OSLO Smedgata 43D

Tomt
818.7m²

Beskrivelse av tomt
Den bakre/nærmeste bakgården er opparbeidet med markterrasse, gressplen, bålpanne og diverse beplantning, og er en stille og idyllisk samlingsplass til glede for små og store beboere. Majestetiske trær omkranser uteplassen, og setter et ekstra skjermet og tilbaketrukket preg på uteområdet. Et herlig sted for solbading og avslapning sommerstid, eller som kjøkkenhage for høsting av plommer og rabarbara. Her står det også et vogn-/sykkelskjul med parkeringsmuligheter for barnevogn. Sykkelparkeringen er utenfor boden, eller i den ytterste bakgården. I den andre bakgården finner du et svært sjarmerende uteområde med sittegruppe, pergola og grill, i tillegg til koselig beplantning, rips og druer. Et herlig sted å nyte sommerdagene i likhet med den bakre bakgården. Her har du til sammen en rekke flotte steder for avslapning og rekreasjon.

Beliggenhet
Leiligheten ligger sentralt til på Enerhaugen/Tøyen, med kort vei til Grønland, Grünerløkka og Sørenga. Rett utenfor døren finner du et rikt utvalg av ulike forretninger, spisesteder og svært godt kollektivtilbud, samtidig som leiligheten ligger tilbaketrukket og rolig til. Herfra er det kort vei til alle servicefasiliteter og offentlig kommunikasjon. Trikk, T-bane og bussholdeplass i umiddelbar nærhet. Nærområdet byr på en rekke koselige kaféer og restauranter som Postkontoret, Pillefyken, Oslo Mekaniske Verksted på Teaterplassen, Olympen, Pigalle og Dattera til Hagen. På Tøyen Torg like ved finner du blant annet t-banestasjonen hvor alle linjene går, dagligvarebutikker, apotek, post, flere kaféer og spisesteder som Skatten og populære Postkontoret med øl, pizza og quiz. Her finner du også Botanisk hage, Tøyenparken og Tøyenbadet som sto ferdig 6. januar 2025. Grønnsakhandlerne ved Grønland basar kan også anbefales, her finnes også et av Vinmonopolets utsalg. Det er for øvrig kort vei også til Grünerløkka, enten til fots eller med bysykkel. På Grünerløkka er det et bredt utvalg av trivelige kaféer og spisesteder som tapasrestauranten Delicatessen, Schouskjelleren Mikrobryggeri og Südøst samt unike forretninger på rekke og rad. Gatene rundt er fylt med et spennende mangfold av småbutikker. I tillegg finner du flere dagligvarebutikker som Kiwi, Rema 1000 og Coop Extra, samt søndagsåpen Joker like ved leiligheten. For den aktive er det kort avstand til flere treningssentre som Tøyen Fitness, Fresh Fitness på Grønland og SATS/Elixia på Kampen og Schous plass. Innenfor gangavstand har du også Oslos nyeste bydel, Bjørvika/Sørenga-området, et eldorado på sommerstid med Sørenga sjøbad og flere spisesteder med uteservering og utsikt utover Oslofjorden. Gamle Oslo er en bydel som har vært og fortsatt er i sterk utvikling de seneste årene med arbeidet med Fjordbyen/Bjørvika, arbeidene rundt Operaen, det nye Deichmanske Bibliotek og Munchmuseet. Dette gir en synlig merverdi for området. Velkommen til Smedgata 43D!

Adkomst
Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Byggemåte
Eiendommen er en bygård fra 1892, konstruert med mur og teglstein i fasadene. Bygningen har et saltak utført i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leilighetens etasjeskillere er av tre. Vinduer i boligen er utstyrt med 2/3-lags glass i trerammer, med årstall stemplet til 2017 og 1985. Entrédøren er en laminert dør med B-30/35db klassifisering, som fremstår med normal funksjonalitet. Balkongen er tilgjengelig fra kjøkkenet, med gulv belagt med terrassebord og et rekkverk av stål med spiler. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer Avvik: TG settes ut i fra alder på glass på de eldste vinduer, da isolerings evne i glass vil reduseres med årene. Det er observert noe avflassing på vindusrammer. - Utvendig - Dører Avvik: Dørbladet tar mot karm. - Innvendig - Overflater Avvik: Det er observert stedvis knirk i gulvkonstruksjoner. - Innvendig - Innvendige dører Avvik: TG settes ut i fra alder/slitasje på hengsler og vridere. - Våtrom - Leilighet > Bad - Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det er observert noe svelling i servantskap, nederst på vanger, samt krakelering i servant. - Våtrom - Leilighet > Bad - Ventilasjon Avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Kjøkken - Leilighet > Kjøkken - Avtrekk Avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: TG settes ut i fra alder på vanntilførsel inn til bad og kjøkken, øvrige rør er av nyere type. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Etasjeskille/gulv mot grunn Avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert 30mm. høydeforskjell på gjennomgående mål på lite soverom. Det er i tillegg målt skjevheter i øvrige rom. Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere uten nivelleringslaser. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Utvendig - Bygning generelt - Innvendig - Andre innvendige forhold - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2023. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært Firmanavn: Montera Beskrivelse: Vi pusset opp kjøkkenet, og i den anledning ble det montert ny kjøkkenvask og blandebatteri. Arbeidet er gjort av Montera. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært Firmanavn: EL-Alliansen / Montera Beskrivelse: 1. Vi har oppgradert hele det elektriske anlegget med elektriker fra EL alliansen. Dette inkluderer nye stikk og kabler i alle rom minus badet, samt oppgradering av sikringsskap i gangen. 2. Vi har også hatt elektriker inne fra Montera i forbindelse med oppussing av kjøkken for klargjøring av det elektriske der. 11.1. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja Beskrivelse: Forrige eier rapporterte om en fuktskade over balkongdøren. Befaringen ble gjort etter vi tok over av selskapet Recover, og det ble ikke funnet fukt. Saken er nå lukket. 27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja Beskrivelse: En sjelden gang har det vært observert 1 stk. sølvkre på badet. Anslår opptil 3-4 ganger i året. Kommentar fra selger: Ved oppussing av kjøkken ble eldre overskap fjernet. Det ble da avdekket at overskapene var senket litt inn i veggen. Under oppussing ble veggen tettet igjen slik at den nå fremstår som slett. Håndverker bemerket at denne veggen ikke er spesielt godt egnet til å bære tunge overskap.

Innhold
Leiligheten ligger i 4. etasje og inneholder entré, stue, bad, omkledningsrom/disponibelt rom, soverom og kjøkken med utgang til balkong. I tillegg disponerer leiligheten én kjellerbod, én loftsbod og én bod i trapperom.

Standard
Entré: En innbydende entré ønsker deg velkommen inn i boligen. Her er det godt med veggplass til oppheng av yttertøy, og rommet har en lys og ryddig atmosfære som gir et flott førsteinntrykk. I enden av entre er det tilgang til innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter. Stue: Stuen er lys og luftig med store flater som gjør det enkelt å møblere etter egne behov. Her er det rom for både sofagruppe og spisebord, og den lune fargepaletten kombinert med naturlig lysinnslipp skaper en varm og behagelig atmosfære ? perfekt for både rolige kvelder og sosiale sammenkomster. Kjøkken: Det stilrene kjøkkenet fra 2024 er både funksjonelt og sjarmerende, med rikelig benke- og skapplass samt en smart barløsning som gir ekstra sitteplasser. Kjøkkeninnredning fra Ikea med glatte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med planlimt oppvaskkum, 1-greps blandebatteri og ventilator med kullfilter. Det er montert komfyrvakt over platetopp. Hvitevarer som komfyr, platetopp og oppvaskmaskin er integrert. Herfra har du direkte utgang til boligens balkong ? en grønn oase hvor du kan nyte frokosten i morgensolen eller avslappende sommerkvelder i fredelige omgivelser. Balkongen fungerer som et ekstra oppholdsrom store deler av året. Her er det plass til sittegruppe og beplantning, og den grønne utsikten skaper en privat og idyllisk atmosfære midt i byen. Bad: Flislagt baderom fra 2020 med gulvvarme. Veggene er belagt med fliser, og himlingen har malte plater med innfelte lys. Badet er utstyrt med veggmontert wc, servant med underskap, speilskap med lys over og veggmonterte dusjdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via naturlig avtrekk fra ventil, med tilluft fra spalte under dørbladet. Soverom: Det romslige soverommet er en rolig tilbaketrukket sone, med plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Store vindusflater slipper inn mye lys og gir en fin kontakt med naturen utenfor, en perfekt ramme for avslappende netter. Det ekstra rommet kan brukes som hjemmekontor, gjesterom eller hobbyrom. Store vinduer gir godt lysinnslipp, og med sine lune farger og smarte møbleringsmuligheter er dette et rom som enkelt kan tilpasses ulike behov. Dette rommet er i dag benyttet som soverom men det er ikke godkjent som soverom. Innvendige overflater Gulv: Laminat. Vegger: Malte flater av plater og mur. Himling: Malte flater bestående av plater. Takhøyden er målt opp mot 2,8 meter. Tekniske installasjoner - Vannledninger: Vanntilførsel på kjøkken med kobberrør og montert Waterguard. På badet er det skjulte vannrør. Stoppekraner er plassert i luke på bad og i kjøkkenbenk. - Avløpsrør: Avløpsrør i plast. - Ventilasjon: Naturlig avtrekk fra spalter og ventiler i vinduer og innervegg. - Varmtvannstank: Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal. - Elektrisk anlegg: Kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. Anlegget i leiligheten ble oppgradert i 2024, med unntak av badet som ble oppgradert i 2020. Det er fremlagt samsvarserklæring. - Branntekniske forhold: Leiligheten er utstyrt med pulverapparat og røykvarsler.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2024: ? Montering av Ikea kjøkken med hvitevarer, arbeidet er utført av Montera. ? Skiftet ut alle stikkontakter og brytere i leiligheten, med unntak av bad som ble oppusset i 2020. Arbeidet er utført av Montera ? Tilkobling av kjøkken med varmtvannsbereder. Arbeidet er utført av Montera. 2020: ? Badet ble oppusset.

TV/Internett/bredbånd
Boligselskapet har inngått kollektiv avtale om TV og bredbånd med Telia. Internett er inkl. i felleskostnader.

Parkering
Ellers er det beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6 200 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 3 100 kroner for ett år -El-bil : 2 090 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 1 045 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Diverse
INTERVJU MED SELGER: Strømforbruk? Vi har brukt mellom 8000 og 9000 kwh i året. Hvordan er parkeringsmulighetene? Gateparkering på hele Enerhaugen. En fin sløyfe der man stort sett alltid finner noe ledig i relativt kort gange fra leiligheten. Når kjøpte dere eiendommen? Vi tok over 1.12.23. Hva var avgjørende for valget deres? Vi elsker området og så etter en klassisk leilighet med balkong. Vi så at denne hadde et kjempebra potensial, bare den fikk et nytt kjøkken, nye gulv og noen malingsstrøk. Hvorfor skal dere flytte? Leiligheten har vært super for oss, men vi ser at den er litt for stor i forhold til behovene våre. Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest? Etter at vi oppgraderte kjøkkenet har det vært veldig gøy å lage mat på et så fint, åpent og lyst kjøkken. Vi kommer også til å savne det å ha en gjennomgående leilighet med bakgård alle veier hvor man kan følge årstidene. Det gjør at det føles som en slags oase midt i byen. Ellers kommer vi til å savne at vi har hatt så utrolig mye lagringsplass. Fire boder utenfor leiligheten i tillegg til boden bak skyvedørene i gangen har virkelig gjort at vi kan stue bort ting og tang. Hva har dere likt best med området? Vi blir heldigvis i området, for Enerhaugen og Tøyen er virkelig et fantastisk spennende område. Enerhaugen føles som den levende østkanten, men er roligere enn resten av de sentrumsnære delene av byen. Det har kommet masse nye spennende restauranter i området, og det tar fem minutter å gå til Tøyen torg eller Grønland Torg hvor man finner alt man trenger. Vi blir forhåpentligvis i området lenge. Er det noe dere ikke er fornøyd med? Besøkende klager gjerne over at vi bor i fjerde etasje uten heis, men det har vært en vanesak for oss. Ellers er det lite å klage over i denne leiligheten. Den har virkelig gitt oss det vi vil ha. Vinter - vår - sommer og høst. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området? Når det gjelder vinteren blir leiligheten kaldere enn om sommeren. Vi har snakket om å få satt inn en peis i stua, men har ikke gjort det. Det anbefaler jeg å vurdere, det er pipeløp der og flere av våre naboer har peis i sine leiligheter. Når trærne begynner å bli grønne på hver side av boligen er det ordentlig grønt og fint uansett hvor man snur og vender på seg. Det er store og vakre trær på hver side av leiligheten som både hindrer innsyn, men også gir le til balkongen. Når sommeren kommer kan man endelig begynne å ta i bruk den fantastiske balkongen. Her er det morgensol som varer til utpå ettermiddagen en gang. Høsten er også veldig vakker med masse rødgule farger på trærne rett utenfor soverom og stue. Til slutt - beskriv boligen med tre ord! Luftig, praktisk og sentral.

Prisantydning inkl. omkostninger
6 100 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 84 254 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 184 254 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 6 718 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 8 068 (Omkostninger totalt) 15 968 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 18 768 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 192 322 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 200 222 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 203 022 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på badet.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Boligen har energikarakter G, som indikerer at den er lite energieffektiv. Oppvarmingskarakteren viser en høy andel av oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet, olje eller gass.

Formuesverdi primær
1425940

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
5703758

Formuesverdi sekundær år
2023

Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert). Det er eiendomsskatt i Oslo. Skattesatsen er: - 2,35 promille for boliger og fritidsboliger - 3,7 promille for alle andre eiendommer som tomter og næringseiendom Bunnfradrag: - Boliger og fritidsboliger får et bunnfradrag på inntil 4,7 millioner kroner for selvstendige boenheter som ikke brukes til næringsvirksomhet. Eiendomsskatten beregnes ut fra eiendomsskattegrunnlaget. For boliger med boligverdi fra Skatteetaten er eiendomsskattegrunnlaget 70 prosent av boligverdien.

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
14

Part.obl.nr.
954086380

Felleskostnader pr. mnd.
5607

Andel fellesgjeld
84254

Andel fellesgjeld år
2024

Andel fellesgjeld per dato
2025-09-30T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Långiver: OBOS-Banken AS Lånenummer: 9820.84.54064 Rest lånebeløp: 1 386 362,00 Innfrielsedato: 28.02.2055 Rente type: 5,99% Det tas forbehold om at borettslaget kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato og dermed ikke opplyst til megler. Det tas forbehold om endringer i felleskostnader som resultat av endring i renten.

Andel fellesformue
16575

Forkjøpsfrist
2024-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Inkludert i felleskostnader.

Borettslaget
Smedg 43 Borettslaget

Borettslagets org.nr
954086380

Om borettslaget
Andelen er en del av Borettslaget Smedgata 43 (org.nr. 954 086 380). Borettslaget hadde et årsresultat i 2024 på kr -84 688,- (før nedbetaling på fellesgjeld). De disponible midlene (omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld) var per 31.12.2024 kr 272 481,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning, som kan ses hos meglerforetaket. Ta kontakt med meglerforetaket dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av disse dokumentene. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld, felleskostnader og forpliktelser for andelseierne kan bli endret som følge av for eksempel renteendringer, generelle kostnadsendringer, endringer i tjenestetilbud og beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller generalforsamling. Budsjettering av felleskostnader for kommende år foretas gjerne mot slutten av inneværende år og ofte med ikrafttredelse fra og med 01.01 kommende år. Generalforsamlinger avholdes som regel i perioden mars-mai. Det kan dermed foreligge endringer, være fremmet forslag til tiltak og/eller eksistere vedtak om tiltak som ikke fremgår av opplysninger mottatt fra forretningsfører (grunnlag for opplysninger i denne salgsoppgaven). Prosjekter i perioden 2024-2025: Rehabilitering av bunnledninger i borettslaget: Styret har i denne perioden prioritert gjennomføringen av rehabilitering av borettslagets bunnledninger. Det ble hentet inn tilbud på gjennomføring av arbeidene, lånetilbud og sendt ut forhåndsvarsel høst/vinter 2024. Selve rehabiliteringen ble gjennomført over to uker i februar 2025. Reforhandling av avtaler og kontroll av fellesutgifter: Styret har i perioden hatt særskilt fokus på å reforhandle avtaler med leverandører for å redusere kostnadsveksten og dermed begrense økningen i fellesutgiftene. Dette har blant annet omfattet tjenester som alarmtilkobling, boligforsikring og TV-/internettabonnement. Gjennom disse tiltakene har styret oppnådd en estimert årlig besparelse på kr 138 484. Dette har gjort det mulig å begrense økningen i fellesutgiftene til 10 %, til sammenligning med en foreslått økning på 25 % basert på budsjettforutsetningene for inneværende år. Arbeid/tiltak ifm. HMS og brannsikkerhet: Styret har i perioden oppdatert og godkjent ny utgave av HMS-kontrollhåndbok for perioden 2024 ? 2029. Styret viderefører alle HMS-tiltak fra forrige periode med rehabilitering av rør som førsteprioritet. Styret vil videre ha fokus på vedlikehold av fasade med utgangspunkt i tilstandsrapport fra 2019, brannsikkerhet og rømningsveier. Det er gjennomført årskontroll av brannanlegg. Årskontroll av håndslukkere i fellesareal og femårskontroll av håndslukkere i leiligheter er ikke gjennomført i 23/24 og vil prioriteres gjennomført i løpet av sommeren 2025. Salg/utbygging av råloft: Styret har over flere perioder jobbet med planer for mulig utbygging av leiligheter på loft. Dette arbeidet fortsetter og styret har undersøkt mulige løsninger for gjennomføring av salg. Maleprosjekt i oppgangene: Styret har godkjent et initiativ der én oppgang males på dugnad av andelseierne selv. Dersom andre beboere eller oppganger ønsker å gjennomføre et tilsvarende tiltak, har styret besluttet å dekke nødvendige kostnader til utstyr. Rehabilitering av tak: Takene på begge bygg ble rehabilitert enkelte steder i 23/24. Det ble oppdaget at det fortsatt var en liten lekkasje på taket i bygg A/B, i tillegg til en lekkasje i et ventilasjonsrør i bygg C/D. Styret har fulgt opp manglende ferdigstillingsattest fra firmaet som har stått for rehabiliteringen, og vil følge opp de siste utbedringene. Styret opplyser følgende på e-post pr. 02.10.2025: - Det foreligger ingen vedtak fra årsmøtet eller styremøter om endringer/prosjekter i fremtiden. - Det er en nokså basic avtale med Telia som heter Kollektiv bredbånd 100 og jeg antar at de fleste har individuelle oppgraderinger utenfor borettslagets felleskostnader. - Det foreligger ingen vedtak fra årsmøtet eller styremøter om økning i felleskostnader. Borettslagets regnskap pr. 2024 er tilgjengelig, mens 2025 inneholder ingen store avvik, bortsett fra at det er brukt ca. 500 000 på rørfornying der kostnaden er finansiert ved låneopptak. Samlet sett styrer vi mot et underskudd på ca. kr. 350 000 i 2025, men det er altså ingen dramatikk i det. - Det er snart tid for budsjett og det kan være aktuelt å øke felleskostnader i tråd med KPI'er. - For øvrig er det ildsted i hver leilighet og borettslaget er tilkoblet 110-sentralen dersom brannalarmen går. Vi har service på slukkemidler og branntavla, og det strømforbruket til varmtvann inkludert i felleskostnadene.

Gebyr forkjøpsrett
6718

Forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett. (2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3. (3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf. borettslagslovens § 4-15 første ledd.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2025 og årsregnskap for år 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2025: overskudd (52 191,-) Årsresultat for 2024: -87 668,- Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Årskontroll av håndslukkere i fellesareal og femårskontroll av håndslukkere i leiligheter vil prioriteres gjennomført i løpet av sommeren 2025. Det anbefales at styret etablerer rutiner for jevnlige brannkontrollrunder i fellesarealer. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden. 

Sikringsordning fellesgjeld
Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring
79304481

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Andelseier er også ansvarlig for utvendig vedlikehold av vinduer (maling og lignende), som er lett tilgjengelige fra egen balkong, terrasse og lignende. (2) Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Andelseieren er også ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser. (3) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (4) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på takterrasser, verandaer, balkonger o l. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. Vedlikeholdsplikten omfatter også arealer andelseieren har eksklusiv bruksrett til, slikt som for eksempel boder, samt innsiden av balkonger og terrasser med gulvbelegg og sluk. (7) Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere andelseiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.

Dyrehold
I henhold til vedtektenes punkt 4-1 (5) kan styret, selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Husordensreglene presiserer at det skal vises hensyn til beboerne ved dyrehold.

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/230/317: 05.11.1929 - Dokumentnr: 912978 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser Rettighetshaver: Smedgt.41 Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 18.02.1959 - Dokumentnr: 502685 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 03.01.1984 - Dokumentnr: 500386 - Best. om adkomstrett Bestemmelse om bruksrett Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 01.03.1984 - Dokumentnr: 510338 - Erklæring/avtale Bestemmelse om bruksendring Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 26.07.1877 - Dokumentnr: 900121 - Opprettelse av matrikkelenheten OPPRETTELSE - FRADELT FRA SMEDGT 47 - UTGÅTT

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest, men ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1902. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet er ferdig attestert, og dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ferdigattest for: -Oppføring av balkonger datert 2018 -Installasjon av brannalarmanlegg datert 2014 Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger midlertidig brukstillatelse for innredning av bad og w.c og sammenslåing av leiligheter datert 1987. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Det er følgende avvik: Dagens soverom er opprinnelig byggemeldt som stue. Dagens stue er opprinnelig byggemeldt som soverom. Leiligheten er per definisjon ihht. vedlagte byggetegninger i forbindelse med ombyggingssøknaden fra 1983, en 2-roms med stue og ett soverom. Det lille rommet er ikke godkjent som soverom, men ihht approberte byggetegninger fra byfornyelsen på 80-tallet å betrakte som et omkledningsrom, kontor eller garderoberom. Å eventuelt benytte dette rommet som soverom, vil derfor utgjøre et avvik fra det som er godkjent bruk og er på kjøpers egen risiko.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner
Følger reguleringsplan Regulering av tunnelbanen fra Akerselva til Tøyen stasjon (plan-ID 45757). Eiendommen er i reguleringskartet avsatt til boligbebyggelse.. 06.08.1957 Følger Kommuneplanen 2015-2030, ikrafttredelse 23.09.2015. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til Bebyggelse og anlegg, eksisterende, og ligger innenfor utviklingsområde Indre by. Eiendommen ligger i en hensynssone for andre sikringssoner (H190_2) i henhold til kommuneplanen. Plan- og byggesaker i området: Saksnr. 202008741 - Smedgata 27 I desember 2020 ble det gitt rammetillatelse for oppføring av et bolighus i fire etasjer på eiendommen Smedgata 25C. Igangsettingstillatelsen ble gitt oktober 2023. Smedgata 25 - Riving av bygg Saksnummer: 202006115 Siste dok. 30.05.2025 Saksnr. 202004557 - Smedgata 29 I januar 2021 ble det gitt rammetillatelse for oppføring av boligbygning og endring av eksisterende murgård i Smedgata 25A, herunder bruksendring fra forretning og kontor til bygning, innvendig ombygging og fasadeendringer. Søknaden innebar også tilbygg og nybygging på bygg D. Igangsettingstillatelse ble gitt oktober 2023. Saksnr. 202008734 - Smedgata 19-25 I januar 2021 ble det gitt rammetillatelse for ombygging av en eldre, bevaringsverdig murbygning, hvor tiltaket omfattet bruksendring fra verksted og lager til boliger, fasadeendringer og innvendig ombygging. Igangsettingstillatelse ble gitt oktober 2023. Smedgata 49 - Innvendig endringer i konstruksjoner Saksnummer: 202554763 Siste dok. 24.07.2025 Smedgata 49 - Utskiftning av løfteplattform Saksnummer: 202200427 Siste dok. 12.02.2024 Smedgata 49 - innvendig endringer i konstruksjoner Saksnummer: 202504532 Siste dok. 09.09.2025 Borggata 12 A - oppføring av forsamlingshus Saksnummer 202507361 Siste dok. 16.09.2025 Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke aktuelt.

Kommentar konsesjon
Ikke aktuelt.

Kommentar odelsrett
Ikke aktuelt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
6 100 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 84 254 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 184 254 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 6 718 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 8 068 (Omkostninger totalt) 15 968 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 18 768 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 192 322 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 200 222 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 203 022 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
8068

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt en provisjon på 0,85% for gjennomføring av salgsoppdraget på denne eiendommen. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: Tilretteleggingsgebyr: kr. 22 900,- Visninger: kr. 3 490,- pr. stk. Oppgjørshonorar: kr. 7 990,- Markedspakke: kr. 19 990,- Kommunale opplysninger: kr. 2 490,- Garantipremie/inneståelse: kr. 3 000,- Søk eiendomsregister og elektronisk signering: kr. 2 490,- Eierskiftegebyr: kr. 6 570,- Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet: kr. 545,- Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig fra: kr. 4 800,- Dersom handel ikke kommer i stand har oppdragstaker krav på dekning påløpte utlegg, samt vederlag for utført arbeid med kr. 3 490,- pr. time inkl. mva begrenset oppad til kr. 34 900,-.Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.