HALDEN Busterudgata 29

Tomt
71.9m²

Beskrivelse av tomt
I tillegg til det bebygde arealet er det en asfaltert adkomst i bakkant med egen inngang. Her er det også plass for en liten uteplass med utsikt opp til festningen. Tomten ligger i et område definert med aktsomhetsområde for kvikkleire. Tomten er ikke endelig oppmålt og arealavvik vil måtte påregnes ved en evt oppmåling.

Beliggenhet
Sentralt beliggende i Halden sentrum, med kort vei ned til gågaten og alle sentrums butikker, handlesenteret Tistasenteret, barne- og ungdomsskoler, samt Høgskolen i Østfold, buss og mye mer. I tillegg er det flotte turmuligheter i den fredede Schultzedalen like ved Os, med turstier helt opp mot Høiåsmarka.

Adkomst
Egen adkomst fra felles bakgård.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området, samt øvrige sentrumsfaisiliteter.

Skolekrets
Os barneskole og Rødsberg ungdomskole

Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til bussforbindelse

Byggemåte
Bygningen er oppført med tømmerkonstruksjon/stående plank. Fasade er kled med stående bordkledning. Plassbygde takstoler fra byggeår. Undertak av under- og påligger. Tekking under stein er ukjent. Taket er tekket med betongtakstein. Renner, nedløp og beslag i stål. Malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene er sidehengslede trerams vinduer. Grunnmur av granittblokker. Opplysninger om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
1.etg.: Med egen inngang fra asfaltert felles bakgård kommer man inn i en hall, videre til flislagt dusj/wc, 1 soverom, stort deilig kjøkken med spiseplass. 2.etg.: Stue, 1 soverom, flislagt dusj/wc/vaskerom. I tillegg uinnredet loft.

Standard
Gjennomgående påkostet og med meget tiltalende standard. Alt innvendig er nyoppusset siste årene. Det er bl.a. eik parkett og fliser på gulv i samtlige rom. Lysmalte vegger og hvite, slette himlinger med downlights med LED. Lekker kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkken med integrerte kvalitetshvitevarer fra Miele. Her medfølger 90cm induksjonstopp, komfyr og oppvaskmaskin. Boligen har 2 helflisede bad med både dusj/wc. Vaskeromsavdeling på badet i 2.etg. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Opplysninger om eiendommen Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Inspisert fra bakken og takvindu. Undertak av under- og påligger, synlig på loft. Tekking under takstein ukjent. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Noe mose og slitte overflater observert på takstein. Det er fuktmerker og svertesopp på undertak. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må beregnes jevnlig etterkontroll og tilsyn med taktekking. Nedløp og beslag,TG3 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er noen løse nedløpsrør. Noe synlige bulker. Noe rust på grad- og kilerenner. Det mangler beslag på vinduer. Tiltak - Løse nedløpsrør bør utbedres, takrenner og gradrenner bør gjennomgås og kontrolleres. Det bør monteres snøfanger ut mot gaten, da det er fortau der. Det er noe problemer med oppsamling av tak vann i bakgården inn mot grunnmur. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har tømmerkonstruksjon/stående plank. Fasade/kledning har stående bordkledning. Det er etterisolert med ca 10 cm mineralull, ihht tidligere takst. Det er varierende alder på kledning. Kledning ut mot vei er trolig skiftet i senere tid. Eier informerer om at kledning på takoppløft er skiftet. Dette er kun inspisert fra bakkennivå. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Luftbobler under maling, noen steder. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Råteskadet trekledning bør skiftes ut. Det krever spesial kompetanse for å oppgradere eldre konstruksjoner med isolasjon og dampsperre. Det endrer fukt- og varmeforflytning i konstruksjonen og kan gi fukt/kondesskader i den selve konstruksjonen. Det er råte i nedkant kledning og rundt vindu/dør åpninger. Tømmer konstruksjonen ikke synlig og har en høy alder det er vanlig med noe råte i eldre trekonstruksjoner spesielt ned mot grunnmur. Det tas eksklusivt forbehold om råte i skjulte konstruksjoner. Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er tilgang til kaldt loft via luke i himling i stue andre etasje. Plassbygde takstoler fra byggeår. Det er hovedsakelig isolert med koks i etasjeskillet. Isolasjon lagt over bad. Lufting i gesimskasser. Ventiler i den ene gavl-veggen. På takoppløftet er det tette gesimskasser. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er ikke synlig dampsperre på loft. Noe synlig skeivheter på takkonstruksjon og fuktmerker på loft. Synlig renne merker rundt pipe og svartsopp i undertak. Takkonstruksjon er plassbygget og har senter avstand over cc 0,6 meter og er trolig ikke dimensjonert for dagens krav til bæring og snølast. Det er spor etter skadegjørere som borebiller på loft. Tiltak - Ved oppgraderinger av tak konstruksjonen kan det medføre høye kostnader. Det må gjøres grundig vurdering av bygningsfysikken med tanke på fukt transport i konstruksjoner og isolering/ventilering av takkonstruksjonen ved eventuelle oppgraderinger. Tilstanden må overvåkes jevnlig, videre undersøkelser anbefales. Vinduer,TG3 Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass hovedskalig fra ca 1980 tallet. Vinduene er sidehengslede tre-rams vinduer. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Det er en del bruksmerker på vinduskarmer. Håndtaket på vindu i soverom i første etasje er noe hardt. Barnesikring på vindu på soverom i første etasje er defekt. Noe fuktmerker i rammer og kanter. Det mangler ventilrist på et stuevindu. Det er noen knekte hemper. Håndtaket på det ene soveromsvinduet er montert feil. Vinduet kan ikke lukkes skikkelig. Det er ikke spalte under vindu. Synlig sprekkdannelser. Noe manglende fall på vannbrett utover. Synlig fuktmerker og sprekker. Utvendig råte på takvindu på bad. Tiltak - Vinduer må justeres. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. - Noe vedlikehold og utskifting av vinduer må beregnes. Boligen ligger i et Sefrak-registrert område, så det må gjøres undersøkelser med antikvar/byggesak ved bytting/endring av vinduer. Dette kan medføre høyere kostander, dersom alle anbefalinger skal følges. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Dører,TG3 Bygningen har malt hovedytterdør og malt dør ut mot vei som er forblendet på innsiden. Vurdering av avvik: - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Inngangsdøren er noe slitt i overflater. Det er heng i låskassen og håndtaket er løst. Inngangsdøren på fasaden er blendet igjen på innsiden. Det er ikke noe trappetrinn ved denne døren. Denne døren har store råteskader. Tiltak - Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk. - Døren på fasaden mot vei er trolig av antikvarisk interesse pga høy alder. Økte kostnader i forbindelse med utbedringer. Dør bør justeres. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Innvendig Overflater,TG2 Gulv med laminat og flis. Varmefolie i gulv på kjøkken og soverom i 1. etasje, samt stue i 2. etasje. Varmekabel i gulv i gang. Vegger og tak med malte, slette overflater. Det er montert skyvedørsgarderobe i soverom i første etasje. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe trapping og svelling i skjøter på laminat, merkbar luft under laminat. Noe sprekkdannelser i overgang vegg/himling, samt i hjørner på vegger. Det er et hakk i den ene veggen. Det er store sprekker og slipp i gisphjørner rundt trappeåpning. Sprekker i underkant av trapp. Det er bom/hulrom under flis og sprekker i fuger. Tiltak - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Må vurderes ut fra estetisk forhold. Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene og mot kryprom. Bjelkelaget mot kryprom skal være skiftet i senere tid. Bjelkelaget ligger på lecablokker. Planavvik på 10-20 mm målt i stue i første etasje og soverom i andre etasje, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Noe merkbar svikt og nedbøying i begge etasjer. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Kryp rom under bjelkelag er kun 5-10 cm rundt luke, det er kun begrenset tilgang. Det er begrenset lufting og manglede fuktsperre på grunn under trebjelkelag/stubbeloft. Lecablokkene kan trolig skyves på, da de ikke er festet. Må ses i sammenheng med punkt krypkjeller. Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Se vedlagt risikorapport. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Ved utleie er det krav til rapport på radonmåling. Pipe og ildsted,TG2 Teglsteinspipe, helbeslått over tak. Ventilator på kjøkken er trolig tilkoblet pipeløp. Det er ikke tilkoblet noen ildsted. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Rennemerker og saltutslag på pipeløp på loft. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. - Det bør tas en kontroll fra feier om pipeløp skal tas i bruk. Rehabilitering av pipe må beregnes hvis den skal tas i bruk. Krypkjeller,TG2 Det er tilgang til kryprom via luke i gulv i stue/kjøkkern. Det er veldig begrenset inspeksjonsmulighet, da det er ca 5-10 cm høyde ved luke. Synlige ventiler i utvendig grunnmur. Stubbloft med plater. Det er isolert med ca 20 cm i etasjeskillet. Dampsperre lagt over isolasjonen. Vurdering av avvik: - Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. - Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Ventiler i utvendig grunnmur ligger trolig inn mot nytt bjelkelag, da dette er tykkere enn det som var fra byggeår. Det er anbefalt med en avstand på minst 60 cm fra terreng og opp til bjelkelag av treverk for inspeksjon og hinder fukt opptrekk. Det er ikke lagt fuktsperre på bakken under bjelkelag. Deler av bjelkelaget er ikke inspisert pga manglende tilgang. Det er ikke verifisert at hele bjelkelaget er skiftet. Luken er noe vanskelig å åpne. Løse lister rundt luke. Det er rust på ventil-ristene. Ventiler går helt ned til asfalten. Dette vil kunne medføre vann inn i krypkjeller. Det ble målt opp til 59% RF (relativ fuktighet i luft) ved 12°C. Duggpunkt ved 4,5°C det vil tilsi at det trolig er kondensering i store deler av året. Det ble ikke foretatt målinger i treverket, da dette er impregnert (Da det kan gi feil målinger på grunn av saltinnhold i treverk). Tiltak - Ut ifra tilstanden i de besiktigede områdene er det ikke påvist unormale forhold, men det vil være usikkerhet rundt de mindre tilgjengelige områdene. - Anbefaler undersøkelser rundt mulig tiltak på kryperom/bjelkelag Krypkjeller er en risikokonstruksjon med tank på fukt og råteskader, spesielt med så lav avstand til underliggende terreng, uten dampasperre på grunn. Innvendige trapper,TG2 Lakkert tretrapp med spiler i rekkverk i smijern. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Fribredden er kun 80 cm. Det er ulik høyde på trinn. Fra 20-18 cm. Noe bruksmerker og skader på trinn. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Innvendige dører,TG2 Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Dør inn til det ene soverommet er noe løs i hengsler. På vaskerom/bad er håndtaket på døren noe løst. Det er noe bruksmerker på dører. Tiltak - Enkelte dører må justeres. - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Våtrom 2. Etasje > Bad/vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser. Taket er malt. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noen misfargede fuger. Noe svelling i lister rundt dør. Tiltak - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak utover normalt vedlikehold. 2. Etasje > Bad/vaskerom Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 10 mm fra topp flis ved dør og til sluk. Lokalt fall rundt sluk. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Gulvet er tilnærmet flatt utenfor dusjnisje. Det må beregnes at det kommer noe vann på utsiden av dusjnisjen ved bruk. Tiltak - Våtrommet fungerer med dettet avvikt, men det må sikres oppbrett av tettesjikt på terskel. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. 2. Etasje > Bad/vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er to plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. - Sluk ble trolig ikke skiftet ved oppussing av bad. Eldre rist sitter fast nede i sluket. Det er ikke mulig å få ut denne for rengjøring og inspeksjon av vannlås. Det er ikke synlig mansjetter på rørgjennomføringer eller membran på terskel, rørgjennomføringer eller i sluk. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Sluk må under søkes nærmere og plast rist må fjernes for tilgang og vedlikehold. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. 2. Etasje > Bad/vaskerom Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter i benkeplate av stein, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Hylle under speil er skjev. Toalettet har sunket noe i festet. Toalettet mangler sete og spyleknapp. Eier informerer om at dette blir montert før salg. Tiltak - Toalett bør festes bedre. 2. Etasje > Bad/vaskerom Ventilasjon,TG3 Det er mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Avtrekksvifte er defekt. Tiltak - Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Kostnadsestimat : Under 10 000 1. Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser. Taket er malt. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er ulik farge på fuger på vegg . Noe hakk i en flis. Vegg ved toalettet er åpnet på grunn av et rørbrudd og tilbakeført med inspeksjons luke til stoppekran, i følge eier. Det kreves spesialkompetanse for å utføre skjøting/utbedring av membran. Det er ikke mottatt noe dokumentasjon på dette. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Vegger bør oppgraderes med fuktbestandige materialer for å oppnå dagens standard og krav. 1. Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 15 mm fra topp flis ved dør og til sluk. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er forskyvninger i fuger, trapping i flis og hakk i flis. Tiltak - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Gulvet må avrettes med rett fall og oppgraderes for å oppnå dagens standard og krav. 1. Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Det er synlig mansjett under klemring og rundt sluk. Vurdering av avvik: - Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. - Ingen synlig membran i sluk, på terskel eller på rørgjennomføringer. Det ble målt høye fuktindikasjoner i nedkant vegg i dusjhjørnet. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Membran nærmer seg halvparten av forventet levetid, og da det er ukjent membran anbefales det montering av dusjkabinett. 1. Etasje > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Noe treg avrenning i venstre servant. Speil over vask har et knust hjørne. Det kommer trolig vann på utsiden av dusjnisjen ved bruk. Noe svelling i nedkant av dør. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Utbedringer bør beregnes ved renovering av rom. 1. Etasje > Bad Ventilasjon,TG2 Det er mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Det er montert feil utvendig ventil-rist. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Ventil-rist bør skiftes. Kjøkken 1. Etasje > Stue/Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Glassplate montert på vegg bak platetoppen. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og komfyrvakt. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det er en del bruksmerker og fuktmerker på innredning og benkeplate. Noe heng i skapdører. Det mangler silikon i overgang benk/glassplate. Fuktsikringen under benkeplaten ved oppvaskmaskinen er løs. Ligger oppe på oppvaskmaskinen. Vannstopp ikke montert. Sokkelen ved oppvaskmaskinen er løs. Noe svelling i dekkside. Merker og slitasje i vask. Knapp til avløp i kum fungerer ikke. Det mangler lokk på vannrør i benkeskapet. Det mangler håndtak på skap i frokostbar. Manglende ferdigstillelse av topplist på kjøkkeninnredning. Tiltak - Fuktsikringen bør festes. Skapdører bør justeres. Det anbefales silikon mellom benk og glassplate. Det anbefales montering av vannstopp. 1. Etasje > Stue/Kjøkken Avtrekk,TG2 Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er feil utvendig rist på avtrekk. Tiltak - Rist anbefales skiftet. Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Det er noe eldre kobberrør, og noen vannrør i plast. Stoppekran er tilgjengelig i luke på bad. Plastrør synlig i fordelerskap på bad. Trolig drenering til gulv. Det er to luker i vegg i gang. Den ene er tom. Den andre er ikke åpnet, da denne var skrudd igjen på befaringsdagen. Vurdering av avvik: - Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. - Den nederste fordelerstokken er noe løs. Det mangler et feste. Tiltak - Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Fordelerstokken bør festes bedre. Noe begrenset tilgang til stoppekran. Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av plast. Vurdering av avvik: - Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. - Det er fall feil vei på avløp i servantskap på bad i andre etasje. Tiltak - Anlegget bør sjekkes av fagperson. Ventilasjon,TG2 Naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes og ventiler i enkelte rom. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert på vaskerommet. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Varmtvannsberederen er tilkoblet stikk-kontakt. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Elektrisk anlegg,TG3 Sikringsskap med automatsikringer plassert i stue i andre etasje. Det er 14 kurser og en hovedsikring på 40 amp. Inntaket er eldre skrusikringer. Kommentar: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Branntekniske forhold,TG3 Kommentar: Det ble ikke observert noen brannslokker. Det er ikke montert røykvarsler. Det er krav til en i hver etasje. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Fuktsikring og drenering,TG2 Det er ingen synlig drenering. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Kjeller er ikke innredet. Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur av granittblokker. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det må beregnes noe undersøkelser av grunnmur og vedlikehold. Terrengforhold,TG2 Tilnærmet flat tomt. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Kvikkleireskred hos NVE. Se vedlagt risikorapport. Tiltak - Det er ikke behov for tiltak eller nærmere undersøkelser av grunnforhold i forbindelse med eksisterende bygningsmasse. Ved eventuelle bygningsmessige endringer vil det kunne komme et krav om undersøkelser. Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Avløpsrør av plast og vannledning av kobber. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Utvendige VA-ledninger er ikke mulig å inspisere. Trolig eldre rør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Polisenummer
76970645

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling. Eiendommen ligger i et område definert som middels til lav aktsomhet.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver(e) (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og eiendommen har vært utleid hele eieperioden. Fullmektig har begrenset kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 100 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 77 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 78 850 (Omkostninger totalt) 93 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 96 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 178 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 193 950 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 196 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Strøm. Det er varmefolie i gulv på kjøkken og soverom i 1.etasje, samt stue i 2.etasje. Varmekabel i gulv i gang.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
25815

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
594775

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
2379098

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet kommunale avgifter påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/66/853: 07.10.1997 - Dokumentnr: 4340 - Best. om adkomstrett Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk.  Eiendommen er dog bygget i en tid da det verken var søknadsplikt eller plikt for utstedelse av brukstillatelse/ferdigattest. Informasjon om lovlighet hentet fra vedlagte tilstandsrapport: Enebolig - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: Boligen har blitt bygget om i senere tid. - Trappeløpet mellom etasjene er flyttet. - En del av gangen i første etasje er inkludert i badet. - Stue er omgjort til kjøkken. - Kjøkken i andre etasje er omgjort til bad/vaskerom. - Tidligere soverom i andre etasje er omgjort til stue. - Kott i andre etasje er inkludert i bo-areal. - Det er satt inn et takvindu mot bakgården. - Dør mot gaten er forblendet. Døren stemmer ikke med tegninger. - Inngangsdør er satt inn mot bakgård. Tiltakene/endringene er trolig ikke byggesøkt. Det er påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift: Det er trolig krav til brannforebyggende tiltak mot nabobygg i bakgård, da avstanden er under 8 meter. (utgangsdør i innvendig hjørne mot vinduer i nabobygg). Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Krav til rømning er ikke ivaretatt i andre etasje. Det er for lite dagslys på soverom og stue i andre etasje. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til ovennevnte, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.  

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.  Bakgården er felles adkomstvei med nabo 66/832, se vedlagte tinglyste veirett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger reguleringsplan G561 Marcus Thranes plass med formål bolig/forretning/kontor samt bevaring av bygninger.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Eiendommen er i dag leid ut, men leietager er sagt opp og skal flytte senest 01.03.2025.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Kommunen har opplyst at bygget har vernestatus, noe som kan medføre større restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen. Bygningen er registrert på Halden kommune sitt vernekart som: Bygning med høy verneverdi som del av et miljø.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 100 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 77 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 78 850 (Omkostninger totalt) 93 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 96 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 178 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 193 950 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 196 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
78850

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 3990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 44900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 7440,-. Utleggene omfatter foto, sikringsdokument og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.