TISTEDAL Vårstien 11

Tomt
1312m²

Beskrivelse av tomt
Vakker opparbeidet tomt med stor og barnevennlig hage. Her er det gressplen med lune uteplasser og flere fine frukttrær. Grusganger og en grusbelagt gårdsplass i tilknytning til garasjen. Det er også fine hekkplanter rundt tomtegrensen ,og fine prydbusker og prydtrær på tomten. Deler av tomten går over naturtomt på fjell. Tomten er festet til grunneier Fuglevik. Sommerroområdet er definert som aktsomhetsområde for kvikkleire.

Beliggenhet
Barnevennlig og koselig i Vårstien, med kort vei til barnehage og barneskole, ungdomskole, buss og matbutikker, golfbane, Fredriksten festning og ikke minst flotte turområder.

Adkomst
Direkte fra Vårstien.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa, tomannsboliger og småhusbebyggelse.

Skolekrets
Kongeveien barneskole og Risum ungdomskole.

Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til bussforbindelse.

Byggemåte
Bygningen er oppført med ytong og trekonstruksjon. Tilbygg med yttervegger i bindingsverkskonstruksjon i tre som er kledd med liggende trekledning. Saltak konstruksjon oppført som sperrekonstruksjon. Tilbygget del er bygget med W-takstoler. Undertak av bordtak. Tak er tekket med betongtakstein. (2005) Tilbygget del tekket med papp. Takrenner, nedløp og beslag i overflatebehandlet stål og plast. Malte trevinduer med 2-lags glass, samt trevinduer med koblet glass. Grunnmur i ytong med betongsåle. Opplysninger er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
1.etg.: Vindfang, entre med garderobe, bad/wc, 3 soverom, kjøkken, stue og spisestue med utgang til overbygd veranda og nedgang til hagen. Kjeller: store lagerrom, vedrom, matbod og vaskerom. Frittstående garasje.

Standard
Boligen holder eldre standard, men fremstår som meget velholdt. Denne eiendommen har hatt samme eier siden den ble bygget, og familien har vernet vel om sin kjære eiendom. På gulv er det både vinylbelegg og heldekkende tepper. Panel og tapet på vegger. Kjøkken har innredning fra 1980 tallet i dels heltre fronter og foliert eik. Bad med våtromsbelegg på gulv og vegg. Badekar og wc. Generell fornøyelse av innredninger, utstyr og overflater må påregnes for å nå dagens standard. Stor kjeller med uinnredede rom, benyttet til lagerrom, ved rom og vaskerom etc. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taket er tekket med betongtakstein fra 2005. Besiktiget fra bakkenivå. *Av sikkerhetsmessige årsaker er gjennomføringene i taktekket ikke kontrollert fra tak. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Tilbygg,TG2 Taket er tekket med pappshingel av ukjent alder. Besiktiget fra bakkenivå. *Av sikkerhetsmessige årsaker er gjennomføringene i taktekket ikke kontrollert fra tak. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Nedløp og beslag,TG2 Takrenner, nedløp og beslag er laget av overflatebehandlet stål og plast fra 1961 og 1972. Enkelte nedløp er ført ned i rør i grunnen, men det videre rørsystemet er ukjent. Det antas at de er tilknyttet grunnledninger som leder videre til en kum. *Det er installert stigetrinn til pipen, og pipen er utstyrt med en overtrukket pipehatt. Vurdering av avvik: - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Snøfangere er ikke montert på boligen. Kravene som gjaldt ved oppføringstidspunktet fastslår at bygningen skal sikres mot snø- og isdannelser som kan utgjøre en fare for ras mot områder med ferdsel. I tillegg skal snø, is og smeltevann ikke kunne forårsake skade på bygningen eller dens konstruksjoner. Tiltak - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder. Ingen krav ved oppføringstidspunktet. Takvann må ledes bort fra bygningen for å redusere risikoen for fuktbelastning mot grunnmur og drenering. Uten tiltak kan vann samle seg ved grunnmuren, noe som kan føre til økt fuktinntrengning og mulig skade på bygningskonstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig. Alder på beslag/renner/nedløp tilsier at utskifting er nært forestående. Veggkonstruksjon,TG2 Ytterveggene består av en kombinasjon av ytong og trekonstruksjon. Tilbygg har bindingsverksvegger i tre, kledd med liggende trekledning fra byggeåret. Til informasjon: Ytong er et varemerke for autoklavert porebetong (lettbetong), et byggemateriale laget av sand, kalk, sement, vann og et ekspanderende stoff som gir materialet en porøs struktur. Ytong brukes ofte til vegger, tak og gulv i både boliger og næringsbygg. Vurdering av avvik: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. Tiltak - Vedrørende lufting, kan konstruksjonen fungere med dette avviket, det må dog gjøres utbedringer om avviket skal lukkes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved bytting av kledning, bør konstruksjon/lufting bygges opp riktig. Kledningen viser stedvis tegn til værslitasje og tørkesprekker, men det er ikke påvist råte på de kontrollerte områdene. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Takkonstruksjon/Loft,TG3 Boligen har saltak med en takkonstruksjon oppført som en sperrekonstruksjon, mens tilbygget er bygget med W-takstoler i tre. Lufting skjer via raftekassen, og undertaket består av bordtak. Deler av loftet har gulv, og adkomst skjer gjennom en loftsluke med nedfellbar stige. Loftet er opprinnelig isolert med glassvatt, men i ettertid er det lagt glava isolasjonsmatter oppå glassvatten for ekstra isolering. *Fuktmåling i treverk ble utført med et Protimeter MMS2, hvor det ble påvist fukt og råteskader. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er registrert fuktmerker, misfarging, soppvekst og stedvise råteskader på taktroen. Lokale råteskader ble også avdekket rundt pipeløpet. Til sammenligning: ? Fuktverdier under 17 % regnes som tørre/normale forhold. ? Verdier over 17 % innebærer økt risiko. ? Verdier over 20 % kan føre til mugg- og soppdannelse. Det ble samtidig påvist manglende dampsperre. Tiltak - Konsekvens: Fuktmerker, misfarging, soppvekst og råteskader på taktroen (undertak) indikerer at takkonstruksjonen har vært eller er utsatt for vedvarende fuktproblemer. Dette kan svekke konstruksjonen og redusere levetiden til takkledningen. Råteskader rundt pipeløpet tyder på manglende eller sviktende tetting, noe som kan føre til ytterligere skader på takkonstruksjonen. Manglende dampsperre fører til at varm og fuktig inneluft trenger opp i takkonstruksjonen, noe som øker risikoen for kondens og videre fuktskader. Over tid kan dette føre til råteskader, svekkelser og soppvekst. Istapper ved takrenner er et resultat av avviket. Tiltak: ? Utføre ytterligere undersøkelser for å kartlegge skadeomfanget. ? Utskifting av skadet taktro og eventuelle svekket konstruksjon for å sikre bæreevnen. ? Undersøke og forbedre takets tettesjikt, spesielt rundt gjennomføringer som pipeløp, for å forhindre videre vanninntrenging. ? Sikre tilstrekkelig ventilasjon i takkonstruksjonen for å minimere risikoen for kondens. ? Etablere eller forbedre dampsperrefunksjonen for å hindre at fuktig inneluft trenger opp i takkonstruksjonen. Et kostnadsestimat kan først fastsettes etter ytterligere undersøkelser og en fullstendig kartlegging av skadeomfanget. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Vinduer,TG2 Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass samt trevinduer med koblet glass. Kjelleren har hengslede vinduer med både koblet og enkelt glass. Vinduene med 2-lags glass er iflg. eier fortløpende blitt skiftet ut, men av eldre årgang. Resterende vinduer er fra byggeåret Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Tiltak - Det må påregnes vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Dører,TG2 Boligen har en heltre ytterdør med glassfelt, en balkongdør i tre med 2-lags glass på soverommet, og en balkongdør i tre med koblet glass i stuen. Alle dørene er fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Dørene bærer preg av alder og slitasje. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når dørene bør byttes. Nyere dører har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Utvendige trapper,TG2 Utvendige trapper er oppført i betongkonstruksjon og har smijernsrekkverk fra byggeår. Rekkverket har en høyde på 84 cm. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det observeres korrosjon på rekkverket. Trappen har også forskjøvet seg fra veggkonstruksjon. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Rekkverket bør rengjøres, behandles med rustbeskyttende grunning og overmales for å forhindre videre korrosjon. Ved omfattende skade kan utskifting av deler eller hele rekkverket være nødvendig. Det anbefales å jevnlig inspisere trappens konstruksjon. Dersom tilstanden forverres, bør både fundamenteringen og trappen utbedres. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendig Overflater,TG2 Innvendige overflater består av: ? Gulv: Vinylbelegg og vegg til vegg-teppe, med betongdekke i kjelleren. ? Vegger: Tapet, tekstiltapet og trepanel, samt murpuss i kjelleren. ? Himling: Himlingsplater og trepanel, med trepanel og trefiberplater i kjelleren. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er bruksslitasje, slik som hakk og merker på overflater, uten at det ble observert noen større skader av betydning. Tiltak - Ved eierskifte vil det være naturlig med oppussing eller utskifting av overflater. Boligen har et generelt behov for modernisering. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Støpt betonggulv på grunn uten isolasjon og diffusjonsperre utifra normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Trebjelkelag og betongdekke som etasjeskiller. 1.etasje: Det er målt ca 15 mm høydeforskjell på gulv i stue på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv i soverom på ca 2 m, 5 mm gjennom hele rommet. Kjeller: Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv i lagerrom på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i lagerrom på ca 2 m, 15 mm gjennom hele rommet. Vurdering av avvik: - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Slike skjevheter som nevnes her kan være innenfor det normale og skyldes ofte naturlige bevegelser og setninger i bygningen etter oppføring. Vurderingen i rapporten er basert på en stikkprøvekontroll og omfatter ikke en presis måling av gulvenes planhet. For en nøyaktig vurdering anbefales en planhetsmåling av alle gulv, noe som ikke inngår i denne tilstandsvurderingen. Et eventuelt kostnadsestimat for utbedring kan ikke fastsettes før det er gjennomført en grundigere undersøkelse av konstruksjonen. Radon,TG2 Eiendommen ligger i et område med høye forekomster av radon. Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen." Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Statens Strålevern anbefaler at man måler radon i alle boliger og på alle arbeidsplasser som befinner seg lavere enn tredje etasje over bakkenivå. I boliger hvor boligeieren selv bor er dette en anbefaling, men dersom man leier ut, eller har lokaler der det drives næringsvirksomhet, er det krav om at eieren skal foreta målinger Pipe og ildsted,TG2 Teglsteinpipe fra byggeåret med sotluke i kjelleren og feieluke på loftet. I stuen i 1.etasje er det installert en kombiovn, hvor parafintanken er plassert i trappenedløpet til kjelleren. En frakoblet kombiovn står i et av kjellerrommene. *Ansvaret for å kontrollere piper ligger primært hos eieren av bygningen. Eieren må sørge for regelmessig feiing og tilsyn av piper og fyringsanlegg, som vanligvis utføres av kommunen eller brann- og feiervesenet. Dette inkluderer også å følge opp eventuelle pålegg om utbedring eller vedlikehold. Vurdering av avvik: - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Pipa har rennemerker etter sotvann. Tiltak - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. Rom Under Terreng,TG2 Kjeller har rom under terreng med tilkomst fra terreng via en trapp med lemmer i tre og fra boligen. Kjellere fra denne tidsperioden ble bygget uten tilstrekkelig fuktsikring og isolasjon, og var derfor kun ment for lagringsformål, ikke som oppholdsrom. Kjelleren har en åpen murkonstruksjon, noe som gjør hulltaking fysisk umulig. I stedet er det utført fuktsøk med et Protimeter MMS2 i kombinasjon med en visuell kontroll av overflatene. Vurdering av avvik: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i vegger og gulv hvor man kan visuelt se saltutslag eller hvit muggsopp. Saltutslag kan feilaktig forveksles med hvit muggsopp, men er ett resultat av fukttransport i betongen. Fukt transporterer vannløselige saltmineraler ut til overflaten av betongen. Der fordamper vannet, og mineralene blir liggende igjen på overflaten. Tiltak - Kjeller må ikke innredes, før det er gjort tiltak med drenering og fuktsikring av grunnmur utvendig. Fungerer med dette avviket så lenge ventilering er tilstrekkelig. For å være helt sikker kan en mykologisk analyse bekrefte sopptypen. Krypkjeller,TG2 Bygningen har en krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Krypkjelleren fremstår tørr og i god stand på befaringsdagen, men anses generelt som en risikokonstruksjon. Slike konstruksjoner er ofte utsatt for fukt, sopp- og råteproblemer, hovedsakelig på grunn av utilstrekkelig ventilasjon og/eller fukttransport fra grunnen. Tiltak: - Anbefaler jevnlige kontroller Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendige trapper,TG2 Innvendig malt tretrapp med tette trappetrinn ned til kjeller fra byggeåret Vurdering av avvik: - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. - Trappen bærer preg av elde og slitasje Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Det må påregnes generell vedlikehold Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Våtrom 1.etasje > Bad Generell,TG3 Badet er fra byggeåret og har vinylbelegg på gulvet samt baderomsplater på veggene. Innredningen består av et mørkt treimitert baderomsmøbel med glatte fronter, en servant integrert i en helstøpt plate, og et kromfarget blandebatteri. Over servanten er det montert et speilskap med belysning og to sideskap. Videre er badet utstyrt med et badekar med blandebatteri og dusjarmatur, samt et gulvstående toalett. Varmen tilføres via en veggmontert stråleovn, og ventilasjonen skjer naturlig gjennom en ventil i himlingen. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Kjeller > Vaskerom Generell,TG3 Vaskerommet ligger i kjelleren og har en enkel og funksjonell utforming. Gulvet er av ubehandlet betong med et slik i støpejern. Veggene er malt mur, og taket har malte trefinerplater. Det er et mindre vindu som gir noe naturlig lysinnslipp. Rommet er utstyrt med en frittstående vaskemaskin og en vegghengt skyllekum i plast med blandebatteri. En varmtvannsbereder er plassert i hjørnet, og rørsystemet er synlig langs veggene. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Rommet oppfyller ikke krav til våtrom og har mer karakter av en tradisjonell vaskekjeller. Det kan fortsatt benyttes som dette, da det har åpne murkonstruksjoner, men det finnes ingen form for tettesjikt eller fuktsikring. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Kjøkken 1.etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har en tradisjonell og funksjonell utforming med en smal, langsgående planløsning. Innredningen består av profilerte skapfronter i tre med en varm trefinish, både over og under benkeplaten. Benkeplatene er laminat med en mørkere trefarge, som harmonerer med skapene. Veggene har delvis flislagte flater over benkene. Gulvet har et belegg og taket er kledd med lyst trepanel. Kjøkkenet er utstyrt med en frittstående komfyr med platetopp, en enkel oppvaskkum med stålvask, samt en mindre kjøleskapmodell plassert i hjørnet. Plass til et lite spisebord i enden av rommet, ved vinduet, som gir naturlig lysinnslipp. *Kjøkkenet fremstår som godt velholdt for alderen. Vurdering av avvik: - Det er påvist at overflater har noe skader. Tiltak - Det er opp til hver enkelt om innredningen ønskes fornyet. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Boligen har vannrør i kobber fra byggeåret med stoppekran og vannmåler plassert på vaskerom i kjeller. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. - Irring oppstår når kobber korroderer, sees som et grønt belegg på rørene. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Kobberrørene bør inspiseres og rengjøres ved irrdannelse, og beskyttes mot fukt og kjemikalier. Om korrosjonen er omfattende, kan utskifting være nødvendig for å unngå lekkasjer og dyre reparasjoner. Avløpsrør,TG2 Avløpsrør av støpejern fra byggeår. Lufting av kloakk er ført ut og over tak. Staking kan gjøres via en stakeluke på vaskerom i kjeller. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av avløpsrør. Varmtvannstank,TG2 En ca. 200 liters varmtvannsbereder fra byggeåret, plassert på vaskerom i kjeller. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Elektrisk anlegg,TG2 Sikringsskap med automatsikringer plassert i trappeløpet. Boligen har åpent og skjult elektrisk anlegg. - Hovedsikring 40 amp - Kurser 9 Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Kommentar: De synlige kablene har utilstrekkelig mekanisk beskyttelse, i henhold til FEL §28. PR-kabelen må sikres mot mekanisk skade og festes i tråd med forskriftskrav. Manglende samsvarserklæringer for elektriske arbeider innebærer at det ikke foreligger dokumentasjon som bekrefter at installasjonene er utført i henhold til gjeldende forskrifter og sikkerhetskrav. Dette kan medføre en økt risiko for feilinstallasjoner, som igjen kan føre til varmeutvikling, overbelastning eller i verste fall brann. Dersom det er usikkert om alle ledninger er byttet ut, kan det fortsatt være eldre ledningsnett i bruk, noe som ofte har begrenset kapasitet og kan være mindre egnet for dagens strømbelastning. I henhold til gjeldende standard skal det foreligge samsvarserklæringer for alle elektriske arbeider utført etter 1999. Dersom denne dokumentasjonen mangler, krever standarden at det gis en tilstandsgrad TG2 som et minimum. Stikkontakter er uten jordtilkobling. Stikkontakter er uten jordtilkobling. Ujordede stikkontakter gir redusert sikkerhet ved bruk av elektriske apparater, spesielt i rom med fukt eller metalliske overflater. Dette kan øke risikoen for elektrisk støt og skader ved feilstrøm. Det anbefales å oppgradere til jordede stikkontakter. For å avdekke eventuelle andre avvik og sikre forskriftsmessig tilstand anbefales en utvidet el-kontroll av anlegget. Dette vil bidra til å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, sikre at anlegget er i forskriftsmessig stand, og redusere risikoen for feil som kan påvirke sikkerheten. Tomteforhold Fuktsikring og drenering,TG2 Fuktsikring og drenering fra byggeåret. *Fram til 1960-tallet var det vanlig å beskytte kjelleryttervegger mot fukt ved bruk av drenerende masser, som grus, samt drensrør av betong eller tegl. I tillegg ble det ofte påført en kald asfaltstrykning (goudron) utenpå pussen. En utfordring med denne metoden var at dreneringskapasiteten var varierende, kapillærbrytningen ofte utilstrekkelig, og at asfaltstrykningen ikke alltid var helt tett. Når det gjelder denne eiendommen, er det usikkert hvilke tiltak som er gjort, da dreneringen er en skjult konstruksjon. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. - Forholdene rundt dreneringen er ukjente, men det må antas at eventuell eksisterende drenering er av eldre dato og har redusert funksjon. Ifølge SINTEF Byggforsk sine byggdetaljblader er forventet levetid for drenering anslått til 20?60 år, noe som innebærer at den i dette tilfellet har passert mer enn halvparten av sin antatte levetid. Ved oppføringstidspunktet ble det ikke benyttet plast mot grunnen, noe som kan føre til kapillært fuktoppsug, en prosess der fuktighet trekkes opp fra grunnen. Dette kan være utfordrende å utbedre, da fukt ofte absorberes i fundamenter og vegger, særlig ved høy grunnvannstand. Dersom fundamentet trekker vann direkte fra bakken, kan dette være vanskelig å utbedre, og selv ny drenering vil ikke nødvendigvis løse problemet fullstendig. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Gjennomfør ytterligere undersøkelser av drenering og tettesjikt for å kartlegge omfanget av funksjonssvikten. Vurder behov for utskifting eller forbedring av dreneringssystemet. Uten utbedringer kan funksjonssvikten føre til økt fuktbelastning, noe som kan resultere i skader på grunnmur og bygningskonstruksjoner. Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur i ytong med betongsåle som fundament fra byggeåret. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Terrengforhold,TG2 Eiendommen ligger i et skrående terreng fra syd. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. - Terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren. Tiltak - Dersom terrenget ikke heller tilstrekkelig bort fra bygningen, kan overflatevann renne inn mot grunnmuren. Dette kan øke fuktbelastningen på konstruksjonen, redusere dreneringens effekt og i verste fall føre til vanninntrengning i kjeller. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Utvendige avløpsrør av støpejern og vannledning av jern. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ytterlige undersøkelser anbefales. Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i egen garasje og i egen gårdsplass.

Forsikringsselskap
LO Favør Fremtind

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område definert med høy aktsomhet mht radon.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver(e) (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 350 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 58 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 60 100 (Omkostninger totalt) 76 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 78 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 410 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 426 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 428 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Ved og strøm. Eldre parafinbrenner i stue er ikke lenger i bruk.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Kommunale avgifter
20901

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2025 og er opplyst av Halden kommune. Beløpet for 2024 var kr 26551, og pga vannmåler kan prognose være noe lav. Det er installert vannmåler og avgifter for vann- og avløp vil variere etter forbruk. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Vannforbruk for 2024 var 74 m3. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, fastgebyr vann og avløp, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift.

Formuesverdi primær
722732

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
2890929

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter og festeavgift» og fyll inn eventuelle andre relevante punkt, påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3101/163/1/17: 16.08.1961 - Dokumentnr: 2200 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 50 år ÅRLIG AVGIFT NOK 132 PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM FORLENGELSE BESTEMMELSER OM INNLØSNINGSRETT BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE FORBUD MOT VISSE FORMER FOR NÆRINGSVIRKSOMHET Gjelder denne registerenheten med flere ---------- Nye vilkår - feste Årlig festeavgift: NOK 4 000 Tomteverdi kr. 494.000,- Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelser om regulering av leien

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for oppført boligbygg i ytong datert 10. mai 1965. Det er gitt ferdigattest for tilbygg til enebolig datert 19/1-1973. Det er ikke fremlagt eller fremvist midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasje. Opplysninger om lovlighet hentet fra vedlagte tilstandsrapport: Enebolig Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. - Kjeller har rom i kjeller som på byggetegninger ikke er utgravd. Garasje Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: - Det foreligger ikke tegninger Takstmannen har ikke mottatt eller fått forelagt godkjente byggemeldte tegninger av bygget, og det er derfor ikke gjort en kontroll av dagens bruk opp mot godkjent løsning. Eiendomsmegler eller ansvarlig firma innhenter kommunale dokumenter og sammenligner dagens bruk med byggemeldte tegninger dersom slike foreligger. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Offentlig vann og avløp. Privat stikkvei med 3 andre eiendommer. Delt vedlikeholdsansvar.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger delvis reguleringsplan G087 deler av sommerro med formål bolig, samt delvis kommuneplanen arealdel 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 350 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 58 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 60 100 (Omkostninger totalt) 76 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 78 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 410 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 426 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 428 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
60100

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,7% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  7990,- oppgjørshonorar kr  5500,- og markedspakke kr  15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  44900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  7414,-. Utleggene omfatter foto, sikringspant og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.