HELLE Barmsøyveien 11

Tomt
35000m²

Beskrivelse av tomt
Tomten har ikke målebrev, grensebeskrivelse kun i form av skylddelingsforretningen fra 1869. Det var da tomten ble fradelt fra hovedgården i området, TANGEN, gnr. 20, bnr. 1. Tomtens grenser kan ikke nøyaktig påvises, og arealet er usikkert. På kartsiden kommunekart.com er tomten vist med usikre grenser, det anslåtte arealet er nærmere 40 mål. Selger mener dette er et godt anslag over tomtens omfang, det er disse grensense han har forholdt seg til, og han kjenner ikke til at det har vært noen grensekonflikter. Tomten har lang strandlinje med brygge, sjøbod og strand. De fine sommerdagene tilbringes her, hvor du kan nyte solen fra grytidlig morgen til sen ettermiddag/tidlig kveld. Området ligger godt i le for de vanlige sommervindene fra syd og syd-vest. 100 meter lengre vest ligger hovedhus og øvrig bebyggelse, her er tomten nøysommelig opparbeidet og pent holdt. Det er massevis av lune, solrike uteplasser og store grønne områder, perfekt for ballspill og lek. Lengre vest på tomten er det jorder, fjell og skog. Denne delen av tomten var i sin tid helt sentral for gårdsdriften, men er ikke holdt/nyttiggjort i senere år. Det er foretatt grøfting av nedre del av jordene / innmark, da disse var svært vasstrukne. Mellom sjøen og hovedhuset ligger den gamle skolen i Fossing. Skolebygget lå i alle år inne på tomten til gården, men ble i 1967 fradelt med eget gårds- og bruksnummer.

Beliggenhet
Fredfullt og landlig beliggende ved sjøen. I området er det flott turterreng med bl.a. kyststien som ligger i grenseområde mot naboeiendommen. Det er ca. 7 km til dagligvareforretning, barneskole, barnehage og idrettsanlegg på Helle. Til Kragerø sentrum er det ca 15 km, og om du velger bil eller hurtiggående båt er reisetiden ca. 25 minutter. I Kragerø by finner du små nisjebutikker, restauranter og kafèer. På sommeren er byen et yrende ferieparadis, hvor det arrangeres sommershow, utstillinger, teaterforestillinger og konserter. Sjøveien er det bare noen få km til Valle, båtturen hit tar 7-8 minutter og her finner du restaurant, dagligvareforretning, isbar, marina og butikker.

Adkomst
Se kartskisse eller kontakt megler for kjørebeskrivelse til eiendommen.

Bebyggelse
Området er spredt bebygget med eneboliger og fritidseiendommer.

Byggemåte
Eneboligen er oppført i 1957 og står på en støpt såle i betong med grunnmur i leca (tilbygg) og betong/betongblokker, og har stedvis krypkjeller. Dreneringen består av drensrør i plast og fuktsikring mot grunnmur. Bygningen har reisverk i tre med stående bordkledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer i tre, tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag er utført i stål. Etasjeskillerne er av trebjelkelag. Boligen har vinduer i tre med 2-lags isolerglass, samt ytterdører, terrassedør og terrasseskyvedører i tre, delvis med glassfelt. Tilknyttet boligen er det terrasser og utvendige trapper i tre. Bryggerhuset er fra antatt 1900-tallet og står på en ringmur i betong, med en støpt såle under baderommet. Konstruksjonen har reisverk i tre med stående bordkledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer i tre, tekket med takstein, og har renner, nedløp og beslag i stål. Etasjeskillerne er av trebjelkelag. Bygningen har vinduer i tre med 2-lags isolerglass og en ytterdør i tre med glassfelt. Det er en terrasse og en utvendig trapp i tre. Garasjen står på en støpt såle i betong med grunnmur og ringmur i leca. Den har reisverk i tre med stående bordkledning og et saltak med sperrer i tre, tekket med takstein. Låven er en konstruksjon over to plan med krypkjeller. Den står på fundamenter av naturstein, pilarer i naturstein, og bjelkelag i tre og stokker, med en liten del grunnmur og såle i betong. Bygningen har reisverk i tre med stående bordkledning og et saltak med sperrer i tre, tekket med blikkplater. Sjøboden står på fundamenter i betong og bjelkelag i tre. Den har reisverk i tre med stående bordkledning og et pulttak tekket med takstein. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Enebolig - Utvendig - Taktekking Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. * Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Enebolig - Utvendig - Nedløp og beslag Avvik: * Det er avvik: Det er registrert noe skjevheter og nedbøyninger i renner. Det er registrert noe rust og alder slitasje på gradrenner og beslag. - Enebolig - Innvendig - Overflater Avvik: * Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert varierende alder på overflater. Det er registrert stedvis forvitring. Det registrert stedvis merker og bruksslitasje. - Enebolig - Innvendig - Radon Avvik: * Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Enebolig - Innvendig - Pipe og ildsted Avvik: * Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Enebolig - Innvendig - Rom Under Terreng Avvik: * Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. * Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. I rom under terreng er det registrert salt utslag og tegn til fukt på gulv og vegger, det er registrert størst utslag mot øst, hvor utvendig fuktsikring ikke er utbedret. Det er registrert noe fukt på terreng i tilbyggsdeler. - Enebolig - Innvendig - Innvendige dører Avvik: * Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er registrert noe slitasje på innerdører og dør videre. Skyvedør i tre fra TV stue til stue er vanskelig å lukke. Innerdører i kjeller er eldre med sprekker og stedvis manglende dørvridere. - Enebolig - Innvendig - Mus Avvik: * Det er avvik: Det er registrert noe muselort og stedvis tegn til mus. Det er stedvis registrert åpninger fra kjeller, i grunnmur og rundt kledning og hjørnekasser hvor mus kan komme inn. - Enebolig - Våtrom > 1 etasje > Bad - Overflater vegger og himling Avvik: * Det er avvik: Det er registrert en skade på bunnlist i dusjhjørne og slitasje på silikonfuge, dette vil si at det ikke er hel fuge eller ren dryppkant i bunn av baderomsplater i dusjhjørne. Det er registrert en liten skade og utetthet i skjøt på baderomsplate på utsiden av våtsone. - Enebolig - Våtrom > 1 etasje > Bad - Overflater Gulv Avvik: * Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. * Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er registrert lokalt fall i dusjhjørne, men det er tilnærmet slett gulv og et ganske tett dusjhjørne da den ene veggen er fastmontert. Det er en fare for at eventuelt lekkasje vann fra toalett eller vask ikke ville renne direkte til sluk og lage et vannspeil på gulvet. Det er registrert oppkant og dusjhjørne er ikke helt tett, så vann vil nok renne til sluk før det renner ut av rommet. - Enebolig - Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken - Overflater og innredning Avvik: * Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det registrert noe slitasje på kjøkkeninnredning. Det er registrert noe løse hengsler og lukke mekanismer med slitasje. Det er registrert noe slitasje og misfarge på benkeplater. - Enebolig - Spesialrom > 1 etasje > Toalettrom - Overflater og konstruksjon Avvik: * Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Enebolig - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. * Det er irr på rør. Det er registrert rør-i-rør montert uten rørskap og stedvis synlig endetettinger i krypkjeller. - Enebolig - Tekniske installasjoner - Avløpsrør Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Enebolig - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering Avvik: * Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. * Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er registrert manglende fuktsikring mot øst. Stedvis er over halvparten av levetiden oppbrukt på drensrør i plast. - Enebolig - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Vann kvaliteten er dokumentert, og det er hard vann, registrert mer kalsium enn normalt. - Enebolig - Tomteforhold - Septiktank Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. - Bryggerhus - Utvendig - Taktekking Avvik: * Det er avvik: Det er registrert værslitasje og sprekker på vannbrett mellom tilbygg og original bygning, her er det også registrert synlig byggeskum mot mønet. - Bryggerhus - Utvendig - Vinduer Avvik: * Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er registrert en rute med skade i glass. - Bryggerhus - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Avvik: * Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er registrert endeved mot terreng. - Bryggerhus - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Avvik: * Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Bryggerhus - Innvendig - Innvendige trapper Avvik: * Det er avvik: Stige mot hems går mot et ikke måle verdig areal og kan flyttes, men informerer om at stigen mangler noen sikkerhetstiltak og åpningen i gulv på hems er åpen hele veien rundt uten sikring. - Bryggerhus - Innvendig - Innvendige dører Avvik: * Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dørterskel er løs. - Bryggerhus - Våtrom > 1 etasje > Bad - Overflater vegger og himling Avvik: * Det er uegnede materialer i våtsoner. Det er registrert trepanel på overflater i våtsone. - Bryggerhus - Våtrom > 1 etasje > Bad - Ventilasjon Avvik: * Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Bryggerhus - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. * Det er irr på rør. - Bryggerhus - Tekniske installasjoner - Avløpsrør Avvik: * Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Bryggerhus - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter Avvik: * Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. * Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert stedvis forvitring. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Enebolig - Utvendig - Veggkonstruksjon Avvik: * Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. * Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. * Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Enebolig - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft Avvik: * Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. * Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. * Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Skader etter skadedyraktivitet på takkonstruksjon kan svekke materialer og øke risikoen for fukt- og vannskader. Dersom angrepet vedvarer, kan det føre til ytterligere nedbrytning av konstruksjonen. - Enebolig - Utvendig - Vinduer Avvik: * Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. * Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer varier i alder og kvalitet og er stedvis skiftet. Det er registrert eldre vinduer med råteskader mot kjeller. Takvindu har tegn til fuktskader og det er registrert rust på beslag. - Enebolig - Utvendig - Dører Avvik: * Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. * Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. * Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Eldre dører mot kjeller har registrert råte. Inngangsdør tar i karm, har noe utettheter og sprekker i treverk. Det er registrert noe svelling og merker på ytterdører. - Enebolig - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Avvik: * Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. * Det er ikke montert rekkverk. Det er registrert alder, værslitasje og stedvis sprekker i treverk. Det er registrert stedvis fall på over 0.5m uten rekkverk. Det er registrert en jacuzzi på terrassekonstruksjon, dette er kjent for å redusere levetiden eller at det oppstår råte på grunn av fuktighet og varme temperaturer fra kar. - Enebolig - Utvendig - Utvendige trapper Avvik: * Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. * Det er ikke montert rekkverk. Det er registrert alder og værslitasje. Det er registrert stedvis fall på over 0.5m uten rekkverk. - Enebolig - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Avvik: * Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. * Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det er registrert forvitring etter skadedyr i etasjeskillet. Det er registrert åpning mellom gulvlist og gulv i spisestue og det er registrert ekstra støtter og bærebjelke montert i kjeller. - Enebolig - Innvendig - Innvendige trapper Avvik: * Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. * Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. * Det er ikke montert rekkverk. * Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. * Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er registrert under 190cm fra trinn til himling i trappeåpning mot hems. Det registrert over 0,5 m fall uten rekkverk fra stue til spisestue. Rekkverk høyden er målt til 80 cm på hems. - Enebolig - Våtrom > 1 etasje > Vaskerom - Generell Avvik: * Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG: 3 er gitt da forventet levetid er oppbrukt. - Enebolig - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg Avvik: Ja Det er registrert merker rundt gjennomføring fra påkobling bak knevegg. Det er registrert manglende kursoversikt som stemmer overens med sikringer. Sikringsskap i garasje er ikke ferdig montert og ligger løst koblet på gulv. Det er registrert synlige kabel føringer på terreng mot sjøbod og langs vei. Det er registrert stedvis løse og åpne kabler. - Enebolig - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter Avvik: * Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. * Det er registrert utsigning av masser under grunnmuren. Det er registrert små sprekker og riss stedvis i grunnmur. Det er registrert utsiging under grunnmur i kjeller under spisestue. - Enebolig - Tomteforhold - Forstøtningsmurer Avvik: * Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. * Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Det er registrert skader, små skjevheter og fall på over 0,5m uten rekkverk på forstøtningsmurer. - Bryggerhus - Utvendig - Veggkonstruksjon Avvik: * Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. * Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. * Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er registrert råte i bordkledning, vegg mot nord ble ikke skiftet i 2017 og har mest råte. Det er redusert lite luftning. - Bryggerhus - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft Avvik: * Konstruksjonene har omfattende skjevheter. * Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Takkonstruksjon ble skiftet i 2017, og etter informasjon er noen av sperre skiftet. Det er registrert skader etter skadedyr på originale sperrer. Det er registrert at takkonstruksjon svaier ned fra gavlvegger, skjevhet i konstruksjonen. - Bryggerhus - Utvendig - Utvendige trapper Avvik: * Det er ikke montert rekkverk. Det er registrert fall på over 0.5m uten rekkverk. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Enebolig - Våtrom > 1 etasje > Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Enebolig - Våtrom > 1 etasje > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Bryggerhus - Innvendig - Krypkjeller Avvik: * Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

Innhold
Eiendommen består av hovedhus, bryggerhus, låve, dobbel garasje, sjøbod og brygge. Hovedhuset inneholder: Kjeller: 4 boder. Det er i tillegg et uinnredet kjellerrom uten gangbart gulv, teknisk rom og rom med delvis ikke gangbart gulv. 1. etasje: Toalettrom, vaskerom, bad, kjøkken, stue, spisestue, tv-stue, soverom og 2 ganger. 2. etasje: Loftstue /hems, gang og 2 soverom Bryggerhuset inneholder: Stue/kjøkken/soverom og bad. Det er i tillegg en liten hems. Låven inneholder: Krypkjeller: kryprom 1. etasje: Gang, toalettrom, kontor og 2 låveareal 2. etasje: Låve lokale Dobbel garasje inneholder: 1.etasje: Garasjerom 2. etasje: Uinnredet lagerrom med utvendig trapp på baksiden av garasjen. Sjøboden inneholder: Sjøbod (ett rom).

Standard
Barmsøyveien 11 er en idyllisk og svært flott eiendom beliggende ved Fossingfjorden. Den består av hovedhus, bryggerhus, låve, dobbel garasje, og egen strandlinje med sjøbod og brygge. Eiendommen fremstår som gjennomgående godt ivaretatt og påkostet. Samtlige bygninger er løpende vedlikeholdt og oppgradert, med særlig omfattende tiltak utført de siste 10?15 årene. Oppgraderingene er gjennomført med tanke på lang levetid og fremtidig generasjonsbruk, da eiendommen opprinnelig var tiltenkt overtatt av neste generasjon barn og barnebarn. Enebolig: Tidligere bolighus på eiendommen ble revet i 1957/1958, og nåværende enebolig ble oppført på tomten i samme periode. Boligen ble senere vesentlig utvidet i 1983/1984, med påbygg som blant annet omfatter stue, hems, veranda, gang, bad, WC, vaskerom og tak. Boligen er de siste 10?15 årene blant annet oppgradert med flere plattinger (2013/ 2022). Innvendig er boligen pusset opp i både 1. og 2. etasje (2014/2023), herunder utvidet kjøkkeninnredning og nye hvitevarer. Ny peisovn ble installert i 2015. Det er byttet flere vinduer og terrassedører i spisestue (2016/ 2022), samt nye vinduer på ett soverom og gang i 2. etasje (2022). Det elektriske anlegget er betydelig oppgradert med nytt sikringsskap og mye nye kabler, stikk og brytere (2018/2023), inkludert nytt sikringsskap-fordeler til sidebygninger, samt innlagt 3-fase (2022). Utvendig er det lagt vorteplast og drensrør langs kjellervegg ved hovedinngang (fra inngangsdør til hjørne mot sjø), med drenerende masser mot vegg (2019). Bad er revet og bygget opp på nytt, samtidig som det er etablert frostfritt teknisk rom i kjeller (2021/2022). Ny varmtvannsbereder ble installert i 2022. Det er videre montert ny markise, utvendige persienner med el- styring og lamellgardiner/solskjerming (2022/2023). Utvendig panel og vinduer ble malt i 2023. Du kommer først inn i boligens gang. Herfra er det direkte adkomst til bad, toalettrom, vaskerom samt gang med videre adkomst til de andre rommene i huset. Badet fremstår stilrent med belegg på gulv og plater på veggene. Rommet innholder dusjhjørne, servant med skuffer og hyller, speilskap og vegghengt wc. Toalettrom inneholder wc og håndvask. Vaskerommet har belegg på gulv og eldre plater på veggene. Rommet inneholder utslagsvask og opplegg til vaskemaskin. Det er dør ut med enkel tilgang til klesstativ. Kjøkkenet i boligen fremstår pent, med dels eldre plassbygd innredning og nyere innredning. Innredningen er malt i en moderne blåfarge, og har godt med både skap- og benkeplass. Det er en todelt stue, spisestue og loftstue/hems i boligen. Spisestuen ligger ett nivå ned fra stuen. Her er det utgang til østvendt veranda med morgensol og fin utsikt til Fossingfjorden (Nb; veranda er ikke godkjent, se mer info under ferdigattest/midlertidig brukstillatelse). Det er satt plassert en jacuzzi på verandaen som følger med. Hemsen har også fin utsikt gjennom ett av husets spesielle vinkelvinduer. Fra stuen er det inngang til ett soverom. Det er ellers to soverom i 2. etasje. Hovedsoverommet har utgang til østvendt balkong med nydelig sjøutsikt. Dette rommet har også plassbygd skyvedørsgarderobe. Bryggehus: Bryggerhuset er plassert nord for boligen. Opprinnelig byggeår er ukjent, men mesteparten av bygningen er istandsatt i perioden 2017?2020. I denne perioden er det lagt nytt tak, ny kledning på tre sider, flyttet inngang med nytt vindu, etablert et mindre tilbygg (ikke omsøkt, se mer info under ferdigattest/midlertidig brukstillatelse), ny platting, samt malt og beiset utvendig. Alt av beslag, takrenner og nedløp er skiftet. Innvendig er det lagt nye overflater på gulv, vegger og tak, nytt baderom med varmekabler og WC og kjøkken med hvitevarer. Bygningen er også oppgradert med nytt sikringsskap og øvrige elektriske arbeider, montert varmepumpe, ny utebelysning og Elvestadledning for vannforsyning (vannrør med varmekabel). Bryggerhuset fremstår som koselig, med tapet på vegger og lysmalte overflater. Kjøkkenet har pen innredning med laminert benkeplate og integrerte hvitevarer. Badet har belegg på gulv og panel på vegger, og inneholder dusjkabinett, WC og servant med skap. Det er en liten hems i bryggehuset hvor nåværende eier har hatt to madrasser for ekstra soveplass. Låve: Låven har eldre og ukjent alder, men er i stor grad satt i bedre stand i 2014 og 2024. Låven er trolig bygd på mot vest, dog er årstall ukjent. Det er lagt nytt tak, delvis ny kledning, noen nye vinduer samt noe nytt gulv. Hønsehus og løe er omdisponert til verksted/lager, og utedo er omgjort til toalettrom med ny innredning, wc og varmtvannsbereder. Alt av rør er fornyet, og det er lagt elvestadledning (vannrør m/varme). Det er etablert isolert teknisk rom med ny varmtvannsbereder i «møkkakjeller», samt kraner for nedtapping av vann ved eventuell vinterstengning. Det elektriske anlegget er totalt fornyet med nytt sikringsskap, og strøm. «Kontor» er etablert i tidligere grisehus, og det er lagt fiber ut til bygget. Utvendig er det ny låvebru, levegg/uteplass, nye utstikk og lyspunkter. Alt av beslag, takrenner og nedløp er skiftet, og utvendig panel og vinduer ble malt i 2023. Garasje: Dobbelgarasjen er oppført i 1992. I perioden 2018?2021 er gulvet i 2. etasje lagt, trapp til 2. etasje etablert, og vindu med dør i 2. etasje byttet. Det er lagt nytt sikringsskap klart for montering i knevegg, det elektriske anlegget er supplert og det er montert el-billader. Nye elektriske portåpnere ble installert i 2022. Utvendig panel og vinduer ble malt i 2023. Sjøbod/brygger: Sjøboden er eldre, med ukjent byggeår. Bygningen er reparert og malt, og står fortsatt på samme steiner uten utvidelse eller flytting. Det er lagt inn elektrisk punkt både innvendig og utvendig, inkludert utebelysning og utelampe. Enkel innredning er montert. Bryggen er reparert etter skader fra is, med stabilisering av utrast stein, forankring og støping bak for økt hold, samt fornyet dekke og skansekledning. Av andre oppgraderinger på eiendommen kan følgende nevnes: -Ny borebrønn m/1,0 HK pumpe (2021) -Ny 1,5 HK pumpe montert (2022) -Nedløp fra takene er ledet bort fra bygningskroppene i rør (2016-2020). -Frostfrie utekraner er montert -Ryddet gjengrodde jorder-nedre del og kratt på slette ved sjøen. Ryddet/reparert grøfter, internveier og stier på eiendommen -rundt jordene, ned til sjøen mm Det vises forøvrig til både tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Selger har utformet et ryddig vedlegg over alle oppgraderinger, samt kommentarer på kjente feil/mangler. Dokumentasjon må leses før budgivning.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Det er fiber i boligen, og eier har nå abonnement via Altibox.

Parkering
Det er god plass til parkering på eiendommen, både i dobbel garasje og mange biloppstillingsplasser på egen tomt.

Forsikringsselskap
Gjensidige

Polisenummer
84611328

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
8 750 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 218 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 220 100 (Omkostninger totalt) 237 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 239 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 8 970 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 987 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 989 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarmingskilder bolig/hovedhus: Varmepumpe, vedfyring og varmekabler. Oppvarmingskilder bryggerhus: Varmepumpe og varmekabler bad.

Info strømforbruk
Strømforbruk utgjorde 26184,86 kwh pr. 2024 i følge eier. Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
F

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
9977

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter slam og renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
810250

Formuesverdi primær år
2026

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold, abonnement til tv og internett, veivedlikehold og brøyting.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4014/20/3: 21.07.1908 - Dokumentnr: 900031 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4014 Gnr:20 Bnr:1 28.02.1952 - Dokumentnr: 242 - Elektriske kraftlinjer Bestemmelse om trafostasjon/kiosk RETTIGHETSHAVER Kragerø Kommune Gjelder denne registerenheten med flere Dette dokumentet er fra 1952, og gir kommunen rett til å bygge elektriske kraftlinjer og transformatorkiosker, og uhindret rett til reperasjon og vedlikehold av linjene. Fra grunneierne dette gjelder er det satt ned forutsetning om at de kan velge de enkelte ledningers linjeretning, stolpepunkter etc, samt at grunneier kan hugge/ta bort kvister på kommunens bekostning. Dokumentet er eldre, det er strøm ut Barmsøyveien, og denne bestemmelsen antas å ha liten betydning for eiendommen. 19.06.1962 - Dokumentnr: 990077 - Elektriske kraftlinjer Gjelder denne registerenheten med flere Dette dokumentet er forsøkt bestilt, men kartverket finner ikke dokumentet. 21.06.1869 - Dokumentnr: 900009 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4014 Gnr:20 Bnr:1 10.05.1967 - Dokumentnr: 859 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:4014 Gnr:20 Bnr:19 EIENDOMEN HAR TIDLIGERE HATT FESTENUMMER Dette er skylddelingsforretningen fra 1967. Se mer informasjon under "tomt".

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger hverken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eiendommen. Den opprinnelige eneboligen, bryggerhus, låve, sjøbod og brygge er oppført før bygningsloven trådde i kraft i 1965, og det er dermed ikke å forvente at slike attester foreligger. Når det gjelder tilbygg bolig fra 1983/1984 og dobbel garasje fra 1992 foreligger det heller ikke ferdigattest eller midletidig brukstillatelse. Dette er ikke unormalt med tanke på årstallene, dog kan det fremdeles være mulig å fremskaffe. Ny eier anbefales å forsøke å fremskaffe midlertidig brukstillatelse for disse tiltakene, og overtar ansvar, risiko og evt. kostnader i den forbindelse. Det foreligger ikke tegninger for den opprinnelige eneboligen fra 50-tallet, låven eller bryggerhuset. Dette er ikke unormalt basert på bygningsmassens alder, dog får ikke megler kontrollert bygningsmassens lovlighet. Dette antas å ha liten / ingen konsekvens. Selger opplyser at det er oppført et mindre tilbygg på bryggerhuset. Her var det tidligere et overbygd inngangsparti, som ble bygd igjen og utvidet noe. I tillegg er inngangspartiet med inngang og vindu snudd. Megler kan ikke finne dokumentasjon på dette, og tilbygget må derfor antas å være ulovlig oppført. Ny eier overtar ansvar og risiko for dette. Det foreligger tegninger av garasje stemplet 03.06.1992. Tegningene stemmer godt med dagens løsning, med unntak av det er bygd utvendig trapp på baksiden av garasjen og ikke innvendig slik det fremkommer av tegningene. I tillegg er vindu på baksiden gjort om til en dør som fører inn til lagerrom i 2. etasje. Det foreligger tegninger av tilbygg bolig stemplet 03.11.1983. Tilbygget gjelder stue/hems/veranda/gang/bad/WC/vaskerom/tak. Tegningene stemmer godt med dagens løsning med unntak av noen få avvik på fasade. På østvegg er det ene vinduet byttet med en verandadør og på sydvegg er det satt inn en kjellerdør i stedenfor to små vinduer. Tegningene inneholder ikke plantegning over 2. etasje. Dette er naturlig siden 2. etasje ikke ble rørt under oppføring av tilbygg. Planløsningen antas å ikke være endret siden byggeår, dog får ikke megler sjekket / bekreftet dette. Veranda mot nord ble omsøkt Kragerø kommune i 2023. Kragerø kommune sa ja, men statsforvalter godkjente ikke tiltaket. Verandaen er dermed ulovlig bygd. Ny eier overtar ansvar og evt. fremtidige pålegg. Tegninger ligger vedlagt i prospekt.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er borrevann/brønn og septiktank som tømmes av kommunen. Septiktank med infiltrasjonsgrøft. Kragerø kommune fører tilsyn og kartlegging av private avløpsanlegg. Det er strenge krav til anleggene mht. forurensning. De fleste gamle anlegg (slik som dette) vil bli pålagt utbedring eller oppgradere innen gitte frister. Det er til enhver tid anleggseiers ansvar å påse at avløpsanlegget er i iht. lovverket. Det er ikke vært tilsyn, og det foreligger p.t. ingen pålegg. Det aktuelle anlegget er ca 40 år gammelt, og pålegg om oppgradering til f.eks. privat renseanlegg må forventes i helt nær fremtid. Privat vei. Årlig veiavgift har utgjort ca. 3500,- pr. år. Denne inkluderer veivedlikehold, brøyting og gatelys. Veilaget har årsmøte og veidugnad annet hvert år. Den inkluderte brøytingen gjelder Barmsøyveien, og private avstikkere brøytes etter egen avtale.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et uregulert område. I Kommunens arealdelplan er eiendommens nordøstre del (mesteparten av areal som ligger innenfor 120m fra sjøen) vist til «spredt boligbebyggelse», og resten av tomten til LNFR-areal. Midt på tomten er det et areal vist som faresone høyspentanlegg inkl høyspentkabler (henssynssone H370). Kommunens arealdelplan kan fås ved henvendelse megler.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
8 750 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 218 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 220 100 (Omkostninger totalt) 237 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 239 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 8 970 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 987 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 989 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
220100

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,40% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 29 500 Markedspakke 5 000 Oppgjørshonorar 19 800 Tilretteleggingsgebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 790 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter (avg. fritt) pr stk   Totalt kr: 270 300   Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på et rimelig vederlag stort kr. 25.000,- for utført arbeid, samt øvrig vederlag (ref. oppdragsavtalens pkt. 6.2.1) og direkte utlegg (ref. pkt. 6.2.2).