HALDEN Christian Svendsens gate 2

Tomt
788m²

Beskrivelse av tomt
Solrik utsiktstomt med sydvendt beliggenhet. Tomten består av en skrånende jordtomt i sydhelling mot byen. Pent opparbeidet med gårdsplass, gressplen og gammel frukthage. Blomsterbed, busker og trær. Tomten er for det meste inngjerdet mot syd og skjermet. I den koselige frukthagen er det opparbeidet en stor terrasse med fastbygde sittebenker. Praktisk utgang direkte fra kjelleretasjen. Tomten ligger i et område definert med aktsomhetsområde for kvikkleire. Se vedlagte områdeanalyse. Tomten er ikke endelig oppmålt og arealavvik må påregnes ved en evt oppmåling. Oppgitt areal er historisk areal. (gammel målebrev)

Beliggenhet
Super beliggenhet kun 7min gange opp fra Tistasenter og Høvleriområdet - og sentrum forøvrig. Kort vei til off.transport med jernbane og buss, off.kontorer og skoler, butikker og restauranter m.m. Eiendommen ligger like inntil parken til Rød Herregård, som byr på flotte tur- og rekreasjonsområder som strekker seg videre direkte over i kyststien. Denne kan man så følge langs med Tyska og Holenderen over i Elvepromenaden i sentrum, eller i andre retninger der kyststien strekker seg opp igjennom Remmendalen og ut til Høgskolen i Østfold.

Adkomst
Adkomst direkte fra kommunal villavei

Bebyggelse
Veletablert, eldre villabebyggelse i nærområdet

Skolekrets
Os barneskole og Rødsberg ungdomskole

Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til buss- og togforbindelse

Byggemåte
Bygningen er oppført med solid stående plank i yttervegg som er utvendig kledd med stående malt bordkledning. Plassbygget takkonstruksjon. Taket, av type halvvalm, og er tekket med skiferstein med diffusjonsåpent undertak med lekter. Takrenner og nedløp er i alusink. Vinduer har 2-lags glass og malte trekarmer. Grunnmur av betong med en del sparestein. Terrasse oppført i impregnerte materialer. Opplysninger om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
1.etg. Entre med garderobe, dusj-bad/wc, luftig hall med vedovn, kjøkken med spiseplass, stue med karnapp. 2.etg. Gang med lesekrok, dusj/wc, kontor med garderoberom, 2 soverom hvorav hovedsoverom med stort walk in closet + ekstra skorom. I tillegg er det lagringskott til alle rommene i 2.etg. Loft: Lagringsloft Kjeller: Kjeller med gang og treningsrom, eldre wc-rom, vaskerom, vinrom, lagringsrom, hobbyrom med direkte utgang til den store sydvendte terrassen.

Standard
Boligen har de siste ti år gjennomgått omfattende restaureringer fra drenering, utskifting av vinduer, omtekket skifertak og nye alusinkbeslag og alusink takrenner, el-anlegg og vvs. Innvendig er de fleste rom i ny utforming med bl.a. tregulv, malt tapet og malt panel på vegger. Downlights med LED og dimmere, innfelt og integrert radio/Sonos på både bad og kjøkken. Det nye kjøkkenet har en hvit, tidløs innredning fra kvalitetsleverandøren Ikea med sort, granitt benkeplater. Integrerte kvalitetshvitevarer fra AEG. Her er det i tillegg til induksjonstopp og oppvaskmaskin, dampovn med både Sous vide og dampregjøring, samt et integrert vinskap. I tillegg medfølger stor kjøl og frys. Begge bad er bygget opp helt fra bunn av med flislagte gulv og vegger. Badet i 1.etg har både wc, stor dusjnisje og stort badekar. Badet i 2.etg. har dusjnisje og wc. Rentbrennende peisovn i trappehallen i 1.etg. I tillegg Mitsubishi kvalitets varmepumpe. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Utvendig Taktekking - 2,TG2 - gjelder karnapp på fremsiden og baksiden Taket på karnapp er tekket med sinkplater, ukjent alder, men i god stand i følge eier, ble ikke kontrollert av undertegnede. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Nedløp og beslag,TG2 Takrenner og nedløp er i alusink, nye i 2020 Pipe har sokkelbeslag som ble montert nytt i 2020 da pipen også ble murt ny over taket. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er ikke montert snøfangere på deler av taket, kun på nordsiden der hovedinngangen er. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Det var ikke krav til snøfangere da boligen ble oppført, endringen med ny taktekking utgjør liten fasadeendring og vurderes derfor som ikke søknads pliktig og at krav fra byggeåret fremdeles gjelder vedrørende snøfangere. Det anbefales likevel det at det blir montert snøfangere med denne type tekking. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Veggkonstruksjon,TG2 Yttervegger er oppført med stående plank med ca 80mm tykkelse som var en vanlig konstruksjon på oppføringstiden. Utvendig er det stående malt bordkledning, med ukjent alder, ut fra opplysninger er den fra byggeåret. Boligen har en periode vært kledt med eternittplater på utside av bordkledningen, disse ble fjernet i 2021 og kledningen kontrollert og malt. Det er opplyst at det er isolert på innside av vegger med 5 cm i stue og kjøkken. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det er ikke lufting bak bordkledningen i nedkant på vegg, medfører økt risiko for råteskader på bordkledning og på veggkonstruksjon. Det er enkelte kledningsbord med sprekker. Kledning bak trapp er utsatt for økt risiko for råteskader på grunn av konstruksjonen, kledningen ligger ned under/bak trappen. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Det bør foretas tiltak med å endre løsningen ved trappen slik at kledningen avsluttes over trapp. Ved utskifting av bordkledning, påse at det blir laget lufting. Kostnadsestimat : Under 10 000 Takkonstruksjon/Loft,TG2 Takkonstruksjonen er plassbygget og har bordtro undertak, saltak form med halv valmer. Isolert i den horisontale delen med sagflis. Over badet er det laget luftespalte og isolert noe, ukjent tykkelse på isolasjonen. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er ikke laget luftespalter i raftekasser, dette medfører veldig begrenset lufting av kaldloftet. Det er noe merker etter fukt fra før taket ble lagt nytt, det er ikke fukt der nå. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Generelt anbefales det god lufting med minimum 5 cm spalter raftekasser. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Vinduer,TG2 Vinduer har 2 lags glass og malte trekarmer. Montert nye i 2020, med unntak av vindu på kontor og på bad i 2 etasje som eier opplyser er byttet ca 1990 og vindu på toalettrom og vinrom i kjeller som har ukjent alder. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist andre avvik: - Eier opplyste at det i visse vindretninger kan trenge inn vann på vinduet på kontoret. Vinduet er misfarget av rester etter fugeskum. Omramming generelt er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på omrammingen og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Vannbrett er montert helt opp under vinduskarm på enkelte vinduer, medfører økt risiko for råteskade på karmen og økt behov for vedlikehold. Vindu på toalettrom er gammelt og slitt, merker etter fukt på karm og glassramme. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - For å lukke avvikene må omrammingen kuttes slik at det blir luftespalte mot vannbrett og etableres dryppkant/avstand mellom vannbrett og underkant vinduskarm. Tiltak må utføres på vindu på kontor slik at det blir tett. Vindu på toalettrom må påregnes byttet på relativt kort sikt. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Dører,TG2 Hovedinngangsdør har malt isolert dørblad og malte trekarmer, montert ny i 2021. Ytterdør i kjeller har malt isolert dørblad og malte trekarmer, montert i 2016. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Det er ikke montert beslag under hovedinngangsdøren, det medfører risiko for at det kan komme vann inn under døren. Det ble opplyst av eier at det tidvis avhengig av vindretning kan drive inn vann i forbindelse med ytterdør i kjeller. Tiltak - For å lukke avviket må det monteres beslag under hovedinngangsdøren og det må gjøres tiltak på kjeller dør slik at det ikke kan drive inn vann. Kostnadsestimat : Under 10 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Det er oppført en terrasse på sørside av boligen med adkomst fra terreng og via dør i kjeller. Oppført med impregnerte materialer, ukjent alder. Vurdering av avvik: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Gulvbord har noe sprekker og slitasje som følge av alder. Tiltak - Det må påregnes noe arbeide med sliping og oljing/beising for å få overflatene pene. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige trapper,TG2 Trapp til hovedinngang er utført med granitt stein. Trapp på terreng på øst side av boligen er oppført med granittstein. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Trapp på terreng har noe skader, trolig på grunn av tele. Tiltak - Det må påregnes noe utbedringer på trappen på terrenget. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Etasjeskiller er av trebjelkelag og vurderes å ha normal stivhet for byggeåret. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Planavvik på stue utgjør 18mm målt i hele rommet. Planavvik på hoved soverom utgjør 18mm målt i hele rommet. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Myndighetene anbefaler alle å måle radon i boligen. Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass som dannes i berggrunnen. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø. Der øker radon risikoen for lungekreft. Kreftrisikoen øker med radonkonsentrasjonen og med tiden man oppholder seg i en radonutsatt bygning. Denne boligen ligger på et område der det er lav/moderat risiko for radon i boligen, Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Kostnadsestimat : Under 10 000 Pipe og ildsted,TG2 Pipen er oppført med teglstein og har nytt røykrør av stål som ble montert i 2021. Vedovn er plassert i hall med trapp og ble montert ny i 2021. Vurdering av avvik: - Pipa har rennemerker etter sotvann. - Det er rennemerker etter sotvann under feieluke, trolig oppstått før pipen ble rehabilitert og murt ny over tak. Tiltak - Det er ikke behov for tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Rom Under Terreng,TG2 Det er betong overflater på gulv i hele etasjen med unntak av boden der det er belegg. På vegger er det malt murpuss/betong overflate. I himlinger er det pusset himling i vaskekjeller, øvrige rom har panel/stubbeloft som himling. Vurdering av avvik: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er merker etter fukt på innside av grunnmuren på enkelte steder i kjelleren. Det er ikke montert topplist på vorteplasten, det kan derfor komme inn vann bak denne som gir fukt i grunnmuren. Grunnmuren er trolig fundamentert på masser som er fuktig, ikke steinfylling som er vanlig i dag, det vil da trekke opp fukt fra grunnen og det er vanskelig å få gjort noe med dette. Det er ikke fuktsperre under betonggulvet og det vil derfor alltid være fuktighet i gulvet som trekkes opp fra grunnen. Tiltak - Ved å montere topplist på vorteplasten vil fuktnivå muligens reduseres noe, men hovedproblemet er at det trekker opp fra grunnen. Kostnad for montering av topplist medtatt. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige trapper,TG2 Innvendige trapper har malte overflater og er fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Rekkverk i trapp til 2 etasjen er 89 cm, dagens krav er 90 cm dagens krav og åpninger i rekkverket er 12,5 cm, dagens krav er 10 cm Retur rekkverket på 2 etasjen har 90 cm høyde. Det mangler håndløper på vegg på begge trappene. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Åpninger i rekkverk er såpass store at det anbefales tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendige dører,TG2 Innvendige dører har malte dørblad og malte trekarmer. Flere av dørene er fra byggeåret, disse er heltredører, nyere dører har kompakte formfreste dørblad. Dør mellom hall med trapp og kjøkken er 2 fløyet og har glassfelt. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er flere dører som tar i karmen og trenger justering. Dørene vurderes å være i god stand for alder, normale bruksmerker. Tiltak - Enkelte dører må justeres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 2 Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Det er fliser på vegger og malte plater i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Vindu og dør er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som påvirkes av fukt. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Vedrørende vindu og dør i våtsone, vær oppmerksom ved bruk, eventuelt vannsøl må tørkes opp. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 2 Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er slukrenne i dusjnisjen med synlig slukmansjett under klemringen. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det er ikke fremvist dokumentasjon på membran arbeidene i rommet foruten for den innbygde vannsisternen. Tiltak - Dokumentasjon må innhentes for å oppnå TG1. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Det er fliser på vegger og malte plater i himlingen med innfelte lamper. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og som påvirkes av fukt. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Vedrørende vindu i våtsone, vær oppmerksom ved bruk, eventuelt vannsøl må tørkes opp. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Det er 2 sluker i rommet, en under badekaret og en slukrenne i forbindelse med dusjen. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er et par flis med hulrom/bom på gulvet. Årsak til hulrom er trolig at flisen ikke er tilstrekkelig bearbeidet i flislimet. Bom medfører at flisen lettere brekker/knuser om den får hard belastning. Det er fall til sluker på gulvet, men generelt under 1:100, det er lokalt fall i dusj og under badekaret, men ikke i henhold til krav på 1:50 i nedslagsfelt for dusj. Høydeforskjell gulv ved terskel og topp sluk er mindre en 25mm som er kravet. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at gulvet bygges med riktig fall til sluk. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er en rundt plastsluk under badekaret og en slukrenne i dusjnisjen. Det er synlig slukmansjett under klemring på slukene. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det finnes ikke noen dokumentasjon på oppbyggingen av rommet. Tiltak - Dokumentasjon må innhentes for å oppnå TG1. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjeller > Vaskekjeller Generell,TG3 Rommet er fra byggeåret og har en typisk utførelse fra den tiden, det er betongoverflate på gulv, på vegger er det malt direkte på grunnmur/murvegger og himlingen er pusset. Rommet benyttes i som vaskerom der avløp for vaskemaskin er ført i rør til sluket som er et jernsluk fra byggeåret, røret ligger oppe på gulvet. Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat : Over 300 000 Kjøkken 1 Etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkeninnredningen har malte fronter og folierte skrog, benkeplate i stein med benkebeslag av kompositt. Det er installert kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjon koketopp, komfyrvakt, stekeovn med damp funksjon og vinskap. Innredningen og hvitevarer ble installert i 2015, ny benkeplate av stein ble montert i 2021. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det er en løs del inne i vinskapet. Tiltak - Vinskapet må repareres eller byttes. Kostnadsestimat : Under 10 000 Spesialrom Kjeller > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG2 Det er et toalettrom i kjelleren, det er malt betonggulv, malte murvegger og malt panel i himlingen. Rommet er utstyrt med nytt toalett og en eldre servant uten vanntilførsel. Vurdering av avvik: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er påvist andre avvik: - Rommets overflater er generelt i dårlig stand. Servant har ikke vanntilførsel og er trolig fra opprinnelig byggeår, bør byttes. Rommet har kun naturlig ventilasjon via vindu, vinduet anbefales ikke brukt da det ligger under terreng. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler å fjerne vinduet og montere mekanisk avtrekk i rommet samt etablere tilluft under dør eller med ventil i døren. Overflater må oppusses og servant må byttes og det må etableres vanntilførsel. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Vannledningsanlegget er byttet ut og består av rør i rør system, fordeler stokk er plassert på vegg i kjeller uten bruk av skap. Anlegget er utskiftet over flere år etter hvert som kjøkken og baderommene er blitt oppusset/renovert. Det vil si i tidsrommet 2015 til 2023. Vurdering av avvik: - Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. - Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. - Manglende system for bortledning av eventuelt lekkasjevann vil medføre at vann vil renne ut på kjellergulvet. Tiltak - Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene. - Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. - Det må gjøres tiltak for å lede lekkasjevann fra rør i rør system til sluk og det må monteres tettemuffer på varerør. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Avløpsrør,TG2 Avløpsanlegget er utført med plastrør som er byttet ut i årene 2015-2023 da kjøkken og badene ble oppgradert. Fra ca midt på veggen på toalettrommet i kjeller og under gulv i kjelleren er det ut fra tilgjengelige opplysninger og det som er synlig over gulvet malmrør med ukjent alder. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er påvist andre avvik: - Røranlegget som er utført med malmrør har oppnådd forventet levetid og må påregnes byttet på relativt kort sikt. Et malmrør som ikke er i bruk kommer opp av gulvet, midlertidig tettet med en flaske. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Avløpsanlegget under betonggulvet og litt opp på vegg i toalett rommet må påregnes byttes på sikt. Anbefaler rørinspeksjon for avklaring av tilstand. Kostnad for kontroll medtatt, ikke utbedringer. Kostnadsestimat : Under 10 000 Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes og mekanisk avtrekk på kjøkken og badene. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Manglende ventilasjon vil gi problemer med kondens på vinduer og dårlig inneklima. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Balansert ventilasjon må monteres for å tilfredsstille dagens krav. Kostnadsestimat : Under 10 000 Andre VVS-installasjoner,TG2 Luft/luft varmepumpe med innedel plassert på vegg over trapp. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Varmepumper som dette har normalt en levetid på 10 til 16 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner. - Anbefaler å få tatt en service på anlegget, det er ikke oppgitt når dette sist er utført. Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder er plassert i kjeller i rom uten sluk, ca 300 liter, 2016 modell. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er ikke etablert avrenning fra bereder som leder lekkasjevann til sluk, vann vil renne ut på kjeller gulvet. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Kostnadsestimat : Under 10 000 Elektrisk anlegg,TG2 230 volt elektrisk anlegg som er sikret med automatsikringer. Anlegget har 56A hovedsikring og 15 underkurser hvorav 2 stk 25A, 1 stk 20A , 4 stk 16A, 6 stk 15A og 2 stk 10A kurser. Kommentar: Det er ingen åpenbare feil på anlegget, men på grunn av alder på deler av anlegg og manglende kunnskap på området anbefaler jeg at det blir utført en kontroll på det elektriske anlegget av en godkjent installatør. Kostnad for kontroll medtatt, ikke eventuelle utbedringer. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Dreneringen ble byttet i 2022 på de sider av bygningen der grunnmur er tilfylt, det er ikke gjort tiltak på nedside(sørside) av boligen, usikkert om det er noen drenering der. I forbindelse med dette ble det lagt vorteplast på grunnmuren. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Vorteplasten er ikke avsluttet med tilhørende topplist, dette medfører at det kan komme vann inn bak vorteplasten. Det bør gjøres tiltak på nedsiden av boligen for bortledning av vann, det vil medføre mindre fuktopptrekk i grunnmuren på den siden. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - For å lukke avviket må det legges drenering på nedsiden og montere topplist på vortenplasten. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Forstøtningsmurer,TG2 Det er oppført støttemurer på nord og sørside av bygningen, disse er av betong og har noe sprekker og skjevheter. Det er oppført mur av granittstein langs innkjørsel og på nedsiden av boligen rundt terrassen. Vurdering av avvik: - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Muren på sørside har enkelte mindre sprekker og er noe skjev. Det vurderes ikke som nødvendig med tiltak på kort sikt, det er ikke montert rekkverk på muren, men det er ikke krav til dette. Muren på nordside langs gate har større sprekker og er noe skjev, det vurderes heller ikke her som nødvendig med tiltak på kort sikt, utover det visuelle inntrykket. Det er ikke montert rekkverk på muren langs innkjørselen, dette medfører risiko for fallskader. Tiltak - For å lukke avviket må det monteres rekkverk på muren langs innkjørsel. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Terrengforhold,TG3 Eiendommen ligger i terreng som skrår mot sør. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. - Eiendommen ligger i et område markert med mulighet for sammenhengende marin leire i henhold til kartportalen NVE, store deler av kommunen har denne markeringen. Et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen. Fallforholdene er ikke tilfredsstillende rundt hele bygningen, det er fall inn mot grunnmuren på deler av nordsiden. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det er anbefalt at terreng inntil grunnmur skal ha fall på 1:50 i en bredde på 3 meter ut fra grunnmuren, dette er ikke tilfredsstillende rundt hele bygningen her. Må utbedres for å lukke avviket. Det må utføres terreng justeringer slik at vann ikke renner inn mot grunnmuren. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Vann og avløpsrør utvendig er utført med plastrør fra henholdsvis 1992 og 2000. Det foreligger ferdigattest for arbeidene med utskifting. Det er anmerket at det ikke er laget ny anborring på vannledning i gate, den gamle ble brukt på nytt. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Vannledningen er eldre enn 25 år og har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Avløpsrør er straks 25 år som er normalt vurderes som halvparten av forventet levetid på slike rør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Viser til vedlagte tilstadsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Selger opplyser at følgende følger ikke med: Kjøkken: - 4 hyller på vegg Stue: - 1 veggfestet TV-oppheng Trapp til 2 etg: - 2 lamper på vegg Soverom: - 2 sengelamper på vegg - 2 sengebord på vegg Det er installert robotgressklipper (STIHL) sommer 2024 Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Integrerte hvitevarer på kjøkken følger med. Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2 nye flislagte og lekre bad/wc. Nytt påkostet kjøkken med alle hvitevarer helintegrert. Nytt skifertak inkl. renner og beslag i sink. Nye vinduer. Ny drenering. Utskifting av el.anlegg og innv. VVS.

Parkering
På egen tomt og i gaten.

Forsikringsselskap
Fremtind

Polisenummer
17114871

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område definert med middel til lav aktsomhetsgrad.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 138 740 (Omkostninger totalt) 153 840 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 156 640 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 5 638 740 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 653 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 656 640 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Ved og strøm. Rentbrennende moderne peisovn, samt Mitsubishi luft/luft varmepumpe. Varmekabler på begge bad.

Info strømforbruk
Strømforbruk ca. 20500 kWh per år.

Energiklasse
F

Kommunale avgifter
24657

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2024 og er opplyst av Halden kommune. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, fastgebyr vann og avløp, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det er installert vannmåler og avgifter for vann- og avløp vil variere etter forbruk. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
771056

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
2930014

Formuesverdi sekundær år
2022

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/62/407: 23.05.2000 - Dokumentnr: 2246 - Bestemmelse om kloakkledn Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for omlegging av avløp til separatsystem - utkobling av septiktank datert 23/8-2000. Det er gitt ferdigattest for rehabilitering av pipe i enebolig datert 16.02.2021. I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk. Det var ikke søknadsplikt på oppføringstidspunktet og det vil i mange slike tilfeller ikke foreligge nødvendige bruks- eller ferdigattester. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Opplysninger om lovlighet hentet fra vedlagte tilstandsrapport: Enebolig - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: - Det er kun fremvist en plantegning av 1 etasjen som er fra byggeåret 1932, denne stemmer ikke med slik boligen er innredet nå. Endringene er ikke søknads pliktige. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: - Etasjehøyde i kjeller varierer fra 2,2 til 2,26m. - Det bør monteres rømningsstige utenfor rømningsvinduene, men det er ikke et krav før det blir over 5 meter høyde fra underkant av vinduet.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. Det er installert vannmåler.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger reguleringplan G026 Rødsbryggen-Asakveien med formål bebyggelse og anlegg i henhold vedlagte kommuneplankart og bolig i henhold til sentrumsplan.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 138 740 (Omkostninger totalt) 153 840 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 156 640 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 5 638 740 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 653 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 656 640 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
138740

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,8% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 44900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 7440,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,-for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.