ØRJE Lilleveien 31

Tomt
888.6m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 888,6 m². Hovedsakelig flat tomt, dels kupert og skrånende, opparbeidet med plenareal og diverse beplantning. Parkering skjer i gårdsplass eller garasje.

Beliggenhet
Boligen ligger sentralt til med kort vei til Ørje sentrum. I Ørje sentrum finnes butikker, kaféer, bank, post i butikk, tannlege, lege, apotek, treningssenter, bibliotek, museum m. m. Kort vei til barnehager og Marker skole med klasser fra 1. til 10. trinn og SFO, idrettshall, kunstgressbane. Det er flere idylliske badeplasser langs Rødenessjøen, Øymarksjøen og Stora Lee. Ørje er kjent for slusene i Haldenvassdraget med kanalmuseum, og Ørje har et rikt kulturliv. Litt utenfor sentrum finnes lysløype, Kjølen skianlegg og mange fine turområder. Fra Ørje er det ca. 90 km til Oslo og ca. 6,5 km til riksgrense Sverige.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Skolekrets
Ørje

Byggemåte
Enebolig med 1. etasje og 2. etasje. Grunnmur/ringmur i betong samt sementblokker. Yttervegger har trekonstruksjon av ukjent utførelse, trolig reisverk. Bindingsverk i tilbygget del. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak. Taktekkingen er av betongtakstein. Alder for taktekkingen er noe ukjent, opplyst at tekkingen er fra rundt 1997/1998. Vindusglass har 2- og 3-lags isoler-/energiglass fra 1978 og 1997. Vinduer har rammer og karmer av tre. Høythengende vindu i kjeller fra byggeåret.

Innhold
1. etasje: Gang, kjøkken, stue, bad/vaskerom, soverom 2. etasje: Gang, bad, bod, 2 soverom Garasje

Standard
INNVENDIG Overflater 1. etasje: Gulv: Laminat. Belegg i bad. Vegger: Malte/tapetserte plater og panel. Baderomsplater i bad. Himlinger: Takessplater og panel. 2. etasje: Gulv: Laminat. Fliser i bad. Vegger: Malte/tapetserte plater og panel. Fliser i bad. Himlinger: Panel. Vurdering av avvik, TG 2: - Påvist noe slitasje/svellinger i overflater i boligen. Dog ikke mer slitasje enn man burde, sett opp mot alder. Mye oppussing midt på 1990-tallet. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedring, avvik er kun kosmetisk, og vil ikke ha noen betydning for boligens bruksfunksjon. Kjøkken: Overflater og innredning: Kjøkken med plass til spisegruppe. Innredningen er fra 1970-/1980-tallet og har slette, malte fronter og laminerte benkeplater. Det er både opplegg og plass til oppvaskmaskin i innredningen. Kjøkkenvasken av rustfritt stål, er nedsenket i benkeplaten og inneholder vaske- og skyllekum. Det er montert belysning og det er lagt fliser på veggen mellom skapene. Kjøkkenventilatoren er plassert over plass til komfyr og er ført ut i det fri. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Det er registrert skader på fliser eller flisfuger mellom benkeplate og kjøkkenskap. - Kjøkkenet fremstår i all hovedsak i en normal stand og forfatning alder tatt i betraktning. Det ble dog påvist fuktskjolder på vegg under kjøkkenvasken, trolig som følge av lekkasje. Det ble ikke påvist unormale fuktverdier på befaringsdagen, det kan dog ikke garanteres for tilstand i vegg og under skap. Konsekvens/tiltak: - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Avtrekk: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad 2.etg.: Bad i boligens 2. etasje, fra rundt 1997. Det er flislagte overflater på vegger og gulv. Badet er innredet med servantinnredning med profilerte, lyse fronter, overhengende speil, belysning samt veggskap. Dusjen er plassert i hjørnet og har dører i glass, dusjarmaturet er håndholdt. Videre er det montert toalett. Det er lagt elektriske varmekabler i gulvet, som varmer opp badet. Badet ventileres via elektrisk vifte i veggen. Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997 - 2010. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Overflater vegger og himling: Veggene har fliser. Taket har himlingsplater. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Påvist riss/sprekker i flisfuger i våtsonen, dette kan ofte være indikasjon på fukt i bakomliggende konstruksjon. - Vinduet er plassert i våtsone, dette er en risikokonstruksjon, da membransjiktet trolig ikke er lagt inn mot vinduet. Konsekvens/tiltak: - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Overflater Gulv: Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 15 mm. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 15 mm fra ferdig overflate gulv ved dør til overkant sluk. Også svakt fall lokalt i dusjen. - Eventuelt lekkasjevann fra andre installasjoner enn dusjen vil ikke ledes til sluk. Konsekvens/tiltak: - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. - Våtrommet kan fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. - Foreligger ikke dokumentasjon på utførelse, ukjent membranløsning i våte soner og rundt rør. - Ikke påvist klemt membranløsning i sluket befaringsdagen. Jevnlig rensing av sluket er viktig. Feil i tetting rundt sluket er den største årsaken til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at ikke vannet blir stående over vannlåsen i sluket. Konsekvens/tiltak: - Installering av tett dusjkabinett anbefales. - Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Sanitærutstyr og innredning Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjvegger/-hjørne. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist skader på innredning. - Påvist mindre svellinger i endevegg til innredningen samt på fronter. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak. Ventilasjon: - Det er elektrisk styrt vifte. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Bad/vaskerom 1. etg.: Bad/vaskerom i boligens 1. etasje, fra 1997, med belegg på gulvet og baderomsplater på vegger. Rommet er innredet med enkel servant, speil med belysning, dusj m/dusjoppheng samt toalett. Videre er det opplegg og plass til vaskemaskin i rommet. Ingen ventilering av badet/vaskerommet foruten ventil i vinduet. Det er lagt elektriske varmekabler i gulvet. Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997 - 2010. Overflater vegger og himling: Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater. Vurdering av avvik, TG 2: - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er ikke montert metallskinne eller tilstrekkelig med tetningsmasse i overgang belegg og baderomsplater. Konsekvens/tiltak: - Det må gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Dagens løsning gir økt risiko for fuktskader i vegg, gulv og rundt vinduet, med mugg/sopp/råte som konsekvens. Det bør settes inn tett dusjkabinett, men dette vil ikke lukke avviket. Overflater Gulv: Gulvet har vinylbelegg. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 30 mm, samt oppbrett på tettesjikt ved dør. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Totalt fall er ansett som OK, dog ikke 1:50 (1 cm pr 0,5 meter) lokalt i dusjen. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet kan fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Over halvparten av forventet brukstid på tettesjikt og sluk er passert, og det er usikkert om tettesjiktet er rustet for dagens bruk, med utstrakt dusjing og vannsøl. Tilstand forutsetter derfor tett dusjkabinett med avløp til sluket. Det er dog ingen garantier, og det er usikkert når tettesjikt må skiftes ut. Konsekvens/tiltak: - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Installering av tett dusjkabinett anbefales. Sanitærutstyr og innredning: Rommet har servant, toalett, dusjvegger/-hjørne og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon: Det er naturlig ventilering. Vurdering av avvik: - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Det ble foretatt funksjonstesting av det etablerte avtrekksystemet ved hjelp av et papirark mot ventil, ikke tilfredsstillende avtrekk. - Våtrommet har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Konsekvens/tiltak: - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er registrert symptom på sopp/råte. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Påvist råteskader i bjelkelaget ved inspeksjon av krypkjeller. Kun liten del av krypkjeller er inspisert grunnet vanskelige adkomstforhold, og det kan ikke utelukkes videre skader. - Det ble foretatt kontroll på planhetsavvik ved hjelp av en punktlaser, målt ca. 50 mm avvik i gangen i 2. etasje mot badet, lokalt ble det målt 50 mm over 2 meter i samme rom. Ellers målt ca. 34 mm avvik i ett soverom. Lokalt ble det målt 25 mm over 2 meter i stue i 1. etasje, totalt ca. 28 mm. Konsekvens/tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Råteskadet treverk må skiftes. Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe. Vedovn i kjøkken. Kombinasjonsovn i stue, for ved- og parafinfyring. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Opplyst at brenner til kamin i stue ikke er funksjonell. - Påvist mindre/riss sprekker i pipe. - Lukene må ikke komme nærmere brennbare materialer enn 300 mm, av hensyn til varmeutviklingen ved eventuell skorsteinsbrann. Alternativt kan brennbart materiale tildekkes med en plate av ubrennbart materiale. Konsekvens/tiltak: - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Rom Under Terreng: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Takstmannen gjorde fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av ett Protimeter, påvist unormale verdier. - Saltutslag dannes når fuktighet kommer igjennom mur og krystalliseres på innsiden av kjellermurvegg. - Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen. Konsekvens/tiltak: - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Krypkjeller: Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag. Tilgang til deler av krypkjeller via luke i kjeller. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. - Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. - Påvist råteskader i krypkjellere via inspeksjon, det kan ikke utelukkes videre skader i områdene som ikke er inspisert. - Kryperom er i utgangspunktet en risikokonstruksjon. Alle kryperom skal være tilgjengelige for inspeksjon og bør inspiseres jevnlig. Konsekvens/tiltak: - Ut ifra visuelle observasjoner fra de besiktigede områdene, gir det grunnlag for å forsøke å foreta grundigere undersøkelser i de mindre tilgjengelige områdene. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene. - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Innvendige trapper Boligen har lakkert tretrapp. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør), fra 1997. Det er besiktiget i rørskap. Noe kobberrør til kjeller og kjøkken, ukjent alder (eldre, utført i egen regi). Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger. - Levetid vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. - Levetid rør-i-rør system over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. - Påvist rust på fordelerskapet, trolig som følge av kondensering grunnet høy luftfuktighet i rommet. Konsekvens/tiltak: - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Ukjent alder på avløpsrør, fra 1997 og tidligere. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Levetid for avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Badet er ventilert med en ventil gjennom vinduet. Her kommer det like ofte luft inn som ut (avhengig av vindretningen), ventilasjonen av boligen fungerer derfor ikke tilfredsstillende. Det bør monteres passivt/mekanisk avtrekk over tak eller mekanisk avtrekk gjennom veggen. Konsekvens/tiltak: - Ventilasjonsløsningen må utbedres. Andre VVS-installasjoner: Luft/luft varmepumpe i stue, type Mitsubishi, fra 2013. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. - Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. - For å sikre varmepumpens levetid, anbefales det å utføre service hvert 2. eller hvert 3. år. Konsekvens/tiltak: - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 120 liter, plassert i kjeller, fra 1973. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg: TG 2, Sikringsskap med automatiske sikringer. Elektriske varmekabler i badene, ett soverom og gang. UTVENDIG Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå og dels fra takfot. Alder for taktekkingen er noe ukjent, opplyst at tekkingen er fra rundt 1997 - 1998. Vurdering av avvik, TG 2: - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Konsekvens/tiltak: - Lokal utbedring må utføres. Nedløp og beslag: Piper er delvis- og helbeslått med blikk over taket. Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Vurdering av avvik, TG 2: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er påvist avvik i beslagløsninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Deler av utvendige beslag bærer preg av elde og slitasje, påvist avflassing samt dels korrosjon på beslag, som er tegn på elde. - Påvist fuktskjolder/skader i området rundt pipe på loftet, anbefalt med ytterligere undersøkelser av utvendig tetting. Konsekvens/tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Veggkonstruksjon: Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse, trolig reisverk. Bindingsverk i tilbygget del. Fasade/kledning har stående bordkledning. - Malt utvendig i 2024. - Det presiseres at veggkonstruksjoner er eldre, eksakt tilstand kan ikke sjekkes uten bygningsmessige inngrep. Skader i trekonstruksjoner kan ikke utelukkes. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. - Det ble foretatt stikktakninger etter råte/dårlig kledning ved hjelp av en syl, påvist råte i spredte bord (gjelder også vindskier). Konsekvens/tiltak: - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Lokal utbedring må utføres. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via luke i gangen. Loftet er kun inspisert fra lukeområdet grunnet vanskelige gangforhold. Loft over deler av boligen har ikke adkomst. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Registrert områder med muggsopp/svertesopp i undertaket på loftet. Årsak er trolig fordi det er for fuktig på loftet, fra boligen kommer fuktig luft opp på loftet, som kjøles ned. - Begrenset med lufting ned mot ender av loftet. Skrå tretak med kaldt loft anbefaler en ca. 50 mm kontinuerlig spalte. God og kontinuerlig lufting er viktig, slik at risiko for skader reduseres. - Loftet er tilleggsisolert med mineralull. Det er ikke etablert dampsperre mot kaldt loft, dette kan føre til at man får et kaldere loft, slik at risiko for kondens økes. - Påvist fuktskjolder i undertaket samt dels fuktskader i området rundt pipe. Grunnet vanskelige gangforhold ble det ikke utført fuktmålinger i området, må påregnes noe utettheter i utvendige tetting/beslag. Konsekvens/tiltak: - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Lokal utbedring bør utføres. Vinduer: Vindusglass har 2- og 3-lags isoler-/energiglass fra 1978 og 1997. Vinduer har rammer og karmer av tre. Høythengende vindu i kjeller, fra byggeåret. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Ved funksjonstesting av vinduer ble det påvist at noen vinduer subber/tar i karmen. - Påvist vindu med punktert glass. Årsaken til punkterte glass er som regel at det er kommet en brist i tetningsmassen mellom karm og rute. Denne bristen sørger for at det blir større lufttilgang mellom rutene og følgelig at Argongassen (den isolerende gassen) siver fortere ut og gir en redusert isoleringsevne (Uverdi). - Vinduer bærer dels preg av elde og slitasje og noen vinduer har generelt værslitt trevirke, som følge av alder og vedlikehold. Påvist råte i enkelte vinduer. Konsekvens/tiltak: - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Dører: Ytterdør med glassfelt, fra 1997. Dører - kjeller: Ytterdør i tre til kjeller. Vurdering av avvik, TG 2: - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: - Det må foretas lokal utbedring. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Veranda på 24 m², vendt mot syd, med tilgang fra boligen. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket. Veranda opplyst bygget i 2021. Vurdering av avvik, TG 2: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Rekkverkshøyde målt til under 1 meter, som er dagens krav til rekkverk. Rekkverket er dog iht. krav ved oppføringstidspunktet. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Utvendige trapper: Utvendig trapp til kjeller. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke montert rekkverk. - Balkonger, terrasser, trapper, ramper o.l. med høydeforskjell på 0,5 m eller mer til terreng eller underliggende plan, skal sikres med rekkverk. Konsekvens/tiltak: - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. TOMTEFORHOLD Drenering: Ingen synlig drenering utvendig. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Dersom dreneringen nærmer seg/eller er over en alder på 40 år, vil drenssvikt kunne være forventbart. Påvist unormale fuktverdier i kjeller og krypkjeller som er indikasjon på at dreneringen har begrenset effekt. - Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring av drenering ikke automatisk gjør at fukt forsvinner, da det må påregnes kapillærsug fra grunnen. Konsekvens/tiltak: - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur/ringmur i betong samt sementblokker. Vurdering av avvik, TG 2: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Konsekvens/tiltak: - Lokal utbedring må utføres for å lukke avviket. Dog anbefalt å følge med på videre utvikling. Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer er av betong mot gårdsplass og til kjellernedgang. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Konsekvens/tiltak: - Lokal utbedring må utføres. Terrengforhold: Hovedsakelig flat tomt, dels kupert og skrånende. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Terrenget har stedvis ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Konsekvens/tiltak: - Det bør foretas terrengjusteringer. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. - Alder for utvendige rør er ukjent, men opplyst at dette ble lagt inn nytt på midten av 1990-tallet. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Kommentar fra Marker kommune: Ved eventuelle feilkoblinger til kommunalt nett så må det utbedres. Eiendommen vil få pålegg om å sanere stikkledninger når hovedledningene skal saneres. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Oljetank: Det er oljetank av ukjent type. Vurdering av avvik, TG 3: - Det foreligger krav om sanering av oljetank. - Oljetanker som er tatt ut av bruk har fortsatt restolje. Derfor utgjør oljetanken fortsatt en forurensingsrisiko selv om den ikke lenger er i bruk. Derfor slås det fast i lovverket at hvis det oljefyrte oppvarmingssystemet fjernes, skal også oljetanken saneres. Konsekvens/tiltak: - Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres. GARASJE Frittliggende garasje fra 1998, oppført med støpt dekke. Vegger i lett bindingsverk, kledd med trekledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med takstein. Adkomst via leddport med automatisk åpner samt gangdør. - Garasjen ble ikke inspisert fra innsiden på befaringsdagen, grunnet manglende adkomst. - Ikke vurdert tilstand på bygning.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering skjer i gårdsplass eller garasje.

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det finnes ingen krav til radonmåling i egen bolig, men er på generelt grunnlag anbefalt. Konsekvens/tiltak: - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Boligen ligger i et området med moderat lite radonnivå iht. kart.

Diverse
Indre Østfold brann og redning har utført feiing 20.09.2016. Det er ikke registrert avvik eller anmerkninger på bruksenheten.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 450 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 61 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 450 000,00))   80 390,- (Omkostninger totalt)   2 530 390,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Vedovn i kjøkken. Kombinasjonsovn i stue, for ved- og parafinfyring. Luft/luft varmepumpe i stue, type Mitsubishi, fra 2013. Elektriske varmekabler i badene, ett soverom og gang.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
18352

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Fakturert beløp i 2023: Avløp 6 194,00 kr Eiendomsskatt 4 993,40 kr Feiing 1 130,00 kr Vann 1 535,00 kr Sum 13 852,40 kr I tillegg kommer renovasjonsavgift på ca. kr. 4 500,- per år. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Formuesverdi primær
620779

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
2358959

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3122/90/53: 13.12.1951 - Dokumentnr: 402490 - Bestemmelse om kloakkledn Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
27.10.2022 - Dokumentnr: 1218434 - Bestemmelse om bebyggelse Rettighetshaver: Knr:3122 Gnr:90 Bnr:271
10.08.1907 - Dokumentnr: 900026 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3122 Gnr:90 Bnr:1
14.01.1980 - Dokumentnr: 224 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3122 Gnr:90 Bnr:271
01.01.2020 - Dokumentnr: 575854 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0119 Gnr:90 Bnr:53
27.10.2022 - Dokumentnr: 1215099 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:3013 Gnr:90 Bnr:270
Elektronisk innsendt
01.01.2024 - Dokumentnr: 833837 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3013 Gnr:90 Bnr:53


Ferdigattest/brukstillatelse
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke verken midlertidig bruktilllatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.

Vei, vann og avløp
Vei: Offentlig Vann og avløp: Offentlig Ved eventuelle feilkoblinger til kommunalt nett så må det utbedres. Eiendommen vil få pålegg om å sanere stikkledninger når hovedledningene skal saneres. Ved spørsmål ta kontakt med Marker kommune 69 81 05 00

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplan: Kommuneplan Marker 2005-2017 - Formål: Tettbebyggelse Kommunedelplan: Kommunedelplan Ørje 2007-2019 - Formål: Bolig Reguleringsplan: Del av Ørje sentrum , Syd for Storgata - Formål: Bolig Reguleringsplaner under arbeid: Nei Kommentarer: Ny kommuneplan er under arbeid.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 450 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 61 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 450 000,00))   80 390,- (Omkostninger totalt)   2 530 390,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
80390

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,30% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 9 900,- oppgjørshonorar kr 5 900,- markedspakke kr 19 500,- og visninger kr  2 500,- pr. stk. (1 inkl.). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 240,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 2 000,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 20 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.