Ruseløkkveien 45

Sjarmerende, lys og innbydende 2-roms i klassisk bygård! Nytt kjøkken i 2019/ V.vann inkl./ Malt stue i 2026/ Må sees!

• Innhold

  Innbydende, lys og sjarmerende 2-roms i klassisk bygård midt i hjertet av Vika! Boligen vender i sin helhet ut mot frodig og pent opparbeidet gårdsrom, noe som gjør at du bor fredfullt til.

  Leiligheten holder en velholdt og god standard og er fordelt på romslig gang med gode lagringsmuligheter, soverom med plass til skrivebord, stilrent kjøkken med innredning fra 2019, koselig stue og pent flislagt bad, som er delvis oppgradert i 2025. Boligen har en smart og areal effektiv planløsning som gjør at den oppleves større enn kvadratmeterne tilsier.

  Veletablert sameie med god økonomi, lave felleskostnader og ingen større vedlikeholdsarbeider planlagt. Varmtvann, kabel-TV og trappevask er inkludert.

  En urban og fredelig perle med alt Vika har å by på rett utenfor døren! Velkommen til visning

• Om boligen

  Tomt

  297.2m²

  Beskrivelse av tomt

  Skjermet og pent opparbeidet fellesareal med sittegruppe for beboerne. Det er luftig mellom byggene og bakgården er en koselig liten oase for beboerne.

  Beliggenhet

  En beliggenhet som har alt; midt i hjertet av Vika

  Velkommen til Ruseløkkveien 45! En adresse for deg som ønsker å bo midt i den beste kjernen av Oslo! Her får du så og si alt det beste av hovedstaden rett utenfor døren, med et pulserende byliv, spennende kulturopplevelser, førsteklasses serveringssteder og vakre promenader langs sjøen. Samtidig ligger leiligheten tilbaketrukket i et etablert og sjarmerende bymiljø, hvor du kan trekke deg tilbake fra byens liv og røre. Her bord du skjermet til blant vakre klassiske bygårder med historisk sjarm.

  Vika er et av Oslos mest attraktive og spennende områder, der historisk arkitektur møter moderne storbyliv. I nærområdet troner ikoniske Victoria terrasse som et staselig historisk landemerke, mens VIA Vika har etablert seg som et levende samlingspunkt med grønne uteområder, hyggelige sitteplasser, spennende butikker, treningssenter og et fristende utvalg av restauranter, kaffebarer og spisesteder. Her ligger alt til rette for en urban livsstil med det lille ekstra.

  Fra leiligheten er veien kort til Aker Brygge og Tjuvholmen, hvor den maritime atmosfæren, yrende folkelivet og de flotte sjøpromenadene setter rammen for både hverdager og helger. Her kan du nyte lange lunsjer i solen, hyggelige middager ved vannkanten eller en rusletur langs bryggene. Tjuvholmen byr dessuten på det anerkjente Astrup Fearnley Museet, spennende gallerier, skulpturpark og sjøbad, som er perfekt for deg som ønsker å kombinere byliv med kunst, kultur og sommerlige bad.

  Kulturtilbudene står nærmest i kø. Nobels Fredssenter, Oslo Konserthus, Kino Victoria og en rekke gallerier og museer ligger i nærområdet. Ønsker du shopping, finner du et rikt utvalg av butikker på Aker Brygge og i sentrum, mens Solli plass og Bogstadveien byr på ytterligere shopping, kaféer, utesteder og populære spisesteder.

  For den som setter pris på grønne omgivelser og frisk sjøluft, er det kort vei til flotte turmuligheter langs Frognerkilen og sjøpromenadene. Bygdøy ligger også lett tilgjengelig og frister med vakre kyststier, frodige grøntområder og idylliske badeplasser som Huk og Paradisbukta. Her kan du enkelt bytte ut byens puls med rolige turer langs sjøen og late sommerdager ved vannet.

  Hverdagen blir samtidig både enkel og bekvem med dagligvarebutikker og servicetilbud i nærområdet. De svært gode kollektivforbindelsene fra buss, trikk, T-bane og tog gjør det enkelt å komme seg rundt i byen og videre ut av Oslo.

  Ruseløkkveien 45 gir deg muligheten til å leve det urbane Oslo livet fullt ut. Her bor du med hovedstadens mest populære kvaliteter samlet rundt deg fra pulserende restaurantliv og eksklusive handlegater til kunst, kultur og sjøliv. En attraktiv beliggenhet for deg som ønsker at byen skal være en naturlig del av hverdagen, og som vil ha det aller meste innen kort rekkevidde.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Vika er et av Oslos mest særpregede byområder, hvor historisk arkitektur møter moderne og urban bebyggelse. Området har gjennomgått en betydelig utvikling fra eldre bybebyggelse til dagens attraktive sentrumsområde, og byr i dag på en spennende blanding av klassiske bygårder, monumentale kulturbygg, moderne kontorbygg og levende byrom.

  I nærområdet finner du vakre, eldre bygårder med klassiske fasader og tidstypiske arkitektoniske detaljer, som gir området karakter og historisk forankring. Et av de mest markante landemerkene er Victoria terrasse, et imponerende bygningskompleks fra slutten av 1800-tallet, kjent for sin monumentale arkitektur og sentrale plass i Oslos historie.

  Samtidig har nyere byutvikling satt sitt preg på Vika. Moderne bygg, oppgraderte gater og åpne byrom bidrar til et levende og attraktivt nærmiljø. VIA Vika er et godt eksempel på denne utviklingen, med moderne arkitektur, grønne innslag og et variert tilbud av butikker, serveringssteder og møteplasser.

  Bebyggelsen i området gjenspeiler dermed Vikas særegne kombinasjon av historisk sjarm og moderne storbyliv. De klassiske bygårdene gir området en etablert og urban atmosfære, mens nyere arkitektur og attraktive møteplasser bidrar til et tidsriktig og pulserende bymiljø. Dette gjør Vika til et attraktivt område for dem som ønsker å bo sentralt, med både historiske omgivelser og moderne fasiliteter like utenfor døren.

  Offentlig kommunikasjon

  Fra Ruseløkkveien 45 i Vika er det flere gode alternativer med kollektivtransport. De nærmeste er trikkeholdeplasser og bussholdeplasser i området rundt Vika og Aker Brygge, samt Nationaltheatret stasjon for T-bane og tog. Ca. 2-4 minutters gange fra boligen ligger Ruseløkken trikkeholdeplass med linje 12, som er et godt alternativ for reiser gjennom Oslo sentrum. Det samme gjelder for Vika Atruim og Nationaltheateret, begge innenfor få minutters gange. Se ruter for et rikt utvalg av forbindelser knyttet til Vika.

  Byggemåte

  Klassisk bygård fra 1880 oppført i murverk og tegl. Bygården er fordelt på over 3 etasjer, kjeller og utbygd loft.

  Yttervegger er utvendig pusset og malt.

  Etasjeskillere er utført i trekonstruksjoner med stubbloftsfyll, slik det var vanlig ved byggetidspunktet.

  Det er ikke uvanlig med skjevheter i gulv og konstruksjoner i eldre bygårder. Takkonstruksjoner er utført i trevirke og tekket med plater.

  Taket er ikke inspisert ved befaring, da dette inngår i bygningens felles ansvarsområde.

  Grunnforhold:

  Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser, og kunnskapen om byggegrunn og stabilitet er derfor begrenset.

  Fundamentering er trolig utført til fast grunn, komprimerte masser eller flåtefundamentering, slik det var vanlig ved oppføringstidspunktet i Oslo.

  Fellesarealer:

  Trapper og reposer i treverk, med belegg.

  Ellers malte flater i trappegang.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Bad og våtrom

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja. Faglært arbeid utført i 2025 av Aktiv Rørleggerservice.

  Gulvfliser ble pigget opp og fjernet. Det ble lagt ny 2-komponent smøremembran på gulvet, nye fliser på gulvet og rundt toalettkassen, samt ny sisternekasse. Det ble montert Grohe Solido sisterne med toalett og A-Coll Imber rett dusjdør, B70.

  Tettesjikt/membran på gulvet ble fornyet. Det er kjent at sluket ikke ble fornyet.

  Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Tak, fasade og vinduer

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre feil/skader på tak, yttervegg, vinduer, dører eller lignende?

  Ja. Lekkasje og råte i gårdens yttertak førte til noe vanninntrengning gjennom loftsvinduet til loftsleiligheten.

  Faglært arbeid ble utført av JPL AS i 2022. Taket ble totalrenovert, råteskadet treverk fjernet, takplanker fornyet og ny taktekking, nye takvinduer, takrenner og varmekabler montert. Fire arker ble renovert med lufting. Fasaden mot bakgården ble utbedret ved at sprekker ble pusset og vinduer malt.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som kondens, fuktskader, vanninntrengning eller punktering?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Gulv og setningsskader

  Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende?

  Ja.

  2. Skjevt gulv på soverom.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Firmanavn: Familie

  Beskrivelse av arbeidet: Lektet opp, ny gulvspon og ny parkettlaminat. Gjort av faglært familie.

  Drenering, fukt og lekkasje

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller?

  Det har vært vanninntrengning i kjelleren. Skyldes så sterkt og mye regn at avløpet fra gatevannet ikke klarte å ta alt som kom, og dermed kom en del opp gjennom sluket i vaskekjelleren og ut i kjelleren. Det ble samlet opp og tatt ut, og har ikke gjort noe skade på kjellergulvet.

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget?

  Nei, ikke som jeg kjenner til, utover det som er opplyst om tidligere råte i gårdens yttertak.

  Vet du om det har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller fellesarealene?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Tekniske installasjoner

  Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2014

  Firmanavn: Smedstad og Vangsøy AS

  Beskrivelse av arbeidet: De tre varmtvannsbeholderne i kjeller skiftet ut med nye. De var 30 år gamle. Vanlig levetid 20-25 år.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe?

  Ja. I 2015 ble gårdens to røykpiper rehabilitert med innsetting av rustfrie stålrør i hele pipenes lengde. Ildstedene i leilighetene ble vedlikeholdt/fornyet.

  Arbeidet ble utført av Feiermester Solbakken & Co og er opplyst godkjent av Brannvesenet i Oslo kommune.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget?

  Ja. I 2019 skiftet El-con AS innmaten i sikringsskapet og etablerte opplegg til lampe på badet.

  Eiendommen og omgivelsene

  Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av reguleringsplaner, nabovarsel eller offentlige vedtak?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det finnes kommunale pålegg, heftelser eller krav knyttet til eiendommen eller boligen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om boligen eller eiendommen er endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det har vært flom, ras, skred eller lignende på eiendommen, eller om den ligger i et fareområde?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Har eiendommen utleiedel, for eksempel leilighet eller hybel?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger for boligen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagelig for kjøperen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om du selv eller sameiet er involvert i uenigheter eller konflikter rundt eiendommen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Generelt

  Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  32. Er det bestilt Norgespris på strøm?Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime

  (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Innhold

  Entré og gang et innbydende førsteinntrykk

  Allerede i entréen møtes du av et lyst og innbydende inngangsparti med god plass og praktiske løsninger. Den romslige gangen ønsker deg velkommen hjem og byr på rikelig med plass til både sko, yttertøy og oppbevaring. En smart benkeløsning med oppbevaringsplass under kombinerer funksjonalitet med et ryddig og hyggelig uttrykk. Rent praktisk har boligen brann- og lydklassifisert entrédør (B30/DB35) med kikkehull og sikkerhetslås. Sikringsskapet er plassert i gangen og har automatsikringer med jordfeilbrytere. Innmaten i sikringsskapet ble ifølge eier skiftet i 2019, og arbeidet er dokumentert med faktura.

  Kjøkken | Stilfullt, sosialt og med hyggelig utsyn mot gårdsrommet!

  Et lekkert og innbydende kjøkken som kombinerer moderne funksjonalitet med klassiske detaljer og en herlig atmosfære! Kjøkkenet har en gjennomført innredning fra ca. 2019 med elegante, sorte profilerte fronter og dekorative vitrinedører som tilfører rommet både karakter og et tidløst uttrykk. Det store vinduet slipper inn rikelig med naturlig dagslys og byr på et hyggelig utsyn mot det sjarmerende gårdsrommet. Her er det også god plass til en spisegruppe, perfekt for alt fra rolige morgenstunder med kaffekoppen til hyggelige middager med venner. Kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning mot stuen, men er samtidig fint plassert i sin egen naturlige sone. Dette gir en god romfølelse og en gjennomtenkt planløsning hvor kjøkken og stue oppleves som to definerte oppholdsarealer.

  Innredningen har laminatbenkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og flislignende plater over benken. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, herunder induksjonstopp, stekeovn, smal oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Stekeovnen ble ifølge eier byttet i 2025. Et sjarmerende og funksjonelt kjøkken som inviterer til matglede, gode samtaler og hyggelige stunder rundt spisebordet!

  Teknisk informasjon: Det anbefales å etablere vannstopper med sensor og magnetventil, samt komfyrvakt, for økt sikkerhet.

  Koselig stue | Lun, innbydende og med god plass til å senke skuldrene

  En innbydende stue med en lun atmosfære og en gjennomført, harmonisk fargepalett. Veggene ble malt i delikate, lyse beigetoner i 2026, noe som gir rommet et moderne og tidløst uttrykk og skaper en behagelig ramme rundt innredningen. Stuen har en god og møbleringsvennlig utforming med overraskende god plass til både en romslig sofa, sofabord og TV-løsning, uten at rommet oppleves trangt. Her kan du enkelt skape en hyggelig og sosial sofakrok med plass til både avslappende kvelder og gode stunder med venner og familie. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gir en herlig sosial flyt mellom rommene, samtidig som stuen har sin egen naturlige og skjermede sofesone.

  Romslig soverom | Lyst, luftig og fredelig!

  Et hyggelig og innbydende soverom med en skjermet beliggenhet vendt mot det sjarmerende gårdsrommet. Her bor du rolig og tilbaketrukket, med god avstand mellom bygningene som gir en luftig romfølelse og lite innsyn. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt et lite skrivebord for deg som ønsker en praktisk hjemmekontorløsning. Det tidligere kjøkkenet er omgjort til soverom, noe som gir boligen en smart og arealeffektiv planløsning. Et lunt og fredelig rom hvor du kan trekke deg tilbake og nyte privatlivets fred. Her er du helt skjermet for trafikkstøy forteller selger.

  Bad | Delikat og funksjonelt med gulvvarme!

  Et pent og innbydende bad med flislagte overflater, praktiske løsninger og god komfort i hverdagen. Gulvet har termostatstyrt gulvvarme som gir en lun og behagelig start på dagen. Badet er innredet med servantskap med glatte fronter og heldekkende servant, speilskap med belysning og vegghengt toalett med innebygd sisterne. Toalettet ble skiftet i 2025, og samme år ble gulvet oppgradert med nye fliser, ifølge eier. I tillegg disponerer beboerne en praktisk felles vaskekjeller. Eier opplyser at det i 2025 ble påført smøremembran over eksisterende gulv og lagt nye gulvfliser.

  Fallforholdene i dusjsonen ble funksjonsprøvd ved befaring, og vannet ble observert å renne tilfredsstillende mot sluket. For fullstendig teknisk beskrivelse og vurdering av avvik vises det til vedlagte tilstandsrapport, da ,membranen ved sluket på badet har fått TG3.

  Standard

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.

  Forhold som har fått TG3:

  Eldre plastsluk er lokalisert i dusjsonen.

  Eier opplyser at det i 2025 ble lagt smøremembran over eksisterende gulv, samt lagt nye gulvfliser.

  Ved sluket ble det observert at den nye smøremembranen er ført ned mot sluket, men ikke er klemt til sluket med klemring.

  Det ble ikke observert annen utførelse som dokumenterer eller verifiserer en vanntett tilslutning mellom den nye smøremembranen og sluket.

  Eventuelt eldre vanntett sjikt kunne heller ikke observeres eller verifiseres ved sluket eller terskelen.

  Det kunne derfor ikke fastslås at gulvet har en sammenhengende vanntett løsning med tett tilslutning til sluket.

  Høydeforskjellen mellom topp flis ved terskel og overkant sluk ble målt til ca. 25 mm og vurderes som tilfredsstillende.

  Undersøkelsen er begrenset til visuell og ikke-inngripende kontroll. Skjulte forhold utenfor tilgjengelige og synlige områder kunne ikke verifiseres.

  Vurdering av avvik

  Smøremembranen som ble etablert i forbindelse med arbeidene i 2025 er ført ned mot det eldre plastsluket, men det kunne ikke verifiseres en vanntett tilslutning mellom membranen og sluket.

  Det ble heller ikke observert eller dokumentert annen tettesjiktsløsning som sikrer vanntetting mellom gulvets tettesjikt og sluket.

  Manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk er et TG3-kriterium etter NS 3600:2025 + AC:2026 punkt A.2.1.3.

  Konsekvens/tiltak

  Mangelfull eller ikke verifisert vanntett tilslutning mellom membran og sluk kan medføre at vann trenger ned i gulvkonstruksjonen ved dusjing, vannsøl eller lekkasje.

  Dette kan over tid føre til fuktbelastning og fuktskader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner.

  Tiltak:

  Tilslutningen mellom vanntett sjikt og sluk bør undersøkes nærmere og dokumenteres.

  Dersom tilfredsstillende vanntetting ikke kan dokumenteres eller verifiseres, må gulvets tettesjikt og slukløsning utbedres slik at det etableres en sammenhengende og vanntett løsning med sikker tilslutning til sluket. Kostnadsestimatet er basert på nødvendig utbedring for å etablere en dokumenterbar og vanntett tilslutning mellom gulvets tettesjikt og sluket.

  Eksisterende smøremembran er ført ned mot eldre sluk, men tilfredsstillende vanntett tilslutning til sluket kunne ikke verifiseres.

  Utbedringen kan medføre inngrep i flislagt gulv, påstøp og eksisterende tettesjikt rundt sluket. Endelig omfang og kostnad kan først fastsettes etter nærmere undersøkelse og valg av utbedringsløsning.

  Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000 kr

  Forhold som har fått TG2:

  Vinduer:

  Vurdering av avvik:

  • Vinduene vurderes å være av eldre dato.

  Isolerglassrutene har passert alderskriteriet i NS 3600 for usikker fremtidig funksjon, og det er registrert slitasje på utvendig treverk og overflatebehandling.

  Det ble ikke observert synlige tegn til punkterte isolerglass ved befaringen.

  Konsekvens/tiltak

  • Konsekvens:

  Vinduenes alder medfører økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, som redusert isolasjonsevne eller punktering av isolerglass. Over tid kan dette medføre økt vedlikeholdsbehov og fremtidig behov for utskifting. Videre utvikling og omfang kan ikke fastslås på befaringstidspunktet.

  • Tiltak.

  Det anbefales jevnlig kontroll og normalt vedlikehold av vinduene. Ved tegn til punktering, redusert funksjon eller andre skader bør nødvendige utbedringer eller utskifting vurderes.

  Ventilasjon bad:

  Rommet har naturlig avtrekksventilasjon. Avtrekk skjer via ventil i himling. Tilluft tilføres via spalte ved terskel.

  Tilstandsgrad er fastsatt ut fra ventilasjonsløsningen og de forhold som var tilgjengelige ved befaringstidspunktet.

  Vurdering av avvik

  Badet har naturlig avtrekksventilasjon uten mekanisk forsert avtrekk.

  Dette var vanlig løsning da bygningen ble oppført men er dårligere enn dagens krav.

  Konsekvens/tiltak

  Konsekvens:

  Leiligheten har den naturlige avtrekksventilasjonen som var vanlig ved oppføring.

  Naturlig ventilasjon gir en mer variabel luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Dette kan redusere bortledningen av fukt og vanndamp under enkelte vær- og driftsforhold.

  Tiltak:

  Det anbefales å holde avtrekksventil og tilluftsspalte åpne og rene. Dersom ventilasjonen oppleves utilstrekkelig, bør det vurderes å etablere mekanisk avtrekk eller annen løsning som forbedrer luftutskiftingen, dersom dette er mulig.

  Dersom ventilasjonsløsningen inngår i bygningens felles ventilasjonssystem, må eventuelle endringer avklares med boligselskapet før tiltak gjennomføres.

  Ventilasjon kjøkken:

  Kjøkkenventilator er montert over stekesonen. Ventilatoren er ikke tilkoblet ventilasjonskanal som fører avtrekksluften ut av boligen. Utløpet fra ventilatoren er ført inn i overskap.

  Det ble ikke registrert egen avtrekksventil på kjøkkenet.

  Ventilasjonsløsningen gir dermed ikke tilfredsstillende forsert avtrekk ved stekesonen som fører matos, fukt og lukt ut av boligen.

  Eventuelle fettfiltre i kjøkkenventilatoren bør rengjøres og/eller skiftes jevnlig for å opprettholde ventilatorens funksjon.

  Tilstandsgrad er fastsatt ut fra ventilasjonsløsningen og de forhold som var tilgjengelige ved befaringstidspunktet.

  Vurdering av avvik

  Ventilatoren over stekesonen er ikke tilkoblet ventilasjonskanal og gir ikke forsert avtrekk som fører luft ut av boligen. Det ble heller ikke registrert egen avtrekksventil på kjøkkenet.

  Forholdet er vurdert som ikke tilfredsstillende forsert avtrekk og er lagt til grunn for TG2.

  Konsekvens og tiltak

  Konsekvens:

  Matos, fukt og lukt fra matlaging fjernes ikke effektivt direkte fra stekesonen. Dette kan gi økt belastning på inneklima og kjøkkenoverflater.

  Tiltak:

  Det anbefales å etablere en mer tilfredsstillende avtrekksløsning ved stekesonen, tilpasset bygningens eksisterende ventilasjonssystem.

  Ventilasjon generelt:

  Boligens ventilasjon er basert på naturlig avtrekk over tak.

  Det ble ikke registrert permanente tilluftsventiler i boligen. Lufting kan skje ved åpning av vinduer, men dette utgjør ikke en permanent tilluftsløsning.

  Avtrekk skjer via ventil på bad.

  Det ble ikke registrert egen avtrekksventil på kjøkkenet. Ventilasjonsløsningen ved kjøkkenet er vurdert særskilt under punktet «Kjøkken».

  Tilstandsgrad er fastsatt ut fra ventilasjonsløsningen og de forhold som var tilgjengelige ved befaringstidspunktet.

  Vurdering av avvik

  Det ble ikke registrert permanente tilluftsventiler i boligen.

  Boligens naturlige ventilasjon har dermed ikke tilfredsstillende permanent tilførsel av uteluft.

  Konsekvens og tiltak

  Konsekvens:

  Manglende permanent tilluft kan redusere luftutskiftingen og funksjonen til det naturlige avtrekket. Dette kan gi varierende og mindre kontrollert ventilasjon i boligen.

  Tiltak:

  Det anbefales å etablere tilfredsstillende permanent tilluft til aktuelle oppholdsrom, for eksempel via egnede vegg- eller vindusventiler.

  Dette er kun et utdrag fra Tilstandsrapporten og kjøper må lese tilstandsrapporten i sin helhet.

  Innbo og løsøre

  Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  TV/Internett/bredbånd

  Eier tegner eget abonnement for TV og bredbånd på eiendommen. Men det er inkludert grunnpakke for Kabeltv i sameiet i felleskostnadene.

  Parkering

  Vanlig gateparkering og beboerparkering. Det er også en rekke parkeringshus i nærområdet.

  Radonmåling

  Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

  Radon er en radioaktiv gass som dannes naturlig i grunnen, og som kan trenge inn i bygninger gjennom utettheter i konstruksjonen mot grunnen. Risikoen for forhøyede radonkonsentrasjoner er normalt størst i rom som ligger direkte mot bakken, som kjeller og første etasje.

  Leiligheten ligger i 3. etasje, og er dermed mindre direkte eksponert for eventuell radon fra grunnen enn boliger i de laveste etasjene. Etasjens beliggenhet utelukker imidlertid ikke forekomst av radon. Det foreligger ikke kjente opplysninger om radonmåling i boligen.

  Diverse

  Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 108 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 110 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 460 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 472 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 474 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Boligen har elektrisk oppvarming.

  Info strømforbruk

  Ca 5000 kWh året

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom selger har utarbeidet energiattest, følger denne vedlagt i salgsoppgaven. Dersom selger ikke har utarbeidet energiattest, har kjøper rett til å bestille energiattest for selgers regning.

• Sameiet/økonomi

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

  Info om eiendomsskatt

  Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

  Formuesverdi primær

  975811

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  3903242

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Felleskostnader pr. mnd

  2521

  Felleskostnader inkluderer

  Vedlikehold, kommunale avgifter, trappevask v.vann inkl.

  Andel fellesgjeld per dato

  2026-09-23T22:00:00Z

  Andel fellesformue

  32000

  Andel fellesformue per dato

  2026-09-23T22:00:00Z

  Om sameiet

  Sameiet: organisering og forretningsførsel

  Eiendommen er organisert som Sameiet Ruseløkkveien 45, org.nr. 989 190 962. Sameiet består av totalt 8 registrerte seksjoner.

  Sameiet har en oppnevnt styreleder, og forretningsførselen ivaretas av en privatperson som er engasjert som sameiets forretningsfører.

  Sameiet fremstår veldrevet og har en fellesformue på 500 000,-.

  Forkjøpsrett

  Det foreligger ikke forskjøpsrett.

  Styregodkjennelse

  Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Vi oppfordrer til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

  Sikringsordning fellesgjeld

  Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader, og øvrige andelseiere vil kunne holdes ansvarlig for andre beboeres mislighold av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for øvrige andelseiere.

  Sameiets forsikringsselskap

  If

  Vedtekter/husordensregler

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Dyrehold

  Dyrehold er tillatt iht. sameiet husordensregler.

  Eierskiftegebyr

  2000

• Offentlige forhold

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger historisk byggesaksdokumentasjon for eiendommen, herunder et dokument datert 1875 vedrørende våningshuset i Ruseløkkveien 45. Dokumentet fremlegges som en del av eiendommens byggesaksdokumentasjon. Det foreligger ikke ferdigattest.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-1949 for Ruseløkka/Hjortnes/Skillebekk, vedtatt 26.09.1974, med senere endringer. Planen inneholder blant annet bestemmelser om bebyggelse, utnyttelsesgrad, leilighetsfordeling og parkering.

  Reguleringsplanen er helt eller delvis opphevet som følge av vedtakelsen av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030, den 23.09.2015.

  Eiendommen berøres av reguleringsplan S-2250, som omfatter deler av Lassons gate, Hansteens gate og Ruseløkkveien. Planen innebærer omregulering av arealer fra trafikkområde til friområde for lek.

  Reguleringsplanen har ingen egne skriftlige reguleringsbestemmelser.

  Pågående plansak

  Saksnr

  202204885

  Saken gjelder

  Trekanttomten, gnr. 209, Bnr. 506 m.fl.

  Sakstype

  Detaljregulering

  Pågående plansak

  Saksnr

  202458996

  Saken gjelder

  Filipstadveien 3 mfl. – Hans Jægers kvartal og felt B5

  Sakstype

  Detaljregulering

  For nærmere informasjon om gjeldende reguleringsforhold vises det til Oslo kommunes Plan- og bygningsetat.

  Legalpant

  De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 4 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 108 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 110 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 460 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 472 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 474 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  110140

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 108 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 110 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 460 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 472 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 474 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Salgsoppgave