BJØRNDALSTRÆ Bjørndalsskogen 78

Tomt
141724m²

Beskrivelse av tomt
Tomtearealet er felles for borettslaget og er opparbeidet med interne veier, parkeringsplasser, lekeplass, gangveier, støttemurer og grøntarealer.

Beliggenhet
Velkommen til Bjørndalsskogen ? et veletablert og attraktivt boligområde med rolige og familievennlige omgivelser. Boligen har en skjermet beliggenhet uten gjennomgangstrafikk og støy, samtidig som du har kort gangavstand til barnehage, skole, dagligvarebutikk, frisør og lekeplass. Vestkanten Storsenter ligger kun ca. fem minutters kjøring unna. Området er svært populært blant barnefamilier og byr på flere flotte lekeplasser samt ballbinge tilhørende borettslaget. Det er trygg og godt tilrettelagt gang- og sykkelvei til både barnehage og barneskole.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Boligen ligger i et område med tilsvarende bebyggelse.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager: Espira Eventyrskogen barnehage (1-5 år) 1.3 km Bjørgedalen barnehage (1-5 år) 1.5 km Skoler: Bjørndalsskogen skole (1-7 kl.) 0.5 km Sandgotna skole (8-10 kl.) 3.5 km Lynghaug skole (8-10 kl.) 6.2 km Fyllingsdalen videregående skole 4.9 km Laksevåg videregående skole 6.3 km

Byggemåte
TOMANNSBOLIG

Utvendig:

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass av noe varierende alder. Vinduene er datert 2007, 2017 og 2021. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter denne bygningsdelen.

Dører: Bygningen har malt hovedytterdør med elektronisk kodelås og malt balkongdør i tre. Det er planlagt utskiftning av en balkongdør fra et soverom i 2026 i regi av borettslag. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter denne bygningsdelen.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Altan med tilkomst fra stue og kjøkken i 2 etasje. Oppmålt til 15.2m2 Renovert i regi av borettslaget i 2022/2023 Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter denne bygningsdelen.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger : Terrasser på bakkeplan. Med utvendig tilkomst. Oppmålt totalt til ca. 57m2.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulv mot grunn av betong, etasjeskiller er av trebjelkelag. Kontrollert med laser.

TG2
2. Etasje - Vaskerom - 4.1m2 - Overflater vegger og himling
Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
Konsekvens/tiltak: Arbeidet er utført som egeninnsats. Overflatene fungere fint med dagens tilstand, men det er noen estetiske avvik på utførelse. Ingen funksjonssvikt.

2. Etasje - Vaskerom - 4.1m2 - Overflater Gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist andre avvik:. Arbeidet er utført som egeninnsats.
Konsekvens/tiltak: Det er begrenset med vannsøl på et vaskerom. Overflatene fungere fint med dagens tilstand, men det er noen estetiske avvik på utførelse. Ingen funksjonssvikt.

TGIU
2. Etasje - Vaskerom - 4.1m2 - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Tilstøtende konstruksjoner til vegger med vann installasjoner er yttervegger.

Helse, miljø og sikkerhet

Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
på deler av trapp.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk på innvendig trapp må monteres for å lukke avviket.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2019. Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene. Boligselger har ikke kjøpt boligselgerforsikring. Våtrom, tak og fasade: Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja. Bad: Vann under silikon/flis i dusjsone mot vask i sommer(2025). Vaskerom: Noe dårlig fall mot sluk Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja. Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Beskrivelse av arbeidet: Oppdaget da fuger ikke tørket normalt. Utbedret med å fjerne fuger og silikonfug, tørke og silikonert på nytt i hele dusjsone. Også fuget ekstra lag på mosaikkfliser. Ikke vært tegn til dette i ettertid. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021. Firmanavn: 123 Bad + Rutledal Elektro. Beskrivelse av arbeidet: Helt nytt bad - Nytt stenderverk - Nytt støpt gulv med nye varmekabler - Nye fliser - Nye rør og avløp/sluk - Ny membran - Baderomsmøbler - Nytt elektrisk. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019. Firmanavn: Hunt VVS. Beskrivelse av arbeidet: Vaskerom: - Nye rør, avløp og sluk. - La inn nytt rør i rør skap på bad. Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2019. Beskrivelse av arbeidet: Vaskerom: Støpt gulv, lagt membran og flislagt. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja. Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk. Påført smøremembran ihht anvisning. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? Ja. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja. Noe fuktskadet terrassedør på ene soverom. Er meldt inn og er plan om å byttes i 2026 av borettslag. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja. Vindu på vaskerom har vært treg å lukke siden vi kjøpte i 2019. Ikke noe synlig skader eller fukt. Drenering, fukt og lekkasje: Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter? Ja. Skjeggkre oppdaget i boligen i 2019/2020. En mus funnet i bod julen 2025. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja. Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2020. Beskrivelse av arbeidet: Lagt ut gift for skjeggkre ved alle lister og bak vegger i forbindelse med oppussing av soverom. Ikke sett skjeggkre siden. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Beskrivelse av arbeidet: Musefelle satt ut og fanget mus i bod. Ikke sett tegn til mus etter dette. Tekniske installasjoner: Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg? Ja. Vaskerom(2023): Tett avløp på felles avløpsrør med nabo som førte til tilbakeslag av vann når vaskerom eller kjøkken på begge boliger ble tatt i bruk. Vann trengte inn på vaskerom via sluk på vår bolig. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2023. Firmanavn: Vitek. Beskrivelse av arbeidet: Høytrykkspylt avløpsrøret. Anbefalt å bruke mye vann og Mudin forbyggende. Påvist noe motfall 1,5-2 meter inne i avløpsrøret målt fra vårt vaskerom. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2019. Firmanavn: Hunt VVS Beskrivelse av arbeidet: Nye rør og avløp til vaskerom og kjøkken. Ny sluk vaskerom. Nytt rør i rør skap bad. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: 123 Bad Beskrivelse av arbeidet: Nye rør, avløp, sluk. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021. Firmanavn: Bratex AS. Beskrivelse av arbeidet: Montert ny varmepumpe. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2019. Firmanavn: PSW power & automation. Beskrivelse av arbeidet: Trukket nytt elektrisk og koblet på kjøkken, vaskerom, stue. Nytt sikringskap gang. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021. Firmanavn: Rutledal elektro. Beskrivelse av arbeidet: Nytt elektrisk bad. (nye stikk, dimmer, termostat og downlights. Nye varmekabler bad. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021. Firmanavn: O. Solberg Thomsen Beskrivelse av arbeidet: Utestikk inngangsdør og stikk til varmepumpe. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022. Firmanavn: Star Elektro. Beskrivelse av arbeidet: Nytt elektrisk på stort soverom vestside bolig. (nye stikk, dimmer, termostat og downlights). Hvilket år ble jobben fullført?: 2023. Firmanavn: Kjell Hansen Elektro. Beskrivelse av arbeidet: Nytt elektrisk på stort soverom sør.(nye stikk, termostat, downlights. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Firmanavn: Kjell Hansen Elektro. Beskrivelse av arbeidet: Nytt elektrisk gang/inngangsparti, kontor, bod og utvendig. (Nye stikk, downlights, varmekabler, varmefolie, lampe bod, bryter, dimmer, termostater, utestikk ved bod og utebelysning med astrour). Hvilket år ble jobben fullført?: 2020. Beskrivelse av arbeidet: Trappebelysning med bryter. Vennetjeneste utført av faglært. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026. Beskrivelse av arbeidet: Byttet ringeklokke. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020. Beskrivelse av arbeidet: Vennetjeneste av faglært. Byttet stikkontakter og spotter lille soverom vest. Eiendommen og omgivelsene: Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Bygget terrasse på sørsiden av huset. Søkt og godkjent av styret. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere? Ja. Måleperiode: 05.11.24-08.01.25 Soverom høyre: 55 Bq/m3 Soverom venstre: 135 Bq/m3 Soverom midterste: 97 Bq/m3 Stue: 67 Bq/m3 Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagelig for kjøperen? Ja. Har opplevd at det sporadisk kommer noe lukt fra ventilasjon på bad etter nabo pusset opp til i 2025. Ikke vært til sjenanse for oss. Generelt: Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Ja. Man må vedlikeholde kledning på hus selv(maling og vasking).

Innhold
1. etasje: 66 m². Entré - 6.5m2, hall m/trapp - 9.8m2, kontor - 5.3m2, bad - 5.1m2, soverom - 6.8m2, soverom - 14.6m2, soverom - 14.6m2. 7 m². Utvendig bod - 7m2. 2. etasje: 52 m². Stue/spisestue - 34.8m2, kjøkken - 10.4m2, vaskerom - 4.1m2.

Standard
Velkommen til Bjørndalsskogen 78, en gjennomført og moderne familiebolig i et rolig og familievennlig nabolag. Her bor du med kort vei til skole, barnehager, dagligvarebutikker, flotte turområder og et bredt aktivitetstilbud. Boligen kombinerer original funkisarkitektur med moderne løsninger og er omfattende oppgradert de senere årene. Resultatet er en bolig hvor det i stor grad er bare å flytte rett inn. Gjennom de senere årene er det investert betydelig i boligens tekniske standard. Det er etablert nytt røropplegg til kjøkken, bad og vaskerom, installert moderne varmepumpe i 2021 og gjennomført en omfattende oppgradering av det elektriske anlegget med nytt sikringsskap, nye kurser, downlights, varmekabler, termostater, dimmere og stikkontakter i store deler av boligen. Vegger er etterisolert, det er lagt ny dampsperre og gips, og boligen har friskluftsventiler i alle rom. Radonmåling er utført med svært gode verdier godt under tiltaksgrensen. Entré Den romslige entréen gir et godt førsteinntrykk med praktisk plass til oppbevaring. Under trappen er det etablert plassbygde skuffer som gir smart og lett tilgjengelig oppbevaringsplass til sko, yttertøy og annet utstyr. Stue og spisestue Stuen og spisestuen danner boligens naturlige samlingspunkt. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og skaper en lys og luftig atmosfære. Her er det god plass til både sofagruppe og stort spisebord, samtidig som terrassedøren skaper en naturlig overgang mellom inne og ute. Den åpne planløsningen gjør rommet perfekt både til hverdags og når familie og venner samles. TV veggen er oppført av fagfolk og lydisolert, noe som bidrar til at filmkvelder og underholdning kan nytes uten å forstyrre resten av huset. Kjøkken Kjøkkenet har et moderne uttrykk med glatte fronter og integrerte gripekanter som gir et stilrent preg. Laminatbenkeplaten gir gode arbeidsflater, og kjøkkenet er godt utstyrt med kjøl og fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt. Kjøkkenventilator med avtrekk bidrar til et godt inneklima. Kjøkkenet har god skapplass med praktiske høyskap, elektrisk åpning av avfallsskapet og armatur fra Tapwell. Den direkte utgangen til terrassen gjør det enkelt å dekke opp og servere måltider ute gjennom sommerhalvåret. Bad Badet fra 2021 ble pusset opp av fagfolk og holder en moderne og tidløs standard. Gulv og vegger er helfliset, mens himlingen er malt med elegante downlights som gir behagelig belysning. Badet er innredet med servant i moderne baderomsinnredning, vegghengt toalett, badekar og dusj med glassvegger. Badet er gjennomtenkt med fokus på både funksjonalitet og komfort. Hver kvadratmeter er utnyttet på en smart måte, dusjsonen er plassert slik at den reduserer støy mot soverommene, og en opplyst dusjnisje gir både praktisk oppbevaring og et eksklusivt uttrykk. Badekaret er flyttbart, noe som gjør rengjøringen enkel og gir fleksibilitet dersom man ønsker en annen løsning i fremtiden. Vaskerom Et separat vaskerom er en stor fordel i hverdagen. Rommet har flislagt gulv, baderomsplater på veggene, benkeplate med skyllekum, opplegg for vaskemaskin og elektrisk styrt ventilasjon. Her er det god plass til både klesvask og oppbevaring. Soverom Boligen har tre romslige soverom med gode møbleringsmuligheter. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, mens de øvrige rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som underetasjen holder en behagelig temperatur gjennom sommeren. Dette gir svale og komfortable soverom også på varme dager. Kontor I tillegg finnes et eget kontor som passer perfekt som hjemmekontor, hobbyrom eller gamingrom. Solrike uteområder Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en flott og skjermet terrasse med svært gode solforhold. Her er det god plass til spisegruppe, sofamøbler, grill og beplantning, og uteplassen danner en naturlig forlengelse av oppholdsrommene på varme dager. Terrassen ligger lunt til og er godt skjermet av hekk og vegetasjon, noe som gir en privat og hyggelig ramme rundt uteplassen. Her kan du nyte solen store deler av dagen, mens kveldssolen kan nytes på den øvre terrassen. Terrassen på sørsiden er oppført og godkjent av borettslagets styre. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er avløpsrør av plast. Nye avløpsrør i forbindelse med renovering av vaskerom i 2019 og bad i 2021. Mitsubishi Miniventilasjon, ventiler i yttervegger og vinduer. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter, plassert på vaskerom. Varmepumpe montert i stue. Varmekabler på alle gulv i 1 etasje. Varmepumpe i 2 etasje.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.  Det gjøres oppmerksom på at taklampen i spisestuen, hyller i bod (med unntak av plassbygde hyller) samt fastmontert TV-benk ikke medfølger handelen.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Totalrenovert bad i 2021 med nytt stenderverk, nytt støpt gulv med varmekabler, membran, fliser, nye rør, sluk, elektrisk anlegg og baderomsinnredning ? utført av fagfolk. Oppgradert vaskerom med nye vann- og avløpsrør, ny sluk, støpt gulv, membran og fliser. Nytt røropplegg til både kjøkken, bad og vaskerom. Stor oppgradering av det elektriske anlegget gjennom flere år, inkludert nytt sikringsskap, nye kurser, downlights, varmekabler, termostater, dimmere og stikkontakter i store deler av boligen. Installasjon av moderne varmepumpe i 2021. Terrasse på sørsiden oppført og godkjent av borettslagets styre. Radonmåling utført i 2024/2025 med verdier godt under tiltaksgrensen. Løpende vedlikehold og rask utbedring av mindre forhold som har oppstått, blant annet på bad og avløp, uten kjente følgeskader.

TV/Internett/bredbånd
Kabel-tv og internett er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Fast parkeringsplass i carport. Gjesteparkeringer i borettslaget.

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område som er definert med høy aktsomhetsgrad med hensyn til radon. Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har foretatt radonmåling og målinger viser verdier på Måleperiode: 05.11.24-08.01.25 Soverom høyre: 55 Bq/m3, Soverom venstre: 135 Bq/m3, Soverom midterste: 97 Bq/m3, Stue: 67 Bq/m3.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
4 690 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 691 390 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 700 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 703 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Varmekabler på alle gulv i 1 etasje. Varmepumpe i 2 etasje.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
1093393

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
4373570

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
3026

Part.obl.nr.
954086747

Felleskostnader pr. mnd.
7836

Andel fellesgjeld
461917

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-06-28T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Total fellesgjeld for Bjørndalsskogen Borettslag (447) pr. 29.06.2026: 49 838 939,72,-.

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Bjørndalskogen Borettslag

Borettslagets org.nr
954086747

Om borettslaget
Bjørndalsskogen Borettslag ligger fint til med en hyggelig og trygg atmosfære. Borettslaget har pizzeria på eiendommen, og skole like ved. Borettslaget har flott opparbeidede uteområder med lekeplasser, ballbinge og akebakke. Det er kort vei til nydelige turområder rundt Lyderhorn og Kanadaskogen. Bjørndalsskogen borettslag har til sammen 386 boenheter fordelt på 282 blokkleiligheter og 104 boenheter som rekkehus. Det bor ca. 1200 innbyggere i Bjørndalsskogen borettslag. Borettslaget her en egen vaktmester og servicekontor med kontoransatt. Laget har i 2019/2020 gjennomført rehabilitering av bl.a. fasader på altansiden, alle oppganger og nye dører til leilighetene med ny kodelås. I 2025/2026 gjennomføres det utskifting av rør for kaldt vann, varmtvann og sirkulasjon, alle vannrør til og med stoppekran blir skiftet ut.

Forkjøpsrett
Andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Avklaring av forkjøpsrett skjer i etterkant av salget. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling. Det er budsjettert med et potitivt årsresultat på kr 4 728 000,- i 2026. I 2025 var det budsjettert med et negativt årsresultat på kr 8 286 000,-. Årsresultatet for 2025 var negativt kr 6 553 143,-. Arbeid med utskifting av rør for kaldt vann, varmtvann og sirkulasjon er startet, alle vannrør til og med stoppekran vil bli skiftet ut. Forventet kostnad for dette arbeidet er i overkant av 26,1 mill. Noen av kostnadene i forbindelse med arbeidene finansieres med oppsparte midler, men det meste blir finansiert ved låneopptak. Lånet er nå tatt ut i sin helhet og er fordelt som fellesgjeld på alle andelene. Det er også sannsynlig at det vil bli gjennomført rørfornying av bunnledninger i et eget prosjekt noe senere, men her er det ikke gjort noen vedtak eller opplyst noen kostnadsberegninger enda. For mer informasjon kan styret kontaktes. Styret vurderer å få utarbeidet en større vedlikeholdsplan for å kunne planlegge langsiktig vedlikehold av bygningsmassen i laget, men det er ikke gjort noen vedtak vedrørende dette enda. Det elektriske anlegget i fellesområdene begynner å bli gammelt. Borettslaget mottok to avvik fra BKK, som ble utbedret fortløpende. Det er også sannsynlig at det vil bli gjennomført rørfornying av bunnledninger i et eget prosjekt noe senere, men her er det ikke gjort noen vedtak eller opplyst noen kostnadsberegninger enda.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 95217512124 Lånebeskrivelse: Handelsbanken, Rehab småhus. Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 5,24% Rentetype: Flytende rente Andel av saldo: 0,00 Total saldo lån: 25 427 556,84 Innfrielsesdato: 30.12.2050 Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 95217512140 Lånebeskrivelse: Handelsbanken Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 5,24% Rentetype: Flytende rente Andel av saldo: 0,00 Total saldo lån: 11 477 686,79 Innfrielsesdato: 30.12.2050 Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 95217512132 Lånebeskrivelse: Handelsbanken Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 5,24% Rentetype: Flytende rente Andel av saldo: 461 917,71 Total saldo lån: 12 933 696,09 Innfrielsesdato: 30.12.2050 Total fellesgjeld for Bjørndalsskogen Borettslag (447) pr. 29.06.2026: 49 838 939,72,-.

Sikringsordning fellesgjeld
Hvis borettslaget lider tap som følge av at en andelseier ikke betaler sine felleskostnader, kan et eventuelt tap medføre at de andre andelseierne må betale høyere felleskostnader. For å sikre seg mot eventuelle tap har borettslaget tegnet avtale om sikringsordning som dekker tap av felleskostnader. Tilbyder av sikringsordningen er Klare Finans AS.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring
446-87319204

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Dyrehold må godkjennes av borettslagets styre, søknad sendes på eget skjema

Eierskiftegebyr
6825

Tinglyste heftelser og rettigheter
På borettslagets grunnboksblad er det tinglyst bestemmelser om VA-ledninger og fellesgjeld.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for nybygg, datert 21.02.1978. Brukstillatelsen har følgende anmerkninger: Montere håndlist på hele den ene siden av innvendig trapp (kun deler av trappeløpet har håndlist). Føre nedløpsrenner fra altaner ned i dreneringen. Sørge for at terrenget rundt bygningene får fall utover på minimum 1:50. Opparbeide lekeplass og vei opp til den øverste lekeplassen. Sette opp gjerde ved det bratte stupet på vestsiden av nr. 61?62 og deler mot nr. 69?70. Utføre planering rundt bygningene. Megler kjenner ikke til om arbeidene over er fullført. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det foreligger ferdigattest datert 17.08.2023. TIltaket gjelder fasadeendring bolig med følgende vedtak: Tak/gesims heves 0,40 meter for etterisolering og ny taktekking. Lufthetter skiftes, og piper heves for tilpasning til ny takhøyde, jf. forskriften. Rehabilitering av altaner og fornying av rekkverk, tilbake til opprinnelig utførelse. Vinduer og dører skiftes ut med tilsvarende i opprinnelig utførelse. Tiltakene gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven § 21-10. At ferdigattest foreligger er likevel ingen garanti for at det ikke er utført søknadspliktige tiltak, uten at dette er omsøkt. Det foreligger ferdigattest datert 05.05.2026. Tiltaket gjelder Skifte av eksisterende stigeledninger mm. Følgende vedtak: Utskifting av stigeledninger i sjakter og føringsledninger i garasje og kjellere for kaldtvann, varmtvann og radiatorvann. Gjelder forsyning til totalt 282 boenheter i 7 bygg. Inkluderer kjerneboringer og branntetting. Tiltaket gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven § 21-10. At ferdigattest foreligger er likevel ingen garanti for at det ikke er utført søknadspliktige tiltak, uten at dette er omsøkt.

Vei, vann og avløp
Adkomst fra offentlig vei til borettslagets private vei. Tilknyttet offentlig vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, friområde, sykkelveg/-felt, gate med fortau, annen veggrunn ? grøntareal, felles avkjørsel og mindre arealer omfattet av anlegg- og riggområde i reguleringsplan på grunnen. Eiendommen er avsatt til øvrig byggesone og grønnstruktur i kommuneplanens arealdel 2018. Reguleringsplaner på grunnen: PlanID 3370000 Plantype 30 Plannavn LAKSEVÅG. DEL AV GNR 122, FELT DI I PLANOMRÅDET BJØRNDALSTRÆ - ÅSHEIM Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttrådt 02.01.1974 Dekningsgrad 45,7 % PlanID 19520000 Plantype 34 Plannavn LAKSEVÅG/FYLLINGSDALEN. GNR 122, RV 557 UNDERGANG BJØRGEVEIEN Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttrådt 25.09.2019 Saksnr 200704196 Dekningsgrad 19,0 % PlanID 3400000 Plantype 30 Plannavn LAKSEVÅG. BJØRNDAL FELTENE D8/D9 Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttrådt 24.01.1975 Dekningsgrad 12,8 % PlanID 3510000 Plantype 30 Plannavn LAKSEVÅG. SÆTERDAL-STORDAL, BEBYGGELSESPLAN Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttrådt 13.10.1976 Dekningsgrad 8,5 % PlanID 4630200 Plantype 30 Plannavn LAKSEVÅG/FYLLINGSDALEN. GNR 122 BNR 590, BJØRGE, KJERREIDVIKEN, FORRETNINGSOMRÅDE Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttrådt 19.09.2005 Saksnr 200312988 Dekningsgrad < 0,1 % Planendringer relatert/muligens relatert aktuell eiendom: Mindre reguleringsendring i forbindelse med utskilling av boligtomter i Bjørgeveien: PlanID 3370402 Plantype 31 Plannavn LAKSEVÅG. GNR 122 BNR 17 OG 23, STORDAL - BJØRGEVEIEN Saksnr 199806993 Ikrafttrådt 26.03.1999 Mindre reguleringsendring av regulert boligfelt fra fire til fem tomter. Gjelder gnr. 122, bnr. 586?589: PlanID 4630001 Plantype 31 Plannavn LAKSEVÅG. GNR 122 BNR 586-589, STORDALEN, TJÆREVIKEN Saksnr 200209749 Ikrafttrådt 02.12.2002 Mindre reguleringsendring for endring av vegbredde og endring av avkjørsel til blokkene på gnr. 122: PlanID 3370002 Plantype 31 Plannavn LAKSEVÅG. GNR 122, SÆTERDAL/STORDAL Ikrafttrådt 18.03.1974 Mindre reguleringsendring for endring av Bjørndalsskogen skole sitt friluftsareal til offentlig formål: PlanID 3370004 Plantype 31 Plannavn LAKSEVÅG. GNR 122 BNR 12, BJØRNDALSSKOGEN SKOLE Saksnr 200111246 Ikrafttrådt 19.03.2002 2,3 % av eiendommen ligger innenfor hensynssone for steinsprang, jord- og flomskred og snøskred. 56,7 % av eiendommen ligger innenfor hensynssone for Haakonsvern og Knappen. Deler av eiendommen ligger innenfor støysone for Haakonsvern skytefelt (gul sone 62,8 %, rød sone 1,3 %). Deler av eiendommen ligger innenfor støysone for veitrafikk (gul sone 32,2 %, rød sone 4,5 %). Planer i nærheten av eiendommen: Ny arealdel i kommuneplanen er under planlegging: PlanID 71740000 Plantype 20 Plannavn Kommuneplanens arealdel KPA 2027 Planstatus 1 ? Planlegging igangsatt Saksnr 202417461 Ny arealdel i kommuneplanen er under planlegging, med fokus på langsiktig arealutvikling, boligbygging, næringsutvikling og fortetting. Planarbeid for kommunale boliger med tilhørende infrastruktur: PlanID 66480000 Plantype 35 Plannavn FYLLINGSDALEN/LAKSEVÅG. GNR 22 BNR 6 MFL., BJØRGEVEIEN Planstatus 3 ? Endelig vedtatt arealplan Saksnr 202220593 Planarbeid for etablering av kommunale boliger med tilhørende infrastruktur og nødvendige funksjoner. Godkjent reguleringsplan for Tjæreviken: PlanID 4630000 Plantype 30 Plannavn FYLLINGSDALEN/LAKSEVÅG. TJÆREVIKEN Planstatus 3 ? Endelig vedtatt arealplan Hensikt: Utvikling og bruk av området Tjæreviken. Reguleringsplan for Bjørndalspollen og Haakonsvern: PlanID 15680000 Plantype 30 Plannavn LAKSEVÅG. GNR 122, 124, 125 OG 126, BJØRNDALSPOLLEN/HAAKONSVERN Planstatus 3 ? Endelig vedtatt arealplan Saksnr 200506590 Hensikt som fastsetter arealbruk og utvikling innenfor planområdet. Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av veitrafikkstøy over gjeldende grenseverdier, noe som kan medføre krav om støyutredning og eventuelle avbøtende tiltak ved plan- og byggesaker.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 690 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 691 390 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 700 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 703 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
1390

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 2 000 Factoring 10 000 Fotograf 15 000 Grunnpakke 0 Interiørveiledning 20 000 Markedspakke 8 000 Oppgjørshonorar 12 000 Tilretteleggingsgebyr 2 500 Visninger/overtakelse per stk. (Privatvisninger gratis) 6 570 Eierskiftegebyr - BOB 4 500 Meglerbrev - BOB 7 500 Tilstandsrapport 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet