HALDEN Fjellstua 12A

Tomt
516.5m²

Beskrivelse av tomt
Fantastisk utsiktstomt med panoramautsikt over Halden sentrum, festningen og havna! Tomten består av en naturtomt på en fjellkolle - med 360graders utsikt! Her er det sol hele dagen og til sen kveld. Det er også en lettstelt liten hage med gressplen i front, samt asfaltert gårdsplass med p-plasser. Gårdsplassen har nylig blitt påkostet med nye, flotte granittmurer, kantstein og asfaltdekke. Garasje ligger helt i tomtegrensen, det er tinglyst rett for adkomst på nabotomt for vedlikehold av garasjen. Se vedlagte avtale. Eiendommen ligger i et område som er definert som rasfarlig/skredutsatt område. Eiendommen ligger på fjellgrunn.

Beliggenhet
Velkommen til toppen av Fjellstua - et villaområde midt opp i åsen mellom selve sentrumskjernen og markagrensen. Her går du ned til byen på under 10minutter - både til off.transport, butikker og restauranter, konsertsal, biblioteket, kino og mye mye mer. Det er også under 10minutters gange til nye Os skole og Haldens nye idrettshall. Det går en intern, bilfri gangvei over Fjellstua og rett ned til Os Alle via Os kirkegård.

Adkomst
Følg Løkkeveien mot Oskleiva. Midt i bakken ved lekeparken går Fjellstua inn til høyre. Følg denne veien rett frem og eiendommen kommer på høyre side som hus nr 3 etter kun 200m.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Skolekrets
Os barneskole og Rødsberg ungdomskole

Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til buss- og togforbindelse i sentrum.

Byggemåte
Bygningen er oppført med ytterveger i bindingsverk som er utvendig kledd med malt stående bordkledning. Plassbygget selværende takkonstruksjon med bordtro undertak. Taket er tekket med pappshingel. Aluminiums takrenner og nedløp. Vinduer har malte trekarmer og 2-lags isolerglass. Terrasser oppført med impregnerte materialer. Grunnmur i lettklinkerblokker som er utvendig pusset. Byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
Sokkeletg.: Entre med stort garderoberom, hall, wc, vaskerom, lagringsbod, teknisk rom, 1 stort soverom, peisestue. 1.etg.: Gang, 2 soverom, dusj/wc, kjøkken med spiseplass og dels åpen løsning til stue og spisestue med utgang til terrasse mot byen. Mulighet for tilbakeføring av et opprinnelig soverom i 1.etg som i dag er en lesekrok.

Standard
Boligen fremstår som meget velholdt og tiltalende, med standard som varierer fra opprinnelig til nye overflater og innredninger. Det er bl.a. fliser og moderne grålasert eikelaminat på gulv. Malt panel og tapet på vegger. Flislagt bad/wc med vannboren gulvvarme. Nyere dusjkabinett. Vannboren varme i flere rom. Moderne kjøkken i tidløs hvitlakkert utførelse. Takhøy innredning, og stor arbeidsbenk. Av hvitevarer som er integrerte og medfølger er koketopp med induksjon, komfyr samt oppvaskmaskin. I tillegg er det byttet en rekke innredninger, herunder garderobeløsninger, innerdører og mye mer i senere år. Ny, rentbrennende peisovn i stuen. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taket er tekket med pappshingel, opplyst lagt nytt ca år 2000. Taket ble besiktiget oppe på taket ved pipe der det er takstige, fra bakkenivå og fra innside på kaldloftet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Taktekkingen er noe mosegrodd og har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Anbefaler rengjøring av taket, mose utgjør risiko for lekkasjer på taket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Nedløp og beslag,TG2 Aluminiums takrenner og nedløp. Det var tørrvær og takrenner fulle av snø/is på befaringsdagen, eventuelle lekkasjer er derfor ikke avdekket. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking byttes anbefales det å bytte renner og nedløp. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Veggkonstruksjon,TG2 Yttervegger er oppført med bindingsverk, normalt for byggeåret isolert med 10 cm, normalt i dag er 25 cm. Utside er kledt med malt stående bordkledning. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist andre avvik: - Bordkledningen ser ut for å være montert direkte på vindsperren, dette medfører økt risiko for råteskader på kledningen og på konstruksjonen. Enkelte kledningsbord med sprekker, normalt for alder. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Ved utskifting av bordkledningen bør det lektes ut slik at konstruksjonen blir luftet. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Takkonstruksjon/Loft,TG2 Plassbygget selvbærende takkonstruksjon med bordtro undertak. Inspeksjonsluke med stige er plassert på soverom. Konstruksjonen er isolert med ca 15cm, normalt på oppføringstiden, men betydelig mindre enn det som er kravet i dag. Vurdering av avvik: - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er fukt i bordtro nedenfor pipe og bordtro er noe misfarget enkelte steder på taket, årsak er trolig at mose gror inn under pappshingelen og lager lekkasje. Det er istapper i forbindelse med luftehatt for kloakkluftingen, dette har medført noe fuktsvelling i himlingsplaten rundt røret. Årsak er at lufterøret ikke er isolert, det dannes kondens på røret og oppe i takhatten. Dampsperre er ikke tett rundt rør for kloakklufting. Tiltak - Ved utskifting av taktekking bør skadet bordtro byttes. Takhatt og kloakk lufting bør utbedres på kort sikt, dette vil medføre skader på himling om det ikke blir utbedret. Dampsperre bør da tettes rundt røret. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Vinduer,TG2 Vinduer har malte trekarmer og 2 lags isolerglass. Alle vinduene med unntak av vinduene i underetasjen mot nordøst er byttet, disse er fra opprinnelig byggeår der enkelte har koblede glassrammer. Det er byttet 4 vinduer på underetasjen i 2020, de fleste vinduer på 1 etasje er byttet i 2013. Vinduer mot nordøst i tidligere garasje(nå soverom) er kledt igjen med panel på karmene både utvendig og innvendig. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Vannbrett på vinduer i grunnmur har lite fall på enkelte vinduer. Vindu i hall med trapp kunne ikke åpnes, det samme gjelder vinduer kledt med panel på soverom i underetasjen. Noe merker etter kondensvann på vindu på vaskerom og noe malingsslitte overflater på enkelte vinduer utvendig. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler overflatebehandling på grunn av værslitasje og kondensvann på aktuelle vinduer. Vindu som ikke kan åpnes må byttes. Ved utskifting av vinduer, påse at det blir tilfredsstillende fall på vannbrett. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Dører,TG2 Ytterdør har malt isolert dørblad og malte trekarmer, montert ny i 2012. Balkongdør har malte overflater og 2 lags isolerglass, montert 2013. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Balkongdør har noe slitte overflater utvendig. Det er ikke montert beslag under ytterdør og sidefeltet. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler overflatebehandling av balkongdør og montere beslag under ytterdør og sidefelt. Kostnadsestimat : Under 10 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Det er terrasse på sørvest side og på nordøst side av boligen. Oppført med impregnerte materialer, på sørvest side er gulvbord beiset og rekkverket malt, på nordøst side er materialene ubehandlet. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er noe slitte overflater på sørvest side. rekkverk av Leca er for lavt. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler overflatebehandling. Rekkverket oppført med Leca er lavt, tomten utenfor terrassen er stedvis veldig bratt og har stor fallhøyde, det bør vurderes sikringstiltak. Kostand for overflatebehandling medtatt. Utvendige trapper,TG3 Trapp til hovedinngang er nyoppført i 2020. Trapper i terreng på nordvest side av boligen er laget med betongheller. Trapp fra terreng til terrasse på sørvest side er i betong. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert rekkverk. - Det er ikke rekkverk eller håndlist på trapp på sørvest side. Tiltak - Det må monteres håndlist/rekkverk for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendig Overflater,TG2 1 Etasje. Det er laminat på gulv på underlag med varmefolie i stue og kjøkken og laminat på soverom. På vegger er det malte plater og malt tapet. I himlinger er det malte himlingsplater med format 60x120 cm. Underetasje. Det er fliser på gulv i vindfang, toalettrom, entre og trappehall, laminat på soverom, malt belegg på garderobe og vaskerom, belegg på bod, malte korkfliser på kjellerstue og malt betong på teknisk rom. På vegger er det benyttet malte plater, malt murpuss, malt tapet og malt panel. I himlinger er det malte himlingsplater med format 60 x 120 cm i vindfang, entre og trappehall, malt panel i øvrige rom unntatt bod der det er ubehandlet panel og i teknisk rom der det er ubehandlede gipsplater. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det er normale bruksmerker på overflatene. Laminat på det miste soverommet i 1 etasjen har noe fuktsvelling i skjøter . Laminat på soverom i underetasjen har en skjøt som har sprukket. Sprekk i en flis i vindfang. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Laminat med fuktsvelling og sprukket skjøt må byttes for å lukke avviket. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3 Etasjeskiller er av trebjelkelag på 1 etasje, normal stivhet for byggeåret, betongdekke i underetasjen. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Planavvik i stue og kjøkken målt i hele rommet utgjør 18mm, tilsvarer tilstandsgrad 2. Planavvik i underetasjen er mindre enn 15mm, målt i alle rom, tilsvarer tilstandsgrad 1. Planavvik på soverommet i underetasjen utgjør 40mm, tilsvarer tilstandsgrad 3. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Når rommene skal oppusses anbefales å rette opp avvikene. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Pipe og ildsted,TG2 Pipe er oppført med teglstein og har 2 røykløp, der det ene ble brukt til oljefyren som er demontert, pipen er fra byggeåret. Pipen har heldekkende beslag over tak. Ny vedovn montert i 2021. Åpen peis fra byggeåret i kjellerstue. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Det ble den 24.1.24 utført tilsyn på pipe og ovn uten anmerkninger, tiltak ikke nødvendig. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Rom Under Terreng,TG2 Det er laminat, belegg, fliser og malt betong på gulvoverflater i etasjen, alle gulvoverflater er lagt på betongunderlag, under laminat er det lagt tilhørende underlagsbelegg.. Innforede vegger mot grunnmur som er kledt med plater/panel i stort sett alle rom. Det ble tatt hull i vegg mot grunnmur under trapp til 1 etasjen uten å påvise tegn til fukt eller skader. Målt med pigger i svill 8,9 vekt% fuktinnhold som defineres som tørt. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Det var ikke isolert i innforing der det ble tatt hull for fuktkontroll, men det er lagt plast på veggen, dette er ikke en vanlig utførelse i dag, men var vanlig på oppføringstiden. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendige trapper,TG2 Innvendig trapp har malte overflater og teppebelegg på trinn. Vurdering av avvik: - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Høyde på rekkverk rundt trappeåpning er for lav. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Andre tiltak: - Høyde på rekkverk rundt trappen må endres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige dører,TG2 Innvendige dører har malte dørblad og malte trekarmer. De fleste dørene er fra byggeåret, dør til soverom i underetasjen har malt formfrest dørblad og er en nyere dør. Dør til teknisk rom er en sponfyllingsdør som er kledt på innside med gipsplate. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Flere av dørbladene er demontert. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Dørblad må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 1 Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Det er fliser på vegger og malte plater i himlingen. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone i rommet. Overflater på vindu, listverk og foringer er ikke fuktbestandige. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Overflater på vindu, foringer og listverk må males med våtromsmaling. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Det er fliser på gulv på betong underlag med vannbåren varme. Det er 16mm fall til sluket målt fra gulv ved døren. Fall vurderes som tilfredsstillende. Vurdering av avvik: - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist andre avvik: - Det er ikke mulig å fastslå om det er laget oppkant under terskel på døren slik at kravet om høydeforskjell topp sluk til høyde på oppkant er minst 25mm som er kravet. Fliser er malt og malingen har løsnet på deler av gulvet. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anbefaler å demontere terskel list for å kontrollere dette. Om det ikke er etablert oppkant bør dette utbedres. Overflatebehandling med maling av kosmetisk betydning. Kostnadsestimat : Under 10 000 1 Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk med synlig slukmansjett under klemring i sluket. Ukjent type membran, trolig smøremembran, ikke noen dokumentasjon. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1 Etasje > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet er utstyrt med dusjkabinett montert nytt i 2023. Servant med heldekkende porselen plate på skapinnredning med malte fronter, montert ny i 2021. Veggmontert toalett med innbygd vannsisterne fra 2009. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det ble tatt hull i vegg fra tilliggende rom bak den innebygd vannsisternen for fuktkontroll, ingen tegn til fukt eller skade, men kontrollen ble kun i vegg, ikke i selve utkassingen der sisternen er plassert. Det kan derfor være skade der som ikke er oppdaget. Anbefaler derfor ytterligere undersøkelse. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Underetasje > Vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Det er malt tapet og malt murpuss på vegger, malt panel i himling. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Vindu er plassert i det som defineres som våtsone i rommet. Overflater på vindu, listverk og foringer er ikke fuktbestandige. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Overflater på vindu, foringer og listverk må males med våtromsmaling. Underetasje > Vaskerom Overflater Gulv,TG2 Det er malt belegg på gulvet, nedsenket dusjnisje har fliser. Fall på gulvet med belegg er mindre enn 1:100, nedsenket dusjnisje på ca 40mm. Lokalt fall i nisje på 15mm. Høydeforskjell sluk til oppkant under dør er tilfredsstillende. Vurdering av avvik: - Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Skjøt på gulvbelegg er fuget tett, usikker løsning. Det er sprekker i fuge mellom gulv og sokkelflis i dusjsone. Fall på gulvet der det er belegg er mindre enn 1:100 Tiltak - Det anbefales å utbedre fuger. Kostnadsestimat : Under 10 000 Underetasje > Vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Sluk fra byggeåret, ingen synlig tetteskikt. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig. - Sluket er fra byggeåret og har ikke klemring. Det er synlig mansjett, men denne er ikke riktig utført da det mangler klemring på sluket. Dette utgjør risiko for at vann trekker inn i betongen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Om dusj skal benyttes anbefales å montere dusjkabinett. Rommet må påregnes renovert på sikt. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Underetasje > Vaskerom Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet er utstyrt med skyllekar i rustfritt stål og blandebatteri med dusj på vegg. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Utstyret har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Underetasje > Vaskerom Ventilasjon,TG2 Rommet har mekanisk avtrekk med vifte i vegg og tilluftsventil i vegg. Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Vifte er ikke brukt på mange år og det er usikkert om den fungerer. Tiltak - Vifte må påregnes byttet. Kostnadsestimat : Under 10 000 Spesialrom Underetasje > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG2 Toalettrom med fliser på gulv, malt tapet på vegger og malte plater i himlingen. Rommet er utstyrt med gulvmontert toalett som ble montert nytt i 2021 og servant på skapinnredning. Vurdering av avvik: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er kun naturlig ventilering i rommet med ventil i vegg og vindu som kan åpnes. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Vannledningsanlegget er utført med kobberrør, det meste antas å være fra byggeåret. Vanntilførsel til toalett på 1 etasjen er utført med pexrør med varerør. Anlegg på bad er utført med forniklede rør som ligger synlig på vegg, fra 2009. Anlegg på vaskerommet er montert synlig på vegg, kobberrør. Innvendig stoppekran er plassert på toalettrom. Utvendig vannkrane med vart og kaldt vann. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Avløpsrør,TG2 Synlig avløpsanlegg er utført med plastrør, det meste er fra byggeåret, anlegg på bad antas å være byttet i 2009 da badet ble renovert. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon med ventiler i vegg og enkelte vinduer samt vinduer som kan åpnes. Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Klaffeventil på soverom i underetasjen er sprukket. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Bytte klaffeventil på soverom Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmesentral,TG2 Anlegg for oppvarming av vann til radiator anlegg med ny el kassett montert i 2020. Sirkulasjons pumpe ble også montert ny i 2020. Anlegget har en kolbe på 6kw og en på 9kw. Anlegget er manuelt og må derfor justeres etter behov og utetemperatur. Røranlegg og radiatorer er fra byggeåret 1973. Anlegget ble tidligere driftet med oljefyr, denne ble fjernet i 2013, nedgravd oljetank fjernet i 2020. Vurdering av avvik: - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. - Det er ikke fremvist dokumentasjon på service på anlegget i løpet av de siste 2 årene. Tiltak - Det bør utføres service på anlegget. Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder er plassert på teknisk rom, ca 200 liter, 2013 modell Vurdering av avvik: - Det er påvist andre avvik: - Bereder er montert i rom uten sluk. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det må monteres lekkasjedetektor for å lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000 Vannbåren varme,TG2 Boligen har vannbåren varme med radiatorer på rom i underetasjen og i gulv på badet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. - Levetid på røranlegg og radiatorer har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Elektrisk anlegg,TG3 230 volt elektrisk anlegg som er sikret med automatsikringer. Hovedsikring på 3x80A, 15 underkurser hvorav 1 stk 30A, 1stk 25A, 5 stk 16A, 1 stk 13A og 7 stk 10A kurser. Kommentar: Anbefaler generelt at det blir utført en kontroll på elektriske anlegg i forbindelse med eierskifte av en godkjent installatør. Kontroll og godkjenning vil kunne endre tilstands graden. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Drenering er fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er ikke synlig vorteplast eller annen form for fuktsikring som er synlig på utside av grunnmuren. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det anbefales å etablere utvendig fuktsikring. Anbefalt løsning er å montere drensplater, da får man samtidig isolert grunnmuren på utsiden. Anbefales utført på sikt og sammen med at dreneringen byttes. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur er oppført med lettklinkerblokker som er pusset på utside. Vurdering av avvik: - Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er enkelt små sprekker i grunnmuren. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Anbefaler å tette sprekkene slik at det ikke trenger inn vann, vann i kombinasjon med frost kan gjøre sprekkene større. Kostnadsestimat : Under 10 000 Forstøtningsmurer,TG3 Det er oppført granittmur på nordøst side av boligen Vurdering av avvik: - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Det er ikke montert rekkverk på muren. Muren er noe skjev, trolig kommet i forbindelse med tilfyllingen. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Terrengforhold,TG2 Eiendommen ligger på en høyde og på fjellgrunn. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Eiendommen ligger i et område der omkringliggende områder er markert med mulighet for sammenhengende marin leire i henhold til kartportalen NVE, store deler av Halden har denne markeringen. Boligen er fundamentert på steinmasser, men et eventuelt ras i området vil kunne få konsekvenser for eiendommen. Tiltak - Ytterligere undersøkelser anbefales. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Selger opplyser at pizzaovn kan medfølge mot pristillegg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i garasje for 1 bil og i egen asfaltert gårdsplass.

Forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer
82054727

Radonmåling
Det er utført radonmåling i 2002 med 31Bq/m3 og 20 Bq/m3. Eiendommen er ikke bygget med radonsperre. Eiendommen ligger i et området som er definert med moderat til lav aktsomhetsgrad.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
4 800 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 120 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 800 000,00))   139 140,- (Omkostninger totalt)   4 939 140,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Boligen har vannbåren varme med radiatorer på rom i underetasje og i gulv på badet. I tillegg ved og elektrisk oppvarming. Varmefolie under laminat i stue og kjøkken.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
32905

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2024 og er opplyst av Halden kommune. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Formuesverdi primær
1050258

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3990979

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/98/367: 03.02.1943 - Dokumentnr: 130 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse 20.05.1992 - Dokumentnr: 2427 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere 20.05.1992 - Dokumentnr: 2427 - Målebrev Areal 517,0 m2. 26.06.1679 - Dokumentnr: 2511 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighet hefter i: Knr:3101 Gnr:98 Bnr:365 Korrekt tinglysingsdato: 26.6.1979 03.02.1943 - Dokumentnr: 125 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighet hefter i: Knr:3101 Gnr:98 Bnr:362 Bestemmelse om vann/kloakkledning 22.05.2020 - Dokumentnr: 2490692 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:3101 Gnr:98 Bnr:365 Bestemmelse om rett til å legge ledninger for spillvann og overvann Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for omlegging av VA-ledninger. Separering av overvannet til kommunal ledning og utkobling av septiktank datert 07.07.2020. Det er gitt ferdigattest for nybygg garasje datert 8/6-82. Det er gitt brukstillatelse for enebolig datert 23/7-1974 Lovlighet - Byggetegninger enebolig: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: - Planløsningen i 1 etasje stemmer ikke med det som er vist på tegningene, det er fjernet ett soverom. - Det er utført endringer i underetasjen som er byggemeldt, tegninger fra 1979 stemmer med slik planløsningen er i underetasjen. Lovlighet - Byggetegninger garasje: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommunedelplan sentrumsplan med arealformål bebyggelse og anlegg.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Salg av bruktbolig: Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen ""som den er"", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 800 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 120 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 800 000,00))   139 140,- (Omkostninger totalt)   4 939 140,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
139140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Selger har tegnet og betaler Dobbeltboligforsikring fra Söderberg & Partners. Det er kjøper av denne boligen som blir dekket av forsikringen. Den dekker faste bokostnader med inntil 15 000 kroner per måned i inntil 9 måneder, dersom kjøper ikke får solgt sin gamle bolig før overtakelse av ny bolig. Se forsikringsvilkår for mer informasjon. 

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 3 200/3 500/3 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 34900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 6040,-. Utleggene omfatter foto og tinglyste avtaler. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.