DRANGEDAL Rekvikveien 23

Tomt
12979.9m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på ca. 12,9 mål i følge matrikkelbrev fra Drangedal kommune. Tomten består i følge Nibio av ca 6,9 mål fulldyrket jord, 1,2mål skog, 2,1 mål bebygd areal og øvrig annet markslag. Gruset adkomst til garasje og boligen. Tomten grenser til Bjorvann, ved vannet er det fjell og sandstrand. Det er også fruktreer i form av eple, pære og rips på eiendommen.

Beliggenhet
Rekvikveien 23 ligger idyllisk til ved Bjorvann på Bostrak i Drangedal kommune. Eiendommen har egen strandlinje med liten sandstrand og fjell, noe som gir flotte bade muligheter for liten og stor. Bostrak ligger i øvre del av Drangedal kommune, som kjennetegnes av flott natur og mektige fjell. Et av disse er blant annet den spektakulære toppen Rønnomnibben i Tørdal. Toppen ligger 615 m.o.h. og herfra er det en fantastisk utsikt utover Tørdal og Drangedal. Fra eiendommen er det snaue 15 minutters bilkjøring til Drangedal sentrum, med dagligvareforretning, togstasjon, vinmonopol osv. Snaue 15 minutters bilkjøring til vinterparadiset Gautefall, med alpinanlegg og skiløyper. Gautefall skisenter kan tilby flotte bakker, kafé, skiutleie og afterski. På Gautefall finner man også Gautefall Biathlon Skiarena med fine langrennsløyper. Til sommerbyen Kragerø er det ca. 50 minutter med bil. Her er det et yrende sommerliv, med sjarmerende butikker og restauranter.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Byggemåte
Våningshus antatt oppført 1943, i trekonstruksjon over grunnmur av betong. Taket er tekket med stål/aluminiumsplater. Takrenner og nedløp av plastbelagt stål. Yttervegger i trekonstruksjon med trekledning. Det er saltak i trekonstruksjon. Det er vinduer med enkle glass, dels med varevinduer. Bygningen har teak hovedytterdør. Malt kjellerdør av tre. Det er veranda og balkong i trekonstruksjon. Det er trapp av betong. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i tilstandsrapporten før budgivning. Rapporten ligger vedlagt i prospekt.

Innhold
Kjeller: 3 boder, vaskekjeller 1. etasje: Hall m/trapp, kjøkken, stue, spisestue, trapperom 2. etasje: Gang, bad, 4 soverom Loft: 2 rom (disse tilfredstiller ikke dagens krav til rømningsvei.)

Standard
Enebolig fra 1949 over 2.plan pluss kjeller og loft. Det er nye overflater i hele 1.etasje. Laminatgulv, mdf på vegger og himling. Nytt elektrisk, og satt inn et brukt kjøkken. Nye dører. Nytt bad i 2.etasje med flis på gulv og baderomsplater på vegger. Dusjkabinett, wc, servant og speil med lys. Taktekking ble byttet i 2022. Videre i 2.etasje er det 4 soverom med god størrelse. To av rommene har laminat på gulv, mens de to øvrige har belegg. Veggene varierer mellom malt panel og tapet, og samtlige rom har takess i himling. Badet inneholder dusjkabinett, servant med underskap og ledspeil, og utgang til en innglasset balkong. Badet har fliser på gulv, slette vegger og malt himling. Tredje etasje består av ett romslig soverom og to kott. Soverommet har belegg på gulv, tapetserte vegger og takplater i himlingen. Kjelleren er en uinnredet råkjeller, og inneholder et kjellerrom, bod og vaskerom. Alle rom har betonggulv og -vegger, samt panel i tak. Det er i tillegg en frittstående dobbelgarasje med 2 manuelle porter. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: UTVENDIG - Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på bygningstidspunktet. - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Loftet er kun tilgjengelig fra kott bak knevegger. Det tas forbehold om tilstanden i de områdene som ikke er tilgjengelige. - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. INNVENDIG - Overflater - 2: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Pipe og ildsted: Det er påvist at pipe har sprekker og riss. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er stedvis noen riss og mindre sprekker i pussen på pipa. - Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Bad 2.etasje, overflater gulv: Gulvet er tilnærmet flatt, uten fall til sluk. Flisleggingen er lite fagmessig utført. Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Dette gjelder eldre rør. Tomteforhold - Byggegrunn: Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur. Det er riss/mindre sprekker i grunnmuren. - Drenering: Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Det ble observert saltutslag og indikert fukt i treverk på 22% (Vekstprosent. Verdier over 18% kan gi forhold der mugg/sopp kan utvikle seg. - Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Forhold som har fått TG3: UTVENDIG - Dører - 2: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Der det er mer enn 50 cm til terreng, skal det ihht. byggeforskriftene være rekkverk. Det er forvitret betong. INNVENDIG - Innvendige trapper - 2: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Opplysninger er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet ev Sør Takst AS ved Thomas Kildahl, datert: 17.07.2025. Rapporten ligger vedlagt salgsoppgaven.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Fiber.

Parkering
Dobbel garasje, samt parkering på egen tomt.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

Prisantydning inkl. omkostninger
1 990 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 49 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 51 100 (Omkostninger totalt) 67 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 69 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 041 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 057 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 059 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk, samt vedfyring er installert i enheten.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
25788

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4016/41/12: Dokumentnr: 900665 - Erklæring/avtale DIVERSE SERVITUTTER - UFULLSTENDIG SPESIFISERT OVERFØRT FRA HOVEDBØLET (MFL) - KAN INNEHOLDE PENGEHEFTELSER. Gjelder denne registerenheten med flere 04.05.1982 - Dokumentnr: 1274 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om vann/kloakkledning BEST. OM VEDLIKEHOLD Bestemmelse om vann/kloakkledning. Bestemmelse om vedlikehold. 20.10.1982 - Dokumentnr: 3126 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:57 Bestemmelse om vann/kloakkledning 20.01.2022 - Dokumentnr: 75298 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:57 Rettighetshaver: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:97 Adkomstrett med motorisert kjøretøy 05.10.1905 - Dokumentnr: 900080 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:3 20.10.1982 - Dokumentnr: 3125 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:57 16.06.1986 - Dokumentnr: 2014 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:68 21.10.2013 - Dokumentnr: 899301 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:4016 Gnr:41 Bnr:97 Skilt ut tomt til uthus. 01.01.2020 - Dokumentnr: 394792 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0817 Gnr:41 Bnr:12 01.01.2024 - Dokumentnr: 537656 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3815 Gnr:41 Bnr:12

Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1900. Det er utstedte ferdigattest på garasjen. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. Det foreligger tegninger som stemmer med dagens bruk av kjeller, 1.etasje og 2.etasje. Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Offentlig.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et uregulert området, i kommunens arealdelplan er området avsatt til spredt boligbebyggelse, LNF og Friområde. Kopi av kommunens arealdelplan kan fåes ved henvendelse megler.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord.  Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
1 990 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 49 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 51 100 (Omkostninger totalt) 67 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 69 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 041 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 057 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 059 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
51100

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 2 500 Kommunale opplysninger 19 500 Markedspakke 5 000 Oppgjørshonorar 5 000 Tilretteleggingsgebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 260 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter (avg. fritt) pr stk   Totalt kr: 89 710   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 30 000 for utført arbeid.