ØRJE Hammerveien 40

Tomt
1995m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 1 995 m². Skrående og kupert tomt, opparbeidet med plenareal, trær/busker samt diverse beplanting. Det er lagt belegningsstein i gårdsplassen samt i gangbane frem til boligen. Parkering skjer i garasje samt på gårdsplass.

Beliggenhet
Eiendommen ligger på Lihammeren, i et etablert og koselig boligområde ca. 2,5 km fra Ørje sentrum. I Ørje sentrum finnes butikker, kaféer, bank, post i butikk, tannlege, lege, apotek, treningssenter, bibliotek, museum m. m. Kort vei til barnehager og Marker skole med klasser fra 1. til 10. trinn og SFO, idrettshall, kunstgressbane. Det er flere idylliske badeplasser langs Rødenessjøen, Øymarksjøen og Stora Lee. Ørje er kjent for slusene i Haldenvassdraget med kanalmuseum, og Ørje har et rikt kulturliv. Litt utenfor sentrum finnes lysløype, Kjølen skianlegg og mange fine turområder. Fra Ørje er det ca. 90 km til Oslo og ca. 6,5 km til riksgrense Sverige.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Byggemåte
Enebolig med kjeller, 1. etasje og loftsetasje. Bygningen ble oppført i 1984. Grunnmur i lettklinkerblokker. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak. Taktekkingen er av betongtakstein. Taktekkingen er fra byggeåret. Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret.

Innhold
1. etg.: Bad, vaskerom, kjøkken, stue, kontor, entré, gang, 3 soverom, badstue. Loftsetasje :Uinnredet loft, innredet loft. Kjeller: Gang, kjølerom, teknisk rom. Veranda på ca. 35 m², med tilgang fra kjøkken og hage. Dobbel garasje med innredet loft.

Standard
UTVENDIG Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taktekkingen er fra byggeåret. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er enkelte knekte taksten. Åpninger i undertak ved inspeksjon av loftet. Undertaket er ikke ansett som tett. Betongtakstein har en levetid som overstiger 30 år, og i dette tilfellet er mer enn halvparten av den forventede brukstiden oppbrukt. Dette tilsvarer tilstandsgrad 2 (TG 2). Ved inspeksjon av tak ble det påvist noen knekte stein, årsak er ukjent. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Det bør gjennomføres en grundigere inspeksjon av taket under sikre forhold for å avdekke eventuelle skjulte skader. Knekte takstein og åpninger i undertaket bør utbedres for å hindre vanninntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både taktekking og undertak, bør det påregnes økt vedlikeholdsbehov og risiko for lekkasjer. Overvåk tilstanden jevnlig og vurder utskifting ved tegn til ytterligere forringelse. Nedløp og beslag: Pipe er hel- og delvis beslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. TG 2: Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Mer enn halvparten av den forventede brukstiden for takrenner, nedløp og beslag er passert. TG 2 settes på bakgrunn av alder. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. Påvist noe avvik på beslagløsninger rundt gjennomføringer i taket. Synlige lysglimt ut rundt ventilasjonsrør. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket, noe som utgjør en risiko for personskade og materielle skader. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder, selv om det ikke var krav ved oppføringstidspunktet. Beslag, renner og nedløp har TG 2 på grunn av alder. Jevnlig tilsyn anbefales for å avdekke slitasje og funksjonssvikt, da dette kan føre til lekkasjer og fuktskader på bygningen. Utskifting må påregnes for å oppnå TG 0/1, men tidspunktet for dette er usikkert. Avvik på beslagløsninger rundt gjennomføringer i taket, som synlige lysglimt rundt ventilasjonsrør, bør utbedres for å hindre vanninntrenging og påfølgende skader på takkonstruksjonen. Værslitt og oppsprukket trevirke samt råteskadet kledning bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og sikre konstruksjonens levetid. Kledningen bør tilpasses slik at avstanden til terreng oppfyller anbefalte krav, for å unngå oppfukting og økt risiko for råteskader. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i tre, type saltak. Det er ikke tilrettelagt for inspeksjon av indre del av loftet grunnet trange adkomstforhold og risiko for å skade rør, og vurdering av konstruksjon, ventilering og eventuell fukt er derfor ikke mulig i dette området. Det tas et spesifikt forbehold om tilstanden i ikketilgjengelige områder. Skader og mangler kan foreligge uten at dette er påvist. TG 2: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. Registrert områder med en del muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Lufting/ventilering av loftet bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader og muggsoppdannelse. Det bør også vurderes å etablere dampsperre eller annen fuktsikker løsning mellom himling og kaldt loft ved framtidige oppgraderinger, for å hindre at fuktig inneluft trenger opp på loftet og forårsaker kondens og skader på konstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt fare for fuktskader, råte og soppvekst, noe som kan svekke konstruksjonen og gi dårligere inneklima. Vinduer: Vinduer har rammer og karmer av tre. Vindusglass har 2-lags isoler-/energiglass fra byggeåret. TG 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduets karmer har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. Ved funksjonstesting av vinduer, ble det påvist at noen vinduer var vanskelige å åpne/lukke som følge av monteringsavvik, også påvist noe merkbar trekk som følge av dette. Påvist enkelte vinduer med punktert glass. Årsaken til punkterte glass er som regel at det er kommet en brist i tetningsmassen mellom karm og rute. Konsekvens/tiltak: Justering av vinduene anbefales for å rette opp monteringsavvik og sikre enkel bruk. Uten tiltak kan videre slitasje oppstå på hengsler og rammer, noe som kan forkorte vinduenes levetid og funksjonalitet over tid. Slitte vinduskarmer med sprekker bør repareres/vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og forhindre fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon. Punkterte vinduer har redusert isolasjonsevne og kan gi dugg mellom glassene. Utskifting bør vurderes for å opprettholde funksjon og komfort. Dører: Ytterdører med isolerglass fra byggeåret. TG 2: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Påvist slitasje på dører, bærer noe preg av elde som følge av eksponering av vær og vind over tid. Påvist manglende beslag i underkant av dør. Beslag og tetting rundt og særlig under dør, må utføres regntett for å unngå lekkasjer og fuktskader i konstruksjon. Konsekvens/tiltak: Beslag og tetting under døren må utbedres for å sikre regntetthet. Uten tiltak kan vann trenge inn og forårsake fuktskader i konstruksjonen. Dører bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å bevare funksjon og estetikk. Uten tiltak kan slitasjen forverres, noe som kan påvirke tetthet og brukervennlighet. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Veranda på ca 35 m², med tilgang fra kjøkken og hage. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket på deler. Hovedsakelig er det dekke belagt med fliser og rekkverk i pusset mur. TG 2: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. Konstruksjonene har skjevheter. Rekkverkshøyden er målt til under 1 meter, noe som ikke oppfyller dagens krav til rekkverkshøyde. Likevel er rekkverket i samsvar med de byggtekniske forskriftene som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Tilstandsgraden (TG) er satt på bakgrunn av standardens krav til høyde på rekkverk. Avstand mellom horisontale spiler i rekkverk er målt til over 20 mm. Utformingen gir mulighet for fotfeste og økt klatrerisko, særlig for barn. Mye sprekker i fliser samt mur på veranda. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Rekkverkets høyde kan beholdes som den er, da den tilfredsstiller kravene fra oppføringstidspunktet. Dersom økt sikkerhet ønskes, kan rekkverket forhøyes til dagens standard. Rekkverket bør utbedres eller ombygges slik at klatremuligheten reduseres, for å unngå økt risiko for fallulykker, spesielt for barn. For å rette opp skjevhetene bør grunnarbeidet og fundamenteringen vurderes og eventuelt forbedres, for å hindre videre setninger og redusert stabilitet og sikkerhet på terrassen. Sprekker i fliser og mur bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse av konstruksjonen og redusere risikoen for vanninntrenging og følgeskader. INNVENDIG Overflater: Loftsetasje: Gulv: Teppe. Vegger: Panel. Himlinger: Panel. 1. etasje: Gulv: Tregulv, fliser og kork. Vegger: Panel, tapetserte plater og fliser. Himlinger: Panel. Kjeller: Gulv: Betong Vegger: Panel og mur. TG 2: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Påvist stedvise sprekker i tregulv. Ellers påvist noe fuktskjolder på gulv. Årsak er ukjent. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken til sprekkene i tregulvet og fuktskjoldene på gulvet. Tiltak bør vurderes dersom det avdekkes underliggende problemer, for å unngå forverring av skader og potensiell risiko for fuktrelaterte følgeskader. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt betongdekke mot grunnen. Foretatt kontroll av planhetsavvik i kjøkken og stue i 1. etasje, målt ca. 4 mm i kjøkken og 6 mm i stue. Avvik er innenfor standardens krav til godkjent måleavvik. TG 2: Mangler stedvis isolasjon i bjelkelag over teknisk rom. Påvist noe fuktskjolder mellom bjelker, som kan relateres til kondensering/ising. Konsekvens/tiltak: Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Det bør etterisoleres i bjelkelaget over teknisk rom, og årsaken til fuktskjolder bør utredes og utbedres for å hindre videre kondensering eller ising. Konsekvensen av manglende isolasjon og fuktskjolder er økt risiko for fuktskader, råte og redusert energieffektivitet. Pipe og ildsted Boligen har elementpiper. Peis m/innsats i stue, forblendet med skifer. Vedovn i kontor/bibliotek. TG 2: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. En ildfast plate under luke, eller sotlukestein bør monteres for å sikre brannsikkerheten og lukke avviket. Uten tiltak kan gnister eller varm aske føre til brannfare i omkringliggende materialer. Pipen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, med økt risiko for slitasje. En grundigere vurdering anbefales for å sikre forsvarlig bruk og vurdere behov for rehabilitering. Sprekkene i pipen bør repareres for å sikre tetthet og funksjonalitet. Uten tiltak kan sprekkene forverres, noe som kan føre til lekkasje av røykgasser og økt brannrisiko. Rom Under Terreng Gulvet er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering? TG 2: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Foretatt fuktmåling i panel/listverk i kjeller, målt ca. 16,3 - 18,9 vektprosent. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent, øker faren for råte og muggsoppvekst. Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Takstmannen anbefaler at det utføres ytterligere undersøkelser og nødvendige utbedringer. For å forhindre videre skadeutvikling, bør de innforede veggene rives. Gitt alderen på dreneringen, anbefales det at murveggene ikke kles inn, men heller får god luftsirkulasjon for å redusere risikoen for fuktskader. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for råte, muggsoppvekst og skader på bygningskonstruksjonen, samt forringet inneklima. Innvendige trapper Boligen har lakkert tretrapp. TG 2: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i trappen opp til dagens standard, men tilstandsgrad 2 (TG 2) settes på bakgrunn av NS 3600, som stiller krav til sikkerhet. Åpningene i trappen kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Innvendige dører Boligen har dører i tre, med noe forskjellig utførelse. TG 2: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Ved funksjonstesting, ble det påvist at enkelte dører subber mot karm eller terskel, noe som skyldes monteringsavvik. Konsekvens/tiltak: Avviket krever ingen tiltak nå, men kan over tid føre til økt slitasje på dør og karm. Justering kan bli nødvendig dersom funksjonen forverres. VÅTROM Bad 1. etg.: I boligens 1. etasje, er stort og romslig bad med to avdelinger. Det er flislagte overflater på vegger og gulv. Badet er innredet med to stk. baderomsinnredninger, dusj m/dusjoppheng, badekar samt to toalett. Det ligger vannbåren varme i gulvet. Badet ventileres via to ventiler i himling, som er tilkoblet loftsvifte (ikke funksjonelle på bafaringsdagen). TG 3: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ingen synlig tettesjikt i badet. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Ellers ble det påvist fuktskjolder på vegg bak dusjen, og det ble påvist riss/sprekker i flisfuger, noe som kan indikere fuktproblemer. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Badet kan fortsatt brukes med tett dusjkabinett, men det er ingen garantier for fuktsikkerhet ved lekkasjer. For å utbedre avviket må våtrommet renoveres med korrekt tettesjikt og utførelse. Uten tiltak er det risiko for lekkasjer og fuktskader som kan påvirke tilstøtende konstruksjoner. Jevnlig rensing av sluket er viktig, da feil i tetting rundt sluket er en av de vanligste årsakene til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at vann ikke blir stående over vannlåsen i sluket. Vaskerom: Vaskerom med egen inngang i boligens 1. etasje. Det er fliser på gulvet og tapet på vegger. Rommet er innredet med skapinnredning samt laminert benk med nedfelt vaskekum. Det er opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Naturlig ventilering via ventil i veggen. TG 3: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ingen form for tettesjikt i rommet. Det er heller ikke lokalisert sluk. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Ellers ble det påvist fuktskjolder på overflater/listverk. Konsekvens/tiltak: Vaskerommet bør oppgraderes med godkjent tettesjikt og eventuelt sluk for å tåle normal bruk som våtrom etter dagens krav. Manglende tetthet og fravær av sluk medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til kostbare reparasjoner og redusert levetid på bygget. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt, da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. TG 2: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader i tilstøtende konstruksjoner, da manglende hulltaking kan medføre risiko for uoppdagede fukt- eller råteskader. KJØKKEN: Overflater og innredning Kjøkken med åpen løsning samt plass til spisegruppe. Innredningen er fra byggeåret, og har slette, lyse fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr og platetopp. Det er både opplegg og plass til oppvaskmaskin i innredningen. To kjøkkenvasker av rustfritt stål, er nedsenket i benkeplaten. Kjøkkenventilatoren er plassert over komfyr og platetopp. Belysning mellom skap. TG 2: Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. Det er påvist fuktskjolder og svelling i bunnplaten i benkeskapet samt på kjøkkenfront, men det ble ikke målt unormale fuktverdier på befaringsdagen. Skadene kan være et resultat av tidligere fuktproblemer, men det er ingen tegn til aktiv fuktighet på nåværende tidspunkt. Konsekvens/tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Det anbefales å overvåke området for å sikre at det ikke oppstår nye fuktproblemer, da videre fukt kan føre til økte skader på innredningen og omkringliggende konstruksjoner. Selv om det ikke er behov for utbedringer nå, bør eventuelle endringer i fuktforhold følges opp for å unngå forverring av skadene. SPESIALROM Badstue: Badstue tilknyttet badet i 1. etasje, med panel på vegger og fliser på gulvet. Rommet er innredet med benker i tre og badstuovn. Teknisk anlegg: Badstuovn. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. Kjølerom: Overflater og konstruksjon. Kjølerom i kjeller, med hyller i tre og panel på vegger. TG 3: Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Det er mulig fuktskade i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av kjølerommet for å avdekke eventuelle fuktskader og feil i konstruksjonen. Konsekvensen av å ikke utbedre eller undersøke nærmere er økt risiko for skjulte skader, som råte, mugg og sopp, noe som kan medføre helseskader og kostbare reparasjoner. Teknisk anlegg: Kjøleromsaggregat (ukjent tilstand). TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Normal levealder på et slik aggregat er 10/12 år, som det så fint heter, men av erfaring, er den reelle levetiden er minst 15/17 år ved riktig vedlikehold. Konsekvens/tiltak: Aggregatet har ikke vært i bruk på en stund, og tilstanden er derfor ukjent. Utskifting eller utbedring kan bli nødvendig dersom det viser seg å være funksjonssvikt. Konsekvensen av manglende funksjon kan være redusert kjølekapasitet eller total svikt, noe som kan medføre tap av varer eller økte kostnader. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger Innvendige vannledninger er av kobber, fra byggeåret. Stoppekran og vannmåler er plassert i vaskerom. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Kobberrør er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder og økt risiko for slitasje, selv om det ikke er påvist synlige skader. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Rørene fungerer som forventet i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller skader. Regelmessig inspeksjon og vurdering av utskifting bør gjennomføres for å unngå plutselige vannskader og følgekostnader. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør i plast har overskredet 25 år, og over halvparten av forventet levetid er brukt opp. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet økt risiko for aldringsrelatert slitasje og funksjonssvikt. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men på grunn av alder er det økt risiko for lekkasjer eller tilstopping. Regelmessig inspeksjon bør gjennomføres for å avdekke eventuelle skader tidlig, slik at større fuktskader og kostnader kan unngås. Ventilasjon Boligen har mekanisk ventilasjon. TG 3: Det er påvist store avvik på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt. Ved funksjonstesting av avtrekk, ble det påvist at dette ikke var funksjonelt. Ukjent tilstand på system, ingen synlig aggregat. Det ligger også en god del åpne rør på loftet, som kan frakte fuktig/varmluft opp på kaldt loft. Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser av ventilasjonsanlegget, og nødvendige utbedringer må utføres for å sikre tilfredsstillende avtrekk, spesielt til våtrom. Manglende funksjonelt avtrekk kan føre til opphopning av fukt, økt risiko for mugg- og fuktskader, samt forringet inneklima. Varmesentral: Klimanette Boligvarme Serie 610, er plassert i kjeller, og forsyner boligen med varme til tappevann og vannbåren varme. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å utføre kontroll og service på varmesentralen for å sikre fortsatt drift og redusere risikoen for plutselige driftsstans eller funksjonssvikt. Konsekvensen av manglende oppfølging kan være redusert effekt, økt energiforbruk og uforutsette kostnader ved eventuelle skader. Varmepumpe: Det er installert varmepumpe (KW-smart) i kjeller, fra 2010. Anlegget er ikke koblet til pr. i dag. TG 3: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Anlegget er ikke koblet til per i dag, da eier har opplyst at varmepumpen ikke fungerer. Konsekvens/tiltak: Anlegget bør undersøkes av kvalifisert fagperson for å avdekke årsak til feil og vurdere om reparasjon eller utskifting er nødvendig. Konsekvensen av å ikke utbedre dette er at anlegget forblir ute av drift, noe som kan føre til redusert komfort og økte oppvarmingskostnader. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatiske sikringer. TG 2: Grunnet alder. Konsekvens/tiltak: På bakgrunn av alderen på det elektriske anlegget samt manglende dokumentasjon, anbefales det å gjennomføre en utvidet el-kontroll. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand, og redusere risikoen for feil som kan påvirke sikkerheten. TOMTEFORHOLD Fuktsikring og drenering: Ukjent drensfunksjon rundt hele boligen. Ikke påvist tegn til vannansamlinger mot ringmur. TG settes på bakgrunn av alder og vurderinger på befaringsdagen. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng? TG 2: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringssystemet er over 30 år gammelt, noe som indikerer at mer enn halvparten av den forventede brukstiden er oppbrukt. Dette gir tilstandsgrad 2 (TG 2). Påvist forhold i kjeller som kan tyde på at dreneringen kan ha begrenset effekt. Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør vurderes å skifte ut dreneringssystemet, da alder og observerte forhold i kjeller indikerer redusert funksjon. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for fuktinntrengning og skader på bygningskonstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig for å oppdage eventuelle forverringer tidlig. Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. TG 2: Grunnmuren har sprekkdannelser. Påvist riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Konsekvens/tiltak: Sprekkene bør overvåkes regelmessig for å unngå forverring. Tetting kan bli aktuelt for å hindre vanninntrengning og frostskader, da slike skader kan føre til ytterligere svekkelse av grunnmuren og økte utbedringskostnader. Terrengforhold Dels kupert tomt og dels flat. TG 2: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Det bør foretas terrengjusteringer slik at terrenget får tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren. Konsekvensen av manglende fall er økt risiko for vannansamlinger og fuktbelastning mot grunnmuren, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1984. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1984. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. De utvendige avløps- og vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Selv om det ikke er behov for utbedringstiltak per i dag, fungerer anlegget, men på grunn av alder kan det oppstå skader plutselig på de eldre avløps- og vannledningene. Dette bør tas i betraktning ved videre bruk og planlegging for vedlikehold. Eiendommen er tilkoblet kommunalt nett, ved eventuelle feilkoblinger til kommunalt nett så må det utbedres. Eiendommen vil få pålegg om å sanere stikkledninger når hovedledningene skal saneres. Ved spørsmål ta kontakt med Marker kommune. Garasje: Oppført 1995. Frittliggende garasje på 48 m². Bygningen er oppført med støpt dekke. Vegger i betong/mur og bindingsverk, kledd utvendig med trekledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med takstein. Adkomst via to leddporter med automatisk åpner. Tilgang til loft via dør. Noe fuktgjennomtrengning i mur. Dels vedlikeholdsbehov utvendig. Det presiseres at det ikke er foretatt en detaljert tilstandsvurdering av bygningen. Konstruksjonen bør derfor gjennomgås nærmere av fagkyndig for en grundigere vurdering av byggets tekniske tilstand og nødvendige tiltak.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
På egen gårdsplass, samt i garasje.

Radonmåling
TG 2: Det er ikke utført radonmålinger i bygget, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre, da dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet. Konsekvens/tiltak; ? Det bør gjennomføres radonmålinger. Radonmåling anbefales for å avklare nivåene og sikre et godt inneklima. Uten måling er radonnivåene ukjente, men dette er ikke et krav.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
4 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 100 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 101 350 (Omkostninger totalt) 117 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 120 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 101 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 117 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 120 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Peis m/innsats i stue, forblendet med skifer. Vedovn i kontor/bibliotek. Klimanette Boligvarme Serie 610, er plassert i kjeller, og forsyner boligen med varme til tappevann og vannbåren varme.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
30681

Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2024 Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år. Gebyr Fakturert beløp i 2024 Avløp 14 450,16 kr Eiendomsskatt 7 484,04 kr Feiing 522,75 kr Vann 8 224,92 kr Sum 30 681,87 kr Vannavgift etter måler. I tillegg kommer ronovasjonsavgift til Indre Østfold renovasjon på ca. kr. 5.500,-

Formuesverdi primær
876453

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
3505812

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3122/86/83: 30.08.1982 - Dokumentnr: 5622 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3122 Gnr:86 Bnr:15
30.12.1996 - Dokumentnr: 7262 - Grensejustering Overført areal fra gnr. 86/15 til gnr. 86/83
Gjelder denne registerenheten med flere
30.12.1996 - Dokumentnr: 7262 - Målebrev 01.01.2020 - Dokumentnr: 1594064 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0119 Gnr:86 Bnr:83
01.01.2024 - Dokumentnr: 832059 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3013 Gnr:86 Bnr:83


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt midlertidig brukstillatelse.

Vei, vann og avløp
Vei: Offentlig, privat siste del inn til huset. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et boligområde. Reguleringsplan "Lihammeren" id 19730001, vedtatt 08.08.1973 med formål boliger og offentlig friområde. Kommunedelplan Ørje 2007-2019, id 2007001, boligområde nåværende. Kommuneplan Marker kommune 2005-2017, id 200501, tettbebyggelse nåværende

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 100 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 101 350 (Omkostninger totalt) 117 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 120 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 101 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 117 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 120 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
101350

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,5 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr . 14.900 ,- oppgjørshonorar kr . 5.900 ,- Markedspakke kr. 19.500 og visninger kr . 2.500 , - ( 4stk inkl.) Minimumsprovisjonen er avtalt til kr . 45.000 ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale.. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag jfr. oppdragsavtale, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.