterer flere slike anlegg i nabolaget i dag, men det er ingen garanti at det er kapasitet på disse. Utbedringer må påregnes.

Regulerings- og arealplanner
KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til: -Forbudsgrense sjøen. Kommuneplanens arealdel (6.9.2023) -LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Nåværende. Kommuneplanens arealdel (6.9.2023) 1277.38m2 -Ras- og skredfare. Kommuneplanens arealdel (6.9.2023) 524.59m2

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
14 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 350 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 351 350 (Omkostninger totalt) 367 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 370 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 14 351 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 14 367 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 14 370 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
351350

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjo Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Dødsbo
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Arvingene (selgerne) har ikke bebodd eiendommen og har lite kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18000 ,- oppgjørshonorar kr 6900 ,- og visninger kr 9000,- (gratis første gang). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55000 ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.