Valhalls gate 8A

Sjarmerende sentrumsvilla med flott utsikt i rolig nabolag på St. Hansfjellet

• Innhold

  Sjarmerende og innholdsrik sentrumsvilla med attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på St. Hansfjellet. Her bor man i et trivelig og grønt nabolag, kun 200 meter fra Stortorvet og bykjernen.

  Boligen går over to plan og byr på romslige oppholdsrom, flere soverom og en fleksibel planløsning som passer godt for både familie og deg som ønsker god plass. Kjøkken, bad og flere bygningsdeler er i hovedsak oppgradert i perioden 2016 til 2018, og boligen har ellers en fin kombinasjon av eldre sjarm og senere oppussing av overflater.

  Store vindusflater og god takhøyde gir en lys og luftig romfølelse. Fra huset er det utsikt mot byen og elva i det nære samtidig som øynene kan hvile på Gressvik og Kråkerøy litt lenger unna. Ute har boligen en hyggelig og solrik del av bakgård med plen og platting.

• Om boligen

  Tomt

  501.7m²

  Beskrivelse av tomt

  Tomten er et fellesareal i henhold til tinglyst seksjonering. Bruken av uteområdene er regulert gjennom sameiets vedtekter, hvor det er vedlagt en planskisse som viser inndelingen av tomten, herunder hvilke arealer som er felles og hvilke deler som disponeres av den enkelte seksjon.

  Denne seksjonen disponerer et eget avgrenset uteområde på baksiden av boligen. Uteplassen består av både plen og platting, og er delvis fysisk oppdelt fra de øvrige seksjonene med hekk.

  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et veletablert og etterspurt boligområde på St. Hansfjellet. Beliggenheten oppleves tilbaketrukket, samtidig som du har svært kort vei til alt du kan trenge av butikker, serveringssteder, bryggepromenade og gode opplevelser langs Glomma.

  Fra boligen er det gangavstand til både gågaten, elvepromenaden og sentrumskjernen, hvor du finner et variert tilbud innen handel, kafeer og restauranter. Byens karakteristiske beliggenhet ved elva gir flotte rekreasjonsmuligheter langs bryggeområdene, og gratis byferger gjør det enkelt å ta seg rundt mellom ulike bydeler og Gamlebyen.

  Nærområdet byr på gode oppvekst- og rekreasjonsmuligheter, med kort vei til blant annet Trara skole og Bratliparken. Trara skole ligger sentralt plassert med nærhet til både sentrum og Fredrikstadmarka, og området gir enkel tilgang til fine tur- og friluftsområder året rundt.

  Dagligvarehandel er lett tilgjengelig fra boligen, og det er flere barnehager, skoler og fritidstilbud i nærområdet. Fredrikstad stadion og øvrige idretts- og aktivitetstilbud ligger også innenfor kort avstand.

  Offentlig kommunikasjon er svært god med Farmanns gate holdeplass kun få minutters gange unna, hvor flere busslinjer passerer. Fredrikstad stasjon ligger i gangavstand fra boligen, og herfra går det hyppige togavganger mot blant annet Oslo, med reisetid på rundt én time.

  Området er generelt rolig og etablert, med lite gjennomgangstrafikk og nærhet til både byliv og grønne omgivelser – en god kombinasjon for deg som ønsker en sentral, men samtidig skjermet beliggenhet.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Byggemåte

  Eneboligen er opprinnelig oppført antatt 1900.

  Bygningen er fundamentert på byggegrunn av faste masser.

  Grunnmuren er av granitt.

  Utvendige avløpsrør og vannledning er av plast.

  Ytterveggene består av bindingsverk med stående og liggende kledning. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen, og det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmuren.

  Boligen har en saltakkonstruksjon som er tekket med betongtakstein.

  Takrenner og nedløp er utført i plastbelagt stål.

  Etasjeskillerne er bygget i tre. Boligen har en krypkjeller med adkomst via en luke i gulvet.

  Vinduer har rammer og karmer i tre med isolerglass. Ytterdøren er også i tre.

  Eiendommen inkluderer en del av en bod, som er et felles bygg med andre enheter. Denne har et pulttak tekket med shingel og vegger av reisverk/teglstein med stående kledning. Taksperrer og yttertak er fra rundt 2020.

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig – Taktekking

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

  • Utvendig – Nedløp og beslag

  Avvik: * Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

  • Utvendig – Veggkonstruksjon

  Avvik: * Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

  • Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
  • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

  • Utvendig – Vinduer

  Avvik: * Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

  • Utvendig – Dører

  Avvik: * Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.

  Ytterdør «tar» noe i karm ved åpning/lukking.

  • Innvendig – Overflater

  Avvik: * Det er avvik:

  Flere overflater og rom har normal tilstand, dog er det stedvis avvik utover normal slitasjegrad.

  • Innvendig – Pipe og ildsted

  Avvik: * Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.

  • Innvendig – Krypkjeller

  Avvik: * Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.

  • Det er manglende fuktsperre på bakken.
  • Krypkjelleren har risiko for ytterligere skadepotensiale.

  Begrenset med ventilering.

  Det mangler fuktsperre til grunn, men det måles tørre verdier på befaringsdagen. Synlig fuktinnsig som er relativt normalt i en eldre krypkjeller.

  • Innvendig – Innvendige trapper

  Avvik: * Det er avvik:

  Trappen har en del slitasjegrad.

  • Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom – Overflater vegger og himling

  Avvik: * Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

  Det er dør i våtsone.

  • Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom – Overflater Gulv

  Avvik: * Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

  • Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom – Sluk, membran og tettesjikt

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

  Et våtrom har begrenset med levetid og i henhold til dagens forskrift er det begynnende høy alder på membran.

  • Våtrom > 2. etasje > Bad – Overflater vegger og himling

  Avvik: * Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

  Det er dør i våtsone.

  • Våtrom > 2. etasje > Bad – Overflater Gulv

  Avvik: * Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

  • Våtrom > 2. etasje > Bad – Sluk, membran og tettesjikt

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

  Et våtrom har begrenset med levetid og i henhold til dagens forskrift er det begynnende høy alder på membran. Det benyttes dog dusjkabinett som gjør at rommet får svært liten vannbelastning med dagens bruk, og vil forlenge levetiden til våtrommet.

  • Våtrom > 2. etasje > Bad – Sanitærutstyr og innredning

  Avvik: * Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

  Det mangler drensåpning i sisternen. Kan være utført med innebygget sealingbag eller lignende.

  • Tekniske installasjoner – Varmesentral

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

  • Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

  • Tomteforhold – Grunnmur og fundamenter

  Avvik: * Grunnmuren har sprekkdannelser.

  Stedvis noe sprekkdannelser.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Innvendig – Etasjeskille/gulv mot grunn

  Avvik: * Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

  • Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
  • Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
  • Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter.

  Det er skjevheter i de fleste rom og i begge etasjer. Stedvis store skjevheter.

  Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000.

  TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  • Utvendig – Takkonstruksjon/Loft.

  Saltakkonstruksjon. Loftet er tilgjengelig via en inspeksjonsluke i taket, på ca. 2,93 meters høyde. Av hensyn til HMS var det ikke forsvarlig å besiktige loftet ved befaringen. Det anbefales ytterligere undersøkelser. Eventuelle avvik eller feil på loftet som ikke var synlige ved befaringen kan derfor ikke utelukkes. Det ble observert noe støvkondens i taket fra stue i 2. etasje, noe som kan indikere mangelfull isolasjon eller luftlekkasjer mot kaldloftet.

  For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 22.06.2026 av Erik Pedersen.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Comfort Arne Nilsen AS, Plankebyen elektriske AS, Byggmester Rolf Thomas Bless AS, Murer Geir Hedvald AS, 2016

  Beskrivelse: 2 nye bad i 2016. Totalentreprenør/Rørlegger: Comfort Arne Nilsen AS Elektriker: Plankebyen elektriske AS Tømrer: Byggmester Rolf Thomas Bless AS Murer: Murer Geir Hedvald AS.

  Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

  Ja

  Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Byggmester Rolf Thomas Bless AS, 2017

  Beskrivelse: 7 nye vinduer på østveggen i 2016.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert?

  Ja

  Beskrivelse: Ingen direkte feil som vi vet om, men vinduer på vest- og sydvegg har diverse slitasjeskader pga bruk og alder. Det er noen små hull utvendig fra tidligere feste av sprosser (fjernet i 2026). Om ny eier ikke skal ha nye sprosser bør disse kittes/tettes.

  Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende?

  Ja

  Beskrivelse: Dette er en eldre bolig med skjevheter/retningsavvik i gulvene i både første og andre etasje.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader med dreneringen?

  Ja

  Beskrivelse: Trolig ingen fungerende drenering pga. alder. Boligen er fundamentert rett på fjell med tilhørende naturlige fukt.

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller?

  Ja

  Beskrivelse: Krypkjeller har dårlig ventilasjon og er fuktig.

  Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Comfort Arne Nilsen AS, 2016

  Beskrivelse: Rør i rør opplegg i boligen fra 2016. Avløpsrør i PVC fra 2016. Tidligere eier opplyser også om at det nye utvendige rør til det kommunale i 2013.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe?

  Ja

  Firmanavn: Nordahl og sønn AS, 2017

  Beskrivelse: Tidligere fyringsforbud, men dette ble utbedret med ny vedovn og nytt rør tredd gjennom pipen.

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Nordahl og sønn AS, 2017

  Beskrivelse: Ny vedovn og nytt rør tredd gjennom pipen. Arbeid utført med utstedt ferdigattest fra Fredrikstad kommune april 2018.

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Plankebyen elektriske, 2016

  Beskrivelse: Større arbeid, renovering i 2016.

  Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen?

  Ja

  Beskrivelse: Det finnes ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, noe som heller ikke var vanlig i 1900.

  Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?

  Ja

  Beskrivelse: Tilstandsrapport utført for forrige eier når vi kjøpte i 2023.

  Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Ja

  Beskrivelse: Garasje og tilleggsbygninger er til stede.

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja

  Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026).

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart?

  Ja

  Beskrivelse:

  Valhalls gate 8A (som denne erklæringen gjelder) er en frittliggende enebolig som har egen forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold.

  Valhalls gate 8A(som denne erklæringen gjelder) er seksjonert og deler noen fasiliteter med Valhalls gate 8B og C

  (nybyggene):

  • Det er felles adkomstvei inn til tomten mellom Valhalls gate 8A og 8B.
  • Bakgården er delt i 2 der en del tilhører Valhalls gate 8A (som denne egenerklæringen gjelder) mens den andre delen tilhører Valhalls gate 8B og C. Se vedlagte kart tilhørende vedtetkene.
  • Annekset/Uthusets 1. etasje er inndelt i 2 sportsboder som tilhører 8B og C (nybyggene) samt et felles rom for

  8A,B,C til renovasjonsdunker.

  • 2. etasje tilhører 8A (som denne egenerklæringen gjelder) Det står i seksjoneringen at 8A(som denne egenerklæringen gjelder) også har en sportsbod i 1. etasje, det stemmer ikke. Dette arealet er en del av felles renovasjonsrom. Det er avvik mellom seksjoneringen og virkelig bruk. Eiendommen vil ikke bli reseksjonert pga dette.
  • 8C (det grønne nybygget) har parkering på nordsiden av 8A som tilleggsareal i grunn ifb. med seksjonering.

  Det er soneparkering i området men det er naturligvis ikke tillatt å parkere foran plassen til 8C, eller andre innkjøringer i sonen slik at disee blokkeres.

  Se vedlagt egenerklæring i salgsoppgaven for utfyllende informasjon.

  Innhold

  1. Etasje:

  BRA-i 89 kvm: Hall m/trapp, kjøkken, bad/vaskerom, gang, 2 stuer og soverom

  2. Etasje:

  BRA-i 91 kvm: Trapperom, bad, stue og 4 soverom

  Del av bod:

  BRA-e 32 kvm: Bod

  Standard

  Velkommen til Valhalls gate 8A – en innholdsrik og sjarmerende sentrumsvilla med attraktiv og tilbaketrukket med flott beliggenhet på attraktive St. Hansfjellet. Her bor man i et trivelig og grønt nabolag, kun 200 meter fra Stortorvet og bykjernen.

  Boligen er opprinnelig fra omkring 1900 og har gjennomgått større tekniske oppgraderinger i perioden 2016-2018, blant annet med nyere kjøkken og bad, flere vinduer, utvendige rør og elektrisk anlegg. I senere tid er flere overflater malt og oppusset. Standarden fremstår som gjennomgående normal, med en fin miks av eldre sjarm og oppgraderte løsninger.

  Boligen går over to plan og har en god og innholdsrik planløsning med flere soner for både opphold og privatliv. I 1. etasje finner du blant annet entré, kjøkken, bad/vaskerom med fliser på gulv og vegger, soverom og romslige stuer. Kjøkkenet med innredning fra Strai er fra cirka 2016 med profilerte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer.

  Stuearealet oppleves luftig med spesielt god takhøyde og flere vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys.

  I 2. etasje finner du ytterligere stue, bad med fliser på gulv og «flisplate» på vegg og flere soverom, som gir gode bruks- og innredningsmuligheter. Også her er det fine utsiktsforhold – både fra stue og enkelte rom kan du nyte en flott utsikt over byen og elva.

  Boligen har to bad, begge fra rundt 2016, med blant annet flislagte gulv med varmekabler, toalett og dusjløsninger. I forbindelse med bygging av to nye bad og nytt kjøkken i 2016 ble innvendig rørsystem byttet til rør-i-rør.

  Overflatene i boligen består av en kombinasjon av malt heltre gulv, parkett og fliser, samt malte flater, panel og plater på vegger og i tak. Helhetsinntrykket er hyggelig og hjemmekoselig, med bevarte klassiske detaljer som rosetter.

  Oppvarming skjer hovedsakelig via peisovn i stuen som gir både god varme og en lun atmosfære, supplert med varmepumpe, varmekabler på våtrom og ellers elektrisk oppvarming. Boligen har i tillegg to klassiske vedovner som i dag fungerer som dekorative elementer og ikke er tilkoblet.

  Ute finner du en hyggelig og skjermet uteplass bak huset. Uteplassene er oppdelt mellom seksjonene og delvis adskilt med hekk, noe som gir en lun og privat ramme. Denne eneboligen har en fin del med plen og platting, med plass til sittegruppe og grill. Her er det gode solforhold på sommerstid, med sol fra formiddag til tidlig kveld.

  Sameiet består av tre seksjoner – denne eneboligen samt to nyere eneboliger. I tillegg disponerer boligen 2. etasje i felles uthus, med gode lagringsmuligheter og potensial for hobbyrom eller lignende (ikke godkjent til varig opphold). Deler av 1. etasje i uthuset fungerer som felles renovasjonsrom. dette.

  Dette er en romslig og innholdsrik bolig med flott beliggenhet – en god kombinasjon av sentrumsnær beliggenhet og tilbaketrukket omgivelser, med fin utsikt, gode solforhold og en sjarmerende bygningskarakter.

  Informasjon fra vedlagt tilstandsrapport:

  Enebolig opprinnelig oppført antatt 1900. God og innholdsrik planløsning over 2 plan. Ikke målbar krypkjeller med adkomst via luke i gulv.

  Uthus/utvendig bod fra antatt samme år som boligen. Aktuell bolig disponerer 2. etasjen i bygget.

  Standarden er normal.

  Kjøkken 1. etasje:

  Kjøkkeninnredning fra 2016 med profilerte fronter og laminat benkeplate. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Hvitevarer som komfyr, platetopp, mirkobølgeovn, vinskap og oppvaskmaskin er integrert i innredningen, og det er et frittstående kjøl/fryseskap. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.

  Bad/vaskerom 1. etasje:

  Bad/vaskerom fra 2016 med fliser på vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. I taket er det malt mdf panel. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggfestet toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk.

  Bad 2. etasje:

  Bad fra 2016 med flisimiterte plater på vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Taket har malt mdf panel. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggfestet toalett og dusjkabinett. Det er mekanisk avtrekk.

  Innvendige overflater:

  Gulv: Overflater av heltre gulv, parkett og fliser.

  Vegger: Veggoverflater av slettmalte flater, malt tapet, fliser, flisimiterte plater, malt panel og malt mdf panel.

  Himling: I tak er det slettmalte flater, takessplater, malt panel og malt mdf panel.

  Tekniske installasjoner:

  • Vannledninger: Vannrør av pex (rør-i-rør) og flexislange.
  • Avløpsrør: Avløpsrør av plast.
  • Ventilasjon: Boligen ventileres naturlig med tilluft via spalteventiler i vinduer og ventiler i yttervegger.
  • Varmesentral: Varmepumpe fra 2010.
  • Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 200 liter fra antatt 2016, montert i krypkjeller.
  • Utvendige avløpsrør av plast og vannledning av plast, fra 2013.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i boligen:

  2020:

  • Nye taksperrer og yttertak på uthus i ca. 2020.

  2017:

  • Flere vinduer med rammer og karmer i tre med isolerglass fra 2017.
  • Pipe ble rehabilitert i 2017.

  2016:

  • Varmtvannsbereder på 200 liter fra nyere dato (antatt 2016).
  • Sikringsskap med automatsikringer. Vesentlig oppgradert i 2016.
  • Nytt bad/vaskerom i 1. etasje i 2016.
  • Nytt bad i 2. etasje i 2016.
  • Kjøkkeninnredning fra 2016.

  2013:

  • Utvendige avløpsrør av plast og vannledning av plast, fra 2013.

  2010:

  • Varmepumpe fra 2010.

  1980:

  • Flere vinduer med rammer og karmer i tre med isolerglass fra 1980-tallet.

  Parkering

  Gateparkering/beboerparkering etter gjeldende bestemmelser og satser.

  P-plass på nordsiden av huset tilhører nybygd nabohus.

  Radonmåling

  Eiendommen ligger i et område som er definert med høy aktsomhetsgrad med hensyn til radon. Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

  Diverse

  Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges av et eiendomsselskap. (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 900 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 122 500 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 123 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 140 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 143 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 023 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 040 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 043 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Boligen har peisovn med glassfelt og varmepumpe i stue i 1. etasje, samt varmekabler på begge våtrom.

  Varmefolie i gulv både på kjøkken og gang 1. etg.

  Fredrikstad kommune opplyser: På denne eiendom er det ikke registrert fyringsanlegg for oppvarming, derfor ingen opplysninger hos oss.

  Det er i 2018 gitt ferdigattest for rehabilitering av pipe.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter tilkommer. Kommunale avgifter vil beregnes av kommunen og er per dags dato ikke klare.

  Info om eiendomsskatt

  Eiendomsskatt tilkommer. Eiendomsskatt beregnes og fastsettes av kommunen og er per dags dato ikke klare.

  Info formuesverdi

  Man har per salgsoppgavedato ikke klart å finne en registrert formuesverdi på eiendommen. Det må påregnes at formuesverdi vil bli satt/innført i forbindelse med eierskifte.

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. For primærbolig gjelder følgende:

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Offentligrettslige pålegg

  Generelt pålegg om utkobling av private septiktanker

  Fredrikstad kommune krever at alle private septiktanker og slamavskillere tilknyttet offentlig avløpsnett kobles ut.

  Dette gjelder ikke eiendommer som har egen avtale med Vann- og avløpsavdelingen i kommunen.

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3107/300/1412/3:

  05.04.1965 – Dokumentnr: 342 – Erklæring/avtale

  Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:300 Bnr:1414

  Bestemmelse om kloakkledning

  Overført fra: Knr:3107 Gnr:300 Bnr:1412

  Gjelder denne registerenheten med flere

  Undertegnede eier av Sjømanngaten 9, gir eiendommen Valhallsgt. 10 rett til å ha liggende kloakk over eiendommen.

  Eieren har rett til å vedlikeholde kloakken, ved eventuell oppgraving eller skade som måtte oppstå plikter eieren av Valhallsgate 10 å erstatte skaden.

  I mangel av enighet fastsettes skaden ved skjønn.

  Under de samme betingelser som ovenfor nevnt, gir herved eierne av Valhallsgt. 8, sin tillatelse til at eieren av Valhallsgt. 10 kan grave over vår eiendom, for event utbedring eller reparasjon av kloakkledning.

  18.06.2026 – Dokumentnr: 685781 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

  Rettighetshaver: Aktiv Fredrikstad AS

  Org.nr: 898 489 582

  Elektronisk innsendt

  14.04.2026 – Dokumentnr: 404567 – Seksjonering

  Opprettet seksjoner:

  Snr: 3

  Formål: Bolig

  Tilleggsdel: Bygning

  Sameiebrøk: 210/524

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bebyggelsen i sin helhet.

  Fredrikstad kommune opplyser: Ved gjennomgang av eiendomsmappen i vårt arkiv, har vi ikke funnet noen midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for den forespurte eiendommen. Følgelig kan ikke dokumentasjon leveres. I saker fra før 1. januar 1998, som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, skal det ikke utstedes ferdigattest. Dette innebærer at byggverket kan tas i bruk lovlig uten ferdigattest, forutsatt at det ikke foreligger andre forhold som gjør bruken ulovlig. Det gjør ikke ulovlige bygg lovlige, de må fortsatt være bygget i tråd med reglene som gjaldt på søknadstidspunktet. Dersom det er gjort tiltak uten nødvendige tillatelser, eller i strid med gjeldende regelverk, må dette avklares og eventuelt rettes opp.

  Det foreligger ferdigattest datert 20.04.2018 for rehabilitering av pipe.

  Det er mottatt enkle tegninger fra Fredrikstad kommune som viser to versjoner merket 1 etasje.

  I henhold til mottatte tegninger er det gjort følgende endringer utifra det som antas å være siste godkjente:

  I 1. etasje er det gjennomført flere planendringer. Flere vegger er flyttet, og rominndelingen avviker fra tegningene. Opprinnelig kjøkken og soverom er i dag omdisponert til soverom, gang, bad og kjøkken. Deler av kjøkkenet er flyttet til området hvor badet opprinnelig var tegnet, samtidig som entré/trapperom nå er etablert der deler av det opprinnelige badet var plassert. Trapperommet fremstår i tegningene som separat og tegnet utenfor hoveddelen.

  Det er ikke mottatt tegninger for fasade, 2. etasje eller uthus. Da det er mottatt en tegning med to versjoner for 1. etasje, er det usikkert hvilken versjonen som er godkjent. Endringene over er opptilt etter antagelse om at det er høyre siden av tegningene som er siste. Megler har derfor ikke fult ut kunnet vurdere lovligheten av disse delenes bygningsdeler/bruk.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.

  Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

  Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen omfattes av Kommuneplan, navn: Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035

  Formål: 1001 – Bebyggelse og anlegg.

  Godkjent/vedtatt: 15 juni 2023.

  Eiendommen omfattes ikke av reguleringsplan.

  Områdeanalyse:

  Eiendommen ligger i et radonutsatt område med høy aktsomhet.

  Kopi av kommuneplanens bestemmelser kan sees hos megler.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 4 900 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 122 500 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 123 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 140 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 143 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 023 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 040 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 043 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  123890

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  5 400 Fotograf

  0 Garantipremie/inneståelse

  5 950 Kommunale opplysninger

  24 950 Markedspakke

  6 950 Oppgjørshonorar

  0 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  13 950 Tilretteleggingsgebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 112 200

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 13 950,- for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 900 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 122 500 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 123 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 140 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 143 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 023 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 040 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 043 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave