HALDEN Repslagergata 9

Tomt
195.4m²

Beskrivelse av tomt
Flat tomt med opparbeidet veranda og skjermvegger mot naboer med prydbusker.

Beliggenhet
Eiendommen ligger i sentrum av Halden med kort gangavstand til gågaten, butikker, cafeer/restauranter og til Tista shoppingsenter.

Adkomst
Fra Repslagergata.

Bebyggelse
Området består av både boligbebyggelse og næringsbebyggelse.

Skolekrets
Os/Rødsberg

Byggemåte
Bygningen er oppført med støpt plate mot grunn. Yttervegger i bindingsverk, utvendig kledd med liggende trepanel, vinduer fra 1984. Etasjeskille med bjelkelag i tre. Saltak av trekonstruksjoner, tekket med takstein. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport datert 05.02.2024, avholdt av Patrick Svendsen for en teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Innhold
Eiendommen inneholder: Leilighet H0101: Entrè, gang, bad, kjøkken, stue, soverom. Leilighet H0201: 1.etg: Trapperom, soverom/kontor. 2.etg: Gang, soverom, kjøkken med spisesplass, bad, wc, stue med effektiv peisovn, spisestue/soverom. I tillegg er det lagringsplass på loft, via nedfellbar stige. Kjeller med vaskerom og lagringsboder. NB: Merk at takhøyden i kjelleren er under 1.80 og er derfor ikke målbart areal. Stor markterrasse med kveldssol i bakgården i tillegg til balkong i 2.etg.

Standard
Generelt gjennomgående god standard i boligen. Kjøkken i begge leiligheter har innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Overskap med slette fronter og underliggende lys. Begge baderom har gulv med varmekabler og vinylbelegg, dusjkabinett og speilskap. Elegant og effektiv Contura peisovn i stuen. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Mur, terreng, stikkledninger og tanker. TG 2: Terrengforhold. Terrenget er tilnærmet flatt rundt boligen. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra ringmur. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være 1:50 fall vekk fra husets ringmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Takstmannens erfaring er at dette sjeldent oppfylles på de fleste eiendommer, og at denne eiendommen ikke er et unntak. Årsak / Konsekvens: Terreng uten tilstrekkelig fall vekk fra grunnmuren anses som et avvik. Når det er manglende fall fra grunnmur er det muligheter for større vannansamlinger rundt boligen, som vil føre til unødvendig fuktbelastninger på drenering/mur. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må terrengfallet graves ca. 1:50 fall ca. 3 meter vekk fra husets grunnmur. TG 2: Vann og Avløp (stikkledninger, offentlig eller privat) Offentlig vann og avløp via soilrør og kobberrør. Avløpsrør er ikke kamera inspisert. Dette betyr at det er ikke brakt klarhet i hvilken tilstand avløpsrør har. Tilstand på anlegg er ikke kontrollert utover at det er operativt. Årsak / Konsekvens: Støpejernsrør/soilrør og kobberrør ble lagt frem frem til ca. 1975, og må anses med fare for brudd med tanke på alder og slitasje. Ved brudd på stikkledningene vil det kunne oppstå større vannansamlinger rundt bolig og/eller nabobygninger. Man kan derfor anslå at stikkledningen for avløp må anses med behov for oppgraderinger. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må stikkledningene oppgraderes i sin helhet. TG 2: Fundamenter. Fundamentering blir vurdert med utgangspunkt i planhet på innvendige overflater. Fundamenteringen er ikke mulig og inspisere da den ligger skjult under bakkenivå. Årsak / Konsekvens: På befaringsdagen ble det registrert noen tegn til planhetsavvik i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes fundamenteringen å være utsatt for en kombinasjon av noe fuktinnsig fra symptomer på sviktende drenering, slitasje og alder og mulige variasjoner i jordens tetthet under fundamentet som manglende komprimering eller leiregrunn. Ytterligere undersøkelser anbefales. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen utbedres og det bør gjøres utbedringer av fundamenteringen. TG 2: Drenering og fuktsikring. Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i bygningens etableringsår og en skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturlig aldersmessig slitasje med en begrenset brukstid. Takstmannens mulighet for vurdering av selve dreneringen er begrenset fordi den ligger under bakkenivå og ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det antas at de drenerende massene fungerer noe redusert, da det er noen nevneverdige planhetsavvik i boligen. Årsak / konsekvens: På grunnlag av at det er noen planhetsavvik i boligen så antas det at dreneringen er noe sviktende. Ved mangelfull drenering kan fukt trenge inn i kjeller og fundamenter, som igjen kan skape fuktskader i konstruksjoner og overflater. Konsekvensene av fuktskader som resultat av dårlig drenering er at det kan oppstå noe planhetsavvik på gulvoverflater, organisk materiale blir ødelagt, treverk råtner opp, soppdannelser og salt utslag blir til, maling faller av og ikke minst så kandet være helsefarlig å oppholde seg i en fuktig kjeller. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen vedlikeholdes eller skiftes ut. Vinduer og ytterdører leilighet H0101 TG 2: Vinduer og ytterdører. Vinduer fra 1984. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Vinduene fremstår med avflasset maling og med behov for vedlikehold eller utskiftninger. Viktig å merke seg at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, dette kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Ytterdør antatt fra 1984. Dørene ble visuelt undersøkt og funksjonstestet under befaringen. Det ble ikke avdekket vesentlige slitasjer, eller skader ved dørene. Det er derfor ikke behov for tiltak. Årsak / Konsekvens: Det ble observert avflasset maling og tydelige tegn på slitasje ved alle vinduer. Slitasje i vinduer/dører vil gjøre at vinduene/dørene ha svekket funksjon, som vil over tid gi store luftlekkasjer og mulig økt fuktinnsig inn i boligen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduer og dører vedlikeholdes. Vinduer og ytterdører leilighet H0201 TG 2: Vinduer og ytterdører. Vinduer fra 1984. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Vinduene fremstår i normalt god stand. Det ble ikke avdekket slitasje av betydning, skader eller punkterte vindusglass som har negativ innvirkning på funksjonen. Viktig å merke seg at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, dette kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Terrassedør fra 1984. Ytterdør antatt fra 1984. Dørene ble visuelt undersøkt og funksjonstestet under befaringen. Det ble ikke avdekket vesentlige slitasjer, eller skader ved dørene. Det er derfor ikke behov for tiltak. Årsak / Konsekvens: Det ble observert avflasset maling og tydelige tegn på slitasje ved alle vinduer. Slitasje i vinduer/dører vil gjøre at vinduene/dørene ha en svekket funksjon, som vil over tid gi store luftlekkasjer og mulig økt fuktinnsig inn i boligen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduer og dører vedlikeholdes. Balkonger, terrasser, veranda. TG 2: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger eller terrasser) Balkong med utgang fra soverom på 13 m². Terrassebord på tilfarer, antatt beliggende på støpt betongdekke. Balkongen er over carport i 1. etasje. Rekkverk er målt til ca. 89 cm høyde. Høyde på rekkverk blir vurdert mot dagens forskrift, da denne vurderingen omhandler HMS. Dagens krav til høyde på rekkverk er på minimum 100 cm for balkonger og terrasser med nivåforskjeller større enn 0,5 m fra balkong, terrasse eller tilsvarende ned til terrenget eller til annet underliggende plan eller nivå og inntil 10 m over bakken. Årsak / Konsekvens: Høyde på rekkverk anses ikke som tilstrekkelig høyt. Ved manglende høyde på rekkverk kan dette være fare for liv og helse. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må man vurdere om man vil skifte ut rekkverk, slik at man tilfredsstiller dagens krav til barnesikring. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft, men kommenteres av sikkerhetshensyn i rapporten. Takkonstruksjon TG 2: Takkonstruksjon.Saltak av trekonstruksjoner, visuelt undersøkt fra bakkeplan og kontrollert på loft. Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger, eller synlige svekkelser ved konstruksjonen. Det ble utført fuktmålinger ved stikkprøver av takkonstruksjonen fra loft. Det er synlige fuktmerker på sponplatene som fungere som gulv, og noe på takkonstruksjonen rundt skorsteinen. Det ble ikke avdekket forhøyede fuktverdier, men tilstanden må overvåkes. Det antas at disse fuktmerkene kan komme fra en tidligere lekkasje som har blitt utbedret. Årsak / Konsekvens: Det ble observert noe manglende lufting på loft som bør utbedres. Vis loftet ikke har tilstrekkelig lufting vil det kunne skape en kondensproblematikk på loftet. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det opprettes lufting på loft slik at takkonstruksjonen holder seg tørr. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) Kjelleren anses som lagerplass og har en takhøyde under 1,80, som gjør at rommene ikke anses som målbare arealer eller rom for varig opphold. TG 3: Ventilasjon (gjelder kun for rom for varig opphold) Det ble ikke funnet noen ventiler i vegger. Årsak / Konsekvens: Rom under terreng anses med manglende ventiler og mulighet for ventilering. Dette kan føre til forhøyet luftfuktighet som videre kan skade konstruksjonen av bygningen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres ventiler i vegger i alle rom. Estimert kostnad: 20 000,- Bad leilighet H0101 TG 2: Overflater - Gulv. Malt vinylbelegg på gulv. Fall på gulv ble kontroller med laser, der det måles mer enn 1:100 fall på gulv og 20mm høydeforskjell fra topp slukrist til topp flis ved terskel til dør. Dette anses som tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkelt funksjonstest av overflatene. Overflatene fremstår med slitasje og fra ukjent alder. Årsak / Konsekvens: Belegget fremstår stedvis noe løst og med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftninger på påregnes. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må belegget skiftes ut i sin helhet. TG 2: Overflater - Vegger. Belegg er lagt som sokkel og det er lagt plater av ukjent type på vegger. Årsak / Konsekvens: Platene på vegger fremstår noe løse og det er ukjent om disse platene er godkjent til bruk på våtrom. Det ble også observert manglende våtromsgodkjent overflater mellom dusj og toalett. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må oveflatene skiftes ut til våtromsgodkjente overflater. TG 3: Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger) Vinylbelegg på gulv fungerer som tettesjikt ved gulvet. Det gjøres oppmerksom på at vinyl er en bygningsdel som har en naturlig bruksslitasje over tid med en forventet levetid, da den ikke er tildekket med fliser. Vinylbelegget fremstår med ukjent og alder og mye slitasje, ved visuell besiktigelse. Sluk av soilrør. Veggoverflater av ukjent type og noe manglende mellom dusj og toalett. Overflatene fremstår uten tilstrekkelig tetting og med slitasje av betydning. Årsak / Konsekvens: Overflatene på gulv og vegger fremstår med slitasje som gjør at tettheten i overflatene er usikker. Dette gjør at ved høy fuktbelastning vil det være fare for at konstruksjonene vil trekke inn vann og ta skade. Sluket er av soil og må anses som over sin forventede levetid. Dette gjør at det alltid vil være en fare for at lekkasjer rundt sluk kan forekomme. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må overflatene og sluket skiftes ut. Estimert kostnad: 250 000,-. TG 2: Avløp og vannrør Tilførsel for vann av kobberør. Avløpsrør av plast og soilrør. Det ble vurdert god vannmengde og avrenning ved åpen vannkran. Årsak / Konsekvens: Det er ukjent alder på røropplegget. Rørene må anses med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftninger må påregnes. For rør med slik alder og slitasje vil det alltid være en fare for at det kan oppstå skjulte lekkasjer inne i konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegget på badet skiftes ut i sin helhet. TG 2: Ventilasjon. Naturlig ventilasjon via ventil i vegg og med manglende mulighet for overstrømning ved dør. Årsak / Konsekvens: Naturlig ventilasjon på bad anses ikke som tilstrekkelig ventilering. Ved manglende mekanisk avtrekk på våtrom vil den fuktige luften kunne føre til mugg og råte i himling og innredning. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres inn mekanisk avtrekksvifte. Bad leilighet H0201. TG 2: Overflater - Gulv. Vinylbelegg på gulv. Fall på gulv ble kontroller med laser, der det måles over 1:100 fall på gulv og 25mm høydeforskjell fra topp slukrist til topp flis ved terskel til dør. Dette anses som tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkelt funksjonstest av overflatene. Overflatene fremstår med slitasje og er løst rundt slukrist. Årsak / Konsekvens: Det ble observert mye slitasje på gulvet og at belegget ligger løst rundt slukristen. Dette kan føre til at vann trekker under belegget og ødelegger underliggende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må belegget skiftes ut i sin helhet. TG 2: Overflater - Vegger. Belegg er lagt som sokkel og det er lagt plater av ukjent type på vegger. Årsak / Konsekvens: Platene på vegger fremstår noe løse og det er ukjent om disse platene er godkjent til bruk på våtrom. Plater som ikke er egnet i våtrom vil kunne føre til at konstruksjoner blir skadet. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må oveflatene skiftes ut til våtromsgodkjente overflater. TG 3: Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger). Vinylbelegg på gulv fungerer som tettesjikt ved gulvet. Det gjøres oppmerksom på at vinyl er en bygningsdel som har en naturlig bruksslitasje over tid med en forventet levetid, da den ikke er tildekket med fliser. Vinylbelegget fremstår med ukjent og alder og mye slitasje, ved visuell besiktigelse. Sluk av soilrør. Veggoverflater av ukjent type. Overflatene fremstår uten tilstrekkelig tetting og med slitasje av betydning. Årsak / Konsekvens: Overflatene på gulv og vegger fremstår med slitasje som gjør at tettheten i overflatene er usikker. Det ble observert et avkappet rør jevnt med gulvet som kan være utett i overgangen mellom gulv og rør. Dette gjør at ved høy fuktbelastning vil det være fare for at konstruksjonene vil trekke inn vann og ta skade. Sluket er av soil og må anses som over sin forventede levetid. Dette gjør at det alltid vil være en fare for at lekkasjer rundt sluk kan forekomme. Anbefalt tiltak:For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må overflatene og sluket skiftes ut. Estimert kostnad: 250 000,-. TG 2: Avløp og vannrør. Tilførsel for vann av kobberør. Avløpsrør av plast og soilrør. Det ble vurdert god vannmengde og avrenning ved åpen vannkran. Årsak / Konsekvens: Det er ukjent alder på røropplegget. Rørene må anses med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftninger må påregnes. For rør med slik alder og slitasje vil det alltid være en fare for at det kan oppstå skjulte lekkasjer inne i konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegget på badet skiftes ut i sin helhet. TG 3: Ventilasjon. Ingen ventilasjon i rommet annet en åpningsbart vindu. Årsak / Konsekvens: Det er ingen form for tilstrekkelig ventilasjon i rommet. Ved manglende mekanisk avtrekk på våtrom vil den fuktige luften kunne føre til mugg og råte i himling og innredning. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres inn mekanisk avtrekksvifte. Estimert kostnad: 20 000. TG 2: Sanitærutstyr / armaturer og innredning. Innredning med slette fronter, servant med 1-greps blandebatteri og overliggende speilskap på vegg. Frittstående toalett, opplegg for vaskemaskin og dusjkabinett stående i hjørnet. Årsak / Konsekvens: Det ble observert manglende fuge mellom servant og vegg. Dette kan føre til at vann renner mellom innredningen og vegg og kan skade innredningen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må fuge legges mellom innredning og veggen. Toalett (ikke våtrom) - Leilighet H0201. TG 2: Overflater - Vegger. Tapet med flismønster på vegger. Årsak / Konsekvens: Det har blitt observert noe mindre svelling av tapet i hjørnet. Det er ukjent hva som kan ha skapet dette, men det antas at alder og slitasje kan være en utløsende faktor. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det gjøres vedlikehold eller oppgraderinger av overflaten. TG 2: Ventilasjon. Naturlig ventilasjon via ventil i vegg. Årsak / Konsekvens: Det er bare naturlig ventilasjon i rommet som anses som utilstrekkelig i et rom med vanninnstallasjoner. Ved manglende mekanisk avtrekk på våtrom vil den fuktige luften kunne føre til mugg og råte i himling og innredning. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres inn mekanisk avtrekksvifte. Kjøkken - Leilighet H0101. TG 2: Overflater - Gulv. Laminat på gulv. Årsak / Konsekvens:Det ble observert hakk og riss i overflatene på kjøkkengulvet. Hakk og riss vil ødelegget det visuelle inntrykket av rommet og gjøre at overflatene blir med utsatt for skader fra vanlig bruk. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må man gjøre vedlikehold eller oppgraderinger av gulvet. TG 2: Avløp og vannrør. Tilførsel av vann fra kobberrør. Avløpsrør av plast. Det ble vurdert god vannmengde og avrenning ved åpen vannkran. Årsak / Konsekvens: Det er ukjent alder på røropplegget. Rørene må anses med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftninger må påregnes. For rør med slik alder og slitasje vil det alltid være en fare for at det kan oppstå skjulte lekkasjer inne i konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegget på kjøkkenet skiftes ut i sin helhet. TG 2: Avtrekk. Avtrekkshette over platetopp med kullfilter. Årsak / Konsekvens: Avtrekkshette med kullfilter anses som ikke tilfredsstillende ventilering. Ved manglende tilstrekkelig rensing av kullfilteret vil matosen kunne skade overflater på kjøkkenet. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avtrekksrør føres ut gjennom ventil i yttervegg. TG 2: Innredning. Innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør i plast og soil. Frittstående, komfyr m/platetopp og opplegg for kjøleskap. Ventilator over platetopp med kullfilter. Overskap med slette fronter og underliggende lys. Årsak / Konsekvens: Det observeres punktvis svelleskader fra slitasje på innredningen og atlys under overskap ikke fungerer. Sveller og sprekker i innredningenvil få kunne føre til svakheter, gjøre at innredningen blir med utsatt for skader ved vanlig bruk og kunne ødelegge det visuelle inntrykket av innredningen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må innredningen skiftes ut i sin helhet. Kjøkken leilighet H02010. TG 2: Overflater - Gulv. Laminat på gulv. Årsak / Konsekvens: Det ble observert hakk og riss i overflatene på kjøkkengulvet. Hakk og riss vil ødelegget det visuelle inntrykket av rommet og gjøre at overflatene blir med utsatt for skader fra vanlig bruk. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må man gjøre vedlikehold eller oppgraderinger av gulvet. TG 2: Avløp og vannrør. Tilførsel av vann fra kobberrør. Avløpsrør av plast og soilrør. Det ble vurdert god vannmengde og avrenning ved åpen vannkran. Årsak / Konsekvens: Det er ukjent alder på røropplegget. Rørene må anses med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftninger må påregnes. For rør med slik alder og slitasje vil det alltid være en fare for at det kan oppstå skjulte lekkasjer inne i konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røropplegget på kjøkkenet skiftes ut i sin helhet. TG 2: Avtrekk. Avtrekkshette over platetopp med kullfilter. Årsak / Konsekvens: Avtrekkshette med kullfilter anses som ikke tilfredsstillende ventilering. Ved manglende tilstrekkelig rensing av kullfilteret vil matosen kunne skade overflater på kjøkkenet. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avtrekksrør føres ut gjennom ventil i yttervegg. TG 2: Innredning. Innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør i plast og soil. Frittstående, komfyr m/platetopp og opplegg for kjøleskap. Ventilator over platetopp med kullfilter. Overskap med slette fronter og underliggende lys og stikkontakter. Årsak / Konsekvens: Det observeres punktvis svelleskader fra slitasje på innredningen. Sveller og sprekker i innredningen vil få kunne føre til svakheter, gjøre at innredningen blir med utsatt for skader ved vanlig bruk og kunne ødelegge det visuelle inntrykket av innredningen. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må innredningen skiftes ut i sin helhet. Etasjeskiller og gulv på grunn - Leilighet H0101. TG 2: Etasjeskiller. Mindre skjevheter observert (normalt i.h.h. til alder/ byggeår). Planhet på gulv ble målt på tilgjengelige overflater med laser: Lokalt avvik <16 mm. Totalt avvik <27 mm. Årsak / Konsekvens: Det ble avdekket totalt avvik mellom 15mm til 30mm høydeforskjell i utvalgte rom i 1. etasje. Ved at gulv har planhetsavvik vil dette kunne gjøre at overflatene får unødvendig slitasje, samt at det kan oppstå knirk i skjøtene på parkett og laminat. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Etasjeskiller og gulv på grunn - Leilighet H0201. Etasjeskiller. Etasjeskillere med skjevhet og nedbøy. For øvrig relativt stabilt, dette er normalt med tanke på alder og byggemåte. Planhet på gulv ble målt på tilgjengelige overflater med laser: Lokalt avvik <20 mm. Totalt avvik <35 mm. Årsak / Konsekvens: Det ble avdekket over 30 mm totalt høydeforskjell i utvalgte rom i 2.etasje. Ved at gulv har planhetsavvik vil dette kunne gjøre at overflatene får unødvendig slitasje, samt at det kan oppstå knirk i skjøtene på parkett og laminat. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Estimert kostnad: 200 000,-. TG 2: Innvendige trapper. Innvendige trapper i god stand på befaringsdagen. Trinnene i trappen fremstår oppført etter "trappeformelen", og er derfor behagelig å gå i. Rekkverk uten spiler og med stor åpning. Det mangler håndlist på en side av trappen. Åpninger i rekkverk blir vurdert mot dagens forskrift, da denne vurderingen omhandler HMS. Dagens krav til åpninger i rekkverk skal være maksimum 10 cm mellom ferdig gulv og underside rekkverk. Det skal være maksimum 10 cm åpning mellom horisontale, vertikale eller runde åpninger i rekkverket, og maksimum 25 cm mellom topp rekkverk og topp håndløper. Årsak / Konsekvens: Det mangler håndlist på en side av trappeløpet og åpninger i rekkverk anses som for storeVed for store åpninger i rekkverk vil dette kunne føre til at små barn kan komme seg gjennom åpninger eller å bli sittende fast i rekkverket og dermed utsettes for fare. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må håndlist monteres og rekkverket må tettes med fagmessig god utførelse. Det må presiseres at det ikke foreligger noen krav om å utbedre rekkverk, men nevnes av sikkerhetshensyn. TG 2: Ildsteder og skorsteiner.Skorsteiner inne i huset. Skorstein av tegl inne i boligen har ingen synlige sprekker i boenhetene på befaringsdagen. Årsak / Konsekvens: Skorstein og sotluke i kjeller fremstår med noe utilstrekkelig fuging og mye rust. Når skorsteinen og sotluken er i slik forfatning kan røyk sige ut mellom skjøter og fuger, som igjen kan føre til at kjelleren blir full av røyk. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skorsteinen oppgraderes med nye overflater og sotluken må skiftes ut. TG 2: Radon. Ingen radonmåling foreligger. Ifølge NGU kartverk er det moderat til lav forekomst i området. På generelt grunnlag anbefales radonmåling i bolig. Årsak / Konsekvens: Ved forhøyede radonverdier i boligen kan dette være helsefarlig. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det foreligge radonmålinger av bolig med godkjente verdier. Andre rom (eksklusive spesialrom) Leilighet H0101. TG 2: Overflater - Gulv. Laminat på gulv. Årsak / Konsekvens: Det ble observert flere uheldige avslutninger, noen sprekker mellom skjøter og skader som riss og sprekker. Slike skader vil føre til at gulver blir mer utsatt for flere skader fra vanlig bruk. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må man gjøre vedlikehold eller oppgraderinger av gulvet. TG 2: Ventilasjon (gjelder kun for rom for varig opphold) Naturlig ventilasjon via ventil i stue men ingen ventilasjon annet enn åpningsbart vindu på soverom. Årsak / Konsekvens: Ved dårlig eller mangelfull ventilasjon i boligen vil denne kunne skape helseplager over tid. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres ventiler i vegger i alle rom. Andre rom (eksklusive spesialrom) Leilighet H0201. TG 2: Ventilasjon (gjelder kun for rom for varig opphold) Ingen ventilasjon annet enn åpningsbare vinduer. Årsak / Konsekvens: Ingen ventilasjon annet enn åpningsbare vinduer anses ikke som tilstrekkelig ventilering av bolig, da denne formen for ventilasjon i bolig vil denne kunne skape helseplager over tid. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det monteres ventiler i vegger i alle rom. Tekniske anlegg, VVS-anlegg TG 2: Vannrør (stoppekran) Vannrør av kobber. Stoppekran i kjeller er funksjonstestet ok. Årsak / Konsekvens: Vannrør av kobber som dels ligger i lukkede konstruksjoner øker risikoen for skader, da lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages tidlig krever i mange tilfeller destruktive tiltak i rom og konstruksjoner. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget i boligen fornyes i sin helhet av rørlegger. TG 2: Avløpsrør. (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) Avløpsrør i hele boligen i hovedsak av soilrør. Årsak / Konsekvens: På avløpsrør av stål eller betong kan dette anses for å ha kort gjenværende brukstid, da betong- og stålrør ble lagt frem til ca. 1975 og har en forventet levetid på ca. 50 år. Deler av anlegget fremstår derfor med en kombinasjon av alder og slitasje som gjør at utskiftning må påregnes i tiden som kommer. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må lufting av avløpsanlegg føres over yttertaket. TG 2: Varmtvannsbereder. Det er 2 stk varmtvannsberedere stående i kjeller fra ukjent år. Berederene fremstår med tilfredsstillende el-tilkobling, men med noe tvilsom lekkasjesikring. Årsak / Konsekvens: Lekkasjesikringen til berederene fungere med at alle overflater er av støpt betong, som ikke tar skade av fukt), og at eventuelt lekkasjevann renner ned i hull i fundamentet. Dette anses ikke som tilfredsstillende, da lekkasjevannet vil renne under fundamentet og kunne skade fukt i kjelleren. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må varmtvannsbereden være lekkasjesikret med tilfredsstillende faglig utførelse for lekkasjesikring. Elektrisk anlegg. TG 2: Helhetsvurdering av det elektriske anlegget. 230V IT anlegg. Felles sikringsskap for begge leilighetene i trappegang 2. etasje med vippesikringer og AMS måler. El-anlegget fremstår stort sett av eldre type men med noen mindre oppgraderinger gjennomgående i begge boenhetene. Det anbefales en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget av registrert elektrovirksomhet, da en kombinasjon av alder og slitasje gjør at anlegget må anses med oppgraderingsbehov. Årsak / Konsekvens: Ved eventuelle feil og mangler på det elektriske anlegget kan det oppstå fare for liv og helse. Dette informeres om bare for sikkerhetshensyn, uten at det ble observert noen mangler som tilsier dette. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det foreligge dokumentert utvidet kontroll av det elektriske anlegget fra registrert elektrovirksomhet med feilfritt resultat. TG 3: Helhetsvurdering av det branntekniske anlegget. Det ble gjennomført en undersøkelse av det branntekniske anlegget i boligen. Her ble de branntekniske forholdene rundt branncelleinndeling, rømningsveier og andre forhold som åpenbart påvirker helse, miljø og sikkerhet undersøkt. Her ble det avdekket at brannskille mellom boenhetene er av ukjent type, slik at videre undersøkelser må foretas for å avklare situasjonen videre. Det mangler også brannslukker i 1. etasje. Årsak / Konsekvens: Det er registrert mangler og avvik i de branntekniske forholdene som krever tiltak og ytterligere undersøkelser. Når brannskille mellom boenheter ikke er tilstrekkelig vil dette kunne skape fare for liv og helse. Anbefalt tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må brannskille mellom boenheter kunne dokumenteres som tiltrekkelig, samt at brannslukker må monteres i leilighet H0101.Estimert kostnad er for innkjøp av brannslukker og ytterligere undersøkelser for å avdekke brannskille mellom boenheter. Hvis brannskille er helt manglende, blir sum for utbedring forhøyet. Estimert kostnad: 50 000,-

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i portrom på egen tomt.

Forsikringsselskap
Tryg

Polisenummer
6589171

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 400 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 85 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 400 000,00))   104 140,- (Omkostninger totalt)   3 504 140,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Elektrisk, i tillegg til vedovn i leiligheten i 2.etg.

Energiklasse
unknown

Kommunale avgifter
21289

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Beløpet er en prognose for 2024. De kommunale avgiftene inkluderer eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
766531

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
2912819

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
Det er ingen tinglyste heftelser på eiendommen.

Ferdigattest/brukstillatelse
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk.  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Innholdet i disse er i samsvar med dagens bruk.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. Det blir opplyst fra Halden kommune at det er et privat septikanlegg på eiendommen. Takstmannen informerer om at det ikke ble observert noen nedgravd septiktank på befaringsdagen, men man må anta at det foreligger dette på tomten.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplan med sentrumsformål i henhold til kommuneplanens arealdel 2017. Området er regulert for bebyggelse og anlegg. Sentrumsplan kan sees hos megler.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Nåværende eier opplyser at boligen i 1.etg har vært utleid til kr 8500 pr mnd eks strøm.

Verneklasse/sefrak
Boligen anses som fredet som vist på kartlaget fra Riksantikvaren.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Salg av bruktbolig: Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen ""som den er"", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. "

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. "

Omk. Kjøper beskrivelse
3 400 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 85 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 400 000,00))   104 140,- (Omkostninger totalt)   3 504 140,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
109140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 500/3 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,8% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke oppgjørshonorar kr 5500, - og markedspakke kr 10 900,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 8518,-. Utleggene omfatter foto, utlegg kommunale opplysninger og grunnboksutskrift. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 2475,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 15000,-. Alle beløp er inkl. mva.